Tartu Ringkonnakohus Tiina Pappel, Tanel Saar, Maili Lokk 23.09.2021, Tartu 3-18-1901 OÜ Kondsor kaebus Tartu linna kohustamiseks Aleksandri tn 8 ja 8a kruntide detailplaneeringu vastuvõtmiseks Vaidlustatud kohtulahend Tartu Halduskohtu 02.12.2019. a otsus Menetluse alus ringkonnakohtus OÜ Kondsor apellatsioonkaebus Asja läbivaatamine Kirjalik menetlus Menetlusosalised Kaebaja/apellant – OÜ Kondsor, esindaja advokaat Tambet Laasik Vastustaja – Tartu linn
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada apellatsioonkaebus ja tühistada Tartu Halduskohtu 02.12.2019. a otsus.
2.Teha asjas uus otsus, millega OÜ Kondsor kaebus rahuldada ning kohustada Tartu linna Aleksandri tn 8 ja 8a kruntide detailplaneeringu vastuvõtmiseks.
3.Mõista Tartu linnalt OÜ Kondsor kasuks välja menetluskulu summas 6311,20 eurot.
EDASIKAEBAMISE KORD
Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse otse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemise päevast, s. o 23.09.2021, arvates (HKMS § 212 lg 1). Kassatsioonkaebus võidakse lahendada kohtuistungit korraldamata kirjalikus menetluses, kui kassaator või teised menetlusosalised ei ole HKMS § 213 lg 1 p 5 ja § 218 lg 2 p 5 kohaselt avaldanud soovi kohtuistungist osa võtta.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.OÜ-le Kondsor kuuluvad Tartus Aleksandri tn 8 ja 8a asuvad kinnistud. Kinnistud piirnevad Tartu linnale kuuluva Aleksandri tn 10 kinnistuga, millel asub lasteaed Sass.
2.Tartu Linnavalitsuse 17.07.2007. a korraldusega nr 905 (tl 8–9) algatati Tartus Aleksandri tn 8 asuvale krundile ärihoone ehitamiseks Aleksandri tn 8 ja Aleksandri tn 8a kruntide detailplaneering.
3.Tartu Linnavalitsus vastas 05.02.2018. a kirjaga (tl 21) eitavalt OÜ Kondsor 22.01.2018. a taotlusele võtta vastu Aleksandri tn 8 ja Aleksandri tn 8a kruntide detailplaneering. Kirjas selgitati, et Aleksandri tn 8 krundile kavandatav uushoonestus tuleb planeerida Aleksandri tn 10 krundi piirist vähemalt 4 meetri kaugusele. Tartu Linnavalitsus vastas eitavalt ka OÜ Kondsor järgnevatele detailplaneeringu vastuvõtmise taotlustele ja tegi seda 16.05.2018. a (tl 44–45), 10.07.2018. a (tl 49–51) ja 14.09.2018. a kirjaga (tl 55–56).
4.OÜ Kondsor esitas 05.10.2018 Tartu Halduskohtule kaebuse Tartu linna kohustamiseks Aleksandri tn 8 ja Aleksandri tn 8a kruntide detailplaneeringu vastuvõtmiseks. Kaebuse kohaselt täitis kaebaja 2018. a alguseks kõik vastustaja nõuded ning muutis algset planeeringut nii hoonemahu kui kavandatud galerii osas, mis seob uut hoonestust olemasolevaga. Detailplaneeringu eskiis sai ka kõik vajalikud kooskõlastused. Vaatamata sellele ei ole detailplaneeringut vastu võetud. Kaebaja soovib ehitada planeeritava ärihoone kinnisasja piirist 0,8–1,5 m kaugusele. Tartu linn nõuab uusehitise planeerimist 4 m kaugusele kinnisasjade vahelisest piirist. Selline nõue on õigusvastane. Tartu linn on kaebuse esitamise ajaks 11 aasta vältel detailplaneeringu vastuvõtmisest keeldunud, tuues iga eelneva põhjenduse äralangemisel keeldumiseks uusi ettekäändeid. Tartu Linnavalitsuse 17.07.2007. a korraldusega algatatud detailplaneeringu menetlust ei viidud lõpule ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 1 lg-s 4 sätestatud tähtajaks (01.07.2018). Vastustaja tegevusetus on seetõttu õigusvastane.
5.Tartu Halduskohus jättis 02.12.2019. a otsusega kaebuse rahuldamata. Halduskohus leidis, et vastustaja ei ole olnud tegevusetu ning kaebaja taotlused detailplaneeringu vastuvõtmiseks jäeti rahuldamata õiguspäraselt. Kaebajale tehti õigesti ettepanek korrigeerida detailplaneeringut hoonestusala vahekauguse osas. Seadus ei sätesta kriteeriume, millest juhindudes võib planeeringu jätta vastu võtmata. Mõistlikuks on peetud, et planeeringu võib jätta vastu võtmata siis, kui see ei vasta seaduse nõuetele või planeeringu lähte-eesmärgile ja -tingimustele, see ei ole saanud nõuetekohast kooskõlastust või see on vastuolus kõrgemat järku planeeringuga, samuti muudel olulistel asjaoludel (RKHK 16.12.2008. a otsus asjas nr 3-3-1-56-08, p 25). Planeerimisseaduse (PlanS) v.r § 9 lg 2 p 6 ja lg 5 kohaselt on detailplaneeringu ülesandeks mh määrata kuja ehk ehitiste väikseim lubatud vahekaugus. Linnale kuuluva Aleksandri tn 10 asuva lasteaiahoone ja kaebajale kuuluva Aleksandri tn 8 krundile kavandatava uushoonestuse kuja on vastustaja nõude kohaselt määratud nii, et Aleksandri tn 8 uushoonestus tuleb planeerida vähemalt 4 m kaugusele Aleksandri tn 10 krundi piirist. Seda nõuet on vastustaja põhjendanud PlanS v.r § 4 lg 2 p-dega 2 ja 3, mille kohaselt on kohaliku omavalitsuse kohustuseks tagada varem kehtestatud planeeringute järgimine ja avalike huvide ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamine. Vastustaja arvestas varasema kehtiva planeeringuna Tartu linna üldplaneeringut ning huvitatud isikutena kaebajat ja lasteaeda Sass. Menetlusdokumentides ja kohtuistungil selgitas vastustaja, et kui arvestada Aleksandri tn 8 hoone kõrguseks 13 m maapinnast, peaks see üldplaneeringu p 3.2.15 alusel olema piirist vähemalt 6,5 m kaugusel linna nõutud 4 m asemel. Üldplaneeringu p 4.20 käsitleb Uueturu asumit. Selles täpsustatakse Uueturu U5 osas, et piirkonda jääv lasteaed (Aleksandri tn 10) tuleb säilitada ning hooneid pole lubatud olulises mahus laiendada. Uueturu U6 asumi hoonestustingimuste osas täpsustatakse, et maa-alade täiendav hoonestamine ei ole lubatud, v.a Aleksandri tn 8 krunt, kus uushoonetus on lubatav tänava äärde. Uueturu U6 asumi hoonestustingimustest ei saa tuletada, et Aleksandri tn 8 krundile oleks tehtud erand üldisest ehitistevahelise minimaalse kauguse nõudest. Tartu linna üldplaneering ei sea ka absoluutset keeldu lasteaiahoone laiendamisele, piirkonnas ei ole lubatud üksnes hoonet olulises mahus laiendada. Vastustaja on 2018. a jooksul neljal korral
lahendanud kaebaja detailplaneeringu vastuvõtmise taotlusi. Kuna vastustaja lükkas kaebaja taotlused õiguspäraselt tagasi, ei ole vastustaja eiranud kohtupraktikas aktsepteeritud kohaliku omavalitsuse kohustust viia planeerimismenetlus läbi mõistliku aja jooksul.
