3-16-245 AS Merko Ehitus Eesti kaebus Eesti Vabariigi õiguspärase tegevusega tekitatud otsese varalise kahju hüvitamiseks Kaebaja AS Merko Ehitus Eesti, esindajad vandeadvokaadid Triin Biesinger ja Veiko Viisileht Vastustaja Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu), esindajad vandeadvokaadid Allar Jõks ja Kadri Härginen Kaasatud haldusorgan Tallinna linn, esindajad Eva Vanamb ja Kenneth Rivis Tallinna Halduskohtu 26.08.2021 määrus
Menetluse alus ringkonnakohtus
AS Merko Ehitus Eesti määruskaebus
Asja läbivaatamine
Kirjalik menetlus
Haldusasi
Menetlusosalised
RESOLUTSIOON
Jätta AS Merko Ehitus Eesti määruskaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 26.08.2021 määrus haldusasjas nr 3-16-245 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määruse peale ei saa edasi kaevata (HKMS § 98 lg 2 ls 2).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ Unigate sai 2002. a-l Tallinnas Paekalda tn 5, 6, 6A ja 11 asuvate kinnistute omanikuks. 1998. a-l kehtestatud detailplaneeringuga (DP) kavandati Paekalda tn 5 ja 11 kinnistutele kuni kaheksakorruselised korterelamud ning Paekalda tn 6 kinnistule kuni viiekorruseline korterelamu. Paekalda tn 6A oli DP kohaselt tootmismaa/alajaama kinnistu.
Keskkonnaminister moodustas 03.02.2006. a määrusega nr 9 „Mägi-kadakkaera, püstkiviriku ja aasnelgi Maarjamäe klindi püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“ Maarjamäe klindi püsielupaiga (PEP) esimesse ja teise kaitsekategooriasse kuuluvate taimeliikide kaitseks.
3-16-245
3.OÜ Unigate esitas 12.05.2006 Keskkonnaministeeriumile taotluse, et kinnistud vahetada. Maa-amet teatas 2008. a-l, et looduskaitseseaduse (LKS) muutmise tõttu viiakse taotluse menetlus lõpuni kinnistute omandamise menetlusena (LKS § 20).
4.Tallinna Linnavalitsus kehtestas 21.10.2010 Lasnamäe elamualade üldplaneeringu (ÜP), mille järgi paiknevad Paekalda tn 5, 6, 6A ja 11 kinnistud haljasala juhtotstarbega rohealal.
5.OÜ Unigate jagunemise tulemusel sai 2012. a-l Paekalda tn 5, 6 ja 6A kinnistute omanikuks Suur-Paekalda OÜ ning Paekalda tn 11 kinnistu omanikuks Väike-Paekalda OÜ.
6.Maa-amet edastas 2014. a augustis eksperdihinnangu, mille kohaselt oli kinnistute väärtus omandamismenetluses järgmine: Paekalda tn 5 väärtus 448 000 eurot, Paekalda tn 6 väärtus 400 000 eurot, Paekalda tn 6A väärtus 6000 eurot, Paekalda tn 11 väärtus 448 000 eurot, kokku 1 302 000 eurot. Osaühingud nõustusid kinnistud nimetatud hinna eest riigile võõrandama tingimusel, et leping sõlmitakse kahe kuu jooksul.
7.Keskkonnaminister arvas 27.03.2015 määrusega nr 22 „Keskkonnaministri 03.02.2006. a määruse nr 9 „Mägi-kadakkaera, püstkiviriku ja aasnelgi Maarjamäe klindi püsielupaiga kaitse alla võtmine ja kaitse-eeskiri“ muutmine“ kinnistud PEP-st välja. Keskkonnaministeerium lõpetas 04.05.2017 käskkirjaga kinnisasjade omandamise menetluse.
