Eesistuja Liis Arrak, liikmed Kaija Kaijanen ja Vahur-Peeter Liin
Otsuse tegemise aeg ja koht
17. jaanuar 2020, Tallinn
Kohtuasja number
2-16-12587
Kohtuasi
L.L hagi R.S vastu kahju hüvitamiseks ja viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22. detsembri 2017. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
R.S apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
115 845 eurot 68 senti
Menetlusosalised ja nende esindajad apellatsioonimenetluses
Hageja (vastustaja) L.L (isikukood xxxxxxxxxxx), volitatud esindajad vandeadvokaat Kristjan Tamm ja vandeadvokaat Arsi Pavelts Kostja (apellant) R.S (isikukood xxxxxxxxxx), volitatud esindaja vandeadvokaat Triinu Hiob
Kohtuistungi toimumise aeg
1. oktoober 2019
Istungil osalenud isikud
Hageja L.L ja tema volitatud esindajad vandeadvokaat Kristjan Tamm ja vandeadvokaat Arsi Pavelts Kostja R.S ja tema volitatud esindaja vandeadvokaat Triinu Hiob
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 22. detsembri 2017. a otsus ja saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
2-16-12587 Kohtu selgitused: Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluskulude jaotuse ja hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab asja lahendav maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.L.L (hageja) esitas 19. augustil 2016 Harju Maakohtule hagi R.S(kostja) vastu, milles palus kostjalt välja mõista kahjuhüvitise 106 583 eurot 26 senti (104 993 eurot 26 senti puuduste kõrvaldamise ja 1590 eurot õigusabikulude eest), hagi esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 810 eurot 46 senti ja sealt edasi kuni kahjuhüvitise tasumiseni seaduses sätestatud määras viivise (viivist arvutatakse kahjuhüvitiselt 104 993 eurot 26 senti).
1.1.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 18. juunil 2015 müügilepingu, millega kostja müüs hagejale 190 000 euro eest Harjumaal Harku vallas xxx kinnisasja koos selle oluliste osade ja päraldistega, sh elamu ja pumbajaam (puurkaev). Hageja kanti 29. juunil 2015 lepingu eseme omanikuna kinnistusraamatusse. Vähem kui kahe kuu möödudes elamu kasutusele võtmisest ilmnesid probleemid elamu tarbeveesüsteemiga (külm joogivesi oli pruun ning kaev sai tühjaks ja vesi oli mudane). Hageja lasi spetsialistil puurkaevu üle vaadata ja läbi pesta, kuid see ei andnud soovitud tulemust. Spetsialist soovitas hagejal sellise kvaliteediga vett joomiseks ega toidu tegemiseks, samuti kodumasinates kasutada. Hageja teatas 21. augustil 2015 kostjale veevarustussüsteemi ja puurkaevust tuleva vee puudustest ning pooled pidasid sel teemal kirjavahetust, mille käigus ei näidanud kostja üles valmidust puudusi kõrvaldada. Lisaks selgus suhtlusest Harku vallaga, et puurkaevule ei ole väljastatud passi ja puudub dokumentatsioon, st kaev on ebaseaduslik rajatis.
5.veebruaril 2016 teatas hageja kostjale ka küttesüsteemi ülevaatusel ilmnenud puudustest (saunakerise ja suitsutoru paigaldus ning elamu korstnad ja lõõrid ei vasta nõuetele, sh on keelatud ühendada ventilatsiooniseadmeid suitsulõõri ning vedada elektrikaableid läbi lõõride). Kostja ei andnud hagejale üle elektrisüsteemide ehitusprojekti ning hagejale üleantud ehitusprojekt ei vasta nõuetele.
2-16-12587 Kuna kostja väitis, et lepingu ese vastas müügilepingu tingimustele, tellis hageja puuduste tuvastamiseks asjatundjate arvamused elektrisüsteemi, puurkaevu ja tuleohutuse kohta. Asjatundjad kinnitasid, et elektrisüsteem, küttesüsteem ja puurkaev ei vasta kehtivatele ega ehitusaegsetele nõuetele. Elektri ja küttesüsteem ei ole kasutamiseks ohutud ning puurkaev tuleb sulgeda ja rajada uus puurkaev. Hageja saatis 4. juulil 2016 kostjale asjatundjate arvamused ja parandustööde kalkulatsioonid ning palus kostjal 10 päeva jooksul hüvitada hagejale 104 993 euro 26 sendi suurune kahju. Hageja selgitas, et kostja saab soovi korral tulla puudusi enne parandustöödega alustamist üle vaatama, kuid kostja ei avaldanud selleks soovi. Kostja ei ole hagejale kahju hüvitanud ega selgitanud, miks ta nõuet ei tunnista.
1.2.Kostja on rikkunud müügilepingut, sest lepingu esemeks oleva elamu veevarustussüsteem ja puurkaev, samuti kütteseadmed ja elektripaigaldised on puudustega. Puudusi arvestades ei vasta elamu vähemalt sellesarnaste hoonete keskmisele kvaliteedile ega selle hoone ehitamise ajal kehtinud ehitustehnilistele nõuetele. Samuti ei sobi elamu otstarbeks, milleks hageja seda vajas (elamiseks sobiv hoone, mille küttesüsteem töötab ja on ohutu ning millel on toimiv ja ohutu veevarustus- ning elektrisüsteem). Hageja ei olnud lepingu sõlmimisel sellistest puudustest teadlik. Puuduste kõrvaldamiseks kulub vastavalt hinnapakkumistele kokku 104 993 eurot 26 senti.
1.3.Arvestades seda, et kostja ei tasunud hagejale 4. juuli 2016. a kirjas antud tähtpäevaks kahjuhüvitist, peab kostja tasuma hagejale alates 15. juulist 2016 kahjuhüvitiselt seadusjärgses määras viivist. Hagi esitamise seisuga on viivis 810 eurot 46 senti.
