Kohtuasja number Määruse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
3-2-1-27-17 Tartu, 19. aprill 2017. a Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Ants Kull Hooneühistu Tatari avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuli 2016. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492 Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saare, Kaido Lasma, Priit Tärno ja Kristi Rasva määruskaebus Avaldaja Hooneühistu Tatari, esindaja vandeadvokaat Grete Lind Puudutatud isikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saar, Kaido Lasma, Priit Tärno, Kristi Rasva, nende ühine esindaja vandeadvokaat Paavo Paas Puudutatud isik AS Süda Maja (pankrotis), esindaja pankrotihaldur Toomas Saarma Puudutatud isik Merili Soosalu Puudutatud isik Brice Francis Marie Gasnier Puudutatud isik Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Tallinna Toompea Kaarli Kogudus Puudutatud isik K 3 Hambaravi OÜ Puudutatud isik Henrik Kotkas Puudutatud isik Teet-Leo Taumi Puudutatud isik Loora Raiste Puudutatud isik Tiiu Viljasaar Puudutatud isik Ülle Haugas Puudutatud isik Kaupo Känd Puudutatud isik Anneli Dordett Puudutatud isik AGC Flat Glass Baltic OÜ Puudutatud isik Marek Mägar Puudutatud isik Brita Piirsalu Puudutatud isik Mart Kadastik Puudutatud isik Ülle Kadastik Puudutatud isik Vsevolod Tkachenko Puudutatud isik Evgenia Kharitonenko Puudutatud isik Svetlana Astašova Puudutatud isik Henri Leinemann Puudutatud isik Veiko Murruste Puudutatud isik Erich Teigamägi Puudutatud isik Balti Haridus- ja Kultuuriühing Puudutatud isik AS Eesti Gaas Puudutatud isik AS Eesti Energia Puudutatud isik Alfastock OÜ Puudutatud isik KÜ P. Süda 11 3. aprill 2017. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuli 2016. a määrus osas, millega jäeti muutmata Harju Maakohtu 29. veebruari 2016. a määrus osas, millega määrati juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse nr 16265601, 16265701, 16265801, 16265901, 16266001, 16266101, 16266201, 16266301, 16266401, 16266501, 16266601, 16266701, 16266801, 16266901, 16267001, 16267101, 16267201, 16267301 sisse kantud kinnistu asukohaga Süda tn 9 Tallinn igakordsetele omanikele ühiselt 112 eurot 17 senti aastas iga jooksva aasta 1. veebruariks, välja arvatud esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul määruse jõustumisest (maakohtu määruse resolutsiooni p 5).
2.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuli 2016. a määrus osas, millega jäeti muutmata Harju Maakohtu 29. veebruari 2016. a määrus osas, millega mõisteti Hooneühistult Tatari välja Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse nr 16265601, 16265701, 16265801, 16265901, 16266001, 16266101, 16266201, 16266301, 16266401, 16266501, 16266601, 16266701, 16266801, 16266901, 16267001, 16267101, 16267201, 16267301 sisse kantud kinnistu asukohaga Süda tn 9 Tallinn omanikele 112 eurot 17 senti (maakohtu määruse resolutsiooni p 7).
3.Saata tsiviilasi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
4.Ülejäänud osas jätta Tallinna Ringkonnakohtu 26. juuli 2016. a määrus muutmata. Selles osas on ringkonnakohtu määrus jõustunud.
5.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
6.Tühistada Harju Maakohtu 16. veebruari 2015. a määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse.
1.Hooneühistu Tatari (avaldaja) esitas 7. novembril 2014. a Harju Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks. Avaldajale kuulub Tallinnas aadressil P. Süda tn 15a/Tatari tn 28a kinnisasi, millel asub 20 garaaži. Olemas on juurdepääs kinnisasja Tatari tänava poolsele küljele, kus asub kuus garaaži, kuid puudub juurdepääs P. Süda tänava poolsele küljele, kus asub 14 garaaži. Kinnisasja P. Süda tänava poolsele küljele juurdepääsu määramiseks on järgmised võimalused: üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade; üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade; üle Liivalaia tn 9 ja Liivalaia tn 11 või P. Süda tn 13 kinnisasjade. Varem kasutas avaldaja suulise kokkuleppe alusel oma kinnisasjale pääsemiseks teed üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. P. Süda tn 9 korteriomanik Rain Tusti saatis avaldajale 16. mail 2014. a e-kirja, milles teatas, et alates 30. juunist 2014. a puudub avaldajal luba kasutada oma kinnisasjale pääsemiseks teed üle P. Süda tn 9 kinnisasja. Avaldaja pöördus AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduri poole, et saada juurdepääs üle Tatari tn 26 kinnisasja, kuid pankrotihaldur keeldus.
