1.Agnes Kask (hageja) esitas 7. veebruaril 2017 Tartu Maakohtusse hagi Westbury Trade LLP (kostja) vastu, paludes tunnistada täiteasjas nr 186/2017/37 täitemenetlus lubamatuks 26 961 euro 42 sendi ulatuses. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hageja väitel alustas kohtutäitur Reet Rosenthal 12. jaanuaril 2017 hageja vastu täitemenetlust hüpoteegi ja kohese sundtäitmise kokkuleppe ning kostja avalduse alusel, milles kostja väitis, et hageja võlgneb talle kinnisasja müügilepingu järgi 60 000 eurot. Kostja müüs 14. detsembril 2015 sõlmitud müügilepingu alusel hagejale mitu kinnistut, mh Tartus Alfred Kongo 8 asuva kinnistu koos
2-17-1937 selle oluliseks osaks oleva elamuga (elamu). Viimane osamakse 60 000 eurot tuli hagejal tasuda
25.detsembril 2016. Kostjal puudub hageja vastu nõue, kuna hageja on 33 038 eurot 58 senti tasunud kohtutäiturile
21.ja 22. jaanuaril 2017 ning 21. detsembri 2016. a tasaarvestusavaldusega 26 961 euro 42 sendi suuruse kostja nõude tasaarvestanud hageja nõudega kostja vastu. Hageja nõue tulenes asjaolust, et elamul ilmnesid olulised varjatud puudused, mis ei olnud lepingu tingimuseks ja millest kostja hagejat ei teavitanud. Hageja nõue põhineb eelkõige kolmel puudusel: külmasillad, vee läbijooks keldrisse ja pragu seinas. Hageja märkas 2015/2016 talvel, et toad on kütmisest hoolimata külmad. RenoveerimisAbi OÜ tuvastas termograafilise mõõdistamisega külmasillad, millest tingituna ei pea elamu sooja. Hageja tellis OÜ-lt Ehitusseire ehitustehnilise ülevaatuse, mille põhjal koostatud auditi (koostaja Kuldar Käsper) järeldustest selgusid lisapuudused, mh ei ole keldrikorruse välisseinte pinnad hüdroisolatsiooniga kaetud või on kaetud puudulikult, mille tulemusena tungib vesi elamusse ning tekivad vee- ja niiskuskahjustused, ning II korruse magamistoa seinas on pragu, mis viitab kandekonstruktsioonide deformeerumisele. Need puudused tekivad valest ehitamisest. Puuduste tõttu ei ole hoones tagatud elementaarsed elamistingimused. Ehitis, mille keldrisse jookseb vesi, ulatuslike külmasildade tõttu ei ole tagatud mõistlik soojapidavus ja seinas on suur pragu, ei vasta tavaliselt esitatavatele nõuetele. Hageja puudustest ei teadnud. Elamu asub eksklusiivses elurajoonis, mistõttu hageja eeldas, et ei pea kohe maja remondile kulutama hakkama. Ka elamu müügikuulutuses ei olnud vihjeid puudustele. Hageja on kostjat puudustest õigel ajal teavitanud. LK Ehitajad OÜ hinnapakkumise kohaselt tuleb hagejal puuduste kõrvaldamiseks kulutada 26 961 eurot 42 senti. Hageja esitas 16. novembril 2016 kostjale puuduste kõrvaldamise nõude. Kuna kostja sellest keeldus, käsitas hageja eeltoodud summat enda kahjuna, esitas kostjale nõude ja tasaarvestas vastastikused nõuded.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja arvates ei ole hagejal tema vastu nõuet. Elamu vastab lepingutingimustele, see on eesmärgipäraselt kasutatav ja vastab vähemalt kvaliteedile, mis on tavaliselt sarnase vanuse ja omadustega elamutel. Väidetud puudused ei takista ka elamu kasutamist. Isegi kui puudusi oli, ei vastuta kostja nende eest. OÜ Ehitusseire audit ei ole erapooletu ja on ebausaldusväärne, auditis viidatud eluruumidele esitatavaid nõudeid kehtestav majandus- ja taristuministri määrus ei kehti enne 1999. at ehitatud elamute kohta, elamu valmis 1993. Kostja ei olnud termograafilise mõõdistamise ja auditiga tuvastatud puudustest teadlik. Mitmete väidetavate puuduste olemasolu elamu üleandmisel ei ole tõendatud. Tegemist ei ole varjatud puudustega. Auditis väidetud keldri veekahjustused on selgelt tuvastatavad tavapärase ülevaatuse käigus. Hageja on võlaõigusseaduse (VÕS) § 220 lg 3 alusel kaotanud õiguse tugineda elamu lepingutingimustele mittevastavusele, kuna ta ei teatanud kostjale puudustest mõistliku aja jooksul. VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamise eelduseid ei ole hageja tõendanud. Hageja nõudest tuleb maha arvata remondi tagajärjel tekkiv kinnistu väärtuse tõus.
3.Tartu Maakohus tagas 7. veebruari 2017. a määrusega hageja avalduse alusel hagi ja peatas täitemenetluse tsiviilasjas tehtava kohtulahendi jõustumiseni.
