Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-132-05 Otsuse kuupäev Tartu, 28. november 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja A. Kull, liikmed V. Kõve ja L. Laarmaa Kohtuasi AS-i JÕGEVA ELAMU hagi Ants Maremäe vastu hooldustasu võlgnevuse väljamõistmiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 2-2183/05 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Ants Maremäe kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 7. november 2005. a, kirjalik menetlus Resolutsioon
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 19. mai 2005. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks arutamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Ants Maremäele kassatsioonkaebuselt 17. juunil 2005. a tasutud kautsjon 200 (kakssada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.AS JÕGEVA ELAMU esitas Jõgeva Maakohtule hagi Ants Maremäe vastu, milles palus kostjalt 2003. aasta jaanuarist kuni 1. juulini 2004. a tekkinud hooldustasu võlgnevusena välja mõista 4989 krooni 50 senti. Hagi põhjenduste kohaselt on kostja 14. veebruarist 2003. a Jõgeva linnas asuva korteriomandi omanik. Eluruumi üldpind on 47,2 m2. Pooled ei sõlminud kirjalikku hoolduslepingut. Hooldustasu on elamu kaasomandi majandamise kulu. Hageja on igakuiselt väljastanud kostjale hooldustasu teatised, kuid kostja ei ole võlgnevust tasunud. Hooldustasu alla kuuluvad üldelekter ja kanded hooldusfondi, millest tehakse jooksvad ja avariilised tööd, halduskuludeks on dispetšeri- ja kassateenus, raamatupidamine, majahoidja töötasu ja töövahendid, eraldi on prügivedu ja remonditasu. Iga maja kohta peetakse eraldi arvestust. Kõik majas tehtud tööd on otsustatud korteriomanike enamuse otsusega hääletamisel ja majanduskava on kinnitatud iga aasta kohta. Kostja ei ole ühestki koosolekust osa võtnud.
2.Kostja ei tunnistanud hagi. Vastuväidete kohaselt ei ole ta soovinud hagejaga lepingut sõlmida, mistõttu ei saa kohaldada käsunduslepingu sätteid. Hageja ei ole oma kohustusi täitnud nõuetekohaselt. Ta ei ole teinud vajalikku remonti ja muid elanike koosolekul otsustatud töid õigeaegselt. Maja on hooldamata ning tehtud on mittevajalikke kulutusi. Lisaks remondirahale kogutakse ka sihtotstarbelisi makseid. Hageja ei ole esitanud tehtud tööde kohta kuludokumente. Hagejal puudusid ka volitused kohtusse pöördumiseks, kuna valitsejaks nimetamine sellist õigust ei anna.
3.Jõgeva Maakohtu 21. detsembri 2004. a otsusega rahuldati hagi osaliselt ning mõisteti kostjalt hageja kasuks välja võlgnevus 4884 krooni 10 senti. Otsuse põhjenduste kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 1 järgi ühist asja kokkuleppel või kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele kuulub suurem osa ühises asjas. Sarnane põhimõte on sätestatud ka korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg-s 1, mille kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole sätestatud teisiti. Hageja oli Xxxxxxx Xxxx xx x asuva elamu valitsejaks nimetatud maja
korteriomanike 4. märtsi 2002. a üldkoosoleku otsusega kuni 31. detsembrini 2004. a. Hageja ja kostja vahelisi suhteid reguleerib alates valitsejaks nimetamisest seadus ja korteriomanike üldkoosoleku otsus. Korteriomanike 4. veebruari 2003. a üldkoosoleku protokolliga ja majanduskavaga, korteriomanike 26. jaanuari 2004. a üldkoosoleku protokolliga, korteriomanike
