Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-5-06 Otsuse kuupäev Tartu, 22. märts 2006. a Kohtukoosseis Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Peeter Jerofejev ja Villu Kõve Kohtuasi AS-i P hagi OÜ O vastu valduse rikkumise lõpetamiseks, rikkumiseelse olukorra ennistamiseks ja kinnistute kasutamise keelamiseks Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 19. septembri 2005. a otsus asjas nr 22/1078/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik AS-i P kassatsioonkaebus Menetlusosalised ja nende Hageja AS P (registrikood xxxxxxxx) ja tema esindaja esindajad Riigikohtus vandeadvokaat Ingrid Kullerkann ning kostja OÜ O (registrikood xxxxxxxx) ja tema esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmus Asja läbivaatamise kuupäev 20. veebruar 2006. a Istungil osalenud isikud Kassaatori esindaja vandeadvokaat Ingrid Kullerkann ja vastustaja esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmus Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 19. septembri 2005. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Advokaadibüroo Leppik ja Partnerid OÜ-le
19.oktoobril 2005. a AS-i P kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS P esitas 14. mail 2003. a Tallinna Linnakohtule hagi OÜ O vastu, paludes rahuldada valduse rikkumisest tuleneva nõude. Hageja tugines asjaõigusseaduse (AÕS) § 40 lg-tele 1 ja 3, §-le 43 ja § 44 lg-le 1 ning palus kohtulikku kaitset kinnistute valduse rikkumise vastu. Hageja palus kohut keelata kostjal kui kinnistu Pirita tee 26f omanikul Tallinnas Pirita tee 26 ja 26b asuvate kinnistute kasutamine juurdepääsuks kinnistule Pirita tee 26f ning kohustada kostjat kõrvaldama hageja valduse rikkumine ja ennistama rikkumiseelne olukord, taastades Pirita tee 26 ja 26b kinnistuid läbiva tee esialgsel kujul. Hageja on kinnistute Pirita tee 26 ja 26b seaduslik valdaja. Kinnistuid läbib eratee, mis on hagejale ja tema allrentnikele vajalik kinnistu kasutamiseks. Pirita tee poolt vaadates asub Pirita tee 26 ja 26b kinnistute taga kinnistu Pirita tee 26f, mille omanikuks on kostja. Kostja kasutab juurdepääsuks oma kinnistule hageja seaduslikus valduses olevat erateed, mida ei ole teeseaduse § 4 lg-s 4 nimetatud korras määratud avalikuks kasutamiseks. Teeseaduse (TeeS) § 4 lg 2 järgi võib erateed kasutada üksnes tee omaniku loal. Kostjal puudub Pirita tee 26 ja 26b kinnistute omanikega asjaõiguslik kokkulepe eratee kasutamiseks. Pirita tee 26f asuvale kinnistule 16-korruselise korterelamu ehitamise käigus on kostja eratee omavoliliselt lammutanud, paigaldanud tee alla torustiku, taastanud teekatte ja kasutab erateed hageja ning Pirita tee 26 kinnistu kaasomanike enamuse nõusolekuta. Teeehitustöödeks võõral kinnistul puudus kostjal teeseaduses ettenähtud projekt ja tee-ehitusluba. Ehitustööde ajal oli tee muudetud sõidukõlbmatuks, millega samuti rikuti hageja kui kinnistu valdaja
õigusi.
2.Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Kostja väitis, et kruntide detailplaneeringuga seati kinnistutele asukohaga Tallinnas Pirita tee 26 ja 26b avalik-õiguslik kinnisomandi kitsendus AÕS § 155 lg 3 mõttes ja määrati kinnistuid läbiv eratee avalikult kasutatavaks teeks. Pirita tee 26 ja 26b kinnistute omanikud andsid detailplaneeringut kooskõlastades nõusoleku kinnisomandi kitsendamiseks. Hageja on kohustatud taluma AÕS § 155 lg-st 1 tulenevat kinnisasja kasutamise piirangut. Kostjal on Pirita tee 26 ja 26b kinnistute kasutamiseks õiguslik alus. Hageja valdusõigust ei ole ka muul viisil rikutud, kuna kostja on rajanud kõnealusele avalikult kasutatavale teele uue teekatte ja parendanud kinnisasja kasutusvõimalusi. Tee-ehitustööd olid vältimatud vee- ja kanalisatsioonitorustiku paigaldamiseks, milleks andis õiguse Pirita tee 26f kinnistu hoonestamiseks väljastatud ehitusluba. Kuni ehituskrundini teede ja tehnovõrkude väljaehitamine on Tallinna Linnavolikogu 22. detsembri 1999. a otsuse nr 317 p 2 kohaselt ehitusloa omaniku kohustuseks.
