Haldusasja number Otsuse kuupäev Kohtunik Haldusasi Menetlusosalised
Asja läbivaatamine
3-16-2611 17. aprill 2017 Janar Jäätma Gerta Reinholdi kaebus Tartu Linnavalitsuse 15. novembri 2016. a korralduse nr 1207 tühistamiseks Kaebaja Gerta Reinhold Vastustaja Tartu linn, esindajad Silver Priimäe ja Tõnis Arjus Kolmas isik EEA Majad OÜ, esindaja Gert Roosaar 21. märts 2017, kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Jätta Gerta Reinholdi kaebus rahuldamata.
2.Jätta menetluskulud menetlusosaliste enda kanda.
3.Tagastada Gerta Reinholdile 12. aprillil 2017 kohtule esitatud Karlova linnaosa plaan.
EDASIKAEBAMISE KORD JA SELGITUSED
Otsuse peale võib Tartu Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 17. mai (k.a) 2017. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
1.Tartu Linnavalitsusele esitati projekteerimistingimuste taotlus nr PTH-16-149 Pargi tn 10 asuva hoone laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks ärihooneks ja korterelamuks.
2.Tartu Linnavalitsus määras 15. novembri 2016. a korraldusega nr 1207 projekteerimistingimused Pargi tn 10 hoone laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks vastavalt korralduse lisale (resolutsiooni p 1) (tl-d 19–27). Korralduse põhjenduses märgib linn, et alal puudub kehtiv detailplaneering. Pargi tn 10 on Karlova miljööväärtuslikul alal, kus kehtib Tartu linna üldplaneeringu teemaplaneering „Karlova miljööväärtusliku ala kaitse- ja kasutamistingimused“ (Tartu linna teemaplaneering), mille kohaselt on maakasutuseks märgitud elamu- ja ärimaa. Tartu Linnavalitsus loobus detailplaneeringu koostamisest planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 alusel.
3.Gerta Reinhold esitas Tartu Halduskohtule kaebuse Tartu Linnavalitsuse
15.novembri 2016. a korralduse nr 1207 tühistamiseks. Kaebaja põhjendab oma kaebust kokkuvõtlikult järgnevalt: 1) kaebaja on Kitzbergi 1 kinnistu omanik, mis on kinnismälestis. Kuigi kaebaja ei ole Pargi 10 kinnistu naaber, asub ta Pargi 10 kinnistu vahetus läheduses. Vaidlusaluse ja kaebaja kinnistute vahele jääb Kitzbergi 5 kinnistu. Kavandatud ehitusest tulenevad mõjud rikuvad kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebajal on subjektiivne õigus olla planeerimismenetluses ära kuulatud. Kui läbi oleks viidud planeerimismenetlus, oleks detailplaneeringust tulnud kaebajale subjektiivsed õigused. Vaidlusalune korraldus vähendab kaebaja kinnistu väärtust, sest juurde tekib 29 uut majapidamist ja 14 külaliskorterit, Kitzbergi tänav muutub läbikäidavaks (häiritakse privaatsust, öörahu ja vaikust, suureneb liikluskoormus ja heitgaaside kogus) ning Pargi 10 on liiga täis ehitatud. Kitzbergi tänaval on praegu 16 majapidamist. Vaidlustatud korraldus rikub kaebaja kui kultuurimälestise põhiõigusi. Kavandatav uusehitis planeeritakse kinnismälestise kaitsevööndisse (50 m lähedusse) ning eksitav on väide, et kavandatava hoone on Muinsuskaitseamet heaks kiitnud; 2) Pargi 10 kinnistul on kolm hoonet. Ladu, mille ehitusalune pind on 108 m2. Kuur, mille ehitusalune pind on 207 m2. Saun, mille ehitusalune pind on 1011 m2. III isik soovib maha põlenud kuuri asemele rajada kortermaja, mille ehitusalune pind on 329,3 m2. Pargi 10 kinnistu on 3549 m2; 3) vastustaja oli kohustatud algatama detailplaneeringu PlanS § 125 lg 1 p-de 1 ja 2 kohaselt. Kortermaja näol on tegemist uue ehitisega. Uue hoone maht on varasemast hoonest 161,32% suurem; 4) vastustaja oli kohustatud algatama detailplaneeringu PlanS § 124 lg 8 kohaselt, kuna kuuri postvundamendi varemed asuvad Kitzbergi 1 kinnismälestise kaitsevööndis. Planeerimismenetlus tagab, et laiem huvigrupp isikuid oleks kaasatud; 5) kuuri asemele kavandatav hoone ei ole sarnane piirkonnas asuvate majadega ja see on vastuolus olemasolevate hoonetega (sellel puudub katuseräästa karniis, tuulekast, veranda jm). Hoonet ei püstitata vabale krundile, sest seal on juba kolm hoonet; 6) kuur paikneb Kitzbergi 1 kinnismälestise kaitsevööndis. Kultuuriministri 1. juuli 2015. a määrusega nr 4 vastu võetud „Üldplaneeringu ja detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimuste kord“ (kultuuriministri määrus nr 4) § 2 lg 2 nõuab detailplaneeringu ja eritingimuste koostamist, kuna ehitist kavandatakse kinnismälestise kaitsevööndisse (50 m lähedusse); 7) eskiisprojekt on vastuolus Tartu linna üldplaneeringuga (p-de 4.1.1, 5.1.2) ja ehitusmäärusega (§ 38 lg-ga 1, § 40 lg-ga 1, §-ga 41, §-ga 42). Kas kavandatava ehitise puhul on järgitud miljöölise terviklikkuse nõudeid, saab seda hinnata alles pärast ajalooliste uuringute ja ehitustehniliste ekspertiiside teostamist. Projekteerimistingimuste kavand peab sisaldama täpsemaid tingimusi, selleks et kaitsta olemasolevat miljööd. Kavandatav ei vasta rõdude,
