Võlaõigus › Võõrandamislepingud

1(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965

tühistatud osas uus otsus, millega rahuldatakse vastuhagi ja mõistetakse MAVE VARAHALDUSE OÜ-lt Novira Plaza OÜ kasuks välja leppetrahv summas 125000 eurot ning viivis tasumata leppetrahvilt perioodi eest 26.05.2015.a-27.04.2017.a summas 19301,61 eurot ja viivis summalt 125000 eurot alates 28.04.2017.a kuni nimetatud summa tasumiseni VÕS § 113 lg 1 lauses 2 sätestatud määras ning jäetakse menetluskulud MAVE VARAHALDUSE OÜ kanda. Esitada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmises sõnastuses:

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 müügilepingu punktide 5.2 ja 11.2.2 kohaselt kohustus kostja lõpetama hoone ehituse 0-tsükli hiljemalt 31.01.2015.a ning pooled leppisid kokku, et hagejal on õigus lepingust taganeda, kui kostja seda ei tee. Lepingu kohaselt loeti 0-tsükkel lõpetatuks, kui on valatud hoone parkimiskorruse lagi. Kostja ei täitnud tähtaegselt ja nõuetekohaselt nimetatud kohustust. Müügilepingu punkti 11.5 kohaselt on hageja lepingust taganemisel kostjapoolse lepingurikkumise tõttu lepingu punkti 11.2.2 alusel kostja kohustatud tasuma hagejale leppetrahvi 6250 eurot 15 päeva jooksul arvates taganemise jõustumisest. 05.02.2015.a esitati hageja poolt kostjale nõudekiri, milles hageja andis kostjale täiendava tähtaja pikkusega kaks nädalat 0-tsükli ehitustööde lõpetamiseks. Nõudekirja esitamise seisuga olid kinnisasjal kaevetööd lõpetamata ning vundamendi- ja parkimiskorruste valamistöödega ei olnud alustatud. 05.02.2015.a ja 09.02.2015.a esitati hagejale kostjalt kiri, milles kostja poolt tunnistati lepingu rikkumist ning lubati rikkumised heastada hiljemalt 12.04.2015.a. 23.02.2015.a tuvastas hageja, et kostja poolt ei olnud lõpetatud 0-tsükli ehitustöid (kinnisasjal ei olnud valatud hoone -1 parkimiskorruse lage). 23.02.2015.a koostati taganemisavaldus, millega hageja taganes 11.03.2014.a müügilepingu punktides 1.4, 5.1-5.8, 6.1-6.6, 7.1-7.5 ja 9.1-9.6 sisalduvast lepingu eseme võlaõiguslikust müügilepingust, mis jõustus kahe nädala möödumisel arvates tagamiseavalduse kättesaamisest kostja poolt. Taganemisavalduses nõuti 125 000 euro tagastamist ja 6250 euro leppetrahvi tasumist ning hoiatati, et viivitamisel nõutakse ka viivist. Väljastusteate kohaselt anti taganemisavaldus kostjale ja teda esindavale Advokaadibüroole SORAINEN üle 25.02.2015.a. Järelikult jõustus taganemine 11.03.2015.a. Notari hoiukonto jääk seisuga 10.03.2015.a oli 125 000 eurot. 12.03.2015.a tuvastas hageja, et kostja poolt ei olnud lõpetatud 0-tsükli ehitustöid (ei olnud valatud Hoone -1 parkimiskorruse lage, vaid valatud oli üksnes -2 parkimiskorruse lagi). Kostja keeldus taganemisest tulenevate tagasitäitmise kohustuste täitmisest. Hageja märkis täiendavas seisukohas, et kostja on hageja poolt broneeritud korteri müünud kolmandale isikule. Kostja vastuväited

