Agnes Kase hagi Westbury Trade LLP vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
6000 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Maakohtu 3. aprilli 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Agnes Kase apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant (hageja): Agnes Kask (isikukood: XXX), esindaja advokaat Sulev Tammemäe Vastustaja (kostja): Westbury Trade LLP (Suurbritannia ja Põhja-Iiri Ühendkuningriigi registrikood: OC394696), esindaja vandeadvokaat Indrek Leppik
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Maakohtu 03. aprilli 2018 otsus tsiviilasjas nr 2-17-1937.
2.Teha asjas uus otsus, millega rahuldada Agnes Kase hagi Westbury Trade LLP vastu ning tunnistada sundtäitmine täiteasjas nr 186/2017/37 lubamatuks 26 961,42 euro ulatuses.
3.Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Westbury Trade LLP kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 ettenähtud korras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Agnes Kask (hageja) esitas 07.02.2017 maakohtule hagi Westbury Trade LLP (kostja) vastu, paludes tunnistada täiteasjas nr 186/2017/37 täitemenetlus lubamatuks 26 961,42 euro ulatuses. Hagiavalduse kohaselt alustas kohtutäitur Reet Rosenthal 12.01.2017 hageja suhtes täiteasja kostja 12.01.2017 avalduse alusel, milles kostja väitis, et hageja võlgneb talle kinnisasja müügilepingu järgi 60 000 eurot. 14.12.2015 sõlmitud kinnistute müügilepingu, hüpoteekidega koormamise lepingute ja asjaõiguslepingute alusel müüs kostja hagejale mh Tartus XX asuva kinnistu koos selle oluliseks osaks oleva elamuga (edaspidi elamu). Viimane osamakse summas 60 000 eurot tuli hagejal tasuda 25.12.2016. Kostjal puudub nõue, mis on hagejale täitemenetluses esitatud, kuna hageja on 21.12.2016 tasaarvestusavaldusega summas 26 961,42 eurot kostja nõude tasaarvestanud hageja nõudega kostja vastu (33 038,58 eurot tasus hageja 21. ja 22.01.2017). Hageja nõue tulenes asjaolust, et müüdud elamul esinesid olulised varjatud puudused, mis ei olnud lepingu osaks ja millest kostja hagejat ei teavitanud. Vastavalt LK Ehitajad OÜ hinnapakkumisele tuleb hagejal teha nende kõrvaldamiseks kulutusi 26 961,42 eurot. Hageja esitas 16.11.2016 kostjale nõude puuduste kõrvaldamiseks. Kuna kostja keeldus puuduste kõrvaldamisest, käsitles hageja eeltoodud summat enda lepingulise kahjuna, esitas kostjale nõude ja tasaarvestas vastastikused nõuded. Hagiavalduse kohaselt märkas hageja 2015/2016 talvel, et toad on kütmisest hoolimata külmad. RenoveerimisAbi OÜ tuvastas termograafilise mõõdistamisega külmasillad, millest tingituna ei pea elamu sooja. Lisaks tuvastati ventilatsiooni töökorras mitteolek, aknaümbruste puudulik tihendamine ning seeläbi oht niiskuse kondenseerumiseks ja hallituse tekkeks, samuti tuvastati alumise korruse põranda ja seinte liitekohas niiskuse tekke ohtusid. Hageja tellis OÜ-lt Ehitusseire ehitustehnilise ülevaatuse, mille järeldustest selgusid täiendavad puudused, sh ei ole keldrikorruse välisseinte pinnad hüdroisolatsiooniga kaetud või on kaetud puudulikult, mille tulemuseks on vee sissetung elamusse ning vee- ja niiskuskahjustuste teke, ning II korruse magamistoa seinas on pragu, mis viitab kandekonstruktsioonide deformeerumisele. Hageja nõue põhineb kolmel puudusel: külmasillad, vee läbijooks keldrisse ja pragu seinas. Külmasillad, hüdroisolatsiooni puudumine ja kandekonstruktsioonide võimalik deformatsioon tekivad ebaõigest ehitamisest. Puuduste tõttu ei ole hoones tagatud elementaarsed elamistingimused. Ehitis, mille keldrisse jookseb vesi, ulatuslike külmasildade tõttu ei ole tagatud mõistlik soojapidavus ja seinas on suur pragu, ei vasta tavaliselt esitatavatele nõuetele.