3-16-2611 rõduuste, akende, terrassi jm osas välja kujunenud hoonestuslaadile ja sellised lahendused ei ole miljööväärtuslikus piirkonnas levinud. Näiteks puudub akende jaotus, sh tuulutusaknad. Karlova miljööväärtusega hoonestusalal on omased külmad klaasitud verandad või väiksed lodžad. Veranda siseuksed ja akna osad on klaasitud ning aknaraamid on jaotatud. Haljastuses kasutatakse munakivi teid, ajalooliselt välja kujunenud taimestikku; 8) vaidlustatud korralduse kohaselt ei rajata uut hoonet, vaid laiendatakse olemasolevat hoonet selliselt, et tekib täiendav maapealne maht. Kaks planeeritavat hoonet ei vasta rajatiste kompleksi olemusele ja tunnustele ehitusseadustiku (EhS) § 2 lg 3 mõttes. Olemasolev saun muudetakse majutusasutuseks ning saunast tehakse kortermaja. Nende vahel puudub funktsionaalne seos, mistõttu ei ole tegemist komplekshoonega. Asjaolu, et kahe maja vahele tehakse parkla, ei muutu see komplekshooneks. Olemasolevad saun ja kuur ei moodusta ühtset vertikaaltasapindadega jagamatut hoonet; 9) vastustaja on lubanud rajada 29 korterit, s.o maksimaalse arvu, mida tuleb põhjendada. Vastustaja ei ole seda põhjendanud. Kitzbergi tänaval on 16 majapidamist; 10) Pargi tänava täisehitus on 10–30%. Kuuri asemele uue kortermaja ehitamine ei ole võimalik, kuna täisehitusprotsent on täidetud ning uute ehitiste püstitamine ja laiendamine on välistatud. Kinnistu pind on 3549 m2. Sauna ehitusalune pind on 1064,7 m2. Seega võib kinnistule ehitada veel 53,7 m2. Kavandatava hoone ehitusalune pind on 329,3 m2. Seejuures on täisehitusprotsendi määramisel arvestamata jäetud maa-aluse parkla 44 parkimiskohaga; 11) kaebaja palub välja mõista õigusabikulud 200 eurot ja riigilõivu 15 eurot.
4.Vastustaja palub jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda. Vastustaja põhjendab oma seisukohti järgmiselt: 1) vaidlustatud korraldus ei riiva kaebaja subjektiivseid õigusi. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda detailplaneeringu algatamist. Kaebaja on projekteerimistingimuste menetluses enda väited esitanud, millele vastustaja on vastanud. Asjakohane ei ole rääkida liikluskoormuse tõusust, heitgaasidest ega laste ohtu seadmisest, kuna Pargi tn 10 ligipääs toimub Pargi, mitte Kitzbergi tänavalt. Kaebaja väited, et parkima hakatakse Kitzbergi tänavale, on hüpoteetilised. Kahjulikke mõjutusi on võimalik vältida teiste avalik-õiguslike vahenditega (nt parkimise piiramise ja keelamisega). Pargi tn 10 ei ole kaebaja akendest ega kinnistult vaadeldav, mistõttu ei riivata kaebaja privaatsust. Pargi tn 10 on meetreid allpool kui kaebaja kinnistu; 2) detailplaneeringu koostamine ei ole vajalik. Pargi tn 10 olemasolevat hoonet lubatakse projekteerimistingimustega laiendada üle 33% hoone maapealse osa kubatuurist. Vastustaja jääb korralduses toodud põhjenduste juurde; 3) krundi täisehitusprotsendi hulka ei kuulu maa-aluse parkla ehitusalune pind. Täisehitus on maapealse hoonealuse pinna suhe kinnistu pindalasse. Tegemist on vahendiga tagamaks hoonestus linnaehituslik sobivus keskkonda. Projekteerimistingimuste lubatav hoonealune pind on 1064 m2. Ehitusregistris olevad andmed ei ole asjakohased, kuna sauna pindala ei ole 1011 m2, vaid 734 m2. Kui liita sauna tegelik pindala kavandatava hoone pindalaga (ca 329,3 m2), on täisehitus alla 30%; 4) komplekshoone on hoone, mis koosneb eraldi korpustest (hoone mahtudest) ja hoonet ei ole võimalik ehitustehniliselt vertikaaltasapindadega erinevateks hooneteks eraldada, mistõttu loetakse see üheks hooneks. Pargi tn 10 kavandatavad hoone kaks maapealset mahtu moodustavad funktsionaalselt koostoimiva terviku. Kaks hoonet on ühendatud maa-aluse parklaga, samuti on neil teised ühised tehnilised näitajad. EhS § 2 lg 7 kohaselt on võimalik olemasolevat hoonet laiendada selliselt, et maa-aluse parklaga ühendatakse ehitatav hoone olemasoleva hoonega; 5) projekteerimistingimused ei vähenda kaebaja vara väärtust. Korrastatud Pargi tn 10 annab suurema väärtuse sealsesse miljööpiirkonda. Kaebaja vara väärtus võib seeläbi tõusta; 6) kuna projekteerimistingimused on soodustav haldusakt, ei ole iga üksiku tingimuse õiguslik põhjendamine vajalik. Teemaplaneeringus ja vaidlustatud korralduses on tingimused piisavalt
3-16-2611 põhjendatud. Kavandatava ehitise lõplik tulemus selgub ehitusprojektis. Projekteerimistingimustes on määratud kõik EhS § 26 lg-s 4 sätestatud tingimused; 7) esitatud ei ole valeandmeid; 8) suurema koormusindeksi rakendamist ei ole alust nõuda. 120 m2 krundi pinda korteri kohta on tavapärane.