2.Avaldaja oli seisukohal, et juurdepääs on kõige mõistlikum määrata üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. Tatari tn 26 kinnisasjal asub parkla, mida iga päev kasutatakse, ja puudub vajadus tee rajamiseks. P. Süda tn 11 ja Tatari tn 26 kinnisasju eraldab vaid tõkkepuu. P. Süda tn 11 ja Tatari tn 26 kinnisasjade omanik (Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Tallinna Toompea Kaarli Kogudus) on oma nõusoleku andnud, keeldunud on hoonestusõiguse omanik (AS Süda Maja (pankrotis)). Alternatiivselt on juurdepääs võimalik määrata üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade mööda sama teed, mida avaldaja varem kasutas. Avaldaja hinnangul tuleb juurdepääsu määramisel arvesse võtta seda, et avaldaja on alates kinnisasja saamisest kasutanud juurdepääsuteed üle P. Süda tn 9 kinnisasja ning Tallinna Linnaplaneerimise Amet on väljastanud 17. mail 1996. a õiendi, millest nähtuvalt on avaldaja kinnisasjale tagatud juurdepääs P. Süda tänavalt üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. Uushoonestuse rajamine ei tähenda seda, et kasutusest kaoks tee üle P. Süda tn 9 kinnisasja, sest tegemist on ainsa teega, mis viib kinnisasja hoovipoolsete hooneteni. Samuti ei vähenda juurdepääsutee kasutamine parkimisvõimalusi. Ülejäänud juurdepääsuvõimalused eeldavad suurte kulude kandmist, sest vajalik oleks rajada tee ning eemaldada aiad. Avaldaja leidis, et juurdepääsu määramisel üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade tuleb P. Süda tn 9 kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutasuks määrata 110 eurot aastas ja P. Süda tn 11 kinnisasja omanikule 35 eurot aastas. Kuna teed üle P. Süda tn 9 kinnisasja kasutavad lisaks avaldajale vähemalt 18 korteriomanikku, on õiglane kanda teega seotud kulud proportsionaalselt. Maamaksu hüvitamise kohta märkis avaldaja, et hüvitise suuruseks saab olla 1/19 tee alla jäävale pinnale vastavast maamaksust ehk 12 eurot 17 senti aastas. Avaldaja märkis, et on nõus kandma tee korrashoiu kulusid, kuid leidis samas, et kulud, mille esitasid kohtule P. Süda tn 9 korteriomanikud, on tõendamata ja ebamõistlikult kõrged. P. Süda tn 9 kinnisasi asub Tallinna südalinnas ning väidetav müratase, õhusaaste ja turvalisuse vähenemine tuleneb kinnisasja asukohast, mitte juurdepääsutee kasutamisest. Juhul, kui juurdepääs määratakse üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade, tegi avaldaja ettepaneku maksta Tatari tn 26 kinnisasja igakordsele omanikule tasu 200 eurot aastas ja P. Süda tn 11 kinnisasja igakordsele omanikule 25 eurot aastas.
