Eesistuja Urmas Volens, liikmed Kaupo Paal ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Marika Püüa avaldus Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu 23. augusti 2019. a üldkoosoleku otsuste vaidlustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 1. detsembri 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Marika Püüa määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Marika Püüa, lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus Puudutatud isik Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 lepinguline esindaja vandeadvokaat Liisa Linna
Asja läbivaatamine
korteriühistu,
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 1. detsembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16450 ja Harju Maakohtu 30. septembri 2021. a määrus samas asjas ning saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
1.Marika Püüa (avaldaja) esitas 22. oktoobril 2019 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Suur-Kloostri tn 18 korteriühistu (puudutatud isik, korteriühistu) 23. augusti 2019. a üldkoosoleku päevakorra (päevakorra) p-de 1, 2 ja 6 kohta vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks tunnistamiseks. Menetluskulud palus avaldaja jätta puudutatud isiku kanda. Avalduse kohaselt on avaldaja Suur-Kloostri 18 korteri nr 13 omanik. Korteriühistul on kokku 12 liiget. 23. augustil 2019 toimus korteriomanike üldkoosolek (üldkoosolek), millel võeti vastu mh järgmised otsused: a) päevakorra p-s 1 (küttesüsteemi projekti kinnitamine): uus küttesüsteem
2-19-16450 teha kahe torusüsteemiga. Jaotustorustik teha esimese korruse ja teise põrandale. Kaotada ära põrandaküte ja ühendada need korterid üldisesse süsteemi – poolt 11 korteriomanikku; b) päevakorra p-s 2 (keldri, autokohtade kasutuskorra ettepanekud): igale korterile kuulub keldris üks keldriboks ja hoovis üks autokoht – poolt 11 korteriomanikku; c) päevakorra p-s 6 (korteriomandi 6/11 hoonejaotusplaani korrigeerimine (Ralf Pärni ettepanek)): R. Pärni selgitas korteri 6/11 hoonejaotusplaani – poolt 11 häält. Korteriomanikud andsid nõusolekule allkirja. Küttesüsteemi uuendamise otsust ei saanud vastu võtta häälteenamusega, vaid selleks on vajalik korteriomanike kokkulepe, sest küttetorustik on nende kaasomandis. Otsus küttesüsteemi ümberehitamiseks selliselt, et likvideeritakse oluline osa avaldaja korteri kütmiseks kasutatavast põrandaküttest, rikub ebaproportsionaalselt avaldaja õigusi. Koosoleku kokkukutsumise teatega koos edastatud küttesüsteemi projekti lahendus erineb olemasolevast küttesüsteemist oluliselt ning eesmärgiks on rajada küttevõimalus korterite nr 6, 11 ja 8a omanikele, kes soovivad laiendada oma korteriomandid pööningule, kus asuvad praegu küttetorustiku magistraalid. Küttesüsteemi uus lahendus on avaldajat kahjustav, kuna avaldaja korterisse on plaanitud neli läbiviiku keldrisse. Lisaavade tegemine läbi kandvate seinte suurendab ka hoone ebastabiilsust ning planeeritav uus küttetorustik läbiks elamu trepikojas muinsuskaitse eritingimustes ära märgitud puitehitist, mida ei tohi kahjustada. Samuti on projekteerija avaldajale selgitanud, et uus lahendus ei ole tema välja pakutud ning alumise jaotusega kahetorusüsteem on ebareaalne. Kuivõrd hoonel puudub täiskelder, siis ei ole magistraali likvideerimine pööningult aktsepteeritav. Parkimiskohtade ja keldribokside kasutuskorda ei saanud kindlaks määrata häälteenamusega, sest need alad on kõigi korteriomanike kaasomandis. Otsus ei ole ka õiglane, kuna arvestatud ei ole kaasomandi osade suurustega. Lisaks nõuab hoonejaotusplaani korrigeerimine korteriomanike kokkulepet, kui uue hoonejaotusplaani eesmärgiks on anda kaasomandis olev pind korterite nr 6 ja 11 omaniku kasutusse. Korterite nr 6 ja 11 omanik on oma korterite omaalgatuslikul ühendamisel oluliselt kahjustanud avaldaja korteriomandit ja kogu hoonet.