5.Kolmas isik palub jätta kaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda. Kolmas isik põhjendab oma seisukohti järgmiselt: 1) kaebaja õigusi ei rikuta. Vahemaa vaidlusaluse kinnistu ja kaebaja kinnistu vahel on üle 50 m ning tegemist pole naaberkinnistutega. Pargi tn 10 ei ole Kitzbergi 1 kinnistult vaadeldav, kuna vahel on teine hoone ja Pargi tn 10 asub ca 5 m madalamal; 2) kavandatav hoone sobib miljööpiirkonda paremini kui praegune lagunenud hoone. Tegemist on kaebaja hinnanguga, et hoone ei sobi miljööpiirkonda; 3) kaebaja on korduvalt tundnud huvi vaidlusaluse kinnistu omandamiseks. Kinnistu väärtus ilma projekteerimistingimusteta on väiksem. Kaebus teenib tegelikult kaebaja ärilisi huve; 4) kaebaja kasutab talle kuuluvat kinnistut äritegevuse eesmärgil ja ta pakub majutusteenust. Nimetatud tegevus tekitab Kitzbergi tänaval suurema liikluskoormuse, põhjustab parkimisprobleeme, ohustab privaatsust ja laste turvalisust. Kaebaja eesmärgiks on takistada uute külaliskorterite turule tulekut.
KOHTU SEISUKOHT
6.Kohus lahendab esmalt küsimuse, kas vastustaja on projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramisega riivanud kaebaja subjektiivseid õigusi (I). Seejärel analüüsib kohus kaebaja õiguste riive õiguspärasust (II) ning lõpuks lahendab kohus menetluslikud küsimused
(III).
I
7.Vastustaja lubas projekteerimistingimuste alusel laiendada ja rekonstrueerida Tartus Pargi tn 10 kinnistul oleva (nn endise sauna) hoone osaliselt korterelamuks ja ärihooneks.
8.Menetlusosalised ei vaidle asjaolu üle, et kaebajale kuuluv kinnistu A. Kitzbergi 1 ei piirne (s.t ei puutu kokku) kinnistuga Pargi tn 10 (vt Maa-ameti väljavõte I kd, lk 78; vt ka fotod I kd, tl-d 108–109), s.t ta ei ole Pargi tn 10 naaber. Maa-ameti Maainfo kaardirakenduse kohaselt jääb kaebaja kinnistu ja Pargi tn 10 kinnistu vahele A. Kitzbergi 5 kinnistu, millel on mitmekordne eluhoone ja mis oma ruumalalt on ligikaudu sama suur kui kaebajale kuuluv eluhoone (vt I kd tl-d 104–105 ja 108–109). Kaebaja kinnistu kõige lähem piir on Pargi tn 10 kinnistu piirist ca 30 m kaugusel. A. Kitzbergi tänava poolt vaadatuna on kaebaja kinnismälestisest hoone vasakpoolne külg Pargi tn 10 kinnistust ca 35 m kaugusel ning mahapõlenud kuurist, mille asemele võidakse lubada ehitada täiendav hoone ca 52 m kaugusele (Maa-ameti Maainfo kaardirakendus, kättesaadav arvutivõrgus: https://xgis.maaamet.ee/maps/XGis?app_id=UU82A&user_id=at&LANG=1&WIDTH=1620 &HEIGHT=985&zlevel=10,659687.6933594,6473224.7358398&setlegend=UUKAT1_82=1, 27.03.2017).
9.Kuna kaebaja ei ole vaidlusaluse kinnistu naaber, on ebatõenäoline, arvestades võimaliku hoone paiknemist ja mahtu, et kaebaja naabrusõigusest tulenevaid huve mõjutatakse vahetult negatiivselt (nt sajuvesi, hoone varisemisoht, valguse vähenemise oht jm).
