FP (P), TZ, LK, RR (R), KM, MH, KA (A), PT, JI (I), JF, GU, LB, TM ja VZ hagi Aktsiaseltsi MV KAUBAD, MM, LV, SS, EV, TŠ (Š), KO (O), RV (V) ja TH vastu kinnistusraamatu registriosade sulgemiseks ja kustutamiseks nõusoleku andmiseks ning hagi Aktsiaseltsi MV KAUBAD vastu kinnistusraamatu registriosa avamiseks nõusoleku andmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 14.08.2019 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
FP, TZ, LK, RR, GU, LB, VZ, PT, JI, MH, TM, KA
apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
lepingulised esindajad vandeadvokaadid Kristjan Tamm ja Urmas Volens Kohtuistungi toimumise aeg
10.09.2020
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 14.08.2019 otsus hagi hinna määramise osas ja määrata uus hagihind iga kostja vastu esitatud kinnistusraamatu registriosa sulgemise nõudelt 3500 eurot ja kostja Aktsiaseltsi MV KAUBAD vastu esitatud kinnistusraamatu registriosa avamise nõudelt samuti 3500 eurot.
2.Täiendada punktis 1 viidatud otsust otsustusega, et hagejate menetluskulud maakohtus jäävad iga hageja enda kanda, samuti otsustusega, et osade hagejate poolt Riigikohtule esitatud määruskaebuse menetlemise kulude eest vastutavad ainult määruskaebuse esitajad.
3.Ülejäänud osas jätta punktis 1 viidatud otsuse lõppjäreldus ja resolutsioon muutmata, arvestades lisaks käesoleva otsuse põhjendusi.
4.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
5.Kõik senised menetluskulud jaotada nii, et iga hageja kulud jäävad tema enda kanda ja kostjate kulud jäävad võrdsetes osades hagejate kanda, kusjuures: a. kostjate kulude hüvitamise eest maakohtu menetluses vastutavad FP, TZ, LK, RR, KM, MH, KA, PT, JI, JF, GU, LB, TM ja VZ; b. kostjate kulude hüvitamise eest Riigikohtu 02.04.2018 määrusega lõppenud määruskaebemenetluses vastutavad FP, LK, RR, PT, JI, GU, LB, TM ja ŽP; c. kostjate kulude hüvitamise eest apellatsiooni menetluses vastutavad FP, TZ, LK, RR, MH, KA, PT, JI, GU, LB, TM ja VZ. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagejate nõuded ja nende aluseks olevad asjaolud
1.FP, RR, KH, TZ, LK, GU, LB, VZ, PT, JF, JI, MH, TM, KA ja ŽP (kõik koos hagejad) esitasid 26.06.2017 Harju Maakohtule hagiavalduse aktsiaseltsi MV KAUBAD (kostja I), MM (kostja II), LV (kostja III), SS (kostja IV), EV (kostja V), TŠ (kostja VI), KO (kostja VII), RV (kostja VIII) ja TH (kostja IX, kõik koos kostjad) vastu ebaõigete kinnistusraamatu kannete parandamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt: − kostjale I kuulus enne 28.04.2017 korteriomand (äripind) majas Liivalaia 5 Tallinnas, üldpinnaga 937 m2. Maja haldamiseks oli moodustatud LIIVALAIA 5 KORTERIÜHISTU (edaspidi korteriühistu); − kostja I ei olnud nõus majandamiskulude jaotamisega selliselt, mida nägi ette korteriühistu põhikiri ja tegi ettepaneku põhikirja muutmiseks. Ettepanekut arutati korteriühistu üldkoosolekul, kuid leiti, et puudub põhjus sõlmida kokkuleppeid ja/või muuta põhikirja. Oma soove ei saanud kostja I ühistu üldkoosolekule peale suruda, kuna põhikirja § 14 lg 2 alusel andis iga korter (korteriomand) ühe hääle; − tulevikus toimuvatel üldkoosolekutel häälte tasakaalu muutmiseks ja enda soovide ellu viimiseks suurendas kostja I oma korteriomandite arvu. Selleks jagas kostja I talle kuuluva korteriomandi 69 korteriomandiks. Jagamise tulemusena oli kostjal I korteriühistu üldkoosolekul 69 häält ja teistel korteriomanikel kokku 66 häält. Osa uutest korteriomanditest võõrandas kostja I endaga seotud isikutele ehk teistele kostjatele. Sellega saavutas kostja I soovitud tulemuse täielikult kontrollida korteriühistu tegevust; − kostja I korteriomandi jagamise tulemusel tekkinud kanded olid ebaõiged nende aluseks oleva 28.04.2017 sõlmitud käsutustehingu tühisuse tõttu. Viidatud tehing oli tühine, sest kostja I tehing korteriomandi jagamiseks oli näilik ning korteriomandid ei vastanud korteriomandiseaduses (KOS) sätestatud nõuetele ja kostjal I puudus korteriomanditeks jagamise eelduseks oleva ehitustegevuse osas kaasomanike nõusolek.
