Tanel Saar, Tiina Pappel, Madis Ernits 27.10.2017, Tartu
Haldusasja number
3-17-1930
Haldusasi
Margot Saluse, Ojar Kirsi ja Andrus Hundi kaebus Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korralduse nr 265 ning ehituslubade nr 1712271/32382 ja 1712271/32385 tühistamiseks M. Saluse, O. Kirsi ja A. Hundi määruskaebus Tartu Halduskohtu 28.09.2017. a määruse resolutsiooni p 5 peale Kaebaja 1 Margot Saluse Kaebaja 2 Ojar Kirs Kaebaja 3 Andrus Hunt Kaebajate esindajad v-adv Anneli Aab ja v-adv Merilin Ojasaar Vastustaja Ülenurme vald Esindaja v-adv Karina Lõhmus-Ein Kolmas isik I OÜ ARTE House Esindaja v-adv Alo Noormets Kolmas isik II OÜ Ülenurme Investeeringud Esindaja Kairi Kivi
Menetluse alus ringkonnakohtus
Menetlusosalised
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada määruskaebus, tühistada Tartu Halduskohtu 28.09.2017. a määruse resolutsiooni p 5 ja teha uus määrus, millega rahuldada kaebajate esialgse õiguskaitse taotlus.
2.Kohaldada esialgset õiguskaitset ning peatada Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korraldusega nr 265 antud ehituslubade nr 1712271/32382 ja 1712271/32385 kehtivus ning keelata ehitustegevus Ülenurme alevikus XX 17 ja 19 kinnistutel.
Kaebaja 1 on Ülenurme vallas XX 25 kinnistu ühisomanik, kaebaja 2 on XX 27 kinnistu kaasomanik ja kaebaja 3 on XX 23 kinnistu ühisomanik. XX 25 ja 27 külgnevad kinnistuga XX 17 (XXX). XX 23 ja 25 külgnevad kinnistuga XX 19 (XXXX). Kaebajad 1-3 vaidlustavad käesolevas asjas Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korraldust nr 265 ning selle alusel XX 17 ja 19 kinnistutele korterielamute ehitamiseks väljastatud ehituslubasid. Haldusasi nr 3-17-1790
2.Ülenurme Vallavalitsus väljastas 23.08.2017. a korraldusega nr
(toimik 3-17-1790, tl I-118) ehitusload Ülenurme alevikus asuvate XX 17 (ehitusluba nr 1712271/29829, tl I-119-121p) ja XX 19 (ehitusluba nr 1712271/29830, tl I-123-125p) kinnistutele korterelamute püstitamiseks.
3.OÜ ARTE House esitas 25.08.2017 ehitamise alustamise teatised (tl I-167-16p), et XX 17 ja 19 alustatakse ehitamisega 28.08.2017.
4.Kaebajad esitasid 29.08.2017 Tartu Halduskohtule kaebuse (tl I-1-8p) Ülenurme Vallavalitsuse 23.08.2017. a korralduse nr 239 ja selle alusel antud ehituslubade tühistamiseks. Koos kaebusega esitasid kaebajad hiljem täiendatud esialgse õiguskaitse taotluse (tl I-1-8, 156-157).
5.Ülenurme vald palus esialgse õiguskaitse taotlusele esitatud vastuses (tl I-162-165) jätta esialgse õiguskaitse taotlus rahuldamata.
6.Tartu Halduskohus võttis 05.09.2017. a määrusega (tl I-187-189) kaebuse menetlusse, tunnistas vastutajaks Ülenurme valla, kaasas menetlusse kolmanda isikuna OÜ ARTE House ning jättis esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.
7.Kaebajad esitasid 08.09.2017 Tartu Ringkonnakohtule määruskaebuse (tl I-192-196), milles palusid Tartu Halduskohtu 05.09.2017. a määruse tühistada kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmise osas ja teha uus määrus, millega esialgse õiguskaitse taotlus rahuldatakse.
8.Ringkonnakohus kohaldas 11.09.2017. a määrusega (tl II-1-1p) haldusasjas 3-17-1790 esialgset õiguskaitset 30-päevaseks tähtajaks ja peatas Ülenurme Vallavalitsuse 23.08.2017. a korraldusega nr 239 antud ehituslubade nr 1712271/29829 ja 1712271/29830 kehtivuse.
