Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Marit Kruusi ja Ott Karma hagi OSAÜHINGU KOGER KINNISVARA vastu 100 000 krooni (6391 euro 16 sendi) saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 23. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-47951
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OSAÜHINGU KOGER KINNISVARA kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
6391 eurot 16 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hagejad Marit Kruus (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Ott Karma (isikukood xxxxxxxxxxx), nende ühine esindaja vandeadvokaat Enno Heringson Kostja OSAÜHING KOGER KINNISVARA (registrikood 10783474), esindaja vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper
Asja läbivaatamise kuupäev
22. oktoober 2012. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 23. aprilli 2012. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-47951 muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata.
2.
Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta OSAÜHINGU KOGER KINNISVARA kanda.
1.Marit Kruus (hageja I) ja Ott Karma (hageja II) esitasid 23. septembril 2009 Harju Maakohtule hagi OSAÜHINGU KOGER KINNISVARA (kostja) vastu 100 000 krooni (6391 euro 16 sendi) saamiseks. Hagejate väitel sõlmisid kostja müüjana ja hagejad ostjatena 12. juunil 2007 lepingu, mille alusel
kohustus kostja püstitama Tallinnas Xxxxxxxx xxx asuvale maatükile ehitise, jagama kinnisasja korteriomanditeks ja müüma hagejatele korteriomandi (korteri) koos keldriboksiga, hinnaga kokku 2 715 000 krooni (sellest korteri hind 2 690 000 krooni). Kostja andis hagejatele korteri valduse üle
29.jaanuaril 2008 ja asjaõigusleping sõlmiti 31. jaanuaril 2008. Hagejad kolisid korterisse 2008. a aprilli esimeses pooles ja märkasid, et selle tavapärast kasutamist takistab oluliselt müra ja vibratsioon (eriti ööajal ja puhkepäevadel), mis võimendus esemete paigutamisel korterisse ja väljendus nt nõude pidevas klirisemises, kaminakonstruktsioonis esinevas kolinas ja mitmete kinnituste lahtilogisemises. Ostmisel hagejad ei märganud, et müra häirib elamist, sest korter vaadati üle tööpäeval olmemüra tingimustes. Kostja hagejaid puudusest ei teavitanud, kuigi pidanuks mõistma, et hagejatel on selle vastu äratuntav huvi. Pooled ei ole puudusi kokku leppinud ega saanud puuduse esinemist mõistlikult hinnata. Hageja I teavitas kostjat probleemist 20. mail ja 30. juunil 2008 e-kirjadega. 2. septembril 2008 saatis ka hageja II kostjale pretensiooni. Kostja reageeris kirjadele alles 2. oktoobril 2008, mööndes teadlikkust müra- ja vibratsiooniprobleemidest ja tuues esile samme, mida ta on probleemi lahendamiseks teinud. Olukord ei paranenud, misjärel saatsid hagejad 3. detsembril 2008 kostjale ühise pretensiooni, milles leidsid, et lepingu ese ei vasta lepingu tingimustele, ning nõudsid kahju hüvitamist ja probleemi kõrvaldamist. Kostja vastas hagejatele alles 14. jaanuaril 2009 ja ei nõustunud pretensiooniga, väites et ei pea müüjana vastutama naaberkinnisasjale leviva müra ja/või vibratsiooni ja sellega kaasnevate tagajärgede eest. Kostja ei ole hagejatele esitanud ühtki tõendit, mis kinnitaks lepingueseme vastavust nõuetele. Tervisekaitseinspektsiooni mõõtmise järgi ületab müratase ettenähtud norme. 25. mail 2009 esitasid hagejad kostjale hinna alandamise avalduse, mida kostja ei ole tunnustanud. Müra ja vibratsiooni allikaks on naaberkinnisasjal Xxxxxxxx xx asuva Volta tehase üürniku Osaühingu Jumboplast (Jumboplast) kasutatavad kudumistsehhi tootmisseadmed. Kuna ehitised on omavahel seinaga ühendatud, kandub masinate tekitatav müra ja vibratsioon edasi Xxxxxxxx xxx hoonesse. Hagejad ei näe Jumboplasti tegevuses õigusvastasust (viimane väidab oma tegevuse vastavust normidele), mistõttu ei näe nad endal olevat nõudeid tema vastu müra ja vibratsiooni kõrvaldamiseks. Hagejate arvates on müra ja vibratsioon lepingueseme oluline puudus ja kostja vastutab selle eest. Kostja pidi olema sellest teadlik, sest Jumboplast tegutses juba alates 1. juulist 2000. Ostetav eluruum peab vastama kehtivatele müranõuetele, teistsugune kokkulepe pidanuks selgelt lepingus sisalduma. Hagejad ei pidanud eeldama, et kostja püstitatud elamu konstruktsioonid on ehitatud viisil, et nende kaudu levib kõrvalkinnisasjalt vibratsioon ja müra sellise intensiivsusega, st nad ei teadnud puudusest ega pidanudki seda teadma. Menetluse kestel väitsid hagejad lisaks, et müra ja vibratsioon võib lähtuda ka muust allikast kui Jumboplasti tegevusest, mis viitab veelgi selgemalt elamu ehituskvaliteedi probleemidele. Hagejate arvates oli lepingueseme hinnaks koos puudustega 21. augustil 2008 1 854 683 krooni, mis on ka alandatud hinnaks. Seega on neil õigus nõuda kostjalt 835 317 krooni tagastamist (2 690 000 1 854 683). Hagis nõuavad hagejad kostjalt sellest üksnes 100 000 krooni tagastamist.