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud avaldaja kanda. Puudutatud isik väitis, et päevakorra p 1 kohta otsuse vastuvõtmise aluseks oli küttesüsteemi projekt, kuid erinevalt projektis ettenähtust otsustati kaotada ära põrandaküte ja ühendada need korterid maja üldisesse küttesüsteemi. Avaldaja on omavoliliselt ehitanud ohtliku põrandakütte. Kõigi korteriomanike kaasomandis olevat küttesüsteemi soovitakse uuendada, sest praegune süsteem ei toimi ning amortiseerunud torud põhjustavad avariisid, millega kaasnevad küttetorude lõhkemised ja veekahjustused. Uus küttesüsteem asendab senist keskküttesüsteemi, kuid on tänapäevasem, tõhusam ja küttekulusid vähendav. Kõigile korteritele tagatakse keskküttesüsteemiga liitumise võimalus. Osa küttesüsteemi juba uuendatud seadmeid asub keldriruumides, mistõttu on mõistlik rajada sinna ka torustike jaotusvõrk. Elamispinnast allapoole rajatuna aitab see samuti vältida küttekadusid. Projekti on võimalik ellu viia selliselt, et muinsuskaitseliselt väärtuslikud detailid ei saa kahjustada. Projekteerija selgitused avaldajale on antud ajal, mil ta projekti tegemisega alles alustas ning ei olnud veel teinud hoone küttevajaduse arvutust. Küttesüsteemi projektile telliti ekspertiis ning projekti on hiljem vastavalt sellele parandatud. Parandatud küttesüsteemi projekt kiideti heaks 14. mai 2021. a üldkoosolekul. Otsus keldri ja autokohtade kohta valmistab ette erikasutusõiguse seadmist. Samasisulisi otsuseid on ka varem vastu võetud. Samuti on lahendus, mille järgi kuulub igale korteriomandile üks keldriboks ja parkimiskoht, õiglane. Kaasomandi kasutamine ei pea sõltuma mõttelise osa suurusest. Lisaks pöördus korteriomanik R. Pärni hoonejaotusplaani korrigeerimise küsimuses avaldusega kohtusse 2(10)
2-19-16450 (tsiviilasi nr 2-19-16167) ning ta ei saa enne kohtulahendi tegemist ja jõustumist oma õigusi teostada. Hoonejaotusplaani üle hääletamise vajadus tuleneb korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 9 lg-st 3.
3.Harju Maakohus jättis 30. septembri 2021. a määrusega avaldaja avalduse üldkoosoleku päevakorra p-des 1, 2 ja 6 vastu võetud otsuste tühisuse tuvastamiseks rahuldamata, avalduse üldkoosoleku päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks läbi vaatamata, avalduse üldkoosoleku päevakorra p-de 2 ja 6 kohta vastu võetud otsuste kehtetuteks tunnistamiseks rahuldamata ning menetluskuludest 83% avaldaja kanda ja ülejäänud osas poolte endi kanda. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt ei ole avaldaja toonud esile asjaolusid, millest saaks järeldada, et üldkoosoleku kokkukutsumise korda on rikutud, ning on kinnitanud ka ise, et ei tugine sellele. Avaldaja ei ole ka sisustanud oma väiteid otsuste vastuolu kohta heade kommetega ja võlausaldajate huvide rikkumise kohta. 14. mai 2021. a otsusega ei kinnitatud üle varasemat ja praeguses asjas vaidlustatud otsust küttesüsteemi kohta. Uue ja teistsuguse otsuse vastuvõtmine küttesüsteemi uue projekti kohta ei muuda iseenesest varasemat otsust tühiseks või kehtetuks. Küll aga on varasem otsus muutunud sisutühjaks, sest korteriühistu lähtub küttesüsteemi rekonstrueerimisel uuest otsusest ning avaldaja ei ole toonud esile oma huvi otsuse kehtetuse tuvastamise vastu. Päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamise nõude läbi vaatamata jätmise osas on õiglane jätta menetluskulud poolte endi kanda. Keldri ja parklakohtade osas ei otsustatud erikasutusõiguse või kasutuskorra seadmist. Ei ole määratud, et ühel, mõnel või kõigil korteriomanikel oleks õigus kasutada mingit kindlaksmääratud kaasomandi osa teisi kaasomanikke välistavalt, ega seda, millist osa kellelgi on õigus kasutada. Seega ei ole kõnealune otsus vastuolus seadusega. Sellises olukorras ei ole otsust vastu võetud ning otsusel ei ole erikasutusõiguse seadmise jaoks mõju. Vaidlus selle üle, kas valitud lahendus on õiglane, lahendatakse erikasutusõiguse seadmisel, vajaduse korral kohtus. Lisaks ei saa asjaolust, et avaldaja korterite nr 6 ja 11 liitmisega ning hoonejaotusplaani muutmisega ei nõustunud, järeldada, et teised korteriomanikud ei saanud väljendada oma nõustumist R. Pärni ettepanekuga. Teiste korteriomanike nõusolekul võib olla tähtsus KrtS § 9 lg 3 kohaldamisel. Tegemist ei ole otsusega, millel saaks olla hoonejaotusplaani muutev mõju. Kuna see ei ole otsus, siis ei saa see olla ka kehtetu.
4.Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja teha asjas uus määrus, millega avaldaja avaldus rahuldada ja jätta menetluskulud puudutatud isiku kanda.