2.Kostja hagi ei tunnistanud, leides, et elamu vastab lepingutingimustele, see on eesmärgipäraselt kasutatav ning vastab vähemalt kvaliteedile, mida tavaliselt omavad sarnase vanuse ja omadustega elamud. OÜ Ehitusseire audit on ebausaldusväärne. Kostja ei olnud termograafilise mõõdistamise ja auditiga tuvastatud puudustest teadlik. Mitmete väidetavate puuduste olemasolu elamu üleandmisel ei ole tõendatud. Tegemist ei ole varjatud puudustega. Hageja on võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg 3 alusel kaotanud õiguse tugineda elamu lepingutingimustele mittevastavusele, kuna ta ei teatanud kostjale puudustest VÕS § 220 lg 1 järgi mõistliku aja jooksul. VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamise eelduseid ei ole hageja tõendanud.
MAAKOHTU LAHEND
3.Tartu Maakohus jättis 3. aprilli 2018 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, määras kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 7798,50 eurot ning mõistis hagejalt välja kostja kasuks menetluskulud 7798,50 eurot ja viivise menetluskuludelt alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt ei olnud müügilepingus kokkulepet elamul puuduste esinemise kohta ning seega tuleb elamu lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda VÕS § 217 lg 2 p-st 2, millest tulenevalt peab elamu vastama selle kasutusotstarbele, st sobima elamiseks, ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 järgi. VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 järgi peavad olema tagatud elementaarsed elamistingimused (3-2-1-46-17, p 20). Maakohus leidis, tuginedes Riigikohtu praktikale (3-2-1-5-12, p 29; 3-2-1-115-04, p 21; 3-2-1129-12, p 23), et elamus on tagatud elementaarsed elamistingimused. Hageja kolis elamusse 2015/2016 talvel ja elab seal praeguse ajani. Seega ei takistanud puudused hagejal elamut selle tavapärase kasutusviisi raames otstarbekohaselt kasutada. Elamu elamiseks kasutatavust kinnitab ka asjaolu, et eelmised kasutajad elasid seal järjepanu üle 20 aasta. Termograafilise mõõdistamise põhjal oli 12.01.2016 välistemperatuuri -8 °C juures eluruumides temperatuur 19,8 °C–22,9 °C, s.o enam kui majandus- ja taristuministri 02.07.2015 määrusega nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ kaasaegsetele eluruumidele kehtestatud miinimumtemperatuur 18°C. Seega vaatamata vähenenud soojapidavusele oli tavapärasel kütmisel tagatud normaalne sisetemperatuur. Tarbitud elektrikoguste võrdlemisel ei ole märgata elektritarbimise olulist tõusu, hageja kulutused on olnud pigem väiksemad, vaatamata suuremale püsielanike arvule. See asjaolu võib kinnitada kostja ja tunnistaja Veera Galaganova osutatud võimalust, et hageja küttis II korruse eluruume vähem, kui normaalse temperatuuri tagamiseks vaja oleks olnud. Ka seinas olev pragu ja vee läbijooks keldrisse ei välista elamu eesmärgipärast kasutamist. Kuna hageja ei tugine elamu lepingutingimustele mittevastavusel seadusest tulenevatele nõuetele või ehituse valdkonna konkreetsetele standarditele või normidele, tuleb hinnata, kas elamul oli tavaliselt oodatav kvaliteet. Maakohus nõustus (tuginedes Riigikohtu selgitustele lahendi nr 3-2-1-23-10 p-s 12) kostjaga selles, et kuna elamule on 28.01.1997 väljastatud kasutusluba, pidi elamu vastama sel ajal kehtinud ehitusnõuetele. Hageja ei ole vastupidist tõendanud. Tunnistajate Rimma Verbitskaja ja Veera Galaganova ütlustest tuleneb, et elamu valmimise järgselt avastatud soojapidavuse probleemid kõrvaldati. Üldteadaolevaks asjaoluks võib lugeda, et sel ajal kasutatud ehitusmaterjalid ja tehnika erinevad kvalitatiivselt kaasajal kasutusel olevatest, samuti on arenenud oskusteadmised ning muutunud selgemaks ehitamisele ja ehitusjärelevalvele kehtestatud nõuded. Enam kui 20 aastat kasutuses olnud elamu puhul võib eeldada, et elamul esineb tavapärasest kasutamisest tingitud puuduseid. Hageja ei ole tõendanud, et külmasillad, vee keldrisse sissejooks ja praegu seinas on põhjustatud ehitusveast, mitte ei ole tegemist tavapärase kasutamise käigus tekkinud puudustega. Auditist ja auditi koostaja Kuldar Käsperi ütlustest selle tõendamiseks ei piisa. Kuldar Käsperi järeldused põhinevad visuaalsel vaatlusel. Puuduste tavapärase kasutamise tagajärjel tekkinuks lugedes ei
