Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-16-05 Otsuse kuupäev Tartu, 21. märts 2005. a Kohtukoosseis Eesistuja H. Jõks, liikmed P. Jerofejev ja V. Kõve Kohtuasi Sergei Saveljevi hagi Õie Mesila vastu omandiõiguse tunnustamiseks. Vaidlustatud kohtulahend Tallinna Ringkonnakohtu 22. septembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 2-2/886/04 Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Sergei Saveljevi kassatsioonkaebus Asja läbivaatamise kuupäev 21. veebruar 2005. a Istungil osalenud isikud Hageja Sergei Saveljev, juures viibis tõlk Lüüli Lomp Resolutsioon
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 22. septembri 2004. a otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
3.Tagastada S. Saveljevile 22. oktoobril 2004. a kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon, 2 500 (kaks tuhat viissada) krooni.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Sergei Saveljev esitas 13. aprillil 2000. a Tallinna Linnakohtusse hagi Eduard Ivanovi, Swen Trummi ja Andrei Diðkovtsovi vastu, milles palus kohtul tunnistada kehtetuks xxxxxxxxx xxxxxxxxxxx xx xx-xx asuva korteri (edaspidi korter) müümiseks 11. veebruaril 1999. a hageja nimel E. Ivanovi ja S. Trummi vahel sõlmitud müügilepingu ning 24. märtsil 1999. a S. Trummi ja A Diðkovtsovi vahel sõlmitud müügilepingu. 13. juunil 2000. a esitatud hagiavalduse täienduses esitas hageja hagi lisaks Õie Mesila vastu ning palus tunnistada kehtetuks ka A. Diðkovtsovi ja Õ. Mesila vahel 4. aprilli 2000. a sõlmitud korteri müügilepingu. 27. septembril 2002. a loobus hageja hagist E. Ivanovi, S. Trummi ja A. Diðkovtsovi vastu ning nõuetest tehingute kehtetuks tunnistamiseks ja palus tunnustada üksnes tema omandiõigust korterile. Hagiavalduse järgi kuulub korter hagejale. 11. veebruaril 1999. a on E. Ivanov hageja nimel vormistatud volikirja alusel müünud korteri S. Trummile. Volikirja tõestas 29. detsembril 1998. a Rakvere notari Marika Saaveri asendaja Toomas Saaver. Hageja ei tunne E. Ivanovi ega ole teda volitanud ostu-müügilepingut sõlmima, mis oli ka võimatu, sest ta viibis sel ajal kinnipidamiskohas. Hageja avalduse alusel on eeltoodud fakti suhtes algatatud kriminaalasi ning selles määratud käekirjaekspertiisi kohaselt ei kuulu volitaja allkiri volikirjal hagejale. 24. märtsil 1999. a müüs S. Trumm korteri A. Diðkovtsovile. 4. aprillil 2000. a müüs A. Diðkovtsov korteri edasi Õ. Mesilale. Hageja leidis, et 11. veebruari 1999. a volituseta sõlmitud ostu-müügileping ning selle alusel tehtud järgnevad tehingud on tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 66 lg 1 ja § 103 lg 1 alusel tühised. Hageja omandit on käsutatud ebaseaduslikult ja tema tahte vastaselt. Seega ei ole korteri omandiõigus asjaõigusseaduse (AÕS) § 95 lg 3 järgi S. Trummile üle läinud ning kostja ei ole asja omandanud, isegi kui ta oli heauskne.
2.22. novembril 2000. a kaasas kohus menetlusse kolmandate isikutena kostja poolel notarid Anne Saaberi ja Marika Saaveri. 4. detsembri 2002. a määrusega lõpetas kohus menetluse hagis E. Ivanovi,
S. Trummi ja A. Diðkovtsovi vastu tehingute kehtetuks tunnistamise nõudes ning kõrvaldas protsessist kolmanda isikuna A. Saaberi.
3.Kostja Õ. Mesila vaidles hagile vastu ja leidis, et ta omandas korteri heauskselt. Kostja ostis korteri oma poja, kinnisvaramaakleri Siim Mesila vahendusel 250 000 krooni eest. Korterit pakuti müüa maaklerite kaudu ja kostjal ei olnud alust arvata, et A. Diðkovtsovil ei ole õigust omandit üle anda.