5.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 1. detsembri 2021. a määrusega avaldaja määruskaebuse osaliselt ning tühistas maakohtu määruse osas, millega maakohus jättis läbi vaatamata avaldaja avalduse üldkoosoleku päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks, ning menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue määruse, millega jättis avaldaja avalduse selle nõude osas rahuldamata ning maakohtus kantud menetluskuludest 67% avaldaja kanda ja 33% menetlusosaliste endi kanda. Lisaks täiendas ringkonnakohus maakohtu määruse resolutsiooni otsustusega üldkoosoleku päevakorra p-de 2 ja 6 kohta vastu võetud otsustel õigusliku toime puudumise tuvastamise kohta.
3(10)
2-19-16450 Ringkonnakohus nõustus maakohtu järeldusega, et päevakorra p-de 1, 2 ja 6 kohta vastu võetud otsuste tühisuse ega kehtetuks tunnistamise aluseid ei esine, ega korranud selles osas täies ulatuses maakohtu põhjendusi. Samas muutis ringkonnakohus maakohtu määrust päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamise nõude läbi vaatamata jätmise osas. Ringkonnakohus asus seisukohale, et 14. mai 2021. a üldkoosolekul otsuse vastuvõtmine uue projekti kohta ei välista avaldaja õigust tugineda 23. augusti 2019. a üldkoosoleku päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse tühisusele või nõuda selle kehtetuks tunnistamist, sest korteriomanike üldkoosoleku tühist otsust ei saa kinnitada. Kuna aga avaldaja ei olnud maakohtu hinnangul esile toonud oma huvi päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse kehtetuse tuvastamise vastu, siis jättis maakohus avaldaja nõude selle otsuse kehtetuks tunnistamiseks TsMS § 423 lg 2 alusel läbi vaatamata. Samas aga on avaldaja määruskaebuses põhistanud oma õiguslikku huvi päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse vaidlustamiseks, mistõttu saab ringkonnakohus sisuliselt läbi vaadata nii avaldaja nõude nimetatud otsuse kehtetuks tunnistamiseks kui ka tühisuse tuvastamiseks, nagu avaldaja on määruskaebusest nähtuvalt soovinud. Avaldaja põhjendas määruskaebuses, et vaidlustatud otsuse kehtima jäämisel kaasneb risk, et 14. mai 2021. a otsuse kehtetuse korral on puudutatud isikul võimalus asuda realiseerima varasemat otsust. Seega on avaldajal ringkonnakohtu hinnangul päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse tühisuse tuvastamise või kehtetuks tunnistamise vastu õigustatud huvi. Ringkonnakohus leidis, et päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsus ei ole tühine ega ole ka alust seda kehtetuks tunnistada. Kõnealuse otsuse vastuvõtmine ei eeldanud kõigi korteriomanike nõusolekut ning selle üle, et vajalik häälteenamus oli olemas, ei vaielda. Otsus uuendada küttesüsteemi päevakorra p 1 kohta vastu võetud viisil saab olla käsitatav remondina KrtS § 35 lg 2 p 1 tähenduses. Samuti võis põrandakütte likvideerimise ja seda kasutavate korterite üldisesse küttesüsteemi ühendamise otsustada häälteenamusega, sest põrandaküte ei ole elamu põhiline küttesüsteem. Isegi kui päevakorra p 1 kohta otsustatu oleks oluline ümberkorraldus KrtS § 38 lg 1 tähenduses, ei oleks kõigi kaasomanike kokkulepe nõutav põhjusel, et seda saaks käsitada kaasomandi eseme ajakohastamisena KrtS § 39 mõistes. Päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsusega ei muudeta eriomandi eseme otstarvet ega kahjustata muul viisil ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Avaldaja välja toodud väidetavad õiguste riived on ebamäärased ega kvalifitseeru korteriomaniku õiguste ülemääraseks kahjustamiseks KrtS § 39 tähenduses. Põrandakütte likvideerimise otsus ei riku ebaproportsionaalselt avaldaja õigusi. Põrandakütte kaotamisega ei ole avaldaja korterit jäetud kütteta, sest ühtlasi otsustati üldkoosoleku protokollist nähtuvalt päevakorra p 1 raames ühendada korterid, kus põrandaküte kaotatakse, üldisesse süsteemi. Maakohus tuvastas, et üldkoosoleku kokkukutsumise teate kohaselt oli päevakorras küttesüsteemi projekti kinnitamine, sh oli teatele lisatud küttesüsteemi uuendamise ehitusprojekt ning vaidlustamata asjaoludel oli projektis ette nähtud põrandakütte säilitamine. Seega ei järgitud päevakorda, kui võeti vastu otsus põrandaküte kaotada. Samas KrtS § 20 lg 1 kaudu kohalduv mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 201 lg 5 sätestab, et küsimuse, mida ei olnud eelnevalt üldkoosoleku päevakorda võetud, võib päevakorda võtta vähemalt 9/10 üldkoosolekul osalevate liikmete nõusolekul, kui üldkoosolekul