Otsuse avalikult teatavaks 15. veebruar 2019, Tallinn tegemise aeg ja koht Haldusasja number
3-18-835
Haldusasi
P. P.-V. kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 23.04.2018 väljastatud projekteerimistingimuste tühistamiseks
Menetlusosalised
Kaebuse esitaja: P. P.-V., esindaja v.adv Toivo Viilup Vastustaja: Tallinna linn Vastustaja esindaja: Eva Vanamb Kolmas isik: B. L. J. G. S. (isikukood XXXXXXXXXXX), esindajad v.adv Martin Triipan ja adv Kaisa Laidvee
Asja läbivaatamise viis
Kohtuistung 14.01.2019, Tallinnas
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kaebus ja tühistada Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt Tallinnas, XXXXX XX elamu püstitamiseks 23.04.2018 väljastatud projekteerimistingimused.
2.Mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja menetluskulud summas 5500 eurot ja jätta kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.
3.Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 18. märtsil 2019. Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse
päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3). Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse
esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tallinna Linnaplaneerimise Ameti väljastas 23.04.2018 projekteerimistingimused nr 1711002/10210 XXXXX tn XX, Tallinnas elamu püstitamiseks (I tl 36-39).
2.25.04.2018 saabus Tallinna Halduskohtule P. P.-V. kaebus tühistada 23.04.2018 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatud projekteerimistingimused. Ühes kaebusega esitas kaebaja kohtule ka esialgse õiguskaitse taotluse paludes peatada esialgse õiguskaitse korras Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt 23.04.2018 antud projekteerimistingimuste kehtivus kuni lõpplahendi jõustumiseni käesolevas haldusasjas.
3.04.05.2018 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse ja jättis kaebuse esitaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata. Asjas toimus kohtuistung 14.01.2019.
KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED
4.Kaebaja palub 23.04.2018 Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatud projekteerimistingimused tühistada alljärgnevatel põhjustel.
4.1.Kaebaja leiab, et projekteerimistingimuste väljastamine kahjustab tema, kui projekteerimistingimustega hõlmatud kinnistute (XXXXX tn XX ja XXa) naabri õiguseid ja põhjendatud huve, kuivõrd kaebuses esitatud asjaoludest nähtuvalt on PT taotleja soovinud XXXXX XX kinnistule püstitada hoone, mis ei sobi mahult ega ka arhitektuuriliselt lahenduselt piirkonda, paikneb XXXX XX kinnistu piirile lubamatult lähedal ning rikub nii oma mõõtmete kui kavandatud asukoha tõttu kaebuse esitaja õigust privaatsusele, kaebuse esitaja elamust avanevaid vaateid ning takistab päikesevalguse jõudmist kaebuse esitaja elamusse. Vastavasisulised üksikasjalikud põhjendused on kaebuse esitaja toonud välja projekteerimistingimuste eelnõu esialgsele versioonile 14.02.2018 esitatud vastuväidetes (tl 2024). Projekteerimistingimused võimaldavad kaebuse esitaja õiguseid kahjustava hoone projekteerimist ja ehitamist.
4.2.Kaebaja leiab, et käesoleval juhul ei ole täidetud ka PlanS § 125 lg 5 sätestatud eeldused, mis võimaldaksid XXXXX XX kinnistu hoonestamist detailplaneeringut koostamata. Ainuüksi asjaolu, et projekteerimistingimuste kohaselt ei saa eskiislahendust võtta aluseks ehitusprojekti koostamisel või et projekteerimistingimustes pole lubatavaks peetud XXXXX XX kinnistu omaniku poolt soovitud maksimaalset võimalikku ehitusalust pinda, vastuolu PlanS § 125 lg 5 nõuetega ei kõrvalda ning projekteerimistingimustele vastav hoone ei oleks kooskõlas PlanS § 125 lg 5 p 1 sätestatud kriteeriumitega. Kaebuse esitajal on õigustatud huvi, et tema õiguste ja huvidega puutumuses oleva küsimuse (XXXXX XX kinnistu ehitusõiguse ulatus) lahendamine haldusorgani poolt toimuks õiguspäraselt ning PlanS § 125 lg 5 regulatsiooniga kooskõlas, st käesoleval juhul kohustusliku planeerimismenetluse raames.
4.3.Kaebaja toob välja, et 29.03.2018 kirjas on vastustaja korduvalt kinnitanud, et XXXXX XX kinnistu projekteerimistingimuste taotlusele lisatud eskiislahendusele vastav hoone ning sellega taotletud maksimaalne võimalik ehitisealune pind ei ole piirkonda mh mahuliselt sobivad (vt tl 25-29p). Seega on vastustaja möönnud, et PlanS § 125 lg 5 p 1 sätestatud tingimused ei olnud esitatud projekteerimistingimuste taotluse puhul täidetud. Kaebaja märgib, et juhul, kui kohalik omavalitsus jõuab projekteerimistingimuste taotluse menetlemisel järeldusele, et taotlusele lisatud eskiisis kajastatud ehtis ei ole piirkonda sobiv, ei ole projekteerimistingimuste väljastamine PlanS § 125 lg 5 alusel õiguslikult võimalik. Kaebaja
leiab, et vastustaja oleks pidanud käesoleval juhul projekteerimistingimuste väljastamise eelduste mittetäitmise tõttu jätma XXXXX XX kinnistu omaniku taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks rahuldamata, mitte aga asuma taotluse esitaja tahet ümber sisustama.
4.4.Kaebaja leiab, et projekteerimistingimused ei vasta ehitusseadustiku nõuetele. Ehitusseadustiku § 26 lg 4 p 4 ja 5 kohaselt määratakse projekteerimistingimustega mh vastavalt hoone lubatud suurim ehitisealune pind ning kõrgus. Projekteerimistingimuste punktidest 4 ja 5 nähtuvalt on antud tingimused käesoleval juhul XXXXX XX kinnistu osas tegelikkuses määratlemata.
4.4.1.Kuigi projekteerimistingimuste punktis 4 on esmapilgul hoone suurim ehitusealune pind justkui määratletud ja selleks on 180 m2, märgitakse samas, et suurema ehitusealuse pinnaga hoone kavandamiseks tuleb esitada linnaruumiline analüüs koos põhjendustega, millest nähtuvalt mahult suurem ehitis piirkonna väljakujunenud keskkonda sobitub. Hoone suurim ehitusealune pind on projekteerimistingimustega seega tegelikkuses määratlemata (määratletud mittesiduvalt). Samuti on kaebuse esitajale arusaamatu, miks on linnaruumilise analüüsi koostamist peetud vajalikuks üksnes juhul, kui toimub suurema kui 180 m2 ehitusealuse pinnaga hoone rajamine. PlanS § 125 lg 5 alusel on projekteerimistingimuste andmine võimalik üksnes ehitise piirkonda sobivuse korral. Seega peaks kavandatud ehitise sobivuse hindamiseks linnaruumilise analüüsi koostamine toimuma juba enne projekteerimistingimuste väljastamist ning selle tulemustest lähtuvalt peaks kohalik omavalitsus tegema kaalutlusotsuse projekteerimistingimuste väljastamise võimalikkuse kohta. Vaidlus puudub, et käesoleval juhul see nii ei toimunud. Seega on projekteerimistingimuste väljastamisel kaalutlusõigust teostatud ebakohasel viisil.
4.4.2.Kaebaja toob välja, et Projekteerimistingimuste punkti 5 kohaselt on lubatud korruselisuse ja kõrguse osas märgitud, et kinnistule võib kavandada kahekorruselise elamu, kuid selle absoluutkõrguse suhtes pole aga mingisuguseid arvnäitajaid nimetatud. Selle asemel on märgitud, et elamu kõrgus maapinnast tuleb määratleda lähtudes piirkonna hoonete kõrgusest, mis on mõistetamatu. Seejuures on ka hoone lubatud suurima kõrguse puhul märgitud, et vajadusel esitatakse linnaruumiline analüüs selle kohta, kuidas ehitise korruselisus ja kõrgus piirkonna väljakujunenud keskkonda sobivad. Seega on ka hoone suurim lubatud kõrgus tegelikkuses jäetud määratlemata ning hoone tegelikud gabariidid selguvad kaebuse esitajale parimal juhul projekteerimise, aga tõenäoliselt alles ehitusloa taotlemise menetluse käigus. Kaebuse esitaja kordab, et linnaruumilise analüüsi tegemine peaks toimuma juba enne projekteerimistingimuste väljastamise otsustamist, kuna ainuüksi sel viisil on kohalikul omavalitsusel võimalik teha igakülgselt kaalutletud otsustus planeeritud ehitustegevuse piirkonda sobivuse kohta. Puudulike lähteandmete alusel kaalutletud ja õiguspärase otsuse tegemine võimalik ei ole.
4.4.3.Kõnealuseid mittevastavusi ehitusseadustiku nõuetele käsitles kaebuse esitaja põhjalikult ka enda vastuväidetes projekteerimistingimuste eelnõule, kuid vastustaja pole neile oma 29.03.2018 kirjas ega ka eelnõu täiendamisel mitte mingisugust tähelepanu pööranud. Samuti ei ole vastuväidetega mittenõustumist põhjendatud projekteerimistingimuste väljastamisel. Kaebuse esitaja jääb käesolevas kohtumenetluses täies ulatuses varasemalt esitatud vastuväidete juurde. Ehitusseadustiku § 26 lg 4 ei võimalda lubatud ehitusealuse pinna ja hoone kõrguse osas eelnevalt kirjeldatud ebaselgust ning vastavad näitajad peavad projekteerimistingimustes olema määratletud konkreetselt ja arusaadavalt. Projekteerimistingimused on seetõttu kaebaja arvates õigusvastased ka vastuolu tõttu ehitusseadustiku § 26 lg 4.
4.5.Kaebuse esitaja poolt viidatud 14.02.2018 arvamuses XXXXX tn projekteerimistingimuste eelnõu kohta tõi kaebaja kokkuvõtvalt välja veel alljärgneva:
XX
4.5.1.Uusehitis, mille räästa ja katuseharja kõrgus ning ehitusalune pind erineb piirkonna olemasoleva hoonestuse vastavatest parameetritest kohati mitmekordselt, ei ole ilmselt käsitletav piirkonna hoonestuslaadi arvestava ning mahuliselt juba väljakujunenud elukeskkonda sobituva ehitisega.
4.5.2.Projekteerimistingimustega lubatavaks peetava mahu ja piirkonna hoonestuslaadi sobivuse osas on kaebaja arvates oluline arvestada, et Tallinna Linnavalitsuse 09.01.2008 korraldusega nr 14-k kehtestatud XXXXX tn XX detailplaneeringu kohaselt peeti kõnealusele krundile sobivaks kahekorruselise hoone rajamist, mille räästa kõrguseks on 6 meetrit ja harja kõrguseks 8 meetrit ning krundi täisehituse protsendiks on 15% (vt detailplaneeringu seletuskirja punkt 2.4, lk 7). Detailplaneeringu seletuskirjast nähtuvalt on ehitustingimuste määratlemisel lähtutud ümbruskonna hoonestuse mastaapidest (vt detailplaneeringu seletuskirja punkt 4, lk 11) ja kontaktvööndi linnaehituslikest printsiipidest (vt seletuskirja punkt 4.2, lk 11). Seega on varem kehtinud detailplaneeringu menetluse läbimisel Tallinna linna poolt tehtud kaalutlusotsuse kohaselt XXXXX tn XX kinnistule peetud miljööväärtuslikku piirkonda sobivaks eskiisis näidatust oluliselt väiksema hoone rajamist. Kaebajale teadaolevalt ei ole piirkonna hoonestuslaad ega väljakujunenud elukeskkond viimase 10 aasta jooksul märkimisväärselt muutunud mistahes viisil, mis õigustaks varasemalt põhjendatuks peetust oluliselt mahukama uusehitise rajamist.
4.5.3.Projekteerimistingimuste eelnõus ei ole eespool käsitletud kõrvalekalletele piirkonna ehituslikest näitajatest ega hoonestuslaadist tähelepanu pööratud ning selle asemel on viidatud sellele, et kavandatud uusehitise välised parameetrid mahuvad Nõmme linnaosa ehitusmäärusega ettenähtud maksimaalselt lubatavatesse raamidesse. Projekteerimistingimuste eelnõus ei ole eskiislahendus näidatud uusehitise sobivust piirkonda seetõttu asjakohaselt kaalutud.
4.5.4.Seoses piirkonna ehituslaadi määratlemisega vajalikuks osundada, et XXXXXXXXXXXX-XXXXXXXX-XXX tänavate kvartalis on eristatavad kaks arhitektuuriliselt erinevat piirkonda. XXXXX tn XX kinnistu hoonestamiseks projekteerimistingimuste väljastamise võimalikkuse ja projekteerimistingimuste sisu üle otsustamisel ei ole kohane võrrelda kavandatavat hoonet XXXXX-XXXXXXX-XXXXXXXX-XXX kvartali hoonestusega, vaid lähtuda tuleks kitsamalt XXXXX tänava hoonestust XXX ja XXXXXX tänava ristmike vahelisel alal, mis annab piirkonna hoonestuslaadist märksa adekvaatsema ja asjakohasema ülevaate. Kaebaja on seisukohal, et isegi kui võrreldes XXXXX tn XX kehtetuks tunnistatud detailplaneeringuga lubada kõnealuse kinnistu hoonestamisel suuremat ehitusalust pinda, ei tohiks krundi täisehitusprotsent piirkonna hoonestuslaadi ja ehitusmahtusid arvesse võttes ületada 12-13% ning peaks igal juhul olema Projekteerimistingimuste eelnõus ning sellele lisatud eskiislahendusest nähtuvast täisehituse määrast oluliselt madalam.
4.5.5.Projekteerimistingimuste eelnõule lisatud eskiislahenduse kohaselt on planeeritava hoone näol sisuliselt tegemist kahe ja poole korruselise kahe eraldiseisva sissepääsuga hoonega, mida on pööningupinna kasutusele võtmise korral võimalik kasutada nelja kuni viie iseseisva korterina. Seetõttu on kavandatud hoone piirkonda sobivuse põhjalik kaalumine eriti oluline.