5.veebruari 2004. a korduskoosoleku protokolliga ja majanduskavaga ning valitseja 2003. aasta raportiga on tõendatud, et kõik tööd, mille tegemise vajalikkusele kostja vastu vaidles, on otsustatud korteriomanike üldkoosolekul. Hageja on koostanud majanduskava ja esitanud raportina aruanded, millega täitis KOS §-s 22 temale pandud kohustused. 2003. ja 2004. aasta majanduskavad ning 2003. aasta raporti on korteriomanikud kinnitanud vastavalt KOS § 22 lg-le 5. Seega on elamu kaasomandit puudutavad otsused tehtud kaasomanike poolt. Üldkoosoleku protokollidest nähtub, et kostja ei ole koosolekutest osa võtnud. Sellega ei ole ta kasutanud oma õigust osaleda kaasomandi valitsemises. Hageja kui kaasomandi valitseja ja käsundisaaja on korteriomanikele teenuseid osutades kandnud kulusid ning kõik kulutused kajastuvad majanduskavades ja korteriomanikele esitatavates arvetes. Korteriomanike ja valitseja vaheline õigussuhe on oma olemuselt käsund. Hageja on kehtestanud halduskulude hinnad ja koostanud igal aastal majanduskavad, milles on näidanud ära kulud ja planeerinud laekumised. Korteriomanikud on majanduskavad heaks kiitnud. Sellega on kaasomanikud aktsepteerinud hagejale makstava tasu suurust ja nõustunud nende kaasomandi valitsemisega kaasnevate kulutuste hüvitamisega hageja pakutud ulatuses. Rahuldamata jääb hageja nõue summas 105 krooni 40 senti, kuna kostja kohustused tekkisid alles omanikuks saamise hetkest
14.veebruaril 2003. a. Õiendi kohaselt oli korteril võlgnevus 1. jaanuaril 2003. a 256 krooni, mis tasuti. 2003. a jaanuari eest arvestati 238 krooni 40 senti, millest tasuti 133 krooni, tasumata on seega 105 krooni 40 senti. Hageja volitused hagi esitamiseks tulenevad KOS § 21 lg 2 p-st 1, mille kohaselt on valitsejal korteriomanike ühiste asjade puhul õigus nõuda sisse ja rahuldada nõudeid.
4.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Vastavalt KOS § 21 lg-le 1 on valitseja muu hulgas õigustatud ja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid; rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid; valitsema korteriomanike ühiseid rahalisi vahendeid. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning korraldada ja võtta vastu kaasomandi eseme igapäevase valitsemisega seotud sooritusi. Korteriomandiseadus ei välista valitseja õigust esitada korteriomaniku vastu hagi hooldustasu saamiseks. KOS § 20 mõttes on valitseja korteriomanike ühiste huvide esindaja. Valitseja funktsioonid tulenevad KOS §-dest 15, 18, 21 ja 22 ning nendeks on korteriomandi esemeks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriomanike ühiste huvide esindamine. Puudub mõistlik põhjus, miks valitseja ei võiks hooldustasu saamiseks hagi esitada. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud käsunduslepingut reguleerivaid sätteid. Valitseja ja
korteriomanike suhted on reguleeritud korteriomandiseaduse vastavate sätetega ning nendevahelises suhtes ei kohaldata VÕS 35. peatüki sätteid. See ei tingi aga maakohtu otsuse tühistamist. Vastavalt KOS § 13 lg-le 1 tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused hüvitama. Seega tuleneb kostja kohustus hooldustasu maksmiseks KOS §-st 13. Asja materjalide järgi kuuluvad hooldustasu koosseisu tasu üldelektri eest (arvestuslik), maksed hooldusfondi (jooksvad ja avariilised tööd), tasu haldusteenuse eest (töötasu ja töövahendid), tasu prügiveo eest ja remonditasu (üldkoosoleku poolt kinnitatud ulatuses). Maakohus on õigesti leidnud, et hooldustasu nõue on põhjendatud. Vastavalt KOS § 21 lg-le 1 on valitseja kohustatud viima ellu korteriomanike otsuseid, rakendama kaasomandi eseme tavapäraseks valitsemiseks ja korrashoiuks, sealhulgas remondiks, vajalikke abinõusid. Eeltoodud ülesannete täitmiseks koostab valitseja KOS § 22 lg 1 kohaselt majanduskava, mis sisaldab: 1) ülevaadet kaasomandi seisukorrast ja kavandatavatest toimingutest; 2) kaasomandi eseme valitsemiseks kavandatavaid sissetulekuid ja väljaminekuid; 3) korteriomanike kohustusi kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele; 4) kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suurust. KOS § 22 lg 2 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid. Seega tuleneb hooldustasu suurus korteriomanike kinnitatud majanduskavast. Valitseja aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi, alusel saab hinnata, kas majanduskava alusel kujunenud hooldustasu on taganud kaasomandi eseme tavapärase valitsemise ja korrashoiu, sh remondi. Asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hooldustasu kasutamine ei oleks toimunud vastavalt majanduskavale. KOS § 22 lg 5 järgi kinnitavad majanduskava ja aruande korteriomanikud häälteenamusega. Korteriomanikud on 4. veebruari 2003. a üldkoosolekul kinnitanud 2003. aasta majanduskava. Kuna majanduskava sisaldab endas ka planeeritud kuluna haldusteenust 2,75 kr/m2, siis on ebaõige kostja seisukoht, et hageja on ühepoolselt suurendanud haldusteenuse hinda. Korteriomanikud on ise sellise hinnaga nõustunud ja selle kinnitanud. Hooldustasu kasutamist on põhjendatud 2003. aasta valitseja raportis. 2004. aasta eeldatav hooldustasu kasutamine nähtub korteriomanike kinnitatud 2004. aasta majanduskavast ning reaalse täitmise kohta esitab valitseja KOS § 22 lg-te 3 ja 4 kohaselt aruande. Alusetu on ka väide, et hageja ei ole tõendanud kulutuste kandmist. Kostja ei ole nimetanud töid, mida hageja enda väitel on teinud, kuid mida tegelikult ei ole tehtud. Kostja väidab, et tööd on tehtud liiga kallilt ja sellega on raisatud raha, samuti seda, et ta ise suudaks teha kõiki ehitus- ja remonditöid. Vastavalt KOS § 20 lg-le 1 otsustavad valitseja nimetamise ja tagandamise korteriomanikud häälteenamusega. Seega juhul, kui kostja leiab, et hageja tegevus valitsejana ei vasta korteriomanike huvidele, on tal õigus tõstatada küsimus valitseja tagandamisest korteriomanike üldkoosolekul, kuid tal ei ole õigus keelduda sel alusel tasumast hooldustasu. Samuti võib kostja teha korteriomanikele ettepaneku, et ta ise teeb
vajalikke ehitus- ja remonditöid ning korteriomanike nõusolekul võib ta ka neid teha, kuid ka sel alusel ei saa ta keelduda hooldustasu maksmisest. Kostja ei ole väitnud, et valitseja ei ole tal võimaldanud soovi korral tutvuda elamu haldamisega seotud algdokumentidega. Alusetu on kostja seisukoht, et ta ei pea tasuma soojussõlme laenu, mis on võetud aastaid tagasi. Saades korteriomanikuks, läksid talle koos korteriomandiga üle ka need kohustused, mis juba lasusid sellel ning ta oli sellest kohustusest omanikuks saades teadlik. Elamu katuse remont on tehtud korteriomanike poolt üldkoosolekul kinnitatud majanduskava alusel. Juhul, kui apellant leidis, et katuse remondil on rikutud KOS § 16 lg-t 1, siis oleks ta pidanud vaidlustama üldkoosoleku vastava otsuse, kuid see vastuväide ei anna talle alust keelduda tehtud tööde eest tasumisest. Samuti on trepikodade renoveerimise aluseks olnud korteriomanike üldkoosoleku otsus. Hooldustasu maksmisest keeldumise aluseks ei ole asjaolu, et 2003. aasta majanduskava jäi täitmata osas, milles oli planeeritud kahe metallukse paigaldus koos ümberehitusega. Apellandi väide, et uste hinnad on tunduvalt kallimad kui 2003. aasta majanduskavas märgitud 19 000 krooni, ei ole samuti hooldustasu maksmisest keeldumise aluseks. Korteriomanikud on kinnitanud 2004. aasta majanduskava ja selle kohaselt on planeeritud uste paigaldamiseks 30 000 krooni. Kui apellant leidis, et majanduskavas planeeritav uste hind on liiga suur, oli tal võimalik sellele vastu vaielda 5. veebruari 2004. a korteriomanike üldkoosolekul, millal kinnitati majanduskava ning otsustati paigaldada eelmise aasta plaanis olnud metalluksed maksumusega ligikaudu 30 000 krooni.