saa öelda, et neid sama vanade majade puhul tavaliselt ei esine. Ka ehitusasjatundja Kuldar Käsper leidis, et külmasildade leidmine selle aja majadel on küllaltki tõenäoline. Eeltoodust tulenevalt ei ole tõendatud elamu müügilepingu tingimustele mittevastavus ja seega puudub hagejal tasaarvestuse aluseks olev kahju hüvitamise nõue. Lisaks on hageja kaotanud õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, kuna ta ei teatanud puudustest kostjale mõistliku aja jooksul pärast puuduse avastamist. Hagiavalduse järgi märkas hageja II korruse ruumides soojapidavuse probleeme juba mõni nädal pärast kinnistu ostmist, termograafilise mõõdistamise aruanne koostati 12.01.2016, kuid hageja teatas soojapidavuse probleemist kostjale alles 16.11.2016. Vee läbijooks keldrisse avastati hageja seletuse järgi 2016. aastal. Pragu seinas pidi olema hagejale nähtav peale sissekolimist, kuivõrd seda varjanud kapp oli eelmiste elanike poolt ära viidud. Isegi kui lugeda nendest puudustest teadasaamise ajaks auditi koostamise aeg, s.o august 2016, siis neist alles 16.11.2016 teatamist ei saa lugeda teatamiseks mõistliku aja jooksul. Probleemist teatamine ei eelda selle põhjuste üksikasjalikku väljaselgitamist ega õigusteadmistega esindaja poole pöördumist. Tõendatud ei ole, et elamu eelmised kasutajad Veera Galaganova ja Vassili Galaganov oleksid puudustest teadnud või pidanud teadma. Veera Galaganova ütlustest ilmneb, et nad ei täheldanud probleeme soojapidavusega, kui neil oli jahe, siis nad kütsid rohkem, nad ei tundnud huvi, miks elektriarved on suured. Puudub alus kahelda Veera Galaganova ütlustes, et kui probleeme oleks olnud, siis oleksid nad need kõrvaldanud. Tunnistajate Rimma Verbitskaja ja Veera Galaganova ütluste kohaselt kapi magamistuppa panemisel praegu ei olnud ja kapp oli sama koha peal kuni elamu vabastamiseni; keldris hoiti küttepuid, mööblit jm, kelder ei olnud niiske, põrand oli märg üks kord, kui boiler katki läks. Kuna puudused ei takistanud elamu kasutamist selle tavapärasel kasutusotstarbel ja ei ole tõendatud, et kostja teadis puudustest, siis ei ole täidetud VÕS § 221 lg 1 p-s 2 sätestatud asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise eeldused.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Agnes Kask esitas apellatsioonkaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu 3. aprilli 2018 otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kohus ehitusekspert Kuldar Käsperi arvamused olulistes küsimustes kõrvale jätnud ega ole piisavalt põhjendanud, miks ta ehituseksperdi seisukohtadega ei nõustu. Hageja pöördus kohtu poole seoses asjaoludega, et talle müüdud elamu siseseinad olid talvel miinuses ja härmatisega kaetud, keldrisse voolas vesi sisse ning ühes siseseinas oli kandekonstruktsiooni deformatsioonist tingitud sügav pragu. Tegemist on ehituslikest puudustest tingitud vigadega. Ehitusekspert kinnitas, et kõnealused puudused pidid elamus olema algusest peale ja pidid avalduma ka enne 2015. aastat. Ehituseksperdi hinnangu põhjal on elamu sooja- ja veepidavus alati olnud elementaarne nõue ning 1990-ndatel ehitatud elamu soojustus ja hüdroisolatsioon, kui see on korralikult ehitatud, täidab oma ülesannet ka tänapäeval; 2) ei vasta elamu, mis ei pea vett, mille siseseinad on külmasildade tõttu miinuses ja kaetud härmatisega ning mille siseseina läbib kandekonstruktsiooni deformatsioonist tekkinud sügav pragu, keskmistele kvaliteedinõuetele ja elementaarsetele elamistingimustele. Külmasildadest tulenevad tagajärjed olid ekstreemsed ning vee sissetung keldrisse välistas olulisel määral keldri kasutamise ja tekitas niiskuskahjustusi; 3) on kohus ajanud segamini soojaks kütmise võimaluse ja soojapidavuse. Hageja nõude aluseks on, et maja ei pidanud sooja ning see tulenes rohketest külmasildadest. Kohtu arutlus, et ilmselt küttis hageja vähem kui eelmised elanikud, on oletuslik ja asjasse puutumatu, sest
