OÜ Ratsionaal hagi Tallinna linna vastu hüvitise saamiseks
Otsuse tegemise aeg ja koht
17.02.2017, Tallinn
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17.10.2016 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Ratsionaal apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
149 385,60 eurot
Kohtuistungi toimumise aeg
23.01.2017
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja OÜ Ratsionaal (registrikood 12265287), seaduslik esindaja Priit Altpere Kostja Tallinna linn (Tallinna Linnakantselei kaudu), lepingulised esindajad Kent Märjamaa ja Terje Krais
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 17.10.2016 otsus ja saata tsiviilasi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.OÜ Ratsionaal (hageja) esitas 08.12.2015 Harju Maakohtule hagi Tallinna linna (kostja) vastu hüvitise saamiseks, paludes kostjalt välja mõista hüvitise Taludevahe tänav T11 kinnisasja kasutamise eest perioodil 2014 detsember – 2015 november 49 795,20 eurot ning alates 2015 detsember 4149,60 eurot kuus, kuid mitte vähem kui 60% Tallinna kolmanda teegrupi tänava sõidutee ja kahe jalgtee 30 päevasest sulgemise maksust.
2.Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on hageja omandis kinnisasi Tallinnas Taludevahe tänav T11 (registriosa nr 18745901) pindalaga 3353 m2. Kinnisasja sihtotstarbeks on transpordimaa ning see on terves ulatuses osaks Taludevahe tänavast. Kinnisasjal on välja ehitatud täies laiuses ja komplektsuses tänav koos kõigi vajalike tänava rajatistega, sh asfalteeritud sõidutee ja kõnniteed, tänavavalgustus ning haljastus.
3.Kostja kasutab hageja kinnisasja ühistranspordi korraldamiseks, kinnisasja läbib bussiliin nr 4. Kostja kasutab hageja kinnisasja ka linna arendamiseks, kuna käsitleb hageja kinnisasja justkui enda omandis olevana või avalikuks kasutuseks antud teena. Kostja ei ole arendanud tänavavõrku, mis võimaldaks elanikel jalgsi või sõidukiga liikuda ilma hageja kinnisasja läbimata ega taganud elanikele nende elukohast ligipääsu avalikult kasutatavale teele. Hageja kinnisasja läbivad kokku 384 eluruumi elanikud, kes elavad Hansu tänaval, Rannamõisa teel ja Taludevahe tänaval.
4.2014 detsembris võttis hageja ühendust Haabersti Linnaosa Valitsusega arutamaks võimalust hageja kinnisasja vahetamiseks. 21.10.2015 saatis hageja kostjale avalduse ettepanekuga kinnisasja tasu eest avalikuks kasutamiseks määramiseks. 23.11.2015 vastuses teatas kostja, et kostja on nõus hageja kinnisasja omandama tasuta.
5.Kostja kasutab omavoliliselt hageja kinnisasja kui avalikku teed, säästes oma avalik-õiguslike kohustuste täitmiseks vajaliku tänavavõrgustiku arendamise arvelt, sundides suurt hulka inimesi kasutama hageja kinnisasja.
6.Kostjal tuleb tasuda hageja kinnisasja kasutamise eest hüvitust, mis vastab kostja saadud kasutuseelise harilikule väärtusele. Kostja kasutuseeliseks on kasu, mida kostja säästab hageja kinnisasja kasutades. Kasutuseelise hariliku väärtuse määramiseks tuleb aluseks võtta võimalikult sarnaste hüvede väärtused. Hageja kinnisasjale on eelkõige sarnased Tallinnas avalikus kasutuses olevad tänava kinnistud või muud avalikult kasutuses olevad maatükid, kus on välja ehitatud tänavarajatised ning mida igapäevaselt kasutatakse aktiivselt jalgsi või sõidukitega, sh ühistranspordiga. Hageja võtab aluseks kostjale kuuluvate maatükkide kasutusse andmise keskmise väärtuse 2,47 eurot ruutmeetri kohta kuus. Hageja kinnisasjal on autotee ja kõnniteede pindala ca 1680 m2 ehk kostja saadavaks kasuks on hageja kinnisasja kasutamisel 4149,60 eurot kuus (2,47 eurot/m2 x 1680 m2). Teise metoodika alusel leiab hageja kasutuseelise väärtuse kostja kehtestatud tänavate sulgemise maksumäärade abil ja saab selle väärtuseks 6912 eurot kuus. Kasutuseelise väärtus ei sõltu asjaolust, kas kostja tegevust hinnata kinnisasja valdamise või kasutamisena.
8.Hageja ei nõua tee ehitamise kulude hüvitamist ega tasu juurdepääsu eest üle tema kinnistu.
9.Kostja valdab hageja kinnisasja ilma õigusliku aluseta. Eratee kasutamiseks peab olema seadusest tulenev õigus või vastav kokkulepe eratee omanikuga. Kostja ei ole määranud hagejale kuuluvat kinnisasja avalikuks kasutamiseks ega kasutanud õigust eratee sundvõõrandamiseks. Kostjal puudub
2(15)
eelmise kinnisasja omaniku OÜ Artig KV nõusolek kinnisasja kasutamiseks. Isegi, kui vastav nõusolek või võlaõiguslik kokkulepe oleks, siis see ei oleks siduv hagejale. Ka kinnistusraamatusse vastavat märget kantud ei ole. Kostja valdus seisneb nii otseses asja kasutamises kui ka avaliku võimu teostamises – vastavate õigusaktide andmises, mis mõjutavad hageja kinnisasja. Kostja on määranud hageja kinnisasja ühistranspordi poolt kasutatavaks maaks ja määranud hageja kinnisasja oma kodudele ligipääsuks kasutatavaks maaks ka teistele inimestele, kelle eluruumid ei asu Rannamõisa tee 50c ja 50d detailplaneeringu alal. Sellised kostja tegevused on kinnisasja mõjutamised. Seejuures on mõju alaline. Lisaks kostja korrastab ja hooldab hageja kinnisasja. Linnaruumi ja tänavavõrgu kujundamine on kostja ainupädevuses.
10.Hageja kinnisasja puudutavad asjaolud on omased avalikuks kasutamiseks määratud teele ning need on tingitud just kostja tegevusest. Kasvõi bussiliini nr 4 peatuse määramisega hageja kinnisasjale suunab kostja otseselt inimesi kasutama hageja kinnisasja. Sõltumata asjaolust, kas bussiliin nr 4 bussid on kostja omanduses või Tallinna Linna transpordi AS omanduses, vastutab nimetatud bussidega hageja kinnisasja kasutamise eest kostja.
11.Kostjat saab valdajaks lugeda ka AÕS § 82 lg 2 alusel, mille kohaselt võib valdajaks lugeda isiku, kes valdusest loobub nõudest vabanemise eesmärgil. Praegu ei ole küll kostja valdusest loobunud, kuna see pole sisuliselt võimalik ilma suuremate linnaehituslike ümberkorraldusteta, kuid kostjat saab lugeda nimetatud sätte alusel valdajaks, kuna kostja nõudest vabanemise eesmärgil ei tunnista oma valdust.
12.Kostja on oma hageja kinnisasja puudutavate toimingutega välistanud hageja mõju kinnisasjale, kuna hagejal puudub võimalus välistada kinnisasja kasutamist teiste isikute, sh kostja poolt. Hagejal võib küll olla omandi või valduse kaitse sätete alusel õigus nõuda oma kinnisasja kasutamise keelamist, kuid reaalselt pole selline nõue täidetav. Pole mõeldav, et mingist hetkest kaoks inimestel võimalus kodust lahkuda või koju pääseda või et hageja võiks bussiliikluse ja ca 2000 auto igapäevase liikluse keelata. Väär on kostja väide, et kui omanik ei piira ligipääsu kinnisasjale või ei tee oma tahet muul moel teatavaks, eeldatakse, et ta on nõus, et tema kinnisasjal viibitakse ja seda kasutatakse. Keskkonnaseadustiku üldosa seaduse (KeÜS) § 32 kohaselt võib teise isiku omandis oleval maatükil viibida üksnes omaniku loal ning loa olemasolu ei saa eeldada mootorsõidukiga viibimiseks. Teise isiku maatüki kasutamise õigust seadus ei sätesta, kuna kasutamine eeldab omaniku luba, mille olemasolu ei eeldata. Hageja on kostjat oma huvidest teavitanud juba 2014, mistõttu ei ole kostjal alus eeldada omaniku luba.