osaleb üle poole mittetulundusühingu liikmetest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suuremat osalusnõuet. Ei vaielda selle üle, et üldkoosolekul osales üle poole korteriühistu liikmetest ning kuna põrandakütte kaotamise otsus võeti üldkoosoleku protokolli kohaselt vastu ühehäälselt, siis tuleb sellist olukorda õiguslikult käsitada sellena, et koosolekul kiideti sisuliselt heaks ka päevakorra muutmine. Ringkonnakohus ei nõustunud avaldaja väitega, et üldkoosoleku otsus on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Avaldaja ei ole vaidlustanud asjaolu, et elamus on keskküttesüsteem. Seega ei ole otsus ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi ebamoraalne ega taunitav. See, et otsusest ei nähtu täpne lahendus, kuidas keskküttesüsteem avaldaja korteris taastatakse, ei ole otsuse tühisuse aluseks. 4(10)
2-19-16450 Otsuse kehtetuks tunnistamiseks ei anna alust ka need väited, mida ringkonnakohus kontrollis tühisuse alustena. Muid otsuse kehtetuks tunnistamisele viitavaid asjaolusid ei ole avaldaja kohtu ette toonud. Seega ei ole alust üldkoosoleku päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsust kehtetuks tunnistada. Päevakorra p-de 2 ja 6 kohta vastu võetud otsuste osas ei nõustunud ringkonnakohus avaldaja käsitlusega, et kui otsus, mis eeldab korteriomanike kokkulepet, tehakse häälteenamusega, siis toob see kaasa otsuse tühisuse. Ringkonnakohus leidis, et korteriomanike kokkuleppega on võrdsustatav korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud. Seega ei ole tegemist olukorraga, kus otsuse on vastu võtnud organ, kellel puudub selleks pädevus, vaid see tähendab, et kõik korteriomanikud ei olnud kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, st poolthäälte arv ei ole piisav. Kuna avaldaja esile toodud asjaolude järgi võib olla tegemist n-ö mitteotsusega, siis küsis ringkonnakohus 18. novembri 2021. a kirjas avaldaja huvi kohta tuvastada, et otsustel puudub õiguslik toime, mis soovi avaldaja ka väljendas. Maakohus ei ole avaldaja nõudeid tuvastusnõuetena käsitlenud, kuid ringkonnakohus sai selle puuduse kõrvaldada, täiendades määruse resolutsiooni otsustusega päevakorra p-de 2 ja 6 kohta vastu võetud otsustel õigusliku toime puudumise tuvastamise kohta. Ringkonnakohus nõustus iseenesest maakohtuga, et päevakorra p 2 kohta vastu võetud üldkoosoleku otsus on üldsõnaline, sest sellega ei määratud kindlaks keldribokside ja parkimiskohtade paigutust ega jaotust. Isegi kui asuda seisukohale, et võeti vastu otsus erikasutusõiguste tekkimise või kasutuskorra kindlaksmääramise kohta, siis on selle eelduseks kõikide korteriomanike vahel sõlmitav kokkulepe. Kuivõrd praegusel juhul ei osalenud otsuse vastuvõtmisel kõik korteriomanikud, siis märkis maakohus õigesti, et sellel otsusel ei ole erikasutusõiguste tekkimise toimet. Samas ei pidanud ringkonnakohus võimalikuks rahuldada avaldaja nõuet päevakorra p 2 kohta vastu võetud üldkoosoleku otsusel vastava toime puudumise tuvastamiseks, sest avaldaja ei ole esitanud konkreetseid asjaolusid, mis annaks alust järeldada, et puudutatud isik lähtub sellest otsusest ning et sellest tulenevalt on avaldajal tuvastamise vastu õigustatud huvi. Ringkonnakohus nõustus ka maakohtu päevakorra p 6 kohta vastu võetud otsust puudutava seisukohaga, et tegemist ei ole otsusega, millel saaks olla hoonejaotusplaani muutev mõju. Otsuse tegemiseks oli vajalik kõigi korteriomanike nõusolek. Kuna kõik korteriomanikud ei olnud hoonejaotusplaani muutmise eelduseks olevate tahteavalduste andmisega nõus, võib seda sooviv korteriomanik nõuda tahteavalduste andmist. Avaldaja on päevakorra p 6 kohta vastu võetud otsuse osas põhistanud oma õigustatud huvi selle otsuse õigusliku toime puudumise tuvastamiseks asjaoluga, et seda otsust soovitakse kasutada tahteavaldust andma kohustamise nõudes tsiviilasjas nr 2-19-16167. Ringkonnakohtu hinnangul näitab see, et avaldajal puudub tuvastushuvi, sest saadakse aru, et vaidlustatud otsusest ei saa lähtuda enne, kui avaldaja tahteavaldus on kohtulahendiga asendatud. Seega ei pidanud ringkonnakohus võimalikuks rahuldada ka avaldaja päevakorra p 6 kohta vastu võetud otsuse vaidlustamiseks esitatud nõuet. Kuigi avaldaja avaldus jäi rahuldamata, ei saa asjas esile toodu põhjal väita, et avaldaja esitas kohtule avalduse päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse vaidlustamiseks täiesti põhjendamatult. Ringkonnakohtu hinnangul oli asjaolusid arvestades õiglane, et päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse vaidlustamise tõttu kantud menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda ning ülejäänud nõuete osas jäävad menetluskulud avaldaja kanda. Ringkonnakohus võttis siinjuures arvesse, et päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse menetlemise ja sellest tingitud kulud põhjustas vähemalt osaliselt korteriühistu teataval määral eksitav ja ebakindel käitumine. Seega jäi
