1.Korteriühistu VANA-KALAMAJA 11A (Tallinn, Vana-Kalamaja tn 11 korteriühistu) (hageja) esitas 23. mail 2017 hagi Natalia Belousova (kostja) vastu. Pärast haginõude korduvat muutmist palus hageja keelata kostjal tähtajatult hagejale kuuluvate vee- ja kanalisatsioonitorude ükskõik mis viisil kahjustamine ning säilitada nende vastavus OÜ NISUREM koostatud teostusjoonistele. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ning mõista kostjalt hageja kasuks välja 3004 eurot 40 senti (sh riigilõiv 350 eurot, lepingulise esindaja kulud 2090 eurot ja täitemenetluse algatamise
2-17-7999 kulu hagi tagamise määruse täitmiseks 146 eurot 40 senti) ja viivise sellelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras kohtulahendi jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni. Hageja pidas osaliselt põhjendamatuks kostja menetluskulusid. Hageja väitel kuulub kostjale korteriomand Tallinnas Vana-Kalamaja 11a-1a (korter). Korter asub kolmekorruselise elamu esimesel korrusel. Kostja on elamut haldava hageja kui korteriühistu liige.
22.mail 2017 selgus, et kostja lõikas oma korteris läbi torud, mille tulemusena katkes vee- ja kanalisatsioonivarustus ülemiste korruste korteritele nr 2, 6 ja 7. Nii vee- kui ka kanalisatsioonitorud on kortermaja tehnosüsteemi osad ning need kuuluvad korteriomanike kaasomandisse. Tehnosüsteemides muudatuste tegemine eeldab kõigi korteriomanike nõusolekut. Hageja nõudis kostjalt tehnosüsteemide viivitamatut taastamist, kuid kostja jättis nõude tähelepanuta ja tehnosüsteemid taastamata. Hageja palus keelata kostjal tehnosüsteemide ükskõik mis viisil kahjustamine. Kostja koos teiste korteriomanikega kooskõlastas 20. juulil 2007 elamu rekonstrueerimise ja laiendamise arhitektuurse ehitusprojekti, millega lahendati kahe uue korteri lisandumine kolmandale korrusele. Seega nõustus kostja ehitise rekonstrueerimise ehk ehitise ümberehitamisega ehitusseadustiku (EhS) § 4 lg 3 p 3 järgi, s.o et paigaldatakse, muudetakse või lammutatakse tehnosüsteemi, mis muudab ehitise omadusi, sealhulgas välisilmet. 22. septembril 2014 registreeriti ehitusloaga projekti alusel kaks uut korteriomandit. Uutele korteritele tuli tagada vee- ja kanalisatsioonivarustus. Seda olnuks keeruline teha kostja korterit läbimata. Enne tööde tegemist 2015. a-l telliti Hoonekliima OÜ-lt veevarustuse ja kanalisatsiooni põhiprojekt, mis kooskõlastati hageja juhatusega ja võeti aluseks tööde tegemisel. Töid tegi OÜ NISUREM, kes koostas tehtud tööde kohta teostusjoonised. Kostja võttis pärast tööde tegemist 2016. a lõpus ühendust tööde tellija esindajaga ja korteri nr 6 omanikuga ning avaldas rahulolematust tema korteri elutoa lae all olnud torude üle. Seetõttu ehitati torud ümber nii, et need jäid horisontaalselt kulgema peamiselt korteri nr 6 lae all. Kostja korterisse nr 8 (endine nr 1a) jäi hoone kanalisatsioonitoru laest allatulek korteri vannitoa tagaosas, kust see kohe korteri WC lae alla keeras ja üldpüstikusse liikus.
2.Kostja ei tunnistanud hagi ning palus jätta see läbi vaatamata või rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda ning mõista hagejalt kostja kasuks välja esindajakulud 1800 eurot ning viivise sellelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Kostja pidas hageja menetluskulusid osalt põhjendamatuks. Kostja väitel asub tema korteris püstik, mis sisaldab nii vee- kui ka kanalisatsiooniühendust ülemistesse korteritesse. Kostja eemaldatud korteri nr 2 veetorud on korterisisesed (pärast veemõõtjat) ja kuuluvad korteri nr 2 koosseisu. Hagejal puudub hagemisõigus. Vesi on korteris nr 2 olemas, kuna veeühendus korteritele tagatakse püstiku kaudu kuni veemõõtjani. Korteri nr 6 kanalisatsioonitoru täiendav hargnemine kostja korteris on ebaseaduslik ja tuleohtlik. Korteri nr 2 veetorud ja korteri nr 6 täiendav kanalisatsioonihargnemine paigaldati kostja elutuppa tema nõusolekuta ja juuresolekuta. Kanalisatsioon on võimalik ühendada põhipüstikusse kostja korterit läbimata. Kostja on korduvalt pöördunud hageja ja korterite nr 2 ja 6 omanike poole nõudega see veeja kanalisatsioonitorustik eemaldada.
3.Hageja taotlusel tagas Harju Maakohus 23. mai 2017. a määrusega hagi ning kohustas kostjat taastama viivitamata (hiljemalt ühe tööpäeva jooksul) kahjustatud (läbi lõigatud) vee- ja kanalisatsioonitorud korteris ning keelas kostjal hageja vee- ja kanalisatsioonitorude kahjustamise kuni asjas kohtulahendi jõustumiseni. Selle kohustuse täitmata jätmise korral on kostja kohustatud lubama hageja esindajal koos tema volitatud isiku(te)ga siseneda korterisse vee- ja kanalisatsioonitorude taastamistööde tegemiseks. 2(14)
2-17-7999 25. mai 2017. a määrusega täpsustas Harju Maakohus hagi tagamise määruse kohtutäituri vahendusel täitmise korda. Kostja määruskaebuse maakohtu määruste peale jättis Tallinna Ringkonnakohus 7. juuli 2017. a määrusega rahuldamata.