4.Tartu Maakohus jättis 3. aprilli 2018. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, määras kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 7798 eurot 50 senti ning mõistis hagejalt kulud kostja kasuks välja koos VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivisega kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. 2(11)
2-17-1937 Otsuse põhjenduste kohaselt ei olnud müügilepingus kokkulepet elamul puuduste esinemise kohta ning seega tuleb elamu lepingutingimustele vastavuse hindamisel lähtuda VÕS § 217 lg 2 p-st 2, millest tulenevalt peab elamu vastama selle kasutusotstarbele, st sobima elamiseks, ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 järgi. Elamus on tagatud elementaarsed elamistingimused. Hageja kolis elamusse 2015/2016 talvel ja elab seal praeguse ajani. Seega ei takistanud puudused hagejal elamut selle tavapärase kasutusviisi raames otstarbekohaselt kasutada. Eelmised kasutajad elasid seal järjepanu üle 20 aasta. Termograafilise mõõdistamise põhjal oli 12. jaanuaril 2016 välistemperatuuri -8°C juures eluruumides temperatuur 19,8°C – 22,9°C, s.o enam kui majandus- ja taristuministri 2. juuli 2015. a määrusega nr 85 „Eluruumile esitatavad nõuded“ kaasaegsetele eluruumidele kehtestatud miinimumtemperatuur 18°C. Seega vaatamata vähenenud soojapidavusele oli tavapärasel kütmisel tagatud normaalne sisetemperatuur. Tarbitud elektrikoguste võrdlemisel ei ole märgata elektritarbimise olulist tõusu, hageja kulutused on olnud pigem väiksemad, vaatamata suuremale püsielanike arvule. See asjaolu võib kinnitada kostja ja tunnistaja Veera Galaganova osutatud võimalust, et hageja küttis II korruse eluruume vähem, kui normaalse temperatuuri tagamiseks vaja oleks olnud. Ka seinas olev pragu ja vee läbijooks keldrisse ei välista elamu eesmärgipärast kasutamist. Ainuüksi viide kandekonstruktsioonide võimalikule deformatsioonile ning vee- ja niiskuskahjustuste tekkimine või nende tekkimise oht ei ole piisav sellisele järeldusele jõudmiseks. Kuna hageja ei tugine elamu lepingutingimustele mittevastavusel seadusest tulenevatele nõuetele või ehituse valdkonna konkreetsetele standarditele või normidele, tuleb hinnata, kas elamul oli tavaliselt oodatav kvaliteet. Kuna elamule on 28. jaanuaril 1997 väljastatud kasutusluba, pidi elamu vastama sel ajal kehtinud ehitusnõuetele. Hageja ei ole vastupidist tõendanud. Tunnistajate Rimma Verbitskaja ja V. Galaganova ütlustest tuleneb, et elamu valmimise järel avastatud soojapidavuse probleemid kõrvaldati. Üldteadaolevaks asjaoluks võib lugeda, et sel ajal kasutatud ehitusmaterjalid ja -tehnika erinevad kvalitatiivselt kaasajal kasutusel olevatest, samuti on arenenud oskusteadmised ning muutunud selgemaks ehitamisele ja ehitusjärelevalvele kehtestatud nõuded. Enam kui 20 aastat kasutuses olnud elamu puhul võib eeldada, et elamul esineb tavapärasest kasutamisest tingitud puuduseid. Hageja ei ole tõendanud, et külmasillad, vee keldrisse sissejooks ja pragu seinas on põhjustatud ehitusveast, mitte ei ole tegemist tavapärase kasutamise käigus tekkinud puudustega. Auditist ja auditi koostaja K. Käsperi ütlustest selle tõendamiseks ei piisa. K. Käsperi järeldused põhinevad visuaalsel vaatlusel, konstruktsioone ei ole avatud, kaevetöid ei ole tehtud. Puudusi tavapärase kasutamise tagajärjel tekkinuks lugedes ei saa öelda, et neid sama vanade majade puhul tavaliselt ei esine. Ka K. Käsper leidis, et külmasildade leidmine selle aja majadel on küllaltki tõenäoline. Eeltoodust tulenevalt ei ole tõendatud elamu müügilepingu tingimustele mittevastavus ja seega puudub hagejal tasaarvestuse aluseks olev kahju hüvitamise nõue. Lisaks on hageja kaotanud õiguse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele, kuna ta ei teatanud puudustest kostjale mõistliku aja jooksul pärast nende avastamist. Hagiavalduse järgi märkas hageja II korruse ruumides soojapidavuse probleeme juba mõni nädal pärast kinnistu ostmist, termograafilise mõõdistamise aruanne koostati 12. jaanuaril 2016, kuid hageja teatas soojapidavuse probleemist kostjale alles 16. novembril 2016. Vee läbijooks keldrisse avastati hageja seletuse järgi 2016. a-l. Pragu seinas pidi olema hagejale nähtav pärast sissekolimist, kuivõrd seda varjanud kapi viisid eelmised elanikud ära. Isegi kui lugeda nendest puudustest teadasaamise ajaks auditi koostamise aeg, s.o august 2016, ei saa neist alles 16. novembril 2016 teatamist lugeda teatamiseks mõistliku aja jooksul. Probleemist teatamine ei eelda selle põhjuste üksikasjalikku väljaselgitamist ega õigusteadmistega esindaja poole pöördumist. Ei ole tõendatud, et elamu eelmised kasutajad oleksid puudustest teadnud või pidanud teadma. Kostjaks on juriidiline isik, kes ei ole elamu eelmiste kasutajate seotust kostjaga vaidlustanud. Nii saab eelmiste kasutajate teadmise omistada kostjale. V. Galaganova ütlustest ilmnes, et nad ei 3(11)
2-17-1937 täheldanud probleeme soojapidavusega. Kui neil oli jahe, siis nad kütsid rohkem, nad ei tundnud huvi, miks elektriarved on suured. Puudub alus kahelda V. Galaganova ütlustes, et kui probleeme oleks olnud, siis oleksid nad need kõrvaldanud. Tunnistajate ütluste järgi ei olnud kapi magamistuppa panemise ajal seinas pragu ja kapp oli sama koha peal kuni elamu vabastamiseni. Keldris hoiti küttepuid, mööblit jm, kelder ei olnud niiske, põrand oli märg üks kord, kui boiler katki läks. Kuna puudused ei takistanud elamu kasutamist selle tavapärasel kasutusotstarbel ega ole tõendatud, et kostja teadis puudustest, ei ole täidetud VÕS § 221 lg 1 p-s 2 sätestatud asja lepingutingimustele mittevastavusele tuginemise eeldused.