5(10)
2-19-16450 maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskuludest 67% avaldaja kanda ja 33% menetlusosaliste endi kanda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Avaldaja esitas ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub kohtute määrused tühistada ning teha uus määrus, millega avaldaja avaldus rahuldada ning jätta kõik menetluskulud puudutatud isiku kanda. Avaldaja on seisukohal, et ringkonnakohus on päevakorra p 1 kohta tehtud üldkoosoleku otsusele õigusliku hinnangu andmisel jätnud põhjendamatult tähelepanuta poolte seisukohad ja menetluses esitatud tõendid. Ringkonnakohus on määruse tegemisel kohaldanud vääralt materiaalõigust. Avaldaja on seisukohal, et ringkonnakohus on hoone küttesüsteemi funktsionaalsuse hindamisel ekslikult aru saanud selle komponentidest ja tööpõhimõttest. Avaldaja hinnangul pidi ringkonnakohus sellises olukorras saatma asja uueks lahendamiseks maakohtule, kus oleks olnud võimalik vastavad asjaolud tuvastada. Põrandakütte torustik on korterites, kuhu see on rajatud, integreeritud üldisesse keskküttesüsteemi ning see on keskküttesüsteemi osa. Seega puudub igasugune mõistlik loogika ringkonnakohtu järeldusel, mille kohaselt võis puudutatud isiku üldkoosolek häälteenamusega otsustada põrandakütte likvideerimise ja seda kasutavate korterite üldisesse küttesüsteemi ühendamise, sest põrandaküte ei ole elamu põhiline küttesüsteem. Kuivõrd põrandaküttekontuur kütab üldise küttesüsteemi osana ka uute projektide järgi olulist osa avaldaja korterist, on ilmselge, et otsus küttesüsteemi vastava osa likvideerimise kohta on avaldajat ebamõistlikult kahjustav, kuivõrd jätab avaldaja korteri olulises osas kütteta. Avaldaja ei nõustu ringkonnakohtuga, kes ei lugenud heade kommetega vastuolus olevaks korteriühistu otsust, millega avaldaja korter lülitatakse olulises ulatuses üldisest keskküttesüsteemist välja. Ebamõistlikult kahjustav võib juriidilise isiku organi otsus olla siiski ka subjektiivsetel asjaoludel, mitte üksnes üldistest moraalinormidest lähtudes. Kuigi MTÜS § 201 lg 5 võimaldab erandkorras muuta koosoleku kutses märgitud koosoleku päevakorda, on seda võimalik teha üksnes vastavasisulise koosoleku otsusega. Üldkoosolekul ei ole otsustatud ega ka arutatud algselt koosoleku kutses näidatud päevakorra muutmist või täiendamist. Päevakord ei sisaldanud korteris asuvate põrandaküttekontuuride kaotamise otsustamist. Seega on ringkonnakohus asunud ekslikult seisukohale, et üldkoosoleku päevakorda otsustati 9/10 osalevate liikmete otsusega muuta. Sellist otsust ei ole koosolekul vastu võetud. Avaldaja seisukohalt on hea usu põhimõttega vastuolus olukord, kus puudutatud isik on menetluses ise esmalt avaldanud, et on 14. mai 2021. a otsusega küttesüsteemi renoveerimisprojekti kinnitamise uuesti otsustanud, kuid asub hiljem seisukohale, et sama eseme kohta tehtud varasem otsus jääb samuti kehtima. Olukorras, kus varasem samasisuline otsus on hilisema otsusega üle vaadatud, tuli kohtutel tuvastada, et üldkoosoleku otsus on päevakorra p 1 osas kehtivuse kaotanud. Selle tõttu ei ole avaldajal õiguslikku huvi otsuse vaidlustamise vastu, mistõttu tuli avaldus vastavas osas nii tühisuse kui kehtetuse nõudes jätta läbi vaatamata, menetluskulud vastavas ulatuses aga puudutatud isiku kanda, kuivõrd avaldaja pöördus avaldusega kohtusse põhjendatult. Ringkonnakohus on päevakorra p-de 2 ja 6 kohta vastu võetud otsuste õiguspärasusele meelevaldselt andnud hinnangu, mis erineb menetlusosaliste seisukohtadest. Kohtu järeldused on põhjendamata ning vastuolus kehtiva seadusega. Avaldaja ei nõustu ringkonnakohtu järeldusega, et kõnealuste otsuste puhul on tegemist mitteotsustega. Kehtiv seadus mitteotsuse institutsiooni ei tunne. Arusaamatuks jääb ringkonnakohtu seisukoht, mille kohaselt ei ole avaldaja esitanud konkreetseid 6(10)
