Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Menetlusosalised Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-18-1901 30. märts 2021 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Heiki Loot ja Jüri Põld OÜ Kondsor kaebus Tartu linna kohustamiseks võtma vastu Aleksandri tn 8 ja 8a kruntide detailplaneeringu Kaebaja OÜ Kondsor, esindaja vandeadvokaat Tambet Laasik Vastustaja Tartu linn, esindaja linnasekretär Jüri Mölder Tartu Ringkonnakohtu 19. novembri 2020. a otsus OÜ Kondsor kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kassatsioonkaebus.
2.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 19. novembri 2020. a otsus. Saata asi Tartu Ringkonnakohtule uueks arutamiseks.
3.Tagastada kautsjon.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ-le Kondsor kuuluvad Tartus Aleksandri tn 8 ja Aleksandri tn 8a kinnistud. Aleksandri tn 8 paikneb tänava ääres. Aleksandri tn 8a kinnistu asetseb tänavalt vaadatuna Aleksandri tn 8 kinnistu taga kirdes. Aleksandri tn 10 kinnistu jääb kummastki kaebaja kinnistust kagusse. Aleksandri tn 8 ja 8a kinnistutel paiknevad kokku ehitatud hooned. Aleksandri tn 8a hoone kagupoolne sein paikneb ühisel piiril Aleksandri tn 10 kinnistuga. Aleksandri tn 8 kinnistu tänavapoolne osa on hoonestamata. Aleksandri tn 10 kinnistu kuulub linnale. Sellel asub lasteaed Sass, mille hoone jääb kaebaja krundist umbes 12 meetri kaugusele. Tartu Linnavalitsuse 17. juuli 2007. a korraldusega nr 905 algatati Aleksandri tn 8 asuvale krundile ärihoone ehitamiseks Aleksandri tn 8 ja Aleksandri tn 8a kruntide detailplaneering.
2.Tartu Linnavalitsus ei nõustunud 5. veebruari 2018. a kirjas kaebaja 22. jaanuari 2018. a taotlusega võtta vastu Aleksandri tn 8 ja Aleksandri tn 8a kruntide detailplaneering. Kirjas selgitati, et Aleksandri tn 8 krundile kavandatav uushoonestus tuleb planeerida Aleksandri tn 10 krundi piirist vähemalt 4 m kaugusele. Tartu Linnavalitsus vastas ka 16. mail 2018. a, 10. juulil 2018. a ja
14.septembril 2018. a eitavalt kaebaja detailplaneeringu vastuvõtmise taotlustele.
3.Kaebaja esitas 5. oktoobril 2018. a Tartu Halduskohtule kaebuse Tartu linna kohustamiseks võtma vastu Aleksandri tn 8 ja Aleksandri tn 8a kruntide detailplaneeringu. Kaebuse kohaselt täitis kaebaja 2018. a alguseks kõik Tartu linna nõuded ning muutis nii planeeritava hoone mahtu kui ka galeriid, mis seoks uut hoonestust olemasolevaga. Detailplaneeringu eskiis oli saanud kõik vajalikud
3-18-1901 kooskõlastused. Vaatamata sellele ei ole detailplaneeringut vastu võetud. Kaebaja soovib ehitada planeeritava ärihoone kinnisasja piirist 0,8–1,5 m kaugusele. Tartu linn nõuab uusehitise planeerimist 4 m kaugusele Aleksandri tn 10 kinnistu piirist. Selline nõue on õigusvastane. Tartu linn on kaebuse esitamise ajaks 11 aasta vältel detailplaneeringut vastu võtmast keeldunud, tuues iga eelneva põhjenduse äralangemisel keeldumiseks uusi ettekäändeid. Tartu Linnavalitsuse 17. juuli 2007. a korraldusega algatatud detailplaneeringu menetlust ei viidud lõpule ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 1 lg-s 4 sätestatud tähtajaks, st 1. juuliks 2018. Vastustaja tegevusetus on seetõttu õigusvastane.
