3-18-835/37 - Planeerimine ja ehitus - Planeeringud - Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium - lahend.ee

2.Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 23.04.2018 projekteerimistingimused nr 1711002/10210 Tallinnas Liiva tn 32 ja 32a kinnistutele üksikelamu püstitamiseks. Tallinna linna üldplaneeringu maakasutusplaani kohaselt jäävad katastriüksused väikeelamute juhtotstarbega alale, mis on põhiliselt ühepere- ja ridaelamutele, samuti üksikutele väiksematele 3–4-korruselistele elamutele mõeldud ala. Tegemist on ka miljööväärtusliku hoonestusalaga, kus projekteerimisel tuleb järgida väljakujunenud hoonestuslaadi ja struktuuri. Kõige paremini kajastuvad piirkonna praegused olud vastu võetud Nõmme linnaosa üldplaneeringus. Krundid jäävad olemasoleva hoonestuse vahele. Kvartalis ei ole välja kujunenud ühtset tänavaäärset ega naaberkinnistute vahelist kohustuslikku ehitusjoont. Iseloomulik on lahtine hoonestusviis. Liiva tn 32 ja Liiva tn 32a jäävad piirkonda, kus hoonestuse üldilme on arhitektuuriliselt mitmekesine. Hooned on ehitatud eri aegadel ja on stiili ning kõrguse poolest erinevad. Liiva tn 32 ja Liiva tn 32a lähiümbruse (Liiva, Õie ja Valdeku tänavatega piirnev kvartal ning selle kvartali vastasküljel asuvad Liiva tänava kinnistud) välja kujunenud krundistruktuur (kinnistute konfiguratsioon ja suurus) on erinev. Piirkonnas esineb valdavalt kuni 2-korruselisi viil- või madala kelpkatusega elamuid, mis on viimistletud puitvoodriga või on krohvitud. Ehitisregistri andmetel on kvartali vahetu lähiümbruse hoonestus ja kinnistute suurused järgnevate näitajatega: Liiva tn 34 // 34a kaks elamut ja abihoone ehitistealune pindala kokku 170 m2 ja kinnistu suurus 883 m2, Õie tn 18 elamu ja 2 kuuri ehitistealune pindala kokku 237 m2 ja kinnistu suurus on 2193 m2, Liiva tn 30a elamu ehitistealune pindala kokku 103 m2 ja kinnistu suurus 599 m2, Liiva tn 43 elamu ehitisalune pindala 140 m2 ja kinnistu suurus 1253 m2, Liiva tn 45 elamu ja garaaži ehitisalune pindala kokku 120 m2 ja seejuures on kinnistu suurus 2083 m2). Vahetute naaberkruntide elamute kõrgused jäävad vahemikku 4,4–9,7 m (Liiva 34, Liiva 30a, Õie 16,Valdeku 17, Liiva 43). Ühtlasi on tegemist piirkonnaga, kus asub ka suuremaid hooneid. Taotlusele lisatud eskiis annab ettekujutuse taotleja soovitud visioonist, kuid ehitusprojekti koostamisel tuleb uue hoone kavandamisel arvestada proportsionaalsust nii kinnistu suuruse kui vahetute naaberhoonetega. Seega esitatud eskiisi mitte aluseks võtta. Hoone visuaalse külje poolelt vajab täiendavat läbitöötamist esifassaadi lahendus. Siin on teatav vastuolu akende paigutuse, proportsioonide ja jaotuse ning hoone üldise arhitektuurse kontseptsiooni vahel. Lahendus oleks terviklikum, kui esimene ja teine korrus ei oleks erineva viimistlusega. Nõmmel on põhihoone minimaalseks kauguseks eesaiast üldjuhul 5 m, külg- ja tagaaiast 6 m. Ehitusjoone ja ees-, taga- ning külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel määratakse lähtudes naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud ehitustavast, olemasoleva haljastuse väärtusest, tuleohutusnõuetest, naabrite privaatsusvajadusest ja püüdest vältida naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese päikesevalguse eest. Arvestades lähiümbruse 2(14)

