Asjaõigus › Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjad

2-19-6901 Puudutatud isik Anton Pelešev Puudutatud isik Laura Lauren Puudutatud isik Raul Ploom Puudutatud isik Maarja-Liisa Järve Puudutatud isik Ahto Järve Puudutatud isik Maarjamünt OÜ Puudutatud isik Rita Juhanson Puudutatud isik Kerli Rungi Puudutatud isik Roland Gutmann Puudutatud isik Marge Gutmann Puudutatud isik Birgit Kirotar Puudutatud isik Kalle Kirotar Puudutatud isik Agnes Kask Puudutatud isik Linda Pall Puudutatud isik Ergo Õkva Puudutatud isik Hindrek Werder Puudutatud isik Helen Kits Puudutatud isik Eve-Marju Kaselo Puudutatud isik OÜ IFAN KINNISVARA Puudutatud isik Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Tartu Pauluse Kogudus Puudutatud isik Sander Lepik Puudutatud isik Siim Kirpson Puudutatud isik Mery Visnu Puudutatud isik Aime Aim Puudutatud isik Gabriel Aim Puudutatud isik Maron Projektid OÜ Puudutatud isik Tiina Luhamets Puudutatud isik Joel Luhamets Puudutatud isik Airi Lipping Puudutatud isik Tevfik Can Özay Puudutatud isik Liina Uurman Puudutatud isik Aktsiaselts Fortronic Puudutatud isik Andrus Lode Puudutatud isik Madis Tomberg Puudutatud isik Harald Lepisk Puudutatud isik Maris Tammets Puudutatud isik Karl Investeeringud OÜ Puudutatud isik Janno Saks Puudutatud isik Marko Seli Puudutatud isik Kristjan Oolo Puudutatud isik Siret Saks Puudutatud isik Oriol Corcoll Andreu Puudutatud isik Hedi Kähär Puudutatud isik TuluDraakon OÜ Puudutatud isik Anton Aavik Puudutatud isik OÜ HAMM Vara Puudutatud isik Aare Tikkerberi Puudutatud isik Marju Kulo Puudutatud isik Kristo Kulo 2(10)

2-19-6901 Puudutatud isik Sergey Andreev Puudutatud isik Irina Andrejeva Puudutatud isik Helen Pärna Puudutatud isik Priidu Pärna Puudutatud isik Pärtel Lang Puudutatud isik Viive Tamm Puudutatud isik Irma Herman Puudutatud isik Risto Härmatis Puudutatud isik Nikita Salnikov-Tarnovski Puudutatud isik Juho Joonas Puudutatud isik Inge Joonas Puudutatud isik Berit Roiland Puudutatud isik Andreas Ragen Ayal Puudutatud isik Tiina Kuura Puudutatud isik Henri Perkmann Puudutatud isik Jüri Raudmaa Puudutatud isik Helen Kästik Puudutatud isik Tartu Linnavalitsus Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

3(10)

2-19-6901 aiaga. Avaldaja soovib hakata oma kinnisasja kasutama ja selleks tuleb rajada juurdepääsutee kogupikkusega ca 55 m, millest enamikus osas on tee juba olemas.

2-19-6901 Maakohus jättis puudutatud isikute menetluskulud nende endi kanda, v.a Võru 11 kinnisasja omaniku riigi õigusabi kulu, mis jäi riigi kanda. Maakohus jättis avaldaja menetluskulud solidaarselt puudutatud isikute kanda, määras menetluskulud rahaliselt kindlaks ja mõistis need puudutatud isikutelt avaldaja kasuks välja. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on avaldajal nõudeõigus asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel, sest tema kinnisasjale ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt/tänavalt. Kohus pidas põhjendatuks määrata avaldaja kinnisasjale juurdepääs üle puudutatud isikute kinnisasja selliselt, et 4 m laiune tee kulgeb algusega Filosoofi tänavalt paralleelselt Filosoofi 2 elamu välisseinaga ning sellele mitte lähemalt kui 2 m ning enne Filosoofi 2/4 ja avaldaja kinnisasja piiri pöörab juurdepääsutee selliselt, et lõpeb avaldaja kinnisasja juures. Muid võimalusi juurdepääsu määramiseks ei ole. Juurdepääsu rajamine üle Era 3/Riia 22b kinnisasja ei ole võimalik, sest maa-alune parkla ja tehnovõrgud ei talu püsivat liikluskoormust. Parkla ümberehitamine juurdepääsutee vajaduseks nõuaks ülemäära suuri kulutusi. Mõistlik ega põhjendatud ei ole ka juurdepääsu rajamine Võru 11 kinnisasja ja Võru 15 kinnisasja kaudu. Paikvaatlusel tuvastatu kohaselt on tänav kitsas ja Võru 15 elamu välisuks avaneks planeeritavale juurdepääsuteele. Samuti jääks tee alla enam kui 10% kinnisasja üldpinnast ning selline sekkumine Võru 15 kinnistu igakordse omaniku omandiõigusesse ei ole põhjendatud. Juurdepääsutasu kindlaksmääramisel lähtus kohus maamaksu suurusest 31 eurot 64 senti aastas. Lisaks määras kohus tasuna omandiõiguse kitsendamise eest kõigile puudutatud isikutele ühekordse hüvitise, kokku 2814 eurot. Arvestades Tartu linnas asuvate hoonestamata maatükkide müügihinda kinnisvaraportaalides, on puudutatud isikute taotletud tasuarvestus 130 eurot/m2 põhjendatud, kuid hüvitist tuleb 1/10 võrra vähendada, sest avaldaja ehitab välja tee ja selle alla jäävad kommunikatsioonid ning kannab tee korrashoiu kulud, samuti kasutavad puudutatud isikud ka ise juurdepääsuteed selle suuremas ehk olemasolevas osas. Põhjendatuks ei pidanud kohus aga puudutatud isikute taotlust hüvitada neile kogu juurdepääsutee alla jääva kinnisasja osa väärtus, kuna sisuliselt tähendanuks see avaldaja kohustamist ostma välja kogu juurdepääsutee alla jääva maatüki.