3.Tallinna Linnakohus rahuldas hagi osaliselt ning keelas kostjal kinnistute Pirita tee 26 ja 26b kasutamise juurdepääsuks kinnistule Pirita tee 26f. Tee esialgsel kujul taastamise nõude osas jättis kohus hagi rahuldamata. Linnakohus mõistis õigusabikuludena kostjalt hageja kasuks välja 70 621 krooni ja hagejalt kostja kasuks 33 320 krooni. Otsuse põhjenduste kohaselt on hageja valduses olevaid kinnistuid läbiv tee eratee. Kinnistusraamatu andmetel ei ole hageja valduses olevaid kinnistud koormatud kolmandate isikute õigustega, välja arvatud neli hüpoteeki Eesti Vabariigi kasuks. See tähendab, et kostjal ei ole tehingust tulenevat asjaõigust kinnistute kasutamiseks. Pirita tee 24, 26, 26b, 26c ja 26d kruntide detailplaneeringu seletuskirja p 2.3 kohaselt on kruntidele Pirita tee 26 ja 26b ette nähtud avaliku kasutusega tänav. Tallinna Linnavolikogu kinnitas detailplaneeringu 22. detsembril 1999. a. Detailplaneeringust üksi ei piisa aga eratee määramiseks avalikult kasutatavaks teeks, vaid seda tuleb teha teeseaduse § 4 lg-s 4 sätestatud korras. Teeseaduse § 4 lg 4 (kuni 27. veebruarini 2005 kehtinud redaktsiooni) kohaselt määrab eratee avalikuks kasutamiseks valla- või linnavolikogu tee omaniku nõusolekul ja tingimustel ning valla- või linnavalitsuse ja omaniku sõlmitud lepingu alusel. Sellekohase kokkuleppe olemasolu Pirita tee 26 ja 26b kinnistute omanike ja Tallinna linna vahel ei ole asjas tõendatud. Samuti ei ole tee kohalike teede registris arvele võetud. Kostja ei ole lõpule viinud seadusest tulenevaid toiminguid eratee vormistamiseks avalikult kasutatavaks teeks. Kuivõrd kostjale ei ole väljastatud tee-ehitusluba Pirita tee 26 ja 26b kinnistuid läbiva eratee korrashoiuks, puudus tal õigus teed lammutada, asetada tee alla torustikud, tee taastada ja seda kasutada. 13. mail 2002. a kostjale väljastatud ehitusluba annab õiguse uusehituse rajamiseks kinnistul Pirita tee 26f. Kostja rikkus hageja valdust AÕS § 40 lg 3 tähenduses. Hageja palus kohut kohustada kostjat taastama Pirita tee 26 ja Pirita tee 26b kinnistuid läbiv tee esialgsel kujul. Linnakohus leidis, et kuigi nõue on põhjendatud ja kostja lammutas vahepeal tee ebaseaduslikult, on nimetatu hagi menetlemise ajal eratee taastanud mitte halvemas seisundis, kui see oli varem. Seetõttu on nõue oma sisu kaotanud ja puudub vajadus kohustada kostjat uuesti taastama teed esialgsel kujul.
4.Apellatsioonkaebuse esitas kostja. Pirita tee 26 ja 26b kinnistuid läbiva tee kasutamiseks annab kostjale aluse avaliku võimu kandja kehtestatud detailplaneering ja seetõttu on tema valdus seaduspärane. Detailplaneering kehtestas kinnisomandi kitsenduse AÕS § 155 lg 1 tähenduses ehk seadusjärgse teeservituudi. Samuti on kohus jätnud tähelepanuta Pirita tee 26 ja 26b kinnistute kaasomaniku Peeter Kuke 3. juuni 2003. a kirja selle kohta, et kostja tegevus ei ole vastuolus kinnisasja omanike ega valdajate huvidega.