külmasillad ja nendest põhjustatud kahjustused ei olnud lepingus tingimuseks seatud ning külmasildade olemasolu ja soojuskadu ei sõltunud sellest, kui intensiivselt hageja elamut küttis; 4) on kohus tuginenud tunnistajate Veera Galaganova (sisuliselt müüja) ja Rimma Verbitskaja (kes oli müüjast majanduslikult sõltuv) ütlustele, et puuduseid ei esinenud ajal, mil nemad elamus elasid. Kohus ei ole lahendanud vastuolu tunnistajate ütluste ja ehitusekspert Kuldar Käsperi arvamuse vahel, mille kohaselt pidid hagis märgitud puudused avalduma juba enne, kui hageja elamu ostis, ning külmasillad ja hüdroisolatsiooni puudus ei ole ajas arenev. Selline vastuolu annab aluse kahelda tunnistajate ütluste tõele vastavuses. Samas Riigikohtu praktika järgi vastutab müüja varjatud puuduse eest sõltumata oma teadmisest selle puuduse olemasolu kohta; 5) ei ole kohus võtnud seisukohta, kas magamistoa seina läbiva prao olemasolu oli lepingus tingimuseks seatud ja kas hagejal on õigus nõuda prao kordategemise eest hüvitust; 6) ei ole hageja puudustest teatamisega hilinenud. Isegi kui termograafilise mõõdistamise tulemustest anti teada hilinemisega, siis ehitise auditi tulemustest teatati mõistliku aja jooksul; 7) on alus VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamiseks olemas, sest ehitusekspert K. Käsperi hinnangul pidid puudused avalduma juba enne, kui hageja elamu ostis.
5.Westbury Trade LLP vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata ja menetluskulude hageja kanda jätmist. Vastuväidete kohaselt: 1) vastab elamu lepingutingimustele ja sobib elamiseks. Elamu on vajalikus ulatuses soojapidav. Tulenevalt Riigikohtu praktikast tähendab soojapidavus seda, et kütmisel on tagatud ruumides elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Hageja ei ole väitnud, et kütmisel ei oleks elamiseks vajalik normaalne temperatuur tagatud. Kohus on õigesti märkinud, et elamu elamiseks sobivust tõendab ka asjaolu, et elamus on probleemideta järjepanu elatud üle 20 aasta. Termograafilise mõõdistamise kohaselt oli välistemperatuuri -8 °C korral temperatuur eluruumides vahemikus 19,8 °C–22,9 °C, mis ületab ka praegu kehtivat nõuet 18 °C. Elamu puudusena ei saa käsitleda asjaolu, et välisseinte hüdroisolatsioon võib olla ebapiisav ja ei suuda suurte sadude korral pinnasevee sisseimbumist täielikult ära hoida. Pinnasevee sisseimbumine võib olla põhjustatud vihmarenni eemaldamisest. Eelmised elanikud hoidsid keldris isiklikke asju ja küttepuid, mida ei oleks saanud teha, kui kelder olnuks üleujutatud; 2) vastab elamu keskmisele kvaliteedile. Ehitamise hetkel kehtinud standardite ja normide järgimises apellatsioonimenetluses vaidlus puudub. Elamu oli lepingu riisiko üleminekul piisavalt soojapidav ning veekahjustusi ei esinenud. Kohus pidas üldtuntuks, et ehitamise ajal (1993. a) kasutatud materjalid ja tehnika erinevad kvalitatiivselt kaasajal kasutusel olevatest. Sama on tõdenud tunnistaja Kuldar Käsper. Enam kui 20 aastat kasutuses olnud elamu puhul saab eeldada, et sellel esineb kasutamisest tingitud puuduseid. Sellisteks puudusteks võivad olla ka külmasillad, vee keldrisse sissejooks ja pragu seinas. Kuldar Käsper on lähtunud välisest vaatlusest. Hageja ei ole seega tõendanud, et puudused oleksid tekkinud ehitusvigadest; 3) puudub hagejal VÕS § 220 lg-te 1 ja 3 koosmõjus õigus tugineda väidetavatele puudustele, kuna hageja ei teatanud kostjale puudustest mõistliku aja jooksul; 4) ei olnud kostja puudustest teadlik. Hageja väide, et kuivõrd Kuldar Käsperi hinnangul pidid puudused avalduma juba enne kui hageja elamu ostis, on paljasõnaline ja ei tõenda VÕS § 221 lg 1 p 2 eelduste täitumist.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud. Maakohtu vaidlustatud otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb asjas uue otsuse, millega rahuldab Agnes Kase hagi Westbury Trade LLP vastu, tunnistab täitemenetluse täiteasjas nr 186/2017/37 lubamatuks 26 961,42 euro ulatuses ja jätab menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus Westbury Trade LLP kanda.