4.Harju Maakohus jättis 6. novembri 2017. a otsusega hagi rahuldamata ja kostja menetluskulud hageja kanda. Hagejalt mõisteti kostja kasuks välja kostja menetluskulud 780 eurot ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses viivis menetluskuludelt kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Ühtlasi tühistas maakohus otsuse jõustumise tingimusega hagi tagamise. Maakohtu otsuse põhjenduste järgi saab hagejaks olla korteriühistu. Kohaldada tuleb korteriomandiseaduse (KOS) § 11 lg 1 p 1, § 12 lg-t 3 ja § 16 lg-t 1. Elamu rekonstrueerimise ja laiendamise projektiga nähti ette kahe uue korteriomandi (korterid nr 6 ja 7) moodustamine hoone katusealusele. Projektile väljastati 14. novembril 2008 ehitusluba. Nimetatud arhitektuurse projektiga ei olnud lahendatud vee- ja kanalisatsioonivarustuse osa ning p 6 kohaselt lahendatakse vesivarustus ja kanalisatsioon eraldi projektiga. Kostja on andnud 20. juulil 2007 ehitusprojekti asendiplaanile nõusoleku. Kostja nõusolek ehitusprojektiga tuleneb ka 22. septembri 2014. a notariaalselt tõestatud lepingust. Selle lepinguga kohustus OÜ East Invest tegema kõik rekonstrueerimistööd vastavalt 2007. a ehitusprojektile hiljemalt 2015. a septembri lõpuks, mh oli tema kohustuseks elamu vee- ja kanalisatsioonipüstikute vahetamine. 2015. a-l telliti Hoonekliima OÜ-lt veevarustuse ja kanalisatsiooni põhiprojekt, mis kooskõlastati hageja juhatusega. Töid tegi OÜ NISUREM. Selle tagajärjel hakkasid vee- ja kanalisatsioonitorud läbima kostja korterit. Kanalisatsioonitoru hargnemised paigaldati laetalade alla (korterid nr 6 ja 8) ja korteri nr 2 veevarustuse laialiviik paigaldati korteri nr 8 lae alla. Pooled ei vaidle selle üle, et torud, mille kahjustamise keelamist hageja nõuab, viidi kostja korterist läbi 2015. a-l ja enne seda torusid kostja korterist läbi ei läinud. Hageja nõude eelduseks on, et esineb seaduslik või lepinguline alus, et kostja korterit läbivad vee- ja kanalisatsioonitorud vastavalt OÜ NISUREM joonistele. 2015. a-l kostja korterist torude läbiviimine on muudatus, mis eeldas korteriomanike kokkulepet (KOS § 16 lg 1). Puudub õiguslik alus, et kostja peaks enda korteris vaidlusaluseid vee- ja kanalisatsioonitorusid taluma. Varem ei ole kostja korterit piiratud asjaõigustega koormatud selliselt, et kostja peaks taluma kolmanda isiku isiklikku kasutusõigust vee- ja kanalisatsioonitorustiku ehitamiseks, mis tagaks torustiku toimimise. Õiguslik alus kostja korterist torud läbi viia ei tulene kostja nõustumisest 2007. a elamu rekonstrueerimise ja laiendamise projektiga. Samuti ei tulene kostjale kohustust taluda enda korterist torude läbiviimist 2014. a lepingust. Kostjat ei saa kohustada hoiduma ebaseaduslikult paigaldatud torustiku kahjustamisest. Kostja käitumine ei ole vastuolus seaduse ja kolmanda isiku õigustatud huvidega. OÜ NISUREM seletuskirjast nähtub, et korteri nr 2 veevarustuse laialiviik paigaldati kostja korteri lae alla, kuna korteri nr 2 viimistluse tõttu ei olnud võimalik laialiviiku korteri sees teha. Hageja on ise selgitanud, et uue püstiku rajamine ei olnud võimalik, kuna see oleks läbinud kortereid nr 3 ja 4, kus mõlemas elati sees. Seega on tehnosüsteemide lahenduse tegemisel lähtutud pigem teiste korteriomanike huvidest. Samuti ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust, kas kostja on muutnud korteris planeeringut või mitte.
5.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada ning jätta menetluskulud nii maa- kui ka ringkonnakohtus kostja kanda. Hageja palus mõista kostjalt välja apellatsioonimenetluse kuludena 1520 eurot, sh riigilõiv 350 eurot ja esindajakulud 1170 eurot. Hageja leidis ka, et kostja esindaja tunnitasumäär on liiga kõrge.
3(14)
2-17-7999 Kostja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda ning mõista hagejalt välja kostja esindajakulud 660 eurot ja viivise sellelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 19. märtsi 2018. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Kohus keeldus poolte esitatud uute tõendite (fotod) vastuvõtmisest. Ringkonnakohtu menetluskulud jäeti hageja kanda ning hagejalt mõisteti kostja kasuks välja 550 eurot ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ega korranud neid täies ulatuses. Kuna maakohus on korduvalt selgitanud nõude kvalifikatsiooni, on alusetu hageja väide, et otsus on üllatuslik. Hageja jaoks ei saa olla üllatav maakohtu seisukoht, et kostja korterist vee- ja kanalisatsioonitorude läbiviimine on KOS § 16 lg 1 ja ka 1. jaanuarist 2018 kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 38 lg 1 mõttes muudatus, milleks on vajalik korteriomanike kokkulepe. Maakohus on hageja väidetele põhjalikult vastanud, hinnanud igakülgselt esitatud tõendeid ja piisavalt põhjendanud, miks hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuses on hageja esitanud uue väite, et kostja korterisse paigaldatud uus vee- ja kanalisatsioonitorustik paigaldati vana torustiku asemele ning peaaegu samas ulatuses ja samadesse kohtadesse, kus see varem paiknes. Hagejal tuli kõik nõude aluseks olevad asjaolud ja väited esitada maakohtus. Hageja ei ole põhjendanud väidete varasemat esitamata jätmist. Lisaks ei nähtu maakohtu eelistungi protokollist, et hageja oleks esitanud vastuväite sellele, et kohus tuvastas, et pooled ei vaidle selle üle, et torud, mille kahjustamise keelamist hageja nõuab, viidi kostja korterist läbi 2015. a-l ja enne seda torusid kostja korterist läbi ei läinud. Nimetatud asjaolu on maakohus tuvastanud ka esitatud tõendite alusel. Maakohus on põhjendanud, millest tuleneb eriprojekti kõikide korteriomanike kooskõlastamise nõue, isegi kui põhiprojekt on kõikide korteriomanike kinnitatud ja heakskiidetud. Samuti on maakohus põhjendanud, miks ei ole õige hageja väide, et kostja nõustumist uute tehnosüsteemide rajamisega läbi enda korteri saab järeldada nõustumisest 2007. a elamu rekonstrueerimise ja laiendamise ehitusprojektiga.