9.Ülenurme Vallavalitsus tunnistas 14.09.2017. a korraldusega nr 264 (haldusasi nr 3-17-1930, tl I-126) Ülenurme Vallavalitsuse 23.08.2017. a korralduse nr 239 kehtetuks põhjendusel, et ehitusload on vaidlustatud kohtus ning kohtumenetluses on selgunud asjaolud, et ehitusprojekt ei vasta kehtivale detailplaneeringule. Täpsemalt ületab täisehitusprotsent detailplaneeringuga etteantud 20%. Korralduses märgiti, et ehituslubade taotleja esitas 13.09.2017 taotlused ehituslubade tühistamiseks ja uued ehituslubade taotlused.
10.Ülenurme Vallavalitsus andis 14.09.2017. a korraldusega nr 265 (haldusasi nr 3-17-1930, tl I-127-128) korralduse ehituslubade väljastamiseks Ülenurme alevikus XX 17 ja XX 19 korterelamu püstitamiseks. Eelnimetatud korralduse alusel andis 20.09.2017 välja ehitusloa nr 1712271/32382 XX 17 korterelamu kohta (haldusasi 3-17-1930, tl I-173-175p) ja ehitusloa nr 1712271/32385 XX 19 korterelamu kohta (haldusasi 3-17-1930, tl I-177-179p).
11.Tartu Ringkonnakohus saatis 22.09.2017. a määrusega (tl II-17-17p) haldusasjas nr 3-17-1790 toimiku tagasi halduskohtule. Haldusasi nr 3-17-1930
12.Kaebajad esitasid 22.09.2017 Tartu Halduskohtule kaebuse (haldusasi nr 3-17-1930, tl I-1-12p) Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korralduse nr 265 ning selle alusel antud ehituslubade nr 1712271/32382 ja 1712271/32385 tühistamiseks. Koos kaebusega esitasid kaebajad esialgse õiguskaitse taotluse, milles palusid peatada Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korraldusega nr 265 antud ehituslubade nr 1712271/32382 ja 1712271/32385 kehtivus ning keelata Ülenurme Vallavalitsusel Ülenurme alevikus XX 17 ja XX 19 kinnistutel uute ehituslubade väljastamine kuni käesolevas asjas tehtava kohtuotsuse jõustumiseni. Kaebajad on seisukohal, et XX 17 ja 19 kinnistutel korterelamute püstitamiseks ehituslubade väljastamine rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. Korraldus ja selle alusel antud ehitusload tuleb tühistada, sest korralduse andmise hetkeks ei olnud nõuetekohast ehituslubade väljastamise taotlust veel esitatud. Kaebajatele ei tagatud ärakuulamisõigust, Ülenurme vald ei teostanud uurimisprintsiipi ning ehitusload on antud välja kiirkorras. Ülenurme vald väljastas ehitusload, teades, et kaebajad on taotlenud samade kinnistute osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist. Ülenurme vald ei arvestanud kaebajate huvidega. Ehitusloa andmine on kaalutlusotsus, aga vastustaja ei ole diskretsiooniõigust teostanud. Korraldus ja selle alusel antud ehitusload on ebaõiged, kuivõrd kavandatavad ehitised ei vasta detailplaneeringule hoonete arvu osas krundil ja korruselisuse osas. Ehitusprojekti asendiplaanilt nähtub, et kortermajad ehitatakse väljaspool selleks ette nähtud hoonestusala. Varasemat projekti on muudetud tugimüüri lisamisega kahe hoone vahele ja maapinna kõrguse tõstmisega. Seda ei ole detailplaneeringus ette nähtud ning see ei tulene ka ehitusloast. Pinnase tõstmine on kavandatud määral, mis võib oluliselt mõjutada kaebajate huve, kuna tekib oht sadevete valgumisele kaebajate kinnistule. See omakorda piirab kinnistute kasutamise võimalust ja vähendab kinnistute väärtust. Kui lugeda tõstetud pinnas koos müüridega üheks ehitiseks, tuleb täisehituse protsendiks 23%, mis on vastuolus detailplaneeringuga. Lisaks on ehitusload väljastatud ilma Päästeameti kooskõlastuseta. Korraldus ja väljastatud ehitusload on vastuolus kehtiva