8.Suur-Paekalda OÜ ja Väike-Paekalda OÜ esitasid 02.02.2016 halduskohtule kaebuse Eesti Vabariigi tegevusega tekitatud kahju hüvitamiseks. Äriühingute ühinemise järel sai kaebajate õigusjärglaseks AS Merko Ehitus Eesti. Kinnistute väärtus on vähenenud põhjusel, et kinnistud on Lasnamäe elamualade ÜP-ga arvatud rohealasse ning neid pole enam võimalik kavandatud viisil arendada. Määruse nr 9 alusel kehtestatud piirangud riivasid enam kui üheksa aasta vältel oluliselt kaebajate omandiõigust ja ettevõtlusvabadust. Kaebajatel jäi saamata kinnistute arendamisest loodetud tulu. Suur-Paekalda OÜ-l jäi saama tulu 1 189 778 eurot ja Väike-Paekalda OÜ-l 640 650 eurot (kokku 1 830 428 eurot). Alternatiivselt paluvad kaebajad hüvitada otsene varaline kahju 1 053 761 eurot: 960 000 eurot kinnistute väärtuse vähenemine, 11 135 eurot arendusprojekti kulud ja 82 626 eurot kinnistute soetamiseks ja arendamiseks võetud laenude intressikulu. Kui kaebajad oleksid saanud investeerida arendusprojekti kasumi, oleksid nad üheksa aastaga teeninud tulu 1 735 506 eurot. Kui kaebajad oleksid saanud investeerida summa, mis nad oleksid saanud piiranguteta kinnistute võõrandamisest 2006. a-l, oleksid nad üheksa aastaga teeninud tulu 1 115 730 eurot. Kui lähtuda kinnistute väärtusest Maa-ameti hinnangu järgi, oleks selleks summaks 943 299 eurot. Juhul, kui kohus ei nõustu kaebajate arvutustega ning kahju suurust pole võimalik kindlaks määrata muul viisil, tuleb ettevõtlusvabaduse ja omandiõiguse piirangute eest välja mõista õiglane hüvitis kohtu äranägemisel (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 38 lg 2; riigivastutuse seaduse (RVastS) § 14 või § 16).
9.Tallinna Halduskohus rahuldas 22.04.2019. a otsusega kaebuse osaliselt ja mõistis RVastS § 16 alusel vastustajalt kaebaja kasuks välja 760 000 euro suuruse hüvitise koos VÕS § 113 lg 1 järgse viivisega alates 02.02.2016 kuni põhinõude täitmiseni. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 12.11.2019. a otsusega apellatsioonkaebused osaliselt, tühistas halduskohtu otsuse osas, millega halduskohus mõistis kaebaja kasuks välja hüvitise ja viivise, ning saatis asja tagasi halduskohtule hüvitise suuruse kindlaks määramiseks. Ringkonnakohus tuvastas otsuse resolutsioonis, et kaebajal on õigus nõuda RVastS § 16 alusel õiglast hüvitist 2(5)
3-16-245 selle eest, et tema kinnistutel kehtis 03.02.2006 kuni 27.03.2015 kaitsekord, mis takistas oluliselt kinnistute sihtotstarbelist kasutust. Riigikohus rahuldas 05.03.2021 otsusega Keskkonnaministeeriumi kassatsioonkaebuse ja jättis AS Merko Ehitus Eesti vastukassatsioonkaebuse rahuldamata, tühistas ringkonnakohtu otsuse resolutsiooni p-d 2 ja 3. Riigikohus jättis rahuldamata AS Merko Ehitus Eesti nõuded Eesti Vabariigi õigusvastase tegevuse ja tegevusetusega tekitatud kahju hüvitamiseks ning riigi õiguspärase tegevuse tõttu saamata jäänud tulu hüvitamiseks. Riigikohus saatis nõude Eesti Vabariigi õiguspärase tegevusega tekitatud otsese varalise kahju hüvitamiseks uueks läbivaatamiseks halduskohtule.
10.Keskkonnaministeerium esitas 10.05.2021 halduskohtule taotluse kaasata haldusasja menetlusse Tallinna linn ja peatada menetlus kuni detailplaneeringu menetluse nr DP044680 lõppemiseni.
11.Tallinna Halduskohus kaasas 21.05.2021 määrusega kaasatud haldusorganina menetlusse Tallinna linna ning andis menetlusosalistele tähtaja menetluse peatamise osas seisukohtade esitamiseks.