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda ning mõista kostjalt hageja kasuks välja 674 eurot esindajakulusid kassatsiooniastmes ja viivise sellelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Hageja arvates on kohtud ebaõigesti kohaldanud KOS § 16 lg-t 1, jättes kohaldamata sätte teise lause. Kostja täiendavat nõusolekut tehnosüsteemide (torude) talumiseks ei olnud vaja, kuna asjakohase toiminguga ei kahjustata korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lg 1 p-s 1 nimetatud määra. Tehnosüsteemide paigaldamiseks, muutmiseks või lammutamiseks elamu rekonstrueerimise käigus oli olemas ka kostja nõusolek. Elamu rekonstrueerimise ja laiendamise projekti kooskõlastamisega ja
22.septembri 2014. a notariaalselt tõestatud lepinguga nõustus kostja ehitise rekonstrueerimise ehk ehitise ümberehitamisega EhS § 4 lg 3 p 3 tähenduses. Kohtud ei ole analüüsinud ega põhjendanud, miks kostja korterisse vee- ja kanalisatsioonitorude hargnemiste ja laialiviikude paigaldamine on selline muudatus, mis võib kahjustada kostja õigusi. Hagejale on üllatuslik kohtu seisukoht, et tegemist on sellise ümberkorraldusega, mille tegemiseks oleks vaja kostja korterit koormata piiratud asjaõigusega. Kohtud ei arvestanud teiste korteriomanike õiguste ja õigustatud huvidega. Ehkki 4(14)
2-17-7999 hageja tegi ringkonnakohtu menetluses ettepaneku kompromissiks, ei jõudnud hageja ettepanek kohtust edasi ning kohus ei andnud kostjale võimalust sellele vastata.
8.Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu ja maakohtu otsused tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 4 ja § 692 lg 5 teise lause alusel tühistada ja asi saata maakohtule uueks lahendamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
10.Kolleegium käsitleb esmalt haginõuete ja nende lahendamisega seotud probleeme (I). Seejärel analüüsib kolleegium, kas vaidlusaluste torude paigaldamine kostja korterisse oli õiguspärane (II) ning kas kostjal oli õigus torud läbi lõigata (III). Lõpetuseks hindab kolleegium hageja etteheidet ringkonnakohtule TsMS § 4 lg 4 rikkumise kohta ja teeb menetluslikud otsustused (IV). I (A)
11.Kolleegiumi arvates on hageja nõuded ebaselged, samuti ei ole võimalik aru saada, millises ulatuses on kohtud hagi lahendanud. Selgeks on tegemata hageja hagemisõiguse ulatus. Ilmselgelt ebaprofessionaalne esindus kohtus ja kohtu ebapiisav menetluse ohjamine on tekitanud pooltele tarbetuid menetluskulusid, ilma et nendevaheline vaidlus oleks korrektselt lahendatud. Seetõttu tuleb kohtute otsused tühistada ja asjas uuesti korraldada eelmenetlus, võimaldades hagejal oma nõuet täpsustada. Riigikohus seda teha ei saa, samuti ei ole mõistlik seda teha ringkonnakohtus, eriti kui asi tuleb lahendada hagita menetluses (vt otsuse p 18).
12.Esialgses 23. mail 2017 esitatud hagiavalduses palus hageja keelata kostjal tähtajatult hagejale kuuluvate tehnosüsteemide (sh vee- ja kanalisatsioonitorude) ükskõik mis viisil kahjustamine (I kd, tl 2). 3. juulil 2017 esitatud hagi täpsustuses on hageja märkinud, et nõuab vee- ja kanalisatsioonisüsteemi kahjustamise keelamist ning vee- ja kanalisatsioonivarustuse säilitamist kõigile korteritele (I kd, tl 2022). 11. augustil 2017 esitatud hagi täpsustuses on hageja palunud kostjal tähtajatult keelata hagejale kuuluvate vee- ja kanalisatsioonitorude kostja korteris ükskõik mis viisil kahjustamine (II kd, tl 2). 29. septembril 2017 esitatud „Täiendava seisukoha“ nimelises menetlusdokumendis palus hageja keelata kostjal tähtajatult hagejale kuuluvate korteriühistu vee- ja kanalisatsioonitorude talle kuuluvas korteris ükskõik mis viisil kahjustamine ning säilitada nende vastavus OÜ NISUREM koostatud teostusjoonistele (II kd, tl 26). Kohtud ei ole hageja nõuete muutmisele tähelepanu pööranud. Nii maakohtu otsuse p-s 1 kui ka ringkonnakohtu otsuse p-s 1 on hageja nõuet nimetatud vaid selle esialgsel kujul.
13.Hageja algset nõuet on vähemasti sõna-sõnalt võttes õiguslikult võimatu rahuldada.
13.1.Praeguses asjas on hagi esitatud enne 1. jaanuari 2018 kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS) kehtivuse ajal. Riigikohus on varem korduvalt leidnud, et kui korteriomanik rikub teiste korteriomanike õigusi, mis tulenevad korteriomandi mõtteliste osade majandamisest, siis KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistul õigus esitada oma nimel hagi korteriomanike rikutud õiguste kaitseks (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 25; 27. märtsi 2012. a 5(14)
2-17-7999 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-12, p 10; 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 10). Korteriomanike õiguste rikkumine, mille kõrvaldamiseks võib korteriühistu korteriomanike ühiste huvide esindajana esitada nõudeid, k.a kohtusse, võib seisneda ka korteriomandite kaasomandi eseme kahjustamises. Kehtiva KrtS § 30 lg 4 annab korteriühistule eraldi nõudeõiguse eriomandi ja kaasomandi eseme seaduse, korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt kasutamiseks.