3(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 teavitas hagejat 09.02.2015.a kirjaga ka sellest, et tema poolt kohustuse täitmiseks antud tähtaeg kaks nädalat on iseäranis talvistes tingimustes ebamõistlikult lühike, mõistlik tähtaeg saaks olla 2-3 kuud. 0-tsükli ehitustööde lõpetamine kahe nädala jooksul ei olnud faktiliselt võimalik. Heastamisega ei põhjustata kahjustatud lepingupoolele mitte mingeid põhjendamatuid ebamugavusi ega kulutusi. Hagejal ei ole lepingust tulenevat õigust hakata kasutama 0-tsükli valmimise järgselt -1 korrusel asuvaid ruume ega muul viisil ehitusplatsil viibida. 0-tsükli kasutamine eraldiseisvalt ei ole enne ehitise täielikku valmimist ja kasutuselevõttu ei faktiliselt ega õiguslikult võimalik. Järelikult ei saa hagejal olla eraldiseisvat huvi 0-tsükli valmimise osas. Hagejal pole õigust heastamisest keelduda. Heastamise tähtaeg on mõistlik. Täiendavalt märkis kostja, et tööde seiskamise põhjus oli asjaolu, et vundamenditööde ning vaiade rammimise käigus tekkisid naaberkinnistul Tartu mnt 23 asuvale muinsuskaitselisele hoonele praod, mistõttu peatati ehitustööd, et välja selgitada pragude tekkimise põhjused. Tartu mnt 23 asuv hoone oli sel ajal kasutuses õppeasutusena. Seega tuli laste elu ja tervise huvides välja selgitada, mis oli Tartu mnt 23 hoonesse tekkinud pragude põhjus ning kas see võib olla ohtlik hoone põhikonstruktsioonidele ja seeläbi kasutajate elule ja tervisele. Uuringute tulemusena selgus, et Tartu mnt 25 ehitamise käigus ehitusnorme rikutud ei ole. Pragude tekkimise põhjused ei olnud üheselt tuvastatavad, vaid need võisid olla tingitud erinevatest teguritest. Neid asjaolusid ei saanud kostja mõjutada. Kostja ei saanud ette näha hoone 0-tsükli ehitamisel võimalust, et vaatamata kõikidele ennetavatele meetmetele tekivad Tartu mnt 23 kinnistul asuvasse hoonesse täiendavad praod ning selle tulemusena otsustab kooli pidaja seal tegutsenud õppeasutuse mujale kolida. Seega on kostja võimalik vastutus välistatud ning asjas esineb lisaks ka rikkumise vabandatavus VÕS § 103 lg 2 tähenduses. Kostja vastuhagi

4(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 Hageja taotles ka leppetrahvi vähendamist, kuivõrd kostjale ei ole kahju tekkinud ja leppetrahvi nõudmine on hea usu põhimõttega vastuolus. Esimese astme kohtu otsus

5(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 lg 1 tähenduses võimaldab ka täitmise tähtaega võrreldes lepingus kokkulepituga pikendada. Kohus ei nõustunud hageja seisukohaga, et VÕS § 107 lg-st 1 tulenevalt võib rikkumise heastada üksnes hetkeni, kuni teine lepingupool ei ole lepingust taganenud, seda üles öelnud või nõudnud kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist. Kohtu hinnangul on sättes viidatud sõnastuse mõte, et heastamise tahteavalduse saab teha üksnes kuni selle ajani mil teine lepingupool ei ole veel lepingust taganenud, seda üles öelnud või nõudnud kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist. Vastav tuleneb sätte eesmärgist, mis on lepingu säilimise võimaldamine ja lepingu sõlmimisel soovitud eesmärkide saavutamine. Olukorras, kus leping on lõpetatud, ei ole heastamisel enam mõtet ja see ei ole põhjendatud. Seega peale taganemisavalduse esitamist ei saa enam heastamise tahteavaldust teha. Antud juhul aga tehti heastamise tahteavaldus enne lepingust taganemist hageja poolt antud täiendava tähtaja jooksul. Kuivõrd heastamise tahteavaldus tehti enne lepingu lõppemist, rakendus VÕS § 107 lg-s 3 sätestatud õiguskaitsevahendite piirang, sh taganemise keeld, kuivõrd see on ilmselgelt vastuolus heastamisega ja selle eesmärgiga. VÕS § 107 kohaldumine oleks välistatud üksnes siis, kui pooled oleks selles lepingus sõnaselgelt kokku leppinud. Kohtu hinnangul ei olnud kahenädalase lepingust taganemise etteteatamistähtaja kokku leppimine ega mingi ehitusetapi tähtaja kokkuleppimine sõnaselge VÕS § 107 kohase heastuse institutsiooni välistus ega saagi seda mõistlikult olla. Kostjapoolne heastamine oli seega kehtiv. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hagejapoolne lepingust taganemine ei olnud lubatud tulenevalt VÕS § 107 lg-st 3 ja hageja 23.02.2015.a taganemisavaldus on seega kehtetu ja õiguslikke tagajärgi ei oma, mistõttu kuulub hagi rahuldamata jätmisele kuivõrd kostja ei ole kohustatud ettemaksu tagastama ega leppetrahvi maksma. Kohus märkis, et pooled on menetluse kestel arutanud võimaliku kostja kohustuse rikkumise vastutusest vabastamise alusena ka VÕS §-st 103 tulenevat vabandatavust. Kostja on välja toonud, et tema kohustuse rikkumise tõi kaasa vääramatu jõud, mis väljendus ehitise vajumises ja kõrvalhoonele pragude tekkimises, mille tulemusena ehitus ajutiselt seisati ja viidi läbi täiendavaid uuringuid ja ekspertiise ning korraldati muuhulgas kõrvalhoones tegutsevale õppeasutusele mujale kolimine. Hageja leidis, et kuigi kostja faktilised väited on tõesed, ei ole tegemist vääramatu jõuga, kuivõrd oma majandustegevuses tegutsev kostja oleks pidanud seda võimalikku probleemi ette nägema ja ennetama. Kostja leidis, et oli kasutusele võtnud kõik mõistlikud meetmed vajumise ja kõrvalhoonete kahjustumise vältimiseks ning tegemist oli seetõttu ettenägematu vääramatu jõuga. Kuivõrd kohus leidis, et hageja poolt lepingust taganemine on kehtetu selle mittelubatavuse tõttu ja hagi tuleb seega jätta rahuldamata, ei võtnud kohus võimalikku kostja kohustuse rikkumise vabandatavust vääramatu jõu tõttu asja lahenduse aluseks, kuid märkis selguse ja asja tervikliku lahenduse huvides, et kohtu hinnangul oli antud olukorras tegemist vääramatu jõuga, kuivõrd isegi oma majandustegevuses tegutsev kostja ei suuda ilmselgelt välistada kõikide ehitusega kaasaskäivate ohutegurite ilmnemist isegi kõigi mõistlikult võimalike ettevaatusabinõude kasutusele võtmisel (mida kostja kohtu hinnangul piisavas mõistlikus määras kasutusele võttis). Maakohus leidis, et kuivõrd kohus leidis eelnevalt, et hagejal ei olnud lubatud lepingust taganeda ja et hageja taganemisavalus oli seega kehtetu ning õiguslikult tagajärjetu, kehtis leping edasi ja hagejal oli kohustus oma lepingulisi kohustusi täita. Kohus leidis, et asjaolu, et litsentseeritud ehitusjärelevalvet teostava spetsialisti poolt allkirjastatud akti hoone ehituse 0tsükli lõpetamise kohta ei esitatud notarile mitte 31.01.2015.a vaid 09.04.2015.a, ei muuda teise osamakse tasumise kohustust olematuks, vaid see üksnes lükkas teise osamakse kohustuse täitmise edasi. Seni kuni kostja oli viivituses enda kohustuse täitmisega, ei pidanud hageja täitma endapoolset kohustust. Samas, pärast seda, kui kostja oli enda kohustuse teise osamakse väljamaksmise eeldusena täitnud, oleks ka hageja pidanud enda vastava kohustuse täitma. Viide