13.Hagejal ei ole võimalik saavutada soovitud eesmärki kostja vastu vindikatsioonihagi esitamisega. Kostja toimingute tõttu ei ole tekkinud olukord enam tagasi pööratav ilma oluliste linnaehituslike ümberkorraldusteta. Hageja kinnisasja kostja valdusest välja nõudmisega ei lõppe kinnisasja oma kodule ligipääsuks kasutatavate sadade inimeste poolt kinnisasja kasutamine.
14.Sõltumata sellest, kas kohaldada VÕS § 1037 iseseisvalt või AÕS § 85 sisalduva viite alusel, on mõlemal juhul tegemist võlaõigusliku nõudega, mis ei eelda vindikatsioonihagi või –nõude esitamist.
15.Hageja saadav parkimistasu ei oleks objektiivne alus hageja saamata jäänud tulu arvestamiseks ning kindlasti mitte kostja poolt saadu arvestamiseks. Parkimistasu hageja kinnisasjal on teadlikult määratud madal kokkuleppel hageja ja AS Ühisteenused vahel, et mitte liialt koormata inimesi. Kostja on alusetult vähendanud tee ala, mida kostja valdab. Kostja kasutab kinnisasja bussiliikluseks, sh bussipeatust. Bussipeatusesse aga pääsevad inimesed mööda kõnniteed. Kuna kostja valdab hageja
3(15)
kinnisasjal asuvat teed, seejuures mitte ainult bussiliiklusega, siis on kohane hüvitise arvestuse aluseks võtta kogu tee. Liiklusseaduse (LS) § 2 p 81 kohaselt on „tee“ jalakäijate või sõidukite liiklemiseks avatud rajatis ning tee koosseisu kuuluvad ka teepeenrad, eraldus- ja haljasribad. Hageja nõustub kostjaga selles osas, et parkimisalalt (150 m2) ei arvestata hüvitust, eeldusel, et see jääb hageja valdusesse. Kuid kuna hageja on juba niigi jätnud arvestusest välja tee hulka kuuluvad teepeenrad/haljasribad, mis on oluliselt suuremad kui parkimisala, siis puudub alus nõuet vähendada.
16.Hüvitus ei sõltu kostja tulust, vaid asja kasutamisega saadud kasust ehk kasutuseelisest. Kasutuseelise väärtust ei saa tuletada hoonestusõiguse tasust. Lisaks eksitab kostja tasu suurusega. Hageja kinnisasja turuväärtus on kümneid kordi suurem, kui kostja seda püüab näidata. Hageja kinnisasja turuväärtus on umbes 328 594 eurot või 704 130 eurot.
17.Kasutuseelise hüvitamise nõuet on võimalik esitada ka selliselt, et asi jääks ebaseaduslikku valdusesse. Vastuolus hea usu põhimõttega on ka kostja väide, et hageja ei saa asja kasutamise eest nõuda tasu tagantjärgi olukorras, kus hageja pole eelnevalt väljendanud selgesõnaliselt oma tahet asja kasutamise eest tasu saada.
18.Hageja kinnisasja puudutavad asjaolud on omased avalikuks kasutamiseks määratud teele ning need on tingitud just kostja tegevusest, s.h kostja antavatest õigusaktidest. Kostja vastuväited ja põhjendused
19.Kostja vaidles hagile vastu, palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
20.Vastuväidete kohaselt kehtestati Tallinna Linnavalitsuse 17.11.2004 korraldusega nr 2347-k Rannamõisa tee 50c ja 50d detailplaneering, mis nägi muu hulgas ette avaliku tee ja sellega seonduvate rajatiste väljaehitamise planeeritaval alal. Tee ehitustööd teostas 01.12.2004 väljastatud ehitusloa alusel omal kulul vastavalt 11.11.2004 sõlmitud lepingule nr 343 kinnistu nr 18745901 tollane omanik Osaühing Artig KV. Tallinna Transpordiametis 27.02.2006 toimunud nõupidamisel arutati Hansu tänava ja Keskpäeva tee vahelise Taludevahe tänava lõigu välja ehitamist. Kuna selleks ajaks oli olemas kooskõlastatud tööprojekt ja ehitusluba, lepiti kokku, et Osaühing Artig KV ehitab hiljemalt 01.07.2006 välja 7 m laiuse asfaltbetoonkattega teelõigu ja linnast väljuvale suunale autobussipeatuse, mida faktiliselt ka tehti. Alates 01.10.2007 sõidab kõnealusel rajatisel ühistransport (bussiliin nr 4).
21.23.12.2009 omandas kinnistu Ektornet Residential Estonia OÜ, kes omakorda võõrandas 07.05.2012 kinnistu hagejale. 16.12.2014 saatis hageja kostjale ettepaneku kõnealuse transpordimaa kinnistu vahetamiseks. 21.10.2015 saatis hageja kostjale avalduse, milles taotles vaidlusaluse kinnisasja avalikuks kasutamiseks määramist tasu eest. Kostja teatas vastuseks, et on nõus omandama kinnisasja tasuta. Mitte keegi kinnisasja omanikest ei ole kunagi takistanud kinnistu kasutamist. Teerajatised ei ole märgistatud eramaa viitadega või muul taolisel viisil.
22.AÕS § 85 alusel nõude esitamiseks peab esinema vindikatsiooni olukord, st hagejal peab olema kostja vastu AÕS-st tulenev nõue asja väljanõudmiseks kostja ebaseaduslikust valdusest. Hageja ei ole tõendanud kostja valdust. Õiguslikult ei ole võimalik esitada kasutuseeliste hüvitamise nõuet ebaseadusliku valdaja vastu selliselt, et asi jääks jätkuvalt valdaja ebaseaduslikku valdusesse ja nõude saab esitada ainult tagasiulatuvalt, kui õiguspärane valdus on taastatud. Kasutuseeliste hüvitamise eesmärgiks saab olla ainult sellise kasutuse hüvitamine, mis on reaalselt aset leidnud ja tõendatud. Hageja on ühelt poolt välja toonud, et kostjal puudub õiguslik alus asja kasutamiseks ja valdamiseks, teisalt sooviks hageja, et kinnisasi jääks ka edaspidi kostja väidetavasse ebaseaduslikku valdusesse ja kasutusse. Nimetatu on vastuoluline.
4(15)
23.Tallinna linnas ühistranspordi korraldamine ei anna alust käsitada kostjat hagejale kuuluva kinnistu valdajana. Taludevahe tänavat läbib ca 2000 sõidukit päevas. Bussil nr 4 on 42 väljumist tööpäeviti ja 16 nädalavahetustel ning riiklikel pühadel. Buss sõidab alates 2007. aastast kinnistu tollase omaniku nõusolekul. Kostja ei ole kuidagi seotud Taludevahe tänaval liikuva muu transpordiga ega suuna jalakäijaid hageja kinnisasjal asuvaid kõnniteid kasutama.
24.Kõnealust kinnisasja valdab hageja, kellel on kõik võimalused takistada teiste isikute pääsu kinnistule. Hageja valdust näitab asjaolu, et kinnisasjale on seatud tähtajatu ja tasuta teeservituut ning tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses. Hageja teostab oma valdust ja omandiõigust ka tänavarajatisel asuvate parkimiskohtade tasu eest kasutusse andmise kaudu.