3-16-2611
10.Kaebaja on seisukohal, et uue hoone rajamisega väheneb tema omandi väärtus, mida ta tõendab kutselise maakleri hinnanguga, milles maakler oli seisukohal, et kaebaja „kinnisvara väärtuse langus saab kindlasti olema 10–20%.“ (I kd, tl 67).
10.1.Kohtu hinnangul ei ole ehitus- ja planeerimisnormide esmaseks eesmärgiks tagada vabaturu situatsioonis kaebaja omandi väärtuse säilimine talle meelepärases väärtuses, sh välistades konkureerivate kinnisasjade turule tulemise. Vara väärtus kujuneb eeskätt turureeglite alusel lähtuvalt nõudlusest ja pakkumisest. Ka omandiõiguse esemelist kaitseala pole põhjendatud tõlgendada niivõrd laialt, et see kaitseks kaebaja vara väärtuse säilimist seeläbi, et konkureerivaid objekte turule ei tuleks.
10.2.Ühtlasi ei tõenda kohtu hinnangul ka maakleri väide „[kaebaja] kinnisvara väärtuse langus saab kindlasti olema 10–20 % vahel“, et kaebaja kinnisvara väärtus väheneb. Tegemist ei ole usaldusväärse tõendiga. Esitatud dokumendist ei nähtu kaebaja kinnisvara väärtuse hindamise protsess ega põhjendused. Eesti Standardikeskus on välja andnud kinnisvara hindamise standardid EVS 875-1:2015. Standard annab juhised hindamismenetluse läbiviimiseks, hindamismeetodite rakendamiseks ning määratleb kohustuslikud eksperthinnangu koostisosad ja kvaliteedinõuded, nt peab toimuma objekti ülevaatus, algandmete kogumine ja hinnangu andmine algandmete usaldusväärsusele, turuanalüüs, võrdlusandmete otsimine, konsultatsioonid, hindamismetoodikate rakendamine ja andmete vormistamine. Eespool nimetatud analüüs maakleri antud hinnangus puudub.
11.Kaebaja väidab, et projekteerimistingimused ja selle alusel kavandatav ehitis vähendab tema privaatsust, A. Kitzbergi tänaval suureneb liiklusintensiivsus ning seeläbi ka oht laste elule. Kohus on seisukohal, et kaebaja ükski eespool mainitud väidetav negatiivne mõjutus ei ole sellise intensiivsusega, mis annaks aluse jaatada tema eraelu ja tervisekaitse riivet. Kaebaja pole esile toonud, mil moel tema väidetud kahjulikud mõjutused (nt liikluskoormus, müra, heitgaasid) rikuksid tema õigust tervise kaitsele ja mõjutaksid negatiivselt tema privaatsust. Üksnes kaebaja väide ei anna alust jaatada, et kahjulikud mõjutused ületaksid kehtivast õigusest tulenevaid piirmäärasid või muudaksid elukeskkonda Pargi tn 10 kinnistu läheduses sedavõrd, et saaksid endast kujutada kaebaja subjektiivsete õiguste riivet. Kaebaja ei ole vaidlusaluse kinnistu naaber. A. Kitzbergi tn 5 asuv hoone varjab suures osas vaate Pargi tn 10 kinnistult kaebaja kinnistule. Projekteerimistingimuste p 3 alap 21 teise lause kohaselt tuleb Pargi tn 10 kinnistule ehitada maa-alune parkla ning juurdepääs parklasse on Pargi, mitte A. Kitzbergi tänavalt. A. Kitzbergi tänav on avalikult kasutatav tee. Projekteerimistingimused lubavad kinnistule ehitada kuni 29 korterit (projekteerimistingimuste p 3 alap 5). Mõningasel määral liiklusintensiivsuse ja naabermaja elanike arvu suurenemine avalikult kasutataval teel on küll paratamatu ebamugavus, kuid see ei ole praegusel juhul sellise intensiivsusega, mis tooks linnakeskkonnas kaasa kaebaja eraelu ja tervisekaitse riive. Linnakeskkonnas elades on isikul paratamatult suurem kohustus taluda sellest keskkonnast tingitud paratamatuid ebamugavusi kui väljaspool linnakeskkonda elades (vt ka RKHKo 3-3-1-25-02, p 21). Ühtlasi saab võimalikke hilisemaid paratamatuid ebamugavusi (mh kahjulikke) mõjutusi linn vältida teiste avalik-õiguslike vahenditega (nt parkimise keelamine jm) (RKHKo 3-3-1-29-10, p-d 22 ja 23).
12.Kohtu hinnangul ei ole isikul subjektiivset õigust nõuda, et ehitusõigus määratakse projekteerimistingimuste asemel detailplaneeringuga, s.t tal puudub õigus konkreetsele menetlusliigile. Kui konkreetse menetluse ja selle tulemusega riivatakse isiku õigusi, saab isik kaitsta mh enda menetluslikke õigusi (nt olla menetluses ära kuulatud). Isiku subjektiivseid
3-16-2611 õigusi ei riiva see, kui avalikkust ei olnud menetlusse kaasatud või mõnda muud avalikku huvi kaitsvat normi on rikutud, sest selles osas on tegemist populaarkaebusega. Kaebaja ei saa kaitsta avalikke huve, vaid seda saab teha nt maavanem järelevalvemenetluse raames, ega naabrite õigusi.