3.Hagejad palusid kohtul tuvastada kostjatest igaühe nõusolek talle kuuluva uue korteriomandi registriosas tehtud kõigi kannete kustutamiseks ja taastada algse korteriomandi registriosa. Alternatiivselt taotlesid hagejad nõuda kostjatelt hagejate kasuks välja nende eriomandi osale vastav kaasomandi osa, mis vastas 26,81 m2. Hagejad taotlesid kulude jätmist kostjate kanda. Kostjate vastuväited
4.Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Korteriomanditeks jagamise tehing ei olnud näilik tehing. Kostjal I ei olnud kohustust küsida kaasomanikelt nõusolekut korteriomandi jagamisel. Korteriomandi jagamine korteriomanditeks ei rikkunud hagejate õigusi. Uued korteriomandid moodustati selliselt, et jagatud korteriomandi kaasomandi osa suurus ei muutunud. Kaasomaniku mõttelise osa suurus väljendas tema osaluse suurust omandi kui õiguse väärtuses, mitte omandi eseme füüsilistes karakteristikutes (pindalas). Korteriomandi jagamisel otsustab korteriomanik ise, kui suured on nii uute moodustatavate korterite reaalosade kui ka kaasomandi osade mõtteliste osade suurused. Kehtiv õigus ei sätestanud uute korteriomandite moodustamisel seost uute korteriomandite reaalosa
suuruste ja mõttelise osa suuruste vahel. Seaduse kohaselt ei pidanud eriomandi esemeks oleva ehitise reaalosa üldpinna suurus ja kaasomandi mõttelise osa suurus kokku langema. Maakohtu otsus
5.Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja alternatiivse nõude läbi vaatamata. Kohus jättis hagejate JF ja KM hagid läbi vaatamata seoses nende tagasivõtmisega. Kohus määras hagihinnaks 490 000 eurot. Samuti tühistas kohus 05.06.2018 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõud. Menetluskulud jäid võrdsetes osades hagejate kanda.
6.Lisaks lahendas maakohus otsusega poolte seni lahendamata taotlused. Maakohus jättis rahuldamata kostjate I, II, VII, VIII ja IX taotlused kohustada hagejaid tasuma nende menetluskulude katteks tagatis ning hagejate taotlus kohustada uusi korteriomanikke astuma kostjatena menetlusse kostja I asemel ning kaasata menetlusse korteriühistu.
7.Pooled ei vaielnud järgmiste asjaolude üle: − kostjale I kuulus kinnistusraamatu registriossa nr 14321801 kantud korteriomand asukohaga Liivalaia tn 5, Tallinn, mille reaalosaks oli mitteeluruum nr 1, üldpinna suurusega oli 937 m2. − Tallinna notar Liina Vaidla koostas ja tõestas 28.04.2017 hüpoteegi kustutamise avalduse, korteriomandi korteriomanditeks jagamise avalduse, juurdepääsuservituutide seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud, millega kostja I jagas temale kuulunud korteriomandi 69 korteriomandiks. Kostja I andis kaheksa korteriomandi omandiõiguse üle kostjatele II-IX. − Hagejad ei ole andnud nõusolekut kostjale I kuulunud kinnistusraamatu registriossa nr 14321801 kantud korteriomandi jagamiseks.