5.Hageja esitas vastuseks apellatsioonkaebusele vastuapellatsioonkaebuse, milles palub tühistada linnakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata nõue kohustada kostjat taastama Pirita tee 26 ja Pirita tee 26b kinnistuid läbiva tee esialgsel kujul ning mõisteti hagejalt välja kostja kohtukulud. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse osas, millega keelati kostjal kinnistute Pirita tee 26 ja 26b kasutamine juurdepääsuks kinnistule Pirita tee 26f. Ringkonnakohus tegi selles osas uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus muutis oma otsusega linnakohtu otsuse põhjendusi. Asjaõigusseaduse § 40 kohaselt on valdus seadusega kaitstud omavoli vastu. Omavoli on aluseks valduse kaitse abinõude rakendamisele. Omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või selle äravõtmine. AÕS § 44 kohaselt on valduse rikkumisel valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist. AÕS § 45 kohaselt on valduse äravõtmisel valdajal õigus nõuda valduse taastamist isikult, kes on nõudja suhtes omavoliline valdaja. AÕS § 46 järgi võib valdaja §-des 44 ja 45 nimetatud nõuete rahuldamisest keelduda, kui ta tõendab, et valduse rikkumine või äravõtmine ei olnud omavoliline ja tal oli õigus valdust rikkuda ja asja vallata.
7.Linnakohus tuvastas, et hageja tellis detailplaneeringu, milles nähti ette tähendatud tööde tegemine, s.o. tehnovõrkude rajamine tee alla, ja tee kasutamine kinnistu Pirita tee 26f ühendusteena. Hageja ei ole detailplaneeringut vaidlustanud. Ringkonnakohus ei nõustunud kostja väidetega, et detailplaneering on seadusjärgne kinnisasja kitsendus, kuid nõustub sellega, et tegemist ei olnud hageja valduse omavolilise takistamise või äravõtmisega. Hageja tellis detailplaneeringu ja ei protesteerinud, kui see kehtestati. Hageja nõustus kostja tellitud tee-ehitustöödega ning sellega, et kostja kitsendab tööde tegemise ajal ajutiselt tema valdust. Samuti lubas hageja kasutada teed Pirita 26f kinnistule pääsemiseks. Hageja valdust ei rikutud omavoliliselt ning miski ei takista hagejal mainitud teed ja kinnistuid vallata. Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse osas, millega keelati kostjal kasutada teed juurdepääsuks kinnistule Pirita tee 26f, ja jättis selles osas hagi rahuldamata. Ringkonnakohus muutis otsuse motiive osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue tee endisel kujul taastamiseks.
8.Mitteomanikust valdaja ei või valduse kaitse hagis tugineda omaniku õigustele ja nende õiguste rikkumisele. Samuti ei või nendele tugineda kostja.
9.Ringkonnakohus nõustus linnakohtu järeldustega selles, et tegemist ei ole avalikult kasutatava teega ning et tee ehituseks oli vaja tee-ehitusluba ja projekti, kuid leiab, et vaidlused nende üle väljuvad possessoorse (valduse kaitse) hagi ja lubatavate vastuväidete raamest. Seetõttu jättis
ringkonnakohus nimetatud põhjendused linnakohtu otsusest välja. Kuna hageja nõue jäi tervikuna rahuldamata, mõistis ringkonnakohus hagejalt kostja kasuks välja kohtukuluna 50 000 krooni õigusabitasu.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Hageja esitas kassatsioonkaebuse ringkonnakohtu otsusele tervikuna. Hageja taotleb ringkonnakohtu otsuse tühistamist ning uue kohtuotsuse tegemist, millega rahuldada hagi valduse rikkumise lõpetamiseks, rikkumiseelse olukorra ennistamiseks ja kinnistute kasutamise keelamiseks.
11.Hageja ei saanud anda nõusolekut seadusvastaseks tegevuseks, st ilma ehitusloata ehitustegevuseks ja õigusliku aluseta tee kasutamiseks juurdepääsuks teisele kinnistule. Hagejal oli alus eeldada, et tema valduse rikkumise talumise kohustus Pirita tee 26 ja 26b kinnistuid läbiva tee osas hakkab põhinema seadusel (TeeS § 4 või AÕS § 156).
12.Ringkonnakohtu seisukoht, et vaidlused selle üle, kas tegemist on avalikult kasutatava teega ja kas tee ehituseks on vaja tee-ehitusluba ja projekti, väljuvad valduse kaitse hagi ja lubatavate vastuväidete piirest, on põhjendamatu ja väär. Kostja vaidles hagile vastu põhjendusel, et tal on olemas possessoorne vastuväide. Isikul, kelle valdust on rikutud, peab olema võimalik esitada ka omapoolseid vastuväiteid valduse rikkuja poolt viidatud seaduse kohaldamisele.
