Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Kalev Saare ja Margit Vutt
Kohtuasi
E.E. hagi J.J. vastu kaasomandi lõpetamiseks, J.J. vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2024. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
J.J. kassatsioonkaebus ja E.E. vastukassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
J.J. kassatsioonkaebuse hind 3500 eurot E.E. kassatsioonkaebuse hind 0 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hageja (vastuhagis vastukostja) E.E., esindaja vandeadvokaat Raivo Laus Kostja (vastuhageja) J.J., esindaja vandeadvokaat Deivi Vaht
Asja läbivaatamine
24.septembri 2024. a kohtuistung
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 13. veebruari 2024. a otsus osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Harju Maakohtu 25. aprilli 2023. a otsuse osas, millega maakohus määras avaliku enampakkumise tulemi jaotamise proportsiooni, enampakkumise alghinna, kordusenampakkumise hinna vähendamise, uue enampakkumise väljakuulutamise intervalli ja jättis kehtima hagi tagamise, samuti tühistada ringkonnakohtu otsus apellatsioonimenetluse kulude jaotuse osas.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega jaotada avaliku enampakkumise tulem pärast täituri tasu ja täitekulude mahaarvamist E.E. ja J.J. vahel võrdselt, tühistada Harju Maakohtu 10. veebruari 2022. a määrusega seatud hagi tagamine ja jätta menetluskulud ringkonnakohtus E.E. kanda.
3.Rahuldada J.J. kassatsioonkaebus.
4.Jätta rahuldamata E.E. vastukassatsioonkaebus.
5.Jätta menetluskulud Riigikohtus E.E. kanda.
6.Jätta rahuldamata E.E. poolt esitatud 24. septembri 2024. a kohtuistungi protokolli parandamise taotlus.
2-22-2159
7.Jätta rahuldamata E.E. poolt esitatud asja arutamise uuendamise taotlus.
8.Otsuse tervikresolutsioon on järgmine:
8.1.Rahuldada E.E. hagi osaliselt.
8.2.Jätta rahuldamata J.J. vastuhagi.
8.3.Lõpetada Harju maakonnas Viimsi vallas Rohuneeme külas XXX asuva kinnisasja kaasomand kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel.
8.4.Määrata, et avaliku enampakkumise tulem jaotatakse pärast täituri tasu ja täitekulude mahaarvamist E.E. ja J.J. vahel võrdselt. Enampakkumise korraldab kohtutäitur.
8.5.Tühistada Harju Maakohtu 10. veebruari 2022. a määrusega seatud hagi tagamine.
8.6.Jätta menetluskulud maakohtus poolte endi kanda.
8.7.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus E.E. kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.E.E. (hageja) esitas 9. veebruaril 2022. a J.J. (kostja) vastu hagi, milles palus lõpetada poolte kaasomand Viimsi vallas Rohuneeme külas asuvale kinnisasjale selliselt, et hageja jääb selle ainuomanikuks ning tasub kostjale omandi kaotuse eest 82 216 eurot, või müüa kinnisasi avalikul enampakkumisel, mille tulemist saab hageja 79,88% ja kostja 20,12%. Hagi kohaselt kuulub mõlemale kaasomanikule 1⁄2 mõttelist osa Rohuneeme külas asuvast kinnisasjast. Kinnisasjal on elamu, kus on vanem ja uuem osa. Kaasomandi kasutuskorra järgi kasutab hageja uuemat ja paremas korras hooneosa ning kostja vanemat, kehvemas seisundis hooneosa. Kui kohus ei pea võimalikuks kaasomandi lõpetamist kinnisasja hageja ainuomandisse jätmise ning kostjale hüvitise tasumise teel, palus hageja kaasomand lõpetada kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel ning selle tulem jaotada kaasomanike vahel nende kaasomandi osa turuväärtuse alusel. Hageja esitatud hindamisakti kohaselt on kostja majaosa väärtus 103 000 eurot ja hageja majaosa väärtus 400 000 eurot, kinnisasja väärtus on kokku 508 000 eurot. Hindamisaktide alusel saadud väärtust tuleb arvesse võtta enampakkumisel saadud raha jagamisel – kasutuskorda arvestades on hageja osa 79,88% ja kostja osa 20,12%.
2.Kostja vaidles hagile vastu ja esitas vastuhagi, milles palus lõpetada kaasomand selliselt, et jagada kinnisasi reaalosadeks või korteriomanditeks. Kostja avaldas, et ei ole nõus hageja pakutud kaasomandi lõpetamise viisiga. Kostjal on kinnisasjaga hingeline side, kuna ta on seal elanud suurema osa elust. Kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise teel on võimalik ning see on õigustatud, sest võimaldaks pooltel säilitada senise elukorralduse. Kaasomandi lõpetamine avalikul enampakkumisel ei oleks kostja jaoks õiglane. Kostja esitatud hindamisakti järgi on kostja majaosa väärtus 110 000 eurot ja hageja majaosa väärtus 404 000 eurot, kinnisasja väärtus tervikuna aga 502 000 eurot.