1.4.Kuna hageja on enne kohtu poole pöördumist kandnud kahju hüvitamise nõude maksmapanekuks õigusabikulusid (1590 eurot), peab kostja ka need hagejale hüvitama. Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
2.1.Kostja vastuväidete kohaselt tuleb hagi jätta rahuldamata, sest kostja ei ole müügilepingut rikkunud. Kinnisasi koos sellel asuva hoone ja rajatistega on tervikuna kasutuskõlblik ja vastab tervikuna müügilepingule. Puurkaev, kütteseadmed ja elektrisüsteem vastasid ehitamise ajal (1991–1999) kehtinud nõuetele ning hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt seadmete ümberehitamist. Kostjal ei ole kohustust kanda hoone siseruumide üldehitus- ega viimistlustööde kulusid garaaži tuleohutusnõuetele vastavana väljaehitamiseks. Tegemist ei ole varjatud puudustega, sest need väidetud puudused olid välisel vaatlusel tuvastatavad. Kuna hageja käis enne müügilepingu sõlmimist kolm korda lepingu esemega tutvumas, olid talle väidetud puudused teada, sh teadis hageja, et garaažina projekteeritud hoonet kasutati panipaigana, kuna see ei olnud valmis.
2.2.Juhul, kui hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise nõue, tuleb see jätta rahuldamata, sest kahju ei olnud kostjale ettenähtav. Kostja müüs hagejale kinnisasja, mille elamule oli väljastatud kasutusluba ning ehitised olid kantud ehitisregistrisse ning kostja omandas kinnisasja 2008. aastal teadmisega, et sellel asuvad hooned ja rajatised vastavad nõuetele. Samuti ei saanud kostja ette näha, et tema vastu võidakse esitada kahju hüvitamise nõue, mille tagajärjel ta kaotab 56% müügihinnast.
2.3.Hageja nõutud kahjuhüvitis on ülepaisutatud. Hageja esitatud kalkulatsioonid ei kajasta kulusid adekvaatselt ning väidetud puudused saab kõrvaldada oluliselt odavamalt. Kostja küsitud hinnapakkumiste kohaselt saab tööd teha kordi odavamalt (6717 euro 95 senti eest).
2-16-12587
2.4.Hageja nõue on sisuliselt täitmisnõue, mis ei ole võlaõigusseaduse (VÕS) § 222 lg 1 valguses lubatud.
2.5.Kuna kostja ei ole müügilepingut rikkunud, ei pea ta hüvitama kostjale õigusabiteenuse kulusid ega maksma kahjuhüvitisest viivist. Esimese astme kohtu otsus
3.Harju Maakohus rahuldas 22. detsembri 2017. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 106 583 eurot 26 senti, hagi esitamise ajaks kahjuhüvitiselt sissenõutavaks muutunud viivise 810 eurot 46 senti ja sealt edasi kuni kahjuhüvitise tasumiseni viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Maakohus jättis menetluskulud kostja kanda, kuid ei määranud kindlaks hüvitatavate menetluskulude suurust.
3.1.Maakohus tuvastas asjas järgmised vaidlustamata asjaolud: - hageja ja kostja sõlmisid 18. juunil 2015 müügilepingu, millega kostja müüs hagejale Harjumaal Harku vallas xxx kinnisasja koos selle oluliste osade ja päraldistega, sh paiknes kinnisasjal elamu ja kinnisasjale oli välja ehitatud puurkaev, mis varustas kinnisasja tarbeveega; - kostja kinnitas müügilepingu p-s 1.4.4, et lepingu esemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata eset üle vaadates; - hageja kinnitas müügilepingu p-s 1.5.2, et ta on lepingu eseme üle vaadanud ja teadlik ehitise seisukorrast; - müügitehingu aluseks olnud müügikuulutuse kohaselt asus lepingu esemel kahekorruseline kivimaja millel on muuhulgas kamin, puukerisega saun ja elektri- ning puupliidiga köök; hoonel oli ahiküte, oma puurkaev, elektrivarustus 3*25A ja lisaks saunale ka duširuum; tegemist oli ideaalse koduga perele, kes soovib nautida linnalähedast maaelu; - hageja kanti 29. juunil 2015 kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse; - 21. augustil 2015 teavitas hageja kostjat e-kirja teel tarbeveesüsteemiga seotud puudustest, mis olid ilmnenud vähem kui kahe kuu jooksul pärast hageja poolset elamu kasutusele võtmist (joogivesi oli süsteemis äärmiselt pruun, eelkõige külmaveesüsteemis. Pärast 30minutilist vee kasutamist sai kaev tühjaks, veerõhk kadus ning hakkas voolikus pulseerima, voolikust hakkas tulema tumepruuni mudast vett). Samas kirjas informeeris hageja kostjat sellest, et lasi Balti Puurkaev OÜ-l kaevu üle vaadata ning kaevu läbi pesta, et vee kvaliteeti parandada, kuid see ei õnnestunud, kuna kaev oli kuiv; ülevaatuse käigus mõõdeti kaevu sügavuseks 30 m, pump asus u 25–26 m sügavusel; hagejale soovitati sellise veekvaliteedi juures vett tarbivaid seadmeid süsteemiga mitte ühendada ega kasutada vett joogiks või toidu valmistamiseks; - kostja vastas hageja kirjale 21. augustil 2015, olles probleemi üle üllatunud, kuid lubas sellega tegeleda. Hageja ja kostja kirjavahetus jätkus 22. ja 25. oktoobril 2015. Kostja tunnistas 25. oktoobri 2015. a kirjas, et teadis, et vesi on veidi kollaks, kuid tema arvates oli see kvaliteetne ja kasutamiskõlblik; - hageja avaldas 19. jaanuari 2016. a kirjas pahameelt, et enam kui kolme kuu jooksul ei ole kostja veeprobleemi parandamiseks midagi ette võtnud. Hageja saatis kostjale ka 2015. a jõulude ajal tehtud fotod kraanist tuleva vee kvaliteedi kohta. Samas teatas hageja, et suhtlusest Harku vallaga tuli välja, et lepingu esemel paikneval puurkaevul ei ole kohustuslikku passi ega dokumentatsiooni, mis tähendab, et puurkaev on ebaseaduslik;
2-16-12587 -
-
-
-
-
hageja 19. jaanuari 2016. a kirjale vastas kostja asemel Kauri Sander, kes kirjutas hagejale omapoolse arvamuse vee halvast kvaliteedist (vähe sademeid jms) ja oli valmis aitama hinnapakkumise küsimisel ning veefiltrite vahetamisel; hageja saatis kostjale 5. veebruaril 2016 kirja, milles selgitas tarbeveesüsteemi puudusi ning teavitas lisaks kütteseadmete ülevaatusel ilmnenud puudustest (saunakeris on paigaldatud nõudeid järgimata, suitsutoru kõrgus laest on lubatust madalam, kerise kaugus põlevmaterjalidest on lubatust väiksem, elamu korstnad ja lõõrid ei vasta nõuetele, ventilatsiooniseadmete ühendamine suitsulõõri ei ole lubatud, kaablite vedamine läbi lõõride ja lõõrides on keelatud). Hageja teavitas kostjat sellest, et hageja ei ole saanud kostjalt elektrisüsteemide ehitusprojekti ning üleantud ehitusprojekt ei vasta nõuetele. Hageja palus esitada nimetatud kirjas kostjal oma ettepanekud tekkinud olukorra lahendamiseks; kostja esindaja advokaat Katri Bagirov vastas hagejale 14. märtsil 2016 ja leidis, et lepingu ese vastas müügilepingu tingimustele, mistõttu ei ole hagejal kostja vastu mingeid nõudeid; hageja tellis puuduste tuvastamiseks asjatundjate arvamused (elektrisüsteemi kohta Elektripaigalduse OÜ arvamus, puurkaevu kohta BalRock OÜ arvamus ja tuleohutuse (kütteseadmete) kohta Estolux OÜ tuleohutusekspert Mart Oleski arvamus); hageja saatis 4. juulil 2016 kostjale asjatundjate arvamused ja parandustööde kalkulatsioonid ning nõudis, et kostja hüvitaks 10 päeva jooksul hagejale kahju 104 993 eurot 26 senti. Hageja pakkus kostjale sama aja jooksul võimalust vaadata puudused üle; kostja ei ole hageja nõuet rahuldanud ega avaldanud soovi vaadata puuduse enne parandustööde alustamist üle.