25.Taludevahe tänav ei ole käsitatav avaliku teena - täitmata on EhS § 94 tingimused, hageja ja kostja vahel ei ole halduslepingut sõlmitud ja antud kinnistuga seonduvalt ei ole kostja kasuks mingeid asjaõigusi seatud. Taludevahe tänav T11 kinnistule tee ehitamine oli tollasele omanikule Osaühingule Artig KV vajalik piirkonna arendamiseks. Vaidlusalusel tänavalõigul pole avalikõiguslikku olemust. Kostja ei saa vaidlusaluse asja kasutamisest tulu, sest Tallinna linnas on ühistransport tasuta. Seadusest tulenevalt saab kinnisasja omanik üldjuhul nõuda kinnisasja vahetamist, sundvõõrandamist või ehituskulude hüvitamist, kuid seesugustes situatsioonides omanikul selliseid nõudeid pole, seega puudub omanikul ka õigus nõuda hüvitust tee kasutamise eest. Hagejal ei saa teerajatiste kasutamise osas olla suuremas mahus õigusi kui Osaühingul Artig KV arendajana. Kõik asjaolud, mille kaudu üritab hageja kinnisasja valdust kostjale omistada, esinesid juba enne seda, kui hageja kinnisasja omandas.
26.EhS §-st 94 ja kuni 30.06.2015 kehtinud TeeS § 4 lg-st 3 ei tulene põhimõtet, et ühistransporti võiks korraldada ainult teedel, mis on määratud avalikuks kasutamiseks. Kostja võib seega määrata ühistranspordi liini ka üle eratee ning olukorras, kus eratee omanik seda haldusakti ei vaidlusta ning lubab avalikkusel oma erateed kasutada, ei ole tegemist õigusvastase olukorraga. Tee avalikuks kasutamiseks määramine EhS § 94 alusel on asjakohane vaid siis, kui tee omanik sellist kasutust ei luba, kuid tee kasutamine on avalikes huvides siiski vajalik.
27.Avaliku võimu teostamine ei anna selle teostajale tsiviilõiguslikku valdust asja üle. Avalikõiguslikku tegevust planeeringumenetluses ja ühistranspordi korraldamisel ei saa lugeda ka valduse rikkumiseks kostja poolt. Kostjale ei saa omistada valdust pelgalt seetõttu, et kolmandad isikud kasutavad hageja kinnisasja ning hageja seda ei takista. Kostja ei ole oma tsiviilõigusliku ega haldusõigusliku tegevusega suunanud kolmandaid isikuid hageja kinnisasja kasutama, hageja on seda ise võimaldanud. Samuti ei kasuta kostja hageja kinnisasja oma avalik-õiguslike ülesannete täitmiseks.
28.Kostja ei kasuta hageja kinnisasja ka tsiviilõiguslikus mõttes juriidilise isikuna. Hageja kinnistul sõitvad bussiliini nr 4 bussid kuuluvad Tallinna Linnatranspordi AS-ile, mis on eraldiseisev juriidiline isik, mille tegevust ei saa omistada kostjale.
29.Hageja ei ole paigaldanud tõkkepuid, eramaast teavitavaid liiklusmärke vmt. Igaüks võib võõral kinnisasjal viibida juhul, kui kinnisasja omanik ei ole selgelt väljendanud vastupidist tahet (KeÜS § 32 lg 1 ja 2). Igat kinnisasjal viibijat ei loeta koheselt asja valdajaks ega ka valduse rikkujaks. Hageja väited, et tema omandiõiguse ja valduse kaitse nõudeid ei saaks reaalselt täita, on paljasõnalised. Hageja on oma 16.12.2014 kirjas kostjale võtnud omaks, et hageja on asja valdaja. Tulenevalt EhS § 92 lg 8 avalikkusele ligipääsetav eratee on tee, mis on omaniku poolt määratud avalikkusele
5(15)
suunatud funktsiooniga ja mis ei ole riigitee või kohalik tee. Käesoleval juhul tuleb eeldada, et hageja on nõus, et tema eratee on avalikkusele ligipääsetav eratee, st hageja on määranud selle avaliku funktsiooni EhS § 92 lg 8 mõistes.
30.AÕS § 49 kohaselt saab osavaldus eksisteerida ainult asja reaalosa suhtes. Käesoleval juhul ei ole parkla asja reaalosaks. Parkla ei ole ka kuidagi füüsiliselt piiritletud ega muust kinnisasjast eraldatud. Seega ei saa parkla osas esineda osavaldust, vaid kogu kinnisasi on hageja valduses.
31.Ehkki kostja kinnisasja kasutamise eest hagejale hüvitust ei maksa, teostab ta kõnealuse teelõigu hooldusremonti ja puhastust kogumaksumusega 1370,17 eurot aastas. Samas ei saa sellest tuletada kostja valdust kinnisasjale tulenevalt ÜTS § 11 lg 2.
32.Hageja poolt nõutud kasutuseelise maksumus on meelevaldselt kõrge. Kostja ei kasuta vaidlusalusel kinnistul asuvaid parkimiskohti. Parkimisala suuruseks on 150 m2. Kostja ei kasuta ka mistahes enda avaliku ülesande täitmiseks hageja kõnniteid, mille pindala on 524 m2. Buss nr 4 kasutab vaid vaidlusaluse teerajatise sõidutee osa, mille pindalaks on 1006 m2. Arvestades, et tänavat kasutab ca 2000 erasõidukit päevas, moodustab linna ühistransport sellest mahust ligikaudu 2%. Vastavalt linnatänavate standardile on parkimiskoha mõõtmeteks 2,5 x 5 m ja kohti eraldava joone paksuseks on 10 cm. Ühe parkimiskoha pindalaks, mida hageja annab kasutusse hinnaga 20 eurot kuus, on seega 12,75 m2. Seega saab 1 m2 suuruse transpordimaa kasutamise õiguse turuväärtuseks lugeda 1,57 eurot. Kuivõrd vaidlusaluse rajatise kostja poolt kasutamise mahuks on ligikaudu 2% koguliiklusest, võiks seega kostja olla kohustatud kompenseerima hagejale 2% kinnistu kasutamise õiglasest turuväärtusest, s.o 0,03 senti/m2 kohta.
33.Reaalne kasutuseelis tee kasutamise puhul ei saa olla samaväärne maatüki täielikust valdamisest saadava kasutuseelisega, vaid on eelduslikult kordades väiksem. Hageja ei ole tõendanud, kui suur on hageja kinnisasja turuväärtus ning selle kasutamisest tulenev võimalik kasutusväärtus, vaid on tuginenud teistes Tallinna piirkondades Tallinna linnale kuuluvate parkimiskohtade üürihinnale või autopesula rajamiseks kasutusse antud asfaltkattega platsi üürile. Parkimiskoha üürihind kekslinnas ei tõenda, kui suur on avalikuks kasutamiseks ettenähtud transpordimaa ehk tee kasutusväärtus. Hüvitise suurus võiks olla äärmisel juhul sarnane linnamaale hoonestusõiguse seadmisel määratava hoonestusõiguse tasu suurusele, mis on transpordimaa puhul 2% kas maa maksustamishinnast või kinnistu turuväärtusest. Tiskre asumis on hoonestamata elamumaa sihtotstarbega maa keskmine hind 48,79 eur/m2. Selleks, et leida transpordimaa väärtus selles piirkonnas on hindamise aluseks võetud EVS 875-12 p 6.6.2.2 ja maa korralisel hindamisel kasutatav metoodika (Vabariigi Valitsuse 05.06.2001 määrus nr 193) § 34, mille kohaselt kui turuinformatsioonile tuginedes ei ole võimalik määrata sotsiaalmaa, veekogude maa, transpordimaa, jäätmehoidlamaa, riigikaitsemaa, kaitsealuse maa ja sihtotstarbega maa väärtust, kasutatakse hindamise alusena piirkonna valdavale sihtotstarbe liigile või kõlvikule vastavat keskmist väärtust, mida korrigeeritakse parandusteguriga 0,2. Kinnistu turuväärtus transpordimaana (20% elamumaa väärtusest) on: 48,79x0,2x3353 m2=32 719 eurot. Arvestades, et tee moodustab kinnistust 1006 m2 ehk ligikaudu kolmandiku, on selle väärtuseks 32 719/3=10 906 eurot. Aastatasu kinnistu kasutamise eest (2% aastas turuväärtusest) oleks seega 10 906x0,02=218 eurot aastas. Kui lähtuda maa maksustamishinnast, siis Taludevahe tänav T 11 kinnistu maa maksuhind on 11 130 eurot. Tee osa puhul 11 130/3=3710 eurot. Aastatasu kinnistu tee osa kasutamise eest (2% maa maksustamishinnast) oleks 3710x0,02=74,20 eurot.