3.Harju Maakohus rahuldas 25. aprilli 2023. a otsusega hagi ja lõpetas kaasomandi kinnisasja müümisega avalikul enampakkumisel alghinnaga 505 000 eurot ning määras, et kui enampakkumine ei ole edukas, alandatakse alghinda igal järgmisel korral 5% kuni eduka enampakkumiseni. Maakohus määras, et enampakkumise korraldaja on hageja valitud Harju tööpiirkonna kohtutäitur. Eduka 2(10)
2-22-2159 enampakkumise tulemina saadavast rahast tuli esmalt tasuda enampakkumise korraldamisega seotud kulud ning seejärel jagada ülejäänud summa poolte vahel järgmises proportsioonis: 78,96% jääb hagejale ja 21,04% kostjale. Maakohus jättis vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud poolte endi kanda. Maakohus märkis, et pooled ei vaidle, et hageja osa kinnisasja väärtusest on 78,96% ja kostja osa 21,04%, samuti, et kinnisasi jaguneb uuema ja vanema majaga osaks. Pooled nõustusid istungil sellise tulemi jaotamisega. Kaasomandit ei saa jätta lõpetamata põhjusel, et kostjal on kinnisasjaga emotsionaalne side. Kinnisasja müük avalikul enampakkumisel on praegu ainus asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg-s 2 sätestatud kaasomandi lõpetamise viis, mis on elluviidav.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus osas, millega jäeti menetluskulud poolte endi kanda. Hageja palus teha tühistatud osas uue otsuse, millega mõista kostjalt välja hageja kasuks menetluskulud 15 932 eurot 68 senti ja viivise. Hageja apellatsioonkaebuse kohaselt on menetluskulud põhjustatud eelkõige kostja pahatahtlikust menetlustaktikast, sest kostja taotles kinnisasja reaalosadeks jagamist, teades, et see ei ole võimalik. Samuti esitas kostja asjakohatuid tõendeid.
5.Kostja vaidles hageja apellatsioonkaebusele vastu ja märkis, et maakohus on õigesti menetluskulud jätnud poolte endi kanda kohtupraktikas väljakujunenud seisukoha alusel.
6.Kostja esitas samuti apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palus kostja saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja apellatsioonkaebuse kohaselt tuleks jätta kaasomand hea usu põhimõttest tulenevalt lõpetamata ja kohtud ei ole arvestanud kostja sidet kinnisasjaga. Enampakkumine ei taga õiglast hinda, kuna kinnisasja tervikuna müües ei pruugi olla piisavalt ostuhuvilisi. Kostja leidis apellatsioonkaebuse täiendustes, et AÕS § 77 lg 2 järgi tuleb avaliku enampakkumise tulem jaotada poolte vahel võrdselt ning kasutuskorral ei ole tulemi jaotamisele õiguslikku tähendust.
7.Hageja vaidles kostja apellatsioonkaebusele vastu. Kostja on varasemas menetluses juba nõustunud sellega, et enampakkumise tulem jaotatakse kasutuskorra järgsete osade väärtuse alusel. Kui tulem jaotada võrdselt, rikastuks kostja alusetult, sest hageja kasutuskorrajärgne osa on oluliselt suurema väärtusega. Tulemi võrdne jaotamine oleks ka vastuolus hea usu põhimõttega. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 13. veebruari 2024. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega maakohus määras, et enampakkumise korraldaja on hageja valitud Harju tööpiirkonna kohtutäitur. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Kostja apellatsioonkaebus rahuldati osaliselt ja hageja apellatsioonkaebus jäeti rahuldamata. Menetluskulud ringkonnakohtus jäid poolte endi kanda. Põhjendatud on hageja käsitlus, et enampakkumise tulemi jaotus tuleb leida, kohaldades alusetu rikastumise sätteid ja hea usu põhimõtet. Maakohus leidis õigesti ja menetlusnorme rikkumata, et 3(10)
2-22-2159 kinnisasi jaguneb vanema ja uuema elamuga osaks, mille väärtus on erinev, kusjuures kasutuskorra järgi moodustab hageja kasutuses olev osa 78,96% ja kostja kasutuse olev osa 21,04% kinnisasja väärtusest. Hageja on asjakohaselt viidanud senisele kohtupraktikale, mille järgi saab jagatava kinnisasja osade faktilist ebavõrdust võtta arvesse kinnisasja reaalosadeks jagamisel. Samad põhimõtted kohalduvad ka kaasomandi muul viisil lõpetamisel. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 1028 lg 1 alusel saaks suurema väärtusega kaasomandiosa omanik pärast enampakkumise tulemi jagamist mõtteliste osade suuruse järgi nõuda oma osa eest teiselt omanikult väärtuste vahe hüvitamist. Samuti ei oleks asja või selle tulemi jagamine ainult mõtteliste osade suuruse järgi kooskõlas VÕS § 6 lg-s 1 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg-s 1 sätestatud hea usu põhimõttega, sest see tooks kaasa kostja alusetu rikastumise. Järelikult tuleb VÕS § 6 lg 2 alusel jätta AÕS § 77 lg 2 kohaldamata osas, milles see näeb ette enampakkumise tulemi jagamise vastavalt kaasomanike mõtteliste osade suurusele, ja selle asemel tuleb tulem jagada vastavalt poolte kasutuses olevate kinnisasja osade väärtuse suhtele. Maakohus juhindus kohtupraktikast, mille kohaselt lõpetatakse kaasomand eelduslikult mõlema poole huvides, mistõttu on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Kostja esitas ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, millega määrati enampakkumise alghind 505 000 eurot, samuti osas, millega määrati edutu enampakkumise korral uue enampakkumise korraldamine, määrati, et hagejale jaotatakse 78,94% ja kostjale 21,04% tulemist ning jäeti jõusse hagi tagamine. Ringkonnakohus oleks pidanud AÕS § 77 lg 2 alusel jagama müügist saadud raha kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Kaasomandis oleva asja kasutuskord ei muuda omandi suurust ja kaasomandi osa väärtust. Kohtud on ekslikult leidnud, et kasutuskorra järgi on hageja osa 78,96% kinnisasja väärtusest ja kostja osa 21,04% kinnisasja väärtusest. Maa- ja ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, milliste tõendite alusel määras maakohus tulemi jaotamise proportsiooni. Maakohus on istungil kostja esindajast valesti aru saanud. Kostja esindaja soovis ainult väita, et hageja arvutuskäik on arusaadav. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta määras otsuse täitmise korrana kindlaks enampakkumise alghinna ja kordusenampakkumise intervalli.
10.Hageja vaidles kostja kassatsioonkaebusele vastu. Kostja nõustus ise enampakkumise tulemi jaotamisega selliselt, et ta saab hagejast väiksema osa tulemist. Kostja hakkas tulemi võrdsele jagamisele tuginema alles mitu kuud pärast apellatsioonkaebuse esitamist. Maakohtu istungil olid poolte esindajad ühisel arusaamisel, et kaasomandi osad on erineva väärtusega. Pooltel on õigus ise määrata vaidluse ese (tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 4 lg 2). 2002. a sõlmitud lepingu järgi andsid poolte õiguseellased kaasomandi osadele erineva rahalise väärtuse. Tulemi võrdne jaotamine oleks ka hea usu põhimõtte vastane. Kui seadus ei võimalda tulemit jaotada kaasomandi osade väärtuse alusel, tuleb vastav säte jätta VÕS § 6 lg 2 alusel kohaldamata. Kostja
4(10)
2-22-2159 rikastuks hageja arvel alusetult, kui tulemi jaotamisel ei võeta arvesse hageja kasutuskorrajärgse osa suurust. Kui kohus jaotab tulemi võrdselt, rikutaks sellega hageja omandipõhiõigust.
11.Hageja esitas ringkonnakohtu otsuse peale vastukassatsioonkaebuse, milles palub nii maa- kui ka ringkonnakohtu otsuse tühistada osas, millega menetluskulud jäeti poolte endi kanda. Hageja palub teha tühistatud osas uue otsuse, millega jätta menetluskulud kostja kanda ja mõista kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 20 564 eurot 8 senti ning menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Hageja hinnangul on kohtud põhjendamatult jätnud arvesse võtmata selle, et kostja on oma menetlusõigusi kuritarvitanud. Esiteks rikkus kostja hagi tagamise määrust. Teiseks esitas kostja menetluses hulgaliselt asjassepuutumatuid väiteid ja dokumentaalseid tõendeid ning hilinenud seisukohti. Kostja ei nõustunud kompromissiga. Eeltoodud põhjustel oleksid kohtud pidanud TsMS § 162 lg 4 alusel jätma menetluskulud kostja kanda.
12.Kostja vaidles hageja vastukassatsioonkaebusele vastu. Kostja ei ole hagi tagamise määrust rikkunud, samuti ei ole kostja esitanud asjassepuutumatuid väiteid ja tõendeid. Kostja vastuhagi ei saa pidada asjassepuutumatuks nõudeks, korteriomandite moodustamine oli õiguslikult võimalik. AÕS § 77 lg 2 esimene alternatiiv ega ka muud õigusaktid ei sätesta, et kaasomandi lõpetamiseks korteriomandite moodustamise teel oleks vaja kohaliku omavalitsuse luba.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, millega ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata osas, millega maakohus määras, et avaliku enampakkumise tulemist jaotatakse 78,96% hagejale ja 21,04% kostjale, määras kindlaks enampakkumise alghinna, kordusenampakkumise hinna vähendamise, uue enampakkumise väljakuulutamise intervalli ja jättis kehtima hagi tagamise, ja osas, millega ringkonnakohus jaotas apellatsioonimenetluse kulud. Kolleegium teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jaotab avaliku enampakkumise tulemi pärast täituri tasu ja täitekulude mahaarvamist poolte vahel võrdselt, tühistab maakohtus seatud hagi tagamise ja jätab menetluskulud ringkonnakohtus hageja kanda. Kostja kassatsioonkaebus rahuldatakse ja hageja vastukassatsioonkaebus jäetakse rahuldamata. Kassatsiooniastme menetluskulud jäävad hageja kanda.