4.5.6.Kaebaja leiab, et kuivõrd XXXXX tn XX kinnistu asub Nõmme miljööväärtusliku piirkonna tuumikalal, siis on oluline, et uute hoonete püstitamisel rikastaks nende lahendus piirkonda tänapäevase heatasemelise arhitektuurse lahendusega, nii nagu näeb ette ka vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneering. Projekteerimistingimuste eelnõule lisatud eskiislahenduse puhul ei ole see tingimus täidetud, mida kinnitavad ka eelnõus eskiisi arhitektuurse lahenduse osas esitatud märkused. Samuti on eskiislahenduse põhjal ilmne, et kavandatud hoone arhitektuuriline lahendus ja ilme on kontrastselt erinevad naaberkinnistutele püstitatud hoonetest ega harmoneeru nendega. Seega esineb juba esitatud eskiisis ilmne
vastuolu ka eelnõu punktis 6 sätestatud nõuetega ning seda arvesse võttes jääb mõistetamatuks, mis asjaoludel on TLPA pidanud võimalikuks lugeda PlanS § 125 lg 5 p 1 sätetatud projekteerimistingimuste väljastamise eeldused täidetuks.
4.5.7.Asjaolu, et erinevate huvide kaalumiseks on käesoleval juhul vajalik planeerimismenetluse läbiviimine, on kaebaja arvates ilmne juba ainuüksi tulenevalt sellest, et projekteerimistingimustes ei ole sellele lisatud eskiislahenduses näidatud hoone rajamise mõju naaberkinnistutele kaalutud. Naaberkinnistute omanike, sealhulgas kaebaja, huvide kaalumine on antud juhul oluline muuhulgas seetõttu, et XXXXX tn XXA ja XXXXX tn XX kinnistute esmasel hoonestamisel rajatud hooned asuvad kinnistu piirile lähemal, kui see oleks Nõmme linnaosa ehitusmääruses toodud nõuetest lähtuvalt uusehituste puhul võimalik. Seetõttu mõjutab naaberkinnistu hoonestamine XXXXX tn XXA ja XXXXX tn XX kinnistute kasutamist ja kinnistuomanikke suuremal määral, kuna riivab tavapärasest enam nende kinnistuomanike privaatsust. Eriti ilmne on vastav riive XXXXX tn XXA kinnistu osas, kuivõrd kinnistul asuva elamu osaks on XXXXX tn XX kinnistu poolses küljes avarate akendega veranda ning selle esine päikeseterrass, mis leiab kasutamist ligikaudu viiel kuul aastast ning millest XXXXX tn XX kinnistule kavandatud uusehitise peamise sissepääsuni viiv tee hakkab kulgema ligikaudu kahe meetri kauguselt. Lisaks sellele näeb XXXXX tn XX kinnistule kavandatud hoone eskiislahendus XXXXX tn XXA kinnistu poolsele küljele (sh päikeseterassi) ette suuremõõtmeliste akende rajamise, mis täiendavalt kaebaja õigusi riivab. Täiendavalt privaatsuse kahjustamisele varjab XXXXX tn XX kinnistule Projekteerimistingimuste eelnõu lisaks oleval asendiplaanil näidatud asukohta piirkonda sobimatute mõõtmetega hoone rajamine nii XXXXX tn XXA hoone päikeseterrassile jõudvat päikesevalgust kui hoone II korruse rõdult avanevat vaadet. Neid asjaolusid ei ole XXXXX tn XX kavandatud hoone asukoha ja mõõtmete määratlemisel arvesse võetud ning projekteerimistingimustest nähtuvalt isegi mitte kaalutud. Lisaks tõusetub ka küsimus, kas uusehitise XXXXX XX poole jääva eenduva osa puhul on täidetud Nõmme linnaosa ehitusmääruses toodud nõue rajatava hoone minimaalsele lubatavale kaugusele piirdeaiast. XXXXX tn XX kinnistu ehitusõiguse ulatuse ja mahu kaalumisel tuleks arvestada mh asjaolu, et käesolevaks hetkeks kehtetuks tunnistatud XXXXX tn XX kinnistu detailplaneeringus oli XXXXX tn XX kinnistule kavandatud hoone asukoht määratud projekteerimistingimuste lisaks olevas eskiislahenduses toodust erinevalt ning ehitusala asus kaugemal nii XXXXX tänavast kui ka XXXXX tn XXA ja XXXXX tn XX kinnistute piiridest. Sellest tulenevalt oli detailplaneeringu kohase lahenduse korral naaberkinnistute privaatsus paremini tagatud, kuid ometigi on sellest PT mistahes põhjendusteta loobutud.
4.5.8.Kaebaja arvates haakuvad XXXXX tn XX kinnistule kavandatava uusehitise asukohaga täiendavalt ka XXXXX tn XX kinnistul asuva miljööväärtusliku hoone lammutamise (puuduvad andmed kehtiva Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti vastava kooskõlastuse kohta – 27.11.2006 a kooskõlastust ei saa enam arvestada) ja kõrghaljastuse säilitamise (haljastuse maksimaalse säilitamise eesmärgi saavutamine ning varasemalt koostatud dendroloogilise inventeerimise nõuete täitmine ei ole tagatud, kuna hoone asukohta on muudetud ning võrreldes varasema DP-ga ja ka ehitusalune pind on suurem) küsimused.
4.6.Kaebaja leiab, et projekteerimistingimustega rikutakse tema privaatsusvajadust ja luuakse võimalus õigusvastaseks päikesevalguse varjamiseks.
4.6.1.Kaebaja rõhutab, et projekteerimistingimustest ei tulene keeldu hoiduda päikesevalguse varjutamisest. Samas ei nähtu projekteerimistingimustest, et haldusmenetluse käigus oleks TLPA hinnanud sisuliselt seda, kuidas reaalselt mõjutab kavandatud hoone päikesevalguse langemist kaebuse esitaja hoonele (sh hoone koosseisu kuuluvale päikeseterrassile), ja kontrollinud insolatsiooninõuete täitmist. Ometigi olnuks seda saanud ja tulnud teha olukorras, kus kavandatava hoone asukoht ning vastustaja väitel hoone kõrgus on
projekteerimistingimuste põhjal teada. Arusaamatuks jääb eeltoodu valguses kaebajale mh see, millele tuginedes eitab TLPA kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumist, arvestades et mingisugust sisulist analüüsi, mis kaebuse esitaja poolt tõstatatud probleemide esinemise välistaks, TLPA poolt kunagi teostatud ei ole. Seda möönab selgesõnaliselt ka TLPA ise, märkides kirjaliku vastuse punktis 2.1, et arhitektuursest lahendusest tuleneva mõju ulatus ja meetmeid negatiivsete mõjude ära hoidmiseks hakatakse hindama alles edaspidiselt, st tegelikkuses eeldab TLPA negatiivsete mõjuda ilmnemist ning vajadust rakendada meetmeid nende ärahoidmiseks või leevendamiseks. Viidatud seisukoha valguses ei saa kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumise osas vaidlusi olla.
4.6.2.Teiseks on projekteerimistingimustes küll märgitud, et ehitusjoon märgitakse lähtudes naabrite privaatsusvajadusest, kuid samas ei ole selge, millist privaatsusvajadust peetakse põhjendatuks ning millisel moel hinnatakse privaatsusvajadust ja kavandatud hoone mõju sellele. Kaebuse esitaja toonitab, et kuigi ta on projekteerimistingimuste andmise menetluse käigus avaldanud, et ta peab projekteerimistingimustele vastava hoone püstitamisel enda privaatsusvajadust kahjustatuks, ei ole TLPA sellele projekteerimistingimuste andmise menetluse käigus reageerinud ega vastavaid argumente sisuliselt analüüsinudki. Ometigi on kaebuse esitaja osundanud asjaolule, et (i) XXXXX XX kinnistule planeeritava hoone peamine sissepääsuni viiv tee on planeeritud XXXXX tn XXA hoone kooseisu kuuluvast (1954.a. rajatud) terrassist ligikaudu 2 meetri kaugusele, (ii) planeeritav hoone varjutab olulises ulatuses terrassi sinna langeva loomuliku päikesevalguse eest ning (iii) XXXXX XX kinnistu eskiisprojekti koosseisu kuuluva asendiplaani kohaselt on sisuliselt terrassi kõrvale planeeritud ka sõidukite parkimisala, mis toob kaasa mh heitgaaside lendumise XXXXX tn XXA terrassile, mida kasutatakse kaebuse esitaja perekonna poolt mh einestamiseks. Visualiseerimaks XXXXX XX kinnistule kavandatava ehitustegevuse ulatust ning selle mõjusid kaebuse esitaja igapäevaelule esitas kaebuse esitaja täiendavate tõenditena asja materjalide juurde võtmiseks modelleeringu, millelt nähtuvad XXXXX XX kinnistu esialgses eskiisprojektis toodud soovitud mahtudele (s.o räästa kõrgus 8 m ja katuseharja kõrgus 11 m) vastava, kuid vähendatud ehitusaluse pindalaga (s.o 180 m2) hoonestuse gabariidid vaadelduna XXXXX tn XXA terrassilt. Viidatud asjaolud kogumis on enam kui piisavad sisustamaks ja põhistamaks kaebuse esitaja väiteid privaatsusvajadusega arvestamata jätmise kohta.
4.6.3.Kolmandaks märgib kaebuse esitaja, et kui ehitusmäärusest ja üldplaneeringust tulenevat hoone minimaalset kaugust aiast ei ole järgitud (nagu seda antud juhul projekteerimistingimuste puhul tehtud ei olegi), tuleb naabrite privaatsusvajadust vaikimisi lugeda rikutuks ning hoone püstitamisest huvitatud isik ja/või taotletud mahus hoonestamist lubatavaks pidav haldusorgan peaks tõendama vastupidist. Projekteerimistingimustes on küll viidatud võimalusele viia edaspidiselt läbi linnaruumiline analüüs ehitise paiknemise osas, kuid linnaruumilise analüüsi tegemine oleks kaebaja arvates pidanud toimuma juba projekteerimistingimuste taotlemisel, sest asendiplaani kohaselt ei olnud hoone nõutavat kaugust külgaiast järgitud.
4.6.4.Neljandaks on TLPA avaldanud, et kolmanda isiku poolt projekteerimistingimuste taotlusele lisatud asendiplaanist võib üksnes lähtuda, mitte seda aluseks võtta, kuna see arvestab Nõmmel olevate hoonete paiknemise kaugusi kinnistu piirist. TLPA kõnealusest vastuväitest jääb mulje, justkui omistaks TLPA erineva tähenduse sõnadele „lähtuda“ ning „aluseks võtta“ ning esimese korral ei olekski hoone asukoht justkui juba määratletud. Sellisel juhul jääb mõistetamatuks, millist tähendust taotlusele lisatud asendiplaan üldse omab ning mida kujutab endast asendiplaanist lähtumine. Vajalik on siinkohal märkida, et oma 20. juuni 2018. a. vastuse punktis 2.2.3 on TLPA põhjendanud seisukohta projekteerimistingimustega hoone lubatud kõrguse siduva kindlaks määramise kohta viitega sõnastuse kasutamisele „Elamu kõrgus maapinnast määrata lähtudes piirkonna hoonete kõrgusest.“. Seega leiab TLPA hoonete kõrguse osas, et kohustus „lähtuda“ piirkonna hoonete kõrgusest on kolmandale isikule siduv,
samas kui asendiplaani osas leiab TLPA vastuoluliselt, et sellest toodud hoone asukohast „lähtumine“ ei tähendaks hoone paiknemise siduvalt kindlaksmääramist juba projekteerimistingimustes. TLPA käsitlus sõna „lähtuma“ tähendusest on seega vastuoluline.
4.6.5.Viiendaks ei nõustu kaebuse esitaja sellega, justkui õigustaks XXXXX XX kinnistule kavandatud hoone osas nõude, millega on kehtestatud põhihoone minimaalne kaugus külgaiast, eiramist asjaolu, et XXXXX XX kinnistu olemasolev hoone paikneb kinnistu piiril. Olemasolev hoone on püsitatud enne hoone kauguse suhtes (külg)aiast kehtivate normide jõustumist. Uue hoone püstitamisel tuleb kehtivaid nõudeid aga järgida ning seda sõltumata sellest, kas enne nõuete jõustumist ehitatud ning lammutamisele kuuluva hoone puhul saab neid lugeda järgituks või mitte.
4.7.Kaebuse esitaja on tema elamust avanevate vaadete halvenemisele viidanud eelkõige seoses XXXXX XX kinnistule kavandatava hoone piirkonda mittesobivusega, millega sisuliselt on nõustunud ka vastustaja viidates eskiisi arhitektuurilise lahenduse puudustele. Kaebuse esitaja ei taotle seda, et tema naaberkinnistule ei ehitataks, kuid soovib, et mistahes ehitustegevus toimuks kehtivast õigusest tulenevaid nõudeid ja piiranguid järgides ning ka tema õigustega ja põhjendatud huvidega arvestades. Vaieldamatult on õigus vaate säilimiseks kohtulikku kaitset vääriv subjektiivne õigus olukorras, kus naaberkinnistule planeeritakse rajade Nõmme aedlinna miljööväärtuslikku keskkonda mittesobituv hoonekoloss.
4.8.Kaebaja leiab, et ehitusprojekti koostamise faasis tehtava võimaliku koostöö ja linnaruumilise analüüs mõju hoone lahendusele on väga küsitav. Naabrite vaheline koostöö ei taga senise kogemuse põhjal kolmanda isiku poolt naabrite huvidega arvestamist. Lisaks kuivõrd juba projekteerimistingimused määravad ära kavandatud hoone põhinäitajad, millest sõltub ka hoone arhitektuuriline lahendus ning ehitusprojekt, ja ehitusloa menetlemisel hinnatakse ehitusprojekti vastavust projekteerimistingimustele, ei saa jätta linnaruumilise analüüsi tegemist projekteerimise või ehitusloa taotlemise faasi. See peab toimuma juba projekteerimistingimuste andmisel, kuna vastasel korral osutub mistahes koostöö naabrite vahel ja linnaruumilise analüüsi mõju ehitusloa menetlusele üksnes formaalseks ning ka ehitusloa vaidlustamise võimalus praktiliselt sisutuks.