2.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta see rahuldamata. Kostja väitel ei olnud hagejatel alust ostuhinda alandada. Lepingu ese vastas lepingu tingimustele nii selle üleandmisel kui vastab ka praegu. Müra tekitab naaberkinnisasjal asuv kolmas isik, kelle tegevusega kaasneda võivatest müraprobleemidest ei olnud kostja korterit üle andes teadlik. See müra ei ole ka seotud asja omadustega. Kostja ei vastuta kolmanda isiku tegevuse eest. Hagejad ei ole käitunud heas usus, kuna ei ole esitanud hüvitisnõuet müra põhjustaja vastu. Võimaliku rikkumise kõrvaldamist kolmandalt isikult saab nõuda ka kohalik omavalitsus või Terviseamet. Hagejad teadsid või pidid teadma, et ostavad korteri tööstuspiirkonda. Ei ole tõendatud, et normiülene müra oleks esinenud korteris valduse ülemineku aja seisuga. Lisaks ei ole hagejad teavitanud kostjat korteri mittevastavusest lepingule mõistliku tähtaja jooksul ja on kaotanud õiguse sellele tugineda. Ka on hinna alandamise avaldus sisult ebaselge ja seetõttu kehtetu. Hagejad ei ole selgitanud korteri väärtust koos väidetava puudusega ja puuduseta kohustuse täitmise aja seisuga. Kostja ei ole hoones müüdavate teiste korterite hindasid langetanud väidetava vibratsiooni või müra tõttu. Hagejate eesmärk näib olevat hüvitise saamine korteri turuhinna üldise languse eest. Jumboplast lõpetas tegevuse 31. oktoobril 2009. Tähelepanuta tuleb jätta hagejate väited, et müra pärineb muust allikast kui Jumboplasti tegevusest.
3.Harju Maakohus rahuldas 7. detsembri 2011. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hagejate kasuks välja 6391 eurot 16 senti. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Maakohtu otsuse järgi tuleb võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg-t 1 tõlgendada selliselt, et uute korteriomandite müügil on üldjuhul eluruumi puuduseks ka korteris esinev püsivat elamist takistav müra. Kindlasti on puuduseks selline pidev müra, mis ületab eluruumidele tervisekaitseotstarbel kehtestatud normatiivid. Tervisekaitseinspektsiooni 13. aprilli 2009. a kirjast nähtub, et mõõtmise ajal
27.veebruaril 2009 ületas hagejate korteri elutoas müratase Sotsiaalministri 4. märtsi 2002. a määrusega nr 42 "Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid" kehtestatud piirväärtusi 9 dB võrra. Puudust ei välista see, et müra võis põhjustada Jumboplasti tootmistegevus. Kolmanda isiku tegevuse ja ehitusliku omaduse mõju osakaalu võib olla võimatu või väga raske välja selgitada ning sellise asjaolu tõendamiskoormust ei saa VÕS § 217 järgi asetada hagejatele (ostjatele). Tõenditest nähtuvalt on korteris esinev müra pidev ja püsiv puudus. Poolte kirjavahetusest tulenevalt esines müra juba 20. mail 2008 ja hagejate kaebused on kestnud kuni hagi esitamiseni. Tõendatud on, et vähemalt üheks müra esinemise põhjuseks on naaberkinnisasjal asuva kolmanda isiku tootmistegevus. Avaliku võimu teostaja ei saanuks nõuda Jumboplasti tootmise lõpetamist või ümberkorraldamist ainuüksi põhjusel, et selle tagajärjel tekkis hagejate korteris ülenormatiivne müra. Tõendatud ei ole, et hagejad võinuks nõuda Jumboplastilt kahjuliku tegevuse lõpetamist või hüvitist. Asjaoludest järelduvalt oli puudus olemas juba korteri valduse hagejatele üleandmise ajal. Ei ole tuvastatud asjaolusid, mis annaks alust arvata, et müra põhjustada võiv sündmus toimus pärast korteri valduse üleandmist 29. jaanuaril 2008. Kuna müra tekkis ilmselt koostoimes kolmanda isiku tootmistegevusega, on oluline, et tootmistegevus on olnud samade parameetritega kogu vaadeldava aja vältel. Ettevõte tegutseb hagejate naabruses oleval