5.Hageja palus apellatsioonkaebuses maakohtu otsus tühistada ja hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tartu Ringkonnakohus tühistas 21. septembri 2018. a otsusega maakohtu otsuse ja rahuldas hagi, tunnistades sundtäitmise täiteasjas lubamatuks 26 961 euro 42 sendi ulatuses. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jättis ringkonnakohus kostja kanda, kulude rahalise suuruse aga maakohtu otsustada. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtuga, et elamus olid üleandmise ajal tagatud elementaarsed elamistingimused ning seetõttu puudub alus väita, et elamu ei vastanud lepingutingimustele. Termograafilise ülevaatuse aktist nähtuvalt on elamu ülemise korruse erkerite välisnurkades tihendamata piirkonnad, kus temperatuuriindeksi väärtused on alla 0,4. Sellise indeksi puhul kondenseerub seal külmal ajal niiskus, mis võib jäätuda. Jää sulades valgub niiskus konstruktsioonidesse ja konstruktsioonid võivad seestpoolt olla nakatunud hallitusega. Niisugused külmasillad seavad ohtu elamu pikaajalise säilimise. Ehitise auditis on eriteadmistega isik K. Käsper leidnud, et elamu välispiirete soojustuse ja tuuletõkke paigaldamisel on tehtud olulisi ehitusvigu, mille likvideerimine on kulukas ja võimalik vaid välisvoodri osalise või täieliku eemaldamise teel. K. Käsperi maakohtu istungil antud ütluste kohaselt kehtisid 1990 aastate alguses ehitusnõuded, mis välistasid külmasildade tekkimise. Ette olid nähtud soojustuskihid ja need olid projektis välja toodud. Praegusel juhul oli elamut soojustatud ebapiisavalt. Kui elamul olid külmasillad sees, siis selline ehitamine ei vastanud ehitustavale. Külmasildade esmaseks tagajärjeks on märgatavalt suurem soojakadu. Külmasildadele iseloomulikud tunnused pidid avalduma kindlasti varem kui 2015. Lisaks on tunnistaja Gabriel Kask kinnitanud, et ta käis koos hagejast õega elamut üle vaatamas mõned kuud enne lepingu sõlmimist, siis olid asjad elamus sees ning Vassili Galaganov kui müüja kinnitas, et mingeid probleeme majal ei ole. Eelmärgitud tõenditega on hageja tõendanud selle, et elamul olid külmasillad, mis põhjustasid soojakadusid, ning seetõttu ei vasta elamu lepingutingimustele. Õige ei ole maakohtu otsuse põhjendustest nähtuv, et kuna hageja elab senini elamus ja seda on võimalik soojaks kütta, siis järelikult on elamu soojapidav ja vastab kasutusotstarbele. Põhjendamatult on jäetud arvestamata mh K. Käsperi maakohtu istungil antud ütlused. Müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse VÕS §-de 77 ja 217 alusel ning elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks. Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist VÕS § 217 lg 2 p-s 2 nimetatud puudusega. Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale. Tähelepanuta ei saa jätta elamu vanust ja kinnistu eksklusiivset asukohta, millest tulenevalt ei saa ostja eeldada, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema. Elamu lepingutingimustele vastavuse hindamisel ei saa lähtuda üksnes 4(11)
2-17-1937 sellest, kas elamut saab soojaks kütta ning palju kulub selleks elektrienergiat. Kuna elamu oli nõuetekohaselt soojustamata, olid elamu soojakaod suuremad ning selliselt ehitatud elamu ei saa vastata keskmisele kvaliteedile. K. Käsper on kinnitanud, et puudulikust soojustamisest põhjustatud külmasillad ei ole tekkinud elamu tavapärasest kulumisest ning maakohtu ja kostja vastupidine väide on ebaõige. Hageja vaidlusaluses elamus elamise fakt ei tõenda seda, et elamus ei ole külmasildadest tulenevaid puudusi. Tunnistaja V. Galaganova ütlused ei tõenda, et elamu vastas lepingutingimustele. Ekslik ja vastuolus hageja esitatud tõenditega on maakohtu seisukoht, et võib eeldada, et enam kui 20 aastat kasutuses olnud elamu puhul esinevad tavapärasest kasutamisest tingitud puudused ning hageja ei ole tõendanud vastupidist. K. Käsper on tunnistajana kinnitanud, et hageja esile toodud puudused ei ole tingitud mitte tavapärasest kasutamisest, vaid ehitusveast. Arusaamatu on maakohtu seisukoht, et hageja esitatud auditi tulemused ja K. Käsperi ütlused ei ole piisavad tõendamaks elamu vastavust lepingutingimustele. Kostja pidanuks hageja esitatud tõendid ümber lükkama, kuid ei ole seda teinud. Külmasildadest tingituna ei olnud