4.Vastustaja selgitas vastuses kohtule, et Aleksandri tn 8 paikneb Uueturu asumis, kus maa-alade täiendav hoonestamine ei ole lubatud, v.a Aleksandri tn 8 kinnistul. Kuivõrd Uueturu asumis ei ole hoonestustingimuste kohaselt lubatud hooneid laiendada, siis ei saa ka seda piirkonda tihendada. Üldplaneering ei näe ette, et kinnistu piirile võiks planeerida või ehitada ilma naaberkinnistu omanikuga vastavat kokkulepet sõlmimata (p 3.2.15). Linn võib soovida Aleksandri tn 10 asuvat lasteaeda laiendada (üldplaneering seda ei välista) ning hoone nihutamisega Aleksandri tn 10 kinnistule lähemale kui 4 meetrit ei ole nõus ka lasteaia direktor ega hoolekogu. Kuna lasteaiakohtadest on puudus, üürib lasteaed Sass alates augustist 2006 Aleksandri tn 8a hoones viit rühmaruumi. Kaebaja ei saa nõuda, et linn peab üldplaneeringu p-s 3.2.15 viidatud kokkuleppega nõustuma. Küsimus ei ole ainult tuleohutuskujas, vaid ka olemasoleva haljastuse säilimises, laste ohutuses, lasteaia hoolekogu poolt esindatavas avalikus huvis, Aleksandri tn 8 hoone ehitustöödes ja tulevastes võimalikes hooldustöödes, mida tuleb teha Aleksandri tn 10 kinnistult, ning linna enda kinnistu võimaliku ehitusõiguse piiramises. Seisakud planeeringu eskiisi sisulises koostamises ei ole tingitud Tartu linna tegevusest.
5.Tartu Halduskohus jättis 2. detsembri 2019. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus leidis, et vastustaja ei ole olnud tegevusetu ning kaebaja taotlused detailplaneeringu vastuvõtmiseks on rahuldamata jäetud õiguspäraselt. Kaebajale on õigesti tehtud ettepanek korrigeerida detailplaneeringu hoonestusala vahekaugust. Seadus ei sätesta kriteeriume, millest juhindudes võib planeeringu jätta vastu võtmata. Mõistlikuks on peetud, et planeeringu võib jätta vastu võtmata siis, kui see ei vasta seaduse nõuetele või planeeringu lähte-eesmärgile ja -tingimustele, see ei ole saanud nõuetekohast kooskõlastust või see on vastuolus kõrgemat järku planeeringuga, samuti muudel olulistel asjaoludel (Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-56-08, p 25). Planeerimisseaduse (PlanS) v.r § 9 lg 2 p 6 ja lg 5 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks mh määrata kuja ehk ehitiste väikseim lubatud vahekaugus. Linnale kuuluva Aleksandri tn 10 asuva lasteaiahoone ja kaebajale kuuluva Aleksandri tn 8 krundile kavandatava uushoonestuse kuja on vastustaja nõude kohaselt määratud nii, et Aleksandri tn 8 uushoonestus tuleb planeerida vähemalt 4 meetri kaugusele Aleksandri tn 10 krundi piirist. Seda nõuet on vastustaja põhjendanud PlanS v.r § 4 lg 2 p-dega 2 ja 3, mille kohaselt on kohaliku omavalitsuse kohustuseks tagada varem kehtestatud planeeringute järgimine ja avalike huvide ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamine. Vastustaja on arvestanud varasema kehtiva planeeringuna Tartu linna üldplaneeringut ja huvitatud isikutena kaebajat ja lasteaeda Sass. Menetlusdokumentides ja kohtuistungil on vastustaja selgitanud, et kui arvestada Aleksandri tn 8 hoone kõrguseks 13 m maapinnast, peaks see üldplaneeringu p 3.2.15 alusel olema piirist vähemalt 6,5 m kaugusel linna nõutud 4 m asemel. Tartu linna kehtiv üldplaneering on käsitatav haldusaktina (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 60) ja seega pidi vastustaja detailplaneeringu menetluses üldplaneeringu kehtivusega arvestama ja võis kaebaja taotluse lahendamisel üldplaneeringus sätestatule tugineda (Riigikohtu otsus nr 3-17-1930/93, p 14). Üldplaneeringu p 4.20 käsitleb Uueturu asumit. Selles täpsustatakse Uueturu U5 osas, et piirkonda jääv lasteaed (Aleksandri tn 10) tuleb säilitada ning hooneid ole lubatudolulises mahus laiendada. Uueturu U6 asumi hoonestustingimuste osas täpsustatakse, et maa-alade täiendav hoonestamine ei ole lubatud v.a Aleksandri tn 8 krunt, kus uushoonetus on lubatav tänava äärde. Uueturu U6 asumi hoonestustingimustest ei saa tuletada, et 2(7)
3-18-1901 Aleksandri tn 8 krundile oleks tehtud erand üldisest ehitistevahelise minimaalse kauguse nõudest. Piirkonna hoonestuse tihendamise eesmärk ei tähenda hoonetevahelise minimaalse kauguse nõude muutmist. Ka asjaolust, et lasteaed Sass on kaebaja krundi piirist 11,65 m kaugusel, ei tulene kaebajale subjektiivset õigust rajada uushoonestus ca 0,8–1,5 m kaugusele piirist, sest vastustaja nõue tugineb Tartu linna üldplaneeringus sätestatud naaberkruntidele planeeritavate ehitiste minimaalse kauguse nõudele naaberkrundi piirist. Tartu linna üldplaneering ei sea ka absoluutset keeldu lasteaiahoone laiendamisele, piirkonnas ei ole lubatud üksnes hoonet olulises mahus laiendada. Naaberkinnistu omanik ei ole andnud kaebaja soovitud lahendusele nõusolekut. Samuti ei ole kaebaja soovitud lahendus kooskõlas Tartu linna üldplaneeringuga (p 3.2.15). Vastustaja on kohtumenetluses tõendanud, et ka lasteaia Sass hoolekogu toetab linnavalitsuse seisukohta naaberkinnistul hoonete paiknemise kohta, sh et hoone peab asuma krundi piirist 4 m kaugusel. Seega on tõendatud kaebaja pakutud planeerimislahenduse ja seisukohtade sisuline vastuolu kõrgemat järku planeeringuga ehk Tartu linna üldplaneeringuga. Vastustaja tegevuse õigusvastaseks tunnistamiseks ei anna alust ka EhSRS § 1 lg 4, kuna tegemist ei ole õigust lõpetava normiga. Vastustaja on 2018. a jooksul neljal korral lahendanud kaebaja detailplaneeringu vastuvõtmise taotlusi. Kuna vastustaja lükkas kaebaja taotlused õiguspäraselt tagasi, ei nõustu kohus kaebajaga, et vastustaja on eiranud kohtupraktikas aktsepteeritud kohaliku omavalitsuse kohustust viia planeerimismenetlus mõistliku aja jooksul läbi.
6.Kaebaja esitas ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse.
7.Tartu Ringkonnakohus jättis 19. novembri 2020. a otsusega kaebaja apellatsioonkaebuse rahuldamata järgmistel põhjustel.
7.1.Tartu linnal oli PlanS § 10 lg 5 järgi kohustus planeerimismenetlus läbi viia. Detailplaneeringu vastuvõtmiseks seadus tähtaega ette ei näe. Otsus tuleb teha mõistliku aja jooksul. Selles asjas on detailplaneeringu menetlus kestnud algatamisest kuni halduskohtusse pöördumiseni üle 11 aasta. Tartu linn ei ole siiski olnud õigusvastaselt tegevusetu. Planeerimismenetluses ilmnenud asjaolud takistasid detailplaneeringu vastuvõtmist mõistliku aja jooksul. Kaebaja esitas nõuetele mittevastavad eskiisid ega kõrvaldanud neis esinevaid puudusi mõistliku aja jooksul, samuti ei aktsepteerinud ta linna tehtud muudatusettepanekuid detailplaneeringu kohta.