4.aprilli 2000. a ostu-müügilepingu kohaselt läks korteri omandiõigus ja valdus kostjale üle lepingu allakirjutamisel ning vahetult pärast lepingu allakirjutamist anti kostjale üle korteri võtmed. Hageja võttis korteri valduse 2000. a detsembris kostjalt jõuga tagasi. Asjaõigusseaduse § 95 lg 3 kohaldamiseks ei ole alust, sest hageja rentis korteri 13. märtsil 1998. a Juta Tulbile ning seega läks korter hageja valdusest välja tema tahte kohaselt.
4.Tallinna Linnakohus rahuldas 16. mai 2003. a otsusega hagi ja tunnustas hageja omandiõigust korterile. Kohus leidis, et hageja omandas korteri 16. veebruaril 1996. a sõlmitud ostu-müügilepinguga Enver Biljalovilt. Hageja ei soovinud korterit müüa. Kohus leidis, et kriminaalasjas läbiviidud käekirjaekspertiisi aktiga 8. juulist 1999. a on tõendatud, et S. Saveljevi allkirja 29. detsembri 1998. a volikirjal E. Ivanovile ei ole kirjutanud hageja. Seda kinnitavad ka hageja seletus ning Kodakondsusja Migratsiooniameti poolt kohtule saadetud vastus. Kohus leidis, et volituseta võõra varaga tehingu tegemine on 11. veebruari 1999. a ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kehtinud TsÜS § 103 lg 1 ja § 66 lg 2 kohaselt tühine. Seega ei ole seaduslikud ka järgnenud ostu-müügitehingud sama korteriga. Samuti luges kohus tunnistajate ütlustega tõendatuks, et 2001. a läks korter uuesti hageja valdusse. Kriminaalasja materjalidega on tõendatud, et korter läks hageja omandist välja tema tahte vastaselt. Seega ei saanud kostja AÕS § 95 lg-st 3 tulenevalt vaidlusalust korterit heauskselt omandada.
5.Linnakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse kostja, kes palus linnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.
6.Tallinna Ringkonnakohtu 16. detsembri 2003. a otsusega linnakohtu otsus tühistati ja uue otsusega jäeti hagi rahuldamata. Kohtu arvates andis hageja 1998. a veebruaris sõlmitud üürilepingu alusel korteri valduse üle J. Tulbile. Tulenevalt AÕS § 39 lg-st 1 läks korter hageja valdusest välja üürilepingu alusel, seega kooskõlas hageja tahtega. Korteri valduse üleandmisel üürnikule loobus hageja vabatahtlikult tegelikust võimust korteri üle ning seega kohaldas linnakohus asjas ebaõigesti AÕS § 95 lg-t 3. Kostja sai korteri omanikuks AÕS § 92 lg 1 kohaselt 4. aprillil 2000. a sõlmitud ostu-müügilepingu alusel. Asjaõigusseaduse § 95 lg 1 järgi eeldatakse omandaja heausksust ning hageja ei ole tõendanud, et kostja oli teadlik või pidi teadma, et korteri võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisel ei olnud müüja õigustatud korterit üle andma.
7.Ringkonnakohtu otsuse peale esitas Riigikohtule kassatsioonkaebuse hageja, kes palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ning saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
8.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 11. mai 2004. a otsusega tühistati ringkonnakohtu otsus ja saadeti asi uueks läbivaatamiseks samale kohtule.