aadressil alates 1. juulist 2000 ning selle tootmisprotsess on olnud muutumatu. Hagejad on teavitanud kostjat puudusest mõistliku aja jooksul, seega ei ole nad kaotanud VÕS § 220 lg 3 järgi õigust tugineda lepingu mittevastavusele. Hagejad ei ole tõendanud, et kostja on kätte saanud 20. mail ja 30. juunil 2008 saadetud pretensioonid. Pooled ei vaidle, et kostja on kätte saanud
2.septembril 2008 hageja II esitatud pretensiooni, mis on esitatud 4,5-5 kuu jooksul pärast korterisse kolimist. Seejuures tuleb arvestada asjaoluga, et tavalisel mõistlikul isikul võib olla raske hinnata, kas korteris kostuv müra on selline, mis ületab tavapärased eluruumile esitatavad nõuded. Ekspert on asunud ekspertiisiaktis seisukohale, et korteri turuväärtus selle valduse üleandmise seisuga, kui korter oleks olnud lepingus sätestatud seisukorras, on 168 000 eurot. Samas on ekspert leidnud, et korteri turuväärtus selle valduse üleandmise seisuga, kui korter oleks olnud lepingus sätestatud seisukorras, kuid selles oleks püsivalt esinenud 27. veebruaril 2009 tuvastatud müra, oleks olnud 151 000 eurot. Eksperdiarvamus on veenev, nagu on ka selleta veenev, et korter, milles esineb tervistkahjustav müra, on vähem väärtuslik kui korter, milles müra ei ole. Eksperdi hinnangut võib pidada pigem konservatiivseks kui kergekäeliseks. VÕS § 112 lg 1 järgi leitakse alandatud hind järgmiselt:151 000 eurot (väärtus puudustega) * 171 922 eurot 33 senti (väärtus puudusteta) / 168 000 eurot (lepinguline hind) = 154 525 eurot 42 senti. Seega on hagejatel alus nõuda VÕS § 189 lg 1 järgi tagasi enam makstud summat 171 922 eurot 33 senti - 154 525 eurot 42 senti = 17 369 eurot 91 senti. Hagejad nõuavad sellest üksnes 6391 euro 16 sendi tasumist. VÕS § 6 järgi võib nõude esitamist osaliselt välistada see, kui puudus, mis on olemas asja üleandmise ajal, langeb hiljem ära. Kolmas isik lõpetas tootmistegevuse 31. oktoobril 2009 ja ettevõte on likvideeritud. Haginõue ei ole hea usu põhimõttega vastuolus, sest hagejad ei nõua alandatud hinda täiel määral.
4.Kostja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja jätta hagi rahuldamata. Hagejad palusid jätta maakohtu otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 23. aprilli 2012. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata, kuid tühistas maakohtu otsuse resolutsiooni ja tegi uue otsuse hagejaid kui solidaarvõlausaldajaid puudutavas osas, mõistes kostjalt 6391 eurot 16 senti hagejate kasuks välja solidaarselt. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse osas ja hagejate õiguses alandada hinda hagis nõutud summas ega korranud neid. Maakohus leidis põhjendatult, et lepingu ese oli puudustega. Müüja vastutab asja puuduste eest, kuna eluruum ei ole ehitatud viisil, mis tagaks ülemäärase müra mittekandumist eluruumi. Müüja ei ole puudust kõrvaldanud. Hinna alandamise eeldused (VÕS § 112 lg 1) olid täidetud. Ei ole võimalik järeldada, et müra põhjustav sündmus toimus pärast 29. jaanuari 2008. Ei vaielda selle üle, et puudus ei tulenenud ostjatest ja nad ei teadnud lepingut sõlmides puudusest ega pidanudki teadma. Kostja ei ole tuginenud vastutust piiravale kokkuleppele.