6.Kaebaja esitas Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palus halduskohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega kohustamiskaebus rahuldada. Kaebaja ei nõustu halduskohtu seisukohaga, et üldplaneeringu p 3.2.15 kohustab jätma minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest. Asumis U6 asuva Aleksandri tn 8 krundi hoonestamine on lubatud, kuid asumis U5 on lubatud vaid olemasolevate hoonete väheses mahus laiendamine. Lähtudes asumite U5 ja U6 erinevast ehitusõigusest ning erinevatest ruumilise arengu prioriteetidest, ei saa hoonetevahelise kauguse määramisel lähtuda 4 m nõudest. Üldplaneeringu p 3.2.15 näol ei ole tegemist kohustusliku normi, vaid põhimõttega, millest Tartu linnal on detailplaneeringu menetluses õigus diskretsiooni alusel kõrvale kalduda. Seda kinnitab ka linna enda käitumine, sest linn ei nõua 6,5 m kaugust kinnistu piirist, vaid ainult 4 m. Tartu linn asus tuleohutuskuja suurendamist nõudma esmakordselt 05.02.2018 ning üldplaneeringu p-le 3.2.15 tuginedes esitas linn hoonete vahekauguse nõude 14.09.2018. Õiguspärase ootuse põhimõttest lähtuvalt ei ole põhjendatud kehtestada nõudeid pärast seda, kui planeeringu kehtestamise tähtaeg on möödunud.
7.Tartu Ringkonnakohus jättis 19.11.2020. a otsusega OÜ Kondsor apellatsioonkaebuse rahuldamata.
8.Riigikohus rahuldas 30.03.2021. a otsusega kaebaja kassatsioonkaebuse, tühistas Tartu Ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja ringkonnakohtule uueks arutamiseks. Riigikohus leidis, et kohtud on jätnud välja selgitamata, kas kaebaja omandiõiguse kitsendamiseks esineb tegelik vajadus. Riigikohtu põhiseisukohad olid lühidalt järgmised.
8.1.Kohtud on eksinud, leides, et kaebaja soovitud detailplaneering oleks vastuolus üldplaneeringuga. Üldplaneeringu p-st 3.2.15 ei tulene jäika keeldu, et krundi piirile või näiteks sellest 0,8 meetri kaugusele ei tohi ehitada. Poolele ehitise kõrgusest vastava kauguse nõue on selles sättes esitatud linna territooriumi ruumilise arengu põhimõttena, millest on võimalik teha erandeid kahel juhul: naabrite kokkuleppel, kui sellega on nõus tuleohutuse järelevalveasutus, ning juhul kui üldplaneeringus, detailplaneeringus või projekteerimistingimustes on ette nähtud teistsugune lahendus. Kaebaja soovib, et detailplaneeringuga nähtaks ette just teist tüüpi erand. Kuigi üldplaneeringul on põhimõtteliselt kohustuslik iseloom, ei saa sellise erandi tegemata jätmist põhjendada viitega sättele, mis ise näeb ette erandi võimaluse. Kaebajal ei ole õigust erandi tegemist nõuda, kuid linn pidi kaebaja taotluse üle otsustama, arvestades kaalutlusreegeid, sh volituse piire, kaalutlusõiguse eesmärki, õiguse üldpõhimõtteid, olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve. Lisaks üldplaneeringu p-le 3.2.15 pidi vastustaja arvestama kaebaja huvide ja omandipõhiõigusega ning leidma tasakaalu, järgides proportsionaalsuse põhimõtet ja ehitise sobivust ümbrusesse. Planeerimisel peab võimaluse korral soodustama varem kasutuses olnud või ebapiisavalt kasutatud alade otstarbekamat kasutamist (PlanS § 12 lg 1).
8.2.Tartu linna üldplaneeringu p 3.2.15 ei ole reegel, mille kohaldamist ei ole ühelgi juhul tarvis kuigivõrd põhjendada või millest erandi tegemiseks peaks esinema väga erilised asjaolud. Selliste linnaehituslike üksikasjade nagu ehitise ja krundipiiri vahekauguse määramine ei ole üldplaneeringu ülesanne. See on detailplaneeringu ülesanne (PlanS § 126 lg 1 p-d 2 ja 9; RKHK 13.06.2003. a otsus asjas nr 3-3-1-42-03, p 19). Adekvaatse, st kõiki huve optimaalselt arvestava ehitise ja krundipiiri vahekauguse määramine sõltub suuresti ümbritsevast linnaruumist, sh piirkonna olemasoleva hoonestuse tihedusest, kasutuslaadist ja rütmist. Kolleegium ei pea mõeldavaks, et sellises linnas nagu Tartu tagaks kõigi linnaosade - nii süda-
kui ka äärelinna - jaoks optimaalse tulemuse hoonete ühetaoline minimaalne vahekaugus. Poleks mõistetav, millist legitiimset eesmärki säärane standardiseerimine taotleks. Põhjendatult märgib kaebaja, et linnakeskustele on omane tihedam asustus, sh sageli hoonete vahetu külgnemine üksteisega. Naabritel tuleb südalinnas selle eripäraga leppida. Naabrile avara vaate ja õueala õhulisuse tagamine ei ole linnakeskuses kaalukad argumendid piiramaks kinnisasja vaba kasutamise õigust (vrd RKHK otsused asjades nr 3-3-1-25-02, p 21; 3-3-1-42-03, p-d 16 ja 25). Seepärast näeb üldplaneeringu p 3.2.15 põhjendatult ette ulatuslikud võimalused teha ka detailplaneeringutes ja projekteerimistingimustes erandeid. Erandit ei ole alati tarvis põhjalikult kaaluda piirkondades, kus olemasoleva hoonestuse puhul on üldplaneeringu p 3.2.15 põhimõtet enamasti järgitud.
8.3.Kolleegium rõhutab, et nii 7- kui ka 4-meetrise vahekauguse nõue riivab kaebaja omandipõhiõigust, piirates õigust enda omandit vabalt kasutada (PS § 32 lg 2). See, et kohalik omavalitsusüksus on avaliku võimu kandjana loobunud veelgi intensiivsema riive (7-meetrise vahekauguse) nõudmisest, ei kinnita iseenesest, et mõõdukam riive on põhjendatud. Ehkki planeeringu taotlejal puudub õigus planeeringulahendust dikteerida, ei või omavalitsus ilma piisavalt selge vajaduseta välistada ärimaa sihtotstarbega kinnistule ehitamist. Naabrite huvidega peab küll arvestama, ent tuleb ka silmas pidada, et erakinnistu teenib primaarsena siiski eraomaniku, mitte avalikku huvi.
8.4.Üldjoontes on põhjendatud vastustaja seisukoht, et siseministri määruse nr 17 § 22 lg-s 2 ettenähtud 8-meetrine tuleohutuskuja võiks jaguneda krundinaabrite vahel võrdselt. Ka selle põhimõtte puhul tuleb arvestada erandi võimalusega ning erandit asjakohastel juhtudel kaaluda. Kaheksameetrine vahekaugus ei ole vajalik, kui tuleohutus on niigi tagatud naabri hoonete kaugusega või kui tuleohutus on mõistlik tagada ehituslike võtetega, nt tulekindlate materjalidega. Kinnistuomanik ei saa aga endale võimalikult suure ehitusõiguse tagamiseks nõuda, et naaber kasutaks tulekindlaid konstruktsioone või loobuks tulevikus oma ehitiste laiendamisest krundipiirile lähemale, välja arvatud, kui selleks annavad põhjust piirkonna omapära või muud kaalukad asjaolud.