Riigikohtu otsuse kohaselt tõlgendas ringkonnakohus vääralt AÕS § 95 lg-t 3. Selle sätte eesmärgiks on kaitsta tsiviilkäibe stabiilsust juhul, kui omanik on ise vallasasja valduse ära andnud. Selline kaitse kehtib aga vaid siis, kui omanikult valduse saanud isiku valdusest ei ole asi välja läinud tema tahte vastaselt. Kui hageja on kaudne valdaja ja korter läks J. Tulbi kui otsese valdaja valdusest välja tema tahte kohaselt, ei oleks saanud asjas AÕS § 95 lg-t 3 kohaldada. Hageja on tuginenud kohtumenetluses muu hulgas sellele, et korterit ei võõrandanud mitte otsene valdaja J. Tulp, vaid "keegi" E. Ivanov. Hagejale tuleb anda võimalus tõendada, et korter läks otsese valdaja valdusest välja viimase tahte vastaselt. Kui hageja oli omanikuna kaudne valdaja ja korter läks otsese valdaja J. Tulbi valdusest välja tema tahte vastaselt, on AÕS § 95 lg 3 järgi korteri edasine heauskne omandamine välistatud. Kui see asjaolu kinnitust ei leia, tuleb ringkonnakohtul välja selgitada, kas kostja võis saada vaidlusaluse korteri omanikuks. Kui 11. veebruari 1999. a asjaõiguskokkulepe on tühine volituste puudumise tõttu omandi üleandmiseks (AÕS § 92), ei saanud S. Trumm korteri omanikuks asjaõiguslepingu puudumise tõttu TsÜS § 103 lg 1 järgi. Küll võis aga heauskse omandamise eelduste olemasolul (AÕS § 92 lg 1) korteri heauskselt omandada A. Diðkovtsov. Kui viimane sai korteri omanikuks, omandas kostja korteri 4. aprillil 2000. a omanikult ning seega ei teki küsimust tema heausksest omandamisest. Kui A. Diðkovtsov korterit ei omandanud, tuleb võtta seisukoht, kas kostja omandas selle heauskselt. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 22. septembri 2004. a otsusega linnakohtu otsuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Ringkonnakohus leidis, et linnakohtu otsus tuleb tühistada apellatsioonkaebuse põhjendustest olenemata. Hageja esitas apellatsioonikohtule xxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxxxxx korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr xxxxxx ärakirja, millest nähtub, et 26. augusti 2003. a kinnistamisavalduse alusel on 7. aprillil 2004. a kinnistusraamatusse kantud elamumaa xxxxxxxxx x. xxxxxxxxxxx xx xx, mis koosneb xxx/xxxx mõttelisest osast maatükist ja selle oluliseks osaks oleva ehitise osast, mis ei ole ühegi korteriomandi reaalosaks, ning reaalosana korterist nr x. Hageja esitas 27. septembril 2002. a hagi Õ. Mesila vastu omandiõiguse tunnustamiseks korterile kui vallasasjale. Alates 7. aprillist 2004. a ei ole vaidlusalune korter enam vallasasi. Seega ei ole võimalik hagis toodud asjaoludel vaidlust lahendada ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Apellatsioonkaebuse sisulistele põhjendustele ei pidanud ringkonnakohus seetõttu vajalikuks vastata.
ASJAOSALISTE PÕHJENDUSED
10.Kassatsioonkaebuses palub hageja ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha asjas lõplik otsus. Ringkonnakohus ületas oma pädevust ning rikkus oluliselt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 311, kui jättis hagi rahuldamata põhjusel, et korter ei ole enam vallasasi ning toodud asjaoludel ei ole võimalik vaidlust lahendada. Ringkonnakohtu otsusest ei tulene õiguslikku alust, millest lähtuvalt linnakohtu otsus tühistati. Ainuüksi vara staatuse muutumine linnakohtu otsuse tühistamiseks alust ei andnud. Hageja arvates pidi ringkonnakohus lähtuma asjas tehtud Riigikohtu otsuse seisukohtadest ja lahendama asja kooskõlas TsMS § 319 lg-ga 1.
11.Kostja ei ole kassatsioonkaebusele vastust esitanud.
12.Riigikohtu istungil jäi hageja kassatsioonkaebuses esitatud väidete juurde. Hageja märkis samuti, et ta on esitanud kohtusse ka hagi omandiõiguse taastamiseks korteriomandi suhtes.
TSIVIILKOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et apellatsioonikohtu otsus tuleb TsMS § 363 p 2 alusel tühistada protsessiõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
14.Ringkonnakohus tühistas linnakohtu otsuse hagi rahuldamise kohta, sõltumata apellatsioonkaebuse põhjendustest. Otsust põhjendas ringkonnakohus asjaolude muutumisega, käesoleval juhul vaidlusaluse korteri kinnistamisega ja korteriomandiks (kinnisasjaks) muutumisega, millest tulenevalt ei olnud enam võimalik rahuldada hageja hagi vallasajast korterile omandiõiguse tunnustamiseks. Hageja on vaidlustanud ringkonnakohtu otsuse esmajoones apellatsiooni piiride ületamise ja Riigikohtu otsuse täitmata jätmise põhjendusega.