3.Puudutatud isikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saare, Kaido Lasma, Priit Tärno ja Kristi Rasva (P. Süda tn 9 korteriomanikud), kelle seisukohti toetasid Merili Soosalu ja Brice Francis Marie Gasnier, leidsid, et avaldus tuleb jätta rahuldamata või alternatiivselt mitte määrata juurdepääsu üle P. Süda tn 9 kinnisasja. Avaldaja kinnisasja igakordse omaniku kasuks on seatud reaalservituut Tatari tn 30 kinnisasjale, mis piirneb avalikult kasutatava teega (Tatari tänavaga), ning seega on avaldaja kinnisasjale tagatud juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. P. Süda tn 9 korteriomanikud leidsid, et sobivaim ja kõige vähem teiste kinnistute omanikke koormav viis avaldaja kinnistule teise juurdepääsu loomiseks oleks üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. Juurdepääs üle P. Süda tn 11 ja P. Süda tn 9 kinnisasjade on ebamõistlikult koormav, sest P. Süda tn 9 kinnisasjal asuvate korterelamute omanik plaanib ehitada amortiseerunud elamute asemele uue, miljööväärtuslikku keskkonda sobiva korterelamu. Avaldajale juurdepääsuõiguse andmine raskendaks P. Süda tn 9 kinnisasja uushoonestamist ja vähendaks kinnisasja väärtust, sest juurdepääsuga koormatavat ala ei
saaks kasutada uue hoone ehitamiseks, parkimiskohtadena ega muuks kasulikuks otstarbeks. Juurdepääsutasu osas leidsid P. Süda tn 9 korteriomanikud, et avaldaja peab lisaks tee korrashoiu kuludele hüvitama kinnistu väärtuse vähenemisest tuleneva kahju 107 128 eurot. Avaldaja peaks hüvitise tasuma ühekordse maksena. Juhul, kui kohus leiab, et avaldaja peaks tekkiva kahju hüvitama perioodiliste maksetena, palusid P. Süda tn 9 korteriomanikud määrata perioodilise makse suuruseks 7% tekkiva kahju suurusest aastas (s.o 7498 eurot 96 senti aastas). Avaldajal tuleb hüvitada ka maamaks 215 eurot 90 senti aastas (tulumaksuga 259 eurot 8 senti) ning maksta tasu muude kulude ja negatiivsete mõjude eest 1171 eurot 6 senti aastas (tulumaksuga 1405 eurot 27 senti aastas).
4.AS Süda Maja (pankrotis; Tatari 26 hoonestusõiguse kaasomanik) pankrotihaldur Toomas Saarma oli seisukohal, et juurdepääs tuleb määrata üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade, mille kaudu oli juurdepääs varem tagatud. Juurdepääs on välja kujunenud tavaõiguse alusel ning juurdepääsukorra lõpetamiseks ei piisa P. Süda tn 9 kinnisasja ühe korteriomaniku tahteavaldusest. Tatari tn 26 kinnisasjal asuv parkla on ajutine rajatis ning parklaalune maa kavatsetakse hoonestusõiguse alusel hoonestada. Kui juurdepääs määratakse üle Tatari tn 26 kinnisasja, võib see kaasa tuua olukorra, kus Tatari tn 26 kinnisasja tagumist osa ei ole võimalik hoonestada, ning see vähendaks AS Süda Maja (pankrotis) pankrotivara hulka kuuluva hoonestusõiguse väärtust. Seega kahjustaks juurdepääsu määramine üle Tatari tn 26 kinnisasja ka AS Süda Maja (pankrotis) võlausaldajate huve. Pankrotihaldur esitas kohtule eksperdiarvamuse, mille kohaselt kaasneks juurdepääsu määramisega suur negatiivne mõju, kuna see vähendab Tatari tn 26 kinnisasja arendusvõimalusi.
5.Marek Mägar ja Veiko Murruste (P. Süda tn 11 korterihoonestusõiguste omanikud) olid seisukohal, et juurdepääs on kõige mõistlikum määrata üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. AS Eesti Energia (Tatari tn 26 hoonestusõiguse kaasomanik) ei olnud vastu juurdepääsu määramisele üle Tatari tn 26 kinnisasja, kuid märkis, et kinnisasjal paiknevad alajaam ja elektrikaablid ning kinnisasja kasutamisel tuleb arvestada elektriohutusseadusest tulenevate piirangutega. AS Eesti Gaas (Liivalaia tn 9 kinnisasja omanik) oli seisukohal, et juurdepääsu ei ole alust määrata üle Liivalaia tn 9 kinnisasja, sest selleks oleks vaja rajada tee ja eemaldada aiad.