34.Hageja viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-7-13 p 21 ei ole käesoleval juhul asjakohane. Selles lahendis on Riigikohus analüüsinud, milline on sõiduki valdaja tunnus riskivastutuse koosseisus, ning see ei käsita kinnisasja valdaja tunnuseid. Asjaolu, et kostja on kandnud teehoolduskulud hageja
6(15)
kinnistul, näitab vaid, et hageja on kostja arvelt alusetult rikastunud, st kostjal on hageja vastu alusetu rikastumise nõue. Maakohtu otsus ja põhjendused
35.Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
36.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudub asjas vaidlus, et: Tallinna Linnavalitsuse 17.11.2004 korraldusega nr 2347-k kehtestati Rannamõisa tee 50c ja 50d detailplaneering, mis nägi ette muu hulgas avaliku tee ja sellega seonduvate rajatiste väljaehitamise planeeritaval alal; korralduse punkt 2 kohaselt pidi detailplaneeringukohased teed ja tehnovõrgud vastavalt 11.11.2004 sõlmitud lepingule nr 343 ehitama omal kulul välja ehitusloa taotleja; tee (Taludevahe tänav T11) ehitati välja 01.12.2004 väljastatud ehitusloa nr 7234 alusel; ehitustööd teostas kinnistu nr 18745901 tollane omanik Osaühing Artig KV, kes ehitas muu hulgas välja ka 7 meetri laiuse asfaltbetoonkattega teelõigu ja autobussipeatuse; alates 01.10.2007 sõidab kõnealusel teel ühistransport, buss nr 4; 23.12.2009 omandas kinnistu Ektornet Residental Estonia OÜ; 07.05.2012 võõrandas Ektornet Residental Estonia OÜ Taludevahe tänav T11 hagejale; Taludevahe tänav T11 on eratee; vaidlusalust teed kasutab koju pääsemiseks ca 1000 elanikku Hansu tänavalt, Rannamõisa teelt ja Taludevahe tänavalt; vaidlusalust teed ei ole sundvõõrandatud ega määratud avalikult kasutatavaks teeks; vaidlusalust teed ei ole koormatud asjaõigusega kostja kasuks.
37.AÕS § 85 lg 1 reguleerib omaniku ja valdaja vahelisest suhtest tulenevaid omaniku nõudeid temale kuuluvat asja õigusliku aluseta valdava isiku vastu, mis on suunatud ebaseadusliku valduse ajal valdaja poolt asjast saadud kasu (TsÜS § 62) väljaandmisele. Paragrahvi kohaldamise eelduseks on vindikatsiooniolukorra esinemine. Valdaja all tuleb AÕS § 33 lg-st 1 tulenevalt mõista mis tahes isikut, kelle tegeliku võimu all omanikule kuuluv asi on.
38.Põhjendatud ei ole hageja väide, justkui oleks kostja jätnud täitmata oma avalik-õigusliku kohustuse omal kulul välja ehitada avalikuks kasutamiseks ette nähtud teed ja sellega seonduvad rajatised. Riigikohtu otsuse haldusasjas 3-3-1-73-14 (p 13) kohaselt EhS §-ga 13 sarnase sisuga planeerimis- ja ehitusseaduse §-st 47 tuleneva kohaliku omavalitsuse kohustuse tagada detailplaneeringukohaste teede ja tehnovõrkude väljaehitamine võib täita ka ehitusloa taotlejaga või muude isikutega teede ja tehnovõrkude väljaehitamist puudutavate kokkulepete sõlmimise ja täitmise kaudu. Vaidlusaluse tee ehitas välja ehitusloa nr 7234 alusel kinnistu nr 18745901 tollane omanik Osaühing Artig KV.
39.Asjaolu, et kostja täidab hagis märgitud avalik-õiguslikke ülesandeid, ei anna alust käsitada kostjat hagejale kuuluva kinnisasja valdajana. AÕS § 32 tähenduses on valdusel tsiviilõiguslik tähendus. Kostja ei ole vastu võtnud õigusakte, millega oleks hagejalt võetud tema kinnisasja valdus. Avalik-õiguslikku tegevust planeeringumenetluses ja ühistranspordi korraldamisel ei saa lugeda valduse rikkumiseks kostja poolt. Ühestki õigusaktist ei tulene, et ühistransporti võiks korraldada ainult teedel, mis on määratud avalikuks kasutamiseks. Kostja võib seega määrata ühistranspordi liini ka üle eratee ning olukorras, kus eratee omanik seda haldusakti ei vaidlusta ning lubab avalikkusel oma erateed kasutada, ei ole tegemist õigusvastase olukorraga. Kostja valdust kinnisasjale ei saa tuletada ka ÜTS § 11 lg 2 järgi, kuna nimetatud säte paneb selle valdajale kohustuse taristu korras hoida. Valduse omistamine kostjale ei tulene ka EhS § 94 lg-st 3.
40.Hagejale kuuluvale erateele ei ole seatud kitsendusi. Tulenevalt KeÜS § 32 lg-st 1 võib teise isiku omandis oleval maatükil (edaspidi võõras maatükk) viibida üksnes omaniku loal. Sama
7(15)
paragrahvi lg 2 järgi luba viibida võõral maatükil, välja arvatud õuemaal, eeldatakse olevat, kui omanik ei ole maatükki piiranud või tähistanud viisil, millest ilmneb tahe piirata võõraste viibimist maatükil, või kui tahe piirata viibimist ei ilmne muudest asjaoludest. 14.03.2015 jõustunud KeÜS § 32 lg 21 kohaselt käesoleva paragrahvi lõikes 2 nimetatud loa olemasolu ei eeldata mootor- või maastikusõidukiga võõral maatükil viibimise puhul. Igale isikule, kes piiritlemata kinnisasja kasutab (näiteks koju pääsemiseks), ei saa omistada koheselt kinnisasja valdust. Piiritlemata kinnisasja puhul tuleb ka omanikul omaltpoolt astuda samme, et kinnisasja kasutamist välistada. Eelnevat toetab ka KeÜS regulatsioon, mille kohaselt peab omanik maatükil viibimise välistamiseks maatükki piirama või tähistama viisil, millest ilmneb tahe piirata võõraste viibimist maatükil.
41.Hageja ei ole vaidlusalusele teele paigaldanud tõkkepuid, eramaast teavitavaid liiklusmärke vmt ega nõudnud kinnistu kasutamise lõpetamist kostjalt ega teistelt isikutelt. Ka oma 21.10.2015 kirjalikus pöördumises kostja poole hageja möönab, et tulenevalt AÕS § 89 on hagejal kui kinnistu omanikul õigus nõuda kinnistu kasutamise lõpetamist nii Tallinna Linnavalitsuselt kui ka ümbruskonna elanikelt. Samas pöördumises märgib hageja ka seda, et selline nõue oleks aga äärmuslik, kuigi õiguspärane, abinõu antud olukorra lahendamiseks ja seetõttu pole hageja sellist nõuet veel esitanud. Seega hageja saab, kuid on otsustanud mitte teostada oma tegelikku võimu asja üle tõrjumaks teiste isikute ligipääsu kinnistule. Hageja väited, et nimetatuga kaasneks kõigile ebameeldivused, ei ole aluseks lugeda kostjat hagejale kuuluva vaidlusaluse tee valdajaks. Paljasõnalised on hageja väited, et hageja omandiõiguse ja valduse kaitse nõudeid ei saaks reaalselt täita. Hageja valdus nähtub asjaolust, et hagejale kuuluvale kinnistule on tähtajatu ja tasuta teeservituut ning tähtajatu isiklik kasutusõigus elektripaigaldise majandamiseks elektrivõrgu kaitsevööndi ulatuses. Tee avalikuks kasutamiseks määramine EhS §-le 94 lg 1 alusel on asjakohane vaid siis, kui tee omanik sellist kasutust ei luba, kuid tee kasutamine on avalikes huvides siiski vajalik. Kostjal pol võimalik määrata hageja omandis olevat erateed avalikult kasutatavaks teeks, kuna täitmata on EhS § 94 lg 2 sätestatud tingimused. Samuti puudub alus kinnisasjale sundvalduse seadmiseks või sundvõõrandamiseks.