13.Ringkonnakohus ületas apellatsioonkaebuse piire ja üllatas vaidluse pooli materiaalõiguse normi kohaldamisel. Pooled on kogu menetluse kestel vaielnud seaduse kohaldamise üle, kas detailplaneering kehtestas kinnisomandi kitsenduse AÕS § 155 lg 1 tähenduses. Kostja ei ole kunagi tuginenud possessoorsele vastuväitele, et valduse rikkumist võimaldab hageja nõusolek.
14.Ringkonnakohus on vääralt tõlgendanud detailplaneeringu kehtestamisest tulenevaid õigusi ja kohustusi. Detailplaneering ei anna otsest ehitamisõigust. Detailplaneeringu kehtestamine annab avalikkusele ja huvitatud isikule õigusliku aluse eeldada, et lähiaastatel toimuvad detailplaneeringu alal kehtestatud detailplaneeringule vastavad muudatused, kuid ei anna kellelegi õigust neid muudatusi iseseisvalt ilma õigusliku aluseta ellu viia. Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et kostja tegevus tee-ehitusel ei vasta detailplaneeringule. Kui ka hageja pidi eeldama detailplaneeringust tulenevat valduse kitsendust, siis ainult detailplaneeringus kirjeldatud viisil ja kujul. Kostja on ise oma seadusvastase tegevusega põhjustanud detailplaneeringu eesmärkide täitmise võimatuse. Kostja on omavoliliselt ilma vastava projekti ja tee-ehitusloata paigaldanud tee alla teadmata omadustega kommunikatsioonid ja ehitanud teadmata omadustega tee.
15.Ringkonnakohus jättis põhjendamatult rahuldamata vastuapellatsioonkaebuse. Ringkonnakohtu seisukoht, et hageja on ekslikult tuginenud omaniku õigustele ja nende õiguste rikkumisele, on ekslik. Hageja kui valdaja toetus valdaja õigustele. Valdaja õigusteks, mida rikuti, oli õigus vallata ja takistamatult kasutada Pirita tee 26 ja Pirita tee 26b kinnistuid läbivat teed. Õiguste rikkumise lõpetamise kõige efektiivsemaks ja laiemalt levinumaks viisiks on rikkumisele eelneva olukorra taastamine. Hageja ei näe põhjust, miks endise olukorra taastamise nõude võib esitada üksnes omanik.
16.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu. Kostja kasutab Pirita tee 26 ja 26b kinnistuid läbivat
avalikuks kasutamiseks ettenähtud teed seaduslikul alusel ehk kehtestatud detailplaneeringu alusel. Hageja tellis ise detailplaneeringu, milles nähti ette tehnovõrkude rajamine tee alla ja tee kasutamine kinnistu Pirita tee 26f ühendusteena. Hageja ei ole detailplaneeringut vaidlustanud. Ringkonnakohus ei ole ületanud apellatsioonkaebuse piire ja ei üllatanud vaidluse pooli materiaalõiguse normi kohaldamisel.
17.Riigikohtu istungil jäid poolte esindajad varem esitatud seisukohtade juurde.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
18.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada ja asi tuleb saata TsMS § 691 p 2 alusel samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
19.Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjal on õigus kasutada Pirita tee 26f kinnistule juurdepääsuks hageja valduses olevaid kinnistuid Pirita tee 26 ja 26b. Hageja on esitanud valduse kaitse hagi ja on leidnud, et rikutud on valdaja õigusi vallata ja takistamatult kasutada Pirita tee 26 ja 26b kinnistuid läbivat teed. Samuti leidis hageja, et tal oli alus eeldada, et tema kohustus taluda valduse rikkumist Pirita tee 26 ja 26b kinnistuid läbiva tee osas hakkab põhinema seadusel. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas detailplaneering kehtestas kinnisomandi kitsenduse AÕS § 155 lg 1 tähenduses.
20.Kolleegium nõustub kassaatori väitega, et tema valduses olevaid kinnistuid läbib eratee, mida ei ole määratud avalikuks kasutamiseks, ja seda võib kasutada üksnes tee omaniku ja seadusjärgse valdaja nõusolekul. Asjas on tuvastatud, et vaidlusalune tee ei ole avalikult kasutatav tee (TeeS § 4 lg 4). Teeseaduse § 4 lg 2 järgi võib erateed kasutada üksnes tee omaniku loal, v.a sama seaduse § 33 lg-s 8 loetletud tingimustel, mil ei pea eratee kasutamiseks olema tee omaniku luba (nt alarmsõidukite sõitmiseks). Muudel sõidukitel peab tee omanik lubama teed tasuta kasutada ainult juhul, kui avalikult kasutatav tee on avarii või loodusõnnetuse tagajärgede likvideerimiseks suletud. Seega ei ole tegemist ei avalikult kasutatava teega ega olukorraga, mil tee omanik peab lubama oma teed kasutada.