6(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 notari kohustustele müügihinna tasumise kontekstis ei ole asjakohane. Notar ei ole müügilepingu pool, vaid tehingu tõestaja. Kostjal oli müüjana ostuhinna tasumise nõudeõigus üksnes ostja, mitte notari vastu. Kohus tuvastas, et pooltevaheline leping on lõppenud kostjapoolse taganemisavaldusega, mis jõustus 28.04.2015.a. Vaidlust ei ole selles, et hageja oli hoiustanud notari kontole 250 000 eurot, millest samas ainult 125 000 eurot on kostjale välja makstud. Seega on kostjale lepingu alusel üle antud üksnes 125 000 eurot, mille kostja peaks lepingu tagasitäitmise võlasuhte raames tagastama hagejale. Kostja nimetatud kohustusele vastu ei vaidle. Notarikontole allesjäänud 125 000 eurot ei ole kunagi hagejale üle antud ja seega selle saab hageja lepingu lõppemise tõttu ise notarikontolt tagasi küsida. Kostjal oli õigus tasaarvestada leppetrahvi nõue ettemaksu tagastamise nõudega. Kuigi hageja poolt välja toodud kahju puudumine võib olla alus leppetrahvi vähendamiseks, ei ole antud juhul kahju puudumine leppetrahvi vähendamise alus tulenevalt konkreetse leppetrahvi tagatisfunktsioonist, mis on hageja poolt lepingu rikkumise vältimise tagamine. Tulenevalt konkreetse leppetrahvi funktsioonist (hageja sundimine oma kohustuse täitmisele) ei ole see vastuolus ka hea usu põhimõttega, kuivõrd tegemist on seadusliku ju õiguspärase lubatud sanktsiooniga ja asjaolu, et korter on müüdud kolmandatele isikutele ning kostja ei ole väidetavalt kahju kandnud, ei muuda sellist sanktsiooni hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Kohtu hinnangul tuleb antud juhul leppetrahvi suuruse mõistlikkuse hindamiseks kõrvutada leppetrahvi suurust leppetrahvi eesmärgiga. Leppetrahvi eesmärk oli tagada hageja poolt lepingu täitmine, luues sanktsiooni, mis distsiplineeriks hagejat korrektselt oma lepingulisi kohustusi sooritama. 250 000 eurot on ebamõistlikult ülepaisutatud summa sellise sanktsiooni loomiseks ja kohtu hinnangul oleks sama eesmärgi täitnud ka 125 000 eurot. Hageja jättis lepingu täitmata mitte leppetrahvi summa mittekartmisest, vaid seepärast, et uskus enese olevat juba taganenud lepingust kostjapoolse lepingurikkumise tõttu. Kohus leidis konkreetse lepinguga seotud asjaolusid hinnates, arvestades seejuures nii lepingu sisu kui ka poolte isikuid, et mõistlik leppetrahvi summa on 125 000 eurot. Tegemist on kohtu hinnangul piisavalt suure summaga, et hageja ei jätaks kergekäeliselt oma lepingulisi kohustusi täitmata, täites seega leppetrahvi eesmärgi. Seega on poolte rahalised kohustused tasaarvestuse tulemusena kattuvas osas lõppenud. Hageja apellatsioonkaebus