6.Harju Maakohus tegi 29. veebruaril 2016. a määruse, millega rahuldas avalduse ja määras kindlaks, et P. Süda tn 15a/Tatari tn 28a kinnisasja igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga juurdepääsuteed üle P. Süda tn 11 ja P. Süda tn 9 kinnisasjade, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga 2. Maakohus määras juurdepääsu tähtajatult. Juurdepääsutasuks määras maakohus P. Süda tn 11 kinnisasja igakordsetele omanikele ühiselt 35 eurot, mis tuleb tasuda iga aasta 1. veebruariks, v.a esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul määruse jõustumisest. P. Süda tn 9 kinnisasja igakordsetele omanikele määras maakohus juurdepääsutasuks ühiselt 112 eurot 17 senti, mis tuleb tasuda iga aasta 1. veebruariks, v.a esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul määruse jõustumisest. Maakohus mõistis avaldajalt P. Süda tn 11 kinnisasja omanikele välja 35 eurot ja P. Süda tn 9 kinnisasja omanikele 112 eurot 17 senti. Maakohus kohustas puudutatud isikuid andma tahteavalduse kinnistusraamatusse juurdepääsutee kohta kande tegemiseks ning asendas
tahteavaldused kohtumäärusega. Maakohus jättis jõusse esialgse õiguskaitse abinõu, millega oli määratud avaldaja kinnisasjale juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda. Maakohus tuvastas Maa-ameti kaardiserveri väljavõtte alusel, et avaldaja kinnisasi ei külgne ühegi kinnisasjaga, millel asuks avalikult kasutatav tee. Kinnistusraamatu andmete kohaselt on P. Süda tn 15a/Tatari tn 28a kinnisasja igakordse omaniku kasuks seatud Tatari tn 30 kinnisasjale reaalservituut (läbipääsuservituut), kuid hooned paiknevad nii, et avaldajal ei ole üle Tatari tn 30 kinnisasja võimalik pääseda kõigisse garaažidesse. Seega puudub avaldajal tegelikult juurdepääs oma garaažidele. Maakohus tuvastas juurdepääsu puudumise ka menetluses tehtud vaatlusel, mille käigus ilmnes, et Tatari tn 30 kinnisasja kaudu avaldaja garaažide usteni ei pääse. Maakohtu hinnangul ei välista juurdepääsunõude esitamist asjaolu, et garaažid võivad olla väheväärtuslikud. Seega luges maakohus tuvastatuks, et avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Esimesena analüüsis maakohus juurdepääsuvõimalust üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. Maakohus oli vaatluse käigus tuvastanud, et Tatari tänavalt Tatari tn 26 parklani viib kõvakattega tee, samuti on parklas ja P. Süda tn 11 kinnisasjal kõvakattega pinnas ning Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade vahel on tõkkepuu. Seega on juurdepääs üle Tatari tn 26 kinnisasja maakorralduslikult võimalik. Maakohtu hinnangul ei olnud juurdepääsu määramine üle Tatari tn 26 kinnisasja siiski põhjendatud, sest Tatari tn 26 hoonestusõiguse kaasomaniku AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduril on kavas hoonestusõigus müüa. Maakohtu hinnangul piiraks juurdepääsu võimaldamine üle hoonestusõiguse ala hoonestaja huve ebamõistlikult, samuti võiks see vähendada pankrotivara (hoonestusõiguse) müügihinda. Seetõttu pidas maakohus AS Süda Maja (pankrotis) huvi parkimisplatsile hoonestuse rajamiseks kaalukamaks kui avaldaja huvi saada juurdepääsutee üle Tatari tn 26 kinnisasja. Järgmisena analüüsis maakohus juurdepääsuvõimalust üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. Maakohus oli vaatluse käigus tuvastanud, et P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade vahel on värav ning P. Süda tn 9 kinnisasjalt kulgeb P. Süda tänavale kõva kattega pinnas, mis on sõiduautoga läbitav. Seega on juurepääs maakorralduslikult võimalik. P. Süda tn 9 korteriomanikud on seisukohal, et juurepääsu määramine üle P. Süda tn 9 kinnisasja on neile üleliia koormav, kuna kaks P. Süda tn 9 kinnisasjal asuvat korterelamut on amortiseerunud ning omanik kavatseb ehitada nende asemele uue, miljööväärtuslikku keskkonda sobiva korterelamu. Maakohus märkis, et P. Süda tn 9 korteriomanikud ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et neil on kavas kinnisasi uushoonestada viisil, mis välistaks üle kinnisasja juurdepääsutee määramise. Maakohus oli vaatlusel tuvastanud, et P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad sama juurdepääsuteed sõidukite parkimiseks kinnisasja hoovil. Maakohtu hinnangul ei saa juurdepääsutee kasutamine olla P. Süda tn 9 korteriomanikele üleliia koormav, kuna teed ei kasutaks üksnes avaldaja, vaid ka P. Süda tn 9 korteriomanikud. Lisaks arvestas maakohus sellega, et varem kasutas avaldaja juurdepääsuteed üle P. Süda tn 11 ja P. Süda tn 9 kinnisasjade, seal on tee ajalooliselt olemas ning selle tee kaudu nägi avaldajale juurdepääsu ette ka Tallinna Linnaplaneerimise Amet.