2-19-6901 õigusabi kulu, mis jäi riigi kanda). Ülejäänud osas jäi maakohtu määruse resolutsioon muutmata, kuid ringkonnakohus muutis osaliselt maakohtu määruse põhjendusi. Ringkonnakohus leidis, et avaldaja nõue on AÕS § 156 lg 1 alusel põhjendatud, samuti on põhjendatud määrata juurdepääs puudutatud isikute kinnisasja kaudu. AÕS § 156 lg 2 asjas ei kohaldu. Ringkonnakohus pidas vajalikuks muuta kohtumääruse põhjendusi küsimuses, kas alternatiivse juurdepääsu rajamine Era 3/Riia 22b kinnisasja kaudu olnuks ehitustehniliselt võimalik. Eksperdiarvamuse järgi oleks juurdepääsu määramine üle selle kinnisasja maa-aluse parkimismaja iseenesest võimalik ka ilma katusekonstruktsioone muutmata. Kaaludes kõiki juurdepääsutee alternatiive ja koormatavate kinnisasjade omanike huve, ei pidanud ringkonnakohus juurdepääsu määramist üle selle kinnisasja siiski mõistlikuks. Juurdepääsu määramine üle puudutatud isikute kinnisasja on optimaalne variant. Puudutatud isikute kinnisasjal on korralik piisava laiusega kõvakattega tee kuni kinnisasja tagaosas asuva kuurini ning määruskaebuste esitajad kasutavad ka ise seda teelõiku kinnisasjal liiklemiseks. Juurdepääsu määramine üle puudutatud isikute kinnisasja ei riiva puudutatud isikute õigusi nii ulatuslikult, kui riivaks juurdepääsu määramine üle alternatiivsete kinnisasjade nende elanike õigusi. Arvestades, et Tartu Linnavalitsuse seisukoha kohaselt on avaldaja kinnisasja sihtotstarve väikeelamumaa ja kinnisasjale on võimalik rajada ühe abihoonega üksikelamu, kaasneb puudutatud isikute I–XIV kinnisasjale jääva tee kasutamisega juurdepääsuks avaldaja kinnistule minimaalne liiklussageduse kasv ning ka privaatsuse riive ei ole ülemäära suur. Ei ole tõendatud, et juurdepääsu rajamine kahjustaks kinnisasjal asuvat 1895. a rajatud elamut. Põhjust ei ole muuta ka maakohtu määratud juurdepääsutingimusi. Esile ei ole toodud selliseid kaalukaid asjaolusid, mis sunniksid määrama juurdepääsutee kinnisasja äärde ehk sisuliselt rajama olemasolevast teest mõne meetri kaugusele uue tee. Tee nihutamine mõne meetri võrra tooks kaasa märkimisväärsed kulutused ja kahju, kuid samas ei suurendaks see olulisel määral puudutatud isikute I–XIV privaatsust. Puudutatud isikud I–XIV ei ole esitanud vastuväiteid maakohtu määratud iga-aastasele juurdepääsutasule 31 eurot 64 senti (s.o juurdepääsutee alla jääva maatüki maksustamishind), mistõttu ei ole vaja kontrollida selles osas maakohtu määruse põhjendatust. Maakohus on ühekordse hüvitise kindlaksmääramisel arvestanud nii juurdepääsu taotleja kui ka koormatud kinnisasja omanike huve ja määranud omandiõiguse riive eest õiglase hüvitise. Kui juurdepääsu kasutavad koormatud kinnisasja omanikud ka ise ja saavad seeläbi kasutuseeliseid, ei ole põhjendatud mõista avaldajalt kasutuseelistena välja kogu juurdepääsu alla jääva maatüki väärtust. Samuti on maakohus hüvitise suuruse määramisel arvestanud õigesti sellega, et juurdepääsu rajamise, sh tee alla jäävate kommunikatsioonide uuendamise ja juurdepääsutee korrashoiu kulud jäävad avaldaja kinnisasja igakordse omaniku kanda. Maakohus ületas TsMS § 172 lg 1 alusel menetluskulude jaotamisel diskretsioonipiire. Õiglane on jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda. Puudutatud isikud I–XIV ei ole avaldaja õigusi rikkunud ega põhjustanud sellega käesolevat kohtuvaidlust. Avalduse rahuldamisel on asi lahendatud nii avaldaja kui ka puudutatud isikute huvides. Puudutatud isikud ei ole menetluses esitanud põhjendamatuid väiteid ega taotlusi.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