8.5.Linn ei ole teinud kaalutlusvigu, välistades võimaluse ehitada lasteaiahoone tulevikus kaebaja kavandatava hoonega kokku või vähendada kuja muude ehituslike võtetega. Kuigi kaebaja krunt paikneb kesklinnas, pole vaidlust, et piirkonna lähimad hooned ei ole ülekaalukalt üksteisega kokku ehitatud. Lasteaia kõrvalkrundile ehitiste kavandamisel, ehitamisel ja ehitiste kasutamisel tuleb arvestada selle asutuse eripära ja vajadusi. Linn on asjakohaselt lähtunud soovist tagada, et tulevikuski oleks kavandatava hoone ja lasteaiahoone vaheline kaugus vähemalt 8 m. Samas tuleb arvestada, et juba praegu ulatub kaebaja hoone Aleksandri tn 8a ja Aleksandri tn 10 kruntide vahelise piirini ning see võib raskendada lasteaia laiendamist Aleksandri tn 8 suunas. Säärase laienduse või uue hoone ehitamise kaebaja kinnistutele lähemale muudavad küsitavaks ka vajadus tagada asukoht lasteaiale ettenähtud majandusõuele ühes turvalise kauba- ja prügiveo võimalusega ning üldplaneeringust tulenev keeld laiendada oluliselt Aleksandri tn 10 kinnistul hoonestust. Asja uuel lahendamisel tuleb seetõttu selgitada, kas võimalus lasteaia krundile ehitada, mida linn oma nõudmisega planeerimismenetluses kaitseb, ei ole niikuinii välistatud. Proportsionaalsuse hindamisel tuleb kohtul kontrollida, kas kaebajale jääks krundi piirist 4 m kaugusele ehitades piisav võimalus hoonestada Aleksandri tn 8 tänavaäärne ala nii, nagu on ette nähtud üldplaneeringu p 4.20 positsioonis U6.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
9.Vastustaja jäi ringkonnakohtule esitatud vastuses endiselt seisukohale, et kaebaja apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Vastustaja esitas järgmised täiendavad seisukohad.
9.1.Aleksandri tn 8 ja 8a krundid ei asu ajaloolises vanalinnas, kus ajalooline ehituslaad toetaks hoonete ehitamist krundi piirist krundi piirini ja maksimaalses mahus (kogu kinnistu ulatuses).
Aleksandri tn 8 ja 8a kinnistud asuvad kortermajade, kesklinna ja elamupiirkonna üleminekuvööndis, mida iseloomustavad üksteisest eristuvad lahushooned koos vaba ruumiga nende vahel. Kvartalis on levinud hoonestuslaad, kus hooned paiknevad paralleelselt tänavatega ning hoovidesse jäävad parkimisvõimalused ja rohealad. Tänavaäärse hoone maksimaalseks ehitusaluseks pinnaks on planeeringu põhijoonise järgi hetkel ca 446,6 m2 (31,9 m x 14 m). Aleksandri tn 10 kinnistu piirist 4 m tagasiaste vähendaks võimalikku ehitusalust pinda ca 56 m2 ja hoone ehitusalune pind oleks seega 390,6 m2 (27,9 m x 14 m). Võrdluseks võib tuua, et nt Aleksandri tn 6 kinnistul paikneva hoone ehitusalune pind on 307 m2. Arvestades kogu Aleksandri tn 8 ja 8a kruntide olemasolevate ja planeeritavate hoonete maksimaalset ehitusalust pinda oleks tegemist pretsedenditult suurima kinnistu täisehitusprotsendiga kvartalis, mistõttu väita, et kinnistu omaniku õigused oleks kuidagi antud juhul ülemääraselt kitsendatud, ei ole vastustaja hinnangul põhjendatud.
9.2.Kehtivas üldplaneeringus on sätestatud, et krundi suurima ehitisealuse pinna määramisel tuleb arvestada, et 10% krundist peab olema kõrghaljastatud. Sellele asjaolule, sh kõrghaljastuse puudumisele planeeringualal, on detailplaneeringu menetluse käigus korduvalt viidatud ning tegemist on jätkuvalt täitmata nõudega.
9.3.Vastustaja jääb kõigi oma varasemalt esitatud selgituste ja põhjenduste juurde, mis puudutavad Aleksandri tn 10 kinnistul paikneva hoone võimaliku laiendamisega ja ümber ehitamisega seotud küsimusi. Lisaks sobimatule hoonemahule, mis tekiks Aleksandri tn 10 ja Aleksandri tn 8 ja 8a kinnistute piirile, oleks detailplaneeringu realiseerimisel probleemiks ka ehitusaegne vajadus kasutada Aleksandri tn 10 kinnistut nii sissesõidutee kui ka tulevikus piiril paikneva hooneosa rekonstrueerimiseks ja hooldustöödeks. Uue planeeritava hooneosa võimalikud hooldustööd peavad olema tulevikus teostatavad Aleksandri 8 kinnistult.
9.4.Ei saa välistada, et tulevikus muutuvad lasteaia ehitusalad ja mahud (nt võimalik juurdeehitus, uus hoonestus jms). Seega on hetkel menetletaval detailplaneeringul pikemaajalised mõjud ja tagajärjed ning asjakohane ei ole väita, et hetkel ei planeerita lasteaia hoone laiendamist.
9.5.Vastustajale jääb arusaamatuks Riigikohtu väide, et vastustaja poolt seatav nõue hoonet krundi piirile mitte ehitada kitsendab omandi vaba kasutamist. Vastustaja jääb seisukohale, et linnakeskkonnas ei saa eeldada, et krundile võib ehitada mistahes kõrgusega mistahes asukohta omanikule meelepärast hoonet, vaid peab arvestama linnaosa üldisemat ehituslaadi; naabrite huve; kõrghaljastuse olemasolu; parkimisnõudeid; hoonestuspiirkonnas kujunevat mikrokliimat, sh tuulekoridoride vajadust jne. Kuna nii lasteaia kui kavandatava ärihoone puhul on tegemist elukondlike hoonetega, kus viibivad inimesed, tuleb arvestada ka kliima soojenemisest tulenevate kuumalainete leevendamise ja kuumasaarte tekke välistamise meetmeid.
10.Kaebaja vaidleb ringkonnakohtule esitatud vastuses vastustaja seisukohtadele vastu ja palub apellatsioonkaebuse rahuldada. Kaebaja jääb oma seniste seisukohtade juurde ja palub neid arvestada.
10.1.Tartu linn esitas seisukohad, milles selgitas, et Riigikohtu 30.03.2021. a otsus on ekslik. Samal ajal ei esitanud linn ühtegi tõendit lasteaia laiendamise kavatsuse ega vajaduse kohta. Vastustaja on menetluse vältel üksnes üldsõnaliselt viidanud võimalusele lasteaeda tulevikus laiendada, kuid ei ole siiani täpsustanud, kas see on lasteaiaruumidele ja hoovile ettenähtud nõudeid arvestades üleüldse võimalik. Samuti ei vastata küsimusele, kuidas lasteaiahoone laiendamisel Aleksandri tn 8a hoone suunas on võimalik tagada asukoht lasteaiale ettenähtud majandusõuele ning kuidas arvestab see üldplaneeringust tulenevat keeldu laiendada Aleksandri tn 10 kinnistul hoonestust oluliselt. Kaebaja ei pea usutavaks, et linnal on plaanis osaliselt või kogu ulatuses majandushoovina kasutusel olev ala hoonestada ning luua majandushoov laste õuealale selle arvelt.
Riigikohus leidis, et vastustaja enda varasemad seisukohad õhtupäikese ja lippude varjamise kohta ei ole asjakohased ning need ei ole ka selles kohtuvaidluses olnud määravad. Kaebaja lisab, et lapsed ei viibi lasteaia majandushoovi osas, kaebaja uus ehitis ei varjaks lasteaiahoone valgust ega ka laste õue/mänguala, mille üheks piiriks on lasteaiahoone ise (mis varjab ise majandushoovis suure osa päikesevalgusest). Vastustaja ei ole lasteaia laiendamise võimalikkust ka oma viimastes seisukohtades analüüsinud, põhistanud ega Riigikohtu kahtlusi ümber lükanud. Kaebaja järeldab sellest, et linn ei planeeri Aleksandri tn 10 laiendamist ega ümberehitustöid (hiljuti toimus lasteaia hoones kapitaalremont) ning ei pea seda Riigikohtu poolt nimetatud alas võimalikuks. Vastustaja ei ole Tartu linna 2018 – 2025 arengukavas (kinnitatud 04.12.2020) ette näinud järgmise 5 aasta jooksul Tartus Aleksandri tn 10 asuva Sassi Lasteaia (2021. a nimega Karlova Lasteaed) hoone laiendamist ega mistahes muid ehitustöid hoones või seda ümbritseval kinnistul.