42.Hageja viide Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-7-13 (p 21) ei ole asjakohane. Viidatud lahendis on Riigikohus analüüsinud, kes on sõiduki valdajana käsitletav riskivastutuse puhul. Lahend ei ole kohaldatav käesolevas vaidluses valduse üle otsustamisel.
43.Asjakohatu on hageja väide, mille kohaselt saab kostjat valdajaks pidada ka AÕS § 82 lg 2 alusel, mis sätestab, et valdajaks võib lugeda isiku, kes valdusest loobub nõudest vabanemise eesmärgil. Viidatud paragrahv ei ole käesoleva tsiviilasja asjaolusid arvestades asjakohane.
44.Kuna kostja ei valda hageja kinnisasja, ei ole täidetud AÕS § 85 lg 1 koostoimes VÕS § 1037 lg 1 kohaldamise eeldused. Hageja kinnisasja valdab hageja.
45.Kuivõrd linnasisese ühistranspordi korraldamine ja liinivõrgu kujundamine on KOKS § 6 ja ÜTS § 13 lg 1 p 3 järgi kostja kohustuseks, siis ei oma tähtsust kostja poolt viidatu, et hageja kinnisasja läbivad bussid kuuluvad Tallinna Linnatranspordi Aktsiaseltsile. Kostja on käesoleval juhul isikuks, kes oma seaduses sätestatud kohustusi täites bussid hageja kinnisasjale suunab. Seega kasutab kostja hageja kinnisasja oma seadusest tulenevate kohustuste täitmisel.
46.Samas saab järeldada, et hageja pöördumiste eesmärk ei ole mitte keelata kostjal hageja teed kasutada, vaid hageja soovib jõuda kokkuleppele kas kinnisasja vahetamises või tasu eest kasutamises. Vastavalt AÕS § 156 on eratee omanikul õigus nõuda tasu enda kinnisasja kasutamise eest. Nimetatut hageja aga nõudnud ei ole. Kui koormatava kinnisasja omanik puudutatud isikute kinnisasjale juurdepääsu üle tema kinnisaja vabatahtlikult talub, saab ta esitada avalduse selle eest
8(15)
tasu määramiseks ja puudutatud isikute kohustamiseks nõusoleku andmiseks tasu kohta märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse, mida hageja teinud ei ole. Eelnevast järeldub, et hageja on nõustunud kostja sellise käitumisega, mistõttu ei ole rikkumist toimunud.
47.Lisaks on kostja esitanud kohtule tõendi, mille kohaselt kostja teostab vaidlusalusel tänavalõigul hooldusremonti ja puhastust, sh lumekoristust kogumaksumusega 13 070,17 eurot aastas (tl 82) ehk kostja ei kasuta vaidlusalust teed tasuta.
48.Kuivõrd on tuvastatud, et VÕS § 1037 lg 1 eeldused on täitmata, tuleb hagiavaldus jätta rahuldamata ka VÕS § 1037 lg 1 alusel.
49.Kuna hagi jääb rahuldamata, siis puudub vajadus anda hinnangut hageja poolt taotletud hüvitiste suurusele ja neid puudutavatele tõenditele.
50.Kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1 ja 2 jäävad menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks mõistliku aja jooksul peale käesoleva lahendi jõustumist juhindudes TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 2. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus
51.Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada või saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks.
52.Apellant märgib apellatsioonkaebuses selgitavalt, et kuna vastustaja erinevad toimingud apellandi kinnisasja suhtes võivad olla õiguslikult erinevalt defineeritavad – kasutamine, koormamine, valdamine vms, hõlmab apellandi väljend „kasutamine“ kõiki vastustaja toiminguid, mis mõjutavad apellandi kinnisasja.
53.Maakohus on ebaõigesti kohaldanud VÕS § 1037 lg 1, põhjendades hagi rahuldamata jätmist asjaoluga, et kostja ei ole asja otsene valdaja. Asja lahendamisel ei oma sisulist tähtsust, millena saab vastustaja tegevust defineerida - kas otsese või kaudse valdamisena, kasutamisena, koormamisena või millegi muuna.
54.Apellant kordab maakohtu menetluses toodud väiteid kostja avalik-õiguslike ülesannete täitmise kohustuste kohta ja leiab, et apellandi kinnisasja asukoha piirkonnas on kostja on oma kohustusi täitnud, kasutades ära selleks apellandi kinnisasja ilma apellandi nõusolekuta ja eirates seadustes sätestatud meetmeid eraomandisse sekkumiseks.
55.Apellant kordab maakohtus esitatud väiteid eratee avalikku kasutusse määramise kohta ja nõusoleku puudumise kohta vastustajale apellandi kinnisasja tasuta kasutamiseks või koormamiseks või muul viisil kasutamiseks.
56.Maakohus on jätnud käsitlemata hagi aluseks olevad asjaolud. Kinnisasja kasutamisega seoses on maakohus hinnanud üksnes busside suunamist apellandi kinnisasjale. Maakohus on jätnud tähelepanuta kõik muud apellandi nimetatud asjaolud seoses vastustaja poolse kinnisasja kasutamisega ja apellandi omandi ning valduse rikkumisega: inimeste suunamisega jalgsi ja autodega apellandi kinnisasja kasutama, bussipeatuse määramisega apellandi kinnisasjale (millega omakorda suunab vastustaja lisaks bussidele ka inimesi kasutama olude sunnil apellandi kinnisasja bussidelt maha tulekuks ja bussidele pääsemiseks), sadadele eluruumidele (väljaspool Rannamõisa tee 50c ja 50d detailplaneeringu ala) ehitus- ja kasutuslubade väljastamisega.
9(15)
57.Kuigi maakohus jõudis otsuses järeldusele, et vastustaja kasutab kinnisasja bussidega, jättis maakohus ka sellel alusel hagi rahuldamata põhjendusega, et apellant on sellega nõus ja seetõttu ei esine rikkumist. Maakohus on põhjendamatult apellandi nõusoleku kinnisasja tasuta kasutamiseks tuletanud AÕS § 156 alusel ja asjaolust, et apellant ei ole takistanud oma kinnisasja läbimist. Apellandile nõustumise omistamine seoses asjaoluga, et apellant ei ole takistanud oma kinnisasja läbimist, on alusetu ning vastuolus TsÜS §-ga 68 lg 4 ja §-ga 75 lg 1 ja VÕS §-ga 20 lg 1 ja 2. Vähemalt hagi esitamisest peaks olema üheselt selge, et apellant ei ole nõus kinnisasja tasuta kasutamisega. Hüvitusnõue sisaldus ka enne hagi esitamist apellandi 21.10.2015 avalduses vastustajale. Apellandi 16.12.2014 ettepanekut vastustajale kinnisasja vahetamiseks ei saa käsitleda apellandi nõusolekuna vastustaja poolt kinnisasja tasuta kasutamise jätkamiseks, kuna ettepanek oli suunatud olemasoleva olukorra muutmiseks. Maakohus ei ole tuvastanud apellandi ja vastustaja vahel lepingulist suhet, millele tuginedes oleks saanud maakohus põhjendada vastustaja õigust kasutada kinnisasja tasuta ka pärast hagi esitamist.
58.Maakohus on olulisel määral eksinud haginõudele hinnangu andmisel. Maakohus on hagiavaldust refereerides leidnud, et apellant pelgalt soovis määrata apellandi kinnisasi avalikuks kasutamiseks ning järeldanud ka apellandi nõusolekut kinnisasja tasuta kasutamiseks. Apellandi 21.10.2015 kirjalikus pöördumises pakkus apellant varasemale ettepanekule täiendava võimalusena kinnisasja tasu eest avalikuks kasutamiseks määramist. Ka hagiavalduse punktis 1.6 on apellant selgesõnaliselt nimetatud pöördumise asjaolu esitades nimetanud tasu nõuet.