3.2.Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kostja rikkunud müügilepingut, sest hagejale üleantud kinnisasjal asuvas elamus tuleb kraanidest joogikõlbmatu vesi ning elamu küttesüsteemide kasutamise on Päästeamet nende ohtlikkuse tõttu keelanud, samuti ei ole elamu elektrisüsteem ohutu. Sellisena ei vasta müüdud kinnisasjal asuv hoone sarnaste hoonete keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 tähenduses ega ole VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses kasutatav eesmärgil, milleks hageja selle ostis (elamiseks). Kuigi hageja kinnitas müügilepingus, et ta on lepingu eseme üle vaadanud ja teadlik ehitise seisukorrast, ei ole kostja vastutus välistatud selliste puuduste korral, mida hageja ei saanud hoone ülevaatusel märgata või mille puhul oli vaja eriteadmistega isiku olemasolu. Probleemid vee kvaliteedi või vähese hulgaga võisid ilmneda alles hoone kasutamise käigus. Hageja ei pruukinud olla teadlik kütteseadmetele esitatavatest nõuetest ning need puudused võisid olla varjatud iseloomuga. Elektrisüsteemile etteheidetavad puudused ja nende teadvustamine eeldab üldjuhul eriteadmiste olemasolu.
3.3.Hageja on esitanud BalRock OÜ asjatundja arvamuse ja selle lisad ning Bauserv OÜ kuivendus ja heitveesüsteemi ülevaatuse akti. Kinnisasja veevarustussüsteem ja puurkaev ei vastanud keskmisele kvaliteedile ega sobinud otstarbeks, milleks seda liiki asju tavapäraselt kasutatakse. Veevarustussüsteemi ja puurkaevu puudused on järgmised: - puurkaev on ebaseaduslik, kuna see ei ole arvel Keskkonnaregistris ja sellel puuduvad rajamise eeldataval ajal nõutud projekt ja puurkaevu pass; - puurkaevu asukoht ei vasta kehtivatele ega varem kehtinud sanitaarkaitseala või hooldusala nõuetele, mis näevad ette vähemalt 10-meetrise raadiusega hooldus- või sanitaarkaitseala
2-16-12587
-
-
-
-
ümber puurkaevu, kus ei või asuda reostavaid objekte. Puurkaev asub elamust ca 6 m kaugusel; puurkaevu konstruktsioon ei vasta nõuetele, sest selle manteltoru pikkus on üksnes 4,2 m, mistõttu on puurkaevus avatud korraga kaks erinevat veekihti (Ordoviistiumi ja Ordoviitsium-Kambriumi). Selline olukord on lubamatu, arvestades asjaolu, et piirkond on pinnakatte väga väikese tüseduse tõttu kaitsmata põhjaveega; manteltoru lekk tõttu puurkaev potentsiaalne põhjavee reostusallikas; puurkaevu tehniline seisukord on halb ja selle konstruktsioon ei taga pudedate kivimite kindlustatust, mistõttu kaasneb väljapumbatava veega ohtralt tahkeid osakesi (savi, aleuriiti, liiva); vee kvaliteet ei vasta nõuetele (tegemist on kahe veekihi seguveega; sulfaatide, ammooniumi, kaltsiumi, kaaliumi ja raua näitajad ning vee kareduse väärtused erinevad foonilistest suurusjärgu võrra); vesi ei ole värvuselt selge ja sisaldab palju tahkeid osakesi, mistõttu ei sobi vesi kasutamiseks joogiveena ega söögitegemiseks ning see rikub vett tarbivaid kodumasinaid.