Ülejäänud juurdepääsuvõimaluste osas oli maakohus seisukohal, et need ei ole tsiviilasjas kogutud tõenditest lähtudes põhjendatud. Maakohus oli vaatluse käigus tuvastanud, et Liivalaia tn 11 kinnisasja ja avaldaja kinnisasja vahel on värav, mis ei ole menetlusosaliste selgituste kohaselt kunagi lahti ning on rajatud Päästeameti nõudmisel. Samuti on Liivalaia tn 11 kinnisasi piiratud aiaga ning kulgeb majaelanike akende alt. Juurdepääsu määramisel üle Liivalaia tn 11 kinnisasja oleks tegemist kõige pikema juurdepääsuga. Seetõttu pidas maakohus juurdepääsu määramist üle Liivalaia tn 11 kinnisasja korteriomanike jaoks üleliia koormavaks. Liivalaia tn 9 kinnisasi piirneb avaldaja kinnisasjaga üksnes ühe meetri ulatuses ning juurdepääsu määramiseks üle Liivalaia tn 9 kinnisasja oleks vaja rajada uus tee. Seetõttu pidas maakohus ka seda juurdepääsuvõimalust üleliia koormavaks ja kulukaks. Edasi analüüsis maakohus juurdepääsutee kasutamise eest makstava tasu suurust ning leidis, et avaldajalt P. Süda tn 9 kinnisasja väärtuse vähenemise eest hüvitise väljamõistmine ei ole põhjendatud, kuna asjas esitatud seisukohtadest ja tõenditest nähtub, et ka P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed. Maakohtu hinnangul ei ole põhjendatud ka talumishüvitise maksmine, kuna negatiivsed mõjutused, nagu müra ja õhusaaste suurenemine, kaasnevad P. Süda tn 9 korteriomanikele ka sellega, et nad ise teed kasutavad. Ei ole põhjust kohustada avaldajat tasuma tulumaksu, sest juurdepääsutasu hüvitis ei ole tulumaksuga maksustatud. Maakohus lähtus juurdepääsutasu määramisel maamaksust ja juurdepääsutee korrashoiukuludest. P. Süda tn 9 kinnisasja maamaks on 3755 eurot 25 senti ning juurdepääsutee moodustab kogu kinnisasja pindalast 6,16%. P. Süda tn 9 korteriomanike selgituste kohaselt kasutavad juurdepääsuteed lisaks avaldajale 18 korteriomanikku, seega tuleb avaldajal tasuda maamaksu 12 eurot 17 senti aastas. Tee remondi- ja korrashoiukulude katteks oli maakohtu hinnangul põhjendatud määrata hüvitis 100 eurot aastas. Kokku määras maakohus juurdepääsutasuks 112 eurot 17 senti aastas. Maakohus leidis, et P. Süda tn 11 kinnisasja omanikele tuleb avaldajal maksta juurdepääsutasu 35 eurot aastas, sest sellel kinnisasjal läbitav tee on lühem. Kuna avaldaja oli esialgse õiguskaitse korras juurdepääsuteed juba umbes aasta aega kasutanud, mõistis maakohus avaldajalt välja aastase juurdepääsutasu kummagi kinnisasja omanike kasuks. Maakohus leidis, et põhjendatud on määrata juurdepääs kinnistu igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukiga. Lisaks asendas maakohus määrusega tahteavaldused, mis on vajalikud juurdepääsutee kinnistusraamatusse kandmiseks.