59.Maakohus on apellandile kinnisasja kasutamise nõusoleku omistamist põhjendanud asjaoludega, mida ei ole menetluses arutatud. Vastustaja ei ole esitanud vastuväidet, et temale kui kinnisasja omanikule on vajalik ligipääs avalikult kasutatavale teele üle apellandi kinnisasja. Ka kohus ei ole menetluse käigus juhtinud tähelepanu asjaolule, et kohus võib poolte seisukohtadest erinevalt kohaldada käesolevas asjas AÕS § 156 sätestatut. Maakohtu hinnang apellandi nõusolekust on üllatuslik. Maakohus ei juhtinud kordagi tähelepanu asjaolule, et hagi rahuldamine või rahuldamata jätmine võiks maakohtu hinnangul sõltuda apellandi väidetavast nõusolekust.
60.Maakohus on alusetult lugenud tuvastatuks asjaolu, mida pole tõendatud ja milles pooled pole samal seisukohal. Kohtuotsuse punkti 44 kohaselt on maakohus tuvastanud, et Rannamõisa tee 50c ja 50d detailplaneering nägi ette muu hulgas avaliku tee. Sellist asjaolu on vastustaja nimetanud vaid ühe korra hagiavalduse vastuse punktis 1 muude asjaolude hulgas. Seda asjaolu ei ole kohtumenetluses kordagi arutatud. Apellant on vastustaja samas punktis esitatud faktiväidete kohta esitanud oma seisukoha 27.01.2016 arvamuses, milles apellant ei ole vastustaja paljasõnalist väidet tee avalikuks kasutamiseks ettenägemise kohta omaks võtnud. Kuna vastustaja esitas kohtumenetluse käigus pidevalt uusi ja vastuolulisi vastuväited, siis pole ka kohane eeldada, et apellant oleks pidanud igat vastustaja lauset käsitlema iga võimaliku kasutatud sõna osas.
61.Vastustaja on apellandi teed puhastanud (talvel lund lükanud), kuid õige ei ole, et vastustaja on teinud remonti ja teinud tee hooldamiseks 11.01.2016 vastuse lisaks olevas kirjas nimetatud summas kulutusi. Vastustaja esitas vastuse lisana justkui tehtud kulutuste tõendiks enda ametniku 11.01.2016 koostatud kirja vastustajale endale. TsMS § 229 lg 2 kohaselt ei saa tõendiks olla menetluse ajal poole koostatud kirjalik väide, milles pool kinnitab iseendale oma seisukohta. Lisaks ei ole vastustaja esitatud kirjas fikseeritud fakte, kas, millal või millises mahus on reaalselt tehtud kulutusi apellandi kinnisasja hooldusremondiks või puhastuseks. Seega ei tõenda nimetatud kiri ka sisult väidet, et vastustaja on teinud kinnisasjale kulutusi või et vastustaja pole kinnisasja kasutanud tasuta. Vastustaja pole esitanud ka vastuhagi, mille alusel saaks vastustaja väidetavat vastunõuet käesolevas asjas lahendada või arvesse võtta.
10(15)
Apellant esitas samasisulised vastuväited ka maakohtus. Maakohus ei ole põhjendanud, miks pole maakohus apellandi seisukohtadega nõustunud või neid arvestanud. Isegi kui vastustaja olekski ka tegelikkuses nimetatud suuruses kulutusi teinud, pole maakohus hinnanud, kas see on käsitatav tasuna apellandile kinnisasja kasutamise eest või on see vastustaja kulutus vastustaja enda tarbeks, et vastustajal endal oleks parem apellandi kinnisasja kasutada.
62.Viite tõttu vastustaja väidetavale mitte tasuta kasutamisele on maakohtu otsus vastuoluline. Maakohus on jätnud hagi rahuldamata ja vastustajalt hüvituse välja mõistmata. Samas on maakohus tuvastanud vastustaja poolt tasu maksmise.
63.Kuigi vastustaja valdus ei ole hagi rahuldamisel määrava tähtsusega, on vastustaja siiski ka kinnisasja valdaja, ning hagi rahuldamine on võimalik alternatiivselt ka AÕS § 85 lg 1 kohaldamisega. Apellant jääb valduse käsitluses maakohtus esitatud seisukohtade juurde.
64.Apellant esitav uued faktilised asjaolud, mis seonduvad perioodi. 20.04.2016 kuni 28.05.2016 Vahepere tänava lõigu Taludevahe tänava ja Tallinn-Rannamõisa maantee vahel sulgemisega, täiendava liikluse üle apellandi kinnisasja suunamisega, samuti apellandi kinnisasjaga vahetult külgnevate Rannamõisa tee 50a ja 52c kinnistute detailplaneeringu menetlemisega, mille tulemusena näeb vastustaja ette detailplaneeringu alalt liikluse üle apellandi kinnisasja, mis asub detailplaneeringu ala ja Keskpäeva tee vahel. Vastustaja pole detailplaneeringu alale sellise ligipääsu lahendamiseks apellandilt nõusolekut küsinud ega sellest isegi mitte teavitanud. Seega vastustaja jätkuvalt hoolimata hagi esitamisest eirab apellandi õigusi ja rikub teadlikult apellandi omandiõigust ja valdust. Vastus apellatsioonkaebusele
65.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
66.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et maakohus on kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ja rikkunud menetlusõiguse norme sellisel määral, mis toob kaasa otsuse tühistamise ja asja tagasisaatmise maakohtu menetlusse (TsMS § 657 lg 1 p 3). Apellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. I
67.Hageja nõuab kostjalt õigusliku aluseta asja (teekinnistu, sihtotstarbega transpordimaa) kasutamisega saadu hüvitamist. Vaidlus taandub küsimusele, kas kostja on riivanud hageja omandiõigust seaduslikul alusel või mitte, kui ta enda seadusest tulenevaid avalik-õiguslikke ülesandeid täites kinnitab detailplaneeringuid viisil, et erinevad isikud peavad kasutama oma kinnistuteni jõudmiseks hagejale omandiõiguse alusel kuuluvat teed, kostja suunab ühistranspordi liini üle hageja eratee ja kasutab sellel väljaehitatud taristut busside liiklemiseks ning peatumiseks ilma hagejale selle eest tasu maksmata.
68.AÕS § 68 lg 1 järgi on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on õigus asja vallata, kasutada ja käsutada ning nõuda kõigilt teistelt isikutelt nende õiguste rikkumise vältimist ja rikkumise tagajärgede kõrvaldamist. Omaniku õigused võivad AÕS § 68 lg 2 järgi olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Nimetatud sätetest on Riigikohus varasemas praktikas järeldanud, et igal omanikul on põhimõtteliselt õigus vallata ja kasutada oma omandit enda
11(15)
äranägemise järgi ning tema õigusi piiravad üksnes teiste omanike või muude isikute õigused või üldised huvid tervikuna (vt nt Riigikohtu 19. aprilli 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12-11, p 19).
69.Maakohus tuvastas õigesti (maakohtu otsuse p-s 44 toodud) asjaolud, mis puudutavad kostja poolt Rannamõisa tee 50c ja 50d detailplaneeringute kehtestamist, teede ja tehnovõrkude rajamise kokkuleppe kostja ja kinnisasja varasema omaniku vahel, tee ja autobussipeatuse ehitamise Osaühing Artig KV poolt, kinnisasja omandamise hageja poolt 07.05.2012. Samuti asjaolud, et vaidlusalune Taludevahe tänav T11 on eratee, mida läbib linna ühistransport, kasutavad oma kodudesse pääsemiseks ligi 1000 inimest ning teed ei ole koormatud asjaõigusega kostja kasuks.