Kuigi kostja väitel oli hageja vee halvast kvaliteedist kinnisasja ostes teadlik, kinnitavad kostja endise abikaasa K. S tunnistajana antud ütlused seda, et kostja ei hoiatanud hagejat vee halva kvaliteedi eest. Kuigi tunnistaja väitis, et kinnisasja müüki vahendanud maakler teatas hagejale kinnisasja ülevaatamisel, et vesi on suure rauasisaldusega ja seetõttu tuleb filtreid vahetada, väitis tunnistaja viimaks, et vee kvaliteedist eraldi juttu ei olnud ning hageja pidi veefiltrite värvist järeldama suurt rauasisaldust. Hageja ei pidanud müügieseme ülevaatusel nägema ega aru saama, et puurkaev on rajatud ebaseaduslikult (sellel puuduvad vajalikud dokumendid), samuti seda, et kaev on rajatud sanitaartsooni nõudeid rikkudes (10 m ei või raadiuses paikneda ehitisi, kaevust 3,15 m kaugusel maa sees asub reostusallikas (reoveetoru)), puurkaevu manteltoru ei vasta nõuetele ning kraanivee raua ja mangaani sisaldus on kordi üle normi ning vees on coli bakter. Kostja väited selle kohta, et vee kvaliteet oli kinnisasja üleandmisel nõuetekohane ning hageja üle aasta hiljem võetud proovid ei kinnita vee kvaliteeti kinnisasja üleandmisel, lükkab ümber asjatundja R. Hanseni arvamus, mille kohaselt ei ole vee kvaliteedi muutumine aasta jooksul üle 20–30% usutav. Vee halba kvaliteeti kinnisasja üleandmisel on kinnitanud ka kostja ja tunnistajana tema endine abikaasa. Vee kvaliteedi hindamisel tuleb lähtuda kraanist, mitte põhjaveest võetud proovi tulemusest, sest lepingu rikkumise kontekstis tuleb innata kogu tarbeveesüsteemi kui terviku toimimist ning seda, kas hoone on hageja jaoks elamiseks kasutatav. Kuna hoonele ei ole paigaldatud vajalikke veepuhastusseadmeid, siis halveneb vee kvaliteet just hoone torustikus ja veeboileris. Hoonel on sõel-, nöör- ja söefilter, kuid vajalik on rauaeraldusseade. L. R ütlustega on tõendatud, et vee halb kvaliteet ei ole tingitud sellest, et filtreid ei vahetata, kuna ta puhastab sõelfiltrit iga paari päeva tagant, nöörfiltreid kord nädalas ning söefiltreid kord kuus. Vee ebapuhtuse fikseeris esimest korda BalRock OÜ 14. aprillil 2016, mitte üle aasta pärast kinnisasja üleandmist. Isegi juhul, kui vee kvaliteet halveneks paari päevase seismise järel, ei oleks tegemist toimiva vähemalt keskmisele kvaliteedile vastava tarbeveesüsteemiga. Kuigi kostja väitel ei ole hageja tõendanud, et manteltoru leke oli olemas kinnisasja üleandmise ajal, kinnitab BalRock OÜ asjatundja arvamus, et probleem oli selles, et manteltoru oli liiga lühike ja see tingis kaks veehorisonti puurkaevus. Lisaks ei saanud terasest manteltoru olukord muutuda paari kuuga oluliselt halvemaks. Üldjuhul tehaksegi müügieseme puuduste tuvastamiseks ekspertiis tagantjärele.
2-16-12587
Kuigi kostja väidab, et puurkaevu ehitamist alustati 1990. aasta juunis, eraldati K. Sanderile hoone esialgse projekti kohaselt ehituskrunt alles 20. novembril 1990, geoalus koostati 1991 ning hoonete asendiplaan kinnitati alles 22. oktoobril 1992 märkusega „ehitustööde alustamise lubatud pärast ehitusloa vormistamist“. Seega ei saanud ehitamine alata 1990.
3.4.Hageja esitas küttesüsteemidele kohta M. Oleski koostatud asjatundja arvamuse ja selle lisad ning Päästeameti paikvaatluse protokolli ja ettekirjutuse, samuti Potipoiss OÜ arvamuse ja lisad. Kütteseadmed ei vastanud keskmisele kvaliteedile ega sobinud otstarbeks, milleks neid tavaliselt kasutatakse. Kütteseadmete puudused on järgmised: - ahi nr 1, ahi nr 2, ahi nr 3, pliidi nr 2 ühenduslõõr, pliit nr 2 ja saunakerise suitsutoru ohutu kaugus põlevmaterjalist ei ole tagatud (ei vasta EPN 10.5 p-le 2.3); - saunakerise ohutu kaugus põlevmaterjalist ei ole tagatud (ei vasta saunaahju Stoveman paigaldus- ja kasutusjuhisele); - saunakerise ühenduslõõr ei ole ühendusel suitsulõõriga tihendatud piisava tihedusega ja ühendustoru ei ulatu suitsulõõrini (ei vasta saunaahju Stoveman paigaldus- ja kasutusjuhisele ja EPN 10.5 p-le 4.4); - pliidi nr 2 küttekolde esine on põlevmaterjalist ja tule eest kaitsmata (ei vasta EPN 10.5 p-le 2.3); - korstnate ebapiisav kõrgus katusekattematerjalist (ei vasta EPN 10.4 p-le 2.8); - korstnate suitsulõõride ebapiisav kaugus põlevmaterjalist ehitisosadest (ei vasta EPN 10.4 p-le 2.5); - korstnad ei ole kogu pikkuses kontrollitavad (ei vasta EPN 10.4 p-le 2.1); - kamin on ühendatud lõõri nr 2, millesse on juhitud keldrikorrusel ventilatsioon (ei vasta EPN 10.4 p-le 2.2); - korstnate lõõridesse nr 1, 3 ja 4 on ühendatud igaühte kaks kütteseadet erinevatelt korrustelt (ei vasta EPN 10.4 p-le 2.2); - suitsulõõri nr 4 puhastusluugi ohutu kaugus põlevmaterjalist ei ole tagatud (ei vasta EPN 10.4 p-le 2.9); - garaaž ei moodusta eluruumidest eraldi tuletõkkesektsiooni (ei vasta EPN 10.1 p-le 4.8.1). Kütteseadmete puudused ei saanud olla hagejale müügieseme ülevaatusel nähtavad ega tajutavad. Puudused ei olnud hagejale nähtavad ning hageja ei ole tuleohutusalaste teadmistega isik ega pidanud seetõttu teadma tuleohutusnõudeid. Ostja ei pea rakendama puuduste avastamiseks erakorralisi meetmeid ega kasutama asjatundja abi. Hagejal kui füüsilisel isikul ei olnud ostjana kohustust asja üle vaadata. Kütteseadmed ei vasta tuleohutuse seaduse § 3 lgle 1 ega SnIP-is sätestatud nõuetele, mis kehtisid ehitustegevuse alustamise ajal. Põhjendatud ei ole kostja vastuväide selle kohta, et garaaž ei pidanud vastama tuletõkketsooni tingimustele, kuna kostja kasutas seda panipaigana. Päästeamet märkis ettekirjutuses selgelt, et garaaž peab olema eraldi tuletõkketsoon ning praegusel juhul ei ole täidetud tingimused, mille kohaselt ei oleks eraldi tuletõkketsoon nõutav. Hageja ei pidanud garaaži puidust seinamaterjalist järeldama, et tegemist ei ole tuletõkke tsooniga. Probleem on hoopis laes, mis ei vasta tuletõkke nõuetele. Tähelepanuta tuleb jätta kostja väited selle kohta, et hagejal on küttesüsteemide alased eriteadmised, kuna talle kuuluv osaühing tegeleb mh kütteseadmetega seotud komponentide
2-16-12587 vahendamisega ja ta on ka varem pidanud müüjaga kohtuvaidlust küttesüsteemi üle. Kostja esitas need väited hilinenult ning nendest asjaoludest ei saa järeldada kostja eriteadmisi.