10.2.Kaebaja ei nõustu linna väidetega, et Aleksandri tn 8 hoonestus peab jääma 4 m kaugusele Aleksandri tn 10 kinnistu piirist ning sellega, nagu oleks see kaalutlusõiguse teostamise reegleid arvestades põhjendatud. Kaebaja hinnangul pärineb aastaid kestnud 4-meetrise vahemaa nõue tuleohutuskuja mõiste väärast tõlgendamisest ja arusaamisest planeerimisel, mida püütakse muude põhjendustega kohtumenetluses õigustada. Siseministri määruse nr 17 § 22 lg-s 2 ettenähtud 8-meetrine tuleohutuskuja ei pea jagunema naabrite vahel võrdselt ja sel puhul on võimalik kaaluda ka erandit.
10.3.Kaebaja ei nõustu vastustaja väidetega, et kvartali hoonestuslaad põhjendab linna nõuet, et Aleksandri tn 8 hoonestus peab jääma 4 m kaugusele Aleksandri tn 10 kinnistu piirist. Piirkonnas on küll lahushooneid, aga piirkonda iseloomustavad ka hooned, mis on üksteisega lahutamatult ühendatud ja nende osakaal kõikidest piirkonna hoonetest ei ole väike. Samuti on piirkonnas hooned, mille vaheline ala on üksnes mõne meetri laiune (Turu tn 3 ja Soola tn 1/1a hoonete vaheline ala; Lao tn 2 ja 2a ning Kalevi tn 18 a ja 18b hooned). Ka Aleksandri tn 14 - 27 majad asuvad mõlemal pool tänavat tihedalt üksteise kõrval, olles üksteisega ühendatud või mõne meetri kaugusel. Lisaks Aleksandri tn 14 hoonele, asub ka Tartu linnale kuuluva Aleksandri tn 10 hoone risti tänavaga ja on teistele rohealadele vaateid sulgev mahuline lahendus. Aleksandri tn 8 ja 8a kinnistule on detailplaneeringus ette nähtud rohealad ja parkimiskohad nii, nagu piirkonnale omane. Arvestades linnale kuuluva Aleksandri tn 10 ja kaebajale kuuluva Aleksandri tn 8 hoonete paiknemist kvartalis, ei ole tõene vastustaja väide, et just kaebajale kuuluv hoone rikub kvartali hoonestuslaadi, rohealade paiknemist või muid piirkonna väidetavale eripärale omaseid kriteeriume. Samas näeb üldplaneering ette vajaduse Uueturu asumi tihendamiseks läbi rendija büroopindade hulga suurendamise, et suurendada keskuse aktiivsust ja turvalisust.
10.4.Samuti ei ole õige vastustaja väide, et kaebaja kinnistud hakkaksid olema pretsedenditult kõige suurema täisehitusprotsendiga kogu kvartalis. Kaebaja kinnistute täisehitusprotsent oleks ca 52%, mis ei eristu hoonete paiknemist näitaval Maa-ameti kaardil oluliselt teistest ümbritsevatest kinnistutest. Näiteks Soola tn 1 ja Soola tn 1a (üldplaneeringu järgi U6) kinnistute täisehitusprotsent on sama. Kaebaja kinnistust kolm kinnistut kesklinna poole asuv Kvartali keskuse kinnistu jääb täisehitusprotsendi poolest jätkuvalt suurimaks (ca 98% täisehitus).
10.5.Poolte vahel ei ole iseenesest vaidlust kavandatava hoone mahu osas. Kaebaja kinnistule planeeritava hoone H3 maht sai selgeks vaieldud 2012. a. Galerii osas vaidlesid pooled edasi, aga kuna linn järeleandmisi ei teinud, leppis kaebaja linna nõudega. Ringkonnakohtule esitatud vastuses asus linn väitma, et kaebaja taotletav ehitusmaht ja hoone kavandatav lahendus ei haaku kvartali hoonestuslaadiga ning on tänavaga risti. Detailplaneeringust on näha, et planeeritav juurdeehituse osa suhestuks kvartali ja tänavafrondiga loogiliselt, asudes piki tänavat. Aleksandri tn 8 ülejäänud ehk olemasolev hoone on samuti kvartalisse sobiv – hoonete pikemad osad paiknevad tänavaga paralleelselt, mitte risti.
10.6.Kaebaja ei nõustu vastustaja väidetega, et kõrghaljastusnõuded põhjendavad linna nõuet, et Aleksandri tn 8 hoonestus peab jääma 4 m kaugusele Aleksandri tn 10 kinnistu piirist. Juba 04.12.2017 Tartu linna poolt allkirjastatud ja 12.12.2017 Päästeameti poolt kooskõlastatud detailplaneeringu seletuskirjas on sedastatud, et projekteerimise käigus tuleb H2 ja H3 hoonete lähedusse kavandada 2-3 puu istutamine. Samuti säilivad Aleksandri tn 6 krundi piiri äärsed puud ning lasteaia haljastus. Seega puudub vaidlus, et kõrghaljastus on kaebaja kinnistutele kavandatud detailplaneeringuga. Samuti on seda tehtud nõutud mahus. Vastustaja väide, et detailplaneering ei täida üldplaneeringu nõuet haljastuse osas, on seega väär. Vastustaja eirab ka fakti, et Aleksandri tn 6 kinnistuga külgneva piiri peal asub samuti kõrghaljastus, mis tuleb 10%-lise kõrghaljastuse nõude hulka arvestada. Vastustaja viide sellele, nagu muutuks lasteaia kõrghaljastuse või haljastuse lahendus kuidagi detailplaneeringu tulemina, on asjakohatu. Lasteaia haljastuse lahenduse muutmise vajadust ei ole detailplaneeringus kirjas. Lasteaia krundi kõrghaljastuse kasvutingimuste puudumise või vähenemise argumenti ei ole linn avanud ega põhistanud, mistõttu jääb see paljasõnaliseks. Maa-ameti kaardilt on näha, et Aleksandri tn 8a olemasolev hoone ei takista kuidagi Aleksandri tn 10 kinnistul kõrgete puude kasvamist. Samuti on kogu piirkonnas näha, et kõrgete ja lähestikku paiknevate hoonete vahel on kõrghaljastust piisavalt ning hooned ei ole puid hävitanud.
10.7.Aleksandri tn 8 ja 8a kruntide detailplaneering on koostatud nii, et kui hoonestus jääb lasteaiaga külgneva krundi piirist 0,8 m kaugusele, siis on võimalik ehitustöid ja tulevikus hooldustöid teostada lasteaeda segamata. Tänasel hetkel toimub Aleksandri tn 8a kinnistul akende pesu hoonetest seestpoolt, sest aknad avanevad sissepoole. Sama lahendus on planeeritud uude hoone osasse. Aleksandri tn 8 ja 8a ning Aleksandri tn 10 kinnistute piiril paikneb kõrge võrkaed, mistõttu käib kaebaja kinnistul asuva haljastuse hooldamine ja hoonete (sh tehnosüsteemide) hooldamine tema enda kinnistult. Vastustaja väide, et 2021. a palus kaebaja lasteaialt luba siseneda tõstukiga lasteaia hoovi Aleksandri tn 8 hoonele konditsioneeri paigaldamiseks, ei vasta tõele. Kaebajale teadaolevalt oli selline tegevus tööde teostaja poolt omavoliline ja kokkulepet rikkuv (kokkulepitud oli tellingute paigaldamine Aleksandri tn 8 hoonele ja seeläbi konditsioneeri paigaldamine). Vastustaja kirjeldus toimunust ei ole seega tõsiseltvõetav põhjus piirata kaebaja õigust kasutada enda omandit nii, nagu kaebaja on seda planeerimismenetluses selgitanud.