13.Kultuuriministri 20. märtsi 1997. a määruse nr 12 kohaselt on kaebaja kinnistul arhitektuurimälestis: Puitelamu 1907–1914, kus aastail 1912–1927 elas August Kitzberg. Pargi tn 10 kinnistu asub A. Kitzbergi 1 ehitis- ja ajaloomälestise (mälestise reg. Nr 4305) kaitsevööndis (projekteerimistingimused p 3 alap 1; vt ka I kd, tl 18). Kaitsevööndi ülesandeks on tagada kinnismälestise ja muinsuskaitseala vaadeldavus, sh kaugvaate säilimine ja silueti nähtavus ning kinnismälestise, muinsuskaitseala ja neid ümbritseva maa-ala kultuuriväärtuslike struktuurielementide säilimine ruumilises kontekstis (MuKS § 25 lg 2). Kaebaja tahet võib mõista selliselt, et tema huvi on kaitsta enda kinnisasjal olevat puitelamu kui arhitektuurimälestise vaadeldavuse ja kultuuriväärtuslike struktuurielementide säilimist endisel kujul. Kohtu hinnangul kaitseb omandiõiguse (põhiseaduse § 32) esemeline kaitseala mh lihtseadusega isiku omandile antud eristaatust, s.t tagab kinnismälestise vaadeldavuse ja struktuurielementide ruumilises kontekstis säilimise. Kuna projekteerimistingimustega antakse ehitusõigus kinnistule, mis asub kaebaja kinnismälestise kaitsevööndis, ei saa kaebaja omandiõiguse riivet selles kontekstis täielikult välistada. Isegi kui riive peaks olema väheintensiivne, on ka õiguse väheintensiivne riive halduskohtus vaidlustatav (HKMS § 44 lg 1, RKHKo 3-3-1-87-16, p 8).
14.Kohus kontrollib vastustaja tegevuse õiguspärasust üksnes selles ulatuses, milles see riivab kaebaja õigusi, s.t, kas vaidlustatav tegevus kahjustab kaebaja kinnismälestise vaadeldavust ja selle struktuurielementide säilimist. Kohus ei kontrolli vaidlustatud korralduse õiguspärasust osas, milles see ei seondu kaebaja õiguste, vaid avalike ja naabrite huvide riivega (HKMS § 44 lg-d 1 ja 2). Ebakohase menetlusliigi valik võib kaasa tuua kaebaja õiguste rikkumise eeskätt juhul, kui ta jäi seetõttu ilma enda menetluslikest õigustest või kui detailplaneering annaks tema kinnismälestisele suurema kaitse, kui annaksid projekteerimistingimused. Viimati mainitu raames hindabki kohus vaidlustatud korralduse õiguspärasust. II
15.Vaidlust ei ole küsimuse üle, et PlanS § 125 lg 1 (nn üldreegli) kohaselt tuli Pargi tn 10 hoone laiendamiseks ja rekonstrueerimiseks koostada detailplaneering. Menetlusosalised vaidlevad küsimuse üle, kas vastustaja on õiguspäraselt PlanS § 125 lg 5 (nn erandi) alusel jätnud detailplaneeringu koostamata ning otsustanud projekteerimistingimuste alusel määrata ehitusõiguse (s.o laiendada ja rekonstrueerida Pargi tn 10 hoone).
16.PlanS § 125 lg 5 sätestab, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sh piirkonna hoonestuslaadi;
3-16-2611 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sh projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. PlansS § 125 lg 5 alusel peavad projekteerimistingimuste määramiseks esinema seega kumulatiivselt järgmised tingimused: 1) esineb kohustus koostada detailplaneering; 2) olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale püstitatakse või laiendatakse ühte hoonet ja seda teenindavat rajatist; 3) ehitis sobitub nii mahult kui otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades piirkonna hoonestuslaadi; 4) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning ehitis ei ole vastuolus üldplaneeringu muude tingimustega.
17.Sisuliselt on projekteerimistingimustel samad ülesanded kui detailplaneeringul ning projekteerimistingimused on planeeringut asendavaks instrumendiks (vt EhS seletuskiri, lk 47). Projekteerimistingimusi eristab detailplaneeringust eeskätt asjaolu, et projekteerimistingimused piirduvad ehitusõiguse määramisega üksnes ühele ehitisele ning läbiviidav menetlus on vähem ressursimahukam (projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramisel kaasatakse reeglina naaberkinnisasja omanikud, menetluse keskmine eeldatav aeg on lühem jm) (vt selle kohta ka PlanS seletuskiri, lk 158–159; EhS seletuskiri, lk 49).
18.Kaebaja on seisukohal, et tulenevalt PlanS § 124 lg-st 8 tuli koostada detailplaneering. PlanS § 124 lg 8 sätestab, et kui planeeritaval maa-alal asub muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende kaitsevöönd, tuleb detailplaneering koostada, arvestades Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi.