3.5.Hageja esitas Elektripaigalduse OÜ tehnilise auditi protokolli ja lisalehe. Elektripaigaldis ei vasta lepingutingimustele, kuna see ei vasta keskmisele kvaliteedile ega sobi selleks ettenähtud otstarbel kasutamiseks. Elektripaigaldise puudused on järgmised: - 0-korruse jaotuskoostes gr.nr.1 liinil ei ole võimalik isolatsioonitakistust mõõdistada, kuna liini mingis punktis on N-ja PE-juht kokku ühendatud; - suuretoa ühel pistikupesal puudub ühendus kaitsejuhiga; - elamu ja pumpla toited on TN-C (nelja juhilise) süsteemis ja nende üleminek TN-S (viie juhilise) süsteemi lahutuspunktid on maandamata; - katted ja kestad ei taga kaitset otsepuute eest ning peajaotuskoostes on faasijaotuslati ohtlikult pingestatud juhtivad osad puudutatavad; - ei ole tagatud kaitse nõuetekohane rakendumine, 0-korruse jaotuskoostes gr.nr.1 liini mõõdetud näivtakistus ei vasta 2/3 kriteeriumile; - puudub kohustuslik rikkevoolukaitselüliti eriruumide elektripõrandakütekaablite, pistikupesade ja valgustite ning välistingimustes olevate pistikupesade (sh garaaž, pumpla ja kelder) liinid peavad olema kaitstud rikkevoolukaitselülitiga; - esineb liine kus juhistik on TN-S (kolme/viie juhiline) süsteemis, aga pistikupesad on ilma kaitsekontaktita (2. korruse pesuruum, pumpla, kelder, terrass); - liigvoolukaitse nimivool on suurem kui juhistikule kestvalt lubatav vool, kõigis jaotuskoostetes esineb 16A liine, juhistik on aga 1,5 mm2. Kuna juhistike paigaldusviis on süvispaigaldus, siis liigvoolukaitselüliti ei tohi olla suurem kui 13A; - garaaži ja 0-korruse jaotuskoostetes esineb 25A liine, juhistik on aga 2,5 mm2. Kuna liinides esineb ka valgustite liine ja juhistike paigaldusviis on süvispaigaldus, siis liigvoolukaitselüliti ei tohi olla suurem kui 13A; - elektriseadme paigaldamisel ei ole arvestatud välistoimeid. Õue pistikupesade kaitseaste on IP20, kuid välitingimustes asuvad elektriseadmed (pistikupesad/lülitid/valgustid jne.) peavad olema IP44. - 0-korrusel on üks juhistik paigaldatud suitsulõõri. Juhistikke ei tohi paigaldada selliste süsteemide lähedussem mis eraldavad juhistikke kahjustavat kuumust; - elektrisüsteemile ei ole koostatud nõuetekohast dokumentatsiooni; - jaotuskoostetes esineb PE-latte, kus rohkem kui üks PE-juht on ühendatud ühise ühendusega. Tavaisikute kasutuses olevate koostetest väljuvad N-juhid peavad asetsema või olema tuvastavad samas järjestuses nagu nendele vastavate faasijuhtide klemmid; - 2.korruse jaotuskoostes puuduvad tootja poolt ettenähtud N-ja PE-latid, need on asendatud nn. ühenduskübaratega; - peajaotuskoostes gr.nr.1 liigvoolukaitselüliti nimivool ei ole selektiivne peakaitse liigvoolukaitselüliti nimivoolu suhtes. Kuigi kostja väidab, et hoone vastab selle kasutusele võtmise ajal (1991–1999) kehtinud nõuetele ja elamule koos elektripaigaldisega väljastati kasutusluba 4. juulil 2002 ning pärast seda ei ole elektrisüsteemi ümber ehitatud, peab elektripaigaldis olema ümber ehitatud 2003– 2015, sest sellised aastaarve kandsid kaablid, mis lammutustööde tegemise ajal välja tulid. Seetõttu pidi elektripaigaldis vastama hilisematele nõuetele. Hageja esitatud auditis on viidatud normidele, mis hakkasid kehtima 2003 ja 2006. Igal juhul saab sõltumata viidatud normidest käsitada puudustena puute kaitse tagamata jätmist pinge all olevate osade puhul, maanduskaitsega pistikupesade ühendamata jätmine kaabli maandusjuhiga jne.
2-16-12587
3.6.Kuna kostja ei teatanud hagejale ülal nimetatud puudustest ja neid ei ole müügilepingus nimetatud, müüs kostja hagejale varjatud puudustega kinnisasja ja vastutab hagejal tekkinud kahju eest. Kahju pidi olema kostjale ettenähtav VÕS § 127 lg 3 tähenduses. Müügilepingu eesmärgiks on ära hoida varjatud puudustest tingitud kahju tekkimine.