2-19-16450 asjaolusid, mis annaksid alust järeldada, et puudutatud isik lähtub vastavatest otsustest. Olukorras, kus puudutatud isik on ise kinnitanud, et peab otsuseid kehtivateks ning kavatseb nendest lähtuda, on kohtu järeldus ekslik ja põhjendamata. Avaldaja hinnangul kinnitavad puudutatud isiku esitatud seisukohad veenvalt, et avaldaja pöördus kohtusse põhjendatult enda õiguste kaitseks isegi siis, kui formaalselt on tegemist kohtu viidatud mitteotsustega, millel ei ole õiguslikku toimet. Ringkonnakohus on menetluskulude jaotamisel jätnud põhjendamatult analüüsimata avaldaja määruskaebuses esitatud seisukohad ja jõudnud seetõttu põhjendamata järeldustele ka menetluskulude jaotuse osas. Üldkoosolekul vastuvõetud otsuse nn mitteotsuseks kvalifitseerimisega seostuvat vastutust ei saa panna avaldaja kui korteriühistu liikme kanda, kes on sellise otsuse vaidlustanud. Käesolevas asjas on puudutatud isik menetluses läbivalt olnud seisukohal, et tegemist on kehtivate otsustega, millel on õiguslik toime ja millest ta kavatseb enda tegevuses juhinduda. Sellises olukorras on avaldaja hinnangul äärmiselt ebaõiglane jätta puudutatud isiku menetluskulud avaldaja kanda, isegi kui kohtu seisukoht nn mitteotsuse kohta on põhjendatud. Mahuka kohtuvaidluse ja sellega kaasnenud õigusabikulude tekkimise on kaasa toonud esmajoones asjaolu, et puudutatud isik peab otsuseid kehtivateks ning vaidleb avaldaja seisukohtadele vastu.
8.Puudutatud isik vaidleb määruskaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja ringkonnakohtu määruse muutmata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3, § 695 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Avaldaja määruskaebus rahuldatakse.
10.Menetlusosalised vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku otsus on selle päevakorra p-de 1, 2 ja 6 kohta vastu võetud otsuste osas tühine või esineb alus üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Ringkonnakohus leidis, et üldkoosoleku otsuste tühisuse ega kehtetuks tunnistamise aluseid ei esine ning päevakorra p-de 2 ja 6 kohta vastu võetud otsuste puhul on üldsegi tegemist mitteotsustega, mille suhtes õigusliku toime puudumise tuvastamise huvi ei ole avaldaja piisavalt põhistanud.
11.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus oleks praegusel juhul pidanud TsMS § 667 lg 2 teisest lausest tulenevalt saatma asja uueks lahendamiseks tagasi maakohtule. Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus sellega oluliselt rikkunud menetlusõiguse normi TsMS § 669 lg 2 mõttes, mis TsMS § 692 lg 5 teise lause kohaselt toob kaasa ringkonnakohtu otsuse tühistamise ja asja saatmise tagasi maakohtule uueks arutamiseks. Lisaks on ringkonnakohtu määrus selles osas ebaselge ja nõuetekohaselt põhjendamata, kuna KrtS §-des 35, 38 ja 39 sätestatud olukorrad ei saa esineda samal ajal, kuid ringkonnakohus on tuvastanud, et üldkoosoleku otsus päevakorra p 1 osas võib tähendada samal ajal kõiki neid olukordi. Nimelt ei saa üldkoosoleku otsus selles osas olla korraga korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise üle tehtud otsustus (KrtS § 35) ja otsustus, mis seda ei ole (KrtS §-d 38 ja 39). Samuti ei saa see olla samal ajal otsustus, mille vastuvõtmiseks on üldjuhul vaja kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), ja otsustus, mida saab otsustada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39).
12.Eelnevale lisaks leiab kolleegium, et ringkonnakohus on päevakorra p 1 kohta vastu võetud otsuse tühisuse ja kehtetuse aluste hindamisel rikkunud kohtumääruse põhjendamise kohustust (TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8, § 654 lg-d 4 ja 5). Ringkonnakohus on hinnanud kaebaja väidet, mille kohaselt sai otsuse teha üksnes korteriomanike kokkuleppel, liialt pealiskaudselt ega võtnud arvesse kõiki asja 7(10)
2-19-16450 lahendamiseks vajalikke asjaolusid. Eeskätt pole ringkonnakohus selgitanud välja, kas avaldaja korteris asuv põrandaküte on sinna rajatud õiguslikul alusel või mitte. Juhul kui avaldaja korteris asuv põrandaküte on sinna rajatud kunagise korteriomanike kokkuleppe alusel, siis on selle lahutamine üldisest keskküttesüsteemist käsitatav KrtS § 38 lg 1 mõttes olulise ümberkorraldusena, mille üle ei saa otsustada korteriomanike häälteenamuse alusel. Samas peab kohus KrtS § 38 lg 1 kohaldumise hindamisel muu hulgas võtma arvesse KrtS § 38 lg-s 2 sätestatut, mille järgi ei ole sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud muudatuseks vaja selle korteriomaniku nõusolekut, kelle õigusi ümberkorraldused ei puuduta üle määra, mida korteriomanik peab KrtS § 31 lg 1 p 2 kohaselt taluma.