13.2.Kolleegium on KOS § 1 lg 2 ja § 2 kohaldamisel selgitanud korterelamu kasutamiseks vajalike seadmete kohta, et korteriomanike kaasomandis on ka korteriomandite ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks (mh ühiskasutuses olevad torustikud), isegi kui need läbivad korteriomandi reaalosa (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 27; 21. oktoobri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-107-15, p 13). Alates
1.jaanuarist 2018 tuleneb sama KrtS § 4 lg-test 1, 3 ja 4. Asja materjalidest nähtuvalt ei vaidle pooled selle üle, et kostja korterit läbivasse kanalisatsioonitorusse jookseb korterite nr 6 ja 7 kanalisatsioon. Seega on kõnealune kanalisatsioonitoru vajalik korteriomandite ühiseks kasutamiseks, mistõttu kohtud on õigesti leidnud, et tegemist on korteriomanike kaasomandi esemega, vaatamata sellele, et toru asub kostja korteriomandi eseme reaalosa piirides.
13.3.Vaidlusaluste veetorude juures ei ole kohtud hinnanud kostja väiteid, et ta lõikas läbi korteri nr 2 kasutuses olevad veetorud pärast veemõõtjat, lõhkudes korterisisese veevarustuse laialiviigu, ilma et katkenud oleks korteri nr 2 veeühendus püstiku kaudu kuni veemõõtjani. Kolleegium on varem korteris asuva elektrijuhtmestiku kohta leidnud, et ehkki üldjuhul on korterelamu ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed tervikliku ühiskommunikatsioonina korteriomanike kaasomandis, saab korteriomaniku reaalosas oleva elektrisüsteemiga olla tegemist juhul, kui elektrijuhtmed on vajalikud üksnes ühe korteriomaniku elektritarbimiseks ning need on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks (vt Riigikohtu 16. mai 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-8344/41, p 11). Kolleegiumi arvates kehtib eeltoodu ka muude kommunikatsioonide ja tehnosüsteemide kohta. Seega saavad veetorud, mis on vajalikud üksnes ühe korteri piires vee laialiviimiseks ning mis on eemaldatavad, ilma et kaasomandit või teiste korteriomanike õigusi kahjustataks, kuuluda korteriomandi eseme reaalosa hulka KOS § 2 järgi ning korteriomandi eriomandi eseme hulka 1. jaanuarist 2018 kehtiva KrtS § 4 järgi. Eeltoodud järeldust ei mõjuta see, kui kõnealused torud läbivad korteriomanike kaasomandiosa või teise korteriomaniku korteriomandi eseme reaalosa (eriomandit). Seega ei pruugi hagi veetorusid puudutavas osas olla esitatud kõigi korteriomanike õiguste kaitseks nende kaasomandi mõtteliste osade majandamisest tulenevalt. Kui vaidlusalused veetorud kuuluvad korteri nr 2 reaalosa (eriomandi eseme) hulka, ei ole hagejal õigust pöörduda nende torude kahjustamisest tulenevalt oma nimel kohtusse. Selliselt olnuks alus jätta haginõue veetorude osas läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seda hinnata.
13.4.Maja ühiskommunikatsioonid (mh vee- ja kanalisatsioonitorustikud) kuuluvad eelduslikult kaasomandi koosseisu ja kõigile korteriomanikest kaasomanikele (KOS § 1 lg 2 ja § 2 lg 2; KrtS § 4 lg-d 3 ja 4). Korteriomandi eseme reaalosa teenindavad torustiku osad võivad kuuluda ka korteriomandi eseme reaalosa (eriomandi) koosseisu (KOS § 2 lg 1 ja KrtS § 4 lg 1). Nii või teisiti ei saa need kuuluda aga elamut haldavale korteriühistule, kes ei ole korteriomanik. Seega ei saa esitatud
6(14)
2-17-7999 asjaoludel elamus olla torustikke ega muid ühiseid tehnosüsteeme, mis kuuluks hagejale. Järelikult ei saanud kostja selliseid tehnosüsteem ka kahjustada. Nii on haginõue algsel kujul tervikuna ka õiguslikult perspektiivitu ja selle võinuks sellisena jätta TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata.
14.Algne haginõue oli ka liiga üldine, mis hagi rahuldamise korral võinuks tekitada ebaselgust kohtulahendi sundtäitmisel. Abstraktselt ei peaks saama kostjal keelata kõigi elamus paiknevate tehnosüsteemide kahjustamist, kui vaidlus puudutab ilmselgelt üksnes kostja korteris paiknevaid torusid ega ole põhjust eeldada, et kostja võiks kahjustada väljaspool seda paiknevaid ühiskommunikatsioone. Selliselt võinuks jätta algse haginõude läbi vaatamata ka TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. Viimases hagitäpsustuses on hageja siiski piiranud nõuet kostja korteris paiknevate vee- ja kanalisatsioonitorude kahjustamise keeluga, kuid kohtud ei ole asja lahendades sellest lähtunud.
15.Menetletud haginõue on suunatud torustike (tulevikus) kahjustamise keelamisele. Samas on poolte vaidlus keskendunud sellele, kas juba toimunud torude katkilõikamine oli õigustatud või mitte. Vaidluse esemeks ei ole seega niivõrd olnud, kas ja mida võiks kostja oma korteri piires edaspidi teha, vaid juba toimunu. Seega on menetletud sisuliselt kas kostja käitumise õigusvastasuse tuvastamise nõuet (kahju hüvitamise nõuet ei ole esitatud) või kostja torustikke taluma kohustamise nõuet. Kohtulahenditest lähtudes ei ole aga sellist haginõuet lahendatud.
16.Tähelepanuta on jäetud hageja viimases hagitäpsustuses esitatud nõue säilitada kostja korteris paiknevate vee- ja kanalisatsioonitorude vastavus OÜ NISUREM koostatud teostusjoonistele.