7.P. Süda tn 9 korteriomanikud esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega juurdepääsutee määratakse üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade, üle Liivalaia tn 9 ja Liivalaia tn 11 või P. Süda 13 kinnisasjade või üle Liivalaia tn 11 kinnisasja. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt tegi maakohus juurdepääsutee määramisel kaalutlusvigu, mis seisnesid selles, et Tatari tn 26 kinnisasja puhul luges maakohus kinnisasja väärtuse vähenemist ja uushoonestuse rajamise soovi määravateks teguriteks, kuid P. Süda tn 9 kinnisasja puhul jättis samad argumendid arvestamata. Oluliseks kaalutlusveaks pidasid määruskaebuse esitajad ka hoonestusõiguse müügisoovi arvestamist juurdepääsu määramist välistava
asjaoluna. Samuti ei oleks maakohus tohtinud tõendina arvestada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti õiendit, sest selle alusel ei saa juurdepääsuõigus tekkida. P. Süda tn 9 korteriomanikud vaidlustasid ka neile määratud juurdepääsutasu suuruse, sest maakohus ei arvestanud tasu määramisel kinnisasja väärtuse vähenemist.
8.Avaldaja, kelle vastuväidetega ühines AS Eesti Energia, palus jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Samal seisukohal olid Veiko Murruste, AS Eesti Gaas ja AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihaldur. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. juuli 2016. a määrusega P. Süda tn 9 korteriomanike määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Menetluskulud jäid määruskaebuse esitajate kanda. Ringkonnakohtu hinnangul kaalus maakohus erinevate juurdepääsuvõimaluste osas põhjalikult menetlusosaliste huve ja leidis põhjendatult, et juurdepääsu määramine üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade on kooskõlas Riigikohtu praktikaga, arvestades eelkõige väljakujunenud tava ning seda, et avaldaja ei pea tegema juurdepääsu saamiseks lisakulutusi, sest ajalooliselt on juurdepääsutee olemas. Maakohus arvestas poolte huvide kaalumisel õigesti seda, et P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad sama teed sõidukite parkimiseks kinnisasja hoovis. Samuti on õigesti arvestatud sellega, et juurdepääs üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade on maakorralduslikult võimalik. Nende asjaolude kaalumisel tehtav otsustus on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohtu hinnangul ei ületanud maakohus juurdepääsu määramisel diskretsiooni piire ning puudus alus asuda seisukohale, et P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade omanikele juurdepääsust tulenevad kitsendused kaaluvad üles avaldaja huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle nende kinnisasjade. Ringkonnakohus ei nõustunud P. Süda tn 9 korteriomanike seisukohaga, et maakohus hindas põhjendamatult samu asjaolusid eri kinnisasjade puhul erinevalt, sest ringkonnakohtu arvates ei olnud tegemist samade asjaoludega. Erinevalt P. Süda tn 9 kinnisasjast, millel asuvate amortiseerunud korterelamute asemele kavatseb omanik väidetavalt ehitada uue korterelamu, asub Tatari tn 26 kinnisasjal hoonestusõiguse ala, mis on plaanis hoonestada. Olukorras, kus Tatari tn 26 hoonestusõiguse kaasomaniku AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduril on kavas müüa pankrotivara selliselt, et uuel hoonestusõiguse omanikul on võimalik ka hoonestusõigust realiseerida, piiraks hoonestusõiguse alale juurdepääsu võimaldamine hoonestaja huve ebamõistlikult. Ka ei ole P. Süda tn 9 korteriomanikud esitanud tõendeid selle kohta, et neil on kavas uushoonestada P. Süda tn 9 kinnisasi viisil, mis välistaks juurdepääsutee määramise. Asjaolu, et sarnaselt P. Süda tn 9 kinnisasjaga puudub avaldajal ka Tatari tn 26 kinnisasja puhul vajadus kanda uue tee rajamisega seotud kulusid, ei vääranud ringkonnakohtu arvates asjaolusid kogumis arvestades siiski maakohtu lõppjäreldust juurdepääsutee asukoha osas. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti õiendi kohta märkis ringkonnakohus, et maakohus ei teinud otsust õiendi alusel, vaid kõiki asjaolusid kaaludes, ning