3.3.Puuduste kõrvaldamise kulud on hageja nõutud ulatuses põhjendatud, mistõttu tuleb kostjal hagejale hüvitada 104 993 eurot 26 senti. Kuigi nii hageja kui ka kostja on esitanud kahju suuruse tõendamiseks hinnapakkumised, on hageja esitatud hinnapakkumised usutavamad ja reaalsemad. Hageja võttis hinnapakkumised vastavaid töid tegevatelt ettevõtetelt, kõik hinnapakkumiste koostajad tutvusid puudustega kohapeal ning võtsid pakkumist koostades aluseks asjatundjate arvamuses nimetatud puudused. Ükski kostja esitatud hinnapakkumise koostaja ei ole seevastu enne ega pärast hinnapakkumise tegemist kohapeal käinud ega võtnud aluseks asjatundjate arvamuses välja toodud puudusi. Lisaks ei ole kostja hinnapakkumistel seletuskirju ning sedavõrd ulatuslike tööde puhul ei ole võimalik paaril real kõigi vajalike tööde mahtu välja tuua. Kostja esitatud hinnapakkumised ei kajasta õigesti puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde maksumust. VKS&Partnerid OÜ ja Tabasalu Meistrid OÜ hinnapakkumistes märgitud tööd ei kõrvalda kõige olulisemaid küttesüsteemi puudusi. VKS&Partnerid OÜ ei tegele küttesüsteemidega, mistõttu ei või ta hinnapakkumises kajastatud töid teha (vajalik pottsepa kutsetunnistus). Tabasalu Meistrid OÜ hinnapakkumises märgitud tööd näitavad seda, et hinnapakkumise koostaja on olnud asjatundmatu. Burmaster OÜ hinnapakkumine veevarustuse puuduste kõrvaldamiseks ei kajasta puuduste kõrvaldamiseks vajalikke töid ega taga veevarustussüsteemi nõuetekohasust. Samuti on tegemist selgelt alapakkumisega. Hageja saatis hinnapakkumise teinud isikutele ettepaneku teha pakutud hinnaga tööd ära, kuid pakkujad ei olnud valmis tegelikult töid tegema. Hageja saab nõuda lisaks puuduste kõrvaldamisele ka siseviimistlustööde kulude hüvitamist, sest ilma selleta jääks remonditud kohad ebaesteetiliseks. See ei oleks kooskõlas kahju hüvitamise eesmärgiga, mille kohaselt tuleb hageja asetada olukorda, mis oleks lähedane sellele, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud.
3.4.Kostja peab VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel hüvitama hagejale ka lepingu rikkumise tõttu enne kohtumenetlust nõude maksmapanekuks kantud õigusabikulud 1590 eurot.
3.5.Kuna hageja kahju hüvitamise nõue on põhjendatud, on põhjendatud ka hageja viivisenõue. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks või teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda või rahuldada hagi mitte rohkem kui 6717 euro 95 sendi ulatuses ja jätta 93,7% menetluskuludes hageja ning 6,3% kostja kanda.
4.1.Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt jättis maakohus otsuse olulises põhjendamata ega ole vaidlust ammendavalt lahendanud. Põhjendustest 13,5 lk on kopeeritud tekst hageja menetlusdokumentidest, mida kohus esitab oma seisukohana (lisatud kohtuotsuse tekst, milles see osa on markeeritud). See seab kahtluse alla kohtu erapooletuse, sest kostja seisukohti pole võrreldavas mahus käsitletud. Kohus on tuvastanud asjaolud tõenditele viitamata. Maakohus
2-16-12587 on lugenud hageja väited tõendatuks, viitamata ühelegi tõendile, mis neid väiteid kinnitaksid. Kostja vastuväiteid ei ole õigesti käsitletud, sest tekst on kopeeritud hageja menetlusdokumentidest.
4.2.Maakohus jättis asjas esitatud tõendid sisuliselt hindamata või tegi neist väärad järeldused. Samuti jättis maakohus olulises ulatuses arvestamata kostja esitatud faktiväiteid ja hindamata kostja esitatud tõendid. See on toonud kaasa maakohtu ühekülgse lähenemise kohtuasja lahendamisel. Maakohus jättis arvestamata järgmised veevarustussüsteemi ja puurkaevu puudutavad väited ja neid kinnitavad tõendid: - hageja ei ole tõendanud, et omandi üleandmise ajal ei vastanud joogivee näitajad nõuetele. Selles piirkonnas ongi rauasisaldus keskmisest kõrgem. 10 kuud pärast omandi üleminekut oli puurkaevu analüüsi tulemus nõuetekohane, kuid hilisemad analüüsid näitavad, et raua ja mangaanisisaldus on suuremad pärast filtrit võetud proovides. Filtri on paigaldanud hageja ja põhjus võib olla filtris; coli bakter leiti veest üle aasta pärast omandi üleandmist; - tunnistaja ütlustega on tõendatud, et maakler teatas hagejale vee kõrgest rauasisaldusest, st see ei ole varjatud puudus; - puurkaev asub elamust 6 m kaugusel ja see oli hagejale enne müügilepingu sõlmimist nähtav, st see ei ole varjatud puudus; - puurkaev rajati 1990; - BalRock OÜ pakkumine sisaldab töid ja seadmeid, mille kulusid ei peaks hageja isegi puuduste tuvastamise korral hüvitama. Maakohus ei põhjendanud, miks tuleks teha töid ca 4 korda kallimalt võrreldes kostja esitatud OÜ Burmaster pakkumises välja toodud hinnaga. Maakohus jättis arvestamata järgmised kütteseadmeid puudutavad väited ja neid kinnitavad tõendid: - kostjal on eriteadmised küttesüsteemide valdkonnas, sest ta on küttesüsteemide müügiga tegeleva OÜ Fumatek juhatuse liige, mistõttu pidi ta olema teadlik kütteseadmete nähtavatest puudustest. Samuti tegi ta kolm korda elamut üle vaadates fotosid, et konsulteerida ehitajatest sõpradega; - Päästeamet ei teinud hagejale garaaži osas ettekirjutust ning panipaigana kasutatavat algselt garaažiks mõeldud ruumi saab kasutada, sh ei pea ühe korteriga elamu juurde kuuluv garaaž olema eraldi tuletõkketsoon, kui selle netopind on väiksem kui 60 m2; - kütteseadmete puudused saab kostja esitatud Tabasalu Meistrid OÜ ja VKS&Partnerid OÜ hinnapakkumiste kohaselt kõrvaldada kordi odavamalt. Maakohus jättis arvestamata järgmised elektripaigaldist puudutavad väited ja neid kinnitavad tõendid: - elektripaigaldis pidi vastama rajamise ajal kehtinud nõuetele, mitte kehtivatele nõuetele. Kuna ehitisele anti kasutusluba 4. juulil 2002, siis tuleb lugeda seda ka elektripaigaldise valmimise ajaks. Maakohus ei ole tuvastanud, et elektripaigaldis ei vastanud toonastele nõuetele. Hiljem lisatud üksikud kaablid, pistikupesad ja valgustid ei kujuta endast elektripaigaldist; - kostja esitatud Kristiina Elekter OÜ pakkumise kohaselt saab elektripaigaldise puudused kõrvaldada kordi odavamalt.