7.2.Kui linna nõutud muudatused oleks planeeringusse tehtud, oleks planeering tõenäoliselt juba vastu võetud. Taotlejal on õigus nõuda, et linna asutused arvestaks tema põhjendatud huvidega diskretsiooni teostamisel, kuid ta ei saa eeldada, et erahuvi kaalub igal juhul üles avalikud huvid ja kolmandate isikute erahuvid. Vastustajal ei ole õiguspäraselt võimalik vastu võtta detailplaneeringut, mille lahendus ei vasta näiteks üldplaneeringus sätestatud tingimustele. Praegusel juhul on siseministri
30.märtsi 2017. a määruse nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ § 22 lg-s 2 sätestatud hoonetevahelise 8-meetrise tuleohutuskuja nõue täidetud. Põhjendatud ei ole kaebaja seisukoht, et lähtudes asumite U5 ja U6 erinevast ehitusõigusest ning erinevatest ruumilise arengu prioriteetidest, ei kohusta üldplaneeringu p 3.2.15 jätma Aleksandri tn 8 hoone minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt poolt ehitise piiripoolse osa kõrgusest. Kaebajale hoonete vahekauguse osas seatud nõuded ja piirangud ei ole põhjendamatud ega ilmselgelt meelevaldsed. Kaebaja kinnistul on võimalik 4-meetrise kuja nõuet järgida ja kinnistu ei jää selle nõude tõttu hoonestamata.
7.3.Väide, et 2018. a alguseks olid kõik detailplaneeringuga seotud vaidlusküsimused lahendatud, on ebaõige. Eskiisi avalik arutelu toimus 4. aprillil 2017 ning arutelu protokollist nähtub, et lasteaia juhataja esitas oma märkused ja palve nihutada planeeringus Aleksandri tn 8 hoonet ja galeriid krundi piirist 4 m kaugusele. Protokolli tulemuste osas on märgitud, et põhilahenduse koostamisel tuleb analüüsida planeeritud hoone kavandatava kauguse mõju Aleksandri tn 10 krundile ja lasteaiahoonele (sh krundi piirist 4 m kaugusel paiknemise puhul). Eeltoodust saab teha järelduse, et planeeritud hoone ja galerii 4 m võrra nihutamise teema ei saanud lõplikku lahendust. 5. septembri 2017. a kirjast selgub, et Aleksandri tn 10 kinnistul paikneva lasteaia juhataja ei ole planeeringut kooskõlastanud ning ka 3(7)
3-18-1901 hoolekogu oli planeeringule sellisel kujul vastu ning nõudis hoone ja galerii paigutamist 4 m kaugusele kinnistu piirist. Et see küsimus tõusetus alles naaberkinnistute kooskõlastusringi ajal ja planeeringu eskiisi avaliku arutelu käigus, ei tähenda, et linn oleks esitanud põhjendamatuid nõudmisi või tahtlikult planeerimismenetlusega venitanud.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.OÜ Kondsor palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus, rahuldada kaebus ning kohustada Tartu linna võtma vastu Aleksandri tn 8 ja 8a kruntide detailplaneeringu järgmistel põhjustel.
8.1.Tartu linn ei ole teinud mõistliku aja jooksul detailplaneeringu vastuvõtmise otsust (HMS § 5 lg 2). Vastustaja peab kõik detailplaneeringu koostamise juhised ja tingimused andma menetluse alguses. Vastustajal polnud õigust esitada menetluse vältel järjepidevalt eskiislahenduse ja detailplaneeringu muutmise nõudeid.
8.2.Tartu linna keeldumine detailplaneeringu vastuvõtmisest ei põhine materiaalõigusel. Tartu linn põhjendas hoonetevahelise kauguse nõuet esmalt tuleohutusnõuetega. Määruse nr 17 § 22 lg 2 teine lause võimaldab tuleohutuskuja asemel rakendada ehitustehnilisi meetmeid. Tartu kesklinnas, nagu mistahes linnakeskuses, on väga tavaline, et hoonete vahel ei ole tuleohutuskujasid, hooned paiknevad teineteise vastas ning tuleohutus tagatakse ehitustehniliselt, eelkõige tulekindlate materjalide kasutamisega.
8.3.Hoonete vahekauguse nõue ei tulene Tartu linna üldplaneeringust. Üldplaneeringu p 3.2.15 kohaselt saavad naaberkruntide omanikud leppida kokku teisiti ning vähendada vahekaugusi krundi piirist poolte kokkuleppel. Naaberkinnistu Aleksandri tn 10 omanikuks on Tartu linn ise. Tartu Linnavalitsus nõustus 4. detsembril 2017 välja pakutud detailplaneeringuga ja edastas selle allkirjastatult Päästeametile kooskõlastamiseks. Seejärel asus linn uuesti seisukohale, et planeeritav ehitis peab paiknema kinnistu piirist 4 m kaugusel.