13.Kolleegium on enne 1. jaanuari 2018. a kehtinud seaduse kohta leidnud, et keskküttetorustiku vahetamise kui remonttöö kohta ei ole korteriühistuseaduse § 151 lg 2 teise lause järgi vaja korteriomanike kokkulepet, st piisab korteriomanike häälteenamusega tehtud otsusest (vt Riigikohtu
13.veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 28). Kehtiva õiguse järgi ei ole tegemist sellise otsusega, mida korteriomanikud võiksid otsustada häälteenamusega (KrtS § 35), kui tegemist võib olla (sõltuvalt asjaoludest) kas kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemisega, milleks ei pea alati olema kõigi korteriomanike kokkulepet (KrtS § 38), või siis kaasomandi eseme ajakohastamise otsusega, mida saab vastu võtta KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud häälteenamusega (KrtS § 39). Kolleegium selgitab, et KrtS §-de 38 ja 39 kohaldamisel ei kaaluta seda, kas otsusega mittenõustuv korteriomanik peab korteriühistule majanduskava alusel tegema makseid KrtS §-de 38 ja 39 alusel otsustatu rahastamiseks. Selles osas saab korteriomanik esitada vastuväiteid kas majandamiskava vastuvõtmise üldkoosoleku otsust vaidlustades (KrtS § 29) või siis esitades kulude kandmise nõudele hea usu põhimõttest tuleneva vastuväite (KrtS § 40 lg 3).
14.Kolleegium leiab, et ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõigust, kui leidis, et korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul (praeguses asjas päevakorra p-des 2 ja 6 vastu võetud otsused), milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on tegemist nn mitteotsusega, millel puudub õiguslik toime. Kolleegium on varem selgitanud ka seda, et sarnaselt muude tehingutega saab otsusest kui tehingust tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 67 lg 1 järgi rääkida, kui selles sisalduvad otsuse vastuvõtmiseks õigustatud isikute vastavasisulised tahteavaldused. Olukorras, kus otsusena esitatu ei sisalda nõutavas ulatuses otsust vastu võtma õigustatud isikute tahteavaldusi, otsusest üldjuhul rääkida ei saa. Selline olukord esineb nt siis, kui aktsionäride üldkoosoleku otsust ei ole vastu võtnud aktsionärid või nõukogu otsust nõukogu liikmed või kui otsuse vastuvõtmist ei ole nõuetekohaselt kindlaks tehtud (dokumenteeritud) (vt Riigikohtu 11. juuni 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-14, p 21). Eelnimetatud põhimõtted kohalduvad ka korteriomanike üldkoosoleku otsuste puhul. Praegu aga ei vaielda selle üle, et päevakorra p-des 2 ja 6 võtsid otsused vastu hääleõiguslikud korteriomanikud, mistõttu on need õiguslikult korteriomanike üldkoosoleku otsused, mis võivad olla kehtivad või tühised või mida võidakse kehtetuks tunnistada või millel ei ole õiguslikku toimet.
15.Korteriomanike üldkoosoleku otsuse puhul, milleks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolek, kuid mis tehakse häälteenamusega, on kolleegiumi hinnangul tegemist otsusega, mis rikub avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet (TsÜS § 38 lg 2 esimene lause). Olukorras, kus KrtS § 38 lg 1 järgi on tavapärase valitsemise raamidest väljuvate suuremate ümberkorralduste tegemiseks vaja kõigi korteriomanike kokkulepet, või olukorras, kus ei kohaldu KrtS § 39, ei saa osa korteriomanikest (enamus) üldkoosoleku otsusega sundida teistele korteriomanikele (vähemusele) peale olukorda, kus viimased peavad oma õiguste kaitseks algatama kohtuvaidluse üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Ehkki TsÜS § 38 lg 1 esimese lause järgi on seadusega vastuolus olev korteriomanike üldkoosoleku otsus kehtetuks tunnistatav, ei oleks ka seaduse mõtte kohane olukord, kus selline otsus muutub korteriomanikule kohustuslikuks otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaja minetamise tõttu (KrtS § 29 lg-d 3 ja 4). Seetõttu leiab kolleegium, et KrtS §-des 38 ja 39 sätestatut 8(10)
2-19-16450 rikkuvad korteriomanike üldkoosoleku otsused on tühised TsÜS § 38 lg 2 esimese lause järgi. Selliseid korteriomanike üldkoosoleku otsuseid ei pea korteriomanik vaidlustama, kuid kui ta tahab sellise üldkoosoleku otsuste tühisusele tugineda, peab ta kas kellegi teise algatatud kohtuvaidluses esitama tühisuse vastuväite või siis esitama kohtusse hagita menetluse avalduse sellise üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks (vt TsÜS § 38 lg 2 teine lause ja lg 7). Viimati nimetatud juhul on tegemist hagita menetluses esitatava tuvastusnõudega (TsMS § 368 lg 1 ja § 477 lg 1), mis juhul esineb õigusselguse ja õiguskindluse saavutamise jaoks õigustatud huvi sellise üldkoosoleku otsuse tühisuse vastu.