3-18-835 hoonestuse paiknemist ja krundistruktuuri, võib elamu paigutamisel lähtuda projekteerimistingimuste taotluse juurde esitatud asendiplaanist. Vajadusel tuleb esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, et ehitise paiknemine sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda. Suurim lubatud ehitistealune pindala Liiva tn 32 ja Liiva tn 32a katastriüksuste liitmisel moodustuval 999 m2 suurusel kinnistul võib olla kuni 180 m2, arvestades vahetu lähiümbruse hoonestust ja kinnistute suurusi. Sellest suurema ehitisealuse pindalaga hoone kavandamisel tuleb esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, et kavandatud ehitis sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda (kui linnaruumiline keskkond peaks vahepeal muutuma – arvestades et projekteerimistingimused kehtivad viis aastat ning ei saa välistada, et ka naaberhoonete omanikud soovivad oma kinnistutel kavandada muudatusi või on projekti koostajal pakkuda alternatiiv arhitektuurse lahenduse näol, mis on põhjendatud ning piirkonda sobiv ja kõigi poolt aktsepteeritud). Kinnistule võib kavandada 2-korruselise elamu. Elamule võib soovi korral kavandada ka maaaluse korruse. Elamu kõrgus maapinnast määrata lähtudes piirkonna hoonete kõrgusest. Vajadusel esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, kuidas kavandatud ehitise kõrgus ja korruselisus sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda. Projekteerimistingimused näevad ette õigusaktid ja standardid, millest tuleb lähtuda ehitusprojekti koostamisel, sh siseministri 30.03.2017 määrus nr 17 „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded ja nõuded tuletõrje veevarustusele“ ja Eesti standard EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“. Ehitusprojekti koostamisel tuleb teha koostööd piirinaabrite ja projekteerimistingimuste eelnõu menetluses osalenud isikutega (koostöö dokumenteerida ja esitada ehitusprojektis), Nõmme Linnaosa Valitsusega, Tallinna Keskkonnaametiga, Tallinna Kommunaalametiga ning vajadusel tehnovõrkude valdajatega, kelle võrkude kaitsetsoonis tehakse ehitustöid.

3-18-835 linnaruumilise analüüsi koostamine toimuma juba enne projekteerimistingimuste väljastamist. Kaalutlusõiguse reegleid pole seega järgitud. Uusehitis, mille räästa ja katuseharja kõrgus ning ehitusalune pind erineb piirkonna olemasoleva hoonestuse vastavatest parameetritest kohati mitmekordselt, ei ole ilmselgelt käsitatav piirkonna hoonestuslaadi arvestava ning mahuliselt juba väljakujunenud elukeskkonda sobituva ehitisega. Tallinna Linnavalitsuse 09.01.2008 korraldusega nr 14-k kehtestatud Liiva tn 32 detailplaneeringu kohaselt peeti kõnealusele krundile sobivaks kahekorruselise hoone rajamist, mille räästa kõrguseks on 6 meetrit ja harja kõrguseks 8 meetrit ning krundi täisehituse protsendiks on 15%. Seletuskirja kohaselt lähtuti ümbruskonna hoonestuse mastaapidest ja kontaktvööndi linnaehituslikest printsiipidest. Piirkonna hoonestuslaad ega väljakujunenud elukeskkond ei ole selle ajaga muutunud. Eskiislahenduse põhjal on ilmne, et kavandatud hoone arhitektuuriline lahendus ja ilme on kontrastselt erinevad naaberkinnistutele püstitatud hoonetest ega harmoneeru nendega. Liiva tn 30A ja Liiva tn 34 kinnistute esmasel hoonestamisel rajatud hooned asuvad kinnistu piirile lähemal, kui see oleks Nõmme linnaosa ehitusmääruses toodud nõuetest lähtuvalt uusehituste puhul võimalik. Seetõttu mõjutab naaberkinnistu hoonestamine Liiva tn 30A ja Liiva tn 34 kinnistute kasutamist ja kinnistuomanikke suuremal määral, kuna riivab tavapärasest enam nende kinnistuomanike privaatsust. Eriti ilmne on vastav riive Liiva tn 30A kinnistu osas, kuivõrd kinnistul asuva elamu osaks on Liiva tn 32 kinnistu poolses küljes avarate akendega veranda ning selle esine päikeseterrass. Eskiislahendus näeb ette Liiva tn 30A kinnistu poolsele küljele (sh päikeseterassi) ette suuremõõtmeliste akende rajamise. Kavandatav ehitis rikub ka insolatsioonitingimusi ja privaatsuse nõudeid. Projekteerimistingimustest ei tulene keeldu hoiduda päikesevalguse varjutamisest. Kinnistusisene juurdepääsutee ja parkimisala on kavandatud kaebaja kinnistu lähedusse. Hoonetevahelist kuja