10.8.Kaebaja ei nõustu vastustaja väidetega, et Aleksandri tn 10 kinnistu omaniku ehk Tartu linna huvid põhjendavad linna nõuet, et Aleksandri tn 8 hoonestus peab jääma 4 m kaugusele Aleksandri tn 10 kinnistu piirist. Linna nõue mitte ehitada hoonet krundi piirile lähemale kui 4 m kitsendab kaebaja omandi vaba kasutamist. Detailplaneeringuga kavandatud lahendus on kooskõlas piirkonna hoonestuse laadiga, kõrghaljastuse nõuete ja parkimisnõuetega ning see ei eristu kuidagi ümbritsevast. Piirkonnas on piisavalt tuulekoridore hoolimata sellest, et linnale kuuluv Aleksandri tn 10 hoone ja eraomandis olev Aleksandri tn 14 hoone asuvad risti tänavaga ning tuulekoridoride sulgumist ei ole ka pooleliolevas planeeringumenetluses kaebajale ette heidetud. Tuulekoridoride sulgumine ei ole sisult asjakohane väide, sest kaebaja detailplaneeringus on uut ja vana hooneosa ühendamas galerii, mis ei takista tuule liikumist.
10.9.Seoses viidetega kliimasoojenemisele tuleb selgitada, et kaebaja on planeerinud kinnistule roheala ning ka kinnistute piirile ja naaberkinnistute piirile jäävad rohealad. Praegu asub Aleksandri tn 8 kinnistul asfalteeritud parkla, mida detailplaneeringu järgi hakkaks asendama ärihoone, parkla ja selle keskel asuv haljastus. Kaebaja soovitud lahendus oleks kliimasoojenemise väite kontekstis oluliselt sobivam kui praegune lahendus.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
11.OÜ Kondsor esitas halduskohtule kohustamiskaebuse Tartu linna kohustamiseks võtta vastu Aleksandri tn 8 ja Aleksandri tn 8a kruntide detailplaneering. Kaebaja leidis, et ta täitis 2018. a alguseks kõik vastustaja senised nõuded planeeringu osas ja detailplaneeringu eskiis sai ka kõik vajalikud kooskõlastused. Vaatamata sellele ei ole linn detailplaneeringut vastu võtnud ja nõuab nüüd uusehitise planeerimist 4 m kaugusele kinnisasjade vahelisest piirist. Kaebaja hinnangul on selline nõue õigusvastane. Kuna linn on 11 aasta vältel detailplaneeringu vastuvõtmisest keeldunud, tuues iga eelneva põhjenduse äralangemisel keeldumiseks uusi ettekäändeid ja ei ole menetlust lõpule viinud EhSRS § 1 lg-s 4 sätestatud tähtajaks (01.07.2018), siis leidis kaebaja, et ka vastustaja selline tegevusetus ja viivitus on õigusvastane.
12.KOKS § 6 lg 1 järgi on omavalitsusüksuse ülesandeks oma territooriumil korraldada ruumilist planeerimist. Kohalik omavalitsus ei ole ruumilisel planeerimisel, sealjuures vastavate menetluste läbiviimisel vaba, vaid peab arvestama planeerimisseaduses toodud nõuetega. Näiteks kohustab PlanS § 4 lg 2 p 1 kohalikku omavalitsust tagama maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu oma territooriumil. PlanS § 10 lg 1 sätestab, et iga isik võib teha planeeringu koostamise algatamise ettepaneku. Detailplaneeringu algatamise otsustamise õigus on PlanS § 10 lg 5 järgi kohalikul omavalitsusel. Kui kohalik omavalitsus otsustab planeeringu algatada, siis PlanS § 10 lg 7 järgi tähendab planeeringu algatamine omavalitsuse otsust selle kohta, et tuleb asuda planeeringu koostamisele. Enamasti järgneb detailplaneeringu koostamisele ka selle vastuvõtmine ja detailplaneeringu menetlus lõpeb tavaliselt detailplaneeringu kehtestamisega. Samas ei tulene planeerimisseadusest nõuet, et algatatud planeering tuleb kindlasti vastu võtta ja kehtestada. Ka Riigikohus on pidanud võimalikuks, et kohalik omavalitsus ei võta detailplaneeringut vastu. Näiteks on RKHK leidnud 16.12.2008. a otsuses asjas nr 3-3-1-56-08, et kohalik omavalitsus otsustab planeeringu vastuvõtmise vastavalt PlanS § 18 lg-le 1 ja nimetatud sättest tulenevalt on kohalikul omavalitsusel õigus seega ka keelduda planeeringu vastuvõtmisest. Seadus ei sätesta aga neid kriteeriume, millest juhindudes planeeringu võib jätta vastu võtmata. Riigikohtu hinnangul on mõistlik eeldada, et planeeringu võib jätta vastu võtmata siis, kui see ei vasta seaduse nõuetele või planeeringu lähte-eesmärgile ja -tingimustele, ei ole saanud nõuetekohast kooskõlastust, on vastuolus kõrgemat järku planeeringuga, samuti muudel olulistel asjaoludel. Riigikohtu selles lahendis toodud juhisest lähtuvalt tuleb ka antud juhul hinnata, kas kaebaja detailplaneering on kooskõlas õigusaktides toodud nõuetega, kas see vastab planeeringu lähte-eesmärgile ja tingimustele, kas sellel on vajalikud kooskõlastused ning kas see on kooskõlas kõrgemat järku planeeringuga, st Tartu linna üldplaneeringuga. Kui need nõuded on täidetud, ei saa vastustaja keelduda detailplaneeringu vastuvõtmisest. Seega, kui detailplaneering on õiguspärane ja kohaliku omavalitsuse poolt nõutavad muudatused ei tugine tegelikult ei õigusaktidele ega üldplaneeringule, oli kaebajal võimalik esitada halduskohtule HKMS § 37 lg 2 p 2 alusel kohustamiskaebus planeerimismenetluse jätkamiseks ja detailplaneeringu vastuvõtmiseks.