16.1.Seda nõuet ei ole maakohus menetlenud ega ka selle menetlemisest selgelt keeldunud, ka riigilõivu ei ole sellelt tasutud. Olukorras, kus kostja on vee- ja kanalisatsioonitorud läbi lõiganud, ei piisa torude taastamiseks kahju tekitava tegevuse keelamise või torude säilitamise nõudest, vaid vajalik on esitada ka nõue endise olukorra taastamiseks. Kohtud ei ole välja selgitanud, kas hageja tahe oli suunatud sellele, et kohus kohustaks kostjat ka läbilõigatud torusid taastama või mitte. Asja uuel läbivaatamisel tuleb seda teha.
16.2.Lisaks on hageja ise menetluses selgitanud, et pärast seda, kui OÜ NISUREM torud paigaldas, muudeti 2016. a lõpus kostja korterist läbi viidud torude asukohta ja mahtu, milles need kostja korterit läbisid (II kd, tl 2 pöördel). Sellest järeldub, et ajal, mil kostja 22. mail 2017 torud läbi lõikas, ei pruukinud tegelik olukord enam vastata OÜ NISUREM teostusjoonistele.
16.3.Hageja täpsustatud nõudest jääb ebaselgeks, kas hageja soov oli taastada OÜ NISUREM teostusjoonistele vastav olukord või aktsepteeris hageja 2016. a lõpus muudetud lahendust, nõudes kostjalt selle kahjustamisest hoidumist või ka selle taastamist. Kolleegium märgib, et kui hageja soov oli taastada mitte torude läbilõikamisele vahetult eelnenud olukord, mida teised korteriomanikud olid alates 2016. a lõpust aktsepteerinud, vaid OÜ NISUREM teostusjoonistele vastav lahendus, oleks tulnud seda ka põhjendada. Üldjuhul saab asja kahjustanud isikult nõuda kahjustamisele vahetult eelnenud olukorra taastamist.
7(14)
2-17-7999
17.Asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestada ka hagi tagamise korras kostja korteris toimunud torude ühendamisega, st tekkinud faktilise olukorraga ning otsustada, kas see olukord tuleb säilitada või seda muuta. (B)
18.Asja uuel läbivaatamisel algusest peale peab arvestama ka sellega, et see tuleb lahendada hagita menetluses.
1.jaanuarist 2018 kehtivas redaktsioonis näeb TsMS § 613 lg 1 p 1 ette, et kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel mh asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud KrtS §-s 33 sätestatud nõude. Hageja algatatud kohtuvaidlus tuleneb korteriomanike kaasomandi esemeks olevate torude kahjustamisest (vähemasti kanalisatsioonitorude osas), seega kaasomandi eseme valitsemisest ja puudutab korteriomanike omavahelisi õigusi ja kohustusi.
19.Hagita menetlusse tuleb kaasata menetlusosalistena kõik korteriomanikud, kuivõrd vaidlus puudutab kaasomandiosa (TsMS § 614 lg 1).
20.Kolleegium märgib, et kui kostja korter kuulub tegelikult tema ühisvarasse abikaasaga, võib olla vajalik mh perekonnaseaduse § 29 lg 1 esimese lause järgi menetlusse kaasata ka kostja abikaasa või vähemasti saada vaidluseks tema nõusolek. II (A)
21.Kohtud leidsid tuvastatud asjaoludel põhjendatult, et vaidlusaluste vee- ja kanalisatsioonitorude kostja korterist läbiviimiseks olnuks vajalik kostja nõusolek.
22.Ümberehituste tegemise ajal kehtinud KOS § 15 lg 1 sätestas, et kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Sama paragrahvi teise lõike järgi võis iga korteriomanik teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste nõusolekuta. Sama paragrahvi kolmanda lõike järgi võisid korteriomanikud kokkuleppeid arvestades häälteenamuse alusel otsustada küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 19). Selliseks küsimuseks oli KOS § 15 lg 5 ja lg 6 p 6 järgi mh korteriomanikule mõistlike tavakommunikatsioonide rajamiseks ja säilitamiseks vajalikke abinõusid taluma kohustamine. Selline talumiskohustus ei olnud siiski piiramatu. KOS § 16 lg 1 sätestas, et ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks on vaja korteriomanike kokkulepet. Seega kui kommunikatsioonide rajamiseks rakendatavad abinõud kujutasid endast ehituslikke või muid kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremaid ümberkorraldusi, ei saanud üldjuhul nõuda korteriomanikult nende abinõude talumist KOS § 15 lg 5 ja lg 6 p 6 järgi, vaid vajalik oli korteriomanike kokkulepe.
23.Kolleegium nõustub kohtutega, et tuvastatud asjaoludel on kostja korterist vee- ja kanalisatsioonitorude läbiviimine ehituslik või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurem ümberkorraldus KOS § 16 lg 1 tähenduses, mistõttu selle tegemiseks oli vajalik korteriomanike kokkulepe.
8(14)
2-17-7999
23.1.Kohtud on tuvastanud, et seoses elamu rekonstrueerimise ja laiendamisega tegi OÜ NISUREM Hoonekliima OÜ-lt 2015. a-l tellitud veevarustuse ja kanalisatsiooni põhiprojekti alusel tööd, mille järel hakkasid kostja korterit läbima vee- ja kanalisatsioonitorud. Kanalisatsioonitoru hargnemised paigaldati mh kostja korteri laetalade alla ning korteri nr 2 veevarustuse laialiviik paigaldati kostja korteri lae alla. Pooled ei vaielnud maakohtus selle üle, et torud, mille kahjustamise keelamist hageja nõuab, viidi kostja korterist läbi 2015. a-l ja enne seda torusid kostja korterist läbi ei läinud (maakohtu otsuse p 6). Ringkonnakohus on nõuetekohaselt põhjendanud, miks ta ei arvesta hageja apellatsioonkaebuses esitatud uue väitega, et kostja korterisse paigaldatud uus vee- ja kanalisatsioonitorustik paigaldati vana torustiku asemele ja peaaegu samas ulatuses ja samadesse kohtadesse, kus see varem paiknes, samuti miks ta nimetatud väitega ei nõustu (vt ringkonnakohtu otsuse p-d 8 ja 9).