14.Hageja palus lõpetada kaasomand selliselt, et tema jääb kinnisasja ainuomanikuks ning hüvitab kostjale omandi kaotuse rahas. Alternatiivselt taotles hageja kaasomandi lõpetamist kinnisasja avalikul enampakkumisel müümise teel ning palus enampakkumise tulem jaotada selliselt, et pärast täituri tasu ja täitekulude tasumist saab hageja sellest 79,88% ja kostja 20,12%. Maakohus rahuldas hageja teisese nõude lõpetada kaasomand avalikul enampakkumisel müügiga. Hageja oma esmase nõude rahuldamata jätmist ringkonnakohtus ei vaidlustanud. Hageja vaidlustas apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse vaid menetluskulude jaotuse osas. Seega on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 1 alusel jõustunud osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja esmase nõude lõpetada kaasomand selliselt, et hageja saab kaasomandi lõpetamisel kinnisasja ainuomandi ning kohustub kostja omandi kaotuse rahas hüvitama.
5(10)
2-22-2159 Kostja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles kohus hagi rahuldas. Kostja ei vaidlustanud enda vastuhagi maakohtus rahuldamata jätmist. Seega on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 1 järgi jõustunud ka osas, millega jäeti vastuhagi rahuldamata. Kassatsioonkaebuses ei vaidlusta kostja enam kaasomandi lõpetamist asja enampakkumisel müümise teel, vaid üksnes avaliku enampakkumise tulemi jaotamist. Kolleegiumi hinnangul on põhjendatud kostja väide, et kohtud on avaliku enampakkumise tulemi jaotanud valesti.
15.Kohtud on ekslikult jaotanud avaliku enampakkumise tulemi hooneosade kasutuskorrajärgse väidetava väärtuse alusel. AÕS § 77 lg 2 kolmas alternatiiv sätestab, et enampakkumisel saadud raha jagatakse kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud osa suurus tähendab kaasomandi mõttelise osa suurust (AÕS § 70 lg 3 ja TsÜS § 56), mitte ehitise või maatüki suurust, mis on kasutuskorra järgi iga kaasomaniku kasutuses. See tähendab, et juhul, kui kaasomand lõpetatakse kinnisasja avalikul enampakkumisel müümisega, tuleb enampakkumise tulem jaotada AÕS § 77 lg 2 alusel kaasomanike vahel vastavalt nende kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Seda põhimõtet toetab ka AÕS § 77 lg 3, mille kohaselt, kui asi jagatakse kaasomandi lõpetamisel reaalosadeks, tuleb kaasomanikul, kes omandab oma senise omandiosa väärtusest suurema väärtusega reaalosa, maksta hüvitist kaasomanikule, kellele hakkab jagamise tulemusena kuuluma kaasomandi mõttelise osaga võrreldes väiksema väärtusega reaalosa. Praegusel juhul on kaasomanikele kuuluvad mõttelised osad võrdse suurusega, mistõttu tuleb enampakkumise tulem jaotada kaasomanike vahel võrdselt.
16.Kolleegium selgitab, et kaasomand ulatub kogu kaasomandi esemele. Kaasomandis on kogu maa ja kõik maaga püsivalt ühendatud ehitised ja nende püsivalt ühendatud osad (TsÜS §-d 53–55). See tähendab, et kaasomandi osa on kinnisasja füüsiliselt piiritlemata mõtteline osa ühisest omandist ning on ekslik pidada mõnd hoonet või hoone osa ainult hagejale või kostjale kuuluvaks. Seega ei saa lähtuda kaasomandi lõpetamisel uuemast ega vanemast hooneosast ja tuvastada nende väärtust. Kaasomanikud kasutavad AÕS § 72 lg 1 järgi kaasomandis olevat asja kokkuleppel või enamuse otsuse alusel ilma selleta, et mingi osa kaasomandis olevast asjast saaks kuuluda kaasomanikule ainuomandina. Seega on kogu kinnisasi tervikuna kõigi kaasomanike kaasomandis ja seda ei muuda ka kokkulepitud kasutuskord. Kaasomandi kasutuskord reguleerib üksnes kaasomandi kasutust, mitte aga kaasomandi kuuluvust. Nii sätestab ka TsÜS § 56, et asja mõtteline osa on tegelikkuses piiritlemata ja selle suurust väljendatakse murdosana asjast. Seega kuulub ka kaasomandi kasutuskorra sõlminud kaasomanikule endiselt mõtteline osa ühisest omandist, mille suurust väljendatakse TsÜS § 56 järgi murdosana asjast. Kaasomandi kasutuskorra kokkuleppe olemasolu ei tähenda eeltoodud põhjustel ka seda, et kaasomand tuleks lõpetada seadusest erinevalt.