15.Ringkonnakohus kontrollib TsMS § 319 lg 1 järgi apellatsiooni korras esimese astme kohtu lahendi seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale edasi kaevati. Kohus ei või TsMS § 229 lg 2 järgi asjas, mis ei riiva avalikku huvi, rajada otsust asjaolule, mida pool ise ei ole asja läbivaatamisel esitanud. Seega vaatab ringkonnakohus tsiviilkohtumenetluse seadustikus ette nähtud üldpõhimõtete järgi esimese astme kohtu otsust apellatsiooni korras üle üksnes selles ulatuses ja sellisel alusel, millele apellant tugines. Sellest reeglist on siiski ette nähtud ka erandid. Nimelt on TsMS §-s 333 ette nähtud võimalus tühistada esimese astme kohtu lahend ka sõltumata apellatsioonkaebuse põhjendustest, kui esimese astme kohus on lahendi tegemisel oluliselt rikkunud protsessiõiguse normi. Sellise rikkumise korral võib kohus TsMS § 311 lg 1 järgi tühistada esimese astme kohtu lahendi ka asja sisulise arutamiseta üksnes kaebuse põhjal. Käesoleval juhul on ringkonnakohus kaebuse piirest väljumist põhjendanud hagi aluseks olnud asjaolude muutumisega pärast linnakohtu otsuse tegemist. Kolleegiumi arvates on ringkonnakohus asjaolude muutumisele tuginedes otsust tehes toiminud põhimõtteliselt õigesti, lähtudes Riigikohtu tsiviilkolleegiumi
4.novembri 2004. a otsusest tsiviilasjas nr 3-2-1-116-04 (RT III 2004, 30, 324). Riigikohus on nimetatud otsuses märkinud muu hulgas järgmist: "Kuigi TsMS §-d 308 ja 319 ei näe üldreeglina ette apellatsioonimenetluses uute asjaolude ja tõendite esitamist, tuleb seda võimalust kolleegiumi arvates siiski erandina tunnustada olukorras, kus menetluslik olukord asjas on pärast asja lahendamist esimese astme kohtus oluliselt muutunud ja asja lahendamine esimese astme kohtus esitatud asjaolude ja tõendite alusel tooks ilmselt kaasa kohtulahendi, mis on muutunud asjaolusid arvestades sisuliselt ebaõige või mida ei ole reaalselt võimalik täita. ... Uute asjaolude esitamise võimalikkust põhjendavale seisukohale jõudis Riigikohtu tsiviilkolleegium näiteks ka 15. oktoobri 2002. a otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-102-02 (RT III 2002, 27, 301)." Kolleegium nõustub selle seisukohaga ja leiab, et kui ringkonnakohtu menetluses ilmneb uus asjaolu, mis välistab põhimõtteliselt sellise lahendi tegemise nagu tegi esimese astme kohus, saab ja peab ringkonnakohus seda arvestama. Kui selline asjaolu välistab põhimõtteliselt hagi rahuldamise, saab ringkonnakohus teha ka sõltumata
apellatsioonkaebusest uue otsuse, millega jätab hagi rahuldamata.
16.Kuigi ringkonnakohus on kolleegiumi arvates uue asjaolu ilmnemist protsessuaalselt põhimõtteliselt õigesti käsitlenud, tuleb hinnata, kas käesoleval juhul on uus asjaolu - korteriomandi esmakinnistamine sellise tähendusega, mis välistab hagi rahuldamise ja õigustab seega linnakohtu otsuse tühistamist, sõltumata apellatsioonkaebuse põhjendustest. Käesolevas asjas on korter korteriomandina kinnistatud 7. aprillil 2004, seega pärast esimese astme kohtu otsuse tegemist
16.mail 2003. a ja enne ringkonnakohtu otsuse tegemist 22. septembril 2004. a.