8.Asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. AÕS § 65 lg 1 järgi saab kinnistusraamatu kande parandamise nõue olla tegelikult õigustatud isikul, st isikul, kelle asjaõigust on kahjustatud (Riigikohtu 09.12.2015 määrus tsiviilasjas nr 32-1-137-15, p 10).
9.Hagejad põhjendasid hagi väitega, et kostjale I kuulus mitteeluruum üldpinnaga 937 m2, kuid jagamisel tekkinud korteriomandite üldpind oli kokku 910,19 m2. Seega vähenes mitteeluruumi pind ning seeläbi suurenes kaasomandis oleva osa suurus. Maakohus luges hagejate väite tõendatuks 28.04.2017 lepinguga. Kohus leidis, et korteriomandi reaalosa suurus ja mõttelise osa suurus ei pidanud olema võrdelised. See nõue ei tulenenud korteriomandi jagamise ajal kehtinud KOS-st ega ka kehtivast korteriomandi- ja korteriühistuseadusest (KrtS). Seetõttu ei mõjutanud hagejate asjaõiguslikku positsiooni see, et moodustatud korteriomandite reaalosade pindala oli kokku väiksem jagatud korteriomandi reaalosa pindalast. Hagejad ei tõendanud, et kostjale I kuulunud korteriomandi jagamisel tekkinud korteriomandid ei asunud samades piirides, milles asus kostjale I kuulunud korteriomand. Korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks ei mõjutanud negatiivselt hagejate asjaõiguslikku positsiooni. Hagejate osa kaasomandis ei vähenenud. Seetõttu ei rikkunud kinnistusraamatu kanne korteriomandi jagamise kohta hagejate õigusi. Kohtu hinnangul puudus hagejatel õigus nõuda kostjatelt kinnistusraamatu kande parandamise nõusolekut.
10.Korteriomandi korteriomanditeks jagamise avaldus oli asjaõigustehing, mistõttu oli tegemist abstraktse ja neutraalse tehinguga, mis ei saanud olla näilik tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 kohaselt (vt Riigikohtu 05.06.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-06, p 19 ja 16.10.2017 määrus tsiviilasjas nr 2-16-18531/27, p 12.2).
11.AÕS § 74 lg 1 ja korteriomandi jagamise ajal kehtinud KOS § 16 lg 1 kohaselt oli vaja kaasomanike nõusolekut üksnes kaasomandisse kuuluva konstruktsiooni või tehnosüsteemi oluliseks muutmiseks (ehitusliku ümberkorralduse tegemiseks). Seega oli nende sätete järgi kaasomanike nõusolek vajalik faktiliste kaasomandit muutvate ehitustööde teostamiseks, mitte aga korteriomandi jagamiseks. Eeltoodust tulenevalt ei toonud teiste korteriomanike nõusoleku puudumine korteriomandi jagamiseks kaasa tehingu tühisust. Korteriomandi jagamine korteriomanditeks ei andnud kostjatele õigust muuta kaasomandisse kuuluvat konstruktsiooni või tehnosüsteemi. Seetõttu ei omanud korteriomandi jagamise tehingu kehtivuse hindamisel tähtsust asjaolu, millised muudatused tuli korteriomandite väljaehitamiseks ehitusprojekti kohaselt teha.
12.Maakohus jättis hagejate alternatiivse nõude läbi vaatamata, kuna sellega polnud võimalik hagejate taotletavat eesmärki saavutada. Hagejate nõudest ei olnud aru saada, kas hagejad esitasid kostjate vastu vindikatsiooninõude või mingi muu nõude, mis oli suunatud asja valduse või kasutamise õiguse saamisele. Kohus selgitas hagejatele, et nende alternatiivne nõue ei olnud täidetav. Hagejate ebaselget nõuet ei olnud võimalik kvalifitseerida - ja seega ei olnud sellega võimalik taotletavat eesmärki saavutada. Maakohus selgitas, et kaasomandi eseme hulka kuuluvate hoone osade paiknemine korteriomaniku eriomandis olevates ruumides ei ole välistatud. Selline valdus ei oleks ebaseaduslik ning oleks piiratud korteriomaniku kohustusega võimaldada teistele korteriomanikele kaasomandi eseme kasutamine. Eriomandis olevaid ruume piiritlevad seinad muutuvad nende ehitamisest alates kaasomandi eseme osaks ning nende omandi üleandmine korteriomanikele eraldi ei ole vajalik. Apellatsioonkaebus
13.Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistamist (resolutsiooni p-d 7-12) ja hagiavaldus rahuldamist või alternatiivselt asja saatmist samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Hagejad taotlesid menetluskulude jätmist kostjate kanda ja mõista need välja kostjatelt solidaarselt.