23.2.Kolleegium ei nõustu hagejaga, et kostja ega teiste korteriomanike nõusolekut tehnosüsteemide paigaldamiseks, muutmiseks või lammutamiseks ei olnud vaja, kuna sellega ei kahjustatud korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lg 1 p-s 1 nimetatud määra. KOS § 16 lg 1 teisest lausest tulenevalt saab esimeses lauses nimetatud ümberkorraldusi teha vaid nende korteriomanike nõusolekuta, kelle puhul teises lauses sätestatud tingimus on täidetud, s.o kelle õigusi ei kahjustata üle KOS § 11 lg 1 p-s 1 nimetatud määra. Kostja puhul ei olnud see tingimus täidetud, kuna korteriomaniku korteri reaalosast uute vee- ja kanalisatsioonitorude läbiviimine esmajoones uute korterite omanike huvides kahjustab korteriomaniku õigusi rohkem kui teiste korteriomanike omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, mida korteriomanik on KOS § 11 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel kohustatud taluma.
23.3.Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja nõusoleku vajalikkust torude läbiviimiseks põhjendab ka asjaolu, et kostjat on koheldud ebavõrdselt teiste korterite omanikega võrreldes. Tuvastatud asjaoludel viidi torud läbi kostja korteri, sest ei soovitud kahjustada korteri nr 2 viimistlust ega rajada uut püstikut läbi korterite, kus elati sees, st teiste korteriomanike huve eelistati kostja omadele (maakohtu otsuse p 7). Ka korteriomanike vahel kehtivad kaasomanikele kehtiv üldine nõue valitseda ühist asja vastavalt kõigi kaasomanike huvidele ning üldine hea usu põhimõtte järgimise kohustus (asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5) (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23).
24.Esitatud ja tuvastatud asjaoludel ei võinud kostja nõusolekuta torusid tema korterist selliselt läbi viia ka varem kehtinud KÜS-i alusel põhjusel, et selle on otsustanud hageja korteriühistuna.
24.1.Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, valitsesid nad KOS § 8 lg 1 teise lause järgi kaasomandi eset esmajoones korteriühistuseaduse järgi. Sel juhul kohaldati kaasomandi eseme valitsemisele KOS § 8 lg 1 kolmanda lause järgi korteriomandiseadust niivõrd, kui see ei ole vastuolus korteriühistuseadusega (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 20; 27. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-155-14, p 11).
24.2.Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (vt KÜS § 151) kandmise kohta olid KÜS § 13 lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud (vt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p-d 21 ja 22).
24.3.Majandamiskulud KÜS-i tähenduses olid KÜS § 151 lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks. Eluruumi hoolduseks loeti KÜS § 151 lg 2 esimese lause järgi töid, millega mh hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras, eluruumi remondiks aga KÜS § 151 lg 2 9(14)
2-17-7999 teise lause järgi ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võis KÜS § 151 lg 2 kolmanda lause järgi tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Kolleegium on varem asunud seisukohale, et korteriühistu pädevuses ei olnud häälteenamusega otsustada mitte üksnes vajalike kulude tegemist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 63 p 1 mõttes, vaid ka kulutuste tegemist elamule, mida võib pidada kasulikeks TsÜS § 63 p 2 mõttes ja mis mahuvad KÜS § 151 järgsete kulude hulka (Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 28). Seejuures leidis kolleegium, et kuna keskküttetorustiku asendamist saab pidada tehnosüsteemi asendamiseks KÜS § 151 lg 2 mõttes, on see remondina häälteenamusega lahendatav ka siis, kui tegemist ei ole vajaliku kulutusega TsÜS § 63 p 1 mõttes, st tegu ei ole amortiseerunud torustiku asendamisega.
24.4.Hageja ei ole tuginenud hagi alusena sellele, et oleks korteriühistuna võtnud vastu kostjale täitmiseks kohustusliku otsuse. Kohtud ei ole seetõttu ka analüüsinud kostja võimalikku kohustust taluda korterist torude läbiviimist KÜS-i alusel. Kolleegium leiab, et vähemasti põhiosas üksnes juurdeehitatud korterite huvides korteriomaniku korterist torustiku läbiviimist ei saa üldjuhul mahutada kulutuste hulka, mida korteriühistu võinuks otsustada liikmete enamusega selliselt, et kohustada üht korteriomanikku tahtevastaselt torusid taluma. Korterite juurdeehitamist ei saa vähemasti üldjuhul pidada maja remondiks KÜS § 151 lg 2 teise lause mõttes.
25.Kolleegium selgitab, et tuvastatud asjaoludel oleks kostja korterist ühiskommunikatsioonide läbiviimine kostja nõusolekuta keelatud ka 1. jaanuarist 2018 kehtiva KrtS-i alusel.
25.1.KrtS § 34 lg 2 järgi valitsevad korteriomanikud korteriomandite kaasomandi eset korteriühistu kaudu. KrtS § 35 lg 1 näeb ette, et korteriomandi kaasomandi eseme tavapärase valitsemise küsimuste üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid. Sarnaselt KOS § 16 lg-ga 1 näeb ka KrtS § 38 lg 1 ette erandi, mille kohaselt ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Sama paragrahvi teise lõike järgi ei ole esimeses lõikes nimetatud muudatuseks vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab KrtS § 31 lg 1 p 2 kohaselt taluma. Viidatud sätte kohaselt on korteriomanik kohustatud taluma mõjusid, mis jäävad KrtS § 31 lg 1 p-s 1 nimetatud piiridesse, s.o ei ületa omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid. Eelnevast tuleneb, et ka KrtS-i alusel on ehituslikeks või muudeks kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikest muudatustest suuremateks ümberkorraldusteks üldjuhul vaja korteriomanike kokkulepet ning neid ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames KrtS § 35 lg 1 tähenduses.