tuleb järgida vaatamata sellele, et kaebaja kinnistule ei lubaks kehtivad normid praegusesse asukohta enam hoonet püstitada. Kaebaja kinnistult avanevat vaadet on rikutud olulisel määral. Kõrghaljastuse likvideerimine ja valgustingimuste muutmine puude asemel hoonega muudab senist miljööd. Nii Nõmme linnaosa ehitusmääruse kui ka menetletava üldplaneeringu kohaselt peavad tagasiasted olema vastavalt rohkem kui 5 meetrit eesaia osas ning rohkem kui 6 meetrit taga- ja külgaia osas. Seega ei vasta täpselt kuuemeetrine tagasiaste külgaiast ehitusmääruse ja üldplaneeringu nõuetele ning tagasiaste peab olema suurem. Põhjapoolses otsas on eskiisil näidatud hoone kaugus kaebaja kinnistu piirist 5,9 m, seega ei tohtinud projekteerimistingimustes pidada lubatavaks asendiplaanist lähtumist hoone paiknemise osas. Koostöökohustuse täitmine ei ole usutav. Naabrite vaheline koostöö ei taga senise kogemuse põhjal kolmanda isiku poolt naabrite huvidega arvestamist. Ehitusloa menetlemisel hinnatakse ehitusprojekti vastavust projekteerimistingimustele. Seetõttu tuleb linnaruumiline analüüs teha projekteerimistingimuste andmise eel. Analüüsi tegemist kinnitavaid tõendeid ei ole esitatud. Sellise analüüsi puudumist kinnitab võimaluse jätmine analüüsi tegemiseks hoone ehitusaluse pindala ja hoone kõrguse suurendamise eesmärgil.

3-18-835 Projekteerimistingimustega ei kehtestata taotlusele lisatud eskiisi ning eskiisi esitamise kohustust taotlejal ei ole. Eskiisi eesmärk on aidata haldusorganil taotleja soove paremini mõista. Projekteerimistingimustega on ette nähtud ehitise maksimaalne lubatud kõrgus ja ehitisealune pind, mida saab muuta linnaruumilise analüüsi esitamisega koos ehitusprojektiga, kui vahepeal muutub ümbritsev linnaruumiline keskkond. Seadus ei välista ehitise lubatud kõrguse ja ehitisealuse pinna suhtes tingimuste seadmist juhuks, kui linnaruumiline keskkond peaks projekteerimistingimuste kehtivuse ajal muutuma. Vastavalt EhS § 33 lõikele 1 kehtivad projekteerimistingimused üldjuhul viis aastat. See on piisavalt pikk periood, mille kestel võivad linnaruumis toimuda olulised muutused. Nii Nõmme linnaosa ehitusmäärus kui Nõmme linnaosa vastuvõetud üldplaneering määratlevad hoone korruste arvu ja hoonete lubatud suurima kõrguse suhte. Nõmme linnaosa ehitusmääruses on see antud III peatükis ja Nõmme linnaosa vastuvõetud üldplaneeringus on see antud selle seletuskirja p-s 4 tabelites „Üldised maakasutustingimused“. Projekteerimistingimused sisaldavad linnaruumist analüüsi. Nõmmel on põhihoone minimaalseks kauguseks eesaiast üldjuhul 5 m, külg- ja tagaaiast 6 m. Ehitusjoone ja ees-, taganing külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel määratakse lähtudes naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud ehitustavast, olemasoleva haljastuse väärtusest, tuleohutusnõuetest, naabrite privaatsusvajadusest ja püüdest vältida naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese päikesevalguse eest. Vajadusel tuleb projekteerimistingimuste taotlejal esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, et kavandatud ehitise paiknemine sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda. Asendiplaanilisest lahendusest võib üksnes lähtuda, mitte seda aluseks võtta, kuna see arvestab Nõmmel olevat hoonete paiknemise kaugusi kinnistu piiridest (võrreldes Liiva 32 olemasoleva hoonega, mis paikneb kinnistu piiril). Lisaks on vastustaja projekteerimistingimustega ette näinud hoone mahu vähendamist piirkonda sobivamaks. Arhitektuursest lahendusest tulenevat mõju ning meetmeid negatiivsete mõjude ära hoidmiseks hinnatakse täpsemalt ehitusloa menetluses, sest siis on eelneva linnaruumilise analüüsi ning koostöö käigus naabritega sobiv lahendus hoonele leitud.