18.1.Kohtu hinnangul ei tule kaebajale PlanS § 124 lg-st 8 subjektiivset õigust nõuda, et Pargi tn 10 ehitusõigus määratakse detailplaneeringuga. Kaebaja subjektiivsed õigused piirduvad üksnes sellega, kas planeeritav hoone vähendab kaebaja kinnismälestise vaadeldavust või see kahjustaks ruumilises kontekstis kinnismälestise struktuurielemente (vt käesoleva otsuse p 12-14). Kui jah, tuli linnal võtta tarvitusele meetmed, et kinnismälestise vaadeldavus ega struktuurielemendid ei saaks kahjustatud. Kehtiva õiguse kohaselt oleks sellises olukorras tulnud koostada muinsuskaitse eritingimused ehitise vaadeldavuse ja struktuurielementide säilimiseks, mida ei tehta projekteerimistingimuste, vaid detailplaneeringuga (MuKS § 25 lg-d 2 ja 10, kultuuriministri 1. juuli 2015. a määrus nr 4 § 2 lg 2, § 4 lg 1 p 4). Eelnevast tulenevalt hindab kohus, kas kaebaja kinnismälestise vaadeldavust või struktuurielemente kahjustatakse.
18.2.Vastustaja on vaidlustatud korralduses seisukohal, et maapealse reljeefi tõttu ei avane Pargi tänavalt vaateid mälestisele. Kavandatud uue hoone ja mälestise vahel on kolmekorruseline (2 korrust ja pööningukorrus) korterelamu. Pargi tn 10 kinnistu reljeefist tulenevalt on uue hoone absoluutne kõrgus võrreldes A. Kitzbergi tn 5 hoone absoluutse kõrgusega tunduvalt madalamal ning seega ei kahjusta ehitis mälestise lähiümbruse senist ajaloolist keskkonda. Kavandatu ei muuda vaateid mälestisele A. Kitzbergi tänavalt (korralduse p 2.7.1). Kohus nõustub vastustajaga, et Pargi tn 10 kinnistule kuue hoonemahu juurde ehitamine ei mõjuta Kitzbergi tn 1 hoone vaadeldavaust. Maapealne reljeef on erinev (Kitzbergi tänav asub Pargi tänavast ca 7 m kõrgemal (vt I kd, tl 11)), olemasolev ja säilitatav (sauna) hoone kõrgus on ca 12 m (I kd, tl 11) ning Kitzbergi tn 5 asuv hoone on ligikaudu sama kubatuuriga kui
3-16-2611 Kitzbergi tn 1 asuv hoone ning Kitzbergi tn 5 hoone varjab suures osas vaate pargi tn 10 kinnistule (I kd, tl 101, 102, 104, 108). Kitzbergi tänavalt vaadatuna oleks uue hoone kõrgus ca 5 m, mis on märgatavalt madalam kui Kitzbergi tänaval asuvad hooned (olemasoleva endise saunahoone katuseharja kohta vt fotot I kd, lk 109). Pargi tn 10 planeeritavad hooned ei mõjuta kaebaja kinnismälestise vaadeldavust mh Kitzbergi, Tähe, Eha ja Salme tänavalt.
18.3.Kohus on seisukohal, et kuna faktiliselt Kitzbergi tn 1 kinnismälestise vaadeldavus ei muutu, puudus detailplaneeringu alusel suuremate ehitusõiguse piirangute (s.o muinsuskaitse eritingimuste) kehtestamise vajadus. Kaebaja ei ole esitanud väiteid selle kohta, et planeeritav hoone kahjustaks ruumilises kontekstis kinnismälestise struktuurielemente. Struktuurielementide kahjustumine on kaheldav, kuna hoone on kinnismälestis põhjusel, et selles elas A. Kitzberg. Märkida tuleb, et projekteerimistingimused tulenevalt Tartu linna teemaplaneeringust sisaldavad konkreetseid ehitusõiguslikke piiranguid, mis on määratud selleks, et planeeritav hoone sobituks olemasolevasse keskkonda (projekteerimistingimuste p 3, I kd, tl-d 28–29).
18.4.Eeltoodu tõttu ei olnud kohtu hinnangul vastustajal praegusel juhul tulenevalt PlanS § 124 lg-st 8, MuKS §-st 25 ja kultuuriministri määruse nr 4 kohustust koostada detailplaneering ja seada sellega täiendavaid ehitusõiguslikke piiranguid.
19.Vaidlustatud korraldusest nähtuvalt esitas kaebaja projekteerimistingimuste menetluses enda seisukohad, millele vastustaja on korralduses vastanud, mh võtnud seisukoha kinnismälestise kaitsevööndi kohta (korralduse p 2.7.1). Seega on kaebaja menetluses ära kuulatud.
20.Kuigi eelnevalt lähtuvalt kaebaja õiguste rikkumist ei tuvastatud, peab kohus vajalikuks vastata kaebaja teistele väidetele ja märkida mh järgnevat.