7(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 heastamise tahteavalduse esitamisel saab võlgnik täita hiljem oma kohustuse võrreldes algselt kokkulepitud tähtajaga. Käesoleval juhul oli võimalik seda teha kahenädalase tähtaja jooksul. Asjaolule, et pooled ei lugenud vastavat müügilepingu rikkumist oluliseks, kuid soovisid selle puhuks anda hagejale õiguse lepingust taganeda, viitavad ka poolte kokkulepped leppetrahvide suuruste kohta (lepingu punktid 11.4, 11.5 ja 11.6). Arvestades, et müügilepingu punkti 11.2.2 alusel oli lepingust taganemise hetkeks kostja saanud kasutada temale notari poolt vastavalt lepingu punktile 6.3.1 ülekantud ostuhinna osa summas 125 000 eurot ca pool aastat, tuli kokkulepitud leppetrahvi suurust summas 6250 eurot lugeda mõistlikuks ja põhjendatuks, sest see moodustas täpselt 5% kostja kasutuses olnud ostuhinna osast. Arvestades mh asjaoluga, et lepingust taganemisel jäi lepingu ese kostjale, kellel säilis võimalus vara müüa kolmandatele isikutele samadel või parematel tingimustel (mida kostja on käesolevaks hetkeks ka teinud), ei tekitanud lepingust taganemine kostjale sisuliselt mitte mingisugust reaalset varalist kahju. Mõistlikuks tuleb lugeda kokkulepet, et hagejal on õigus lepingust taganeda kokkulepitud ehituse vahetähtaja rikkumisel. Riigikohus on andnud selgitusi ja juhiseid, et lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad lepingu tingimustes kokku leppima. Kuivõrd nii hageja kui ka kostja olid lepingu sõlmimisel majandus- ja kutsetegevuses tegutsevad juriidilised isikud, neil oli mõlemal võimalus kasutada professionaalset õigusabi, vastavasisulise taganemise aluses kokkuleppimine ei ole vastuolus seaduse imperatiivsete normidega, avaliku korra ega heade kommetega, ei riku kummagi poole põhiõigusi ega ole vastuolus hea usu põhimõttega, pidi maakohus juhinduma lepingust. Hageja leidis, et põhjendamatu ja väär on maakohtu viide, et antud olukorras on tegemist ka vääramatu jõuga, mis muudab kostjapoolse lepingu rikkumise vabandatavaks. Õigusteoorias on selgelt märgitud, et seaduse tähenduses ei ole vääramatu jõud võlgniku enda vastutussfääri kuuluvad asjaolud, eelkõige tema enda majandustegevus ja sellest tekkivad takistused. Seaduse tähenduses ei ole vääramatu jõud asjaolud, mis lähtuvalt lepingu sisust ja olemusest peavad kuuluma võlgniku riski sfääri, sest vastupidine tõlgendus võimaldaks võlgnikul täita kohustuse oluliselt erinevana võlausaldaja poolt mõistlikult eeldatust ning muul viisil ebamõistlikult välistada või piirata võlgniku vastutust. Kui ehitatakse tiheasutuses ning koheselt vundamendisüvendi kõrval asub teine olemasolev ehitis, peab iga oma majandus- ja kutsetegevuses tegutsev professionaalne arendaja ja ehitaja arvestama olemasoleva ehitise vajumise võimalusega ning enne vundamendiaugu kaevamist tarvitusele võtma kohased abinõud naaberkinnisasjal asuva ehitise vundamendi vajumise vältimiseks. Ehitamise korral ilmneb tihti ettenägematuid asjaolusid, mis nõuavad erilahendusi, kuid need kuuluvad alati ehitaja või arendaja riski hulka. Asjaolu, et naaberkinnisasja vajumisega arvestamine on ehitamisel tavapärane, millega peab arvestama iga majandus- ja kutsetegevuses tegutsev professionaalne arendaja ja ehitaja, tuleneb ka kostja poolt lisatud 03.10.2014.a koosoleku protokollist, kus ehituseksperdid TS ja PP kinnitasid, et tegemist on tihti esineva olukorraga. Samuti on tegemist asjaoluga, mille tekkimist, vältimist ja tagajärgede ületamist saab iga majandus- ja kutsetegevuses tegutsev professionaalne arendaja ja ehitaja ise mõjutada eelnevate uuringute ja ehitustehniliste abinõude kasutamisega. Kuivõrd Tehnilise Järelevalve Ameti järelevalvemenetlus algatati Tartu mnt 25 hoone ehitustööde suhtes 13.10.2014.a ning alates 27.10.2014.a ei olnud naaberkinnisasjal asunud Tartu mnt 23 hoone enam aktiivses kasutuses, ei saanud järelevalvemenetlus tingida Tartu mnt 25 hoone 0-tsükli ehitustööde valmimistähtaja edasilükkumist enam kui 2,5 kuu võrra. Samuti välistab vääramatu jõud võlgniku vastutusest üksnes kahju hüvitamise kohustuse ning viiviste maksmise kohustuse osas ning üksnes juhul kui pooled tegutsevad väljaspool majandus- või kutsetegevust, kuivõrd VÕS § 105 alusel saab võlausaldaja ka kohustuse vabandatavuse korral kasutada teisi õiguskaitsevahendeid, sh lepingust taganeda.