70.Piirangud kinnisomandi kasutamiseks sätestavad mh AÕS § 140 jj, milles nähakse ette kinnisomandi kitsendused. Need normid sätestavad, millistel tingimustel kinnisasja omanik peab taluma seda, et temale kuuluva kinnisomandi kasutamine on ühel või teisel viisil piiratud.
71.Asjaolude kohaselt ei esine hageja kinnisasja suhtes seadusjärgseid kitsendusi (AÕS § 141 lg 1 mõistes). Hageja ei ole menetluses eitanud, et tema omandis olevat kinnisasja ei ole piiratud või tähistatud eraomandina.
71.Tegemist pole seaduses ettenähtud korras avalikuks kasutamiseks määratud teega (kuni 30.06.2015 kehtinud TeeS § 4 lg 3 ja alates 01.07.2015 kehtiva EhS § 94 tähenduses), s.t. tegemist pole vahendatud seadusjärgse kitsendusega (AÕS § 155 lg 3 mõttes), selle suhtes kehtib juurdepääsu võimaldamise kohustus (AÕS § 156 mõttes) ja selle kasutamine ei toimu kostja poolt servituudi alusel. Ainuüksi planeeringu kehtestamine ega ka selle kooskõlastamine kinnisasja omaniku poolt kinnisomandi seadusjärgset kitsendust, sh § 155 lg-s 1 sätestatud kitsendust ei tekita (vt selle kohta RKTKo 3-2-1-5-06, p 22). Põhjendatud on maakohtu otsuses väljendatud seisukoht, mille kohaselt ei anna hageja poolt esile toodud kostja avalik-õiguslike kohustuste raames täidetava ülesande – mh detailplaneeringute kehtestamine ja bussiliikluse korraldamine - alust käsitada kostjat hageja kinnisasja valdajana.
72.Ringkonnakohus ei nõustu siiski maakohtu seisukohtadega, et kostja ei valda hageja kinnistut AÕS § 33 lg 1 mõttes. Iseenesest ei oma vaidluse lahendamise lõpptulemusele mõju, kas määratleda kostjat kinnisasja valdajana või kasutajana, sest hageja on esitanud oma nõude nii AÕS § 85 lg 1 kui VÕS § 1037 lg 1 alusel. Ka AÕS § 85 lg 1 viitab hüvitise määramisel VÕS §-dele 1037-1040. VÕS § 1037 lg 1 alusel nõude rahuldamise eelduseks on, et kostja on rikkunud hageja nõusolekuta eelkõige tema omandit või valdust, käesoleval juhul kasutamise teel, ning kostja on rikkumise abil hageja arvel rikastunud, st saanud midagi, millel on harilik väärtus.
73.Arvestades, et tegemist on transpordimaaga, mille üks põhilisi kasutusviise on selle liiklemiseks kasutamine, valdab või vähemalt kasutab kostja kinnisasja neid osasid, mida kasutavad linna ühistranspordi bussid bussiliikluseks. Kuigi kostja ei välista teiste muul viisil sama kinnisasja osasid kasutavate isikute mõju kinnisasjale, on kinnisasi kostjale ruumiliselt juurdepääsetav, ta saab sellele suunata bussiliiklust sellise tihedusega nagu ta soovib ja kasutada seda läbi Tallinna Linna Transpordiametile kuuluvate busside liiklemise (läbisõidu ja peatumise). Kostja viited KEÜS § 32 lg-tele 1 ja 2, mis reguleerivad teise isiku omandis oleval maatükil omaniku loal viibimist, ei ole asjakohased, kuna piiramata maatükil ei saa omaniku luba eeldada sellel viibimisel mootorsõidukiga (sama sätte lg 21) nagu see on käesoleval juhul.
74.Linna ühistranspordi bussiliini läbimist saab vaadelda kostja poolt kinnisasja kasutamisena tsiviilõiguslikus mõttes isegi juhul, kui bussiliin on seatud kinnisasja läbima kostja korraldusel enda kinnistutele üle kostja kinnistu pääseda soovivate isikute transportimiseks. Seega kasutavad
12(15)
bussiliiniga kinnisasja ületamiseks hageja kinnistut läbida soovivate kinnisasjade omanikud ja nendega seotud isikud, aga ka kostja. Maakohus leidis põhjendatult, et tähendust ei oma asjaolu, et kinnisasja läbivad bussid kuuluvad Tallinna Linnatranspordi Aktsiaseltsile. Lõppastmes on oluline, et veo tellijaks on kostja ja tähendust ei oma asjaolu, kes vedu teostab.
75.Vaidlust ei ole poolte vahel, et vaidlusalusel kinnisasjal asub lisaks väljaehitatud sõiduteele kaks väljaehitatud bussipeatust (bussitasku ja bussiootepaviljon). Kuigi bussipeatuste asukohtade määramine on avalik-õiguslik ülesanne, võib konkreetses asukohas oleva bussipeatuse kasutamine linna ühistranspordi poolt olla nii asja valdamine kui kasutamine tsiviilõiguslikus mõttes.
76.Maakohus on leidnud põhjendamatult, et hageja nõusolek tema kinnisasja kasutamiseks tuleneb asjaolust, et hageja ei ole oma kinnisasja piiranud. Hageja on läbivalt tuginenud asjaolule, et ta ei luba oma kinnisasja kostjal tasuta kasutada. Põhimõtteliselt õige on kostja seisukoht, et hageja saaks teostada oma tegeliku võimu, tõrjudes teiste isikute ligipääsu kinnistule. Samas on hageja põhistanud, miks oleks selline piiramine reaalses elus mõeldamatu (põhjustaks kannatusi ümberkaudsete kinnisasjade elanikele). Sellises olukorras on kohatu hagejale ette heita tee kasutamise piiramata jätmist liiklusmärkide või tõkkepuudega. Kui ka varasemalt on hageja konkludentselt aktsepteerinud tema kinnistu kasutamist, siis asjas esitatud kirjavahetusest nähtuvalt on hageja teinud kostjale teatavaks oma tahte mitte enam lubada kinnisasja tasuta kasutust.
77.Ilma hageja nõusolekuta tema kinnisasjal asuvate tee ja bussipeatuste kasutamist saab vaadelda hageja omandiõiguse rikkumisena. Tee ja bussipeatuste tasuta kasutamises ei ole kostja leppinud kokku ka eelmise omanikuga 11.11.2004 sõlmitud lepingus nr 343 (I kd, tl 76-77), mis käsitleb üksnes tee väljaehitamise kohustust ja sellega seonduvat. Hageja on põhimõtteliselt õigesti viidanud, et OÜ Artig KV ja hageja vaheline leping ei loo kohustusi hagejale. II
78.Riigikohus on leidnud, et võõrast asja kasutades saadakse eelduslikult alati kasutuseeliseid, muu hulgas hoitakse ise kokku sellega seotud kulusid (vt RKTKo nr 3-2-1-46-09, p 15; nr 3-2-1-136-05, p 26). Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul selgitada välja allpool loetletavad asjas tähtsust omavad asjaolud ja anda hinnang sellele, milline on rikkumise teel saadu harilik väärtus ehk kasutuseelise väärtus. Hageja on rõhutanud, et ta ei nõua saamatajäänud kasu AÕS § 85 lg 2 mõttes.
79.Juurdepääsuteed puudutavas praktikas on Riigikohus märkinud, et eratee omaniku tasunõuet tee kasutamise eest ei välista asjaolu, et tema ja/või mõni muu isik kasutab sama teed (vt RKTKo nr 3-21-90-11, p 12). Nimetatud põhimõte on kohaldatav ka käesolevas vaidluses. Hagejal on samas õigus nõuda kostjalt tee kasutamise osas üksnes selles osas hüvitist, millises osas kostja teed kasutab ja selle tuvastamisel ei oma tähendust tee määratlus avalik-õiguslikus suhtes ehk liiklusseaduse § 2 p 81 mõistes.