12.Kaebaja palus 22.06.2021 seisukohas jätta menetluse peatamise taotlus rahuldamata. Menetluse peatamiseks ei ole alust, kuna oluline on kinnistute väärtus kohtuotsuse tegemise aja seisuga, mitte nende väärtus kauges tulevikus. Menetluse peatamine toob kaasa menetluse ebamõistliku venimise.
13.Tallinna linn palus 25.06.2021 vastuses jätta menetluse peatamise taotlus rahuldamata. Lahekalda elamukvartali põhjaosa detailplaneering DP044680 on Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) aktiivses menetluses alates 05.05.2021, mil kaebaja esitas detailplaneeringu kolmanda parandatud algatamisettepaneku, millega on hõlmatud ka Paekalda tn 5, 6, 6A ja 11 kinnistud. Alles pärast detailplaneeringu menetluse lõppemist on võimalik adekvaatselt hinnata, kas ja mil määral kannatas kaebaja kahju ning milline on kinnistute tegelik turuväärtus.
14.Tallinna Halduskohus peatas 26.08.2021. a määrusega haldusasja nr 3-16-245 menetluse kuni detailplaneeringu menetluse nr DP044680 lõppemiseni. Riigikohus leidis, et kinnistute väärtust mõjutab see, kas neile on võimalik saada ehitusõigus. Tallinna linn selgitas, et asjassepuutuva ehitusõiguse võimalikkus selgub alles detailplaneeringu menetluse lõpuks. Kaebuse lahendamisel on määrav, kas ja millise ehitusõiguse kaebaja detailplaneeringu menetluse nr DP044680 tulemusel saab. Kuigi menetluse peatamine toob paratamatult kaasa kohtumenetluse veelgi pikemaks kujunemise, on menetluse peatamine asja õigemaks lahendamiseks vajalik.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
15.Kaebaja palub määruskaebuses halduskohtu määruse resolutsiooni p 1 tühistada. Menetluse peatamiseks HKMS § 95 lg 1 alusel puudub alus ainuüksi seetõttu, et kohtumääruses viidatud detailplaneeringu menetlust nr DP044680 ei ole veel algatatud, st puudub eeldusküsimuse üle toimuv teine menetlus. HKMS § 95 lg 1 ei hõlma haldusmenetluse algatamise eelset menetlust. Menetluse peatamine ei ole ka sisult eesmärgipärane, kuivõrd vaidlusaluste kinnistute väärtust ja seega ka kahju suurust on võimalik kohtuotsuse tegemise aja seisuga hinnata sõltumata sellest, milline on detailplaneeringu menetluse nr DP044680 seis ja tulem. Halduskohus eiras Riigikohtu juhiseid. Ühestki õigusnormist, praktikast ega ka 3(5)
3-16-245 Riigikohtu otsusest ei tulene, et asjas tähtsust omavat kinnistute turuväärtust ei saaks välja selgitada enne, kui on lõplikult selgunud, milliseks kujuneb kinnistute realiseeritav ehitusõigus. Kinnistute väärtus on võimalik tuvastada esitatud asjatundjate arvamuste abil. Oluline ei ole kinnituste väärtus kauges tulevikus. Lisaks formaalsete eelduste mittetäitmisele ei ole menetluse peatamine põhjendatud ka seetõttu, et detailplaneeringu menetluses nr DP044680 otsuse tegemine ei ole lähiajal tõenäoline ning kohtumenetluse peatamine toob kaasa kohtuvaidluse tarbetu ja ebamõistliku venimise. Kohus ei ole arvestanud kaalutlusõiguse piirangutega. RVastS § 16 eesmärgiga ei ole kuidagi ühildatav olukord, kus riigi 2006. a haldusaktiga tekitatud kahju hüvitatakse kinnistuomanikule 20 aastat hiljem.