14.Hagejad leidsid, et kuna (1) vaidlusaluste korteriomandite moodustamise järgselt muutus moodustatud korteriomandite eriomandi pind ning suurenes kõigi kaasomanike kuuluva kaasomandi eseme suurus ilma kaasomanike nõusolekuta; (2) vaidlusaluste korteriomandite väljaehitamine ei olnud faktiliselt ega õiguslikult võimalik, mistõttu ei olnud kinnistusraamatu kande tegelikkusele vastavust ja seeläbi õigsust võimalik üleüldse saavutada ja (3) vaidlusalused korteriomandid ei vastanud KrtS-s sätestatud nõuetele ning nende moodustamine ja kinnistusraamatusse kandmine oli seeläbi toimunud õigusvastaselt, siis ei olnud õiguspärane ega kooskõlas AÕS § 65 lg-ga 1 ning kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg-ga 1 maakohtu järeldus, et korteriomandite moodustamine ei rikkunud apellantide õigusi.
15.Hagejad leidsid, et isikud, kes said käesoleva menetluse kestel uuteks vaidlusaluste korteriomandite omanikeks, olid teadlikud kohtuvaidlusest korteriomandiga seonduvalt. Kinnistusraamatusse kantud keelumärked ei olnud tehingute tegemise ajal kustutatud ja notar ilmselgelt teavitas uusi omanikke kinnistusraamatus olevatest keelumärgetest. Maakohus rikkus menetlusõigust asudes vastupidisele seisukohale.
16.Maakohus leidis ebaõigesti, et ühe korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks ei rikkunu hagejate õigusi. Kaasomandi pind suurenes, mis tõi hagejatele suurema vastutuse ja täiendavad kulud (uute korteriomandite eraldamiseks vaja ehitada seinad ja küttesüsteem ning paigaldada elektripaigaldised). Maakohus jättis hindamata, kas kinnistusraamatusse kantud õigusi oleks võimalik ka realiseerida ehk välja ehitada. Asja lahendamisel tuli arvestada hageja õiguste kahjustumisega üldisemalt, mitte ainult hageja asjaõigusliku positsiooni kahjustamist.
17.Maakohus hindas ebaõigesti tõendeid, asudes seisukohale, et eriomandiga ühendatud mõttelise osa suurus ei pidanud olema võrdelises suuruses kogu kaasomandi eseme üldpinnaga. KOS kohaselt oli oluline, et kinnistusraamatu kanne pidi vastama kinnitatud koopiale korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist. Kui kanne ei vastanud kinnitatud koopiale, siis oli tegemist oma olemuselt ebaõige kandega. Korterelamus oli korteriomandite moodustamise hetkel lepitud kokku, et kõigi korteriomandite reaalosa pidi vastama mõttelisele osale.