elamu soojapidav ning põhjendamatu on maakohtu järeldus, et normaalse temperatuuri tagamiseks oli hagejal võimalus elamut rohkem kütta. K. Käsperi ütlustest tuleneb, et elamu lepingutingimustele mittevastavus ei sõltu sellest, palju elamut kütta. Seetõttu ei tõenda ka maakohtu märgitud elamu elektrienergia kulu võrdlus jaanuarikuus aastatel 2011-2016 külmasildadest põhjustatud soojapidavuse kao suurust. Maakohtu esitatud elektrienergia kulu võrdlus ei ole usaldusväärne ka seetõttu, et sellest ei nähtu ilmastikuandmed võrdluse aluseks võetud ajavahemikul. Hageja esile toodud teiste puuduste, s.o vee läbijooks keldrisse ja magamistoa seinas olev vertikaalne pragu, kohta on maakohus ühe lausega märkinud, et need ei ole piisavad, et lugeda müüdud elamu lepingutingimustele mittevastavaks. Selles osas ei vasta maakohtu otsus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 442 lg-s 8 sätestatud nõuetele ega ole seetõttu ka seaduslik ja põhjendatud TsMS § 436 lg 1 tähenduses. Ehitise auditis on märgitud, et keldrikorruse välisseinad ei ole kaetud hüdroisolatsiooniga või on hüdroisolatsioon paigaldatud puudulikult ning seetõttu põhjustab perioodiliselt läbi konstruktsioonide sisse tungiv vesi keldri põrandal üleujutusi ja keldri seintel kahjustusi. Veel nähtub auditist, et II korruse magamistoa seinas (riidekapi taga varjatult) esineb vertikaalne läbiv pragu, mis viitab kandekonstruktsioonide deformatsioonile. K. Käsper on tunnistajana kinnitanud, et juhul, kui keldri seinad oleksid väljast hüdroisolatsiooniga kaetud, siis vesi ei jookseks keldrisse. Ka 1993. a pidid seinad vett pidama ning teisiti ei ole võimalik tagada ruumide kasutamist vastavalt kasutusotstarbele. Hoone, millel hüdroisolatsioon on paigaldamata või puudulik, ei vasta heale ehitustavale. 1993. a-l nõuetekohaselt paigaldatud hüdroisolatsioon (vedeldatud bituumen) säilib praeguseni. K. Käsperi ütlustest nähtub veel, et magamistoa seinas olev pragu viitab konstruktsiooniveale ning see saab tekkida vaid kandekonstruktsioonides koormuste valepaigutuse tagajärjel. Sellise praoga hoone ei vasta tavapärastele ehitustingimustele, tegemist on klassikalise ehitusveaga ning kindlasti tekkis pragu suhteliselt kiiresti pärast maja ehitamist. Termograafilise ülevaatuse akt, ehitise audit ja K. Käsperi ütlused on usaldusväärsed ja lükkavad ümber tunnistajate V. Galaganova ja R. Verbitskaja ütlused selle kohta, et elamus hageja märgitud puuduseid ei olnud. V. Galaganova ütlustest nähtuvalt elasid nad majas kuni selle üleandmiseni ega tea, miks abikaasa vormistas kinnistu enne müüki mingi firma nimele. Seega on tunnistaja V. Galaganova huvitatud isik ja tunnistaja R. Verbitskaja on Galaganovite perekonnatuttav, mis seab nende ütluste usaldusväärsuse kahtluse alla. Termograafilise ülevaatuse akti, ehitise auditi ja K. Käsperi ütlustega on tuvastatud, et elamul olid selle hagejale üleandmise ajal hagiavalduses märgitud puudused (külmasillad, vee läbijooks keldrisse ja pragu seinas) ning tegemist ei olnud tavapärasest kasutamisest tingitud puudustega. Seega ei vastanud elamu puuduste osas lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 tähenduses. Põhjendamatu on siinjuures maakohtu seisukoht, et üksnes heale ehitustavale osutamine ei kinnita elamu vastavust keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Kostja esitatud ehitise kasutusluba 5(11)
2-17-1937 tõendab seda, et ehitist on lubatud kasutada elamuna, mitte seda, et ehitamisel peeti kinni hea ehitustava nõuetest. VÕS § 218 lg 1 esimesest lausest tuleneb, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest üldjuhul alati, eeldusel et mittevastavus või selle tekkimise põhjus eksisteeris asja ostjale ülemineku hetkel, kusjuures nimetatud asjaolude tõendamiskoormus lasub ostjal. Termograafilise ülevaatuse akti, ehitise auditi ja K. Käsperi ütlustega on hageja tõendanud, et puudused, millele hageja tugines, olid olemas elamu hagejale ülemineku ajal, ning et tegemist oli varjatud puudustega. Ainuüksi kostja kinnitus, et temale teadaolevalt elamul mingeid puudusi ei esinenud, ei ole piisav, et kostjat vastutusest vabastada. Müüja vastutus asja lepingutingimustele mittevastavuse eest on VÕS § 218 lg 4 järgi välistatud, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Seda ei ole kostja aga tõendanud. VÕS § 218 lg 4 ei piira müüja vastutust varjatud puuduste eest. Pooled vaidlesid maakohtus ka selle üle, kas hageja saab asja puudustele tugineda või on ta selle õiguse kaotanud. Maakohus leidis, et VÕS § 221 lg 1 p 2 ei ole kohaldatav, sest ei ole tõendatud, et kostja teadis hagi aluseks olevatest puudustest. Samas tuvastas maakohus, et elamu kasutajate teadmist saab omistada ka kostjale. Kuna eelmised elanikud elasid majas kuni selle üleandmiseni hagejale (aastatel 1995–2015) ning kinnistu müük vormistati äriühingu kaudu, on maakohtu seisukoht põhjendatud. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale äratuntavad. Termograafilise ülevaatuse aktis ja ehitise auditis märgitud (ja fotografeeritud) elamu puudused, millele hagis tugineti ja mida kirjeldas maakohtu istungil K. Käsper, on sellised, millest elamus ca 20 aastat elanud elanikud pidid teadma. V. Galaganova vastupidised ütlused ei ole usaldusväärsed. Samas on maakohus tuginenud müüja teadma pidamise hindamisel ainuüksi V. Galaganova ütlustele ning jätnud põhjendamatult hindamata kirjalikud tõendid ja K. Käsperi ütlused. Sellest tulenevalt on põhjendamatu kostja seisukoht, et isegi juhul, kui kostja andis üle puudustega asja, ei saa hageja mittevastavusele tugineda. Arvestades otsuses tuvastatud asjaolusid, on hageja tasaarvestuse avaldus põhjendatud. Kulutuste arvestusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Samas on kostja seisukohal, et VÕS § 127 lg 5 alusel tuleb kahjuhüvitist vähendada ja arvata sellest maha kinnisasja väärtuse tõus, kuna hageja nimetatud puuduste kõrvaldamise kulud tõstavad kostja arvates oluliselt kinnisasja väärtust. Puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste suurust ei ole hagejal võimalik vältida, kuna elamu vundamendi hüdroisoleerimiseks ja külmasildade likvideerimiseks tuleb olemasolev vana isolatsioon ja soojustus eemaldada ning tööde loetelus märgitud töödeta ei ole puuduste kõrvaldamine objektiivselt võimalik. Pragunenud seina taastamistöödega oli kostja nõus. Seetõttu ei ole alust kahjuhüvitist vähendada.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsus või saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja arvates leidis ringkonnakohus üllatuslikult, et hageja on tõendanud ehitusvigade olemasolu. Sealjuures ei ole ringkonnakohus nõuetekohaselt põhjendanud tõendil põhineva asjaolu ümberhindamist. Ringkonnakohus jättis põhjendamatult kõrvale V. Galaganova ja R. Verbitskaja ütlused kui ebausaldusväärsed, aga oleks pidanud andma kostjale võimaluse esitada vastuväited tõendi ebausaldusväärsuse väitele. Elamu sobis otstarbeks, mida hageja vajas. Ringkonnakohus ei ole eristanud soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust. Soojapidavus tähendab, et kui ruume kütta, on tagatud nendes elamiseks 6(11)
2-17-1937 vajalik normaalne temperatuur. Kostja ei varjanud hageja eest, et talvel köeti elamut intensiivselt ning talvel on suured küttekulud, kulude suurust tutvustati ka hagejale. Korraliku kütmise korral on tagatud soojapidavus, mida kinnitab ka hageja esitatud ehitusaudit. Elamu vastab ka keskmisele kvaliteedile. Külmasildade esinemine ei too automaatselt kaasa lepingutingimustele mittevastavust. Enam kui 20 aastat tagasi ehitatud maja korral saab eeldada, et sellel esineb nii ajastu ehitustehnilisest kvaliteedist kui ka tavapärasest kasutamisest tingitud puudusi, milleks võib olla ka külmasildade olemasolu. Nii leidis õigesti ka maakohus. Maakohus on keldris oleva niiskuse ja prao kohta magamistoa seinas oma seisukoha kujundanud tõendeid kogumis hinnates. Maakohus on põhjendatult leidnud, et hageja ei ole tõendanud asjaolu, et vee keldrisse sissejooks ning pragu seinas ei ole tekkinud tavapärase kasutamise tulemusena. Ringkonnakohus on vastupidisele seisukohale jõudnud tõendite ebaõige ümberhindamise tulemusel; ringkonnakohtu seisukoht põhineb vaid hageja esitatud tõenditel. Hageja on minetanud õiguse lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kostja ei olnud puudustest teadlik ning hageja ei teavitanud kostjat mõistliku aja jooksul. Ringkonnakohus on omistanud kostjale teadmise vaid hageja esitatud tõendi alusel, jättes arvestamata kostja tunnistajate ütlused.