16.Tallinna linn palub vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Kaebaja mõistab ebaõigesti detailplaneeringu menetluse olemust. Taotluse esitamisega algab detailplaneeringu menetlus, mille järgmiseks etapiks saab pidada detailplaneeringu algatamist ehk asjaolu, et linnavalitsus korraldusega algatab detailplaneeringu. See on lihtsalt üks etapp ja osa suuremast haldusmenetlusest, mis päädib kas detailplaneeringu vastuvõtmise ja kehtestamisega või tuleb mingis etapis hoopis detailplaneeringu koostamine lõpetada. Kaebaja esitas 21.09.2021 Tallinna linnale uue ajakohastatud eskiislahenduse koos kaaskirjaga, millest nähtub, et Tallinna linn saab nüüd aktiivselt menetleda esitatud algatamisettepanekut ja detailplaneering liigub algatamise suunal.
17.Vastustaja palub vastuses jätta määruskaebus rahuldamata. Kaebaja on vaidlusaluse küsimuse püstitanud ebaõigesti. Riigikohtu juhistest tuleneb, et halduskohtul ei tule välja selgitada üksnes vaidlusaluste kinnisasjade mahtu, vaid ka see, kas kaebaja õiguste riive on erakordne. Kaebaja õiguste riive on erakordne üksnes juhul, kui kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud kinnistutel kehtinud püsielupaiga kaitserežiimi tõttu. Tegemist on kahju võimalikust olemasolust ja suurusest eraldi seisva eeldusega, mille olemasolu tuleb hinnata enne võimaliku kahju väljaselgitamist. Kaebaja eksib, väites, et igasugune kinnistute väärtuse erisus saab olla talle määratavaks kahjuks ning et eeldused kahju hüvitamiseks on seeläbi vältimatult juba täidetud. Ehitusõiguse olemasolu väljaselgitamine on oluline eeldus kohtumenetlusega jätkamiseks. Kui üldplaneeringut muutev detailplaneering kehtestatakse, antakse kaebajale ka vaidlusalustel kinnistutel ehitusõigus. Seega on 2007–2011 majandus- ning kinnisvarakriisis piirangute talumine toonud tegelikult kaasa olukorra, kus kaebaja saab tulevikus üksnes Lahekalda elamurajooni põhjapoolsel alal ehitada pea samas mahus hooneid, nagu oleks varem olnud lubatud kogu Lahekalda elamurajoonis kokku. Nii ei saa kaebaja mitte üksnes ehitusõigust, vaid saab mõistliku ettenähtavusega ehitusõiguse sellises realiseerimismahus, mis ületab mistahes väidetava kinnistute väärtuse languse. Kaebajal puudub sel juhul nii erakordne põhiõiguste riive kui ka kahju. Sel juhul tuleb kaebus ka õiguspärase tegevusega põhjustatud kahjunõude osas jätta täielikult rahuldamata. Kaebaja ei ole määruskaebuses eelnevalt viidatud andmeid ja plaane ümber lükanud. Hariliku väärtuse hinnangust lähtumine viiks ebaõige tulemuseni. Ilma tegelikku ehitusmahtu teadmata ei ole kaebaja õiguste riive erakordsust ega teoreetiliselt hüvitatavat kahju võimalik õiglaselt hinnata. Halduskohus kohaldas HKMS § 95 lg-t 1 õigesti. Vastustaja ei ole kaebaja ettepanekut üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetlemiseks seni tagasi lükanud ega lõpetanud. Nii on ebaõige ka määruskaebuse väide, et HKMS § 95 lg 1 rakendamise eeldused ei ole täidetud, kuna detailplaneeringu menetlust pole veel algatatudki. Õiguskirjanduse kohaselt on menetluse peatamine võimalik ka juhul, kui haldusmenetlust, millest asja lahendus sõltub, pole veel algatatud. Ette on nähtav, et üldplaneeringut muutva detailplaneeringu menetlus kaebaja enda avalduse alusel algatatakse, kusjuures haldusmenetlus on kaebaja taotlusel juba algatatud. Kaebaja õiguste riive erakordsuse ega kahju määratlemine ei ole täna võimalik. Kaebaja kahju 4(5)