7.Hagiavalduse kohaselt tugines hageja sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõude esitamisel asjaolule, et ta on kostja nõude 26 961,42 euro ulatuses tasaarvestanud. Tasaarvestuse avalduse aluseks on lepingu rikkumisest tulenev kahju hüvitamise nõue kulutuste hüvitamiseks (puuduste kõrvaldamiseks). Seejuures tugines hageja kolmele elamul esinevale puudusele, s.o külmasillad, vee läbijooks keldrisse ning magamistoa seinas olev pragu, millised on käsitletavad varjatud puudustena, ning mille tõttu ei vastanud elamu lepingutingimustele. Maakohus leidis, et elamus olid üleandmise ajal tagatud elementaarsed elamistingimused ning seetõttu puudub alus väita, et elamu ei vastanud lepingutingimustele. Ringkonnakohus maakohtu seisukohaga ei nõustu.
8.VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteedile. Kui lepingulise kohustuse kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Vastavalt VÕS § 217 lg-le 1 ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. Lepingutingimustele peavad vastama ka asja juurde kuuluvad dokumendid. VÕS § 217 lg 2 p 2 sätestab, et asi ei vasta muu hulgas lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele, muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Nimetatud sätete alusel on maakohus iseenesest õigesti leidnud, et elamu lepingutingimustele vastavuse hindamisel tuleb teha kindlaks, kas elamu vastab selle kasutusotstarbele, st sobib elamiseks, ning kas elamu on keskmise kvaliteediga.
9.Termograafilise ülevaatuse aktist (I kd, tl 37-54) nähtuvalt oli ülevaatuse eesmärgiks hinnata elamu soojapidavuse olukorda, et avastada võimalikud õhulekke asukohad, soojustusdefektid ja konstruktiivsed külmasillad, mis võivad mõjutada elamu soojapidavust. Nimetatud akti kohaselt on elamu ülemise korruse erkerite välisnurkades tihendamata piirkonnad, kus temperatuuriindeksi väärtused on alla 0,4. Sellise indeksi puhul kondenseerub seal külmal ajal niiskus, mis võib jäätuda. Jää sulades valgub niiskus konstruktsioonidesse ja konstruktsioonid võivad seestpoolt olla nakatanud hallitusega. Niisugused külmasillad seavad ohtu elamu pikaajalise säilimise. Ehitise auditis (I kd, tl 57) on eriteadmistega isik Kuldar Käsper leidnud, et elamu välispiirete soojustuse ja tuuletõkke paigaldamisel on tehtud olulisi ehitusvigu, mille likvideerimine on kulukas ja võimalik vaid välisvoodri osalise või täieliku eemaldamise teel. Kuldar Käsperi maakohtu istungil antud ütluste (I kd, tl 194 pöördel-196) kohaselt kehtisid 1990-ndate aastate alguses ehitusnõuded, mis välistasid külmasildade tekkimise. Ette olid nähtud soojustuskihid ja need olid projektis välja toodud. Praegusel juhul oli elamut soojustatud ebapiisavalt. Kui elamul olid külmasillad sees, siis selline ehitamine ei vastanud ehitustavale. Külmasildade esmaseks tagajärjeks on märgatavalt suurem soojakadu. Külmasildadele iseloomulikud tunnused pidid avalduma kindlasti varasemalt, võib-olla koheselt pärast elamu valmimist, kuid kindlasti enne 2015. a.