4.9.Kaebaja toob välja, et TLPA ei ole vastuse punktis 2.2.4 nõustunud sellega, et projekteerimistingimuste andmisel ei ole linnaruumilist analüüsi tehtud, vaid on märkinud, et valdav osa projekteerimistingimustest kujutabki endast linnaruumilist analüüsi. Kaebuse esitaja märgib, et TLPA väited linnaruumilise analüüsi teostamise kohta on paljasõnalised, kuna asjas ei ole kaebaja arvates esitatud mistahes tõendeid, mis analüüsi läbiviimist kinnitaksid. Kaebuse esitajale ei ole esitatud tutvumiseks materjale, millest nähtuvalt oleks läbiviidud piirkonna paikvaatlus ja faktiline olukord dokumenteeritud, teostatud insolatsiooni arvutusi veendumaks uushoonestuse rajamise järgselt piisava päevavalguse olemasolu mh XXXXX tn XXa kinnistule (sh päikeseterrassil) ning teostatud 3D modelleerimisi veendumaks maksimaalsete lubatavate hoonestusmahtude realiseerimisel säilib loomulik ja harmooniline miljööväärtuslik keskkond. Linnaruumiliseks analüüsiks ei kvalifitseeru kaebaja arvates ehitisregistrist nähtuvate tehniliste andmete mehhaaniline võrdlemine ilma konkreetse piirkonna hoonestuslaadi jm arhitektuurseid karakteristikuid arvestama sisulise analüüsita. Kui nõustuda seisukohaga, et TLPA on enne projekteerimistingimuste andmist juba teostanud vajaliku linnaruumilise analüüsi ja selle tulemusena määratlenud kavandatud hoone sobivuse piirkonda, sealhulgas ka hoone lubatud kõrguse ning ehitisealuse pinna, on arusaamatu ja vastuoluline projekteerimistingimustes hoone arhitektuurse lahenduse koostamiseks täiendava linnaruumilise analüüsi läbiviimisele viitamine. TLPA enda retoorika kohaselt on projekteerimistingimustes linnaruumiline analüüs teostatud ning selle tulemusena leitud on projekteerimistingimustes toodud parameetritega hoone on antud keskkonda väidetavalt sobilik. Eeldades selle seisukoha õigust on ebaselge, mis peaks ehitusloa taotluses faasis
toimuma täiendav linnaruumiline analüüs ning miks peaks selle tulemused erinema väidetavalt juba teostatud analüüsi järeldustest ja võimaldama oluliselt suurema hoone püstitamist. Kaebaja toob välja ka selle, et projekteerimistingimustes on peetud edaspidiselt lubatavaks täiendava linnaruumilise analüüsi alusel projekteerimistingimustes toodust suurema hoone ehitisealuse pinna ja kõrguse aktsepteerimist. Kaebuse esitaja leiab, et võttes arvesse XXXXX tn XX ümbruse kinnistute hoonestatust ei ole projekteerimistingimuste kehtivusaja jooksul ettenähtav selliste oluliste muudatuste toimumine XXXXX nt XX ümbruses, mis XXXXX XX kinnistu hoonestamist projekteerimistingimustest veelgi suuremate garantiidega hoonega õigustaksid.
4.10.Kaebaja leiab, et kui projekteerimistingimustega kavandatav tegevus tema subjektiivseid õigusi riivab, siis saab kaebuse esitaja projekteerimistingimuste vaidlustamisel tugineda ka sellistele projekteerimistingimuste õigusvastasuse alustele. Populaarkaebuse esitamise keelu kaudu võiks sellised argumendid projekteerimistingimuste õiguspärasuse hindamisel tähelepanuta jätta üksnes siis, kui projekteerimistingimused üldse kaebuse esitaja subjektiivseid õigusi ei rikuks ning kaebuse esitajaga puutumuses ei oleks. Eeltoodu kehtib ka kolmanda isiku vastuväidete suhtes, mis puudutavad projekteerimistingimuste populaarkaebusega vaidlustamise lubamatust ja kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumise mitteesinemist. Kolmas isik on viidanud haldusasjas nr 3-16-2611 tehtud kohtulahendites väljendatud seisukohtadele, kuid jätnud tähelepanuta, et viidatud lahendites toodud seisukohtasid on avaldatud olukorras, kus kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumist ei tuvastatud, kuna kaebuse esitaja ei olnud projekteerimistingimuste alusel hoonestatava kinnistu naaber. Kaebuse esitaja leiab, et naabritel on õigus tugineda hoone piirkonda mittesobivusele sõltumata subjektiivsete õiguste rikkumise esinemisest ning et kohus on vastava kaebuse lahendamisel kohustatud analüüsima seda kas ehitis oma mõõtmetelt, kujult, mahult ja otstarbelt sobitub olemasolevasse keskkonda. Kui kohtu hinnangul projekteerimistingimustega ettenähtud hoone mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda ei sobitu, siis on kohtul õigus projekteerimistingimused tühistada mh põhjendusel, et nende väljastamine ei olnud PlanS § 125 lg 5 p 1 tulenevalt lubatav.
4.11.Kaebuse esitaja nõustub kolmanda isikuga selles, et tähtsust omab tõepoolest kavandatava ehitise enda sobivus piirkonda, kuid kuna hinnang planeeritava hoone väljakujunenud keskkonda sobivusele tuleb anda juba projekteerimistingimuste väljastamise ajal (PlanS § 125 lg 5 p 1), siis ei saa sellise hinnangu andmine toimuda alles ehitusprojekti koostamisel või ehitusloa andmisel. Seega peab projekteerimistingimuste väljastamise taotlusele lisatav informatsioon (sh eskiislahendus) olema sellise detailsusastmega, mis võimaldav informeeritud ja kaalutletud otsuse tegemist planeeritava hoone sobivuse kohta. Antud juhul on TLPA aga ühelt poolt põhjendatult leidnud, et taotluse ja eskiisi kohaselt soovitud hoone ehitusealuse pinna ja arhitektuurilise lahenduse osas piirkonda ei sobi, kuid teiselt poolt pidanud ikkagi võimalikuks projekteerimistingimuste väljastamist hoone lubatud ehitusealuse pinna ja kõrguse osas ebamääraselt tingimustega ehitise püstitamist. Sellises olukorras ei saa projekteerimistingimuste andmist PlanS § 125 lg 5 alusel lugeda õiguspäraseks ning seda ei õigusta ka asjaolu, et TLPA-l on projekteerimistingimuste väljastamise üle otsustamisel diskretsiooniõigus. Kolmanda isiku väitel ei ole kaebuse esitaja esile toonud TLPA eksimusi diskretsiooni teostamisel. See väide on ekslik. Kaebuse esitaja on varasemalt selgitanud, et TLPA on taotluse lahendamisel tuvastanud, et kolmanda isiku soovid XXXXX XX kinnistu hoonestamiseks ei ole piirkonda sobivad ning et soovitud ehitusealune pind on liiga suur ning hoone arhitektuuriline lahendus on ebasobiv. Sellises olukorras seadiski PlanS § 125 lg 5 kaebaja arvates TLPA diskretsiooniõigusele piirid (st TLPA diskretsiooniõigus seisnes võimaluses otsustada, kas hoonestamiseks on vajalik viia läbi planeerimismenetlus või võib piirkonda
sobituva hoone rajamiseks olla lubatav ka projekteerimistingimuste väljastamine) ning piirkonda mittesobiva ehitise püstitamiseks projekteerimistingimuste väljastamisest oleks tulnud keelduda.
4.12.Asjakohatu on kolmanda isiku märkus, et kaebuse esitaja ei ole välja toonud, kuidas rikub kavandatud hoone kõrgus või krundi täisehitusprotsent tema subjektiivseid õigusi. Kuivõrd kaebuse esitaja on XXXXX XX kinnistu piirinaaber, on tal ka haldusasjas nr 3-16-2611 väljendatud seisukohtade kohaselt võimalik esitada vastuväiteid hoone piirkonda sobivuse suhtes sõltumata tema subjektiivsete õiguste rikkumisest. Samuti jääb kaebuse esitaja selle juurde, et vahetuks piirinaabriks olemisest tuleneva puutumuse tõttu projekteerimistingimustega, on tal võimalik vaidlustada projekteerimistingimusi põhjusel, et need ei vasta ehitusseadustikus sätestatud nõuetele ning Nõmme linnaosa üldplaneeringus ja ehitusmääruses ehitise kõrguse suhtes sätestatud nõuetele. Sõltumata eeltoodust on kaebaja arvates ilmne, et kavandatud ehitise kõrgus riivab kaebuse esitaja subjektiivseid õiguseid nii tema kinnistule jõudva päikesevalguse ja vaate varjamise kui ka privaatsuse vähendamise teel ning need riived on seda suurema intensiivsusega mida kõrgema hoonega on tegemist.
4.13.Nii Nõmme linnaosa ehitusmääruse kui ka menetletava üldplaneeringu kohaselt peavad tagasiasted olema vastavalt rohkem kui 5 meetrit eesaia osas ning rohkem kui 6 meetrit taga- ja külgaia osas. Seega ei vasta täpselt kuuemeetrine tagasiaste külgaiast ehitusmääruse ja üldplaneeringu nõuetele ning tagasiaste peab olema suurem. Ebaõige on kolmanda isiku väide, et asendiplaani kohaselt jääb kavandatud hoone küljest XXXXX tn XXa kinnistu poole üle kuue meetri. Asendiplaani kohaselt jääb kavandatud hoone lõunapoolses otsas hoone seinast piirini tõesti 6,2 meetrit, kuid põhjapoolses otsas on kaugus kõigest 5,9 meetrit. Kui pidada 6,2 meetrit piisavaks selleks, et lugeda täidetuks nõue, et kaugus aiast peab ületama 6 meetrit, siis tuleb samaväärselt igal juhul lugeda nõuet rikkuvaks see, kui kaugus aiast jääb alla 6 meetri. Seega ei ole hoone paiknemise ja ehitusjoone osas ehitusmäärusest tulenevad nõudeid järgitud, kuid sellest hoolimata on projekteerimistingimustes peetud lubatavaks hoone paigutamisel asendiplaanist lähtumist. Kaebuse esitaja ei nõustu ka kolmanda isiku subjektiivse hinnanguga, mille kohaselt on kavandatud hoone paigutatud krundile selliselt, et see võimalikult vähe segaks naabreid. Kolmas isik soovib maksimeerida ehitisealuse pinna suurust ja hoone mahtu, samas kui tegelikkuses segaks naabreid oluliselt vähem hoone kavandamine selliste näitajatega ja asukohas, nagu oli määratletud varasemalt kehtinud detailplaneeringuga. Arvestada tuleb, et Kolmas isik omandas XXXXX XX kinnistu olles teadlik sel hetkel kehtinud detailplaneeringus toodud ehitusõiguse ulatusest, mis oli ligikaudu kolm korda väiksem projekteerimistingimustega taotletust. Seega ei saa projekteerimistingimuste kehtetuks tunnistamine põhimõtteliselt kolmanda isiku huve riivata, kuna XXXXX XX kinnistu omandamisel ei saanud kolmandal isikul olla mistahes õiguspärast ootust või kaitstavat huvi, mis õigustaks XXXXX XX kinnistu täis ehitamist maksimaalses võimalikus ulatuses.
4.14.Kolmanda isiku poolt kaebuse esitaja privaatsusvajaduse rikkumise ja päikesevalguse varjutamisega seoses esitatud argumentidest jääb mulje, et kolmas isik ei suuda põhimõtteliselt aru saada miljööväärtusliku elukeskkonna mõistest. Esiteks on hämmastav kolmanda isiku soov võrrelda läbi põlispuude ja ilupõõsaste langevaid päikesekiiri ligikaudu 11 meetri kõrguse läbipaistmatu kiviseinaga ning väita, justkui võiks naaberkrundil asuva kõrghaljastuse langetamine hoonekolossi rajamiseks kaebuse esitaja krundi valgusolukorda isegi parandada. Miljööväärtus Nõmme aedlinna kontekstis seisnebki mh olemasolevas looduskeskkonnas ning miljööväärtuse säilitamine on suunatud mh selle keskkonna säilitamisele. Igasuguse uushoonestuse korral tuleks see sobitada olemasoleva haljastusega ning juhul, kui ehituslike ambitsioonide teostamine nõuaks haljastuse langetamist, siis tuleks puude raiumise asemel kärpida ehituslikke ambitsioone. See ongi kaebuse esitaja ja
kolmanda isiku vaheliste erimeelsuste põhimõtteline lähtekoht ning asi, millest kolmas isik ei suuda jätkuvalt aru saada. Teiseks on kolmanda isiku poolt esitatud visualiseering koostatud teadlikult kohut eksitaval viisil sellisest asukohast kaebuse esitaja hoone tagant, kus inimene puhtfüüsiliselt seista ei saakski, kuivõrd seal asub ehitis. Samuti ei ole esitatud visualiseeringul kajastatud kaebuse esitajale kuuluva hoone kooseisus olevat päikeseterrassi ega avarate akendega verandat, mille olemasolu kolmas isik näib oma ambitsioonide realiseerimise huvides lihtsalt ignoreerivat. Kaebuse esitaja on seevastu kohtule esitanud planeeritava hoonestuse visualiseeringu vaadatuna asukohtadest, kus kaebuse esitaja on perega sagedasti ja reaalselt viibib. Reaalses olukorras tehtud fotodele on lasermõõdikuga mõõdetud ümbritsevate objektide kõrgused ning asendiplaanist lähtuvad uushoonestuse dimensioonid. Seejuures on projektsiooni teostanud 3D projitseerimisele spetsialiseerunud professionaale ettevõte. Seega ei anna kolmanda isiku poolt esitatud manipuleeritud visualiseering adekvaatset pilti tegelikust olukorras ning hinnangute andmisel tuleks vaieldamatult lähtuda kaebuse esitaja poolt esitatud visualiseeringutest. Kolmandaks on asjakohatud ja arusaamatud kolmanda isiku viited XXX tn XX hoone akende paiknemisele. Asjakohased argumendid kinnitavad üksnes kaebuse esitaja seisukohta, et kolmas isik ei soovi oma krundi hoonestamisel arvestada juba olemasoleva hoonestuse olemasoluga piirkonnas. Samuti ei ole relevantsed seisukoha lisadena 6 ja 7 esitatud fotod nö suurematest ehitistest piirkonnas, kuivõrd kaebuse esitaja on selgitanud, et vastav hoonestus paikneb peatrasside (XXXXXXX ja XXX tn) ääres, mitte aga XXXXX tn kui kõrvaltänava ääres.