Hagejad teatasid kostjale lepingueseme puudusest mõistliku aja jooksul ja nende hinna alandamine on kehtiv. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja I saatis kostjale 20. mail ja 30. juunil 2008 e-kirjad, milles informeeris teda häirivast müraprobleemist. Ei vaielda selle üle, et kirjadele ei reageeritud ja kostja väitel ei ole sellised kirjad temani jõudnud. Samas ei ole kostja tuginenud ka asjaolule, et kirjavahetust on peetud lepingu sätteid rikkudes. Kostja 2. oktoobri 2008. a e-kirjast hagejatele ilmneb, et kostja on teadlik ehitise müra- ja vibratsiooniprobleemidest ja augustis 2008 toimusid mõõtmised. Sellest saab järeldada, et hagejate pretensioonid jõudsid kostjani enne 2. septembril 2008 hageja II esitatud pretensiooni, mille kättesaamist kostja ei eita. Seega ei ole kostja väited, et ta ei ole varasemaid pretensioone kätte saanud, usaldusväärsed ning maakohus luges e-kirjades märgitud müraprobleemist informeerimise õigesti tähtaegseks. Hagejad ei pidanud tõendama müra tekkepõhjust korteris ehk hagejatel ei lasunud kolmanda isiku tegevuse ja ehitusliku omaduse mõju väljaselgitamise kohustust. Kostja leiab ekslikult, et asjas on müra tekkepõhjuse allikas (kolmanda isiku tootmistegevus) tõendatud. Oluline ei ole tuvastada, millisest ehituslikust põhjusest müra tulenes ja milline oli selle allikas. Seetõttu on põhjendamatud ka kostja väited, et hageja pidanuks pöörduma kolmanda isiku poole müra tekitamise takistamiseks või esitama nõudeid müra tekitaja vastu. Kostja ei ole tõendanud, et normiülese müra tekkepõhjused on kõrvaldatud või et selle kestmine/taastekkimine hagejate eluruumis on välistatud. Asjaolu, et müra on mingil hetkel tugevam või nõrgem, ei tähenda, et eluruumil ei ole püsivat puudust. Püsivat puudust ei saa tõlgendada sellisel viisil kitsalt, et kui müra mingil hetkel vaibub, on puudus olematu. Maakohus ei ole käsitanud kolmanda isiku tekitatud müra asjal esineva konstantse puudusena. Eluruumi püsiva puudusena saab käsitada müra kandumist eluruumi sellisel viisil, et see segab olulisel määral eluruumi kasutamist, mitte aga kolmanda isiku poolt müra tekitamist. Hagejaid ei saa käsitada pahausksetena, kui nad valisid oma rikutud õiguste kaitseks praeguse viisi. Hagejad andsid kostjale täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks enne ostuhinna alandamist (VÕS § 114). See, et hagejad nõudsid hinna alandamise avalduses suuremal määral hinna alandamist, kui nad nõuavad seda hagis, on seletatav hagejate teadmatusega kohustuse mittekohase täitmise ja kohase täitmise suhtest. Kuigi maakohus on ekslikult käsitlenud heausksuse kontekstis hagejate esitatud väiksemas ulatuses haginõude esitamist, ei anna see alust kohtuotsuse muutmiseks, sest nimetatu kajastab sisuliselt kohtu siseveendumuse kujunemist kostja väidetud hagejate pahausksuse hindamisel. Maakohus ei ole ekspertiisi määramisel rikkunud menetlusõiguse norme määral, mis tooks kaasa otsuse tühistamise. Eksperdihinnang on asja lahendamise seisukohalt oluline tõend. Kui maakohus ei oleks hagejatele tõendi esitamise võimalust andnud, tulnuks seda teha ringkonnakohtul. Kostja menetlusõigusi seejuures ei rikutud, kuna ka kostja sai esitada seisukoha nii eksperdile esitatavate küsimuste kui ka eksperdi isiku kohta. Eksperdiarvamuse hindamisel ei ole maakohus menetlusõiguse norme rikkunud. Kuivõrd müügilepingust nähtuvalt ostsid hagejad korteriomandi kaasomandisse, tuleb neid käsitada solidaarvõlausaldajatena (VÕS § 71 lg 4 ja § 73 lg 1). Seega tuleb maakohtu otsuse resolutsioon
tühistada ja ringkonnakohus saab teha uue otsuse, märkides, et võlgnevus tuleb kostjalt välja mõista hagejate kasuks solidaarselt.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub kostja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja väitel kohaldas ringkonnakohus valesti materiaalõiguse norme, kui leidis, et hagejad ei pea tõendama müra, vaid kostja peab tõendama normiülese müra puudumist. Samas on korteris mürataset mõõdetud Jumboplasti tootmisseadmete töötamise ajal, kelle tegevus on lõppenud. Kohus pidanuks kostjale ka selgitama tõendamiskoormuse ümberjaotamist. Kohtud jätsid hindamata kostja esitatud ehitise kasutusloa. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et müra allika tuvastamisel ei ole asja lahendamisel tähtsust. Hagejate ees saab vastutada üksnes müra tekitaja. Hagejatel tuli esitada oma nõuded kolmanda isiku vastu. Hagejad on kasutanud kostja vastu õiguskaitsevahendit vastuolus hea usu põhimõttega. Müra oleks saanud piirata nii kohaliku omavalitsuse kui ka Terviseameti kaasabil, samuti asjaõigusseaduse § 143 lg 1 või VÕS § 1055 alusel nõuet esitades. Ringkonnakohus ei hinnanud tõendeid nõuetekohaselt, kui leidis, et müra allikas ei ole tõendatud. Tõenditest nähtuvalt põhjustas normiülese müra kolmanda isiku tootmistegevus. Seega ei olnud kohtutel alust eeldada, et müra pärineb muudest allikatest. Samuti on kohtud hinnanud normiülese müra esinemist vastuoluliselt. Maakohus tuvastas, et müra tekkis kolmanda isiku seadmete töötamisest. Ringkonnakohus nõustus maakohtu põhjendustega, samas leides, et müra tekitajaks ei pruugi olla kolmas isik. Ringkonnakohus jagas valesti tõendamiskoormuse, kui leidis, et kostja pidi pärast kolmanda isiku tegevuse lõpetamist tõendama müra puudumise teistest allikatest. Seda, et müra kestis edasi, pidid tõendama hagejad. Hagejad ei ole tõendanud, et kolmanda isiku tootmistegevusest tulenev müra kostis hagejate korterisse põhjusel, et korteril kui ehitisel olid puudused. Seda, et lepingu esemel olid puudused (ehituslik viga), ei ole tõendatud. Ringkonnakohus rajas otsuse apellatsioonimenetluses lubamatult esitatud uudsetele väidetele, lähtuma oleks pidanud VÕS § 220 lg-s 3 sätestatust. Ringkonnakohus rikkus ka otsuse põhjendamise kohustust, kui asus seisukohale, et hagejad ei ole minetanud õigust tugineda sellele, et korter ei vastanud lepingu tingimustele. Tuvastatud asjaoludel sai kostja kätte vaid 2. septembri 2008. a pöördumise ja see oli esitatud enam kui seitse kuud pärast korteri üleandmist, st ebamõistliku tähtaja jooksul. Ringkonnakohus järeldas põhjendamatult, et kostja pidi kätte saama ka 20. mai ja 30. juuni 2008. a e-kirjad. Ringkonnakohus asus ekslikule seisukohale, et ekspertiisi määramisel ei rikkunud maakohus menetlusõiguse norme määral, mis tooks kaasa otsuse tühistamise. Samuti ei saanud selle tõendiga arvestada, sest see oli ebausaldusväärne ja vastuoluline. Ringkonnakohus jättis kostja sellekohasele apellatsioonkaebuse väitele vastamata. Ringkonnakohus rikkus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 651 lg-t 1, kui asus maakohtu otsuse resolutsiooni parandama olukorras, kus kumbki pooltest sellekohast kaebust ei esitanud.
7.Vastuses kassatsioonkaebusele palusid hagejad jätta ringkonnakohtu otsuse muutmata ja kassatsioonkaebuse rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et kassatsioonkaebus tuleb TsMS § 691 p 1 alusel jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata.
9.Kolleegium käsitleb esmalt hagejate nõuet ja selle rahuldamise üldisi eeldusi ning vaidluse eset (I), seejärel aga vastab kassatsioonkaebuse väidetele (II) ja teeb menetluslikud otsustused (III). I
10.Hagejad on esitanud nõude enamtasutud ostuhinna tagastamiseks põhjusel, et nad on kostja müügilepingu rikkumise tõttu hinda alandanud. Sellise nõude rahuldamise aluseks saab olla VÕS § 112 lg 3 (koostoimes § 189 lg-ga 1). Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejatel oli õigus hinda alandada.
11.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: kostja müüjana ja hagejad ostjatena sõlmisid 12. juunil 2007 lepingu korteriomandite müümiseks, hinnaga kokku 2 715 000 krooni (sellest eluruumiks oleva korteri hind 2 690 000 krooni), asjaõigusleping sõlmiti 31. jaanuaril 2008; kostja andis hagejatele korteri valduse üle 29. jaanuaril 2008, hagejad kolisid korterisse 2008. a aprilli esimeses pooles; hagejad tegid 25. mail 2009 ostuhinna alandamise avalduse ja kostja on selle kätte saanud.
12.Hagejate menetluses esitatud põhiseisukohad on järgmised: korterisse elama asumisel ilmnes, et korteris on müra ja vibratsioon, mis segab eluruumi tavapärast kasutamist; hagejad on kostjat puudusest õigel ajal teavitanud, kuid kostja ei ole puudust kõrvaldanud; kostja vastutab puuduse eest, hagejad puudusest enne ei teadnud ning kostja vastutust puuduse eest ei ole kokkuleppel piiratud.
13.Kostja esitas hagile põhiliselt järgmised vastuväited: müüdud korter ei olnud ega ole puudustega, müra ei ole seotud maja omadustega; müra eest vastutab selle tekitaja ning hagejad ei ole käitunud heauskselt, kui esitasid nõude kostja vastu; kostja ei olnud korteri üleandmisel müraprobleemidest teadlik; hagejad ei teavitanud kostjat puudusest mõistliku aja jooksul.