Lisaks on tunnistaja Gabriel Kask kinnitanud (I kd, tl 196), et ta käis koos õega elamu üle vaatamas mõned kuud enne lepingu sõlmimist, siis olid asjad elamus sees ning Vassili Galaganov kui müüja kinnitas, et mingeid probleeme majal ei ole ja hinda alla ei lastud. Ringkonnakohus leiab, et eelmärgitud tõenditega on hageja tõendanud selle, et elamul olid külmasillad, mis põhjustasid soojakadusid ning seetõttu ei vasta elamu lepingutingimustele. Maakohtu otsuse põhjendustest nähtub, et kuna hageja elab senini elamus ja seda on võimalik soojaks kütta, siis järelikult on elamu soojapidav ja vastab kasutusotstarbele, ei ole õige. Maakohtu poolt viidatud Riigikohtu praktikast sellist järeldust ei tulene, samuti on maakohus jätnud põhjendamatult arvestamata Kuldar Käsperi maakohtu istungil antud ütlused. Riigikohus on mitmes lahendis (näiteks 30.05.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17; 20.03.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12; 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12; 30.09.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15) asunud seisukohale, et müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse VÕS §-de 77 ja 217 alusel ning elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale. Tähelepanuta ei saa jätta elamu vanust ja kinnistu eksklusiivset asukohta, millest tulenevalt ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Eelmärgitud Riigikohtu lahenditest järeldub, et elamu lepingutingimustele vastavuse hindamisel ei saa lähtuda üksnes sellest, kas elamut saab soojaks kütta ning palju kulub selleks elektrienergiat. Kuna elamu oli nõuetekohaselt soojustamata, siis olid elamu soojakaod suuremad ning selliselt ehitatud elamu ei saa vastata keskmisele kvaliteedile. Kuldar Käsper on kinnitanud, et puudulikust soojustamisest põhjustatud külmasillad ei ole tekkinud elamu tavapärasest kulumisest ning maakohtu ja kostja vastupidine väide on ebaõige. Hageja vaidlusaluses elamus elamise fakt ei tõenda seda, et elamus ei ole külmasildadest tulenevaid puudusi. Maakohtu vastupidine seisukoht ei ole asjakohane. Tunnistaja Veera Galaganova ütluste kohaselt elasid nad elamus aastatel 1995-2015 ning sel ajal elamus probleeme ei olnud. Ka nimetatud tunnistaja ütlused ei tõenda, et elamu vastas lepingutingimustele. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt võib eeldada, et enam kui 20 aastat kasutuses olnud elamu puhul esinevad tavapärasest kasutamisest tingitud puudused ning hageja ei ole tõendanud vastupidist. Maakohtu taoline põhjendus on vastuolus hageja esitatud tõenditega ja seetõttu ekslik. Kuldar Käsper on tunnistajana kinnitanud, et hageja poolt esitetoodud puudused ei ole tingitud mitte tavapärasest kasutamisest, vaid ehitusveast. Arusaamatu on siinjuures maakohtu seisukoht, et hageja esitatud auditi tulemused ja Kuldar Käsperi ütlused ei ole piisavad tõendamaks elamu vastavust lepingutingimustele. Maakohus on jätnud arvestamata TsMS § 230 lg-s 1 sätestatud tõendamiskoormise põhimõtte, millest tulenevalt oleks pidanud kostja hageja esitatud tõendid ümber lükkama. Asja materjalidest nähtuvalt kostja selliseid tõendeid esitanud ei ole. Külmasildadest tingituna ei olnud elamu soojapidav ning põhjendamatu on maakohtu järeldus, et normaalse temperatuuri tagamiseks oli hagejal võimalus elamut enam kütta. Kuldar Käsperi ütlustest tuleneb, et elamu lepingutingimustele mittevastavus ei sõltu sellest, palju elamut kütta. Seetõttu ka maakohtu poolt märgitud elamu elektrienergia kulu võrdlus jaanuarikuus aastatel 2011-2016 ei tõenda külmasildadest põhjustatud soojapidavuse kao suurust. Maakohtu poolt esitatud elektrienergia kulu võrdlus ei ole usaldusväärne ka seetõttu, et sellest ei nähtu ilmastikuandmed võrdluse aluseks võetud ajavahemikul.