17.Kolleegium selgitab, et kaasomanikud võivad AÕS § 71 lg 1 alusel lepinguga reguleerida, kuidas kaasomand lõpetatakse, mh võivad kaasomanikud AÕS § 76 lg 2 alusel kaasomandi lõpetamise nõude välistada. Kaasomanikud võivad lepinguga ka näha ette, kuidas jaotatakse kaasomandi lõpetamisel avaliku enampakkumise tulem. Kokkulepe kaasomandi lõpetamise viisi ja tulemi jaotamise kohta võib etteulatuvalt sisalduda juba kaasomandi loomise kokkuleppes või hilisemas lepingus kaasomandi lõpetamise kohta. Samuti võivad kaasomanikud sõlmida eelnimetatud kokkuleppeid kaasomandit kohtuväliselt lõpetades või kohtuliku kompromissina. Selleks, et kaasomanike kokkulepe kaasomandi lõpetamise kohta kehtiks ka kaasomanike eriõigusjärglaste suhtes, peab see AÕS § 79 lg 2 alusel olema kantud märkusena kinnistusraamatusse.
18.Juhul kui kaasomanikud sõlmivad kokkuleppe, millega nähakse ette, et kinnisasja (sh korteriomandi, hoonestusõiguse või korterihoonestusõiguse) kaasomand lõpetatakse seaduses 6(10)
2-22-2159 sätestatust erinevalt, näiteks selliselt, et enampakkumise tulem jaotatakse kaasomandi mõtteliste osade suurusest erinevalt, peab vastav kokkulepe olema AÕS § 119 lg-st 1 tulenevalt sõlmitud notariaalselt tõestatud vormis. Notariaalse vormi nõue kehtib ka juhul, kui lepinguga nähakse ette, et kaasomand tuleb lõpetada kindlal viisil, või kui lepinguga välistatakse mõni seaduses sätestatud kaasomandi lõpetamise viis. See tähendab, et vorminõude täitmiseks ei piisa kohtuistungil sõlmitud suulisest kokkuleppest ega menetlusdokumentides esitatud seisukohtade vahetamisest. Selline kokkulepe rikuks vorminõuet ja oleks TsÜS § 83 lg 1 alusel igal juhul tühine. Pooled ei ole sõlminud notariaalselt tõestatud vormis kokkulepet enampakkumise tulemi seaduses sätestatust erineva jaotamise kohta. Kohtud ei ole tuvastanud ka seda, et pooled oleksid sõlminud muus vormis kokkuleppe kaasomandi müügi tulemi seaduses sätestatust erinevas jaotamises.
19.Hageja on viidanud sellele, et kostja vandeadvokaadist esindaja on kohtumenetluses mitu korda teinud avaldusi, millest saab järeldada, et kostja ei ole põhimõtteliselt vaielnud vastu sellele, et kaasomandi müügi tulem tuleb jaotada kasutuskorra kohaselt ainukasutuses olevate osade väärtuse järgi, mitte kaasomandi mõtteliste osade suuruse järgi. See asjaolu ei saa olla teistsuguse otsuse tegemise alus. Kolleegiumi järjepideva praktika kohaselt on õiguse kohaldamine kohtu ülesanne tulenevalt TsMS § 436 lg-st 7 ja § 438 lg-st 1 ning seda sõltumata poolte väidetest (vt ka RKTKo 2-20-10384/125, p 12). Kohtul ei ole alust anda kehtivale õigusele teistsugust sisu isegi siis, kui mõlemad kohtumenetluse pooled saavad kehtivast õigusest ühtemoodi valesti aru või soovivad teadlikult, et kohus kohaldaks materiaalõiguse normi ekslikult. Juhul kui pooled soovivad, et kohus lahendaks vaidluse teisiti, kui kehtiv õigus ette näeb, on pooltel võimalik sõlmida kohtulik kompromiss (TsMS § 4 lg 3 esimene lause). Kolleegium selgitab, et tsiviilkohtumenetluses kehtiv dispositiivsuse põhimõte (TsMS § 4 lg-d 1–3) ei tähenda seda, et pooled saaksid valida kehtiva õiguse sisu. Eeltoodu aga ei takista hagimenetluse poolel TsMS § 5 alusel ise otsustada, millistele asjaoludele ta enda nõude rajab või millega ta enda nõuet tõendab. TsMS § 652 lg 8 ja TsMS § 688 lg 2 alusel on õigusliku hinnangu andmisel pooltest sõltumatud ka ringkonnakohus ja Riigikohus. Seega peab kõrgema astme kohus kontrollima alama astme kohtu materiaalõiguse õiget kohaldamist sõltumata sellest, kas kaebuse esitaja on materiaalõiguse ebaõigele kohaldamisele kaebuses tuginenud või mitte (vt RKTKo 2-21-9962/62, p 10).