25.2.KrtS § 38 kohaldamisel tuleb arvestada ka KrtS §-ga 39, mille järgi kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks, selliste vajalike muudatuste tegemise, millega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve, võib otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (s.o üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest). Sellest tuleneb, et isegi kui tegemist on olulise ümberkorraldusega KrtS § 38 lg 1 tähenduses, ei ole selleks vaja korteriomanike kokkulepet, vaid piisab ka KrtS § 9 lg-s 3 osutatud häälteenamusest, kui
10(14)
2-17-7999 ümberkorraldus on vajalik kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sellega ei muudeta eriomandi otstarvet ega kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Kolleegium on seisukohal, et elamu rekonstrueerimistööd on käsitatavad kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 tähenduses. Praeguses asjas ei ole kohtud siiski tuvastanud, et kostja korterist uute vee- ja kanalisatsioonitorude läbiviimine oleks olnud vajalik elamu rekonstrueerimise eesmärgil. Tuvastatud asjaoludel oli vähemalt kanalisatsioonitorude läbiviimine kostja korterist tingitud elamu laiendamisest, s.o kahe uue korteri ehitamisest hoone katusealusele. Eelnev ei kujuta endast iseenesest kaasomandi eseme ajakohastamist KrtS § 39 tähenduses, mistõttu lisanduvate korterite kanalisatsiooni lahendamiseks vajalike torude läbiviimist kostja korterist ei saaks otsustada korteriomanike KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega. Ka veetorude osas ei ole hageja väitnud, et nende läbiviimine kostja korterist oleks olnud vajalik elamu rekonstrueerimise eesmärgil, vaid on põhjendanud seda uute korterite lisandumisega. (B)
26.Kohtud on leidnud, et kostja nõustumine 2007. a-l elamu rekonstrueerimisega ning 2014. a-l uute korteriomandite moodustamisega ei hõlmanud nõusolekut selleks, et uued tehnosüsteemid hakkavad kulgema läbi kostja korteri (maakohtu otsuse p 7, ringkonnakohtu otsuse p 10). Tuvastatud asjaoludel leidsid kohtud põhjendatult, et kostja ei ole nõustunud vaidlusaluste torude enda korterist läbiviimisega. Kostja nõusolek pidanuks olema konkreetselt torude tema korterist läbiviimiseks.
27.Kuigi suuremateks ümberkorraldusteks kortermajas on vajalik korteriomanike kokkulepe, nägi seadus ette ja näeb ka praegu ette võimalused kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult teatud eeldustel vastavat tahteavaldust nõuda.
27.1.Kolleegium on varem selgitanud, et korteriomanike ühisusest tuleneb (olenemata korteriühistu olemasolust) eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes, millele kohaldub VÕS § 1 lg 1 järgi erisätetega reguleerimata ulatuses ka võlaõigusseaduses võlasuhte, mh võlasuhtest tulenevate kohustuste täitmise ja rikkumise kohta sätestatu (vt ka nt Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23). Muu hulgas on selle suhte sisuks kaasomaniku AÕS § 72 lg 5 esimese lause järgne õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis olevat asja vallataks ja kasutataks kõigi kaasomanike huvides. Samuti sisustab seda võlasuhet AÕS § 72 lg 5 teine lause, mille järgi peavad kaasomanikud üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Korteriühistu kui juriidilise isiku liikmetele kehtib täiendavalt TsÜS § 32, mille järgi juriidilise isiku liikmed, samuti juriidilise isiku juhtorganite liikmed peavad omavahelistes suhetes järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriomanikule võib hea usu põhimõttest tuleneda mh kohustus mitte kahjustada ühistut ja panustada selle juhtimisse, mille väljendusena võib ta mh olla kohustatud hääletama maja valitsemiseks vajalike otsuste poolt või nõustuma valitsemiseks vajalike kokkulepetega (vt ka Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 23;
11.detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 20).
27.2.KrtS § 12 lg 2 kohaselt peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes ja suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. KrtS § 9 ja § 13 11(14)
2-17-7999 lg 2 võimaldavad erinormidena nõuda korteriomanikult tahteavaldust kokkuleppe sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks.
28.Eelnevat arvestades saab kokkuleppega mittenõustunud korteriomanikult kokkuleppe sõlmimise tahteavaldust (nõusolekut) nõuda, kui vastavad eeldused on täidetud. Vajalik tahteavaldus on võimalik kohtulahendiga asendada TsÜS § 68 lg 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg 1 esimese lause alusel. Kohtulahendis saab määrata kindlaks tahteavalduse andmise tingimused.
28.1.Nõusoleku andmise kohustus ja selle tingimused sõltuvad konkreetsetest asjaoludest, muu hulgas korteriomanike võrdsest kohtlemisest. Korteriomaniku ebavõrdsel kohtlemisel ja teiste korteriomanike huvide eelistamisel võib olla põhjendatud kohustada teda koormatist taluma teiste korteriomanike makstava mõistliku hüvitise vastu.
28.2.Käesolevas asjas võib õigustada kostjalt nõusoleku andmist nõuda mh see, et ta nõustus elamu rekonstrueerimise ja uute korteriomandite moodustamisega. Sellest võis ta eeldada ka vajadust muuta maja tehnosüsteeme ja mingeid talumiskohustusi oma korteri suhtes. Kui kostja huvidele eelistatakse teiste korteriomanike huve, võib olla põhjendatud nõusoleku asendamise sidumine mõistliku hüvitise maksmise tingimusega. III
29.Vaidluse sisulise lahendamise juures tuleb eristada küsimust, kas vaidlusalused torud paigaldati kostja korterisse õiguspäraselt, küsimusest, kas kostjal oli õigus need läbi lõigata. Kolleegium ei nõustu kohtute järeldusega, et kostjal oli tuvastatud asjaoludel õigus tema korterisse õigusliku aluseta paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorud läbi lõigata (maakohtu otsuse p 7). Tsiviilühiskonnas realiseeritakse oma varalisi nõudeid esmajoones kohtu vahendusel, mitte omaabi teel (vt ka nt Riigikohtu 30. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-05, p 30).
30.Korteriomaniku kohustusi enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KOS-i alusel on selgitatud Riigikohtu
11.detsembril 2013 tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13 tehtud otsuse p-s 20. Korteriomanik võis KOS § 10 lg 1 järgi korteriomandi reaalosa kasutada omal äranägemisel, välja arvatud siis, kui kasutus läheb vastuollu seaduse või kolmanda isiku õigustatud huvidega. KOS § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (samuti AÕS § 72 lg 5 esimesest lausest) järeldub, et nii reaalosa kui ka kaasomandi eset tuleb kasutada seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt, nende puudumisel aga korteriomanike huvidest lähtudes. Korteriomanik on KOS § 11 lg 1 p 1 järgi kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning nii reaalosa kui ka kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Lisaks peavad korteriomanikud kaasomanikena AÕS § 72 lg 5 teise lause järgi käituma üksteise suhtes hea usu põhimõttest lähtudes, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õigusi kahjustamast.