10.Hageja poolt esiletoodud teiste puuduste, s.o vee läbijooks keldrisse ja magamistoa seinas olev vertikaalne pragu, kohta on maakohus ühelauseliselt (kohtuotsuse lk 12) märkinud, et need ei ole piisavad, et lugeda müüdud elamu lepingutingimustele mittevastavaks. Ringkonnakohus leiab, et selles osas ei vasta maakohtu otsus TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud nõuetele ega ole seetõttu ka seaduslik ja põhjendatud TsMS § 436 lg 1 tähenduses. Ehitise auditis (I kd, tl 55-61) on märgitud, et keldrikorruse välisseinad ei ole kaetud hüdroisolatsiooniga või on hüdroisolatsioon paigaldatud puudulikult ning see põhjustab perioodiliselt läbi konstruktsioonide sisse tungiva vee poolt keldri põrandal üleujutusi ja keldriseintel kahjustusi. Veel nähtub auditist, et II korruse magamistoa seinas (riidekapi taga varjatult) esineb vertikaalne läbiv pragu, mis viitab kandekonstruktsioonide omavahelisele deformatsioonidele. Kuldar Käsper on tunnistajana ülekuulamisel kinnitanud, et juhul, kui keldri seinad oleksid väljast hüdroisolatsiooniga kaetud, siis vesi ei jookseks keldrisse. Ka 1993. a pidid seinad vett pidama ning teisiti ei ole võimalik tagada ruumide kasutamist vastavalt kasutusotstarbele. Hoone, millel hüdroisolatsioon on paigaldamata või puudulik, ei vasta heale ehitustavale. 1993. a nõuetekohaselt paigaldatud hüdroisolatsioon (vedeldatud bituumen) säilib tänase päevani. Kuldar Käsperi ütlustest nähtub veel, et magamistoa seinal oleva prao puhul on tegemist konstruktsiooniveaga ning see saab tekkida vaid kandekonstruktsioonides koormuste valepaigutuse tagajärjel. Sellise praoga hoone ei vasta tavapärastele ehitustingimustele, tegemist on kõige klassikalisema ehitusveaga ning kindlasti tekkis pragu suhteliselt kiiresti pärast maja ehitamist. Tunnistaja Veera Galaganova on kinnitanud, et ta ei tea magamistoa seinas olevast praost midagi, kuna kapp oli ees ning keldri põrand ei olnud niiske. Ringkonnakohus leiab, et termograafilise ülevaatuse akt, ehitise audit ja Kuldar Käsperi ütlused on usaldusväärsed ja lükkavad ümber tunnistajate Veera Galaganova ja Rimma Verbitskaja ütlused selle kohta, et elamus hageja märgitud puuduseid ei olnud. Veera Galaganova ütlustest nähtuvalt elasid nad majas kuni selle üleandmiseni ega tea, miks abikaasa vormistas kinnistu enne müüki mingi firma nimele. Seega on tunnistaja Veera Galaganova puhul tegemist huvitatud isikuga ja tunnistaja Rimma Verbitskaja on Galaganovite perekonna tuttav, mis seavad nende ütluste usaldusväärsuse kahtluse alla. Õige on apellandi väide, et maakohus on tõendite hindamisel ja analüüsimisel rikkunud TsMS § 232 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatud nõudeid. Termograafilise ülevaatuse akti, ehitise auditi ja Kuldar Käsperi ütlustega loeb ringkonnakohus tuvastatuks, et elamul olid selle hagejale üleandmise ajal hagiavalduses märgitud puudused (külmasillad, vee läbijooks keldrisse ja pragu seinas) ning tegemist ei olnud tavapärasest kasutamisest tingitud puudustega. Seega ei vastanud elamu puuduste osas lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses. Põhjendamatu on siinjuures maakohtu seisukoht, et üksnes heale ehitustavale osutamine ei kinnita elamu vastavust keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Riigikohus on 20.03.2012 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12 viidanud ka maakohtu poolt tuginetud Riigikohtu lahendile (otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05) ning leidnud, et vaatamata sellele, kui kirjalikes tõendites pole nimetatud ehitusnorme, millele ehitis ei vasta, ei ole tegemist menetlusnormi rikkumisega, mis annaks aluse kohtuotsuse tühistamiseks. Riigikohus märkis, et ehitusnormide rikkumised tulenevad asjas esitatud kirjalikest tõenditest. Kostja esitatud ehitise kasutusluba (I kd, tl 149) tõendab seda, et ehitist on lubatud kasutada elamuna, mitte seda, et ehitamisel peeti kinni hea ehitustava nõuetest.