18.Maakohus asus ebaõigesti seisukohale, et hagejate poolt esitatud alternatiivnõudega ei olnud hagejatel võimalik saavutada taotletavat eesmärki. Kaasomandi esemeks said olla korteriomandeid eraldavad konstruktsioonid (seinad). Õiguslikult ega ka faktiliselt ei olnud võimalik olukord, kus eriomandeid (korteriomandeid) eraldav kaasomandis olev sein asuks eriomandi ruumides. Eriomandi pinda moodustav sein ei saanud asuda selle eriomandi pinnal. Hagejatel oli kaasomanikena õigustatud huvi veendumaks, et seinad vastaksid kõikidele nõuetele ning oleksid ohutud, kuna hagejad kaasomanikena vastutavad nende eest. Samuti tuli tagada, et kommunaalmaksete tasumine toimuks vastavalt eriomandi pinnale. Maakohus jättis ebaõigesti korteriühistu menetlusse kaasamata. Kaasomandi eseme valitsemine ja korrashoid oli samuti korteriühistu kohustuseks ja korteriühistul oli õigustatud huvi veendumaks, et eriomandi pindasid eraldavad seinad (kaasomandi osad) oleksid püstitatud kõiki nõudeid järgides ning ruumid vastaksid kinnistusraamatusse kantud pindade suurusele. Vastustajate seisukohad
19.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, palusid jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Apellatsioonkaebuse uued väited tuleb jätta tähelepanuta.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
20.Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles kohus jättis JF ja KM hagid läbi vaatamata seoses hagide tagasivõtmisega ning kohustamata hagejaid andma tagatis kostjate eeldatavate menetluskulude katteks. Viidatud osas on maakohtu otsus jõustunud edasikaebetähtaja möödumise tõttu (TsMS § 456 lg 2 p 1, lg 4). Ringkonnakohus kontrollib maakohtu otsust vaidlustatud osas. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Maakohus on jõudnud õigele lõppjäreldusele, jättes hagi rahuldamata. Ringkonnakohus täiendab TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel kohtuotsuse põhjendusi, samuti muudab hagi hinda ja täpsustab menetluskulude jaotust.
21.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut
tuvastamist vajalikuks. Maakohus tuvastas õigesti 28.04.2017 tehingu asjaolud ja kinnistusraamatu seisu, neist saab ringkonnakohus asja lahendamisel lähtuda. Vaidlusalune tehing tehti enne 01.01.2018, st maakohus kohaldas ka õigesti sel ajal kehtinud KOS sätteid. KrtS kohaldub vaid osas, milles see näeb ette võimaluse, et korteriomanik saab nõuda teiselt korteriomanikult tahteavalduste tegemist varasema õigusliku olukorra muutmiseks.
22.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist. Hagejad on kaebuses korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu, mida maakohus on otsuses piisava põhjalikkusega käsitlenud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt ei korda neid. Esmalt vastab ringkonnakohus hagejate etteheidetele, mille kohaselt on maakohus oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi, kui leidis, et hagejad ei põhistanud oma väidet, et isikud, kelle kaasamist hagejad menetlusse taotlesid (otsuse resolutsiooni p 7), oleksid olnud korteriomandite omandamise ajal teadlikud käesolevast menetlusest. Ringkonnakohtu hinnangul maakohus menetlusõiguse normi ei rikkunud ja nõustub maakohtuga, et hagejate taotlus oli põhistamata. Menetlusliku taotluse põhistamise vajadusele on maakohus 19.06.2019 kohtuistungil hagejate tähelepanu juhtinud (IV kd, lk 81 jj). Hagejate väide, et taotletavate isikute näol on tegemist isikutega, kellele kostja I võõrandas pärast hagi esitamist korteriomandid või et teadlikkust võiks eeldada, ei ole piisav taotluse rahuldamiseks. Apellatsioonkaebuse uue väite, mille kohaselt teavitas ilmselt notar uusi korteriomanikke müügilepingu sõlmimisel toimuvast kohtuvaidlusest, kuivõrd kinnistusraamatusse oli kantud keelumärked hagejate kasuks, jätab ringkonnakohus TsMS § 652 lg 4 kohaselt tähelepanuta. Lisaks on vastustajad apellatsioonkaebuse vastuses selgitanud, et keelumärked said olla kinnistusraamatusse kantud seoses halduskohtu vaidlusega, mida osad korteriomanikud pidasid Tallinna linnaga. Lisaks ei oleks kostjal I olnud võimalik müüa korteriomandeid uutele korteriomanikele juhul, kui sellel ajal oleks kinnistusraamatusse olnud sisse kantud nende korteriomandite võõrandamist takistav keelumärge. Seega ilmselt oli keelumärge 14.05.2018 müügitehingu sõlmimise ajaks kustutatud. Kuna kostjad nõusolekut uute kostjate menetlusse astumiseks ei andnud, siis jättis maakohus taotluse põhjendatult rahuldamata.