21.Kohus märgib, et kui kohalik omavalitsus tugineb detailplaneeringu koostamise kohustuse korral PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud erandile ja määrab erinormi alusel ehitusõiguse projekteerimistingimustega, lasub tal kohustus erandile tuginemist nii õiguslikult kui ka faktiliselt põhjendada (PlanS § 1 lg 3, HMS § 56). Eespool märgitu tähendab, et kohalikul omavalitsusel on kohustus põhjendada PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eelduste täidetavust ning kuna tegemist on kaalutlusotsusega (vt PlanS § 125 lg 5 lauseosa „võib“), tuleb haldusaktis märkida ka need kaalutlused, mille alusel kohalik omavalitsus otsustas detailplaneeringu koostamise kohustuse korral siiski projekteerimistingimuste kasuks.
22.Kokkuvõtlikult on kaebaja seisukohal, et täidetud ei ole PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud projekteerimistingimuste andmise üks eeldustest elik ehitis ei sobitu nii mahult kui ka otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades piirkonna hoonestuslaadi. Kaebaja väidab, et planeeritav hoone ei ole sarnane piirkonnas asuvate miljööväärtuslike majadega ning plaanitav hoone on vastuolus piirkonnas ajalooliselt välja kujunenud hoonetega. Kohus märgib, et vaidlus, kas ehitis oma mõõtmetelt, kujult, mahult ja otstarbelt sobitub olemasolevasse keskkonda, on paljuski esteetilist laadi, millesse kohus saab sekkuda, kui seda eeldust ei ole kohalik omavalitsus üldse hinnanud või kui on ilmselge, et plaanitav hoone olemasolevasse keskkonda üldse ei sobitu (vt ka RKHKo 3-3-1-51-16, p 17.2).
22.1.Esmalt on kaebaja eespool esitatud väide suunatud kaitsma avalikke või naabrite huve. See, kas hoone sobitub või ei sobitu olemasolevasse keskkonda, ei riiva vahetult kaebaja omandiõigust, eraelu ega tema tervist. Kaebaja ei ole Pargi tn 10 kinnistu naaber.
3-16-2611
22.2.Kuigi vaidlustatud korraldusest ei nähtu selgesõnalisi põhjendusi, kas PlanS § 125 lg-s 5 sätestatud eeldused on täidetud, ega kaalutlusi, miks vastustaja otsustas detailplaneeringu koostamise asemel projekteerimistingimuste kasuks, on vastustaja põhjendused esitanud isikute vastuväidetele vastamisel (vt eeskätt vaidlustatud korralduse p-d 2.7.1, 3, 4, 7, 8). Kuigi tegemist ei pruugi olla hea halduspraktikaga, sest see ähmastab haldusakti põhjendustest arusaamist, saab vastustaja seisukohti vastuväidete esitajate seisukohtadele käsitada haldusakti põhjenduste osana (HMS § 56 lg 1).
22.3.Vastustaja on plaanitava ehitise sobivuse hindamisel võtnud arvesse piirkonnas lubatud krundi täisehitusprotsenti, mis on 30 (projekteerimistingimuste p 3 alap 3). Piirkonda ilmestavad korterelamud ja Tähe tn äärsed segafunktsiooniga (elu- ja äri-) hooned (korralduse p-d 3.2 ja 3.3). Vaidlustatud korralduse kohaselt olemasolev hoone laiendatakse ja rekonstrueeritakse ärihooneks ja korterelamuks. Krundile plaanitakse üks komplekshoone, kortereid on kuni 29, korruseid on kuni 3 (projekteerimistingimuste p 3 alap 4, 5). Lisaks märgib vastustaja, et plaanitava hoone ja Kitzbergi 1 hoone vahele jääb kolmekorruseline (2 korrust+pööningukorrus) korterelamu ning plaanitav hoone ei kahjusta mälestise (A. Kitzbergi 1) lähiümbruse senist ajaloolist keskkonda (vt korralduse p 2.7.1).
22.4.Kaebaja tugineb kolmanda isiku eskiisile ja väidab, et kavandatav hoone ilmselgelt ei vasta piirkonnas ajalooliselt välja kujunenud hoonestuslaadile. Samas ei ole eskiis veel ehitusprojekt, mille alusel väljastataks ehitusluba. Ehitusprojekti alusel ehitusloa andmise menetluses võetakse seisukoht küsimuses, milline peab ehitusprojekt olema, et projekteeritav hoone vastaks projekteerimistingimustega ja Tartu linna teemaplaneeringuga määratud ehitusõigusele.