8(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 Hageja hinnangul on põhjendamatu ja väär maakohtu poolt kostjapoolse taganemise kehtivaks lugemine ning kostjapoolse leppetrahvi nõude põhjendatuks lugemine 125 000 euro ulatuses. Isegi kui mitte lugeda hagejapoolset müügilepingust taganemist kehtivaks, ei ole hageja rikkunud kostja ees müügilepingu punktis 6.3.2 sätestatud ostuhinna teise osamakse tasumise kohustust. Lepingus võis kokku leppida, et ostja deponeerib ostuhinna teise osamakse notari hoiukontol ning notar tasub selle summa müüjale kokkulepitud tingimustel ostja eest. Seega oleks kostja pidanud pöörduma ostuhinna teise osamakse saamiseks notar Tiit Sepa poole, esitades temale litsentseeritud ehitusjärelevalvet teostava spetsialisti poolt allkirjastatud akti hoone ehituse 0-tsükli lõpetamise kohta. Käesoleval juhul puuduvad andmed, et kostja oleks vastavalt lepingule sellise pöördumise notarile teinud. Kui notar oleks keeldunud, oleks kostja pidanud pöörduma kohtusse. Vastuolus lepinguga on kostja nõue hageja vastu vastava summa teistkordseks tasumiseks otse kostja kontole. Hagejale jäi arusaamatuks maakohtu viide Riigikohtu lahenditele asjades nr 3-2-1-62-13 ja 3-2-1-44-11. Samuti ei nõustunud hageja sellega, et maakohus vähendas kostja poolt nõutud leppetrahvi üksnes 125 000 euro võrra. Väljamõistetud leppetrahv on ebamõistlikult suur, kuna müügilepingust taganemine ei ole kostjale tekitanud kahju, kuna kostja võõrandas ruumid kolmandatele isikutele. Kostja ei ole välja toonud, et ta oleks kahju kannatanud ning kostja võis tegelikkuses teenida kasumit kolmandatele isikutele müümisega. Leppetrahvi summas 125 000 eurot saamisel rikastub kostja hageja arvelt, mis on hea usu põhimõtte vastane, kuna lepingust taganemise tingis kostjapoolne lepingu rikkumine. Lisaks olid hageja poolt lepingust taganemisel kokkulepitud leppetrahvid tunduvalt väiksemad. Analoogsetel alustel ja enam-vähem samal ajal lepingust taganemisel järgnevad vastastikused leppetrahvid peaksid olema võrdväärsed. Maakohtu otsusega jäi lahendamata notarikontol asuva ostuhinna teise osamakse tagastamise küsimus (haginõue p 4). Käesoleva tsiviilasja raames peaks igal juhul lõplikult ja ammendavalt ära lahendama muuhulgas Tallinna notar Tiit Sepa notarikontol hoiustatud summa 125 000 eurot tagastamise ja ülekandmise küsimus, sest vastupidisel juhul peab selle summa tagasisaamiseks (v.a juhul, kui pooled teevad notarile ühise notariaalse tahteavalduse, mis ei ole asjaolusid arvestades tõenäoline) pöörduma uue hagiga kohtu poole, mis aga ei ole kooskõlas menetlusökonoomika põhimõttega. Kostja seisukoht hageja apellatsioonkaebusele