23.AÕS § 68 lg 1 kohaselt on omand isiku täielik õiguslik võim asja üle ning omanikul on mh õigus asja vallata, kasutada ja käsutada. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. KOS § 2 lg 1 esimene lause sätestas, et korteriomandi eseme reaalosa on piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata. Asja muutmiseks selles tähenduses tuleb lugeda ka asja jagamist. Seega oli korteriomanikul vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kehtinud õiguse järgi õigus oma korteriomand jagada. Nii tekkinud uute korteriomandite kohta uute kinnistusregistriosade avamiseks ega jagatava korteriomandi registriosas muudatuste tegemiseks ei olnud vajalik teiste korteriomanike nõusolek.
24.AÕS § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Seega on viidatud sätte alusel esitatud nõude eelduseks, et kandega peab olema rikutud isiku õigusi. Kinnistusraamatu kande parandamise nõue saab olla tegelikul õigustatud isikul, st isikul, kelle asjaõigust on kahjustatud (vt Riigikohtu 09.12.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-15, p 10).
25.AÕS § 68 lg 2 kohaselt võivad omaniku õigused olla kitsendatud ainult seaduse või teiste isikute õigustega. Hagejad ei ole menetluses väitnud ja seda kinnitas ka nende esindaja ringkonnakohtu istungil, et kostja I kui korteriomaniku õigust oma korteriomand jagada ei olnud vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kehtinud seadustega kitsendatud. Hagejad leidsid vaid, et nende asjaõiguslikku positsiooni mõjutas kostja I korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks. Samas ei mõjutanud vähemalt KOS kehtivuse ajal ühe korteriomandi jagamine teiste korteriomanike asjaõiguslikku positsiooni (vt pikemalt järgnevas p 28). Seega ei esine kumbagi AÕS § 68 lg-s 2 nimetatud piirangut.
26.Hagejate väitele, et kostja I poolt teostatud korteriomandi jagamise avaldus oli näilik tehing ja seega tühine, on maakohus otsuses piisava põhjalikkusega vastanud ja selgitanud, et kinnisasja üleandmise abstraktne ja neutraalne asjaõigusleping ei saa üldjuhul olla näilik (Riigikohtu 05.06.2006 otsus nr 3-2-1-41-06 p 19). Maakohus on oma seisukohta, et tegemist ei olnud näiliku tehinguga, põhjendanud ja ringkonnakohus ei korda tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 põhjendusi, vaid nõustub nendega. Uued korteriomandid tekkisid kostja I tahteavalduse tagajärjel ja seega ei ole kostja I jätnud muljet, et ta tegelikuks eesmärgiks ei olnud korteriomandi jagamine ja uute väiksemate korteriomandite moodustamine.
27.Nõustuda saab maakohtuga, et hagejad ei saanud esitada kostjate vastu kinnistusraamatu kande parandamise nõuet AÕS § 65 lg 1 alusel, sest vaidlusalused kanded (uued korteriomandid) ei kahjustanud hagejate asjaõigust. Hagejate asjaõiguse rikkumine on aga nimetatud sätte alusel nõude esitamise eelduseks. Hagejad väited, et AÕS § 65 lg 1 kohaldamise eelduseks ei ole üksnes mitte hagejate asjaõiguste väidetav kahjustamine, aga ka muude õiguste kahjustamine. Hagejad seovad väidetavate õiguste rikkumise oma ühinguõigusliku positsiooniga ja heidavad maakohtule ette, et kohus ei hinnanud väidet, et kostjad saavutavad korteriomandi jagamise tulemusena korteriomanike üldkoosolekul häälteenamuse. Ringkonnakohus hagejate nn laiendava tõlgendamisega ei nõustu. Hagejate seisukoht on ekslik, sest ühinguõigusliku positsiooni muutus ei tee hagejaid seeläbi puudutatud isikuteks KRS § 341 mõistes. Kuivõrd vaidlustatud kinnistusraamatu kanded ei riku hagejate õigusi ja ei kahjusta hagejate asjaõigust, ei olnud teostatud kannete tegemiseks vaja hagejate nõusolekut. Riigikohus on selgitanud lahendi nr 3-2-1-137-15 p-s 10, et AÕS § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamise eelduseks on üksnes nõude esitaja asjaõiguse rikkumine. Ühinguõigusliku positsiooni väidetav muutus ei oma antud asjas tähtsust.