31.Lõigates läbi vee- ja kanalisatsioonitorud, mis läbisid tema korteri reaalosa, võis kostja rikkuda KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust hoiduda nii korteriomandi reaalosa kui ka kaasomandi eset kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Samuti võis ta rikkuda KOS § 10 lg-st 1, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (aga ka AÕS § 72 lg 5 esimesest ja teisest lausest) tulenevat kohustust kasutada nii reaalosa kui ka kaasomandi eset teiste korteriomanike huvisid ja õigusi kahjustamata.
12(14)
2-17-7999
32.Torude läbilõikamisega kahjustas kostja kaasomandi eset. Veetoru kuulumise korral teise korteriomandi reaalosa koosseisu võis kostja kahjustada teise korteriomaniku vara. Kui kostja tekitas seeläbi teistele korteriomanikele kahju, võis teistel korteriomanikel olla õigus nõuda selle kahju hüvitamist KOS § 11 ja VÕS § 115 lg 1 alusel (vt Riigikohtu 13. veebruari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-186-12, p 10; 16. oktoobri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-13, p 10). Korteriomanike ühistes huvides võis KOS § 11 alusel esitada kahju hüvitamise nõude ka korteriühistu (vt enne 1. jaanuari 2018 kehtinud KÜS-i alusel Riigikohtu 1. novembri 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-06, p 10). Kui asja on kahjustatud, hõlmab kahjuhüvitis VÕS § 132 lg 3 esimese lause järgi eelkõige asja parandamise mõistlikud kulud ning võimaliku väärtuse vähenemise (vt Riigikohtu
25.veebruari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08, p 15; 11. detsembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 24).
33.Valdaja võib AÕS § 41 lg 1 järgi oma valdust omavoli vastu jõuga kaitsta, ületamata seejuures hädakaitse piire. Selleks on tal aga õigus vaid vahetu ohu tõrjumiseks. Selliseid asjaolusid ei ole aga torustiku korterist läbiviimise kohta esitatud.
34.Kolleegium selgitab, et torude läbilõikamise asemel oleks kostja saanud nõuda teistelt korteriomanikelt oma korteri reaalossa vastuolus KOS § 16 lg-ga 1 paigaldatud vee- ja kanalisatsioonitorude eemaldamist, pöördudes vajadusel kohtusse endise olukorra taastamise nõudes. Sellise nõude õiguslik alus on vähemasti AÕS § 89, mille kohaselt omanikul on õigus nõuda oma omandiõiguse igasuguse rikkumise kõrvaldamist ja rikkumisest hoidumist, v.a kui omanik on kohustatud rikkumist taluma.
35.Põhimõtteliselt sarnaselt on kaasomandi kui eriomandi eseme kahjustamisest hoidumise kohustus ette nähtud ka 1. jaanuarist 2018 kehtivas KrtS-is. KrtS § 12 lg 2 järgi peavad korteriomanikud omavahelistes suhetes, samuti suhetes korteriühistuga järgima hea usu põhimõtet ja arvestama üksteise õigustatud huve. Korteriomanikul on KrtS § 30 lg 1 p 1 järgi õigus kasutada eriomandi eset oma äranägemise järgi niivõrd, kui see ei ole vastuolus seadusega või kolmanda isiku õigustatud huviga. Korteriomanik võib KrtS § 30 lg 2 alusel nõuda, et eriomandi ja kaasomandi eset kasutataks seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja korteriühistu põhikirja kohaselt, ning kui eriomandi ja kaasomandi eseme kasutamine on reguleerimata, lähtutakse korteriomanike huvidest. Sellise nõude võib KrtS § 30 lg 4 järgi esitada ka korteriühistu. Korteriomanik on KrtS § 31 lg 1 järgi kohustatud hoidma eriomandi eset korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud, taluma mõjusid, mis jäävad neisse piiridesse ning võimaldama eriomandi eset kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme korrashoiuks. IV
36.Kolleegium ei nõustu hageja kassatsioonkaebuses esitatud etteheitega, et ringkonnakohus ei täitnud TsMS § 4 lg-st 4 tulenevaid kohustusi, jättes hageja kompromissiettepaneku kostjale edastamata. Kohtute infosüsteemist nähtuvalt on hageja 5. märtsi 2018. a menetlusdokument, mis sisaldab ettepanekut vaidluse lahendamiseks kompromissiga, kostja esindajale 6. märtsil 2018 e-toimiku kaudu kätte toimetatud. Ehkki ringkonnakohus oli 13. veebruari 2018. a kirjas pooli teavitanud sellest, et kohtuotsus tehakse teatavaks hiljemalt 19. märtsil 2018, ei esitanud kostja enne nimetatud kuupäeva kompromissiettepanekule vastust. Kolleegiumi arvates sai ringkonnakohus sellest järeldada, et kostja 13(14)
2-17-7999 ei ole ettepanekuga nõus, eriti arvestades asjaolu, et oma 5. märtsi 2018. a menetlusdokumendis oli kostja ringkonnakohut teavitanud, et kompromissi sõlmimine on ebaõnnestunud (II kd, tl 126–128).
37.Kooskõlas TsMS § 442 lg 5 esimese lausega tuleb asja lahendamisel lahendada ka hagi tagamisega seonduv (vt ka otsuse p 17). Kui hagi tagamise määruse alusel on torud kostja korteris ühendatud, tuleb minimaalselt selgitada, mis ühendusest edasi saab. Selleks tuleks mh kindaks teha, milline oli torude olukord enne hagi tagamist, milline see pidi olema hagi tagamise määruse alusel ja milline on tegelik olukord nüüd.
38.Menetluskulud jaotatakse TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi asja uuel läbivaatamisel sõltuvalt selle tulemusest.
39.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Jaak Luik
Ants Kull
Villu Kõve
14(14)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.