14.Riigikohus on selgitanud, et hinna alandamiseks VÕS § 112 lg 1 alusel on vaja tuvastada järgmised põhilised materiaalsed eeldused (vt Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-156-11, p 18): müügileping on kehtiv; müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217);
müüja vastutab asja puuduse eest; müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2).
15.Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19): puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
16.Tulenevalt TsMS § 230 lg 1 esimesest lausest peab hinna alandamise üldiste materiaalõiguslike eelduste täitmist tõendama hinna alandamisele tuginev lepingupool (s.o ostja), st ta peab tõendama kehtiva müügilepingu olemasolu ja seda, et müügilepingu ese ei vasta lepingutingimustele (vt Riigikohtu 28. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-17-12, p 16). Lisaks peab ostja tõendama hinna alandamise formaalsete eelduste täitmise, st eelkõige hinna alandamise avalduse esitamise. Müüja peab tõendama temale kasulikke asjaolusid, eelkõige vastutuse puudumist müügieseme puuduse eest. Seega ei pea ostja hinna alandamisel tõendama müüja vastutust, v.a puuduse olemasolu riski ülemineku ajal ostjale (vt VÕS § 218 lg-d 1 ja 2). Vastutust välistavaid asjaolusid, nagu puuduse põhjustamine ostja poolt, ostja teadmine puudusest, vastutust piirav kokkulepe või puudusest õigel ajal teatamata jätmine peab esitama ja tõendama müüja.
17.Kuigi müügilepingu p 5.1 järgi müüs kostja kummalegi hagejale poole mõttelise osa kahest korteriomandist (st korterist ja keldriboksist) ja hagejad omandasid korteriomandid asjaõiguslepingu p 10.2 järgi kaasomandisse, ei ole vaidlust, et müügilepingus osalesid hagejad ostjatena ühiselt ja et korteriomandid osteti tervikuna ühise ostuhinna eest. Seega lähtusid kohtud põhjendatult sellest, et müügilepingu esemeks olid korteriomandid tervikuna ja müügilepingust tulenevad ostja nõuded müüja vastu kuuluvad hagejatele kui ostjatele ühiselt.
18.Pooled ei ole vaielnud ka selle üle, et hinna alandamine puudutab üksnes korterit, mitte aga koos korteriga eraldi korteriomandina müüdud keldriboksi (mitteeluruumi) (vt müügilepingu p-d 1.2 ja 1.3 ning asjaõiguslepingu p 10.2). Seega on vaidluse all korteri müügilepingujärgne hind 2 690 000 krooni, mitte aga koguhind 2 715 000 krooni (vt ka müügilepingu p 5.1). II
19.Kolleegiumi hinnangul ei ole ringkonnakohus asja lahendamisel kohaldanud vääralt materiaalõiguse norme ega rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme, mh on ringkonnakohtu otsus
nõuetekohaselt põhjendatud. Asja lahendamiseks on nõuetekohaselt tuvastatud kõik ostuhinna alandamiseks vajalikud eeldused. Asjaolusid kolleegium ise TsMS § 688 lg-te 3-5 alusel tuvastada ei saa ja tõendeid ei hinda.
20.Pooled ei vaidle, et nendevaheline müügileping kehtib ega ole lõppenud, vastupidist ei järeldu ka esitatud asjaoludest. Hagejad ei ole muu hulgas teinud avaldust lepingu tühistamiseks nt eksimuse mõjul ega lepingust taganenud.
21.Kolleegiumi arvates leidsid kohtud tuvastatud asjaoludel põhjendatult, et kostja andis hagejatele üle lepingutingimustele mittevastava (s.o puudustega) asja.
22.Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-de 77 ja 217 alusel. Pooled ei ole müra ja vibratsiooni osas leppinud kokku mingites kindlates nõuetes, millele korter peab vastama. Pooled ei vaidle, et kostja müüs hagejatele kinnisvaraarendajana korteriomandi uues (või vähemalt olulises ulatuses renoveeritud) majas ning oli teadlik hagejate kui ostjate soovist hakata korterit kasutama eluruumina, mis on ka korteri tavakasutuseks. Seega pidi müügiese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi elamiseks sobima ning olema VÕS § 77 lg 1 teise lause järgi vähemalt keskmise kvaliteediga.