8.Hageja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 1 alusel jätta muutmata ja kassatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu otsuse õiguslike põhjendustega ega pea neid vajalikuks korrata.
10.Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset, olulisi asjaolusid, hageja kahju hüvitamise nõude üldisi eeldusi ning asjaolude tõendamise koormist (I). Seejärel analüüsib kolleegium ringkonnakohtu seisukohti elamu puuduste ja nendest teadma pidamise kohta (II) ning lõpetuseks teeb menetluslikud otsustused (III). I
11.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: hageja ostjana ja kostja müüjana sõlmisid 14. detsembril 2015 kinnistute müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille alusel hageja omandas elamiseks mh vaidlusaluse kinnistu koos selle oluliseks osaks oleva elamuga; müügilepingu järgi pidi hageja tasuma ostuhinna osamaksetena, viimase osamakse 60 000 eurot pidi hageja tegema 25. detsembril 2016; müügilepingus ei olnud kokkulepet elamu puuduste kohta ega elamu vastamise kohta mingile kvaliteedistandardile; hageja vaatas elamu enne müügilepingu sõlmimist üle; kinnistu valdus anti hagejale üle 29. detsembril 2015; hageja esitas 16. novembril 2016 kostjale kirjaliku puuduste kõrvaldamise nõude, kostja keeldus puuduste kõrvaldamisest 21. novembri 2016. a kirjaga; hageja tegi 21. detsembril 2016 tasaarvestusavalduse, milles tasaarvestas puuduste kõrvaldamise maksumuse nõude 26 961 eurot 42 senti kostja müügilepingujärgse tasunõude tasumata osaga; kohtutäitur alustas 12. jaanuaril 2017 hüpoteegile tuginedes täitemenetlust 60 000 euro sissenõudmiseks; 33 038 eurot 58 senti on hageja tasunud kostjale kohtutäituri vahendusel 21. ja 22. jaanuaril 2017. 7(11)
2-17-1937
12.Praeguse asja eripäraks on, et vaidlus tekkis täitemenetluses, mitte ei lahendata hagi alusel hageja või kostja materiaalõiguslikke nõudeid. Nimelt oli kinnistu ostetud järelmaksuga ning järelmaksunõuded olid tagatud hüpoteegiga kostja kui müüja kasuks. Kuna hageja viimaseid osamakseid ei tasunud, algatas kostja nende sissenõudmiseks hüpoteegi realiseerimise. Hageja esitas aga täitemenetluse seadustiku (TMS) § 221 alusel hagi sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks. Hagis on hageja tuginenud tasaarvestusele, mille tõttu ei olevat tal kohustust maksta kostjale kui müüjale ja täitemenetluses sissenõudjale võlgnetavat osa müügilepingus kokkulepitud viimasest osamaksest (26 961 eurot 42 senti), kuna selles suuruses tuleb tal teha kulutusi elamu puuduste kõrvaldamiseks ning seetõttu tulevat sundtäitmine tunnistada lubamatuks.
13.Riigikohus on varem analüüsinud tõendamiskoormist sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi korral, märkides, et hagejale piisab enda tõendamiskoormise täitmiseks sellest, et ta põhistab (teeb TsMS § 235 mõttes usutavaks), et sissenõudjal (kostjal) ei pruugi nõuet olla. Seejärel on kostjal kohustus tõendada, et tal on hageja vastu sissenõutav nõue ulatuses, milles ta soovib täitemenetlust läbi viia. Kui kostja ei suuda tõendamiskoormist täita, tuleb hagi rahuldada ja sundtäitmine tunnistada lubamatuks (vt nt Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-15, p 12). Kolleegium täpsustab, et selline tõendamiskoormis kehtib eelkõige nende TMS § 221 alusel esitatud hagide kohta, milles võlgnik hagejana vaidlustab kostja krediidilepingust tulenevat ja sundtäitmisele esitatud nõuet. Sel juhul on tõendamiskoormise eesmärk asetada võlgnik samasse positsiooni, mil kostja oleks tema vastu esitanud hagi krediidilepingust tuleneva nõude rahuldamiseks. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi kui protsessuaalne hagi ei tohiks üldjuhul muuta kummagi menetlusosalise menetluslikku positsiooni paremaks ega halvemaks võrreldes tavalise hagi esitamise korral tekkiva menetlusliku positsiooniga (vt ka Riigikohtu 21. veebruari 2018. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-7385/204, p 15.3). Praegusel juhul tuleb hageja kolleegiumi hinnangul asetada tõendamiskoormise osas tavapärasesse kinnistu ostja positsiooni. Kuna hageja paneb sisuliselt maksma müügilepingust tulenevat puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste hüvitamise nõuet, kehtib sellisele nõudele tavaline tõendamiskoormis eelkõige lepingu rikkumise, kahju tekkimise ja põhjusliku seose osas. Kohtud on sellest ka lähtunud.