13.Käesolevas asjas tehtud 30.03.2021. a otsuses leidis Riigikohus, et alama astme kohtud on õigesti asunud seisukohale, et kuigi menetlusaeg on olnud pikk (detailplaneering algatati 2007. a), ei ole vastustaja olnud õigusvastaselt tegevusetu ega detailplaneeringu menetlusega õigusvastaselt viivitanud. Samuti pole vastustaja rikkunud kaebaja õiguspärast ootust. Kohtud on siiski jätnud välja selgitamata, kas kaebaja omandiõiguse kitsendamiseks esineb tegelik vajadus. Sama otsuse p-s 14 märkis Riigikohus, et linn pidi kaebaja taotluse üle otsustades arvestama kaalutlusreegeid, sh volituse piire, kaalutlusõiguse eesmärki, õiguse üldpõhimõtteid, olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve. Lisaks üldplaneeringu p-le 3.2.15 pidi vastustaja Riigikohtu hinnangul arvestama kaebaja huvide ja omandipõhiõigusega. Kohus viitas PlanS § 10 lg-le 1, mis sätestab, et planeerimisalase tegevuse korraldaja peab tasakaalustama erinevaid huve,
sealhulgas avalikke huve ja väärtusi, kaaluma neid vastavalt planeerimise põhimõtetele ja planeeringu eesmärkidele ning lõimima need planeeringulahendusse; järgima proportsionaalsuse põhimõtet (PS § 10) ja ehitise sobivust ümbrusesse. PlanS § 125 lg 5 p 1 sätestab, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi. EhS § 13 lg 1 sätestab, et ehitusprojekt peab olema selline, et selle kohaselt ehitatav ehitis vastaks nõuetele, sealhulgas arvestaks ehitise sobivust, kasutatavust ja korrashoiu vajadust, samuti peab see võimaluse korral soodustama varem kasutuses olnud või ebapiisavalt kasutatud alade otstarbekamat kasutamist. PlanS § 12 lg 1 sätestab, et planeerimisel peab võimaluse korral soodustama varem kasutuses olnud või ebapiisavalt kasutatud alade otstarbekamat kasutamist. Riigikohus leidis samuti, et kohtud on eksinud, leides, et kaebaja soovitud detailplaneering oleks vastuolus üldplaneeringuga. Üldplaneeringu p-st 3.2.15 ei tulene Riigikohtu hinnangul jäika keeldu, et krundi piirile või näiteks sellest 0,8 meetri kaugusele ei tohi ehitada. Poolele ehitise kõrgusest vastava kauguse nõue on selles sättes esitatud linna territooriumi ruumilise arengu põhimõttena, millest on võimalik teha erandeid. Linna üldplaneeringu p 3.2.15 ei ole ka reegel, mille kohaldamist ei ole ühelgi juhul tarvis põhjendada või millest erandi tegemiseks peaksid esinema väga erilised asjaolud. Linnaehituslike üksikasjade nagu ehitise ja krundipiiri vahekauguse määramine ei ole üldplaneeringu ülesanne, vaid detailplaneeringu ülesanne. Ehkki planeeringu taotlejal puudub õigus planeeringulahendust dikteerida (vt RKHK 30.11.2016. a otsus asjas nr 3-3-1-23-16, p 17), ei või omavalitsus ilma piisavalt selge vajaduseta välistada ärimaa sihtotstarbega kinnistule ehitamist. Iseenesest võib siseministri määruse nr 17 § 22 lg-s 2 ettenähtud 8-meetrine tuleohutuskuja jaguneda krundinaabrite vahel võrdselt, kuid ka selle põhimõtte puhul tuleb arvestada erandi võimalusega ning erandit asjakohastel juhtudel kaaluda. Kaheksameetrine vahekaugus ei ole vajalik, kui tuleohutus on niigi tagatud naabri hoonete kaugusega või kui tuleohutus on mõistlik tagada ehituslike võtetega, nt tulekindlate materjalidega, leidis Riigikohus. Samuti märgiti, et puudub vaidlus, et kavandatav hoone ei sea linna krundil asuva lasteaia puhul ohtu määrusest nr 131 tulenevate nõuete täitmist, juhul kui praegu lasteaia maa-alal valitsev olukord jääb kestma ja vaidlus taandub üksnes küsimusele, kas on tõenäoline, et kavandatav hoone võib hakata tulevikus takistama linnal lasteaia laiendamist Aleksandri tn 10 krundil. Asja uuel lahendamisel tuleb seetõttu selgitada, kas võimalus lasteaia krundile ehitada, mida linn oma nõudmisega planeerimismenetluses kaitseb, ei ole niikuinii välistatud. HKMS § 233 lg 1 kohaselt on Riigikohtu otsuses esitatud seisukohad õiguse tõlgendamisel ja kohaldamisel sama asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud.
14.Asja materjalidest nähtuvalt ei ole vaidlust selles, et OÜ Kondsor omandis on Tartu linnas asuvad Aleksandri tn 8 ja Aleksandri 8a kinnistud, mis piirnevad linnale kuuluva Aleksandri tn 10 kinnistuga, millel asub lasteaed. Kaebaja soovib ehitada Aleksandri tn 8 ja 8a kinnistutele uue büroohoone ning siduda selle seal juba olemasoleva hoonestusega. Aleksandri tn 8 kinnistul asuv kaebaja hoone paikneb tänava äärest rohkem kui 30 m kaugusel. Tartu linnale kuuluv Aleksandri tn 10 kinnistu jääb mõlemast kaebaja kinnistust kagusse, külgnedes kaebajale kuuluvate kinnistutega. Vaidlust ei ole ka selle üle, et Aleksandri tn 10 kinnistul asuv lasteaiahoone asub kaebaja kinnistute piirist ja olemasolevast hoonestusest umbes 12 m kaugusel.
15.Aleksandri tn 8 ja 8a kruntide detailplaneeringu menetlus algatati juba 17.07.2007. a korraldusega nr 905. Kaebaja soovib uut ärihoonet ehitada oma kinnistutele nii, et uusehitis
Aleksandri tn 8 kinnistul jääb lasteaia krundi piirist 0,8 - 1,5m kaugusele. Tartu linn nõuab aga 2018. a jaanuarist alates uusehitise planeerimist 4 m kaugusele Aleksandri tn 10 kinnistu piirist. Asja materjalidest nähtuvalt täitis kaebaja 2018. a alguseks kõik linna poolt senises menetluses esitatud nõuded ja detailplaneeringu eskiis oli saanud kõik vajalikud kooskõlastused, läbinud avaliku arutelu ja esitati linnavalitsuse istungile vastuvõtmiseks. 05.02.2018. a kirjaga teavitas Tartu linn kaebajat sellest, et 29.01.2018. a toimunud linnavalitsuse istungil leiti, et arvestades tuleohutusnõudeid ja neist linna krundile tuleneda võivaid ehituslikke piiranguid, tuleb Aleksandri tn 8 krundile kavandatav uushoonestus planeerida Aleksandri tn 10 krundi piirist vähemalt 4 meetri kaugusele. Samas oli Päästeamet, kelle pädevuses on tegeleda tuleohutusnõuete tagamisega, kooskõlastanud detailplaneeringu juba 12.12.2017. Vastustaja keskne vastuväide detailplaneeringule põhineb seega tuleohutusnõuetel. Linna 14.09.2018. a vastuses viidatakse samuti siseministri 30.03.2017. a määruse nr 17 "Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele" § 22 lg-le 2, mille järgi peab hoonetevaheline kuja olema vähemalt kaheksa meetrit ja kui see on vähem kui kaheksa meetrit, piiratakse tule levikut ehituslike abinõudega. Samuti viitab vastutaja Tartu Linnavolikogu 14.09.2017. a otsusega nr 494 kehtestatud Tartu linna üldplaneeringu seletuskirja punktile 3.2.15, millest tuleneb, et ehitise projekteerimisel ja ehitamisel tuleb jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti või kui detailplaneering ei näe ette teisiti. Seega väidab linn ka, et kavandatav detailplaneering on vastuolus üldplaneeringuga. Siseministri määruse nr 17 § 22 lg 2 sõnastus võimaldab iseenesest ka väiksemat kuja kui 8 meetrit, millisel juhul piiratakse tule levikut ehituslike abinõudega. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et Tartu kesklinnas on see ka tavaline ja on üldteada, et kesklinna kruntidel ei ole majad, sh uusehitised, 8-meetriste vahedega, vaid tavaliselt vahetult üksteise vastas. Nagu juba märgitud, selgitas Riigikohus 30.03.2021. a otsuses, et kaheksameetrine hoonete vahekaugus ei ole vajalik ka siis, kui tuleohutus on niigi tagatud näiteks naaberhoonete omavahelise kaugusega. Vaidlust ei ole ka selles, et Aleksandri tn 8a kinnistul olemasolev hoonestus (hoone ulatub peaaegu kinnistu piirini) juba piirneb Aleksandri tn 10 kinnistuga ning Aleksandri tn 10 kinnistu hoonestus asub kaebaja kinnistute piirist umbes 12 meetrit eemal. Seega oleks 8-meetrise kuja nõue iseenesest täidetud ka siis, kui kaebaja ehitaks hoone vahetult krundi piirile. Tartu linna nõue, mille kohaselt saab tuleohutusnõuded tagada vaid kujaga, ei põhine ringkonnakohtu hinnangul viidatud tuleohutuse regulatsioonil, samuti ei nõua ükski õigusakt, et kaebaja poolt kavandatav hoone oleks tuleohutuse kaalutlusest lähtuvalt krundi piirist 4 meetrit eemal. Siseministri määruse nr 17 § 22 lg-st 2 nähtuvad kaks võimalikku varianti tuleohutuse tagamiseks, millest üks on hoida hoonetevahelist kuja kaheksa meetri ulatuses ning lühema kuja puhul on tule levikut võimalik piirata ehituslike abinõudega. Seega isegi siis, kui tulevikus soovitakse Aleksandri 10 kinnistu hoonet laiendada või ehitada kruntide vahelise piiri lähedale mõni uus hoone, on võimalik määruses sätestatud ehituslike abinõudega tuleohutus tagada.