23.Korterit ostes tuleb pidada endastmõistetavaks, et selles ei esineks elamist takistavaid või seda võimatuks tegevaid asjaolusid. Nii ei sobi elamiseks nt korter, milles ei ole võimalik tagada elamiseks elementaarseid tingimusi, nt normaalset temperatuuri (vt selle kohta ka nt Riigikohtu 25. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Kolleegiumi arvates hõlmavad elementaarsed elutingimused vähemalt uutes ehitistes üldjuhul ka nt elementaarset veevarustust, kanalisatsiooni, piisavat päevavalgust ning elamist kestvalt häiriva püsivalt olulise müra, vibratsiooni või ebameeldiva lõhna puudumist. See kehtib üldjoontes ka kasutatud eluruumi ostmisel, kuigi viimaselt ei saa eeldada uue korteriga samaväärset kvaliteeti. Kui ostetud eluruum ei vasta müra osas avalikõiguslikele normidele, võib müüdav eluruum olla puudustega ka VÕS § 217 lg 2 p 3 mõttes. Ainuüksi avalik-õiguslike normide ületamine müra osas loob eelduse, et lepinguese selles osas müügilepingule ei vasta. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama. Riigikohus on ka varem leidnud, et asja ümbritsev müra võib vähendada asja, sh korteriomandi väärtust, kui see segab asja kasutamist ning asja omanikul ei ole võimalik nõuda segamise lõpetamist (vt Riigikohtu 28. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-08, p 13).
24.Hinnang sellele, milline müratase eluruumis on käsitatav eluruumi puudusena, sõltub konkreetsetest asjaoludest. Kohtud leidsid kolleegiumi arvates õigesti, et tervisekaitseotstarbel kehtestatud normatiive ületav püsiv müra hagejate eluruumis on käsitatav korteri puudusena. Kohtud on tuvastanud, et müra ei ole ühekordne ega ajutise mõjuga, mida hagejad saanuks mõistlikult toimides kiirelt kõrvaldada. Müra oli püsiv, esinedes kord tugevamalt kord nõrgemalt mitme aasta vältel. Seega on hagejad kohtute hinnangul ka tõendanud, et kostja andis neile üle puudusega asja.
Ekslik on kostja arusaam, nagu pidanuks hagejad korteri puudusele kui lepingurikkumisele tuginemiseks tõendama ka müraallika ja välja tooma ehitusliku puuduse. Puuduseks ja müügilepingu rikkumiseks ongi kolleegiumi arvates ülemäärane müra korteris kui selline. Müra lugemisel müügiesemeks olnud korteri puuduseks (st müügieseme lepingutingimustele vastavuse hindamisel) ei ole tähendust, kas müra tulenes Jumboplasti tegevusest, nagu ka sellel, kas elamule oli antud kasutusluba. Oluline on üksnes see, kas müra esines ja kas selle tõttu sai lugeda müüdud korterit lepingutingimustele mittevastavaks.
25.Ainuüksi mingi asjaolu lugemine müügieseme puuduseks ei tähenda aga veel seda, et müüja vastu oleks puudusest tulenevalt õigus kasutada õiguskaitsevahendeid. Selle üldise eeldusena peab müüja ka puuduse eest vastutama (vt otsuse p 15). Kolleegiumi hinnangul on kohtud ka selle nõuetekohaselt tuvastanud. Hinna alandamisel ei oma VÕS § 105 järgi tähendust see, kas rikkumine on VÕS § 103 mõttes vabandatav. Muu hulgas on tuvastatud, et müra oli olemas korteri üleandmise ajal hagejatele, st riisiko ostjale ülemineku ajal (vt VÕS § 214 lg 2, § 218 lg 1). Samuti on tuvastatud, et müra ei ole põhjustanud hagejad ise ega tulenenud see ka muul viisil nende tegevusest või asjaolust, mille esinemise riski hagejad peaks kandma (VÕS § 101 lg 3). Samuti ei ole tuvastatud, et hagejad teadsid müügilepingu sõlmimise ajal mürast või pidid seda teadma (VÕS § 218 lg 4), Kostja ei ole väitnud, et tema vastutus oleks müügilepingust tulenevalt piiratud.
26.Ebaõige on kostja käsitlus, nagu oleks tema vastutus välistatud seetõttu, et hagejad ei ole tõendanud ehituslikku puudust või et hagejad ei ole pöördunud nõuetega müra tekitava kolmanda isiku või avaliku võimu poole järelevalvemenetluse algatamiseks. Selliseid müüja vastutust välistavaid asjaolusid ei tulene ei seadusest ega müügilepingust. Müüja peab korteri müümisel arvestama, et elementaarsetele elutingimustele mittevastav müra on eelduslikult lepingueseme puuduseks ja oma vastutuse selle eest saab ta välistada üldjuhul üksnes siis, kui on puuduse enne lepingu sõlmimist ostjale avaldanud. Erinevust ei ole, kas müra on tingitud ehituslikest puudustest või nt püsivalt lärmakast naabrist. Seega on müüja vastutus piiratud seda rohkem, mida rohkem on ta müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud. Oluliste asjaolude avalikustamise kohustus tuleneb ka mh VÕS § 14 lg-st 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-st 95.