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Kassatsioonkaebuses palub kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ja jätta hagiavaldus läbi vaatamata. Kaebuse kohaselt on ringkonnakohus ebaõigesti sisustanud KOS §-s 21 sätestatut. KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt ei kuulu kohtule hagiavalduse esitamine olemuslikult tavapärase valitsemise hulka, vaid selleks on vajalik korteriomanike volitus sellekohase otsuse kaudu. Hageja ei ole tõendanud kulutuste kandmist. Ükski esitatud tõenditest ei kinnita raha tasumist tööde tegijale. Ringkonnakohtu otsuses ei ole põhjendatud, millisel õiguslikul alusel põhineb väide, et saades korteriomanikuks, läksid kassaatorile üle ka kohustused, mis juba lasusid korteril (kohustus tasuda soojasõlme laenu) ning ta oli sellest kohustusest teadlik omanikuks saades. Valitseja on mitmel korral jätnud täitmata korteriomanike otsused, lähtudes põhjendamatult kõrgetest hinnapakkumistest töö tegemisel. Omapoolsete kohustuste täitmata jätmisega on hageja eiranud korteriomanike huvisid kaasomandi eseme majandamisel. KOS § 13 lg 3 kohaselt ei ole korteriomanik kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. Seega on ebaõige ringkonnakohtu seisukoht, et kui valitseja tegevus ei vasta korteriomanike huvidele, võib korteriomanik nõuda valitseja tagandamist, kuid mitte keelduda hooldustasu maksmisest. KOS § 16 lg 1 kohaselt on ehituslikust või muust kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vajalik korteriomanike kokkulepe. Seega on tühine otsus, millega on üksnes korteriomanike häälteenamusega otsustatud elamu katuse remondi ja tuulekodade ümberehitusega seonduvate tööde tegemine. Hagejal puudus alus arvete esitamiseks, kuna kostja on väljendanud tahet, et ei soovi teenuse osutamist.
7.Hageja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohutu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ning asi tuleb saata samale apellatsioonikohtule uueks läbivaatamiseks.
9.Kolleegium vastab esmalt kassatsioonkaebuse väitele, et ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud KOS § 21. Ringkonnakohus on leidnud, et asjaolu, et korteriomandiseadus ei sätesta otsesõnu valitseja õigust esitada hagi korteriomaniku vastu hooldustasu sissenõudmiseks, ei välista viimase õigust nimetatud hagi esitada. KOS § 20 mõttes on valitseja korteriomanike ühiste huvide esindaja. Kassatsioonkaebuse sellele väitele vastamiseks tuleb eelkõige analüüsida KOS § 21 lg 2 p-de 1 ja 5 tähendust ning eesmärki. Korteriomandiseaduse § 21 lg 2 p 1 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid. Korteriomandiseaduse § 21 lg 2 p 5 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Kolleegium leiab, et nimetatud sätted on omavahel üld- ja erinormi suhtes. Seega on KOS § 21 lg 2 p 1 reguleerimisalaga hõlmatud valitseja poolt nõuete esitamine kuni võimaliku kohtumenetluseni ning selleks ei ole valitsejal vaja korteriomanike otsusega antud volitust. Selline nõuete esitamise kord teenib korteriomandiga seotud õiguste ja kohustuste efektiivse maksmapaneku ja efektiivse majanduskäibe eesmärki. KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt on aga kohtus nõuete esitamiseks vajalik korteriomanike otsus. KOS § 21 lg 2 p-s 5 on valitseja õigusena märgitud lisaks kohtus nõuete esitamisele ka "kohtuväliselt" nõuete esitamine. Selles osas leiab kolleegium, et valitsejal on kohtuväliste nõuete korral võimalik valida kahe võrdse käitumisvariandi vahel: kas lähtuda KOS § 21 lg 2 p-st 1 ja nõuda kohtuväliselt nõuded sisse ilma sellekohase otsuseta või lähtuda KOS § 21 lg 2 pst 5 ja nõuda nõuded kohtuväliselt sisse korteriomanike otsuse alusel.
