Võlaõigus › Võõrandamislepingud

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2-16-12587 osade ja päraldistega. Hageja kanti 29. juunil 2015 lepingu eseme omanikuna kinnistusraamatusse. Lepingu esemeks oleva elamu veevarustussüsteem ja puurkaev, samuti kütteseadmed ja elektripaigaldised on puudustega. Puudusi arvestades ei vasta elamu vähemalt sellesarnaste hoonete keskmisele kvaliteedile ega selle hoone ehitamise ajal kehtinud ehitustehnilistele nõuetele. Samuti ei sobinud elamu otstarbeks, milleks hageja seda vajas (elamiseks sobiv hoone, mille küttesüsteem töötab ja on ohutu ning millel on toimiv ja ohutu veevarustus- ning elektrisüsteem). Hageja ei olnud lepingu sõlmimisel sellistest puudustest teadlik. Hageja teatas kostjale veevarustussüsteemi ja puurkaevust tuleva vee puudustest 21. augustil 2015 ning küttesüsteemi puudustest 5. veebruaril 2016. 4. juulil 2016 teavitas hageja kostjat puudustest koos ajatundja arvamuste ja puuduste kõrvaldamise kalkulatsiooniga ning andis kostjale aja 104 993 euro 26 sendi suuruse kahjuhüvitise maksmiseks. Kostja kahju ei hüvitanud, ei avaldanud soovi puudused ja parandustööd üle vaadata ega selgitanud, miks ta nõuet ei tunnista. Lisaks kahjuhüvitisele puuduste kõrvaldamise eest on hagejal õigus nõuda kostjalt kohtueelse õigusabi kulude hüvitamist, samuti viivist.

2-16-12587 Maakohus rikkus otsuse põhjendamise kohustust, kui jättis tähelepanuta kostja vastuväite, et oleks tulnud hinnata VÕS § 222 lg 1 eeldusi. Maakohtul tuleb välja selgitada asjaolud, mis võimaldavad hinnata, kas täitmisnõue võib olla võrreldes teiste õiguskaitsevahendite kasutamisega müüjale ebamõistlikult koormav (arvestades, et kinnisasja väärtus on 190 000 eurot ja hageja nõuab lepingu esemel ilmnenud puuduste likvideerimise kulude hüvitamiseks 104 993 eurot 26 senti (s.o ca 55% ostuhinnast)). Kuivõrd maakohus tegi eelmenetluse toiminguid puudulikult, ei saa ringkonnakohus ise asja sisuliselt lahendada. Asi tuleb saata maakohtule läbivaatamiseks eelmenetluse staadiumist. Maakohtul tuleb välja selgitada VÕS § 222 lg 1 kohase vastuväite hindamise aluseks olevad asjaolud. Asi tuleb saata maakohtule uueks läbivaatamiseks ka osas, milles hageja nõuab kahjuna kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist, sest juhul, kui tuvastatakse eeldused, mis välistavad kulutuste hüvitamise täitmisnõudena, ei saaks olla põhjendatud ka kohtueelse õigusabi kulu. Hinnates VÕS § 222 lg-s 1 sätestatud eeldusi, tuleb eelkõige kindlaks teha, kui palju hageja tõendatud puudused kinnisasja turuväärtust vähendavad. Seejärel on võimalik leida kinnisasja alandatud hind, lähtudes VÕS § 112 lg-s 1 sätestatud valemist. Pärast alandatud hinna kindlakstegemist saab hinnata nõutavate kulude mõistlikkust võrreldes hinna alandamise tulemiga. VÕS § 223 lg 2 võimaldab ostjal asendada alguses esitatud kohustuse täitmise nõue ka lepingust taganemisega, kui täitmine ebaõnnestub või põhjustab ostjale ebamõistlikke kulutusi. Taganemisõiguse kasutamise puhul tuleks hinnata, kas see taastaks lepingu mittekohase täitmisega rikutud tasakaalu lepingupoolte kohustuste vahel võrreldes müüjale ebamõistlikke kulutusi kaasa toova täitmisnõudega. Seega tuleks võrrelda hüpoteetiliselt muude õiguskaitsevahendite rakendamise tagajärgi kostjale. Hageja on esitanud kahju hüvitamise nõude, kuid maakohus saaks kaaluda selle nõude rahuldamist ulatuses, milles nõue ei põhjusta müüjale ebamõistlikke kulutusi muude õiguskaitsevahenditega võrreldes ja arvestab VÕS § 222 lg-s 1 sätestatud piirangut. Lähtudes menetlusökonoomia kaalutlustest, ei ole vajalik hinnata apellatsioonkaebuse muid väiteid, sh etteheiteid, mis puudutavad tõendite väidetavat ebaõiget või puudulikku hindamist. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 658 lg 2 järgi on asja uuesti läbivaatavale kohtule kohustuslikud üksnes ringkonnakohtu otsuse seisukohad materiaalõiguse ja menetlusõiguse normi tõlgendamisel ja kohaldamisel.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

3(5)

2-16-12587 Eeltoodut arvestades heitis ringkonnakohus maakohtule põhjendamatult ette selgituskohustuse rikkumist. Tõlgendades materiaalõigust valesti, andis ringkonnakohus maakohtule asja uueks läbivaatamiseks ekslikud juhised.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

2-16-12587 on ka ringkonnakohtu seisukoht, et maakohus rikkus kohtuotsuse põhjendamise kohustust sellega, et jättis tähelepanuta kostja vastuväite, et asja lahendamisel tuleks arvestada VÕS § 222 lg-s 1 sätestatud piirangutega.

Ants Kull

Tambet Tampuu

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.