20.Ringkonnakohus märkis, et kaasomandi lõpetamise nõude korral saab kohaldada soorituskondiktsiooni (VÕS § 1028 jj) sätteid, kui ühe kaasomaniku kasutuses olev mõtteline osa on suurema väärtusega. Kolleegium sellega ei nõustu. Hagimenetluses ei saa kohus menetleda nõudeid, mida menetlusosaline ei ole kohtusse esitanud (TsMS § 4 lg 1 ja TsMS § 5 lg 1). Hagis ega vastuhagis ei esine nõuet, mida oleks võimalik kvalifitseerida VÕS § 1028 lg 1 järgi. Samuti on VÕS § 1028 lg-s 1 sätestatud nõude eeldused ja tõendamist vajavad asjaolud teised kui kaasomandi lõpetamise nõudel. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et enampakkumise tulemi jaotamisel mõtteliste osade suuruse järgi tekib ühel kaasomanikul teise vastu alusetu rikastumise nõue. Nagu kolleegium eespool (vt otsuse p 16) selgitas, kuulub kaasomanikule mõtteline osa ühisest omandist ja kaasomandi mõtteline osa ei ole kindlaksmääratud osa kinnisasjast või hoonest. Sel põhjusel ei saa üks kaasomanik teise arvel rikastuda vaid põhjusel, et tulemi jagamisel lähtutakse kaasomandi mõttelise osa suurusest. Alusetu rikastumine eeldab, et üks isik rikastuks teise isiku arvel ilma õigusliku aluseta. Omandiosa suurusest lähtuva hüvitise saamiseks on kaasomanikul õiguslik alus. Seega ei saa selles olukorras isegi analoogia korras kohaldada ühtegi alusetu rikastumise koosseisu.
21.Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast ega tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu (VÕS § 6 lg 2). Seda sätet saab kohaldada, kui kohtuasjas 7(10)
2-22-2159 kohalduvad sätted ei võimalda konkreetsel juhul lahendada vaidlust selliselt, et lahendus oleks kooskõlas hea usu põhimõttega (vt ka RKTKo 2-19-8673/96, p 15). Kolleegiumi hinnangul praegu eeltoodud olukorda ei esine. Kirjeldatud olukorra tekkimine eeldaks erilisi asjaolusid, mida selles vaidluses ei ole. Kui kohus jaotab tulemi AÕS § 77 lg 2 alusel mõtteliste osade suuruse järgi, ei saa see olla iseenesest hea usu põhimõtte vastane. Sellisel juhul saavad mõlemad kaasomanikud selle osa tulemist, mis vastab nende mõttelisele osale ühisest omandist, ning vastuolu hea usu põhimõttega ei teki (TsÜS § 138 lg 1, VÕS § 6 lg 1). Hea usu põhimõtte alusel normi kohaldamata jätmist ei õigusta ka see, et hageja ainukasutuses oleva majaosa ehitas hageja õiguseellane, kelle käest hageja ostis kaasomandi mõttelise osa ostuhinna eest, mis väidetavalt ületas poolt kinnisasja väärtusest. Kolleegium märgib lisaks, et hageja oleks saanud hoida ära selle, mida ta tunnetab kujunenud kehtivas õiguslikus olukorras tema suhtes ebaõiglasena. Hageja oleks saanud taotleda kaasomandi mõttelise osa omandamisel teise kaasomanikuga kaasomandi lõpetamise (sh müügitulemi seaduses sätestatust erineva jaotamise) kokkuleppe sõlmimist ja teise kaasomaniku keeldumise korral oleks hageja saanud kaasomandi mõttelise osa omandamisest loobuda. Alternatiivselt kaasomandi lõpetamisele saanuks hageja ka enda kaasomandi mõttelise osa müüa kokkuleppelise hinnaga. Ainuüksi põhjusel, et hageja ei kasutanud õigussuhete kujundamise võimalusi ja selle tagajärjel kujunenud olukord võib olla hageja varalisi huvisid mittearvestav, ei saa kostjalt võtta talle kuuluva mõttelise osa suurusele vastavat enampakkumise tulemit ja jätta kostja ilma õigusest, mis kuulub talle seaduse alusel.
22.Enampakkumise tulemi seaduses sätestatust erinevaks jaotamiseks ei anna alust ka hageja väide, et tulemi võrdsetes osades jaotamine rikuks tema omandipõhiõigust (PS § 32). Hageja saab enampakkumise tulemi, mis vastab tema omandi (kaasomandi mõttelise osa) suurusele. Nagu kolleegium ka eespool selgitas, ei loo kaasomandi kasutuskord omandit ega reaalosa. Omand saab tekkida vaid seaduses sätestatud alusel. Ühe kaasomaniku poolt tema ainukasutuses oleva kinnisasja osa parendamine ei ole omandi tekkimise alus. Sellisel viisil toimides ei teki omandit ning omand ei suurene. Sel põhjusel ei kuulu ka hagejale väärtuslikum kaasomandiosa.