11.Vastavalt VÕS § 218 lg 1 esimesele lausele vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. Eelmärgitust tuleneb, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest reeglina alati, eeldusel, et mittevastavus või selle tekkimise põhjus eksisteeris asja ostjale ülemineku hetkel, kusjuures nimetatud asjaolude tõendamiskoormus lasub ostjal. Termograafilise ülevaatuse akti, ehitise auditi ja Kuldar Käsperi ütlustega on hageja tõendanud, et puudused, millele hageja tugines, eksisteerisid elamu hagejale ülemineku ajal ning et tegemist oli varjatud puudustega. Ainuüksi kostja kinnitus, et temale teadaolevalt elamul mingeid puudusi ei esinenud, ei ole piisav, et kostjat vastutusest vabastada. Müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse eest on VÕS § 218 lg 4 järgi välistatud, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Seda ei ole kostja aga tõendanud. Riigikohus on mitmes lahendis (otsused tsiviilasjades nr 3-21-46-17 ja 3-2-1-100-15) asunud seisukohale, et VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest.
12.Asja materjalidest nähtuvalt vaidlesid pooled maakohtus ka selle üle, kas hageja saab asja puudustele tugineda või on ta selle õiguse kaotanud. Maakohus leidis, et VÕS § 221 lg 1 p 2 ei ole kohaldatav, sest tõendatud ei ole, et kostja teadis hagi aluseks olevatest puudustest. Samas tuvastas maakohus, et elamu kasutajate (Veera ja Vassili Galaganovid) teadmist saab omistada ka kostjale. Kuna Veera ja Vassili Galaganovid elasid majas kuni selle üleandmiseni hagejale (aastatel 1995-2015) ning kinnistu müük vormistati firma kaudu, siis on maakohtu nimetatud seisukoht põhjendatud. VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaselt ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt teatanud, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Riigikohus on käsitlenud VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamist 14.06.2017 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17 ning asunud seisukohale, et müüja teadma pidamise hindamisel on oluline arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale tavapärasel kasutamisel äratuntavad. Ringkonnakohus leiab, et termograafilise ülevaatuse aktis ja ehitise auditis märgitud (ja fotografeeritud) elamu puudused, millele hagis tugineti ja milliseid kirjeldas maakohtu istungil Kuldar Käsper, on sellised, millistest elamus ca 20 aastat elanud Veera ja Vassili Galaganovid pidid teadma. Käesoleva otsuse p-s 10 ringkonnakohus märkis, et Veera Galaganova vastupidised ütlused ei ole usaldusväärsed. Samas on maakohus tuginenud müüja teadmapidamise hindamisel ainuüksi Veera Galaganova ütlustele ning jätnud põhjendamatult hindamata kirjalikud tõendid ja Kuldar Käsperi ütlused. Sellest tulenevalt on põhjendamatu kostja seisukoht, et isegi juhul, kui kostja andis üle puudustega asja, ei saa hageja mittevastavusele tugineda.
13.Arvestades käesoleva otsuse p-des 9-12 tuvastatud asjaolusid, on hageja tasaarvestuse avaldus summas 26 961,42 eurot põhjendatud ning hagejal on õigus nimetatud summas täitmisest keelduda. Seetõttu tuleb hagi rahuldada ning sundtäitmine 26 961,42 euro ulatuses tunnistada lubamatuks. Kulutuste arvestusele (I kd, tl 23-24) ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Samas on kostja seisukohal, et VÕS § 127 lg 5 alusel tuleb kahjuhüvitist vähendada ja arvata sellest maha
kinnisasja väärtuse tõus, kuna hageja nimetatud puuduste kõrvaldamise kulud tõstavad kostja arvates oluliselt kinnisasja väärtust. Vastavalt VÕS § 127 lg-le 5 tuleb kahjuhüvitisest maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema poolt säästetud kulud, välja arvatud juhul, kui kasu mahaarvamine oleks vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga. See tähendab, et kohus peab kaaluma, kas kannatanu suhtes on õiglane kasu mahaarvamine olukorras, kuna kannatanule ei ole objektiivselt võimalik kasu saamist kahju hüvitamise käigus vältida. Ringkonnakohus leiab, et puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste suurust (vt tööde loetelu, I kd tl 23-24) ei ole hagejal võimalik vältida, kuna elamu vundamendi hüdroisoleerimiseks ja külmasildade likvideerimiseks tuleb paratamatult olemasolev vana isolatsioon ja soojustus eemaldada ning ilma tööde loetelus märgitud töödeta ei ole puuduste kõrvaldamine objektiivselt võimalik. Pragunenud seina taastamistöödega oli kostja nõus (II kd, tl 30). Seetõttu puudub alus hageja nõutud kahjuhüvitise vähendamiseks.
14.Seoses hagi rahuldamisega jäävad menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus TsMS § 162 lg 1 ja § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras (vt Riigikohtu 20.04.2016 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15).
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.