21.Kuna kostjal ei ole õigust kasutada vaidlusalust teed kui avalikult kasutatavat teed, siis tuleb kaaluda, kas kostjal on muud õigused nimetatud tee kasutamiseks. AÕS § 140 järgi on kinnisomandi kitsendused seadusjärgsed või need seatakse kohtuotsuse või tehinguga. Asjas on tuvastatud, et kostjal ei ole Pirita tee 26 ja 26b kinnistute omanikega asjaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks. Ebaõige on ringkonnakohtu seisukoht, mille kohaselt hageja nõustus tee ehitamisega ja selle hilisema kasutamisega sel moel, et tellis detailplaneeringu ja ei vaielnud hiljem sellele vastu.
22.Ringkonnakohus on õigesti leidnud, et detailplaneering ei ole seadusjärgne kinnisasja kitsendus AÕS § 155 lg 1 mõttes. Detailplaneeringu menetlemise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseaduse § 9 lg 1 järgi oli detailplaneering planeering, mis koostatakse valla või linna territooriumi kohta ja mis on lähiaastatel ehitustegevuse aluseks. Sama seaduse § 9 lg 2 p 13 alusel määratakse detailplaneeringuga muud seadustest tulenevad kinnisomandi kitsendused. Riigikohtu halduskolleegium on oma lahendis asjas nr 3-3-1-33-05 (RT III 2005, 36, 355) leidnud, et detailplaneeringu üks eesmärke on tasakaalustada erinevate isikute ja gruppide õigused ja huvid.
Selle eesmärgi saavutamiseks on seadusega nähtud ette planeeringu avalik menetlus. Kolleegium nõustub linnakohtuga selles, et detailplaneering on kava, mis määrab edasise tegevuse alused. Ainuüksi detailplaneering ei anna õigust ehitamiseks. Detailplaneering on avalik-õiguslik kokkulepe ja see ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikku kokkulepet eratee kasutamiseks, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus.
23.Eelneva tõttu ei nõustu kolleegium ringkonnakohtu seisukohaga, mille kohaselt hageja väljendas nõusolekut tee-ehitustööde tegemiseks ja hilisemaks tee kasutamiseks sellega, et ta tellis ise detailplaneeringu ja ei vaidlustanud seda. Kostja ei ole tõendanud, et kõnesolevale teele laieneks seadusjärgse kinnisomandi kitsendus. Seetõttu on ebaõige ringkonnakohtu seisukoht, et kuna hageja tellis ise detailplaneeringu, siis ei rikkunud kostja tema valdust omavoliliselt. Omavoli on valdaja nõusolekuta seadusvastaselt asja valduse rikkumine või selle äravõtmine. Sel viisil saadud valdus on omavoliline (AÕS § 40 lg 2).
24.Linnakohus on otsuses leidnud, et hageja ei eita seda, et kostjal on AÕS § 156 alusel õigus nõuda juurdepääsu oma kinnistule, kui tema kinnistuni ei vii avalikku teed. AÕS § 156 lg 1 eesmärk on võimaldada kinnisasja omanikule vajalik juurdepääs avalikult teelt üle teise kinnisasja oma kinnisasjale nii, et võimalikult vähe koormata koormatava kinnisasja omaniku huve. Asjas on tuvastatud, et kostja ei ole hagejalt oma kinnistule juurdepääsuõigust taotlenud.
25.Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul lahendada hageja esitatud valduse kaitse hagi kostja vastu. Kuivõrd kostja näol on tegemist kinnisvaraarendajaga, kes on ilmselt korteriomandid võõrandanud, siis peab ringkonnakohus asja uuel läbivaatamisel vajadusel arvestama menetlusosaliste esitatud uue faktilise asjaoluga TsMS § 652 lg 1 p 2 alusel.
26.Kuna kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu, ei pea kolleegium vajalikuks käsitleda kassaatori väiteid menetlusnormide rikkumise kohta. Lea Laarmaa, Peeter Jerofejev, Villu Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.