9(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 leppetrahvi vähendamisega seonduvalt. Selliselt on kohus eiranud diskretsioonireegleid. Otsuse põhjendustest ei nähtu, et kohus oleks kaalunud ja võrrelnud leppetrahvi proportsionaalsust, rikkumise olemust, kohustuse täitmise ulatust, poolte õigustatud huvi, majanduslikku seisu jm. Selliselt on kohtuotsus leppetrahvi vähendamise osas motiveerimatu ja tuleks ringkonnakohtu poolt tühistada ainuüksi põhjenduste puudumise tõttu. Kostja märgib, et hageja on pikalt kinnisvara valdkonnas tegutsenud ettevõtja, kellele ei saanud lepingu sõlmimisel olla üllatuslik või ebatavaline, et suuremahuliste arenduste puhul on tavapärane, et lepingust taganemise tingivate rikkumise eest lepitaksegi kokku ka suured sanktsioonid. Üldjuhul finantseerib arendaja ehitustegevust pangalaenu abil, mida tuleb tagasi maksta igakuiselt suurtes summades. Samuti kaasnevad ehitustegevusega muud püsikulud. Iga arendus kätkeb endas riski, et arendusprojekti ei õnnestu loodetud kujul või täies mahus realiseerida. Seega on äärmiselt oluline, et juba sõlmitud müügilepingutest kergekäeliselt ei taganetaks, vaid ettemaksu tasumisele järgneks ka lõplik ostuhinna tasumine. Lepingu sõlmimine toimus pikaajaliste kahepoolsete läbirääkimiste tulemusena. Müügiobjekti maksumus oli 1 300 000 eurot, koos käibemaksuga 1 560 000 eurot. Seejuures teenis hageja veel sama müügilepingu alusel kostjalt 4 200 000 eurot, kuna sama müügilepinguga müüs hageja kostjale Tartu mnt 23 kinnistu, millele vaidlusalune hoone reaalselt püstitatigi. Poolte huvi ja eesmärk oli müüa 11 korrusel asuv eksklusiivne äripind, mis pidi välja ehitatama konkreetselt hageja vajadustest ja soovidest lähtuvalt. Selles kontekstis on raske väita, et leppetrahv 250 000 eurot (alla 20% põhikohustuse mahust ja arvestades, et hagejale tasuti kinnistu eest 4 200 000 eurot) oleks ebaproportsionaalne, ebamõistlikult kõrge või võlgnikule ülemäära koormav. Leppetrahvi vähendamiseks puudub alus. Hageja seisukoht kostja vastuapellatsioonkaebusele

10(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 sätestatust kõrvalekaldumine ei ole välistatud, peab selleks olema poolte kokkulepe. Käesoleval juhul sellist kokkulepet pooled sõlminud ei ole. See, et pooled leppisid lepingus kokku, et lepingu poolel, kelle suhtes lepingut rikutakse, on õigus lepingust taganeda juhul, kui rikutavat kohustust selleks määratud kahenädalase täiendava tähtaja jooksul ei täideta, ei tähenda, et heastamine oleks välistatud või kirjeldatud kokkulepe kätkeks endas ammendavalt kõiki võimalikke heastamise viise. Ka seaduses on lepingust taganemine, taganemise eeldusena rikkumise lõpetamiseks täiendava tähtaja määramine ja heastamine reguleeritud eraldi. See tähendab, et isikul, kelle suhtes lepingut rikutakse, on õigus lepingust taganeda, kui tulemusteta möödub rikkumise adressaadi poolt rikkumise kõrvaldamiseks määratud täiendav tähtaeg. Juhul, kui rikkuja heastamise õigust ei kasuta, siis leping taganemise eelduste täitmise korral lõpeb. Samas on heastamine erand, mis annab rikkujale võimaluse rikkumine heastada. Juhul, kui lugeda üksnes lepingust taganemise ja taganemise eelduseks oleva täiendava tähtaja määramise regulatsiooni, võiks ka üksnes seaduse pinnalt jääda mulje, et heastamine ei ole võimalik. Kuid selline mulje on ekslik. Heastamine on seadusega ette nähtud võimalus. Heastamist võib kasutada ka siis, kui pooled ei ole lepingus heastamist eraldi reguleerinud. Käesoleval juhul olid lepingus sätestatud poolte kokkulepped suunatud lepingust taganemise ja taganemise eelduste reguleerimisele, mitte aga heastamise õiguse välistamisele.