17.Seadus eristab korteri kui vallasasja õiguslikku regulatsiooni ja tsiviilkäivet kinnisasjaks oleva korteriomandi omast. Korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 1 järgi on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Kaasomandi esemeks on KOS § 1 lg 2 järgi korteriomandiseaduse tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Kinnistatud korteriomandi kui kinnisasja üleandmiseks ja asjaõigusega koormamiseks, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on AÕS § 641 järgi nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRakS) § 13 lg 1 järgi ei ole kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse õiguslikul alusel püstitatud ehitis maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks. Sama paragrahvi 6. lõike järgi võib kuni ehitisealuse maa kandmiseni kinnistusraamatusse või riigi omandisse jäetud või munitsipaalomandisse antud maa riigi maakatastrisse kandmiseni ehitist, selle mõttelist osa, reaalosana erastatud eluruumi, elamus asuvat mitteeluruumi, elamuühistu liikme omandisse antud korterit, endise korteriühingu liikme omandisse antud korterit või kaasomandi lõppemisel tekkinud ehitise reaalosa võõrandada ja pärida kui vallasasja. Ehitise või selle osa omandamine või pärimine tuleb AÕSRakS § 13 lg 7 järgi 15 päeva jooksul, alates omandiõiguse üleminekust, registreerida omandaja esildisel riiklikus ehitisregistris. Eelnevast järeldub, et vallasjaks oleva korteri ja kinnistatud korteriomandi ulatus on erinev ja erinev on ka nendega tehingute tegemise kord. Olulisimaks sisuliseks erinevuseks on maa kuulumine kinnistatud korteriomandi koosseisu, erinevalt vallasasjaks olevast korterist.
18.Järgnevalt käsitleb kolleegium vallasasjast korteri kinnistamise ja kinnistusraamatusse kannete tegemise õiguslikku regulatsiooni, hindamaks võimalusi lugeda hageja nõuet esitatuks ka korteriomandi suhtes. Eluruumide erastamise seaduse (EES) § 18 järgi erastatakse erastatavate eluruumide alune ja nende teenindamiseks vajalik maa või antakse lepingulisse kasutusse. Korteriomandi omanikuks on EES § 211 järgi õigus saada eluruumi vallasasjana omaval isikul. Sama sätte järgi esitab avalduse korteriomandi seadmiseks, milles sisaldub taotlus ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki kindlaksmääramiseks, valla- või linnavalitsusele eluruumide erastamise kohustatud subjekt, kuid vastava avalduse võib esitada ka korteriühistu või eluruumi vallasasjana omavad isikud. Kui ehitise püstitamisel ei määratud kindlaks selle teenindamiseks vajalikku maatükki, määrab valla- või
linnavalitsus EES § 212 järgi korteriomandi seadmisel ehitise teenindamiseks vajalikuks maatükiks selle ehitise aluse maa. Kui korteriühistu või eluruume vallasasjana omavad isikud soovivad kinnistada ehitisealusest maast suuremat maatükki või vaidlustavad ehitise teenindamiseks määratud maatüki suuruse või piirid, peavad eluruume vallasasjana omavad isikud või korteriühistu sama sätte järgi esitama valla- või linnavalitsuse määratud tähtpäevaks asjakohase taotluse. Korteriomandite kinnistamiseks peab eluruumide erastamise kohustatud subjekt EES § 214 lg 1 järgi esitama kinnistusametile ühepoolse notariaalselt kinnitatud kinnistamisavalduse ja dokumendi (plaani) ehitise, eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja mõtteliste osade suuruse ja paiknemise kohta ning muud seadusest tulenevad kinnistamiseks vajalikud dokumendid. Korteriomandite kinnistamiseks võib EES § 214 lg 2 järgi kinnistamisavalduse ja muud vajalikud dokumendid esitada ka korteriühistu või eluruume vallasasjana omavad isikud. Korteriomandi omanikuna kantakse EES § 214 lg 5 järgi kinnistusraamatusse eluruumi vallasasjana omav isik ning kande aluseks on EES § 214 lg-s 1 sätestatud dokumendid (kuni 1. jaanuarini 2004. a oli sättes ette nähtud eraldi ka hooneregistri tõendi esitamise kohustus). Erastatava korteriomandi registriosa ja moodustatava korteriomandi registriosa