seetõttu ei ole oluline, kas Tallinna Linnaplaneerimise Ametil on õigus määrata juurdepääsu asukoht. Omandi väärtuse vähenemise eest hüvitise määramise osas jagas ringkonnakohus maakohtu seisukohta, et P. Süda tn 9 kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamine ei ole põhjendatud, kuna asjas esitatud seisukohtadest ja tõenditest nähtub, et ka P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed. Täiendavalt selgitas ringkonnakohus, et vajadus hüvitada omandi väärtuse vähenemine on ilmne juhul, kui juurdepääsutee määratakse kohta, kus seda ei ole seni paiknenud ja kus koormatud kinnisasja omanik seda ise ei kasuta. Samuti tuleb hüvitise määramisel arvestada sellega, kas tee kasutamine selles kohas on väljakujunenud tava või rajatakse kinnisasjale täiesti uus tee. Arvestades seda, et avaldaja kasutas varem juurdepääsu üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade ning ka P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed, oli ringkonnakohtu arvates õigustatud jätta hüvitis P. Süda tn 9 kinnisasja väärtuse vähenemise eest määramata.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
10.P. Süda tn 9 korteriomanikud esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palusid ringkonnakohtu määruse tühistada. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on kohtud teinud juurdepääsutee määramisel olulisi kaalutlusvigu, sest hindasid samu asjaolusid erinevate kinnisasjade suhtes erinevalt. Tatari tn 26 kinnisasi on koormatud hoonestusõigusega, aga puudub ehitusõigus ning uushoonestus oleks võimalik rajada selliselt, et juurdepääsutee jääb alles. Juurdepääsutee määramine üle P. Süda tn 9 kinnisasja raskendab sinna uushoonestuse rajamist ja vähendab kinnisasja väärtust. Jääb arusaamatuks, miks on kohtu arvates olulisem vältida kahju tekkimist AS-le Süda Maja (pankrotis) kui P. Süda tn 9 kinnisasja omanikele. Hoonestusõiguse müümise kavatsus ei peaks juurdepääsutee määramist mõjutama. Lisaks vaidlustasid P. Süda tn 9 korteriomanikud juurdepääsutee talumise eest määratud tasu suuruse, sest kohtud ei arvestanud tasu määramisel P. Süda tn 9 kinnisasja väärtuse vähenemist, kinnisasja omanike ainukasutusõiguse kaotust ega juurdepääsu taotleja säästetavaid kulutusi.
11.Avaldaja ja AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihaldur vaidlesid määruskaebusele vastu ning palusid jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
12.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 701 lg 3 järgi tühistada osas, millega jäeti muutmata P. Süda tn 9 kinnisasja omanikele määratud tasu juurdepääsutee talumise eest. Selles osas saadetakse asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas ei ole maa- ja ringkonnakohtu määruste tühistamiseks alust. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
13.Kolleegium ei nõustu P. Süda tn 9 korteriomanike väitega, et kohtud tegid juurdepääsutee määramisel olulisi kaalutlusvigu. Maakohus on asja lahendamisel tuvastanud juurdepääsutee määramiseks vajalikud asjaolud ning kõiki juurdepääsuvõimalusi ja menetlusosaliste seisukohti põhjalikult kaalunud. Ringkonnakohus kontrollis maakohtu kaalutlusi ning jõudis samuti järeldusele,
et juurdepääsutee määramine üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade on põhjendatud. Seejuures vastas ringkonnakohus kõigile P. Süda tn 9 korteriomanike vastuväidetele. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu põhjendustega ega hakka neid kordama.
14.Määruskaebus rahuldatakse osas, mis puudutab P. Süda tn 9 kinnisasja omanikele juurdepääsutee talumise eest määratud tasu suurust. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg-st 1 tulenevalt on koormatud kinnisasja omanikel õigus saada juurdepääsutee kasutamise eest tasu. Maa- ja ringkonnakohus asusid ekslikult seisukohale, et tasu määramisel saab arvestada üksnes maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiukulusid, sest P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed ka ise. Kolleegium rõhutab, et koormatava kinnisasja omanikele määratav tasu peab lisaks juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamisele sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (vt Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 33). Hüvitise määramisel ei ole siiski õige lähtuda kinnisasja väärtuse väidetavast vähenemisest, nagu taotlevad P. Süda tn 9 korteriomanikud, vaid kinnisasja omanikele makstav perioodiline hüvitis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15 tehtud määruse punktis 39 (teine lõik) selgitanud, et olukorras, kus juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed või koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama, peab hüvitis hõlmama juurdepääsu taotleja kulutusi, mida ta on AÕS § 156 kohaldamisega koormatud kinnisasja omaniku kulul saadud kasutuseelise ulatuses säästnud, ehk saadavat kasutuseelist kui kasu tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 mõttes. Järelikult ei välista asjaolu, et P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed ka ise, nende õigust nõuda hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest.