11(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 notarile ei esitatud. Kuid see, et pooled leppisid müügilepingus kokku selles, mis eelduste korral peab notar ametikontole deponeeritud raha müüjale välja maksma, ei tähenda seda, et kui kokkulepitud kuupäevaks eeldusi ei täideta, ei võiks müüjal olla õigust kokkulepitud ostuhinna osa tasumist nõuda. Samamoodi, kui ehitise 0 tsükkel oleks valminud näiteks lepingus kokku lepitud kahenädalase tähtaja jooksul, oleks selleks ajaks möödunud tähtaeg, mille jooksul oleks tulnud notari kontolt raha väljamaksmise eelduseks olnud dokumendid notarile esitada. Kuid ka selle näite puhul oleks olnud müüjal õigus raha saada ja nõuda seda mitte notarilt, vaid ostjalt. Ka käesoleval juhul, kui kostja kasutas heastamise õigust, oli tal õigus nõuda raha peale seda, kui teise osamakse nõudmise eeldused täideti, st peale seda, kui ehituse 0 tsükkel valmis. Pooltevahelisest müügilepingust tulenes üksnes see, et notar tasub müüjale teise osamakse eeldusel, et hiljemalt 31.01.2015.a esitatakse notarile kokku lepitud dokumendid. Pooltevahelisest müügilepingut ei tulenenud, et müüjal on õigus nõuda ostuhinna tasumist üksnes siis ja sõltumata seaduses sätestatud õiguste kasutamisest ikkagi vaid juhul, kui ehituse 0 tsükli valmimist tõendavad dokumendid esitatakse notarile enne 31.01.2015.a. Seega, notari ametikontole raha deponeerimine ei olnud määratud olema ainuke ja ammendav ostuhinna tasumise õiguse teostamise võimalus. Lepingust ei tulenenud, et müüjal oleks ostuhinna tasumise nõudeõigus notari suhtes. Lepingust ei tulenenud ka seda, et müüja ei võiks nõuda ostuhinna tasumist ostjalt ega ka see, et ostjapoolne ostuhinna tasumise kohustus loetakse täidetuks siis ja seeläbi, kui ta deponeerib ostuhinna notari ametikontole. Müügilepingust tulenevalt lasus ostuhinna tasumise kohustus ostjal. Ostuhinna tasumise kohustus loetakse täidetuks siis, kui kokkulepitud ostuhind või ostuhinna osa laekub müüja arvele. Seda ei toimunud. Ostja rikkumist ei muuda olematuks ka see hageja väide, et kostjal oleks piisanud esitada nõue notari suhtes ja juhul, kui notar oleks ostuhinna osa väljamaksmisest keeldunud, oleks kostja pidanud nõudma raha notarilt, mitte hagejalt ning kuna kostja ei ole seda teinud, ei saa ostuhinna osa kostjale tasumata jätmist hagejale ette heita. Hageja tõi ise esile selle, et notar pidi ostuhinna osa välja maksma üksnes juhul, kui kokkulepitud dokumendid oleks notarile esitatud enne teatud kuupäeva. Seega ei oleks saanud notarilt raha nõuda. Ostja ei vabane lepingu täitmise kohustusest ega lepingu rikkumisest tulenevast vastutusest juhul, kui mingi rahasumma on deponeeritud notari kontole. Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et maakohus leidis õigesti, et leping on lõppenud kostjapoolse lepingust taganemise tõttu.

12(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 tagatud. Seda on võimalik tagada selliselt, et kõik korteriomandite ostjad, kes saavad endale korteri omandamise õiguse, aga kes võtavad endale ka korteriomandi eest ostuhinna tasumise kohustuse, ostuhinna osad tähtaegselt tasuvad. Hageja rikkus vastavat kohustust, veelgi enam, väites, et ta pooltevahelise müügilepingu kehtivust ei tunnista. Sellises olukorras võib ehituse valmimine ohtu sattuda ning kolmandatele isikutele võib tekkida märkimisväärne kahju, millest tulenevalt võivad kolmandad isikud esitada kostja suhtes nõudeid. Selliste tagajärgede vältimiseks leppisid pooled lepingu sõlmimisel kokku leppetrahvi. Hagejast korteriomandi ostja ei pidanud koheselt kogu ostuhinda tasuma, kuid lepinguga kokku lepitud ostuhinna tasumise kohustus oli tagatud leppetrahvi kokkuleppega. Iseenesest ei saa väita, et leppetrahv summas 250000 eurot on igal juhul ja alati sedavõrd suur, et seda tuleks vähendada. Seejuures tuleb eristada leppetrahvi kokkuleppe kehtivust ja leppetrahvi vähendatavust. Eespool asus kohus seisukohale, et asjaolusid, mis viitaksid sellele, et leppetrahvi kokkulepe ei kehti, käesolevas tsiviilasjas kohtu ette toodud ei ole. Kuna konkreetne leppetrahv ei ole sellise suurusega, et seda tuleks igal juhul vähendada, saab vähendamine kõne alla tulla üksnes juhul, kui leppetrahvi maksmiseks kohustatud pool, käesoleval juhul hageja, toob kohtu ette asjaolud, millest saab järeldada, et leppetrahv kuulub vähendamisele. Hageja ei ole tuginenud raskele majanduslikule olukorrale. Eespool asus kohus seisukohale, et see, kas kostjale rikkumise tagajärjel kahju tekkis, ei saa olla leppetrahvi vähendamise alus, sest leppetrahv lepiti konkreetsel juhul kokku muul eesmärgil. See asjaolu, et leping sisaldas erinevas suuruses leppetrahve ja hageja kasuks olid kokku lepitud mitmed leppetrahvid, mis olid vaidlusaluse leppetrahviga võrreldes oluliselt väiksemad, ei saa samuti olla leppetrahvi vähendamise alus. Kuna leppetrahvi kokkulepe on kehtiv, ei saa leppetrahvi vähendamise alus olla asjaolu, et pooled otsustasid erinevate rikkumiste osas kokku leppida erineva suurusega leppetrahvid. Lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt on lepingupooled vabad kokku leppima selles, kas ja kui suurt leppetrahvi mingi konkreetse rikkumise korral rakendada saab. Pooltel on õigus määrata, mida tuleb käsitleda lepingurikkumisena ja kui pooled on lepingu sõlmimisel otsustanud, et vaidlusalust rikkumist tuleb sanktsioneerida 250000 euro suuruse leppetrahviga, ei ole kohtul õigust pooltevahelistesse kokkulepetesse sekkuda. Seega, see, et pooled leppisid mingite muude rikkumiste osas kokku väiksemates leppetrahvides, ei anna alust konkreetset leppetrahvi vähendada.