8.4.Lasteaiahoone väidetava laiendamise soov Aleksandri tn 8 kinnistu suunal (4 m piirist) on eksitav ja teoreetiline. Lasteaiahoonet on võimalik laiendada üksnes kagu suunas (st mitte Aleksandri tn 8 suunas) ning juba praegu on see 11,65 m kaugusel Aleksandri tn 10 kinnistu piirist. Seega oleks tuleohutusnõuetele vastavus tagatud ka siis, kui Aleksandri tn 8 kinnistule planeeritav hoone paikneks kinnistu piiril. Linna seatud sedavõrd suur hoonete vahekauguse nõue on vastuolus ka üldplaneeringus esile toodud linna ruumilise arengu põhimõtetega. Üldplaneeringus seatakse prioriteediks Uueturu asumi tihendamine. Üldplaneeringu p 3.2.15 võimaldab üldreeglist kõrvale kalduda ka detailplaneeringuga. Seega ei ole tegemist kohustusliku normiga, vaid põhimõttega. Tartu linna tegevus on sõnamurdlik. Esimest korda esitas Tartu linn tuleohutuskuja nõude detailplaneeringu vastuvõtmise takistusena alles 5. veebruari 2018. a kirjas.
9.Tartu linn palub vastuses jätta kassatsioonkaebus rahuldamata. Vastustaja selgituste kohaselt ei määratud hoone mahtu ega ehitusalust pindala planeeringu algatamisel kindlaks. Need peavad selguma planeerimismenetluse käigus. Detailplaneeringu menetluse pikk kestus on olnud tingitud kaebaja enda tegevusest. Galeriile esitatud nõuded (läbipaistvus, ühekorruselisus jms) on põhjendatud. Linn on nõudnud, et planeeritavat uushoonet ja galeriid nihutataks Aleksandri tn 8 ja Aleksandri tn 10 kinnistute vahelisest piirist kaugemale, sest lasteaia juhataja ja hoolekogu pole kaebaja pakutud kaugusega nõustunud. Kui hoone ehitataks kinnistu piirile lähemale, avaldaks see lasteaiale mõju nii ehitamise, hoone paiknemise, haljastuse säilimise kui ka hoone mahu aspektist. Detailplaneeringu saatmine Päästeametile ei tähendanud, et linn oleks planeeringulahendusega lõplikult nõustunud. Planeeringulahenduse kinnitab alles planeeringu kehtestamine. EhSRS § 1 lg-t 4 ei ole rikutud, sest sättest ei tulene, et vastustaja pidi seal nimetatud ajaks planeeringu igal juhul kaebajale sobilikul kujul kehtestama. Linna seisukoht on üldplaneeringu p 3.2.15 arvestades kompromissettepanek. Kaugust krundi piirist ei ole määratud tuleohutuskujast tulenevalt, vaid tuginedes üldplaneeringu p-le 3.2.15, 4(7)
3-18-1901 lähtudes võimalikest piirangutest, sh ehituse kallinemisest Aleksandri tn 10 kinnistu täiendava või uue hoonestamise korral.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
I
10.Kassatsioonkaebus tuleb rahuldada menetlusnormi rikkumise ja materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata ringkonnakohtule uueks arutamiseks (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 230 lg 5 p 2). Kohtud on jätnud välja selgitamata, kas kaebaja omandiõiguse kitsendamiseks esineb tegelik vajadus.
11.Kaebaja nõuab, et Tartu linna kohustataks võtma vastu Aleksandri tn 8 ja 8a kruntide detailplaneering lahendusega, kus Aleksandri tn 8 krundi uushoonestus (hoone H3 ja galerii) on planeeritud Aleksandri tn 10 (lasteaia Sass) krundi piirist 0,8–1,5 meetri kaugusele. Vastustaja on nõus detailplaneeringu vastu võtma, kui Aleksandri tn 8 uushoonestus planeeritakse vähemalt 4 meetri kaugusele Aleksandri tn 10 krundi piirist.