14.Esitatud asjaolude järgi on kassatsioonimenetluses vaidluse all olevad kulutused tegemata, st hageja nõuab (tasaarvestuse kaudu) puuduste kõrvaldamiseks vajalike tulevaste kulutuste maksumuse hüvitamist. Selliste kulutuste hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel, tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega. Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist. Hageja väitel on ta andnud kostjale täiendava tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, kuid kostja on sellest keeldunud. Kostja ei ole sellele vastu vaielnud ega tuginenud ka sellele, et tähtaeg ei olnud piisav.
15.Võlausaldaja võib lepingu rikkumise korral nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 20): võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1); võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); 8(11)
2-17-1937 rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).
16.Müügilepingu rikkumiseks on muu hulgas see, kui müüdud ese ei vasta lepingutingimustele (st on puudusega), mh ei ole vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1, § 217). Müüja vastutab müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused (vt mh Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21): puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).
17.Kassatsioonimenetluses on vaidluse all üksnes see, kas elamuga kinnistu vastas müügilepingu tingimustele, st kas kostja on rikkunud müüja kohustusi ja seega müügilepingut ning kas kostja vastutab võimaliku rikkumise eest. Pooled vaidlevad peaasjalikult selle üle, kas kostja müüs hagejale kinnistu, millel paiknev elamu ei vastanud vähemalt keskmisele kvaliteedile, kuna sellel esinesid külmasillad, vee läbijooks keldrisse ja pragu ühe toa seinas. Kostja ei väida, et kulutused, mille hüvitamist hageja nõuab, ei ole käsitatav tema kahjuna või et see kahju ei olnud hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga. Kostja ei väida ka seda, et kahju ei olnud talle ettenähtav või et väidetud rikkumise ja kahju vahel puuduks põhjuslik seos. Kostja ei ole vaidlustanud hageja esitatud puuduste kõrvaldamise maksumust, kuid on varem leidnud, et kahjuhüvitist tuleb vähendada VÕS § 127 lg 5 alusel. Kassatsioonkaebuses kostja sellele aga enam ei tugine. II (A)
18.Kohtud on olnud asja lahendades ühel meelel selles, et elamu võimalike puuduste üle tuleb otsustada VÕS § 217 lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel, s.o tuleb kindlaks teha, kas elamu vastab selle kasutamisotstarbele, st sobib elamiseks ja on vähemalt keskmise kvaliteediga. Kolleegium nõustub sellega, kuna kohtud on tuvastanud, et müügilepingus ei lepitud kokku eritingimustes.
19.Elamu väidetavate puuduste kohta esitatud tõendeid hinnates on kohtud aga jõudnud erinevatele seisukohtadele. Maakohtu hinnangul vastas elamu keskmisele kvaliteedile, ringkonnakohtu hinnangul mitte. Ringkonnakohus on tõendeid hinnates tuvastanud, et elamul olid külmasillad, mis ei ole tekkinud tavapärasest kulumisest, vaid ehitusveast, mistõttu ei olnud elamu soojapidav. Samuti on ringkonnakohus tõendeid hinnates tuvastanud, et elamu puudusteks selle üleandmise ajal olid ka vee läbijooks keldrisse (tingitud puuduvast või ebakvaliteetsest hüdroisolatsioonist) ja pragu magamistoa seinas, mis ei olnud samuti tingitud tavapärasest kasutamisest. Ringkonnakohus on need tuvastused rajanud eelkõige elamu termograafilise ülevaatuse aktile, K. Käsperi koostatud ehitise auditile ja tema ütlustele kohtuistungil ning on ka nõuetekohaselt 9(11)
2-17-1937 põhjendanud, miks maakohtu järeldused samadest tõenditest ei olnud õiged. Riigikohus ei saa TsMS § 688 lg-te 3–5 kohaselt ise asjaolusid tuvastada ega tõendeid hinnata. Kolleegium ei tuvastanud ka menetlusõiguse normide olulist rikkumist tõendite hindamisel. Tõendite ümberhindamine ei olnud üllatuslik, sest samade tõendite põhjal toimus vaidlus ka maakohtus. Kolleegium märgib ka seda, et kostja ei ole omalt poolt esitanud ekspertiisi tegemise taotlust või asjatundja arvamust selle kohta, et elamu puudused on tekkinud tavapärase kasutamise käigus või milline on sama vana ja sama tüüpi elamu keskmine kvaliteet.