4.3.Maakohus ei vastanud kostja järgmistele õiguslikele väidetele: - kahju ei olnud kostjale ettenähtav VÕS § 127 lg 3 tähenduses; - hageja nõue on sisuliselt täitmisnõue, mis ei ole asjaolusid arvestades lubatud;
2-16-12587 -
kui asja omadus on visuaalsel vaatlusel nähtav, ei ole tegemist varjatud puudusega ka siis, kui ostja ei tea valdkonnas kehtivaid nõudeid.
4.4.Maakohtu otsuse dokumendiandmetest (lisatud väljavõte) nähtub, et seda on viimati kirjutanud maakohtu kohtujurist, mitte kohtunik, kuigi otsuse tegemise pädevus on kohtunikul. Kohtujuristil ei ole õigust otsust kirjutada. Samuti ei ole kohtujurist osalenud kohtuistungil ega tajunud asjaolusid vahetult.
4.5.Maakohus jättis otsust tehes lahendamata hageja ja kostja taotluse parandada viimase kohtuistungi protokolli. Vastustaja seisukoht
5.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluse edasine käik
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 5. septembri 2018. a kohtuistungil apellatsioonkaebusele lisatud maakohtu otsuse dokumendiinfo tõendina vastuvõtmata ja märkis, et ei käsita kaebusele lisatud markeeritud maakohtu otsust tõendina. Ringkonnakohus rahuldas 22. detsembri 2017. a otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse ning saatis asja samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu põhjenduste kohaselt saaks maakohus hageja nõude rahuldada ulatuses, milles see ei põhjusta müüjale ebamõistlikke kulutusi võrreldes muude õiguskaitsevahenditega. Vaidluse lahendamiseks tuleb võrrelda hüpoteetiliselt muude õiguskaitsevahendite rakendamise tagajärgi kostjale. Kuna hageja nõuab kahjuna asja parandamise kulusid, siis konkureerib kahju hüvitamise nõue täitmisnõudega VÕS § 222 tähenduses. Hinnates VÕS § 222 lg-s 1 sätestatud eeldusi saab kindlaks teha, kui palju hageja tõendatud puudused kinnisasja turuväärtust vähendavad ning seejärel leida kinnisasja alandatud hind VÕS § 112 lg 1 järgi. Kuna maakohus jättis tähelepanuta kostja vastuväite VÕS § 222 lg-s 1 sätestatud eelduste kontrollimise kohta ja välja selgitamata selle sätte kohaldamise eelduseks olevad asjaolud, tuleb asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
7.Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palus ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta maakohtu otsus muutmata, või saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
8.Riigikohus rahuldas 20. veebruari 2019. a otsusega kassatsioonkaebuse, tühistas Tallinna Ringkonnakohtu otsuse ning saatis asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohus leidis, et ringkonnakohus andis hageja nõuet ja kostja vastuväiteid arvestades kohtuasja maakohtule uueks läbivaatamiseks saates vale juhise, kui kohustas maakohut arvestama VÕS § 222 lg-s 1 ja § 112 lg-s 1 sätestatut.
2-16-12587
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel tühistada ja asi tuleb saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus vaidlust lahendades eksinud ausa ja õiglase kohtupidamise põhimõtete vastu ning rikkunud poolte võrdse kohtlemise põhimõtet sellisel määral, mis tingib asja saatmise samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ühtlasi jättis maakohus otsust tehes vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud olulises ulatuses välja selgitamata ja nõuetekohaselt tuvastamata, olulise osa asjas esitatud tõenditest sisuliselt hindamata ning otsuse sedavõrd olulises ulatuses põhjendamata, et ringkonnakohus ei saa teha asjas ise uut otsust, kahjustamata sellega poolte õigust vaidlustada kohtu antud hinnangult asjas esitatud tõenditele.
10.Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et kohus peab TsMS § 435 lg 1 järgi tegema otsuse alles siis, kui asja on arutatud ammendavalt ja asi on lõpliku lahendi tegemiseks valmis. Seejuures peab kohus otsust tehes TsMS § 438 lg 1 I lause järgi hindama tõendeid, otsustama, millised asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi tuleb rahuldada. TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud ning TsMS § 442 lg 8 järgi peab kohus märkima otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kohus peab otsuses põhjendama, miks ta ei nõustu hageja või kostja faktiliste väidetega. Kohus peab otsuses kõiki tõendeid analüüsima. Kui kohus mõnda tõendit ei arvesta, peab ta seda otsuses põhjendama. Praegusel juhul rahuldas maakohus hagi, kuid maakohtu otsuse põhjendused ei vasta ülalmärgitud nõuetele. Maakohtu põhjendustest ei nähtu selgelt, millised asjaolud milliste tõendite alusel maakohus tuvastas. Maakohtu otsuse põhjendused sisaldavad valdavalt hageja menetlusdokumentides esitatud seisukohtade kopeerimist selliselt, et kohus peab neid enda seisukohtadeks. Kohtuotsusest ei ole võimalik mõista, miks pidas maakohus hageja seisukohti põhjendatuks ja milliste tõenditega on hageja esitatud väited tõendatud. Selliselt ei vasta maakohtu otsus kohtuotsusele esitatavatele nõuetele ega võimalda kostjal mõista, miks hagi rahuldati, ning põhjustab arusaadavalt kostjas kahtlusi, et kohus, kopeerides otsuse põhjendustesse üksnes hageja seisukohad ja kajastades ka kostja vastuväited selliselt, nagu hageja neid oli mõistnud, ei olnud vaidlust lahendades erapooletu. Selline õigusemõistmine ei näi kolleegiumi hinnangul erapooletu ega vasta õiglase kohtupidamise põhimõtetele. Õigusemõistmisel on pooled TsMS § 7 järgi seaduse ja kohtu ees võrdsed. Poolte ebavõrdne kohtlemine ja kohtu erapooletuse nõude rikkumine on oluline menetlusnormi rikkumine, mis tingib asja tagasisaatmise maakohtule (vt ka Riigikohtu 12. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 217-9023. Samuti ei ole maakohus sellisel kujul otsust põhjendades vaidlusesse piisava põhjalikkusega süüvinud ega hageja esitatud nõudeid kohaselt lahendanud.