16.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et korteriomanike kokkuleppega erikasutusõiguse loomiseks (KrtS § 14) on võrdsustatav korteriomanike üldkoosoleku otsus, mille poolt on hääletanud kõik korteriomanikud (vt ringkonnakohtu otsuse p 12.2). Erikasutusõiguse kokkuleppe puhul tuleb eristada võlaõiguslikku tehingut, mis kehtib kokkuleppe sõlminud poolte (korteriomanike) vahel ja on vormivaba, ning selle kehtivust eriõigusjärglase suhtes, mis KrtS § 13 lg 3 kohaselt nõuab eriomandi sisuna kinnistusraamatusse kandmist. Viimasel juhul peab kokkulepe olema ka notariaalselt tõestatud (KrtS § 3 lg 3 koos viitega asjaõigusseaduse §-le 120). Seega ei ole iseenesest välistatud, et korteriomanike üldkoosoleku otsusega sõlmitakse poolte vahel võlaõiguslik kokkulepe, mis on täitmiseks kohustuslik selle osalistele, kuid ilma vastava kinnistusraamatu kandeta ei ole selline kokkulepe käsitatav muudatusena korteriomandi sisus ja seda ei saa kanda kinnistusraamatusse (vt KrtS § 5 ja § 13 lg 3).
17.Nõustuda ei saa ka ringkonnakohtu seisukohaga, et avaldajal puudus päevakorra p-de 2 ja 6 kohta tehtud otsuste tühisuse tuvastamiseks õiguslik huvi. Kolleegiumi hinnangul piisab korteriomanike üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks õigusliku huvi (TsMS § 477 lg 1, § 368 lg 1) jaatamiseks juba sellest, kui otsuse sõnastus ei ole selge ehk on oht, et seda tõlgendatakse erinevalt. Nii on see kolleegiumi hinnangul ka praegusel juhul, kus avaldaja ja puudutatud isik on päevakorra p-de 2 ja 6 kohta vastu võetud otsuste sisust ja õiguslikest tagajärgedest erinevalt aru saanud. Avaldaja on seisukohal, et selliste otsustega otsustati vastavalt erikasutusõiguse tekkimine ja hoonejaotusplaani muutmine. Puudutatud isik on seevastu tõlgendanud neid otsuseid ettevalmistava aruteluna ning põhjendanud vajadusega saada KrtS § 9 lg-s 3 sätestatud otsus. Kolleegium selgitab, et KrtS § 9 lg 3 alusel tehtava otsuse sõnastusest peab olema arusaadav, et tegemist on häälteenamusega tehtud otsusega, millega tehakse kindlaks, kes korteriomanikest on nõus teise korteriomaniku ettepanekuga eriomandi muutmiseks (KrtS § 9 lg 1), erikasutusõiguse saamiseks (KrtS § 14) või korteriomanike muuks kokkuleppeks, mille alusel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt (KrtS §-d 13 ja 14). Kuna korteriomanike kokkuleppe sõlmimiseks ei ole nõutav korteriomanike üldkoosoleku otsuse tegemine (KrtS § 20) või otsuse tegemine ilma üldkoosolekut kokku kutsumata (KrtS § 21), siis peab juhul, kui korteriomanikud tahavad teha otsust KrtS § 9 lg 3 mõttes, olema sellise otsuse tegemine lülitatud ka kas üldkoosoleku päevakorda või tuleb seda KrtS § 21 järgi hääletamisele pandavat küsimust kajastada kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis koostatud otsuse eelnõus.
18.Eeltoodut arvestades tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel uuesti hinnata, kas päevakorra p-de 1, 2 ja 6 kohta vastu võetud üldkoosoleku otsused kehtivad või on need tühised või kas esineb alus nende kehtetuks tunnistamiseks.
19.Kuivõrd määruskaebus rahuldatakse ning asi saadetakse tagasi maakohtusse, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt maakohtu otsustada.
9(10)
2-19-16450
20.Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb määruskaebuselt tasutud kautsjon tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg 21 ja kuni 31. detsembrini 2021 kehtinud TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.