20.Ringkonnakohtu õiguslikud järeldused tuvastatud asjaolude põhjal vastavad Riigikohtu varasemale praktikale. Riigikohus on korduvalt leidnud, et elamu kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojaks kütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks; puudulikult soojustatud ja vähese soojapidavusega maja ei saa olla vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 teise lause mõttes (vt nt Riigikohtu 20. märtsi 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29). See kehtib ka vee läbijooksu kohta keldrisse ja elamu kandekonstruktsioonide omavahelisest deformatsioonist tekkinud prao kohta. Kolleegium märgib lisaks, et ainuüksi võimalus maja soojaks kütta ei tähenda elamu vastamist sihtotstarbele, kui selleks kulub ebamõistlikult palju energiat. Eelnevale tuginedes on ringkonnakohus tuvastatud asjaoludel õigesti leidnud, et müüdud kinnistu (täpsemalt sellel asuv elamu) ei vasta selle kasutusotstarbele ega ole vähemalt keskmise kvaliteediga. (B)
21.Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus ka õigesti leidnud, et kostja vastutab müüjana puuduste eest (vt ka otsuse p 16).
22.On tuvastatud, et elamu puudused tulenesid ehitusveast ja olid olemas enne kinnistu üleandmist hagejale (VÕS § 218 lg 1). Kostja ei ole esitanud asjaolusid, millest saaks järeldada, et puudused oleks tulenenud hagejast kui ostjast (VÕS § 101 lg 3).
23.Samuti ei ole ringkonnakohus tuvastanud, et hageja teadis lepingu sõlmimise ajal puudustest või pidi seda teadma (VÕS § 218 lg 4). Ei ole tuvastatud, et pooled oleks sõlminud kostja kui müüja vastutust piirava kokkuleppe (VÕS § 221 lg 2).
24.Ringkonnakohus leidis, et isegi kui hageja elamu puudustest õigel ajal ei teatanud, vastutab kostja müüjana kinnistu puuduste eest, kuna ta teadis puudustest või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Ringkonnakohus on erinevalt maakohtust VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldades leidnud, et müüja (juba maakohus omistas majas pikka aega elanud isikute teadma pidamise müüjale kui elanikega seotud juriidilisele isikule) pidi teadma elamu puudustest, kuna elamu oli üle 20 aasta kasutuses. Riigikohus on leidnud, et pikemat aega asja omanud müüja puhul tuleb eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad (vt Riigikohtu 14. juuni 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-53-17, p 14). Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus VÕS § 221 lg 1 p 2 õigesti kohaldanud ega ole tõendite hindamisel ka menetlusnorme rikkunud.
25.Eespool esitatud põhjustel jääb ringkonnakohtu otsus muutmata. Kolleegium kordab varasemat seisukohta, et ausal müüjal on oma vastutuse välistamiseks parim viis lisada müügilepingusse punktid (või teha ostjale muul viisil tõendatavalt nähtavaks teave) selle kohta, millised puudused müüjale 10(11)
2-17-1937 teadaolevalt müügiesemel on. Seda peaksid müüjale selgitama ka notarid (vt eelneva kohta Riigikohtu 27. mai 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 22; 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 35). Kolleegium on varem leidnud sedagi, et ka müügikuulutuses esitatud teave võib kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes ning kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (vt Riigikohtu 30. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 19). Kui elamul on suured küttekulud, võib müüja vastutuse välistamiseks elamu vähese soojapidavuse väite korral olla piisav see, kui müüja esitab ostjale küttekulude suurust näitavad arved, märkides nende esitamise ka müügilepingus. Suurte küttearvete alusel peab asja ostnud isik üldjuhul eeldama mh probleeme soojapidavusega. Praeguses asjas on küttekulude arved esitatud maakohtu nõudmisel alles kohtumenetluses (I kd, tl 151 jj) ning kostja ei ole suutnud tõendada oma väidet, et teavitas hagejat talvistest suurtest küttekuludest. III
26.Kolleegium märgib tsiviilasja hinna kohta järgmist. Hageja on hagis märkinud tsiviilasja hinnaks 26 961 eurot ja 42 senti (I kd, tl 3) ning tasunud sellelt nõudelt riigilõivu 1000 eurot (I kd, tl 1). Ka maakohtu otsuse sissejuhatuses on märgitud tsiviilasja hinnaks 26 961 eurot 42 senti, kuigi TsMS § 132 lg 5 järgi on sundtäitmise lubamatuks tunnistamise nõue hagihinna tähenduses mittevaraline nõue, mille maksimaalne hagihinna suurus on 6000 eurot. Apellatsioonkaebuselt on hageja tasunud samuti riigilõivu 1000 eurot (II kd, tl 46). Ringkonnakohus on otsuse sissejuhatuses apellatsioonkaebuse hinnaks märkinud õigesti 6000 eurot, kuid ei ole nagu maakohuski hagejale selgitanud, et hageja on tasunud riigilõivu liiga suures määras. Kolleegium selgitab, et hagejal on TsMS § 150 lg 1 p 1 alusel õigus taotleda tagasi nii maakohtus kui ka ringkonnakohtus üleliigses osas tasutud riigilõiv.
27.Kassatsiooniastme menetluskulud jäävad kaebuse rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Menetluskulude suurust ei ole ringkonnakohus kindlaks määranud. Sellest lähtuvalt ei määra ka kolleegium kindlaks hageja põhjendatud ja vajalikke menetluskulusid. Põhjendatud ja vajalikud menetluskulud kolmes kohtuastmes määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.
28.Kuna kolleegium jätab kostja kassatsioonkaebuse rahuldamata, arvatakse tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse. Henn Jõks
Peeter Jerofejev
Villu Kõve
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.