28.Hagejad väitsid apellatsioonkaebuses, et maakohus leidis ebaõigesti, et ühe korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks ei kahjusta nende asjaõiguslikku positsiooni. Hagejad leiavad, et kaasomand on suurenenud ja see võib hagejaid negatiivselt mõjutada, sest kaasomandi pinna korrashoiu ja konstruktsioonide nõuetele vastavuse eest vastutavad kõik kaasomanikud. Samuti mõjutab hagejate hinnangul korteriomandite moodustamine kommunaalkulude arvestust ja et korteriomandeid ei ole võimalik välja ehitada. Ringkonnakohus ühegi eelnimetatud hagejate väitega ei nõustu. Hagejatele kuuluvate kaasomandi osa suurused ei ole korteriomandi jagamisel muutunud. Kostja I jagas temale kuulunud ühe suure korteriomandi selliselt, et uute väiksemate korteriomandite kaasomandi osa suurused võrduvad jagamise esemeks olnud korteriomandi kaasomandi osa suurusega. Korteriomandi jagamine ei saa mõjutada hagejatele kuuluva kaasomandi osa suurust. Korterelamus seinte ettenägemine või lammutamine ei mõjuta korteriomanikele kuuluvat kaasomandi osa suurust, sest kaasomaniku mõttelise osa suurus väljendab korteriomanikule kuuluva osaluse suurust omandi kui õiguse väärtusest. Et hagejate osa kaasomandist ei vähenenud, on ka maakohus otsuses leidnud. Seetõttu ei riku kinnistusraamatu kanne kostjale I kuulunud korteriomandi jagamise kohta 69 korteriomandiks hagejate õigusi. Hagejad ei ole eristanud, et kaasomanike nõusolekut on vaja ehituslike
ümberkorralduste tegemiseks, mitte korteriomandi jagamiseks, kui see ei mõjuta teiste korteriomanike asjaõigust.
29.Ringkonnakohus ei nõustu hagejate väitega, et korteriomandi jagamisest tingituna muutub majandamiskulude jaotus, sest uute korteriomandite eriomandi osade pindala on varasemast eriomandi osa pindalast erinev. KOS lg 13 lg 1 esimese lause järgi tasus korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kandis avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning sai kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Kuigi KOS lg 13 lg 1 teise lause ja KrtS § 40 lg 2 järgi on võimalik neist reeglitest kõrvale kalduda, siis ei oleks see tingitud kostja I korteriomandi jagamisest. Seega ei oma korteriomandi eriomandi osa pindala suurus ja selle võimalik muutus majandamiskulude jaotuses mingit tähtsust. Kuivõrd hagejate kaasomandi osa suurus ei ole korteriomandi jagamise tulemusena muutunud, ei ole muutunud kuidagi ka hagejaid puudutav majandamiskulude arvestus.
30.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kaasomandi mõttelise osa suurus ei pea alati olema täpses võrdelises seoses eriomandi osa suurusega. AÕS § 54 lg 1 kohaselt sai kostja I ise korteriomandi jagamisel otsustada, kui suured tulevad uute korterite kaasomandi osa suurused. Olenemata sellest, et uute korteriomandite eriosade kogupindala vähenes, jäid hagejate kaasomandi osade suurused samaks. Maakohus tuvastas, et uued korteriomandid on moodustatud kooskõlas KOS-s sätestatud nõuetega. Kostja I omandiõigusest tulenev valikuvabadus on otsustada, kui suured uued korteriomandid ta senise korteriomandi jagamise tulemusena moodustab. Hagejate apellatsioonkaebuse, et korteriomandite moodustamisel lepiti kokku, et korteriomandite reaalosa peab vastama mõttelisele osale, jätab ringkonnakohus kui uue ja tõendamata väite tähelepanuta TsMS § 652 lg 4 alusel.