6.Tallinna Halduskohtu 15.02.2019 otsusega rahuldati kaebus, tühistati TLPA 23.04.2018 projekteerimistingimused ja mõisteti vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud 5500 eurot. Kolmanda isiku menetluskulud jäeti tema enda kanda. PlanS § 125 lg 5 p 2 toodud eeldused, mis puudutavad üldplaneeringus määratud vastava maaala üldiseid ehitus- ja kasutustingimusi, on täidetud. Need on kõige üldisemalt määratud 11.01.2001 kehtestatud Tallinna linna üldplaneeringus. Lisaks on Tallinna Linnavolikogu 04.05.2017 otsusega nr 47 vastu võetud Nõmme linnaosa üldplaneering, mis küll ei ole veel kehtiv haldusakt, kuid milles toodu arvestamist ei saa pidada haldusmenetluse üldiste põhimõtete ja kohtupraktikaga vastuolus olevaks. Vajalik ei ole detailplaneeringu kehtestamine kinnistule ehitusõiguse andmiseks. Projekteerimistingimuste väljastamise hetkel peab haldusorganil olema piisavalt selge ettekujutus vähemalt ehitise põhiparameetritest, asukohast krundil ja selle välisilmest (kasutatavatest materjalidest, viimistlusest jne) ning sihtotstarbest ja sellest ettekujutusest tulenev veendumus, et sellisena püstitada soovitav ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda. Kontrollitavuse tagamiseks peab see ettekujutus olema dokumenteeritud. Tallinna linna ehitusmääruse ja linnaosa üldplaneeringu kohaselt peab see ettekujutus nähtuma koos projekteerimistingimuste taotlusega esitatavast hoone kirjeldusest ja eskiisjooniselt. Kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest ruumilise ettekujutuse saamiseks tuleb detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitada selle lisana vastavalt PlanS § 135 lg 4 vähemalt üks planeeringulahenduse ruumiline illustratsioon. Samuti näeb eskiisi kohustuslikku esitamist ette Tallinna linna ehitusmääruse § 11 lg 7. Projekteerimistingimused asendavad detailplaneeringut. Projekteerimistingimuste eelnõu avalikustamisel või esitamisel kaasatud isikutelt arvamuse saamiseks on elementaarne, et avalikkusele või kaasatud isikutele esitatakse sellest arusaamiseks analoogia korras detailplaneerimismenetlusega koos projekteerimistingimuste eelnõuga sellega kavandatavat ehitist puudutav eskiis. Vastustaja on otsustanud eskiisi mitte aluseks võtta.