12.Vaidlust ei ole selle üle, et kavandatava ehitise ja lasteaiahoone vahele jääks praegustes oludes küllaldane, st määruse nr 17 § 22 lg-le 2 vastav 8-meetrine tuleohutuskuja, sest lasteaiahoone asub krundipiirist 11,65 m kaugusel. Samas peab vastustaja oluliseks säilitada Aleksandri tn 10 krundil lasteaiahoone laiendamise võimaluse, mida kaebaja taotletav lahendus kujanõude tõttu kitsendaks. Vastustaja tugineb Tartu linna üldplaneeringu p-le 3.2.15. Selle sätte kohaselt tuleb ehitise projekteerimisel ja ehitamisel jätta ehitise minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti ja sellega on nõustunud tuleohutuse järelevalveasutus või kui üldplaneering, detailplaneering või projekteerimistingimused ei näe ette teisiti. Vastustaja hinnangul on 4-meetrine vahekaugus kompromissettepanek, sest pool ehitise kõrgusest oleks praegusel juhul umbes 7 meetrit (13,96 ÷ 2). II
13.Kohtud on eksinud, leides, et kaebaja soovitud detailplaneering oleks vastuolus üldplaneeringuga. Üldplaneeringu p-st 3.2.15 ei tulene jäika keeldu, et krundi piirile või nt sellest 0,8 meetri kaugusele ei tohi ehitada. Poolele ehitise kõrgusest vastava kauguse nõue on selles sättes esitatud linna territooriumi ruumilise arengu põhimõttena, millest on võimalik teha erandeid kaht tüüpi olukordades: – naabrite kokkulepe, kui sellega on nõus tuleohutuse järelevalveasutus, või – üldplaneeringus, detailplaneeringus või projekteerimistingimustes on ette nähtud teistsugune lahendus.
14.Kaebaja soovib praegusel juhul, et detailplaneeringuga nähtaks ette just teist tüüpi erand. Kuigi üldplaneeringul on põhimõtteliselt kohustuslik iseloom, ei saa sellise erandi tegemata jätmist põhjendada viitega sättele, mis ise näeb ette erandi võimaluse. Kaebajal ei ole õigust erandi tegemist nõuda, kuid linn pidi kaebaja taotluse üle otsustama, arvestades kaalutlusreegeid, sh volituse piire, kaalutlusõiguse eesmärki, õiguse üldpõhimõtteid, olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve (HMS § 4 lg 2; HKMS § 158 lg 3). Lisaks üldplaneeringu p-le 3.2.15 pidi vastustaja arvestama kaebaja huvide ja omandipõhiõigusega ning leidma tasakaalu (PlanS § 10 lg 1), järgides proportsionaalsuse põhimõtet (põhiseaduse (PS) § 10) ja ehitise sobivust ümbrusesse (PlanS § 125 lg 5 p 1; ehitusseadustiku § 13 lg 1). Planeerimisel peab võimaluse korral soodustama varem kasutuses olnud või ebapiisavalt kasutatud alade otstarbekamat kasutamist (PlanS § 12 lg 1).
5(7)
3-18-1901
15.Tartu linna üldplaneeringu p 3.2.15 ei ole reegel, mille kohaldamist ei ole ühelgi juhul tarvis kuigivõrd põhjendada või millest erandi tegemiseks peaks esinema väga erilised asjaolud. Üldplaneeringu eesmärk on määratleda linnaruumi arengu põhimõtted ja suundumused (PlanS § 74 lg 1). Üldplaneeringu ülesanne on mh planeeringuala üldiste kasutus- ja ehitustingimuste, maakasutuse juhtotstarbe, maksimaalse ehitusmahu, hoonestuse kõrguspiirangu ja haljastusnõude määramine (PlanS § 75 lg 1 p 18). Selliste linnaehituslike üksikasjade nagu ehitise ja krundipiiri vahekauguse määramine ei ole üldplaneeringu ülesanne. See on detailplaneeringu ülesanne (PlanS § 126 lg 1 p-d 2 ja 9; kolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-42-03, p 19).