4.15.Kaebaja leiab, et kolmanda isiku poolt projekteerimistingimuste nö piiravale iseloomule apelleerimine ei ole siiras, arvestades et tegelikkuses on projekteerimistingimustes toodud nn piirangud kehtestatud tingimuslikult ning nendest hälbimine on faktiliselt lubatav juhul, kui kolmas isik peaks ehitusprojekti koostamise käigus esitama „linnaruumilise analüüsi“, mis seatud „piirangute“ ületamist või painutamist õigustab. Projekteerimistingimuste ebakonkreetsus ja vastuolulisus ongi seejuures kaebuse esitaja üks peamisi etteheiteid.
4.16.Kaebuse esitaja palub vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 6822 eurot, mis sisaldab riigilõivu summas 60 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (I tl 189-202).
VASTUSTAJA SEISUKOHT
5.Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu kogu ulatuses.
5.1.Vastustaja leiab, et kõik kaebaja väited oma subjektiivsete õiguste rikkumise kohta on sisustamata, paljasõnalised ja tõendamata. Privaatsuse ja päikesevalguse osas öeldakse vaidlustatud projekteerimistingimustes järgmist (lk 5 p 3): „3. Nõmmel on põhihoone minimaalseks kauguseks eesaiast üldjuhul 5 m, külg- ja tagaaiast 6 m. Ehitusjoone ja ees-, taga- ning külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel määratakse lähtudes naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud ehitustavast, olemasoleva haljastuse väärtusest, tuleohutusnõuetest, naabrite privaatsusvajadusest ja püüdest vältida naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese päikesevalguse eest.“ Vastustaja toob välja, et päikesevalguse tingimuste ehk insolatsiooni osas näevad vaidlustatud projekteerimistingimused ette (lk 2), et elamu püstitamise ehitusprojekti koostamisel tuleb lähtuda muuhulgas Eesti standardist EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“, mis määratleb insolatsiooni kestuse nõudeid elamutes, koolieelsetes lasteasutustes, õppeasutustes, hoolekandeasutustes ja haiglates ning mille kohaselt tuleb uusehitiste projekteerimisel tagada olemasolevate elamute insolatsiooni säilimine. Seega arvestavad vaidlustatud projekteerimistingimused nii kaebaja privaatsust kui kaebaja elamu päikesevalguse tingimusi. Kaebaja soovitud vaate säilimist muutumatul kujul aga ei saa
pidada kaitstavaks iseseisvaks subjektiivseks väärtuseks – kaebaja ei saa eeldada linnalises keskkonnas, et tema naaberkinnistule kunagi ei ehitata. Vaidlustatud projekteerimistingimuste osas on veel oluline välja tuua neis ehitusprojekti koostamiseks ettenähtud koostöö kohustust piirinaabritega, vaidlustatud projekteerimistingimustes öeldakse järgmist (lk 6): „Ehitusprojekti koostamisel teha koostööd piirinaabrite ja projekteerimistingimuste eelnõu menetluses osalenud isikutega (koostöö dokumenteerida ja esitada ehitusprojektis), Nõmme Linnaosa Valitsusega, Tallinna Keskkonnaametiga, Tallinna Kommunaalametiga ning vajadusel tehnovõrkude valdajatega, kelle võrkude kaitsetsoonis tehakse ehitustöid.“
5.2.Vastustaja leiab, et valdav osa kaebuse väidetest kujutavad endast populaarkaebust. Projekteerimistingimuste peale ei võimalda seadus avaliku huvi või teise isiku õiguse kaitseks kaebuse esitamist. Sellele vaatamata käsitleb vastustaja alljärgnevaid seisukohti avaldades populaarkaebusena esitatud väiteid: 5.2.1 Taotlusele lisatud eskiisi osas selgitab vastustaja, et taotleja esitatav eskiis vaid visualiseerib taotleja ettekujutust tuleviku ehitisest ning aitab taotluse menetlejal taotleja soovidest paremini aru saada. Projekteerimistingimuste väljastamisega, vastupidiselt arvamusele, millel näib olevat kaebaja, ei kehtestata taotlusele lisatud eskiisi – midagi taolist ei tulene ühestki õigusaktist. Vastustaja toob välja, et kaebusest nähtuvalt näib kaebaja arvavat, et projekteerimistingimuste menetluses saab projekteerimistingimused väljastada vaid sellisel kujul, nagu taotluses ja taotleja poolt taotlusele lisatud eskiisis on kirja pandud. Selline äraspidine seisukoht on teravas vastuolus haldusmenetluse põhimõtetega nagu selgitamis- ja uurimiskohustus. Kui projekteerimistingimuste väljastamine on menetleja hinnangul võimalik mõnevõrra taotluses soovitut muutes, on haldusorgani kohustus välja uurida, kas taotleja on nõus projekteerimistingimuste väljastamisega taotlusega võrreldes muudetud kujul. Nii on vastustaja ka antud juhul toimunud. Vaidlustatud projekteerimistingimustes on välja toodud järgmine (lk 4): „Põhiliseks arvamuseks/vastuväiteks esines naaberkinnistute omanike arvates XXXXX tn XX kinnistule kavandatava üksikelamu kõrgus ning ehitisealune pindala. Amet selgitas, et vastavalt vastuvõetud Nõmme linnaosa üldplaneeringule on väikeelamute alal suurim lubatud hoonealune pindala kinnistul suurusega 801-1000 m2 kuni 220 m2. XXXXX tn XX kinnistu omanik soovis suurimaks elamu aluseks pindalaks 220 m2. Amet on analüüsinud kvartali vahetu lähiümbruse hoonestust ja kinnistute suuruseid ning lähtudes vahetu lähiümbruse hoonestusest ja üldplaneeringust on suurim lubatud hoonete alune pindala XXXXX tn XX (suurusega 892 m2 ) ja XXXXX tn XXa (suurusega 107 m2) katastriüksuste liitmisel moodustuval 999 m2 suurusel kinnistul kuni 180 m2. Amet selgitas pikemalt kirjas, mis saadeti projekteerimistingimuste eelnõule arvamusi/vastuväiteid esitanud isikutele ning nende esindajatele. Amet edastas XXXXX tn XX üksikelamu püstitamise täiendatud projekteerimistingimuste eelnõu 29.01.2018 XXXXX tn XX kinnistu taotlejale ja omanikule ning andis võimaluse teavitada ametit kahe nädala jooksul, kas isik soovib projekteerimistingimusi XXXXX tn XX kinnistule üksikelamu püstitamiseks täiendatud projekteerimistingimuste eelnõus esitatud kujul, või loobub projekteerimistingimustest. XXXXX tn XX kinnistu omanik, ega ka taotleja ei ole oma loobumisavaldust esitanud kahe nädala jooksul, seega amet ei tuvastanud ehitusseadustiku § 32 kohast projekteerimistingimuste andmisest keeldumise alust ning väljastab XXXXX tn XX projekteerimistingimused.“
5.2.2.Kaebaja on oma kaebuse p-s 3.2.2 viidanud EhS § 26 lg 4 p-dele 4 ja 5, mille kohaselt määratakse projekteerimistingimustega asjakohasel juhul muuhulgas hoone lubatud suurim ehitisealune pind ning kõrgus ja vajaduse korral sügavus. Kaebaja leiab, et nähtuvalt
vaidlustatud projekteerimistingimuste p-dest 4 ja 5 on eelviidatud tingimused antud juhul määratlemata. Selline kaebaja seisukoht jääb vastustajale arusaamatuks. Vastustaja toob välja, et vaidlustatud projekteerimistingimuste p 4 ütleb järgmist: „4. Suurim lubatud ehitistealune pindala XXXXX tn XX (suurusega 892 m2 ) ja XXXXX tn XXa (suurusega 107 m2 ) katastriüksuste liitmisel moodustuval 999 m2 suurusel kinnistul võib olla kuni 180 m2 arvestades vahetu lähiümbruse hoonestust ja kinnistute suurusi. Sellest suurema ehitisealuse pindalaga hoone kavandamisel esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, et kavandatud ehitis sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda (kui linnaruumiline keskkond peaks vahepeal muutuma – arvestades et projekteerimistingimused kehtivad viis aastat ning ei saa välistada, et ka naaberhoonete omanikud soovivad oma kinnistutel kavandada muudatusi või on projekti koostajal pakkuda alternatiiv arhitektuurse lahenduse näol, mis on põhjendatud ning piirkonda sobiv ja kõigi poolt aktsepteeritud).“ Seega vastupidiselt kaebaja arvamusele on elamu suurim lubatud ehitisealune pind projekteerimistingimustega selgelt antud, sealjuures on antud ka asjaolud, milliste esinemisel võib osutuda võimalikuks suurema ehitisealuse pinnaga elamu ehitamine ja juhis, kuidas suurema ehitisealuse pinnaga elamu väljakujunenud keskkonda sobitumine kindlaks teha, s.o läbi linnaruumilise analüüsi, mis tuleb esitada koos ehitusprojektiga. Seadus ei välista ehitisealuse pinna suhtes tingimuste seadmist juhuks, kui linnaruumiline keskkond peaks projekteerimistingimuste kehtivuse ajal muutuma. Sealjuures on oluline veel kord rõhutada, et vaidlustatud projekteerimistingimused kohustavad taotlejat ehitusprojekti koostamisel piirinaabritega koostööd tegema. Mis puudutab hoone kõrguse määratlemist vaidlustatud projekteerimistingimustes, siis ütleb projekteerimistingimuste p 5 järgmist: „5. Elamu suurim lubatud korruselisus ja kõrgus: kinnistule võib kavandada 2-korruselise elamu. Elamule võib soovi korral kavandada ka maaaluse korruse. Elamu kõrgus maapinnast määrata lähtudes piirkonna hoonete kõrgusest. Vajadusel esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, kuidas kavandatud ehitise kõrgus ja korruselisus sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda.“ Seega on vaidlustatud projekteerimistingimustes vastustaja arvates elamu kõrgus antud. Nii Nõmme linnaosa ehtisumäärus kui Nõmme linnaosa vastuvõetud üldplaneering (kättesaadav https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-linnaosa-uldplaneering) määratlevad hoone korruste arvu ja hoonete lubatud suurima kõrguse suhte. Nõmme linnaosa ehitusmääruses on see antud III. peatükis ja Nõmme linnaosa vastuvõetud üldplaneeringus on see antud selle seletuskirja ps 4 tabelites „Üldised maakasutustingimused“. Vaidlustatud projekteerimistingimuste punktis 5 on nii, nagu ka p-s 4, antud võimalus tuvastada linnaruumilise analüüsi kaudu kõrgema hoone sobitumine piirkonna väljakujunenud keskkonda. Vastavalt EhS § 33 lõikele 1 kehtivad projekteerimistingimused üldjuhul viis aastat. See on piisavalt pikk periood, mille kestel võivad linnaruumis toimuda olulised muutused. Vähetähtis ei ole ka märkida seda, et Nõmme linnaosa üldplaneering, mida projekteerimistingimuste väljastamise kaalutlemisel on arvesse võetud, on praegu üksnes vastu võetud, aga ei ole veel kehtestatud, seega on muutused selles võimalikud – Nõmme linnaosa üldplaneeringu kehtestamisel kaotab jõu ka Nõmme linnaosa soovitusliku iseloomuga ehitusmäärus. 5.2.3 Vastustajale jääb arusaamatuks, millel tugineb kaebaja arvamusavaldus linnaruumilise analüüsi teostamata jätmise osas vaidluse puudumise kohta. Vastustaja nõustub küll kaebajaga igati selles, et projekteerimistingimuste väljastamisel tuleb teostada linnaruumiline analüüs, kuid vaidleb kaebajale vastu selles, nagu antud juhul ei oleks seda analüüsi tehtud. Kaebaja seisukohast jääb mulje, nagu ei ole kaebaja projekteerimistingimusi üldse lugenud – valdav osa sellest kujutabki endast linnaruumilist analüüsi.
5.3.Vastustaja märgib, et on juba eelnevalt käsitlenud kõiki kaebaja väiteid väga põhjalikult oma 29.03.2018 kirjas vastuväiteid esitanud naaberkinnistute omanikele, sh kaebajale. Nimetatud kirjas selgitatakse kaebajale, et projekteerimistingimustes on märgitud, et Nõmmel on põhihoone minimaalseks kauguseks eesaiast üldjuhul 5 m, külg- ja tagaaiast 6 m. Ehitusjoone ja ees-, taga- ning külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel määratakse lähtudes naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud ehitustavast, olemasoleva haljastuse väärtusest, tuleohutusnõuetest, naabrite privaatsusvajadusest ja püüdest vältida naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese päikesevalguse eest. Vajadusel tuleb projekteerimistingimuste taotlejal esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, et kavandatud ehitise paiknemine sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda. Samuti on projekteerimistingimustes märgitud, et lähiümbruse hoonestuse paiknemist ja krundistruktuuri arvestades võib elamu paigutamisel lähtuda projekteerimistingimuste taotluse juurde esitatud asendiplaanist. Sealjuures on oluline märkida, et asendiplaanilisest lahendusest võib üksnes lähtuda, mitte seda aluseks võtta, kuna see arvestab Nõmmel olevat hoonete paiknemise kaugusi kinnistu piiridest (võrreldes XXXXX XX olemasoleva hoonega, mis paikneb kinnistu piiril), lisaks on vastustaja projekteerimistingimustega ette näinud hoone mahu vähendamist piirkonda sobivamaks. Piisava loomuliku valgustuse saavutamiseks rakendatakse Eesti Standardi EVS 894:2008 „Loomulik valgustus elu- ja bürooruumides“ kohaselt insolatsiooni kestuse nõudeid elamutes, koolieelsetes lasteasutustes, õppeasutustes, hoolekandeasutustes ja haiglates. Uusehitiste projekteerimisel tuleb tagada olemasolevate elamute insolatsiooni säilimine. Arhitektuursest lahendusest tulenevat mõju ning meetmeid negatiivsete mõjude ära hoidmiseks hinnatakse täpsemalt ehitusloa menetluses, sest siis on eelneva linnaruumilise analüüsi ning koostöö käigus naabritega sobiv lahendus hoonele leitud. Vastava täpsustuse lisas vastustaja projekteerimistingimustesse koostöö nõudena.
KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT
6.Kolmas isik palub jätta kaebuse rahuldamata põhjendades oma seisukohta alljärgnevaga.
6.1.Projekteerimistingimuste vaidlustamiseks ei ole planeerimisseaduses ega ehitusseadustikus nähtud ette populaarkaebuse esitamise võimalust, seega on projekteerimistingimuste vaidlustamine võimalik vaid kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks ning kaebaja ei saa põhjendada oma kaebust avalikest huvidest tingitud argumentidega. Seda seisukohta on kinnitanud ka Tartu Ringkonnakohus haldusasjas 3-16-2611 tehtud lahendi punktis 23. Oluline on ka tähele panna, et kaebaja peab oma subjektiivsete õiguste rikkumise ära tõendanud (vt Tartu Ringkonnalahend haldusasjas nr 3-16-2611). Seda kaebaja kolmanda isiku arvates kaebuses põhjendanud ega tõendanud ei ole.
6.2.Kolmas isik rõhutab, et asjaolu, kas vastustaja valis menetlusliigiks projekteerimistingimuste menetluse või detailplaneeringu menetluse, ei ole asjaolu, mida kaebaja saaks vaidlustada, kuivõrd see ei puuduta tema subjektiivseid õigusi (vt Tartu Halduskohtu ja ringkonnakohtu lahend haldusasjas nr 3-16-2611). Kolmas isik leiab, et kõik kaebaja argumendid, mis puudutavad projekteerimistingimuste väljastamise võimalikkust ning detailplaneeringu vajadust, on asjakohatud ja tuleb jätta tähelepanuta. Samuti ei ole kolmanda isiku arvates õige kaebaja seisukoht, et kui kohtu hinnangul projekteerimistingimustega ettenähtud hoone mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda ei sobitu, siis on kohtul õigus projekteerimistingimused tühistada mh põhjendusel, et nende väljastamine ei olnud PlanS § 125 lg 5 p-st 1 tulenevalt lubatav. Kolmanda isiku hinnangul ei ole kaebaja siinkohal pööranud tähelepanu diskretsiooniotsuste kohtuliku kontrolli
ulatusele. Projekteerimistingimuste väljastamine on kohaliku omavalitsuse, antud juhul vastustaja diskretsiooniotsus. Diskretsiooniotsuste puhul saab kohus kontrollida huvide kaalumist haldusmenetluses ja diskretsiooninõuetest kinnipidamist vastustaja poolt.
6.3.Projekteerimistingimuste formaalse õiguspärasuse osas leiab kolmas isik kõigepealt, et tuginedes PlanS § 125 lg 5, ei ole vaidlust selles, et kolmas isik soovib püstitada ühe hoone (elumaja) olemasoleva hoonestuse vahele. Samuti puudub vaidlus, et üldplaneering määratleb ala üldised kasutus- ja ehitustingimused ning projekteerimistingimused on igati kooskõlas üldplaneeringuga (Nõmme linnaosa üldplaneering on kättesaadav: https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Nomme-linnaosauldplaneering). Kaebaja on aga väitnud, et kolmanda isiku poolt esitatud eskiislahenduses kujutatud hoone ei vasta PlanS § 125 lg 5 p 1 sätestatud tingimustele ehk ei sobitu mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda. Sellest tulenevalt on kaebaja leidnud, et projekteerimistingimuste väljastamine ei olnudki lubatav. Kolmas isik kaebaja seisukohaga ei nõustu. Vastustaja on õiguspäraselt väljastanud projekteerimistingimused. Projekteerimistingimuste väljastamine on vastustaja diskretsiooniotsus. Kolmanda isiku arvates on vastustaja analüüsinud üldplaneeringu tingimusi, piirkonna olemasolevat hoonestust ning kolmanda isiku poolt esitatud eskiislahendust ning esitanud projekteerimistingimuste aluseks olevad kaalutlused projekteerimistingimustes. Kaebaja on ebaõigesti käsitlenud vastustaja võimalust projekteerimistingimuste väljastamiseks olukorras, kus vastustaja on seisukohal, et eskiislahenduses väljatoodud lahendust tuleks muuta. See ei tähenda, et projekteerimistingimuste väljastamine ei ole võimalik. Õiged ei ole kaebaja väited, justkui oleks vastustaja asunud kolmanda isiku tahteavaldust omal äranägemisel ümber sisustama. Kaebaja jätab täielikult tähelepanuta, et vastustajal on projekteerimistingimuste väljastamisel diskretsiooniõigus. Kolmas isik ei nõustu, et vastustaja oleks tema tahteavaldust omal äranägemisel ümber sisustanud. Vastustaja on hinnanud kolmanda isiku taotlust ja selle vastavust üldplaneeringuga seatud tingimustele ja analüüsinud piirkonna olemasolevat hoonestust. Vastustaja on projekteerimistingimustes ning oma 29.03.2018 kirjas toonud välja piirkonna hoonestuse analüüsi nii hoonete kõrguse kui suuruse osas. Vastustaja on ilmselgelt analüüsinud hoone sobivust piirkonda ning seadnud selles osas kolmandale isikule ka täiendavaid nõudmisi, millele projekteeritav hoone peab vastama. Projekteerimistingimused on seejuures piiravamad, kui kolmas isik seda oleks soovinud. See aga ei tähenda, et vastustajal ei olnud õigust projekteerimistingimusi üldse väljastada või et diskretsiooniotsus oleks õigusvastane. Kaebaja ei ole ka esile toonud selliseid asjaolusid, mis viitaksid, et vastustaja on rikkunud diskretsiooniõigust. Kaebaja ei ole kaebuses välja toonud, et projekteerimistingimustes oleks teatavad kaalutlused puudu või et olemasolevad kaalutlused oleks valed. Seega ei olegi kaebaja tegelikult diskretsiooniotsuse õiguspärasust kahtluse alla seadnud. Lisaks on kolmanda isik hinnangul põhjendamatu kaebaja lähenemine, justkui oleks kolmanda isiku poolt esitatud eskiislahenduse näol tegemist lõpliku projektiga. Kaebaja väide, et vastustaja tuvastas eskiislahenduse vastuolu PlanS § 125 lg 5 p-ga 1, mistõttu ei olnud võimalik projekteerimistingimusi väljastada, on asjakohatu. Kolmanda isiku arvates on oluline eristada kolmanda isiku poolt esitatud eskiislahendust ja vastustaja poolt väljastatud projekteerimistingimusi. Hinnata tuleb seda, kas projekteerimistingimuste alusel ehitada lubatav hoone vastaks PlanS § 125 lg 5 tingimustele, mitte seda, kas eskiislahendus vastab nendele nõuetele. Projekteerimistingimused on ehitusprojekti koostamise aluseks. Ehitusprojektiga aga määratakse alles kindlaks täpsemalt, millist hoonet rajama asutakse. Eeldus ei ole see, et eskiislahenduses esitatud lahendus ongi ehitamise aluseks. Vastupidi, see võib veel muutuda. Seda seisukohta on Tartu Halduskohus selgitanud ka haldusasjas 3-16-2611 (p 22.4) märkides, et samas ei ole eskiis veel ehitusprojekt, mille alusel väljastataks ehitusluba. Ehitusprojekti alusel ehitusloa andmise menetluses võetakse seisukoht küsimuses, milline peab
ehitusprojekt olema, et projekteeritav hoone vastaks projekteerimistingimustega ja Tartu linna teemaplaneeringuga määratud ehitusõigusele. Kolmanda isiku esitatud eskiis ei kajasta lõplikku lahendust, vaid lõplik lahendus otsustatakse ehitusprojekti ja selle alusel väljastatava ehitusloaga. Kui ehitusluba rikub kaebaja õigusi, on tal võimalus ehitusloa vaidluses need väited esitada (p 23). Eelnevast tulenevalt on ilmne, et rajatava hoone tegelik mõju selgub ehitusprojekti koostamisel ning projekteerimistingimustest negatiivset mõju ette näha ei saa. Etteulatuvalt eeldada, et hoone võib põhjustada negatiivseid mõjusid, ei ole põhjendatud. Välja tuleks selgitada siiski tegelikud hoonest lähtuvad mõjud, mida praeguses etapis ei ole veel võimalik teha. Ühtlasi rõhutab kolmas isik, et projekteerimistingimuste menetlus on olnud avatud menetlus, samamoodi nagu seda oleks detailplaneeringu menetlus. Kaebaja oli menetlusse kaasatud, samuti oli menetlusse kaasatud Tallinna Keskkonnaamet. Kaebaja seisukoht, et detailplaneeringumenetlus oleks olnud kohasem ja kaitsnud paremini naabrite õigusi, on põhjendamatu.
6.4.Kolmas isik ei nõustu kaebajaga selles, et projekteerimistingimused ei ole sisuliselt õiguspärased, kuivõrd lubatav hoone on liiga suur ja seetõttu krundi täisehitusprotsent on liiga kõrge ning hoone erineb piirkonna väljakujunenud hoonestuslaadist. Kolmas isik on oma vastuväited kaebaja väidetele esitanud juba tegelikult oma 02.03.2018 kirjaga Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ning palub esitatud väiteid ka käesolevas kohtuasjas arvestada. Lisaks sellele on kolmas isik seisukohal, et asjaolu, kas hoone sobitub mahult ja hoonestuslaadilt olemasolevasse keskkonda, saab käesolevas asjas hindamisele tulla vaid selles ulatuses, milles see saab rikkuda kaebaja õigusi. Kas hoone sobitub olemasolevasse keskkonda, ei ole iseenesest kaebaja subjektiivseid õigusi puudutavaks küsimuseks (vt haldusasjas 3-16-2611 kohtuotsuse p 22.1). Kaebaja kaebeõigusega on kaetud vaid tema subjektiivsete õiguste rikkumisega seotud argumendid. Kolmas leiab, et projekteerimistingimused on ka sisuliselt õiguspärased. Nõmme piirkonna ehitamise nõudeid reguleerib Nõmme linnaosa ehitusmäärus. XXXXX tn XX asub ehitusmääruse mõistes II ehituspiirkonnas. Viidatud määruse § 7 lg 3 kohaselt on eramukruntide maksimaalne täisehituse protsent 701 – 1000 m2 krundi puhul 25%. XXXXX tn XX kinnistu on (peale ühendamist XXXXX tn XXa) kinnistuga 999 m2 suurune. Ehitusmääruse kohaselt saab seega XXXXX tn XX kinnistule ehitada maksimaalselt 249,75 m2 hoone. Uue Nõmme linnaosa üldplaneeringu seletuskirja kohaselt on suurim lubatud hoonealune pind sellise suurusega kinnistul aga 220 m2. Seega on regulatsioonide ja üldplaneeringu kohaselt lubatud ehitada XXXXX tn XX kinnistule kuni 220m2 suurune hoone. Projekteerimistingimuste saamiseks esitatud dokumentidel on hoone suuruseks 218,1 m2. Samas on vastustaja läinud õigusaktides seatud nõuetest isegi kaugemale ja sätestanud kolmandale isikule projekteerimistingimustega lubatud hoone suuruseks 180 m2, lisades, et sellest suurema ehitisealuse pindalaga hoone kavandamisel esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, et kavandatud ehitis sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda. Projekteerimistingimustest nähtuvalt on vastustaja analüüsinud ehitisregistri andmetel lähiala hoonestust ja kinnistute suurusi ning selle pinnalt on ka projekteerimistingimustes sätestatud hoone suurim lubatud suurus. Sealjuures, nagu kolmas isik viitas, on tegelikult tegemist kolmanda isiku jaoks ebamõistlikult piirava suurusega. Kolmas isik on juba haldusmenetluses välja toonud, et vaidlusalune piirkond ei ole vaid väikeste ühepereelamute ala. Vastupidi, selles piirkonnas asub palju mitme korteriga elumaju, mis on suuremad, samuti lihtsalt suuremaid ühe pere elumaju ning sellesse piirkonda jääb ka spordihoone ja teised asutused, mille hooned on ilmselgelt suuremad. Alusetud on kaebaja väited, et hoone ei sobitu mahuliselt keskkonda. Tegelikult on kolmanda isiku poolt tehtud
analüüsist selgelt näha, et selles piirkonnas asuvadki suuremad majad ja tegelikult oleks põhjendatud lubada ka XXXXX XX kinnistule isegi suurema maja püstitamine, kui projekteerimistingimused seda hetkel lubavad. Teine nõue, mis tuleneb Nõmme linnaosa ehitusmääruse § 7 lg-st 5, määratleb hoonete maksimaalse kõrguse selles piirkonnas. Määruse kohaselt on elamu katuseharju suurim lubatud kõrgus 11 meetrit ning suurim lubatud täiskorruste arv 2. Projekteerimistingimuste kohaselt võib kinnistule kavandada 2-korruselise elamu. Elamule võib soovi korral kavandada ka maaaluse korruse. Elamu kõrgus maapinnast määrata lähtudes piirkonna hoonete kõrgusest. Kõrguse osas vastas juba projekteerimistingimuste saamiseks esitatud plaanidel kavandatud hoone nendele nõuetele. Hoonel on kaks maapealset täiskorrust ning see vastab kõrguse nõuetele. Ühtlasi ei ole kaebaja välja toonud, kuidas maja kõrgus või krundi täisehitusprotsent tema subjektiivseid õigusi rikub. Kolmas nõue, mis puudutab maja paiknemist ja sobitumist piirkonda, on seotud maja kaugusega kinnistu piiridest. Nõmme linnaosa ehitusmäärus sätestab, et põhihoone tagasiaste peaks eesaiast olema 5 meetrit, tagaaiast 6 meetrit ning külgaedadest 6 meetrit. Vastustaja on projekteerimistingimuste punktis 3 märkinud, et Nõmmel on põhihoone minimaalseks kauguseks eesaiast üldjuhul 5 m, külg- ja tagaaiast 6 m. Ehitusjoone ja ees-, taga- ning külgaedade täpne ulatus uue hoone ehitamisel määratakse lähtudes naaberkruntidel ja tänaval väljakujunenud ehitustavast, olemasoleva haljastuse väärtusest, tuleohutusnõuetest, naabrite privaatsusvajadusest ja püüdest vältida naaberkinnistute hooviala varjutamist otsese päikesevalguse eest. Arvestades lähiümbruse hoonestuse paiknemist ja krundistruktuuri võib elamu paigutamisel lähtuda projekteerimistingimuste taotluse juurde esitatud asendiplaanist. Vastustaja on seega hinnanud piirkonnas väljakujunenud asetusi kruntidel ja tagasiasteid tänavast ning asunud seisukohale, et põhjendatud on määrata ka XXXXX XX kinnistu paiknemine sarnaselt. Kuivõrd seda oli juba eskiislahenduses tehtud ning elamu paigutus vastas piirkonnas levinud krundistruktuurile, leidis vastustaja põhjendatult, et sellest võib edasisel projekteerimisel lähtuda. Kolmas isik märgib ka, et XXXXX XX kinnistu naabrid on ehitanud oma majad kinnistu piiridele liiga lähedale, osad majad asuvad vahetult XXXXX XX kinnistu piiri ääres. See asjaolu ei saa aga kahjustada kolmanda isiku õigust oma kinnistut õiguspäraselt hoonestada. Kolmanda isiku poolt esitatud plaanilt (I tl 142) nähtuvalt on projekteeritav maja paigutatud kinnistule nii, et see võimalikult vähe segaks naabreid ning see vastab nõuetele. XXXXX tn XXa kinnistu poole jääb asendiplaanilt nähtuvalt maja küljest üle kuue meetri. Seega on juba eskiislahenduse järgi ehitusmääruse nõudeid igati järgitud ning piirkonnas väljakujunenud hoonestusstruktuuri samuti. Ainus kaebaja subjektiivseid õigusi puudutav asjaolu, millele kaebaja viidanud on, et päikesevalguse jõudmine kaebaja kinnistule uue hoone rajamise järgselt. Samas on kaebaja väited insolatsiooniga seoses oletuslikud ning kaebaja ei ole esitanud väiteid ega tõendeid selle kohta, et projekteerimistingimustega lubatav hoone võiks põhjustada kaebaja kinnistul insolatsiooninõuete rikkumise. Vastupidi, projekteerimistingimustes on ette nähtud, et ehitusprojekti koostamisel tuleb päikesevalguse langemist kõrvalkinnistutele arvesse võtta. Projekteerimisel järgitakse häid projekteerimistavasid ja kinnistutel kujunenud olukorda. Vastustaja saab ehitusloa väljaandmisel hinnata, kas ehitusprojektis on leitud omaniku ja naabrite huve parimal viisil tasakaalustav lahendus. Eeltoodust tulenevalt ei ole kaebaja esitanud selliseid väiteid, mis lubaksid arvata, et projekteerimistingimused oleksid õigusvastased või rikuks kuidagi kaebaja õigusi. Kaebaja väidetest ei tule välja kaebaja subjektiivsete õiguste rikkumist. Projekteerimistingimustega on pigem just kaitstud kaebaja ja teiste naabrite õigusi ning sel eesmärgil kitsendatud kolmanda isiku õigusi hoone rajamisel.