31.Järgmisena vastab ringkonnakohus hagejate kaebuse väitele, mille kohaselt jättis maakohus ebaõigesti hagejate alternatiivnõude, milleks oli mõista kostjatelt hagejate kasuks välja kaasomandi osa, millele vastab pindala 26,81 m2, läbi vaatamata. Hagejad põhjendasid oma nõuet sellega, et kui uute korteriomandite loomiseks püstitatakse uusi seinu, siis peavad need seinad olema kõigi korteriomanike omandis. Ringkonnakohus hagejatega ei nõustu, sest hagejate alternatiivne nõue on ebaselge ja pole täidetav. Ühtedelt kaasomanikelt ei saa teiste kaasomanike kasuks abstraktselt välja mõista 26,81 m2 kaasomandis olevat pinda. Samuti puudub mistahes õiguslik alus anda mingi kaasomandis olev pind üksnes hagejatele, kes moodustavad kõikidest korteriomanikest ca 10%. Hagejate esitatud nõuet ei võimalda kehtiv õigus rahuldada. Maakohus on 06.05.2019 kohtuistungil hagejatele selgitanud, et selline nõue ei ole täidetav (IV kd, t lk 78). Seega jättis maakohus õigesti selle nõude osas hagi läbi vaatamata. Nõustuda saab maakohuga, et eriomandis olevaid ruume piiritlevad seinad muutuvad nende ehitamisest alates kaasomandi eseme osaks ning nende omandi üleandmine korteriomanikele eraldi ei ole vajalik. Seni, kuni kortereid ei ole välja ehitatud, kuulub kogu senine äripind kostjate eriomandi koosseisu.
32.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et kuna alternatiivne nõue oli ebaselge ja ei olnud ka AÕS § 80 lg 1 alusel täidetav, ei olnud ka korteriühistu menetlusse kaasamiseks alust. AÕS § 80 lg 1 alusel saab nõude esitada üksnes omanik, kelle asja ilma õigusliku aluseta vallatakse. Korteriühistu ei ole kaasomandi eseme omanikuks. Korteriomandite omanikuks, mille osaks on ka kaasomandi osa, on korteriomanikud, mitte korteriühistu. Seetõttu puudus alus korteriühistu
menetlusse kaasamiseks. Kokkuvõtteks leiab ringkonnakohus, et hagejate apellatsioonkaebuse rahuldamisele ei kuulu. Menetluskulud ja hagi hind
33.Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei näe ringkonnakohus põhjust maakohtus kantud menetluskulude jaotust sisuliselt muuta, kuid tuleb jaotada ka hagejate endi kulud, mis maakohtu otsuse resolutsiooni järgi on jaotamata. Need kulud jäävad iga hageja enda kanda. Kuna hagejate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud kostjate menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda võrdsetes osades ja ka siin menetluses kannab iga apellant ise oma menetluskulud. Maakohtu menetluses, hagi tagamise üle peetud määruskaebemenetluses ja apellatsioonimenetluses osalesid erinevad hagejad, kes peavad vastutama vastavas menetlusetapis kostjatel tekkinud kulude kandmise eest. Kuna maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud, siis ei määra ka ringkonnakohus menetluskulude rahalist suurust vastavalt TsMS § 174 lg-le 4. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
34.Maakohus määras hagi hinnaks 490 000 eurot. Ringkonnakohus sellega ei nõustu ja muudab hinda TsMS § 137 lg 11 alusel. Hagejad esitasid ühise hagi, millega soovisid saavutada, et 9 korteriomandite registriosad suletaks ja avataks üks korteriomandi registriosa. Seega soovisid hagejad ühiselt saavutada 10 õigusmuudatust, millest igaühelt määratud hagihind on TsMS § 132 lg 1 kohaselt 3500 eurot. Samasugune on asja hind apellatsioonimenetluses. (allkirjastatud digitaalselt)
Tühistatud osaliselt Riigikohtu 16.06.2021 otsusega
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. septembri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9822 osas, milles ringkonnakohus jättis samas asjas tehtud Harju Maakohtu 14. augusti 2019. a otsuse muutmata hagi rahuldamata jätmist, hagi tagamist ja menetluskulusid puudutavas osas. Saata asi selles osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
2.Kohtuotsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis JF ja KM hagid läbi vaatamata.