2-19-6901 ringkonnakohtu määruse ja jätta uue määrusega avaldus rahuldamata, või kui kohus ei pea seda võimalikuks, tühistada maakohtu määrus määruskaebustes märgitud osas. Puudutatud isikud I–VIII ja XI–XIV tuginevad määruskaebustes järgmistele väidetele. Ringkonnakohus teostas kaalutlusõigust pealiskaudselt ja jättis olulised sisulised asjaolud arvesse võtmata, kui leidis, et juurdepääsu ei saa määrata üle Era 3/Riia 22b kinnisasja. Juurdepääs üle selle kinnisasja ei oleks ülemäära koormav. Ülemäära koormav on hoopis juurdepääs üle puudutatud isikute kinnisasja, sest liikluskoormusega kaasneksid kahjulikud mõjud, juurdepääsutee kulgeks elumaja akende alt ja poolitaks kinnisasja ning ehitusaegne ja rasketehnika tekitatud vibratsioon kahjustaks elamut. Ringkonnakohus jättis arvestamata, et juurdepääsuteed rajatakse keset kinnisasja kortermaja teenindamiseks, ning lähtus ekslikult eeldusest, et juurdepääsuteed kasutatakse üksnes ühepereelamu teenindamiseks. Ajalooliselt on avaldaja kinnisasjale olnud juurdepääs Võru tänavalt, mistõttu tuli määrata juurdepääs Võru 15 kinnisasja kaudu. Seetõttu leidis ringkonnakohus valesti, et AÕS § 156 lg 2 ei kohaldu. Kohtud jätsid ebaõigesti puudutatud isikute taotletud hüvitise (kasutuseelised) terves ulatuses välja mõistmata. Ei ole arvestatud, et juurdepääsu nõutakse kavandatavale kortermajale, et puudutatud isikud ei kasuta kõnealust maad teena ja kinnisasja koormamisega kaotavad nad võimaluse seda kinnisasja osa muul viisil (hoovialana) kasutada. Puudutatud isikud XI–XIV leiavad lisaks, et ringkonnakohus jättis ebaõigesti rahuldamata alternatiivse taotluse rajada juurdepääs puudutatud isikute kinnisasja äärest, mitte keskelt. Ringkonnakohus sisuliselt sellist juurdepääsutee rajamise võimalust ei kaalunud. Puudutatud isikud XI–XIV vaidlustavad ka menetluskulude jaotuse, leides, et kuivõrd kohtud rahuldasid avalduse, pidanuks menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus jääma avaldaja kanda, sest lahend on tehtud avaldaja huvides.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

7(10)

2-19-6901 maakohtule uueks läbivaatamiseks. Puudutatud isikute I–VIII ja XI–XIV määruskaebused rahuldatakse osaliselt. Avaldaja vastumääruskaebus jääb rahuldamata.

2-19-6901 muutumist. Kuna diskontomäära muutumine mõjutab ka iga-aastase juurdepääsutasu suurust, ei saa juurdepääsutasu üldjuhul välja mõista kindla rahasummana, vaid indekseeritavana. Juurdepääsutasu suuruse leidmiseks tuleb seega korrutada kinnisasja väärtuse vähenemine diskontomääraga, mis kehtib iga-aastase juurdepääsumakse tasumise tähtaja seisuga (vt RKTKm 13.12.2023, 2-18-12098/272, p 17). AÕS § 156 lg 1 järgi mõistetakse koormatava kinnisasja omanikule määratav juurdepääsutasu avaldajalt juurdepääsuga koormatud kinnisasja omaniku kasuks välja perioodiliste maksetena (vt RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.3; RKTKm 16.06.2016, 3-2-1-180-15, p 38). Kuivõrd kitsenduse tekkega on ühtlasi seotud kitsenduse seadmisest tulenev hüvitise (juurdepääsutasu) maksmise kohustus, peab juurdepääsu talumise tasu maksmise kohustus AÕS § 156 lg 1 järgi tekkima ajast, mil asjakohane kohtulahend jõustub ja juurdepääsust tulenevate kitsendustega tulevikus arvestamise kohustus kindlaks määratakse (RKTKm 01.06.2022, 2-19-20416/41, p 15.7).

2-19-6901 Juurdepääsu määramise avalduse rahuldamine teenib eelduslikult esmajoones avaldaja huve. Asjaolu, et koormatava kinnisasja omaniku kasuks mõistetakse juurdepääsu talumise eest välja tasu, ei anna iseenesest veel alust pidada juurdepääsu määramist ühtlasi ka puudutatud isiku huve teenivaks. (allkirjastatud digitaalselt)

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.