3-18-835 Vastustaja ei pidanud koos projekteerimistingimustega esitatud hoone eskiisis välja pakutud hoone ehituslahendust piirkonda sobilikuks ja sätestas projekteerimistingimustes otsese keelu esitatud eskiisi ehitusprojekti koostamisel aluseks võtta. Vastustajal ei ole kujunenud aga ka selget seisukohta, milline hoone sobitub keskkonda. Projekteerimistingimustes toodud põhitingimustele vastava hoone püstitamise korral ei ole vastustaja projekteerimistingimuste väljastamise hetkel aru saanud, millist hoonet ta täpselt lubab püstitada ja kas see sobitub olemasolevasse keskkonda. Seda kinnitab viide võimalusele esitada linnaruumiline analüüs. PlanS § 125 lg 5 p-s 1 sätestatud eeldus projekteerimistingimuste väljastamiseks pole seega täidetud. Projekteerimistingimused ei vasta ka EhS § 26 lg 4 nõuetele. Projekteerimistingimustest ei nähtu üheselt ega arusaadavalt kavandatava hoone asukoht, lubatud ehitisealune pind ega ka selle kõrgus, mis on olulised seaduses nõutud ehitusõiguse ulatuse parameetrid. Hoone võib asuda mistahes krundi osal. Seeläbi on vastustaja jätnud tasakaalustamata taotleja ja naabrite huvid. Kuigi projekteerimistingimustes on toodud suurim ehitisealune pind 180 m2, on järgmises lauses peetud võimalikuks suurema hoone püstitamist. Ilma konkreetse maksimaalse ehitisealuse pinna määratlemiseta on sisuliselt võimatu teostada kaalutlusõigust hoone asukohast tulenevate mõjude suhtes. Põhjendama oleks pidanud, miks sobitub olemasolevasse keskkonda sedavõrd suure ehitisealuse pinnaga ehitis, kui naabruses on kruntide täisehitusprotsent väiksem ja varasem detailplaneering seadis hoone sobivuseks piirkonda ja naabrite huvide tasakaalustatud kaitseks rangema piirangu. Hoone kõrguse piirangut ei saa järeldada nõudest lähtuda piirkonna hoonete kõrgusest. Need jäävad vahemikku 4,4–9,7 m. Korruste arvust ei saa järeldada hoone kõrgust, sest puudub sellekohane standard ja hoone kõrgust mõjutab ka katuse kuju. Haldusorgan ei saa üldist naabritega läbirääkimiste pidamise ja nende õigustatud huvide arvestamise kohustust edasi lükata ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa taotlemise menetlusse. Seaduse mõtte kohaselt tuleb need küsimused lahendada projekteerimistingimuste väljastamise etapis. Seda ei ole tehtud. Vastustaja seisukoht, et projekteerimistingimustes piisab nõuete esitamisest, mis tagavad seaduse ja üldplaneeringuga kooskõlas oleva ehitamise, ja naabrite huvide tasakaalustamine võib toimuda ehitusloa andmisel, on ekslik ja muudaks projekteerimistingimuste andmise menetluse ja sellesse naabrite kaasamise mõttetuks.

3-18-835 võimaldavad projekteerimistingimustega määrata asjakohased tingimused vastavalt EhS § 26 lg-le 4. Projekteerimistingimused ei ole ehitusprojekt, kus ehitise parameetrid peavad olema ette nähtud äärmise täpsusega selliselt, et ehitusprojekti järgi oleks võimalik ehitist ehitada. EhS § 26 lg 4 sissejuhatava lauseosa kohaselt nähakse loetelus ettenähtud tingimused projekteerimistingimustes ette asjakohasel juhul. Projekteerimistingimused näevad ette vaid lähteparameetrid ja -alused ehitusprojekti koostamiseks, jättes arhitektile valikuvabaduse ehitusprojekti koostamisel. Haldusorgani ettekujutus ei pea tuginema eskiisile. Tallinna linna ehitusmäärusest ei tulene eskiisi koostamise kohustust. Ehitusmääruse § 33 lg 3 lubab eskiisi nõuda projekteerimistingimustega. Ehitusseadustik ega planeerimisseadus eskiisi koostamise kohustust ei sätesta. Projekteerimistingimustele ei saa laiendada detailplaneeringule esitatavaid nõudeid, sest need küll asendavad detailplaneeringut, kuid see menetlus on mõeldud