6.5.Kolmas isik on seisukohal, et projekteerimistingimustega ei rikuta kuidagi kaebaja subjektiivseid õigusi ja põhjendab seda alljärgnevaga:
6.5.1.Projekteerimistingimustest nähtuvalt on vastustaja privaatsuse ja päikesevalguse tagamise küsimust hinnanud, samuti esitatud asendiplaani. Vastustaja on leidnud, et asendiplaanil näidatud asukoht on sobilik. Siiski on projekteerimistingimustes eraldi välja toodud, et ka ehitusprojekti koostamisel tuleb privaatsust ja päikesevalguse varjutamise küsimust arvesse võtta ja koostada lahendus, mis parimal viisil kõikide huvitatud osapoolte huvid tagab. Täpsemad lahendused tuleb välja töötada ehitusprojekti käigus ning vastustaja saab neid hinnata ehitusloa väljaandmise menetluses. Kaebaja on nii privaatsuse kui päikesevalguse osas esitanud vaid oletuslikke väiteid ega ole põhjendanud, kuidas projekteerimistingimuste väljastamine sellisel kujul tema õigusi rikub. Samuti ei ole kaebaja esitanud õiguste rikkumise kohta ühtegi tõendit. Kaebaja on väitnud, et vastustaja ei ole haldusmenetluse käigus hinnanud sisuliselt seda, kuidas reaalselt mõjutab kavandatud hoone päikesevalguse langemist kaebaja hoonele. Kolmanda isiku hinnangul on see väide põhjendamatu. Projekteerimistingimustest tulenevalt tuleb püüda vältida naaberkinnistute hooviala varjutamisest otsese päikesevalguse eest. Kuivõrd projekteerimistingimuste etapis ei olegi veel valmis elamu ehitusprojekt ja seega lõplik lahendus, ei saa reaalselt hinnata päikesevalguse täpset langemist, kuivõrd see sõltub samuti elamu lõplikust (arhitektuursest) lahendusest. Rõhutame, et praegusel hetkel puudub igasugune põhjus arvata, et projekteerimistingimustega kindlaksmääratud lahendus kuidagi kaebaja subjektiivseid õigusi rikuks. Samas soovib kolmas isik välja tuua, et Nõmme on oma olemuselt metslinn ehk seal on ohtralt kõrghaljastust. Sellega aga kaasneb juba iseenesest päiksevalguse varjamine ehk seal ei ole hoovides nii palju otsest päikesevalgust, kui seda on haljastuse poolest avatumas asukohas (nt kõrghaljastuseta lagedale maale rajatud elamupiirkonnas). Nii on ka kaebaja kinnistul eelkõige just kõrghaljastuse tõttu otsese päikesevalguse paistmine juba praegu piiratud (I tl 168-169). Privaatsuse osas rõhutab kolmas isik, et tegelikult on juba eskiislahenduse koostamisel naabrite privaatsust silmas peetud. XXXXX tn XXa kinnistu poole on kolmas isik seetõttu planeerinud ka vähem ja väiksemaid aknaid ning XXXXX tn XX kinnistule planeeritava hoone põhivaade jääb pigem XXXXX tn XX // XXa kinnistu poole. Juba eskiislahenduses oli hoone paigutatud nii, et väljaulatuv osa on selle koha peal, kus hoone on XXXXX tn XX // XXa kinnistu teises ääres ehk palju kaugemal. Väärib ka märkimist, et XXX tn XX kinnistul asuv hoone on ehitatud sisuliselt kolmanda isiku kinnistu piirile ning sellel hoonel on suured aknad just XXXXX tn XX kinnistu poole (tl 170), millega riivatakse ka XXXXX tn XX kinnistu omaniku privaatsust. Tulenevalt XXXXX tn XX kinnistut ümbritsevate kinnistute hoonete paigutusest ongi juba eskiislahenduses valitud XXXXX tn XX planeeritavale hoonele parim asukoht. Kolmandal isikul ei ole juba tuleohutusnõuetest tulenevalt võimalik nihutada planeeritavat hoonet XXX tn XX kinnistule lähemale, kuivõrd sellel kinnistul paiknev hoone on ehitatud sisuliselt kinnistute piirile. Samuti on XXXXX tn XX ja XXXXX tn XX // XXa kinnistute piirile ehitatud XXXXX tn XX // XXa kinnistu üks hoonetest, mistõttu ka sinna suunas hoone nihutamine võimalik ei ole. On ilmne, et need kinnistute piirile ehitatud hooned riivavad ka kolmanda isiku privaatsust, kuid linnalises keskkonnas on kolmas isik teatud privaatsuse riivega sunnitud arvestama. Kaebaja väidab, et peab oma privaatsusvajadust kahjustatuks. Samuti on kaebaja rõhutanud, et on avaldanud soovi kolmanda isiku kinnistu omandada, et tagada talle meeldiv keskkond. Kolmas isik soovib siinkohal rõhutada, et tegemist on siiski linnalise keskkonnaga, kus ei olegi võimalik saavutada ja tagada isikutele täielikku privaatsust. On üldteada, et linnakruntidel ei saa taotleda maapiirkonnaga sarnast privaatsust. Nõmme piirkonna näol on tegu tiheasustusalaga, kus tuleb arvestada, et krundid ei ole väga suured ning naabrite majad paratamatult paistavad ja täielikku privaatsust seal ei ole ega saagi olla. Samas tuleb rõhutada,
et privaatsuse kaalutlusi kindlasti arvestatakse, mistõttu püütakse XXXXX tn XX kinnistu hoone projekteerida just selliselt, et see tagaks võimalikult palju nii XXXXX tn XX kinnistu omanike kui naabrite privaatsust. Sealhulgas on XXXXX tn XX kinnistu peamine hooviala koos terrassiga planeeritud paigutada just XXXXX tn XX kinnistu poole, et tagada ka XXXXX tn XXa kinnistu privaatsus. Kolmas isik ei nõustu, et sissesõidutee ja autode parkimiskohtade paiknemine XXXXX tn XXa kinnistu pool kaebaja õigusi rikuks. Eramaja puhul ei ole sissesõidutee tihedas kasutuses ning põhjendamatu on arvata, et autod seal pikemalt töötava mootoriga seisavad ja hulgaliselt heitgaase õhku paiskavad. Juba liiklusseaduse § 13 lg 1 on sätestatud, et juht ei tohi kahjustada keskkonda sõiduki mootori või teiste seadmete põhjustatud liigse müra, tolmu või heitgaasiga, mida oleks võimalik vältida. Kaebaja väited on otsitud ja põhjendamatud. Kolmas isik on seisukohal, et asendiplaanil näidatud asukoht ja maja asend tagavad parimal võimalikul viisil nii XXXXXX tn XX kui ka naabrite privaatsusvajaduse.
6.5.2.Mõistlikku vaidlust ei saa olla selles, et vaate säilimine ei ole kohtulikult kaitstav subjektiivne õigus. Kaebajal ei ole õigust nõuda, et tema olemasolev vaade säiliks või määrata tingimusi sellele, millist vaadet ta oma akendest või terrassilt soovib. Linnakeskkonnas ei ole võimalik eeldada selle muutumatuna püsimist. Samuti on kolmas isik seisukohal, et uue elamu rajamine ja krundi haljastuse korrastamine võib kaebaja vaadet hetkel tühjana seisvale kinnistule hoopis parandada. Kaebaja on esitanud tõendina enda poolt tehtud visualiseeringu, mis ei anna tegelikult õiget pilti sellest, milline vaade kaebajal kolmanda isiku kinnistu poole saab olema. Käesoleva dokumendiga koos esitab kolmas isik visualiseeringu, millel on kujutatud projekteerimistingimustele vastavale vähendatud ehitusalusele pinnale vastavat hoonet, mille paigutus lähtub eskiislahendusest (I tl 171). Visualiseeringust nähtuvalt ei riku hoone selline paiknemine kolmanda isiku privaatsust ega vaadet sellisel määral, nagu kaebaja on püüdnud väita ja näidata.
6.5.3.See, milline on hoone arhitektuurne lahendus ja kas kohalik omavalitsus lubab ehitada täpselt üldplaneeringus ette nähtud parameetritele vastava hoone või sellest väiksema hoone (järgides olemasolevat hoonestust), on juba kohaliku omavalitsuse diskretsiooniotsuse sisu. Sealjuures ei pea kohalik omavalitsus lähtuma taotlusega koos esitatud eskiislahendusest, vaid tal on õigus määrata sellised tingimused, mis tagavad hoone sobivuse piirkonda ja naabrite õiguste kaitse. Kaebaja vastupidine seisukoht on põhjendamatu.
6.5.4.Kolmas isik märgib lühidalt, et projekteerimistingimustes on ehitusalune pind selgelt määratletud, samuti on nõuetekohaselt esitatud tingimus hoone kõrguse osas. Kaebaja väited selle kohta, et tingimused on esitatud ebamääraselt, on põhjendamatu ja kolmanda isiku hinnangul ei saa selles küsimuses ka mõistlikku vaidlust olla. Hoone paiknemise osas on kaebaja märkinud, et põhjapoolses otsas on kaugus eskiislahenduse järgi kõigest 5,9 meetrit (nõutud kaugus on 6 meetrit), mistõttu ei ole hoone paiknemise osas nõudeid järgitud. Esmalt rõhutab kolmas isik taas, et eskiislahendus ei ole lõplik ehitusprojekt, mille osas oleks põhjust rääkida selle nõuetele vastavusest või mittevastavusest. Teiseks on kaebaja jätnud tähelepanuta, et eskiislahenduses aluseks võetud ehitusalust pinda on projekteerimistingimustega vähendatud, seega ei saa hoonet sellises mahus ehitada. See aga omakorda tähendab, et ka hoone paiknemine kinnistul muutub selle võrra, et hoone on mahult väiksem. Lähtuma peab projekteerimistingimustest endist ja seal sätestatust. Projekteerimistingimustes sätestatud tingimused on aga nii ehitusaluse pinna, kõrguse kui asendi osas nõuetele (sh üldplaneeringule ja ehitusmäärusele) vastavad. Ühtlasi on projekteerimistingimustest nähtuvalt nii hoone suuruse kui asendiga seotud küsimusi kaalutud ja kaalutlusõiguse teostamise tulemusel on vastustaja jõudnud seisukohale, et just selliste omadustega hoone püstitamine sellesse asukohta on võimalik.
Kaebaja väited, et kolmas isik soovib maksimeerida ehitusaluse pinna suurust ja seega ei saa rääkida naabrite huve arvestavast lahendusest, on alusetud. Kolmas isik ei ole projekteerimistingimusi ise vaidlustanud ehk on nõustunud ehitama projekteerimistingimustes seatud tingimustele vastavalt vähendatud ehitusalusele pinnale. Sellega on aga kolmanda isiku õigusi niigi piiratud, kuivõrd üldplaneering nägi ette suurema ehitusaluse pinna. Põhjendamatu on ka kaebaja väide, et projekteerimistingimuste kehtetuks tunnistamine ei saa põhimõtteliselt kolmanda isiku huve riivata. Kolmas isik on nende projekteerimistingimuste adressaadiks ning need annavad aluse temale kuuluvale kinnistule ehitamiseks. Nende kehtetuks tunnistamine riivaks seega ilmselgelt kolmanda isiku huve.