10.Kolleegium on seisukohal, et KOS § 21 lg 2 p-s 5 ettenähtud kohtusse nõuete esitamise kord peab teenima samasugust eesmärki, mis tuleneb KOS § 21 lg 2 p-st 1 kohtuvälise nõuete esitamise korra osas (otsuse p 9). Seetõttu nõustub kolleegium ringkonnakohtu järeldusega, et valitsejal oli õigus käesoleval juhul hagi esitada. Kolleegium peab siiski vajalikuks selgitada asjas hagemisõiguse tekkimise alust. Kohtud on tuvastanud, et hageja on elamu valitsejaks nimetatud korteriomanike 4. märtsi 2002. a üldkoosoleku otsusega. Samuti on kohtud tuvastanud, et korteriomanikud on 4. veebruari 2003. a üldkoosolekul kinnitanud 2003. aasta majanduskava ning majanduskava sisaldab ka planeeritava kuluna haldusteenust 2 krooni 75 senti ühe ruutmeetri kohta. Lisaks nähtub kinnitatud majanduskavast (maakohtu toimiku lk 41) veel see, et prügiveo tariifiks on kinnitatud 65 senti ühe ruutmeetri kohta, maja üldelektri tariifiks 22 senti ühe ruutmeetri kohta, maja hooldusfondi makseks 1 kroon 2 senti ruutmeetri kohta ning sihtotstarbeliseks laekumiseks (5 kuud) 1 kroon ühe ruutmeetri kohta. Üldkoosoleku otsused valitseja kinnitamise ja majanduskava koostamise kohta võetakse KOS § 20
lg 1 esimese lause ja KOS § 22 lg 5 kohaselt vastu korteriomaniku häälteenamusega. Häälteenamusega tehtud korteriomanike otsus on KOS § 8 lg 3 kohaselt kehtiv ka korteriomanike suhtes, kes on hääletanud otsuse vastu või kes ei ole hääletamises osalenud. KOS § 8 lg 4 kohaselt kehtivad korteriomanike üldkoosoleku otsused ja kohtulahendid korteriomaniku õigusjärglase kohta kinnistusraamatusse kandmata. Seega, kuigi kostja ei olnud kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt
4.märtsi 2002. a üldkoosoleku otsuse ja 4. veebruari 2003. a üldkoosoleku otsuse tegemise ajal veel korteriomanik, kehtivad need otsused valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise osas siiski ka tema suhtes (vt erandit otsuste kehtivuse põhimõttest käesoleva otsuse p-s 12 soojasõlme laenujäägi tasumiskohustuse osas). Korteriomandiseaduse § 22 lg 1 p-de 2 - 4 kohaselt sisaldab majanduskava muu hulgas andmeid kaasomandi eseme valitsemiseks kavandatavate sissetulekute ja väljaminekute kohta, korteriomanike kohustuste kohta kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmisel vastavalt kaasomandi eseme valitsemiskulude kandmise suhtele ja kaasomandi eseme korrashoiuks remondifondi tehtavate maksete suuruse kohta. KOS § 22 lg 3 kohaselt esitab valitseja pärast kalendriaasta lõppemist aruande, milles kajastatakse muu hulgas majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi. Eelneva põhjal leiab kolleegium, et hagi esitamise õiguslikuks aluseks saab KOS § 21 lg 2 p 5 tähenduses lugeda korteriomanike eespool mainitud üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta. Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku kohustuse kaasomandi eseme valitsemisega seotud summade tasumiseks, ning majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada.