ehitamist lihtsustama. Halduskohus leidis ekslikult, et projekteerimistingimused ei vasta EhS § 26 lg-le 4. EhS § 26 lg 4 ei sätesta konkreetseid kriteeriume, mille kaudu asjakohasel juhul EhS § 26 lg-s 4 sätestatud nõuded projekteerimistingimustes ette nähakse, ega nende nõuete täpsusastet. Kuna tegemist on arhitektuurselt mitmekesise piirkonnaga, siis ei ole praegusel juhul asjakohane määrata projekteerimistingimustes jäikasid nõudeid, vaid selliste nõuete määramine, mis võimaldavad ehitusprojekti koostamisel olla paindlik ja arvestada ümbritsevat arhitektuurset mitmekesisust, jäädes siiski arvestama piirkonda sobivuse kohustust. Seetõttu on nõutud linnaruumilise analüüsi koostamist. Asjakohane ei ole projekteerimistingimustes määrata kavandatava ehitise täpset asukohta. Kitsendused ehitise asukohale tulenevad teistest aktidest, millest tuleb juhinduda. Ka detailplaneering määrab ehitise asukoha krundi hoonestusalana, kuhu ehitusõigusega lubatava ehitise paigutada võib, mitte kavandatava ehitise täpse asukoha krundil. Täpne, lõplik asukoht määratakse ehitusprojektis. Halduskohtu seisukoht, et suurimat ehitisealust pinda ei ole projekteerimistingimustega määratud, on ekslik. Suurima ehitisealuse pinnana on lubatud kuni 180 m2, arvestades vahetu lähiümbruse hoonestust ja kinnistute suurusi. Sellest suurem ehitisealune pindala on lubatud juhul, kui linnaruumiline keskkond projekteerimistingimuste 5-aastase kehtivusaja jooksul muutub, s.o juhul, kui ka naaberkinnistute omanikud soovivad kavandada muutusi ja soovivad ka oma kinnistutel suurema ehitisealuse pinnaga hooneid püstitada. Lubatud ehitisealune pindala on väiksem kui projekteerimistingimustes viidatud vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneeringuga lubatud maksimaalne 220 m2. Tähtsust ei oma, et varem kehtinud detailplaneering lubas kinnistule ehitada hoone ehitisealuse pindalaga kuni 100 m2. Detailplaneering tunnistati kehtetuks, sest piirang ehitamisele oli põhjendamatult suur. Projekteerimistingimused ei ole detailplaneeringu jätkudokument. EhS § 26 lg-st 4 ei tulene, et projekteerimistingimustes tuleb hoone kõrgus määrata meetrites. Hoone kõrguse saab määrata ka looduses ehk antud juhul linnakeskkonnas olemasolevate märkide järgi, nagu seda on piirkonna teiste hoonete kõrgus. Ehitise kõrguse definitsiooni esitamata jätmine projekteerimistingimustes ei ole lubamatu, sest see on antud õigustloovates aktides. Hoone kõrgus on vaidlusalustes projekteerimistingimustes määratud eeskätt korrustega. Eramaja korruselisus ja kõrgus on reguleeritud Nõmme linnaosa ehitusmääruse § 7 8(14)

Eskiisi esitamise kohustust ei ole EhS §-s 29 ette nähtud. Projekteerimistingimuste taotluse nõudeid sätestava majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määruse nr 84 lisas olevast vormist nähtuvalt on eskiis selle olemasolul üks võimalikest esitatavatest dokumentidest. Projekteerimistingimused on detailplaneeringut asendavad tingimused, mis võimaldavad lihtsustatud menetlust. Eskiisi nõudest loobumine on üks menetluse lihtsustamise viis. Projekteerimistingimuste taotlusega koos esitatud eskiislahendus oli kolmanda isiku visioon sellest, millist ehitist soovitakse kinnistule püstitada. See aga ei tähenda, et haldusorganil on võimalik ainult selles eskiislahenduses toodud lahenduse pinnalt projekteerimistingimused kas välja anda või välja andmisest keelduda. Haldusorgani kaalutlusõigus tähendab võimalust kaaluda, millistel tingimustel ehitis oleks piirkonda sobiv ja vastaks nõuetele, ning vastavad tingimused projekteerimistingimustes ka kehtestada. Taotleja esitatud eskiisprojekt ei saa