80.Asja materjalidest ilmneb, et pooltel on vaidlus kinnisasja kostja poolt kasutamise ulatuse üle. Nii väidab hageja, et kostja kasutab 1680 m2 vaidlusalusest kinnisasjast, kostja aga leiab, et ta ei kasuta parkimiskohtade all olevat ala ega kõnniteid. Kostja on esitanud parkimisala suhtes arvestusliku suuruse (kostja 18.12.2015 menetlusdokumendi p 27), samuti ühistranspordi ligikaudse mahu. Vaidluse lahendamisel tuleb selgeks teha, millist osa hageja kinnistust kostja kasutab ehk kui suur on tegelikult ühistranspordi taristu (st tee ja bussipeatused) alla jääva maa-ala pindala. Asja järgneval arutamisel tuleb maakohtul anda hagejale võimalus nimetatut tõendada. Kui kostja ei nõustu hageja poolt esile toodud tee kasutamise ulatusega kostja poolt, peab ta esitama hageja tõendeid ümberlükkavad tõendid.
13(15)
81.Vaidluse lahendamisel kasutuseelise väärtuse üle ei oma tähendust, milline on tee üldise kasutuse ja kostja kasutuse intensiivsuse suhe.
82.Kasutuseelisele tuginev nõue saab tekkida aja eest, mil asja omaniku tahte vastaselt omandit rikutakse. Eelmärgitu saab tekkida hetkest, mil isik saab teada asjade kasutamise õigusliku aluse puudumisest. Täpne ei ole maakohtu poolt tuvastatud asjaolu, et hageja kostja poolt pöördumiste eesmärk ei ole keelata kostjal hageja teed kasutada. Hageja on rõhutanud, et ta ei luba kostjal teed tasuta kasutada ja peab seda oma õiguste rikkumiseks. Millal hageja vastava nõude kostjale on esitanud, on tuvastatav poolte kirjavahetusega (I kd, tl 16-19, 20-25). Sama kirjavahetuse põhjal on võimalik tuvastada, millal sai kostja teada hageja kasutuseelise nõudest. Kuna ringkonnakohtu seisukohad asjaolude tuvastamise osas ei ole maakohtule siduvad, siis ringkonnakohus neid asjaolusid tuvastama ei hakka.
83.Vindikatsiooninõude esitamine hageja poolt ei ole nõude vältimatuks eelduseks ja nimetatud järeldus ei tule ka kostja poolt viidatud Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-178-14, p-st 11. Mis puudutab tulevikku suunatud kasutuseelise nõudmist, siis on see võimalik senikaua, kuni kostja kasutab hageja kinnisasja ilma vastava kokkuleppeta. Põhjendamatu on kostja käsitlus, et hageja sooviks on kinnisasja kostja ebaseaduslikku valdusesse jäämine. Hageja menetluses nähtuv ilmne soov on kostjaga kokkulepe saavutada kas asja kasutamise eest tasumises või selle kostjale võõrandamises. Nimetatu nähtub ka hageja menetluses esitatud kompromissiettepanekutest. Seega ei ole võimalik pidada hageja käitumist vastuoluliseks.
84.Kasutuseelise väärtus ei sõltu sellest, millise hinnaga on hageja kinnistu omandanud. Vastupidisel juhul oleks hageja hüvitisnõue välistatud juhul, kui hageja oleks saanud kinnistu omanikuks kinke teel. Omandi kaitse ja omandi rikkumisest tulenevate nõuete eeldus ei ole see, millise tasu eest asi omandati.
85.Praegusel juhul saab kostja kasutuseeliseks olla kasu, mida kostja võis saada seetõttu, et ei pidanud eratee omanikule tee kasutamise eest maksma. Rikkumise teel saadu harilikku väärtust tuleb hinnata rikkumise aja seisuga (VÕS § 1037 lg 3 esimene lause). Hariliku väärtuse tõendamiskoormus on hagejal (vt RKTKo 3-2-1-65-14, p 16). Mis on eseme harilik väärtus, on reguleeritud TsÜS §-s 65. Seejuures peab hageja arvestama, et määrav ei ole mitte ükskõik milline hind, vaid see, mis on turu keskmine konkreetses kohas.
86.Pooled on esitanud hulganisti väiteid ja tõendeid hüvitise määramise aluste kohta, mis on jäänud maakohtu poolt hindamata. Kinnisasja kasutamise hinna määramisel tuleb lähtuda konkreetse kinnisasja asukoha vastavast hinnatasemest. Hageja poolt senises menetluses esitatud tõendid kajastavad tänavate kasutusse või üürile andmist Pirita ja Kesklinna linnaosa piires ja teistes olukordades. Vaidluse asjaoludest tulenevalt on tegemist tee pideva valdamise või kasutamisega kostja poolt, mistõttu tegemist ei ole tee ühekordsest kasutamisest saadava kasutuseelisega, mille aluseks saaks olla tänava sulgemise maks. Seega ei ole vastavad tõendid kohased hageja väidete tõendamiseks. Asja uuel arutamisel tuleb hagejale anda võimalus tõendada oma väiteid lähtudes Tiskre elamurajooni sarnastes olukordades väljakujunenud hindadest, kostjale aga võimalus esitada omakorda hageja väiteid ümberlükkavad tõendid. Kui selgub, et analoogseid olukordi samas piirkonnas ei esine, tuleb aluseks võtta sarnaste tingimustega piirkondade andmed võimalikult sarnastes olukordades. Välistatud ei ole kasutuseelise väärtuse määramine asja tundva isiku arvamuse abil.
87.Isegi, kui kostja on teed remontinud, nähtub hageja seisukohtadest, et hageja ei võtnud omaks kostja poolt loetletud tegevusi (v.a apellatsioonimenetluses omaks võetud lumekoristus) ega pidanud
14(15)
hageja tegevust endale tasu maksmiseks. Maakohtul tuleb anda hinnang poolte väidetele, kas kostja tegevust hageja kinnisasja võimalikul hooldamisel ja remontimisel on võimalik vaadelda kui kinnisasja kasutamise eest tasu maksmist. Arvestades, et kostja pole esitanud tasaarvestuse avaldust, saab hageja hüvitisnõude suuruse määramisel arvestada kostja poolt tõendatud kulutusi üksnes siis, kui kostja poolt tehtud kulutused on hinnatavad hagejale kinnisasja kasutamise eest tasu maksmisena. III
88.Põhjendatud on apellatsioonkaebuse väide, et asjas ei ole kohaldatav AÕS § 156, mis reguleerib kinnisasja omaniku õigust nõuda ligipääsu avalikult teelt üle võõra kinnisasja. Samuti on maakohtu otsus selles osas üllatav. Pooled ei toonud esile, et kostja oleks mõne kinnisasja omanik, millele oleks vaja luua ligipääsu avalikult teelt üle apellandi kinnisasja.
89.Apellandi esmakordselt ringkonnakohtu menetluses esitatud faktilised asjaolud, mis seonduvad tänavate sulgemisega ja täiendava liikluse üle apellandi kinnisasja suunamisega, samuti kostja poolt täiendava detailplaneeringu menetlemisega, mille tulemusena näeb vastustaja ette detailplaneeringu alalt liikluse üle apellandi kinnisasja, asja lahendamise seisukohalt tähendust ei oma. Ringkonnakohus jääb käesoleva otsuse p-s 71 väljendatud seisukoha juurde, et seadusest tulenevat avalik-õiguslike ülesannete täitmist kostja poolt ei saa vaadelda hageja kinnisasja valdamisena või kasutamisena. Valdamine või kasutamine saab olla reaalne tegevus, milleks käesoleval juhul on kostja bussiliini poolt kinnisasja teeosa läbimine koos sellega kaasneva bussipeatuse kasutamisega.
90.Asja lahendamiseks tuvastamist vajavate oluliste faktiliste asjaolude kogum on niivõrd ulatuslik, et tingib tsiviilasja osalise maakohtule uueks lahendamiseks saatmise eelmenetluse staadiumis.
91.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada. /allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
Jõustunud Riigikohtu 27.09.2017 otsuses toodud muudatustega
RESOLUTSIOON
1.Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 17. veebruari 2017. a otsuse resolutsioon tsiviilasjas nr 2-15-18478 muutmata, kuid muuta otsuse põhjendusi.
2.Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.
3.Arvata tasutud kautsjon riigituludesse.
15(15)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.