16.Adekvaatse, st kõiki huve optimaalselt arvestava ehitise ja krundipiiri vahekauguse määramine sõltub suuresti ümbritsevast linnaruumist, sh piirkonna olemasoleva hoonestuse tihedusest, kasutuslaadist ja rütmist. Kolleegium ei pea mõeldavaks, et sellises linnas nagu Tartu tagaks kõigi linnaosade – nii süda- kui ka äärelinna – jaoks optimaalse tulemuse hoonete ühetaoline minimaalne vahekaugus. Poleks mõistetav, millist legitiimset eesmärki säärane standardiseerimine taotleks. Põhjendatult märgib kaebaja, et linnakeskustele on omane tihedam asustus, sh sageli hoonete vahetu külgnemine üksteisega. Naabritel tuleb südalinnas selle eripäraga leppida. Naabrile avara vaate ja õueala õhulisuse tagamine ei ole linnakeskuses kaalukad argumendid piiramaks kinnisasja vaba kasutamise õigust (vrd kolleegiumi otsused asjades nr 3-3-1-25-02, p 21; 3-3-1-42-03, p-d 16 ja 25). Seepärast näeb üldplaneeringu p 3.2.15 põhjendatult ette ulatuslikud võimalused teha ka detailplaneeringutes ja projekteerimistingimustes erandeid. Erandit ei ole alati tarvis põhjalikult kaaluda piirkondades, kus olemasoleva hoonestuse puhul on üldplaneeringu p 3.2.15 põhimõtet enamasti järgitud.
17.Kolleegium rõhutab, et nii 7- kui ka 4-meetrise vahekauguse nõue riivab kaebaja omandipõhiõigust, piirates õigust enda omandit vabalt kasutada (PS § 32 lg 2 esimene lause). See, et kohalik omavalitsusüksus on avaliku võimu kandjana loobunud veelgi intensiivsema riive (sh 7-meetrise vahekauguse) nõudmisest, ei kinnita iseenesest, et mõõdukam riive (4 m) on põhjendatud. Ehkki planeeringu taotlejal puudub õigus planeeringulahendust dikteerida (kolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-23-16, p 17), ei või omavalitsus ilma piisavalt selge vajaduseta välistada ärimaa sihtotstarbega kinnistule ehitamist. Naabrite huvidega peab küll arvestama, ent tuleb ka silmas pidada, et erakinnistu teenib primaarsena siiski eraomaniku, mitte avalikku huvi. III
18.Üldjoontes on põhjendatud vastustaja seisukoht, et siseministri määruse nr 17 § 22 lg-s 2 ettenähtud 8-meetrine tuleohutuskuja võiks jaguneda krundinaabrite vahel võrdselt. Ka selle põhimõtte puhul tuleb arvestada erandi võimalusega ning erandit asjakohastel juhtudel kaaluda. Kaheksameetrine vahekaugus ei ole vajalik, kui tuleohutus on niigi tagatud naabri hoonete kaugusega või kui tuleohutus on mõistlik tagada ehituslike võtetega, nt tulekindlate materjalidega. Kinnistuomanik ei saa aga endale võimalikult suure ehitusõiguse tagamiseks nõuda, et naaber kasutaks tulekindlaid konstruktsioone või loobuks tulevikus oma ehitiste laiendamisest krundipiirile lähemale, välja arvatud, kui selleks annavad põhjust piirkonna omapära või muud kaalukad asjaolud.
19.Kolleegiumi hinnangul pole linn teinud kaalutlusvigu, välistades võimaluse ehitada lasteaiahoone tulevikus kaebaja kavandatava hoonega kokku või vähendada kuja muude ehituslike võtetega. Kuigi kaebaja krunt paikneb kesklinnas, pole vaidlust, et piirkonna lähimad hooned ei ole ülekaalukalt üksteisega kokku ehitatud.