kajastada lõplikku heakskiidu saavat lahendust (vt ka Tartu Halduskohtu lahend asjas nr 3-162611, p 22.4). Linnaruumilise analüüsi võimalikkus ei mõjuta projekteerimistingimuste õiguspärasust. Tingimuste muutmise võimaluse väljatoomine muudab tingimused selgemaks. Projekteerimistingimustega ei määrata ehitusprojekti täpsusastmes hoone tehnilist lahendust, vaid üldised tingimused, millele edasine ehitusprojekt peab vastama, et hoone oleks sobiv. Projekteerimistingimused vastavad EhS §-le 26. Peamised ehitustingimused on määratud juba Nõmme linnaosa ehitusmääruses ja uues Nõmme üldplaneeringus. Ka projekteerimistingimuste muutmise korral kohalduvad üldplaneeringus ja ehitusmääruses sätestatud nõuded. Projekteerimistingimustes on esitatud selged nõuded hoone asukohale. Kohaldada tuleb ka Nõmme linnaosa ehitusmäärusest tulenevaid piiranguid. Nõmme linnaosa ehitusmäärus sätestab, et põhihoone tagasiaste peaks eesaiast olema 5 m, tagaaiast 6 m ning külgaedadest 6 m. Projekteerimistingimuste järgi võib hoone paikneda projekteerimistingimuste taotluses näidatud asukohas. Täpse asukoha määramine ei ole projekteerimistingimustes vajalik. Ulatuslikumal piirangul võiks olla sobivama asukoha leidmist takistav mõju. 9(14)

9.XX palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja jääb varem esitatud seisukohtade juurde. Projekteerimistingimuste väljastamist ei võimaldanud PlanS § 125 lg 2 p 2. Kohtupraktika peab selles küsimuses olema ühetaoline. Kavandatud hoonestus ei sobitu mahuliselt piirkonna väljakujunenud keskkonda. Pole mõistetav, mille põhjal vastustaja järeldas, et kavandatav hoonestus sobitud olemasolevasse keskkonda. Seda peab saama järeldada olemasolevatest dokumentidest, et vastustaja hinnang oleks kontrollitav. Objektiivse kontrollitavuse tagab kavandatava ehitustegevuse visualiseering. Eskiislahenduse olemasolu nõuab nii EhS § 29 lg 2 p 4 (hoone kirjelduse esitamise nõue) kui asjaolu, et projekteerimistingimused asendavad detailplaneeringut, mille koostamisel on vajalik vähemalt ühe illustreeriva joonise olemasolu. Kolmas isik esitas eskiislahenduse, kuid sellel kujutatut ei pidanud vastustaja PlanS § 125 lg 5 p-ga 1 kooskõlas olevaks. Ehitisealuse pinna suuruse, hoone kõrguse ja paiknemise konkreetselt määratlemata jätmine ei võimalda täna hinnata kavandatava hoone sobituvust piirkonda. EhS § 26 lg 4 määratleb, millised parameetrid tuleb projekteerimistingimusega kindlaks määrata. Vastustaja seisukoht, et seda tuleb teha üksnes asjakohasel juhul, ei vasta seadusele. Vastustaja seisukohtadest ei nähtu, milliseid olukordi peetakse asjakohasteks juhtudeks, arvestades, et vaidlusalune kinnistu paikneb miljööväärtuslikul alal. Kuna kolmandalt isikult nõuti täiendava linnaruumilise analüüsi koostamist, jääb talle võimalus analüüsi põhjal hoone põhiparameetrid ise määratleda. Vastustajal puudub seega endal ettekujutus, millist hoonestust ta lubab. Projekteerimistingimused on vastuolus EhS § 26 lg 4 p-dega 3–5. Miljööväärtusliku piirkonna hoonestamisel on põhjendatud mh projekteerimistingimustega võimalikult detailsete ja konkreetsete kriteeriumide sätestamine, tagamaks, et ehitustegevuse tulemusena olemasolev arhitektuurne ja looduslik keskkond maksimaalses võimalikus ulatuses säiliks. Seda ei ole tehtud. Hoone asukoha määramata jätmist ei saa õigustada linnaosa ehitusmäärusega, sest sel juhul puuduks vajadus seaduses nõude esitamiseks, et hoonestuse asukoht määratakse projekteerimistingimustega. Sama käib suurima lubatud ehitusaluse pinna ja hoonestusmahu kohta. Tulevase analüüsi põhjal on vajaduse korral võimalik projekteerimistingimusi muuta.