22.5.Ühtlasi ei saa kohus ise kolmanda isiku eskiisi alusel hinnata ega põhjendada, kas nn endise saunahoone juurde maa-aluse garaaži ja täiendava (kuue korteriga) hoonemahu piirkonda lisandumine sobib olemasolevasse keskkonda või mitte. Korraldusest nähtuvalt on vastustaja arvesse võtnud olemasolevat keskkonda ning hinnanud plaanitava ehitise mahtu ja otstarvet. Projekteerimistingimuste õiguspärasuse hindamise kontekstis pole ilmselge, et sellises mahus ja sellise otstarbega ehitis üldse ei sobituks piirkonna väljakujunenud keskkonda. Ka kaebaja väide, et planeeritavate korterite arv on kaks korda suurem kui kogu Kitzbergi tänaval paiknevate majapidamiste arv (s.o 16), ei tähenda, et planeeritav ehitis oleks väljakujunenud keskkonnas ilmselgelt ebasobiv. Tegemist ei ole ilmselgelt ülemäärase ehitusmahuga ning Pargi tn 10 kinnistu on ka ise kaks korda suurem kui Kitzbergi tänava äärsed kinnistud. Eskiisi kohaselt lisanduks uue hoonemahuga juurde kuus korteriomandit, ülejäänud maht on tingitud hoonest, mis on juba piirkonnas olemas.
23.Kaebaja väidab, et eskiisprojekt on vastuolus Tartu linna üldplaneeringu ja ehitusmäärusega. Kohtu hinnangul ei ole väide praeguse vaidluse kontekstis asjakohane, kuna vaidluse all on küsimus, kas projekteerimistingimused on kooskõlas Tartu linna teemaplaneeringuga. Vaidluse esemeks ei ole eskiisi vastavus kehtivale õigusele. Ühtlasi ei vaielda praeguse asja raames selle üle, kas tulevane ehitusprojekt on kooskõlas ehitusõiguse aluseks oleva õigusega või mitte. Kolmanda isiku esitatud eskiis ei kajasta lõplikku lahendust, vaid lõplik lahendus otsustatakse ehitusprojekti ja selle alusel väljastatava ehitusloaga. Kui ehitusluba rikub kaebaja õigusi, on tal võimalus ehitusloa vaidluses need väited esitada.
24.Kaebaja väidab, et projekteerimistingimustega on ületatud Tartu linna teemaplaneeringuga ette nähtud krundi täisehitusprotsenti, mis näeb krundi täisehituseks 30%.
3-16-2611 Kaebaja hinnangul väljuks juurdeehitus lubatud täisehitusprotsendist, kuna ehitusregistri andmete kohaselt on olemasoleva (sauna) hoone pind 1011 m2 ning kinnistu pind on 3549 m2, mistõttu ei saaks täiendavalt ehitada hoonet pinnaga ca 329,3 m2. Lisaks märgib kaebaja, et täisehitusprotsendi hulka tuleb arvestada ka maa-alune garaaž, mida vastustaja teinud pole.
24.1.Esmalt ei kajasta kohtu hinnangul ehitisregistri andmed olemasoleva (sauna) hoone pindala. Kohus ei pea neid andmeid usaldusväärseteks, kuna läbi viidud vaatluse ja selle raames korraldatud mõõtmine näitasid, et olemasoleva (sauna) hoone alune pind on ca 785 m2 (vaatlusprotokoll, I kd, tl-d 96–97) Vaatluse tulemusena saadud andmed on samas suurusjärgus, mida väidavad vastustaja ja kolmas isik, s.o 734 m2.
24.2.Teiseks asus kohus eelnevalt seisukohale, et kuue korteriomandi juurde lisandumine ei rikuks kaebaja kui kinnismälestise omaniku õigusi (vt käesoleva otsuse p 18).
24.3.Kolmandaks on kohus seisukohal, et Tartu linna teemaplaneeringust tulenev täisehitusprotsendi nõue on lisaks avalike huvide kaitsmisele loodud kaitsma ka naabrite huve (vt RKHKo 3-3-1-69-16, p 26; RKHKm 3-3-1-87-16, p 10; RKHKo 3-3-1-15-16, p 29). Täisehitusprotsendiga lahendatakse mh naaberkinnisasjade omanike vahelisi ehituslikke huvikonflikte. Kuna kaebaja ei ole Pargi tn 10 kinnistu naaber, ei kaitse see nõue tema huve. Kaebaja ei saa kaitsta naabrite ega avalikke huve. Sellest tulenevalt ei puuduta maa-aluse garaaži täisprotsendi hulka lugemine või mittelugemine kaebaja õigusi.
25.Sarnaselt käesoleva otsuse p-s 24 märgitule ei puuduta kaebaja õigusi see, kas kinnistule rajatav hoone on komplekshoone või ühe hoone renoveerimine ja uue hoone ehitamine ning kas vastustaja on õiguspäraselt kohaldanud krundile maksimaalset koormusindeksit (s.o 120 m2 krundi pinda korteri kohta). III
Kuna vaidlustatud korraldus ei riku kaebaja õigusi, jätab kohus kaebuse rahuldamata.
27.Kaebuse rahuldamata jätmisega jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Kolmas isik kuludokumente esitanud ei ole.
28.Kaebaja esitas kohtule 12. aprillil 2017 ajaloolise Karlova linnaosa plaani. Kohus jätab selle tõendi vastu võtmata, kuna see on esitatud pärast tõendite esitamise tähtaega ning selle menetlemine tooks kaasa menetluse viibimise (HKMS § 51 lg 4 ja §62 lg 1)
(allkirjastatud digitaalselt) Janar Jäätma
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.