6.5.5.Kolmas isik märgib, et on valmis naabritega koostööd tegema, kuid siiani ei ole naabritel sellist soovi olnud. Naabrite tegevus on olnud suunatud vaid sellele, et kolmas isik oma kinnistu kaebajale müüks. Sellises olukorras võib koostöö kaebajaga tõesti võimatuks osutuda. Kolmanda isiku poolt on koostöö tegemine võimalik, kui naabrid ise selleks valmis on.
6.6.Kolmas isik palub kaebajalt enda kasuks välja mõista menetluskulud kokku summas 4882,80 eurot
KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED
7.Kohus, kuulanud ära menetlusosaliste seletused, tutvunud toimiku materjalidega ning hinnanud kõiki tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses, on üldises plaanis kindlaks teinud järgmised käesoleva asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud:
7.1.Vaidlust ei ole selles, et kolmas isik soovib püstitada Tallinnas XXXXX tn XX asuvale kinnistule ühe hoone (elumaja) teda ümbritsevatel kruntidel asuva olemasoleva hoonestuse vahele ning esitas selleks 27.11.2017 vastustajale taotluse projekteerimistingimuste väljastamiseks ja vastustaja väljastas need pärast asjakohase haldusmenetluse läbiviimist 23.04.2018 (I tl 34-40).
7.2.Vaidlust ei ole selle üle, et projekteerimistingimused väljastati planeerimisseaduse § 125 lg 5 ja ehitusseadustiku § 26 lg 4 ja Tallinna Linnavolikogu 06.09.2012 määrusega nr 21 kehtestatud Tallinna Linna ehitusmääruse § 31 alusel lähtudes muuhulgas ka asjaolust, et Tallinna Linnavalitsuse 09.jaanuari 2008.a.a korraldusega nr 14-k kehtestatud XXXXX tn XX detailplaneeringu on Tallinna Linnavolikogu 11.01.2015 otsusega nr 110 XXXXX XX omaniku taotlusel kehtetuks tunnistatud.
7.3.Puudub vaidlus, et kaebaja oli kaasatud projekteerimistingimuste väljastamise menetlusse ja avaldas 14.02.2018 vastustajale oma arvamuse projekteerimistingimuste eelnõu osas (I tl 2124).
7.4.Vastustaja on vastanud nii kaebajale kui teistele projekteerimistingimuste eelnõu suhtes arvamust avaldanud isikutele oma 29.03.2017 kirjaga (I tl 27-29), millele on tehtud üldine, kirja numbri ja kuupäevata viide ka projekteerimistingimustes (lk 4 I lõige).
7.5.Vaidlust ei ole, et ainuke kehtiv üldplaneering, mis vaidlusalust kinnistu hoonestamist reguleerib on 11.01.2001 Tallinna linnavolikogu määrusega nr 3 kehtestatud Tallinna üldplaneering. Vaidlust ei ole, et Nõmme linnaosa üldplaneering, mis on vastu võetud Tallinna Linnavolikogu 4.05.2017 otsusega nr 47, ei ole hetkel kehtiv haldusakt.
7.6.Puudub vaidlus, et vastustaja ei pidanud koos projekteerimistingimustega esitatud hoone eskiisis (I tl 73-76) välja pakutud hoone ehituslahendust piirkonda sobilikuks ja sätestas projekteerimistingimustes otsese keelu esitatud eskiisi ehitusprojekti koostamisel mitte aluseks võtta.
7.7.Puudub vaidlus, et projekteerimistingimuste taotluse lisaks esitatud asendiplaanilt (I tl 77) nähtuvalt on projekteeritud elamu ala põhjapoolesemas osas kaebaja kinnistu piirist 5,981 m kaugusel ja hoone väljaaste lõunaosas XXXXX tn XX kinnistu piirist 4,876 m kaugusel.
8.Haldusasja lahendamisel märgib kohus kõigepealt, et käesoleval juhul on tegemist projekteerimistingimuste väljastamisega detailplaneeringu kohustusega maa-alale, mis on võimalik planeerimisseaduse § 125 lg 5 toodud erandi alusel. Planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lg 5 ja sellega seotud lg 6 on sõnastatud järgmiselt: „(5) Kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas piirkonna hoonestuslaadi; 2) üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega. (6) Kohaliku omavalitsuse üksus määrab käesoleva paragrahvi lõikes 5 sätestatud juhul ehitusseadustiku § 26 lõikes 4 nimetatud tingimused.“. Ehitusseadustiku (EhS) § 26 lg 4 on sõnastatud järgmiselt: „(4) Projekteerimistingimustega määratakse asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise: 1) kasutamise otstarve; 2) suurim lubatud arv maa-alal; 3) asukoht; 4) lubatud suurim ehitisealune pind; 5) kõrgus ja vajaduse korral sügavus; 6) arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused; 7) maa- või veealal asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise võimalik asukoht; 8) ehitusuuringu tegemise vajadus; 9) haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted.“.
9.Kaebaja on vaidlusaluse haldusakti osas üldistatult kahtluse alla seadnud kõigepealt selle andmiseks vajalike eelduste täitmise ja teiseks selle sisu osas, mis puudutab seadusest tulenevat kohustust määrata kindlaks hoone asukoht, lubatud suurim ehitisealune pind ja selle kõrgus, leides, et projekteerimistingimused rikuvad tema subjektiivseid õigusi muuhulgas privaatsusele, vaatele ja päikesevalgusele.
10.Kohus käsitleb kaebuse lahendamisel kõigepealt projekteerimistingimuste andmise eelduste olemasolu ja seejärel projekteerimistingimuste sisu puudutavaid küsimusi.
11.Projekteerimistingimuste väljastamise eelduste olemasolu osas märgib kohus kõigepealt, et käesolevas asjas ei ole vaidlust selles, et vähemalt põhimõtteliselt on täidetud PlanS § 125 lg 5 p 2 toodud eeldused, mis puudutavad üldplaneeringus määratud vastava maa-ala üldiseid ehitus- ja kasutustingimusi. Vaidlust ei ole, et need on kõige üldisemalt määratud 11.01.2001 kehtestatud Tallinna linna üldplaneeringus. Lisaks on Tallinna Linnavolikogu 4.05.2017 otsusega nr 47 vastu võetud Nõmme linnaosa üldplaneering, mis küll ei ole veel kehtiv haldusakt, kuid milles toodu arvestamist ei saa pidada haldusmenetluse üldiste põhimõtete ( antud juhul eelkõige HMS § 5 toodud eesmärgipärasuse ja § 6 toodud uurimispõhimõtte) ja väljakujunenud kohtupraktika alusel õigusvastaseks.
12.Põhiline vaidlus projekteerimistingimuste andmise eelduste täitmise osas on menetlusosaliste vahel küsimuses, kas vaidlusaluste projekteerimistingimuste andmisel oli täidetu PlanS § 125 lg 5 p 1 toodud eeldus. Kohus märgib seda küsimust lahendama asudes, et kõigepealt nähtub PlanS § 125 lg 5 p 1 kindlas kõneviisis toodud sõnastusest „ ... ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda...“ üheselt, et seadusandja on pidanud oluliseks, et projekteerimistingimuste väljastamise hetkel peab haldusorganil olema
veendumus, et püstitada soovitav ehitus vastab nendele tingimustele ehk teisisõnu peab haldusorganil olema piisavalt selge ettekujutus vähemalt ehitise põhiparameetritest, asukohast krundil ja selle välisilmest (kasutatavatest materjalidest, viimistlusest jne) ning sihtotstarbest ja sellest ettekujutusest tulenev veendumus, et sellisena püstitada soovitav ehitus sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna väljakujunenud keskkonda. Kohus märgib, et eelkirjeldatud haldusorgani ettekujutus ja veendumus peab selle kontrollitavuse tagamiseks tuginema mingil objektiivselt tajutaval ja taasesitataval kujul dokumendil, millena ehitusseadustik ja selle rakendusaktid ning Tallinna ehitusmäärus näevad ette projekteerimistingimuste taotlemisel koos taotlusega esitatavat hoone kirjeldust ja eskiisjoonist (EhS § 29). Kohus selgitab siinkohal eraldi, et projekteerimistingimused on Eesti planeerimis- ja ehitusõiguses sisuliselt detailplaneeringut asendav instrument, mida kasutatakse seaduses täpselt määratletud olukordades eelkõige proportsionaalsuse ja menetlusökonoomia põhimõtteid arvesse võttes ehitusõiguse määratlemise ja realiseerimise lihtsustamiseks. Ehitusseadustiku eelnõu seletuskirjas on nende suhtes (EhS § 26 kommentaarides lk 48) kirjutatud otsesõnu järgmist: „Seega on oluline tähele panna, et projekteerimistingimustele on kõnesolevas sättes antud ühene tähendus – need on detailplaneeringut asendavad projekteerimise aluseks olevad tingimused. Nimetatud tingimuste seaduse tasemel reguleerimine on vajalik, selleks et olukordades, kus detailplaneeringu koostamine on liialt koormav, oleks avalikku ruumi kujundaval haldusorganil võimalik siiski ehitustegevust teatud määral suunata.“. Kohus peab siinkohal vajalikuks välja tuua, et kavandatavast planeeringulahendusest ehk kavandatavast keskkonnast ja hoonestusest ruumilise ettekujutuse saamiseks tuleb detailplaneeringu avalikul väljapanekul esitada ka selle lisana vastavalt PlanS § 135 lg 4 vähemalt üks planeeringulahenduse ruumiline illustratsioon. Samuti näeb kohustuslikku eskiisi esitamist ette Tallinna linna ehitusmääruse § 11 lg 7. Kohus leiab, et see nõue on sisuliselt põhjendatud ja sarnane eskiisi esitamise nõudele projekteerimistingimuste taotlemisel. Samuti on projekteerimistingimuste eelnõu avalikustamisel või esitamisel kaasatud isikutelt arvamuse saamiseks kohtu arvates elementaarne, et avalikkusele või kaasatud isikutele esitatakse sellest arusaamiseks analoogia korras detailplaneerimismenetlusega koos projekteerimistingimuste eelnõuga sellega kavandatavat ehitist puudutav eskiis.
13.Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et kolmas isik esitas projekteerimistingimuste taotlemisel nii kavandatava hoone eskiisi kui ka kavandatava hoone asendiskeemi eskiisi ja et need esitati vastustaja poolt kaebajale koos arvamuse avaldamiseks saadetud projekteerimistingimuste eelnõuga. Kohus leiab, et kaebaja on siinkohal õigustatult tõstnud küsimuse, et kas olukorras, kus vastustaja on projekteerimistingimuste eelnõus ja ka projekteerimistingimustes endis (lk 4 viimane lõige, I tl 37 pöördel) leidnud, et „Taotlusele lisatud eskiis annab ettekujutuse taotleja soovitud visioonist, kuid ehitusprojekti koostamisel tuleb uue hoone kavandamisel arvestada proportsionaalsust nii kinnistu suuruse kui vahetute naaberhoonetega. Seega esitatud eskiisi mitte aluseks võtta. Hoone visuaalse külje poolt vajab täiendavat läbitöötamist esifassaadi lahendus, siin on teatav vastuolu akende paigutuse, proportsioonide ja jaotuse ning hoone üldise arhitektuurse kontseptsiooni vahel. Lahendus oleks terviklikum, kui esimene ja teine korrus ei oleks erineva viimistlusega.“, on täidetud EHS § 125 lg 5 p 1 toodud eeldus kavandatava hoone sobitumises piirkonnas väljakujunenud keskkonda. Kohus peab sellele küsimusele vastamiseks vajalikuks kõigepealt täiendavalt välja tuua, et projekteerimistingimustes projekti koostamisel arvestada nõutud tingimuste punktides 3, 4 ja 5 (I tl 38) on vastustaja eraldi välja toonud täiendava linnaruumilise analüüsi vajaduse, et arvestada lähiümbruse hoonestuse paiknemist ja krundistruktuuri ning kavandatava hoone
sobituvust ning ehituse kõrguse ja korruselisuse sobivust piirkonnas välja kujunenud keskkonda. Juba ainuüksi sellise täiendava analüüsi tegemise vajaduse märkimine näitab kohtu arvates selgelt, et isegi projekteerimistingimustes toodud põhitingimustele vastava hoone püstitamise korral ei ole vastustaja projekteerimistingimuste väljastamise hetkel aru saanud millist hoonet ta täpselt lubab püstitada ja seda, kas see sobitub olemasolevasse keskkonda ehk PlanS § 125 lg 5 p 1 nõutud eeldus projekteerimistingimuste väljastamiseks sisuliselt puudub.
14.Kohus leiab, et lisaks on seaduses toodud olemasolevasse keskkonda sobituvuse eelduse täitmata jätmise järelduse täiendavaks põhjenduseks ja ka projekteerimistingimuste õigusvastasuse iseseisvaks põhjuseks asjaolu, et väljastatud projekteerimistingimused ei vasta ka EhS § 26 lg 4 toodu nõuetele.
15.Kohus nõustub vastustajaga, et projekteerimistingimustest ei nähtu üheselt ja arusaadavalt ei kavandatava hoone asukoht, lubatud ehitisalune pind ega ka selle kõrgus, mis on olulised seaduses nõutud ehitusõiguse ulatuse parameetrid.
15.1. Nähtuvalt projekteerimistingimustes toodud Projekti koostamisel arvestada nõutud tingimuste punkti 3 sõnastusest, ei ole vastustaja kohtu veendumusel sisuliselt kindlaks määranud kavandatud hoonestuse paiknemist krundil. Vastustaja on põhimõtteliselt ära toonud küll üldised Nõmmel põhihoone asukoha määramise kriteeriumid ja märkinud, et elamu paigutamisel võib lähtuda projekteerimistingimuste taotluse juurde esitatud asendiplaanist, kuid samas lisanud , et vajadusel tuleb esitada linnaruumiline analüüs, millega põhjendatakse, et kavandatud ehitise paiknemine sobitub piirkonna väljakujunenud keskkonda. Kohus leiab, et selline hoone asukoha sisuline määratlemata jätmine ei vasta EhS § 26 lg 4 nõuetele, sest sellest tulenevalt on hoone asukoht kinnistul tegelikult määratlemata ja hoone võib püstitada praktiliselt kogu krundile. Kohus märgib siinkohal, et selline asukoha määratlemine ei võimalda määrata ka hoone asukohast tulenevaid mõjusid naabritele ja näitab, et tegelikult on vastustajal projekteerimistingimuste väljastamiseks sellest sõltuv nõutav elementaarne kaalutlusõigus siinkohal teostamata jäetud ja seetõttu ei ole ka võimalik asuda seisukohale, et hoone sobitub olemasolevasse keskkonda, mis on projekteerimistingimuste väljastamise eeldus.