6(7)
3-18-1901
20.Lasteaia kõrvalkrundile ehitiste kavandamisel, ehitamisel ja ehitiste kasutamisel tuleb arvestada selle asutuse eripära ja vajadusi. Vabariigi Valitsus on 6. oktoobri 2011. a määrusega nr 131 kehtestanud tervisekaitsenõuded koolieelse lasteasutuse maa-alale, hoonetele, ruumidele, sisustusele, sisekliimale ja korrashoiule. Lasteasutusel peab olema mh laste alushariduse ja hoiu võimaldamiseks sobiv, ohutu ja turvaline maa-ala (§ 3 lg 1). Lasteasutus peab asuma mõistlikul kaugusel ettevõtetest ja rajatistest, mis saastavad õhku, vähendavad insolatsiooni ning tekitavad müra üle rahvatervise seaduses kehtestatud piirtasemete (samas, lg 3 esimene lause). Lasteasutusel peab olema omaette maa-ala, mis on varustatud laste arenguks ja mänguks sobivate vahenditega ning vajaduste kohaselt valgustatud. Maa-ala peab olema otstarbekalt haljastatud ja piiratud läbipääsmatu heki või piirdeaiaga, seal peavad olema varikatused, vahendite hoidmise võimalused, sõidu- ja jalgteed ning platsid. Eraldi ohutusnõuded kehtivad nt majandusõue ning kauba- ja prügiveo kohta. Korterelamus või muus hoones asuvat väikest lasteasutust ümbritsevate alade kohta kehtivad leevendatud nõuded (§ 4). Ka eeltoodut arvestades on linn asjakohaselt lähtunud soovist tagada, et tulevikuski oleks kavandatava hoone ja lasteaiahoone vaheline kaugus vähemalt 8 meetrit.
21.Puudub vaidlus, et kavandatav hoone ei seaks ohtu määrusest nr 131 tulenevate nõuete täitmist, juhul kui praegu lasteaia maa-alal valitsev olukord jääb kestma. Lasteaia, st vastustaja enda varasemad seisukohad õhtupäikse ja lippude varjamise kohta ei ole asjakohased ning need ei ole ka selles kohtuvaidluses olnud määravad. Seega taandub vaidlus küsimusele, kas on tõenäoline, et kavandatav hoone võib hakata tulevikus takistama linnal lasteaia laiendamist Aleksandri tn 10 krundil.
22.Tuleb arvestada, et juba praegu ulatub kaebaja hoone Aleksandri tn 8a ja Aleksandri tn 10 kruntide vahelise piirini ning see võib raskendada ka lasteaia laiendamist Aleksandri tn 8 suunas. Säärase laienduse või uue hoone ehitamise kaebaja kinnistutele lähemale muudavad küsitavaks ka vajadus tagada asukoht lasteaiale ettenähtud majandusõuele ühes turvalise kauba- ja prügiveo võimalusega ning üldplaneeringust tulenev keeld laiendada Aleksandri tn 10 kinnistul hoonestust oluliselt. Asja uuel lahendamisel tuleb seetõttu selgitada, kas võimalus lasteaia krundile ehitada, mida linn oma nõudmisega planeerimismenetluses kaitseb, ei ole niikuinii välistatud. Proportsionaalsuse hindamisel tuleb kohtul ka põhjalikumalt kontrollida, kas kaebajale jääks krundi piirist 4 meetri kaugusele ehitades piisav võimalus hoonestada Aleksandri tn 8 tänavaäärne ala, nagu on ette nähtud üldplaneeringu p 4.20 positsioonis U6. IV
23.Kolleegium nõustub kohtutega, et kuigi menetlusaeg on olnud pikk (detailplaneering algatati 2007. a), nähtub asja materjalidest, et vastustaja ei ole olnud õigusvastaselt tegevusetu ega ole detailplaneeringu menetlusega õigusvastaselt viivitanud. Samuti pole vastustaja rikkunud kaebaja õiguspärast ootust. Kolleegium ei pea vajalikuks halduskohtu ja ringkonnakohtu põhjendusi korrata.
24.Kaebaja tasutud kautsjon tuleb tagastada (HKMS § 107 lg 4). Kuna Riigikohus ei tee asjas lõplikku otsust, ei võta ta seisukohta menetluskulude jaotamise kohta. Riigikohtule on kaebaja esitanud taotluse, et vastustajalt mõistetaks välja menetluskulud1336 eurot ja 40 senti. Seega taotleb kaebaja vastustajalt kokku 5275 euro ja 20 sendi väljamõistmist. Kõik summad sisaldavad käibemaksu. (allkirjastatud digitaalselt)
7(7)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.