13(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 sisaldas viidatud kohustust. Juhul, kui hageja ei oleks sellises suuruses leppetrahvi maksmises soovinud kokku leppida, oleks hageja saanud pakkuda kostjale muid tagatisi, hageja oleks saanud koheselt tasuda kogu ostuhinna vms, või kui hageja ja kostja ei oleks muudes tagatistes kokkuleppele jõudnud, oleks saanud hageja lepingu sõlmimisest loobuda. Kuid olukorras, kus pooled on leppinud kokku, et teatud kohustusi tuleb pidada sedavõrd olulisteks ja teatud kohustuste täitmisesse tuleb suhtuda sedavõrd vastutustundlikult, et nende rikkumise korral tuleb tasuda leppetrahvi summas 250000 eurot, ei ole kohtul alust sekkuda pooltevahelistesse varalistesse suhtesse ja sisuliselt määrata, et selle asemel, milles pooled kokku leppisid, kehtib hoopis teistsuguses suuruses leppetrahv. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga selles, et hagejat oleks kohustuse täitmisele sundinud ka 125000 euro suurune leppetrahv. Nagu asjaoludest näha, hageja kohustust ei täitnud. Leppetrahvi vähendamiseks ei anna alust ka see maakohtu poolt väidetu, et hageja rikkus leppetrahvi maksmise kohustuse tekkimise aluseks olevat kohustust üksnes seetõttu, et ta arvas, et leping lõppes juba varasemalt hagejapoolse taganemise tõttu ja seetõttu ei ole vaja lepingut täita. Leppetrahv lepiti kokku lepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. Lepingust tulenevate kohustuste täitmisest ei vabasta see, kui üks pool ilma õigusliku aluseta ja seega tagajärjetult lepingust taganeda soovib. Ka sellises olukorras on teisel lepingupoolel õigus tugineda kehtivale lepingule ja nõuda lepingu täitmist. Ja eriti just sellistes olukordades on lepingust tulenevate kohustuste täitmisele sundimiseks kokku lepitud leppetrahvid olulised. Üks lepingupool ei saa vabaneda lepingu täitmisest ega lepingu rikkumisest tulenevast vastutusest seeläbi, et ta väidab, et ta arvas, et ta on lepingust taganenud. Käesoleva tsiviilasja materjalidest nähtub, et kostja on läbivalt hagejale vastu vaielnud. Kostja esitas heastamise avalduse, kostja vaidles hagejapoolsele lepingust taganemisele vastu, kostja nõudis hagejalt lepingu täitmist, kostja teatas hagejale, et ta ei tunnista hagejapoolset lepingust taganemist, kostja määras hagejale lepingu rikkumise lõpetamiseks täiendava tähtaja ja hoiatas hagejat, et tähtajaks rikkumise kõrvaldamata jätmisel kostja lepingust taganeb. Sellises olukorras pidi arvestama hageja sellega, et tema käsitlus võib osutuda ebaõigeks ja sellises olukorras võib kostjal olla hageja suhtes leppetrahvi nõue.

14(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965 8% ja päevi jäi sellesse perioodi 301. Viivis summaarselt selle perioodi eest moodustab 8232,80 eurot. Seega moodustab viivis nimetatud perioodi eest kokku summa 19301,61 eurot. Alates kohtuotsuse kuulutamisele järgnevast päevast saab kohus viivise välja mõista protsendina võlgu olevalt summalt.

15(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965

Ulvi Loonurm (allkirjastatud digitaalselt)

Iko Nõmm (allkirjastatud digitaalselt)

Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)

Tühistatud osaliselt Riigikohtu 06.04.2018 otsusega

RESOLUTSIOON

16(17)

Tsiviilasi nr 2-15-3965

17(17)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.