23.Kohus võib TsMS § 445 alusel määrata kindlaks otsuse täitmise korra eelkõige siis, kui see lihtsustab otsuse täitmist või on vajalik muul kaalukal põhjusel. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta määras kindlaks otsuse täitmise korra täitemenetluse seadustikus sätestatust erineval viisil, samuti ei nähtu otsusest, milleks on vaja määrata kindlaks enampakkumise alghind. Eeltooduga rikkus maakohus otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8). Kolleegiumi hinnangul ei ole vajalik otsuse täitmise korrana kindlaks määrata enampakkumise alghinda ega kordusenampakkumise intervalli. Täitemenetlus toimub täitemenetluse seadustikus sätestatud korras ja peaks esinema kaalukad põhjused, miks kalduda sellest kõrvale. Täitemenetluse seadustiku kohaselt määratakse kindlaks ka võõrandatava eseme alghind, kordusenampakkumine ja kordusenampakkumise alghind (vt ka RKTKo 3-2-1-38-14, p 17). Kohus võib kaasomandi lõpetamise otsuses määrata siiski, et kaasomandi ese võõrandatakse täitemenetluses ilma koormatisteta selliselt, et enampakkumise tulemist kaetakse kõigepealt täitemenetluse kulud, seejärel rahuldatakse pandipidajate või teiste piiratud asjaõiguse omajate nõuded nii, et piiratud asjaõigused saab kustutada, ja et järelejääv tulem jagatakse vastavalt kaasomandi mõtteliste osade suurusele. Seega saab kohus määrata ka selle, et kaasomandi eset ei saa võõrandada juhul, kui müügist saadakse vähem, kui on vaja kaasomandi eset koormavate piiratud asjaõiguste kustutamiseks.
24.Maakohtu otsus tuleb tühistada ka osas, milles maakohus otsustas jätta jõusse maakohtus seatud hagi tagamise (esialgse õiguskaitse). Hagi tagamiseks keelas kohus kostjal kohtumenetluse ajal kostja omandis oleva kaasomandi mõttelise osa ümberehitamise ja sellele juurdeehitiste tegemise. Maakohus 8(10)
2-22-2159 rikkus otsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8), sest ei põhjendanud, miks on vajalik jätta hagi tagamine kehtima otsuse täitmise tagamiseks. Hagi tagamisel ei tuginetud sellele, et kostja võiks ehitustöödega kinnisasja kahjustada, vaid leiti, et kostja tööd võivad osutuda hageja jaoks ebavajalikeks. Maakohus aga jättis rahuldamata hageja nõude, mis oli suunatud kinnisasja ainuomandi saamisele. Hageja selles osas maakohtu otsust ei vaidlustanud. Tõenäosus, et kinnisasja väärtus võib kostja tööde tõttu oluliselt väheneda, ei ole kohtu jaoks usutavaks muudetud. Oluline on ka asjaolu, et kaasomand ei lõpe selle kohtuvaidluse lõppemisega, vaid üksnes juhul, kui kaasomanik algatab täitemenetluse, mille raames keegi vaidlusaluse kinnisasja omandab. See, millal kaasomand lõpeb, ei ole praegu teada. Teadmata ja piiramata asjaks kostjal ehitustegevuse keelamine ei ole proportsionaalne hagi tagamise abinõu.
25.Kolleegium leiab, et hageja vastukassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Hageja vaidlustas maa- ja ringkonnakohtu otsused osas, milles maa- ja ringkonnakohtu menetluskulud jäeti poolte endi kanda. Hageja palus jätta kõikide kohtuastmete menetluskulud täielikult kostja kanda. Maakohus lähtus menetluskulude poolte kanda jätmisel õigesti kohtupraktikas välja kujunenud seisukohast, et kaasomandi lõpetamine on üldjuhul kõikide kaasomanike huvides, mistõttu tuleb kaasomandi lõpetamise menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 järgi poolte endi kanda (vt ka RKTKo 3-2-1-70-10, p 14). Mitme hagi ja vastuhagi nõude esitamise korral tulebki kohtul otsustada, milline on kõige põhjendatum ja kõige vähem kaasomanikke kahjustav kaasomandi lõpetamise viis. Kõikide teiste kaasomandi lõpetamise nõuete esitajate jaoks ei saa see aga tähendada, et menetluskulud peaksid jääma nende kanda. Menetluskulude teistsugust jaotamist ei saa tingida ka see, et pooled said maakohtu menetluse ajal kehtivast õigusest valesti aru. Õiguse kohaldamine on kohtu kohustus (TsMS § 436 lg 7). Kostja võib hagimenetluses esitada kõik väited, mis tema hinnangul peaksid tingima hagi rahuldamata jätmise. Kohustus kontrollida, millised nendest on asjassepuutuvad, on kohtul. Teistsugust menetluskulude jaotust ei saa õigustada ka hageja väide, et kostja rikkus hageja hinnangul menetluse ajal hagi tagamise määrust. Hagi tagamise määruse rikkumine ei ole menetluskulude jaotust mõjutav asjaolu (vt TsMS § 162, § 163 ja § 171 lg 1). Ka kompromissi sõlmimata jätmine ei anna konkreetsel juhul alust jätta menetluskulusid kostja kanda. Esiteks on menetluskulude kompromissi sõlmimisest keeldunud menetlusosalise kanda jätmine kohtu diskretsiooniotsus, mitte kohtu kohustus (TsMS § 163 lg 2). Teiseks ei pea kostja nõustuma kompromissiga, mille sisu erineb sellest, mida tal oleks õigus seaduse järgi kohtumenetluse tulemusel saada.