16.Vaidlusalune detailplaneering ei ole vastuolus ka üldplaneeringuga. Nagu juba märgitud, viitas Tartu linn 14.09.2018. a vastuses keeldumise teise alusena linna üldplaneeringu seletuskirja punktile 3.2.15, mille kohaselt tuleb ehitise (v.a maa-aluse tehnorajatise) projekteerimisel ja ehitamisel jätta selle minimaalseks kauguseks naaberkrundi piirist vähemalt pool ehitise piiripoolse osa kõrgusest, kui naaberkruntide omanikud ei lepi kokku teisiti ja selle kokkuleppega on nõustunud tuleohutuse järelevalveasutus või kui üldplaneering, detailplaneering/projekteerimistingimused ei näe ette teisiti. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et üldplaneeringu p 3.2.15 on üldine põhimõte, mida saab ja võib täpsustada üldplaneeringu teistes punktides, nagu antud juhul ka tehtud on ja millisel
juhul tuleb lähtuda konkreetse asumi suhtes sätestatud nõuetest, mitte üldistest põhimõtetest. Asjaolu, et p 3.2.15 kujutab endast üldtingimusi, tuleneb ka seletuskirja p 3 pealkirjast „Maaja veealade üldised kasutamis- ja ehitustingimused.“ Ka Riigikohus märkis oma 30.03.2021. a otsuses, et kaebaja soovitud detailplaneering ei ole vastuolus üldplaneeringuga, kuna üldplaneeringu p-st 3.2.15 ei tulene jäika keeldu, et krundi piirile või näiteks sellest 0,8 meetri kaugusele ei tohi ehitada. Poolele ehitise kõrgusest vastava kauguse nõue on selles sättes samuti esitatud linna territooriumi ruumilise arengu põhimõttena, millest on võimalik teha erandeid. Linna üldplaneeringu p 3.2.15 ei ole ka reegel, mille kohaldamist ei ole ühelgi juhul tarvis põhjendada või millest erandi tegemiseks peaksid esinema väga erilised asjaolud.
16.1.Üldplaneeringu kohaselt asub kõnealune planeeringuala Uueturu asumi piirkonnas U6 (kd I, lk 57). Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt moodustab Uueturu koos Sadama asumiga Tartu moodsa ärikeskuse ning piirkonna arendamisel on oluline selle elujõulisust veelgi suurendada, laiendades ala rendi- ja büroopindade hulka ning suurendades tihendamise kaudu keskuse aktiivsust ja turvalisust. Hoonete vahelise sedavõrd suure vahekauguse nõue on vastuolus ka üldplaneeringus esile toodud linna ruumilise arengu põhimõtetega, mille kohaselt seatakse prioriteediks Uueturu asumi tihendamine ning seetõttu on piirkonna arendamisel oluline selle elujõulisust veelgi suurendada, laiendades ala rendi- ja büroopindade hulka ning suurendades tihendamise kaudu keskuse aktiivsust ja turvalisust. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et kesklinna piirkonda ei ole võimalik tihendada üldplaneeringus esile toodud põhimõtete järgi, kui planeeringumenetluses nõutakse hoonete vahekaugusi, mis on pigem omased hajaasustusele.
16.2.Konkreetselt piirkonna U6 kohta öeldakse linna üldplaneeringus, et maa-alade täiendav hoonestamine ei ole lubatud v.a Aleksandri tn 8 krunt, kus uushoonestus on lubatav tänava äärde ning hoone parameetrid määratakse detailplaneeringuga. Seega ei näe üldplaneering ette mingeid täiendavaid nõudeid, mis takistaksid kõnealuse detailplaneeringu vastuvõtmist. Linnale kuuluv Aleksandri 10 krunt asub aga U5 asumis, mille kohta üldplaneering sätestab, et hoonete olulises mahus laiendamine ei ole lubatud ja uushoonestust võib kaaluda üksnes Soola tn frondis (kuni 3 korrust).
16.3.Ringkonnakohtu arvates ei saa linnal üldplaneeringu alusel olla ka õiguspärast ootust Aleksandri tn 10 hoonestuse laiendamiseks. Nagu juba öeldud, asub Aleksandri tn 10 Uueturu asumis U5, millele esitatavad nõuded on üldplaneeringu kohaselt teistsugused - üldplaneering seab selle asumi osas eesmärgiks olemasoleva funktsiooni säilitamise ja keskkonna parandamise läbi hoonete energiatõhususe tõstmise ja hoonetevaheliste alade korrastamise. Samuti märgitakse, et piirkonda jääv lasteaed kuulub säilitamisele, kuid hoonete olulises mahus laiendamine ei ole lubatud ja uushoonestust võib kaaluda Soola tn frondis (kuni 3 korrust). Seega ei võimalda üldplaneering Aleksandri tn 10 kinnistut ümber hoonestada ning linnal puudub vajadus ja võimalus takistada Aleksandri tn 8 krundi hoonestamist Aleksandri tn 10 kinnistu tulevase täiendava hoonestamise väite abil, kuna üldplaneeringu kohaselt ei ole see lubatud.
16.4.Samuti ei nähtu asja materjalidest, et oleks algatatud Aleksandri tn 10 krundi osas mõni detailplaneering, mille kohaselt on plaanis Aleksandri tn 10 oleval krundil asuvat hoonet laiendada Aleksandri tn 8 krundi piiri suunas. Ka sel põhjusel jääb arusaamatuks potentsiaalne ehituslik piirang kaebaja krundile ning sellest tulenev vajadus tema omandiõigust piirata.
17.Vastustaja väide linna enda kinnistu võimaliku ehitusõiguse piiramise kohta on samuti ainetu, sest nagu juba märgitud, ei luba linna üldplaneering Aleksandri tn 10 asuvat lasteaeda olulises mahus laiendada. Kui vaadata Maa-ameti kaardirakenduse väljavõtet kinnistutel paiknevate hoonete kohta (kd II, lk 50), siis Aleksandri tn 10 kinnistu puhul nähtub sellelt, et lasteaia laiendamise soovi korral on selleks piisavalt ruumi kagusuunas. Lasteaia laiendamisel Aleksandri tn 8 ja 8 a kinnistute poole, tuleks aga kogu lasteaed ilmselt tervikuna ümber ehitada,
sest sellesse suunda jääb lasteaia sissepääsu- ja teenindusala. Vastustaja ei selgita samuti, kuidas oleks näiteks lasteaiahoone laiendamisel Aleksandri tn 8a kinnistu piirini ulatuva hoone ja lasteaiahoone vahele, võimalik järgida Vabariigi Valitsuse 06.10.2011. a määrust nr 131, millega kehtestatakse tervisekaitsenõuded koolieelse lasteasutuse maa-alale, hoonetele, ruumidele, sisustusele, sisekliimale ja korrashoiule. Vastustaja ei ole ka Tartu linna 2018 – 2025 arengukavas ette näinud järgmise 5 aasta jooksul Aleksandri tn 10 asuva lasteaia hoone laiendamist või mistahes muid ehitustöid hoones või seda ümbritseval kinnistul. Seetõttu on linna kaalutlus lasteaia tulevase laiendamise vajadusest või soovist Aleksandri tn 8 kinnistu poole jätkuvalt põhjendamata. Kuna kaebajale kuuluv Aleksandri tn 8a kinnistu on Aleksandri tn 10 kinnistu piirini juba hoonestatud (üle poole piiri pikkusest osast) ja lasteaia laiendamise või krundile uue hoone ehitamise soovi korral oleks selleks piisavalt ruumi üksnes kagusuunas, mitte aga kaebajale kuuluvate kinnistute suunas, siis ei ole tõenäoline, et kaebaja poolt kavandatav hoone võiks kasvõi tulevikus hakata takistama linnal soovi korral lasteaia laiendamist Aleksandri tn 10 krundil.