11.Pooled vaidlevad asjas eelkõige selle üle, kas kostja on tekitanud hagejale kahju sellega, et müüs hagejale kinnisasja, millel asus puudustega elamu ja seda teeniv puurkaev. Hageja väitel olid puudustega elamu veevarustus-, kütte- ja elektrisüsteem. Pooled vaidlevad kohtumenetluses selle üle, kas ja millised puudused olid hagejale müüdud elamul kinnisasja üleandmise ajal, kas hageja teadis või pidi teadma vähemalt osadest väidetud puudustest müügilepingut sõlmides ning millised on puuduste kõrvaldamise kulud.
2-16-12587
11.1.Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus vaidlust lahendades õigesti, et hageja nõuet saab pidada kinnisasja müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõudeks VÕS § 115 lg 1 järgi. Lepingu rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: 1) võlgnik on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1), 2) võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), 3) võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128), 4) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2), 5) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3) ning 6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4) (vt Riigikohtu 8. jaanuari 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15 ja 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1100-15, p 20). Müügilepingu puhul ei ole aga müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav VÕS § 103 mõttes. Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1), 2) puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3), 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4), 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2) ning 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2) (vt ka Riigikohtu 8. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3 2-1156-11, p 19 ja 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21).
11.2.Eeltoodut arvestades tuli maakohtul esmalt tuvastada, kas ja kuidas on kostja rikkunud poolte 18. juuni 2015. a kinnisasja müügilepingut. Hageja väiteid arvestades sai kostja rikkumiseks olla see, et müüdud kinnisasjal asunud elamu veevarustus-, kütte- ja elektrisüsteem ei vastanud lepingutingimustele VÕS § 217 tähenduses. Maakohus leidis õigesti, et kuna pooled ei olnud eraldi elamu kvaliteedinõuetes kokku leppinud, pidi elamu vastama kasutusotstarbele ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 p 2 tähenduses. Seejuures saab kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Samuti peab elamu vastama üldjuhul olemasolevale projektdokumentatsioonile, kuid projektist kõrvalekaldeid ei saa pidada ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt ka Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 25–27). Maakohtu otsuse põhjendustest ei nähtu aga seda, et maakohus oleks puudused nõuetekohaselt tuvastanud. Maakohus on otsuses üksnes viidanud hageja esitatud tõenditele (asjatundjate arvamused jms), kuid ühtegi järeldust maakohus neist teinud ei ole. Maakohus on otsuse põhjendustes üksnes loetlenud hageja menetlusdokumentides nimetatud puudused ja kummutanud kostja vastuväiteid hageja käsitusega ning järeldanud viimaks üldsõnaliselt, et elamu veevarustus-, kütte- ja elektrisüsteem oli varjatud puudustega, tuvastamata selgelt, millistele nõuetele pidi elamu veevarustus-, kütte- ja elektrisüsteem vastama ning millises osas need nõuetele ei vastanud. Eelnevat arvestades on maakohus otsust tehes rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi, sest on jätnud asjas välja selgitamata ja nõuetekohaselt tuvastamata asja lahendamise aluseks olevad
2-16-12587 põhilised asjaolud. Samuti on maakohus jätnud tähelepanuta selle, et kostja on esitanud hageja väidetud puuduste kohta hulgaliselt vastuväited ja neid kinnitavad tõendid, mis puudutavad mh seda, et vähemalt osade hageja väidetud puuduste osas vastas elamu nõuetele ja osad puudused pidid olema hagejale teada. Kuna hageja tugines hagis elamu puudustele, pidi hageja asjas tõendama, et elamul on väidetavad puudused, st elamu ei vastanud hagis väidetud osas nõuetele, ning vajadusel ka seda, millised olid ehitisele esitatavad nõuded, millele elamu ei vastanud. Tuvastamata seda, millistele nõuetele pidi elamu vastama, ei saanud maakohus järeldada, et elamul olid puudused, seda eriti olukorras, kus kostja oli erinevatele puudustele vastu vaielnud ja esitanud oma väidete kinnituseks tõendid, samuti väitnud ja esitanud tõendid selle kohta, et hageja pidi osadest väidetud puudustest teadlik olema.
11.3.Kuna maakohus jättis elamu puudused nõuetekohaselt välja selgitamata, ei saanud maakohus nõuetekohaselt välja selgitada ka nende puuduste kõrvaldamise kulude (kahjuhüvitise) suurust. Samas, isegi kui maakohus oleks nõuetekohaselt tuvastanud, et elamu veevarustus-, kütte- ja elektrisüsteemil olid hageja väidetud puudused, tuli maakohtul hinnata, kas hageja nimetatud puuduste kõrvaldamise tööd olid elamu puuduste kõrvaldamiseks ka tegelikult vajalikud ja alles seejärel, kas nende maksumus oli põhjendatud. Maakohtu otsusest ei nähtu, et maakohus oleks sisuliselt hinnanud, milliste tööde tegemine oli puuduste kõrvaldamiseks vajalik. Seetõttu oli ennatlik järeldada, et asjatundja arvamuses esitatud tööde nimekirja alusel tehtud hinnapakkumised kajastavad kulutusi õiges mahus.
12.Arvestades ülalmärgitud põhjendusi tuleb asi saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks, et selgitada nõuetekohaselt välja ja tuvastada vaidluse lahendamiseks olulised asjaolud. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul mh arvestada kõiki kostja esitatud vastuväiteid ja asjaolusid ning nende kinnitamiseks esitatud tõendeid, et tagada poolte võrdne kohtlemine kohtumenetluses. Kuna asi tuleb ülalnimetatud menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei võta ringkonnakohus seisukohta kõigi apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohta. Küll aga juhib kolleegium tähelepanu sellele, et mh peam maakohus asja uuesti läbi vaadates lahendama ka seni lahendamata taotlused, sh apellatsioonkaebuses väidetud protokolli parandamise taotlused.
13.Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei määra ringkonnakohus asjas menetluskulude jaotust ega hüvitatavate menetluskulude suurust. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks kohtuotsuses või mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist määrusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaija Kaijanen
/allkirjastatud digitaalselt/ Vahur-Peeter Liin
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.