avamine on EES § 2112 järgi riigilõivuvaba. Detailsemalt on eluruumide erastamist ja erastatud eluruumide baasil korteriomandite moodustamist reguleeritud Vabariigi Valitsuse 1. juuli 1993. a määrusega nr 198 kinnitatud "Eluruumide erastamise korras" (edaspidi kord). Muu hulgas on korra p-s 31 on ette nähtud korteriomandi seadmise kulud ja sätestatud põhimõte, et kulud kannab eluruumide omanik. Korra p 38 järgi esitab eluruumide erastamise kohustatud subjekt korteriomandite kinnistamiseks notariaalselt tõestatud ühepoolse kinnistamisavalduse, ehitise, eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja mõtteliste osade paiknemise ja suuruse plaani, tõendi ehitise ja ehitises paiknevate korterite omandiõiguse ja koormatiste kohta ning vallasomandit tõendava dokumendi ja katastriüksuse plaani. Korra p 39 järgi kinnistatakse korteriomandid EES § 214 lg-tes 5 ja 6 nimetatud isikute või mitteeluruumi erastamise seaduse § 5 lg-tes 3 ja 4 nimetatud isikute nimele. Vallasasjana korterite baasil korteriomandite kinnistamise protseduur erineb märkimisväärselt kinnistusraamatusse muude kannete tegemise korrast. Kinnistusraamatu kanne tehakse AÕS § 621 lg 1 järgi kinnistamisavalduse alusel. Kinnistusraamatuseaduse §-s 35 on loetletud kinnistamisavaldusele lisatavad kinnistamiseks vajalikud dokumendid, milleks on mh vormikohane käsutustehing, nõutavad nõusolekud ja tõend lõivu tasumise kohta. Korteriomandiseaduse §-des 3�5 on korteriomandi tekkimise alusena ette nähtud kinnisomandi jagamine korteriomanditeks ning selle alusel korteriomanditele kinnitusregistri osade eraldi avamine. Maareformi käigus tagastatud maa kantakse AÕSRakS § 10 lg 1 järgi kinnistusraamatusse (kinnistusregistri osa avatakse) valla- või linnavalitsuse esitatud kirjaliku kinnistamisavalduse, valla- või linnavalitsuse korralduse ja maakatastri andmete alusel. Erastatud maa kantakse AÕSRakS § 11 lg 3 järgi kinnistusraamatusse (kinnistusregistri osa avatakse) asjaõiguslepingu, maaüksuse omandamist tõendava dokumendi,
maakatastri andmete ja teiste kinnistamiseks vajalike dokumentide alusel.
19.Eelnevast järeldub, et korteriomandi kinnistamiseks ei ole korteri kui vallasasja omanikul vaja sõlmida eraldi maa erastamise lepingut ega ole ka vajalik kohaliku omavalitsuse haldusakti konkreetse korteri juurde maa erastamiseks. Korterelamu aluse maa erastamise korraldab kõigi korteriomanike jaoks üldjuhul ühiselt eluruumide erastamise kohustatud subjekt või korteriühistu. Korteriomandite omanikena kantakse kinnistusraamatusse isikud, kellele kuulusid korterid vallasasjadena ning korteriomanike kohustuseks seoses kinnistamisega on vaid korteriomandi moodustamisega seotud kulude tasumine, kusjuures riigilõivu kinnistamiselt tasuda ei tule. Seega saab vallasasjast korteri omanik sisuliselt omapoolsete toiminguteta ja oma tahet väljendamata korteriomandi omanikuks, erinevalt vallasasjaks oleva elamu aluse ja selle juurde kuuluva maa tagastamisest või erastamisest. Sellest tulenevalt ei ole kolleegiumi arvates põhjendatud ringkonnakohtu seisukoht, et korteri kinnistamine välistab esitatud hagi rahuldamise. Kuna hagi oli esitatud korterile omandiõiguse tunnustamiseks, ei takista kolleegiumi arvates hagi rahuldamist see, et vallasasjast korter on vahepeal muutunud korteriomandi osaks. Kui hagi ese on piisavalt selgelt tähistatud (näiteks aadressi kaudu) ja selle samasus kinnistatud korteriomandiga tuvastatud, võib kolleegiumi arvates samadel asjaoludel tunnustada hageja omandiõigust ka kinnistusraamatusse kantud korteriomandile, ilma et vaidlustataks eraldi kinnistusregistri osa avamist. Kolleegiumi arvates ei ole korteriomandite kinnistamisel kohane ka analoogia AÕSRakS § 10 lg-ga 5 ja § 11 lgga 3, mille järgi kantakse maa tagastamise või erastamise õigusliku aluse äralangemisel kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna riik. Nimetatud juhtudel ei kanta kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna automaatselt isikut, kellele kuulus hoone, mille juurde kuulunud maa ekslikult tagastati või erastati, vaid kinnistusregistriosa avamise aluseks on maa tagastamise haldusakt või maa erastamise leping. Korteriomandi seadmisel ei sõltu omandi maht korteriomanikust ega muutu sisuliselt ka korteriomandi olemus. Maa tagastamise ja erastamise üldistel juhtudel tuleb kinnistusraamatusse kantud kinnistu omandiõiguse vaidlustamiseks esmalt vaidlustada ettenähtud korras kinnistamise aluseks olnud maa tagastamise või erastamise haldusakt või erastamisleping. Vallasasjaks olnud korteri kinnistamisel kantakse kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna EES § 211 ja § 214 lg 5 järgi aga isik, kes on vallasasjast korteri omanik. Kui kinnistusraamatusse kantakse esmakinnistamisel korteriomanikuna isik, kes tegelikult vallasasjast korteri omanik ei olnud, on kinnistusraamatu kanne ebaõige. Sellises olukorras peaks hagejal olema õigus vajadusel oma nõuet täpsustada selliselt, et tuvastamisnõue ulatub ka kinnistatud korteriomandile, lisades näiteks kinnistatud korteriomandi registriandmed. Kolleegiumi arvates ei tähendaks see hagi eseme muutmist TsMS § 154 lg 1 järgi, kuna hageja soovib jätkuvalt enda tunnustamist korteri omanikuna. Kolleegiumi arvates ei ole TsMS §-s 3 sätestatud menetlusökonoomia põhimõttega ühitatav, kui pärast aastatepikkust kohtuvaidlust korteri omandiõiguse üle peaks hageja alustama samade küsimuste suhtes uut vaidlust ainuüksi põhjusel, et kostja on vahepeal kantud korteri omanikuna kinnistusraamatusse. Kolleegiumi arvates ei tähenda asja lahendamine ka poolte võrdsuse põhimõtte rikkumist, kuna kostja ei saa esitada
korteriomandile omandiõiguse tunnustamise nõudele vastuväiteid, mis põhinevad tema kinnistusraamatusse kandmisel, sest see toimus automaatselt hooneregistri andmete järgi ega tekitanud talle korteri omamiseks ega valdamiseks senisest suuremat õigust. Praegusel juhul on asjaolud muutunud hagejast sõltumatult ja efektiivne kohtumenetlus nõuab hagejale sellises olukorras efektiivse õiguskaitse võimaldamist.
20.Riigikohus on käesolevas asjas 11. mail 2004. a tehtud otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-61-04 (RT III 2004, 14, 178) selgitanud AÕS § 95 lg 3 kohaldamist ning andnud ringkonnakohtule juhised, millised asjas tähtsust omavad asjaolud tuleb vaidluse lahendamiseks välja selgitada. Tulenevalt TsMS §-st 365 on Riigikohtu lahendi seisukohad seaduse tõlgendamisel asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud. Kolleegiumi arvates ei ole ringkonnakohus käesoleval juhtumil TsMS § 365 vastu eksinud põhjusel, et ta ei ole kõrvale kaldunud Riigikohtu antud juhistest seaduse tõlgendamisel, kuna ta on arvestanud asjas ilmnenud uusi asjaolusid. Kuna aga Riigikohtu arvates ei takista korteri kinnistamine uue asjaoluna hagi edasist menetlemist, tuleb asja uuel läbivaatamisel Riigikohtu 11. mai 2004. a otsuses antud juhiseid järgida.
21.Kolleegium peab vajalikuks märkida, et ainuüksi hageja omandiõiguse tunnustamine korteriomandile ei tähenda veel automaatselt hageja kandmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna. Tulenevalt AÕS §-st 65 ja KRS §-st 341 saab hageja nõuda kostjalt tema omandiõigust tunnustava lahendi alusel nõusoleku andmist kinnistusraamatusse korteriomandi omanikuna ebaõigesti kantud kostja kustutamiseks ja hageja sissekandmiseks omanikuna. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 järgi võib asendada kostja nõusolekut selle andmiseks kohustav kohtuotsus. Kostja võib omakorda nõuda hagejalt korterile tehtud ja korteri kinnistamisega seoses kantud kulutuste hüvitamist AÕS § 88 ja VÕS § 1042 järgi.
22.Kuna TsMS § 353 lg 3 kohaselt ei saa Riigikohus tuvastada avalduse aluseks olevaid asjaolusid, tuleb asi saata TsMS § 362 p 2 alusel uueks läbivaatamiseks apellatsioonikohtule. H. Jõks, P. Jerofejev, V. Kõve
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.