18.Ringkonnakohtu hinnangul ei põhjenda ka kõnealuse kvartali hoonestuslaad linna nõuet, et Aleksandri tn 8 hoonestus peab jääma 4 m kaugusele Aleksandri tn 10 kinnistu piirist. Vaidlust ei ole selles, et nimetatud piirkonnas on küll nn. lahushooneid, kuid seda piirkonda iseloomustavad ka hooned, mis on üksteisega lahutamatult ühendatud ja nende osakaal kõikidest piirkonna hoonetest ei ole väike (nt Turu tn 5 ja Turu tn 7 elamud; Turu tn 9 ja 11 elamud; Soola tn 1 ja 1a hooned). Samuti on Uueturu asumis hooneid, mille vaheline ala on mõne meetri laiune (nt Turu tn 3 ja Soola tn 1/1a hoonete vaheline ala; Lao tn 2 ja 2a ning Kalevi tn 18 a ja 18b hooned). Ka Aleksandri tn majad nr 14 - 27 asuvad mõlemal pool tänavat üksteise kõrval, olles ühendatud või üksnes mõne meetri kaugusel. Samuti on Aleksandri tn 8 ja 8a kinnistule detailplaneeringus ettenähtud rohealad ja parkimiskohad nii, nagu sellele piirkonnale omane on. Nagu eelnevalt juba märgitud, näeb ka linna kehtiv üldplaneering ette vajaduse Uueturu asumi tihendamiseks läbi rendi- ja büroopindade hulga suurendamise selleks, et suurendada keskuse aktiivsust ja turvalisust. Samuti on Riigikohus 30.03.2021. a otsuse p-s 16 sedastanud, et kolleegium ei pea mõeldavaks, et sellises linnas nagu Tartu tagaks kõigi linnaosade - nii süda- kui ka äärelinna - jaoks optimaalse tulemuse hoonete ühetaoline minimaalne vahekaugus ning poleks mõistetav, millist legitiimset eesmärki säärane standardiseerimine taotleks. Ka kaebaja märgib põhjendatult, et linnakeskustele on omane tihedam asustus, sh sageli hoonete vahetu külgnemine üksteisega. Naabritel tuleb südalinnas selle eripäraga leppida ning Riigikohtu 30.03.2021. a otsuse p-s 16 viidatud kehtiva kohtupraktika kohaselt ei ole naabrile avara vaate ja õueala õhulisuse tagamine linnakeskuses kaalukad argumendid piiramaks eraisikul kinnisasja vaba kasutamise õigust.
19.Kõrghaljastusnõuded ei saa käesoleval juhul samuti põhjendada linna nõuet, et Aleksandri tn 8 hoonestus peab jääma 4 m kaugusele Aleksandri tn 10 kinnistu piirist. 04.12.2017 Tartu linna poolt allkirjastatud detailplaneeringu seletuskirjas (kd I, lk 29p) on välja toodud haljastuse ja heakorra põhimõtted ning sedastatud, et projekteerimise käigus tuleb H2 ja H3 hoonete lähedusse kavandada 2-3 puu istutamine (ei tohi olla konteinerhaljastus). Samuti säilivad Aleksandri tn 6 krundi piiri äärsed puud ning lasteaia haljastus. Seega puudub vaidlus selle üle, et kõrghaljastus on kaebaja kinnistutele detailplaneeringus kavandatud. Samuti ei nähtu detailplaneeringust ega muudest materjalidest, et kõnealuse detailplaneeringu tulemusel muutuks kuidagi lasteaia kõrghaljastuse või haljastuse lahendus. Asja materjalidest ei nähtu ka, et Aleksandri tn 8a olemasolev hoone takistaks kuidagi Aleksandri tn 10 kinnistul kõrgete puude kasvamist. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et kogu kõnealuses piirkonnas ja
kvartalis on näha, et kõrgete ja lähestikku paiknevate hoonete vahel on kõrghaljastust piisavalt ning hooned ei ole suuri puid hävitanud. Samuti viitab kaebaja põhjendatult sellele, et juba 2012. a aprillis andis Tartu linna haljastus- ja puhastusteenistuse juhataja planeeritud haljastuse kohta seisukoha, et Aleksandri tn 8 detailplaneeringu eskiislahendus ei vaja muutmist (kd I, lk 12).
20.Seoses vastustaja viidetega kliimasoojenemisele selgitab ringkonnakohus, et kaebaja on detailplaneeringus planeerinud oma kinnistule roheala ja ka kaebaja ning linna kinnistute piirile ja naaberkinnistute piirile jäävad rohealad alles. Samuti nähtub asja materjalidest, et hetkel asub Aleksandri tn 8 kinnistul detailplaneeringu alas asfalteeritud parkla, mida detailplaneeringu järgi hakkab asendama ärihoone, parkla ja selle keskel asuv haljastus. Seetõttu ei anna vastustaja viited, et kõnealune detailplaneeringu lahendus võiks kuidagi linnaruumi või inimesi kliimasoojenemise tagajärjel kahjustama hakata, mingit alust detailplaneeringu vastuvõtmisest keeldumiseks.
21.Vastustaja on eeltoodu põhjal kaebajalt Tartu linna üldplaneeringu p 3.2.15 alusel ja tuleohutusnõuetele viidates oma krundi piirist 4 m kaugusele ehitamist nõudes rikkunud kaalutlusreegeid, sh volituse piire, kaalutlusõiguse eesmärki, õiguse üldpõhimõtteid, ega ole kaalunud olulisi asjaolusid ja põhjendatud huve (HMS § 4 lg 2; HKMS § 158 lg 3). Vastustaja ei ole arvestanud kaebaja huvide ja omandipõhiõigusega ega leidnud tasakaalu (PlanS § 10 lg 1) kaebaja ja linna kui naaberkinnistu omaniku õiguste ja huvide vahel, ei ole järginud proportsionaalsuse põhimõtet ja on eiranud fakti, et planeeringualale kaebaja poolt kavandatav ehitis sobib igati sealsesse ümbrusesse (PlanS § 125 lg 5 p 1; EhS § 13 lg 1). Kuna kaebaja detailplaneering on ringkonnakohtu hinnangul eelnevast tulenevalt igati kooskõlas õigusaktides toodud nõuetega, vastab planeeringu lähte-eesmärgile ja -tingimustele, sellel on olemas vajalikud kooskõlastused ning detailplaneering on kooskõlas ka Tartu linna üldplaneeringuga ja linna nõuded planeeringut täiendavalt muuta on olnud põhjendamatud, siis puuduvad takistused detailplaneeringu sellisel kujul vastuvõtmiseks.
22.Kõiki eeltoodud põhjendusi arvestades rahuldab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse ja tühistab Tartu Halduskohtu vaidlusaluse otsuse. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab kaebuse ning kohustab vastustajat Aleksandri tn 8 ja 8a kruntide detailplaneeringu vastuvõtmiseks.
23.HKMS § 109 lg 4 sätestab, et kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust. Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebaja on tasunud nii kaebuse kui apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu 15 eurot. Halduskohtus taotles kaebaja linnalt menetluskuludena õigusabikulude väljamõistmist (koos käibemaksuga) summas 2214,80 eurot, ringkonnakohtus kokku 2730 eurot ja Riigikohtus 1336,40 eurot. Menetluse keerukust ja mahtu arvestades peab ringkonnakohus kaebaja poolt nõutud menetluskulu tervikuna põhjendatuks ja vajalikuks. Kuna ringkonnakohus rahuldab kaebaja apellatsioonkaebuse ja kaebuse, siis mõistab ringkonnakohus vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud kokku summas 6311,20 eurot. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.