27.Kolleegiumi hinnangul on kohtud tuvastatud asjaoludel õigesti leidnud, et hagejad teatasid kostjale puudusest VÕS § 220 lg 1 mõttes mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist. Isegi kui kostja ei saanud kätte varasemaid pöördumisi enne hageja II 2. septembri 2008. a pretensiooni, on hagejad puuduse spetsiifikat arvestades teavitanud kostjat sellest kolleegiumi arvates õigeaegselt. Tuvastatud asjaoludel oli kostja müraprobleemist ka varem teadlik ja üritas seda (olgu ka ebaõnnestunult) lahendada. Isegi kui lugeda, et hagejad teatasid müraprobleemist kostjale liiga hilja, oleks see tuvastatud asjaoludel mõistlikult vabandatav, mis VÕS § 220 lg 3 teise lause järgi lubaks ikkagi ostuhinda alandada.
28.Tuvastatud asjaoludel on hagejad võimaldanud kostjal puudus kõrvaldada, kuid seda ei ole tehtud
ning puuduse kestmine või taastekkimine hagejate korteris ei ole välistatud. Kassatsioonkaebuses ei ole kostja väitnud, et kui talle oleks varem puudusest teatatud, saanuks ta midagi rohkem ette võtta.
29.Kolleegiumi hinnangul on asjas õigesti tuvastatud ka hinna alandamise formaalsed eeldused. Vaidluse all ei ole ei ostuhinna alandamise avalduse esitamine ega selle tähtaegsus. Põhjendamatu on kassatsioonkaebuse väide, et hagejad on kostja vastu nõuet esitades käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, Hagejad on esitanud hagi oma rikutud õiguste kaitseks, kasutades selleks seaduses sätestatud õiguskaitsevahendit.
30.Kuigi kostja ei tugine kassatsiooniastmes maakohtu hinna alandamise arvestuse võimalikule ebatäpsusele, märgib kolleegium, et käesolev otsus ei anna hagejatele õigust nõuda kostjalt hinna alandamisest tulenevalt enammakstud raha tagastamist hagis nõutust suuremas ulatuses. Otsus seob pooli TsMS § 457 lg 1 järgi üksnes esitatud ulatuses.
31.Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele ekspertiisi määramise ebaseaduslikkuse kohta märgib kolleegium, et ringkonnakohus on sellekohasele apellatsioonkaebuse väitele vastanud ja oma järeldust piisavalt põhjendanud. Samuti on ringkonnakohus märkinud, et ta ei tuvastanud, et maakohus oleks rikkunud eksperdiarvamuse hindamisel menetlusõiguse norme. Kostja väited selle kohta, et ekspertiis oli ebausaldusväärne ja vastuoluline ning tulnuks jätta tähelepanuta, on asjakohatud. Kostja on jätnud kasutamata TsMS §-s 304 sätestatud võimaluse taotleda kordusekspertiisi või täiendava ekspertiisi tegemist. Samuti ei pidanud kostja vajalikuks esitada omapoolseid tõendeid korteri väärtuse kohta. Kolleegium ei saa ise tõendeid hinnata, kuid märgib, et ka eksperdiarvamuseta on eluliselt usutav, et teadaolev oluline püsiv müra eluruumis võib mõjutada selle müügihinda, mistõttu võinuks kohtud vaidlusaluses ulatuses määrata täitmise väärtused ka VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause alusel hinnanguliselt.
32.Iseenesest on õige kostja väide, et kaebuseta ja pooltega arutamata maakohtu otsuse resolutsiooni muutes käitus ringkonnakohus menetluslikult ebakorrektselt ning seda vaatama sellele, et TsMS § 446 lg 1 järgi tuleb otsuse tegemisel mitme hageja kasuks märkida, mis osas iga hageja kasuks on nõue rahuldatud. Kohus pidanuks paluma hagejail aegsasti oma nõuet täpsustada. Kolleegium ei loe toimunut aga selliseks rikkumiseks, mis annaks aluse ringkonnakohtu otsus tühistada või seda muuta. Kostja ei ole väitnud, kuidas rikub tema õigusi see, kui on täpsustatud, kuidas ta sama raha hagejatele peab maksma, hagejad ise ei ole ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebust aga esitanud. III
33.Kuna kostja kassatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kassatsiooniastme menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Muutmata jääb ringkonnakohtu otsus osas, milles jäävad kostja kanda ka menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus. Hagejad võivad TsMS § 174 lg 1 järgi nõuda oma menetluskulude kindlaksmääramist maakohtult 30 päeva jooksul alates Riigikohtu otsuse
jõustumisest. Riigikohtu otsus jõustub TsMS § 694 lg 2 kohaselt otsuse avalikult teatavakstegemise päeval.
34.Kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon arvata TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.