15.2.Kohus nõustub kaebajaga, et nähtuvalt projekteerimistingimustes toodud Projekti koostamisel arvestada nõutud tingimuste punkti 4 sõnastusest, on ehitusseaduse § 26 lg 4 p-s 4 sätestatud mõttes sisuliselt määratlemata ka suurim lubatud ehitusalune pind. Kuigi selles punktis on kõigepealt toodud suurima ehitistealuse lubatud pinnana kuni 180 m2, on kohe järgmises lauses allajoonituna antud sisuline võimalus suurema ja sisuliselt määratlemata ehitisealuse pinnaga hoone kavandamiseks seades tingimuseks linnaruumilise analüüsi esitamise, mis põhjendaks selle sobitumist piirkonna väljakujunenud keskkonda. Kohus märgib, et § 26 lg 4 p-s 4 mõtte kohaselt tuleb suurima lubatud ehitusaluse pinna määratlemisel siiski anda konkreetselt lubatud suurim ehitusalune pind ja mitte jätta seda lahtiseks. Sellist lähenemist kinnitab üheselt ka Ehitusseadustiku eelnõu seletuskiri, mille lk 39 on muuhulgas sätestatud: „...Sarnaselt detailplaneeringu regulatsiooniga, on ka siinkohal silmas peetud, et projekteerimistingimused annavad maksimaalsed lubatud tingimused. See tähendab, et ehitusprojekti koostades on isikul valik, kas ta realiseerib koheselt suurima lubatud ehitisealuse pinna, kõrguse või mõne muu kriteeriumi või viib projekteerimistingimuste alusel lubatu ellu etapiviisiliselt....“. Kohus märgib, et ilma konkreetse maksimaalse ehitisealuse pinna määratlemiseta on sisuliselt võimatu teostada kaalutlusõigust hoone asukohast tulenevate mõjude suhtes ja seda on selgelt näha ka väljastatud projekteerimistingimustest, kus vastava kaalutluse teostamine on sisuliselt õigusvastaselt edasi lükatud ehitusloa menetlusse. Kohus peab siinkohal vajalikuks märkida, et peab õigustatuks kaebaja väiteid, et vastustaja ei ole sisuliselt adekvaatselt põhjendanud ka otsesõnu lubatud kuni 180 m2 ehitusalust pinda, sest isegi projekteerimistingimuste lk 3 toodud näidete puhul on mitmel juhul krundi täisehitamise protsent oluliselt madalam, kui käesoleval juhul. Samuti oleks tulnud kohtu arvates vaatamata XXXXX XX detailplaneeringu kehtetuks tunnistamisele kolmanda isiku nõudel, vastustajal
põhjendada selgemalt varasemas detailplaneeringus toodud lubatud ehitistealusest pinnast suurema pinna lubamist, sest eeldatavalt oli detailplaneeringus tulenevalt selle menetluse põhjalikumast iseloomust arvestatud nii hoone sobivust piirkonda, kui ka naabrite huve ja õigusi.
15.3.Kohus nõustub kaebajaga ka selles, et nähtuvalt projekteerimistingimustes toodud Projekti koostamisel arvestada nõutud tingimuste punkti 5 sõnastusest, on projekteerimistingimustes EhS § 26 lg 4 p-s 5 sätestatud mõttes sisuliselt ja arusaadavalt määratlemata kavandatava hoone lubatud kõrgus. Kohus märgib, et hoone kõrgus määratakse seaduse mõtte kohaselt ilmselgelt konkreetsetes Eestis tunnustatud standardiseeritud mõõtühikutes ehk meetrites. Seda seisukohta toetab üheselt ka kohtule teadaolev haldus- ja kohtupraktika. Lisaks on Ehitusseadustiku eelnõu seletuskirjas (lk 49) märgitud järgmist: “Ehitise kõrgusena tuleb mõista ehitise suurimat vertikaalmõõdet hoonet vahetult ümbritsevast maapinnast või katendist, võtmata arvesse lokaalseid süvendeid, ehitise kõrgeima tarindi peale. Ehitise absoluutne kõrgus on riiklikus kõrgussüsteemis määratud kõrgusarv ehitise kõrgeima tarindi peale (kohtu rõhutus). Hoonel paiknevat tehnoseadet ja -süsteemi ning selle osa ning välireklaami ja muud seesugust ehitise kõrguse hulka ei arvestata.“. Kohus märgib, et lubatud ehituse kõrgust määrava üheselt arusaadava mõõduna ei saa kohus kuidagi käsitleda projekteerimistingimustes toodud „Elamu kõrgus maapinnast määrata lähtudes piirkonna hoonete kõrgusest.“. Kõigepealt ei ole vastustaja projekteerimistingimustes ise välja toonud, millist konkreetset kõrgust ta siinkohal silmas peab. Teiseks on vastustaja oma 29.03.2017 vastuses vastuväiteid esitanud isikutele välja toonud, et „Vahetute naaberkruntide elamute kõrgused jäävad vahemikku 4,4 m -9,7 m...“, mis tähendab, et vastustaja on seaduses toodud nõude kõrguse selgelt ja üheselt määramiseks sisuliselt täitmata jätnud. Kohus märgib, et asjakohatud on siinkohal vastustaja väited, et määratud kõrguse saab tuletada asjaolust, et lubatud on ehitada kahekorruseline maja. Kohus märgib ainult seda, et puudub igasugune standard siduv õigusnorm eramaja korruse kõrguse määramiseks ja maja kõrgus sõltub paljuski ka katuse kujust. Kohus märgib, et hoone kõrguse projekteerimistingimustes määramata jätmine toob paratamatult kaasa selle, et projekteerimistingimuste väljastamisel ei ole võimalik nõuetekohaselt ja mõistusepäraselt teostada kaalutlusõigust ja tasakaalustada taotleja ja naabrite neid huve, mis on seotud insolatsiooni, vaate ja osaliselt ka privaatsusnõuetega. Kohus leiab, et hoone lubatud kõrguse projekteerimistingimustes arusaadavalt määratlemata jätmine on oluline viga ja näitab selliselt väljastatud projekteerimistingimused ei vasta seaduse nõuetele ehk on õigusvastased.
16.Kohus märgib eelmist punkti kokkuvõtvalt, et selles nimetatud puudused teevad sisuliselt võimatuks hoonestaja ja naabrite huvide tasakaalustamise ja nende seadustega kaitstud õiguste ja huvide võimaliku rikkumise välistamise projekteerimistingimuste väljastamisel. Kaebaja on õigesti välja toonud, et vastavad küsimused tuleb vastustajal välja selgitada ja reguleerida juba projekteerimistingimuste väljastamise menetluse raames. Kohus märgib, et lähtudes projekteerimistingimuste üldisest suunitlusest-eesmärgist detailplaneeringu ja selle andmise menetluse asendajana ning asjaolust, et vastavate huvide ja õiguste (naaberkinnistute omanike) läbirääkimine ja tasakaalustamine on oluline sisuline osa detailplaneeringu ja ka projekteerimistingimuste väljastamise menetlusest ja seda läbiviiva haldusorgani ülesannetest, ei saa haldusorgan sellist üldist naabritega läbirääkimiste pidamise ja nende õigustatud huvide arvestamise kohustust projekteerimistingimustega edasi lükata ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa taotlemise menetlusse. Need küsimused tuleb lahendada seaduse mõttest lähtudes projekteerimistingimuste väljastamise etapis. Kohus leiab, et sisuliselt on vastustaja jätnud projekteerimistingimustes määratlemata olulised hoone parameetrid ja selle asukoha ning on koos sellega jätnud teostamata projekteerimistingimuste väljastamisel nõutud kaalutluse ja jätnud hindamata ja
tasakaalustamata taotleja ja tema naabri õigused ja huvid. Kohus leiab, et sellega on oluliselt rikutud seaduses ette projekteerimistingimuste vastuvõtmiseks ette nähtud menetlus- ja projekteerimistingimustele esitatavaid sisulisi nõudeid ja kaebaja nende nõuetega seotud subjektiivseid menetluslikke ja sisulisi õigusi.
17.Kohus märgib, et vastustaja väljendas nii oma vastuses kaebusele kui ka kohtuistungil korduvalt positsiooni, et sisuliselt piisab tema arvates projekteerimistingimuste väljastamiseks sellest, kui nendes märgitakse ära nõue, et kavandatav ehitis peab vastama eelkõige üldplaneeringule ja ehitusküsimusi reguleerivatele õigusaktidele ja et kõik võimalikud naabrite ja arendajate huvide tasakaalustamised tuleb ja saab teostada ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa väljastamise menetluses. Samuti saab ja tuleb vastustaja väitel alles ehitusloa menetluses kontrollida, kas kavandatav hoone ka tegelikult sobitub olemasolevasse keskkonda pärast seda, kui ehitusprojekti koostamise käigus on läbi räägitud ja kindlaks määratud hoone asukoht ja olulised parameetrid. Kohus leiab, et selline põhimõtteline seisukoht on eelnevalt väljatoodut arvestades ilmselges vastuolus seaduse mõtte ja sättega ning neist lähtudes sügavalt ekslik. Seda seisukohta sisuliselt kokku võttes ja järjekindlalt rakendades ei omaks projekteerimistingimuste vastuvõtmiseks seaduses ette nähtud menetlus- ja sisulised nõuded mingit tähtsust ja asjast huvitatud isikute kaasamisel menetlusse poleks mingit mõtet, sest projekteerimistingimustest ei selguks nende huvide ja õiguste rikkumine ning vastav tasakaalustamismenetlus oleks põhjendatud ja võimalik läbi viia ainult ehitusprojekti koostamise ja ehitusloa taotlemise menetluses. Kohus on seisukohal, et kehtiv seadus projekteerimistingimuste adnmise menetlusele ja selles lahendatavale ehitusõiguse määramise seisukohalt olulistele näitajatele sellist sisu ei anna ja kohustab haldusorganit seaduses sätestatud ulatuses konkreetselt kindlaks määrama ehitusõiguse ulatuse ning teostama arusaadavalt ja kontrollitavalt kavandatava hoone olemasolevasse keskkonda sobivuse hindamise. Käesoleval juhul vastustaja kohtu veendumusel seda ilmselgelt teinud ei ole. Samuti ei anna vastustaja ja kolmanda isiku ülejäänud käesoleva kaebuse menetluses esitatud väited ja seisukohad kohtule alust asuda teistsugusele seisukohale ja kaebus tuleb rahuldada ning vaidlustatud haldusakt ja sellega väljastatud projekteerimistingimused tühistada.
18.Kohus peab vajalikuks siiski eraldi välja tuua, et ta ei nõustu kaebaja seisukohaga, et viimasel on subjektiivne õigus tekkinud olukorras nõuda detailplaneeringu menetlust. Kuigi kohus leidis eelnevaga, et seaduses ettenähtud eeldused projekteerimistingimuste väljastamiseks puudusid ja väljastatud projekteerimistingimused ei vastanud seaduse nõuetele, ei tähenda see seda, et käesoleval juhul oleks võimatu nende tingimuste täitmine ja ehitusõiguse aluseks saaks vältimatult olla ainult detailplaneering. Kohus märgib ka seda, et ainult kolmandal isikul on subjektiivne õigus taotleda oma kinnistule ehitusõiguse määramist. Selle õiguse alla käib ka õigus valida seaduses võimalike menetlusliikide vahel. Kohus märgib, et käesoleval juhul on kolmandal isikul ja vastustajal võimalik kohtu poolt märgitud puudused võimaliku uue projekteerimistingimuste taotluse esitamisel ja õiguspärasel menetlemisel kõrvaldada ja kohtu hinnangul on õiguspärase haldusmenetluse ja kaalutlusõiguse teostamise järel õiguspärased projekteerimistingimused väljastada. Kaebajal puudub seadusest tulenev subjektiivne õigus nõuda, et kinnistu hoonestaja valiks ja haldusorgan viiks läbi detailplaneeringu menetluse ehitusõiguse määratlemiseks juhul, kui seadus annab võimaluse seda seaduses sätestatud eelduste täitmisel määratleda ka läbi projekteerimistingimuste menetluse.
19.Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Käesoleval juhul tehti otsus vastustaja kahjuks. Kaebaja on esitanud tähtaegselt taotluse menetluskulude hüvitamiseks kokku 6822 eurot. Kohtumenetlusega seotud menetluskulude hüvitamise taotlust kaebaja vaatamata asjaolule, et kohus selgitas kohtuistungil selleks seadusega määratud tähtaega, ei esitanud. Kohus mõistab vastustajalt kaebaja kasuks HKMS §
109 lg 6 kohaselt välja ainult vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Käesoleval juhul leiab kohus, et kaebajale väljamõistetavaid menetluskulusid tuleb osaliselt vähendada ja eelkõige selles osas, mis puudutab esialgse õiguskaitse taotluse koostamise ja menetlemisega seotud menetluskulusid. Kohus on seisukohal, et esialgse õiguskaitse taotluse esitamine projekteerimistingimuste vaidlustes ei ole ei põhjendatud ei seaduses toodud nõuetega (eelkõige kõige lihtsama vajalikkuse nõudega) esialgse õiguskaitse taotlusele ega ka arvestades väljakujunenud kohtupraktikat, mille tundmine kuulub advokaatide kutseoskuste elementaaresete nõuete hulka. Nende kulude (kaasa arvatud riigilõiv) kandmise mittevajalikkust seaduse mõttes näitab kohtu arvates selgelt ka esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmine ja selle põhjendused. Kohus leiab, et eeltoodust lähtuvalt on õigustatud kaebajale väljamõistetavate menetluskulude vähendamine 5500 euroni. Kolmas isik esines menetluses vastustaja poolel ja tema menetluskulud jäävad ta enda kanda. /Allkirjastatud digitaalselt/ Daimar Liiv Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.