11.Kolleegium nõustub ringkonnakohtu seisukohaga, et kuna elamu katuse remondi, trepikodade renoveerimise ja metalluste paigaldamise on otsustanud üldkoosolek, siis oleks kostja pidanud vaidlustama üldkoosoleku vastava otsuse, kui ta leidis, et need ei ole ehituslikuks korrashoiuks vajalikud ja rikutud on KOS § 16 lg-t 1. Sama kehtib ka kostja kassatsioonkaebuse väite osas, mille kohaselt rikuti KOS § 13 lg-t 3. Seega on apellatsioonikohus õigesti leidnud, et üldkooseoleku otsus, mis rikub eelnimetatud korteiomandiseaduse sätteid, ei ole iseenesest tühine.
12.Õige on kassatsioonkaebuse väide, et ringkonnakohus ei ole põhjendanud, millisel õiguslikul alusel läks kostjale üle korterit varem koormanud kohustusena kohustus tasuda soojasõlme laenu. Sellega on ringkonnakohus rikkunud TsMS § 227 lg-t 1 ja § 228. Kolleegium juhib tähelepanu Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsusele tsiviilasjas nr 3-2-1-105-05 (RT III 2005, 38, 371), milles on käsitletud ka soojasõlme paigaldamisest tekkinud õiguslikku vaidlust elamu kaasomanike ja soojasõlme tarnija vahel ning elamu kaasomanike vahel, kui üks kaasomanikest keeldus enne tema omanikuks saamist sõlmitud lepingu järgi soojasõlme kapitalirendimaksete tegemisest. Selles lahendis on Riigikohus leidnud, et eelmise omaniku poolt tasumata jäetud varasemad võlgnevused (s.t enne eluruumi müümist uuele omanikule tekkinud kohustused) ei lähe üle uuele korteriomanikule, kui selles ei ole eraldi kokku lepitud. Samuti on selles
lahendis võetud seisukoht, et alates omanikuks saamisest tekkivad kohustused tuleb sisesuhtes teiste kaasomanikega kanda uuel omanikul. Iga kaasomanik vastutab tema kaasomanikuks olemise ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste eest isiklikult. Võlausaldajal sellist nõudeõigust uue korteriomaniku suhtes seaduse alusel ei teki. Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Käesolevas asjas ei ole kohtud tuvastanud soojasõlme paigaldamisega seotud faktilisi asjaolusid: kellele kuuluvad soojasõlme paigaldamisest tulenevad rahalised nõuded, millal need nõuded muutusid sissenõutavaks, kes oli kostja korteri omanik enne 14. veebruari 2003. a. Asja materjalidest nähtub üksnes see, et korteriomanikud otsustasid 4. märtsi 2002. a üldkoosolekul, et hageja tasub elamu rahade arvel Jõgeva linnavalitsusele soojasõlme laenu jäägi (maakohtu toimiku lk 44). Seetõttu ei ole Riigikohtul võimalik võtta ka lõplikku seisukohta, kes on kohustatud tasuma soojasõlme eest makseid kostjale kuuluvale korterile langevas osas (KOS § 13 lg 1), kui need muutusid sissenõutavaks enne kostja saamist korteriomanikuks. Igal juhul ei pea neid makseid tasuma teised korteriomanikud. Kolleegium märgib, et kostja kohta saaks soojasõlme puudutav korteriomanike otsus küll kehtida tema suhetes teiste korteriomanikega ja ta peaks tasuma, ka valitseja nõudel, neid makseid, mis muutuvad sissenõutavaks tema korteriomanikuks olemise ajal. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul käesolevas punktis viidatud asjaolud tuvastada ning lahendada haginõue soojasõlme laenujäägi maksumuse osas. Kuna kolleegiumil pole võimalik soojasõlme laenujäägist tulenevat nõuet hooldustasu nõudest eristada, tuleb apellatsioonikohtu otsus tühistada tervikuna.
13.Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et hageja ei ole tõendanud kulutuste tegemist, märgib kolleegium, et TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei või Riigikohus tuvastada hagi aluseks olevaid asjaolusid. Ringkonnakohus on selle väite osas seisukoha võtnud ja oma järeldusi seaduse nõuete kohaselt põhjendanud. A. Kull, V. Kõve, L. Laarmaa
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.