15.Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus kontrollima, kas maakohtu määrusega P. Süda tn 9 omanikele määratud perioodiline juurdepääsutee talumise tasu on piisav, et hüvitada neile maamaks, juurdepääsutee korrashoiu kulud ja tee kasutamisest tulenev omandiõiguse riive, ning vajadusel tasu suurendama. Tasu suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kui palju on hooneühistul liikmeid, kes teed kasutavad ja sellest kasutuseeliseid saavad. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda näiteks eeldatavast keskmisest üürihinnast, mida konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutamise eest oleks võimalik nõuda, arvestades samas ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha (vt nt Riigikohtu 19. mai 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09, p 14; 13. juuni 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-64-05, p 16). Lisaks juhib kolleegium tähelepanu sellele, et ka maamaksu ja tee korrashoiu kulude proportsionaalsel jaotamisel avaldaja ja teed kasutavate P. Süda tn 9 elanike vahel on oluline arvestada, kui palju isikuid tegelikult avaldajalt saadud loa alusel juurdepääsuteed kasutama hakkavad.
16.Täiendavalt märgib kolleegium, et olukorras, kus koormatav kinnisasi on jagatud korteriomanditeks, ei ole õige määrata juurdepääsutasu kinnisasja omanikele ühiselt. Korteriomandiseaduse § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Juurdepääsutee koormab iga korteriomandiga ühendatud kaasomandi osa ja seeläbi iga korteriomandit. Sellest tulenevalt on igal
korteriomanikul õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale. Korteriomanike õigust tasu saamiseks on võimalik tagada kahel viisil. Esiteks võib tasu määrata iga korteriomandi kohta eraldi ning sellisel juhul peab juurdepääsutee taotleja maksma tasu otse korteriomanikele. Teiseks võib tasu määrata korteriühistule või korteriomandite valitsejale, kes on kohustatud tasu korteriomanikele vastavalt nende kaasomandiosa suurusele välja maksma. Analoogselt on korraldatud tehnorajatise talumise eest tasu maksmine AÕS § 1582 lg 6 järgi. Sellisel juhul tekib juurdepääsutee taotlejal tasu maksmise kohustus korteriühistu või korteriomandite valitseja vastu.
17.Kuna Riigikohus tühistab ringkonnakohtu määruse üksnes P. Süda tn 9 kinnisasja kaasomanikele juurdepääsutee talumise eest määratud tasu puudutavas osas ja ringkonnakohus jättis maakohtu määruse muutmata, jõustub maakohtu määrus osas, millega määrati kindlaks juurdepääsutee asukoht ja P. Süda tn 11 omanikele juurdepääsutee tasumise eest makstav tasu ning kohustati puudutatud isikuid andma tahteavaldused juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja asendati vastavad tahteavaldused kohtumäärusega. Edasises menetluses on puudutatud isikuteks ainult P. Süda tn 9 kinnisasja omanikud, sh need korteriomanikud, kes Riigikohtule määruskaebust ei esitanud. Kohus võib kaasata menetlusse puudutatud isikuna P. Süda tn 9 korteriühistu või korteriomandite valitseja, kui sellised isikud on olemas ja tasu maksmine soovitakse korraldada korteriühistu või valitseja kaudu.
18.Kolleegium tühistab Harju Maakohtu 16. veebruari 2015. a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse, sest pärast juurdepääsutee asukoha kindlaksmääramise kohta tehtud määruse jõustumist ei ole esialgse õiguskaitse korras ajutise juurdepääsutee määramiseks enam vajadust. Kolleegium märgib siiski, et kõigil P. Süda tn 9 korteriomanikel on õigus saada edasises menetluses kindlaks määratavat talumistasu ka aja eest, mil juurdepääsuteed kasutati esialgse õiguskaitse korras ja kasutatakse edaspidi jõustunud kohtumääruse alusel.
19.Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 kohaselt kindlaks ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel.
20.Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tagastatakse TsMS § 149 lg 4 alusel määruskaebuselt tasutud kautsjon. Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Ants Kull
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.