3-16-245 ei ole võimalik kindlaks teha eelnevate eksperthinnangutega ega olukorras, kus ehitusõiguse tegelik ulatus ei ole selge. Kaebajale vaidlusalustel kinnistutel ehitusõiguse andmine on tõenäoline, kuid selle maht ja ulatus teadmata. Lisaks on teadmata ka kaebaja võimalik kasu, mida ta olukorra sellisest lahendamisest sai.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
18.HKMS § 95 lg 1 sätestab, kui otsus sõltub täielikult või osaliselt sellise asjaolu olemasolust või puudumisest, mille olemasolu peab tuvastama haldusmenetluses, võib kohus peatada menetluse kuni teise menetluse lõppemiseni. Selle sätte alusel on kohtul menetluse peatamise üle otsustamisel kaalutlusõigus. Kaalutlusõiguse ulatus sõltub sellest, kui tugev on asjade vaheline seos ja kui suur on oht eksliku otsuse või vastuoluliste otsuste tegemiseks asja edasise menetlemise korral. HKMS § 2 lg 2 kohaselt tuleb kohtumenetlus läbi viia mõistliku aja jooksul. Menetluse peatamine võib põhjustada selle tarbetut venimist, mistõttu peab kohus menetlust peatades olema veendunud, et teine menetlus võib tõepoolest lahendamisel olevat asja mõjutada (vt Riigikohtu 10.04.2018 määrus asjas nr 3-15-1590, p 10; Riigikohtu 16.11.2011 otsus asjas nr 3-2-1-111-11, p 17).
19.Halduskohtus on vaidluse all kaebaja nõue hüvitada talle RVastS § 16 alusel vastustaja õiguspärase tegevusega tekitatud otsene varaline kahju. Otsese varalise kahju hüvitamise nõude puhul tuleb kaebaja omandiõiguse ja ettevõtlusvabaduse riivet pidada erakordseks juhul, kui kinnitust leiab kaebaja väide, et kinnistute väärtus on oluliselt vähenenud põhjusel, et kinnistutel kehtis püsielupaiga kaitserežiim. Riigikohus leidis kaebust selles nõudes halduskohtule uueks läbivaatamiseks tagasi saates, et halduskohtul tuleb välja selgitada, kas kinnistute väärtus on vastustaja tegevuse tõttu oluliselt vähenenud ning kuivõrd kinnistute väärtus tuleb välja selgitada kohtuotsuse tegemisele võimalikult lähedasel ajal, siis võib kinnistute väärtust mõjutada see, kas neile on võimalik saada ehitusõigus (Riigikohtu 05.03.2021 otsus asjas nr 3-16-245, p-d 29–30). Tallinna linn selgitas halduskohtule, et Lahekalda elamukvartali põhjaosa detailplaneering nr DP044680 on TLPA menetluses alates 05.05.2021, mil kaebaja esitas detailplaneeringu kolmanda parandatud algatamisettepaneku, millega on hõlmatud ka Paekalda tn 5, 6, 6A ja 11 kinnistud. Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et käesolevas asjas on oluline välja selgitada, kas ja millise ehitusõiguse kaebaja detailplaneerimismenetluse tulemusel saab, sest sellest sõltub, kas kaebaja kinnistute väärtus on tegelikult vähenenud või mitte. Üksnes kaebaja viidatud ekspertide arvamused ei ole sellise hinnangu andmiseks piisavad, kuna praegusel hetkel ei ole teada, kas ja kui jah, siis millises mahus ehitusõigus kaebajale tegelikult antakse. Asjaolust, et linn pole hetkel otsustanud detailplaneeringu algatamise küsimuse üle, ei järeldu, et puuduks haldusmenetlus, mille tõttu kohtumenetlus peatada. Haldusmenetlus algas detailplaneeringu algatamise taotluse esitamisega (vt HMS § 35 lg 1 p 1; Tallinna Ringkonnakohtu 11.01.2017 määrus asjas nr 3-161697, p 11).
20.Halduskohus on seega õigesti leidnud, et käesoleva asja lahendamine sõltub detailplaneeringu menetluse tulemusest. Peatamisega kaasneb küll kohtumenetluse tõenäoliselt oluline pikenemine, kuid see on asja õigema lahendamise huvides paratamatu ja ei ole vastuolus RVastS § 16 regulatsiooniga. Määruskaebus jääb rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 26.08.2021 määrus muutmata.
(allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.