26.Eeltoodud põhimõte, et kaasomandi lõpetamise menetluskulud tuleb jätta poolte endi kanda, kehtib üldjuhul maakohtu menetluskulude jaotuse kohta. TsMS § 171 lg 1 sätestab erisuse kõrgema astme kohtute menetluskulude jaotusele. Apellatsioon- ja kassatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud kannab kaebuse esitaja, kui kaebus jääb rahuldamata (TsMS § 171 lg 1). Hageja apellatsioon- ja kassatsioonkaebus jäid rahuldamata. Kostja saavutas oma apellatsioon- ja kassatsioonkaebusega eesmärgi. Kostja palus apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus, st kaasomandi lõpetamine maakohtu määratud ebaõiglase hüvitise eest. Ringkonnakohtul tulnuks kostja apellatsioonkaebus rahuldada ja maakohtu otsus hagi rahuldamise osas tühistada, sest teistsuguse kokkuleppe puudumisel kaasomandi lõpetamine hüvitise eest, mis on kostja jaoks seaduses sätestatust kahjulikum, ei ole seaduse järgi võimalik. Riigikohus saab teha asjas lõpplahendi, millega tühistatakse alama astme kohtute otsused, sest Riigikohus selgitas menetlusosalistele 24. septembril 2024 toimunud kohtuistungil kehtiva õiguse sisu ja õiguslikku olukorda ning hageja kinnitas, et ta ei soovi, et asi saadetaks uueks arutamiseks alama astme kohtule. Samuti ei soovinud hageja esitada teistsugust 9(10)
2-22-2159 nõuet. Samas vaidlustas kostja kassatsioonimenetluses üksnes enampakkumise tulemi jaotust ja mitte kaasomandi lõpetamist enampakkumise teel. Nendel põhjustel tuleb asuda seisukohale, et kostja apellatsioon- ja kassatsioonkaebus olid põhjendatud ja vastavate menetluste kulud tuleb jätta hageja kanda.
27.TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Seega määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus.
28.Hageja esitas 24. septembri 2024. a kohtuistungi protokolli täiendamise taotluse. Vastava taotluse rahuldamiseks puudub alus ja see tuleb jätta rahuldamata. Kohtuistungil küsis kohus menetlusosalistelt kinnitust, et nende avaldused saab protokollida viisil nagu need protokollis kajastati. Seadus ei näe ette võimalust taotleda protokolli täiendamist sellega, mida menetlusosaline oleks soovinud täiendavalt väljendada, kuid mida ta ei väljendanud.
29.Hageja esitas 18. oktoobril 2024. a Riigikohtule asja arutamise uuendamise taotluse. Vastava taotluse rahuldamiseks puudub seaduslik alus. Taotlus tuleb jätta rahuldamata. Kohus selgitas menetlusosalistele asjas kohalduva õiguse sisu ja asja lahendamise väljavaateid 24. septembri 2024. a istungil. Kohus andis menetlusosalistele võimaluse esitada Riigikohtu selgitustest lähtuvalt taotlusi. Mõlemad pooled leidsid, et Riigikohus saab nende poolest teha asjas lõpplahendi ja et asja arutamise saab lõpetada. Hagejal oli võimalik esitada oma seisukohad lähtuvalt Riigikohtu poolt kehtiva õiguse sisu osas antud selgitustest. Hageja esitaski kohtuistungil seisukoha, et kehtiv õigus rikub hageja põhiõigusi. Riigikohus käsitles seda hageja väidet eespool. Riigikohus märgib, et kohaldatava õiguse põhiseaduspärasust kontrollib kohus sõltumata sellest, kas menetlusosaline sellele tugineb. Kui menetlusosaline esitab taotluse kontrollida kohalduva õigusnormi põhiseadusele vastavust, ei ole tegemist taotlusega, mis tuleks lahendada kohtulahendi resolutsioonis. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.