üldplaneeringuga. Kaebajad põhjendasid oma esialgse õiguskaitse vajadust sellega, et esialgsest õiguskaitsest keeldumine võib oluliselt raskendada kaebuse eesmärgi saavutamist, milleks on vältida omandiõiguse riivet ja kaebajatele kuuluva vara väärtuse vähenemist, mis kaasneks ümbruskonda sobimatute korterelamute ehitamisega; vältida pinnase tõstmisega kaasnevat pinnavee kaebajate kinnistuile valgumise ohtu; ning välistada XX 17 ja 19 kinnistutel detail- ja üldplaneeringuga vastuolus olevate korterelamute ehitamine. Kaebaja märkisid, et XX 17 kinnistul toimuvast tegevusest nähtub, et arendaja/ehitaja on otsustanud alustada ehitustegevusega koheselt. Seejuures rõhutasid kaebajad, et kaebusel on eduväljavaated ning esialgse õiguskaitse kohaldamine on kooskõlas avaliku huviga ega kahjusta seda. Vajadus tagada olemasoleva faktilise olukorra säilimine on võrdväärselt aktuaalne nii varasema planeeringu asendamisel uuega kui ka varasema planeeringu kehtetuks tunnistamisel ilma uut planeeringut kehtestamata. Avalikes huvides saab olla seaduslik ning õiguspärane ehitustegevus, sh üldplaneeringust tulenevate põhimõtete elluviimine. Isegi kui valla huvides oleks käesoleval juhul 2006. a kehtestatud detailplaneeringu elluviimine, ei ole see sedavõrd oluline avalik huvi, mis õigustaks kaebajate esialgse õiguskaitse vajadusega arvestamata jätmist. Ka ei kaalu arendaja potentsiaalsed huvid käesoleval juhul üles kaebajate huve. Arendajale saabuv ainukene negatiivne tagajärg saab olla ehitustegevuse viibimine.
13.Tartu Halduskohus kaasas 22.09.2017. a määrusega (tl II-16-16p) kolmandate isikutena menetlusse OÜ ARTE House (soodustatud isik ehitusloas nr 1712271/32382) ja OÜ Ülenurme Investeeringud (soodustatud isik ehitusloas nr 1712271/32385) ning kohustas kolmandaid isikuid ja Ülenurme valda esitama seisukohad esialgse õiguskaitse taotlusele.
14.Ülenurme vald oli esialgse õiguskaitse taotlusele esitatud vastuses (tl II-34-37p) seisukohal et kaebus on perspektiivitu, mistõttu puudub ka alus kaebajate poolt taotletud esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamiseks. Kaebusest nähtuvalt on kaebuse eesmärgiks vältida läbi ehituslubade vaidlustamise Peetri ja Kirsiõie detailplaneeringu realiseerimist XX 17 ja 19 kinnistutel, mida pole läbi ehituslubade vaidlustamise kehtiva õiguse kohaselt võimalik saavutada. Kaebuse esitajate poolt Peetri ja Kirsiõie detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise taotluse esitamine rohkem kui 10 aastat pärast vastava detailplaneeringu vastuvõtmist ei takista vastava detailplaneeringu realiseerimist ega muuda ehituslubade väljaandmist õigusvastaseks. Detailplaneeringut on asutud teostama, selle kehtetuks tunnistamiseks puudub alus ning detailplaneering ei ole vastuolus üldplaneeringuga. Ehituslubade väljastamisel piirdub kaalutlusõigus kavandatava ehitustegevuse detailplaneeringule ja õigusaktidele vastavuse kontrolliga. Korraldus sisaldab kaebuse esitajate poolt tõstatatud küsimustele vastavaid põhjendusi. Käesoleval juhul riivaks kaebuse esitajate poolt taotletud esialgse õiguskaitse abinõu kohaldamine ebamõistlikult XX 17 ja XX 19 kinnistute arendaja õigusi. XX 17 ja 19 kinnistutel on alustatud ehitustegevusega, mille peatamine teadmata ajaks tekitaks arendajale kahju.
15.OÜ ARTE House oli esialgse õiguskaitse taotlusele esitatud vastuses (tl II-22-25) seisukohal, et antud asjas puudub esialgse õiguskaitse kohaldamiseks õiguslik alus ning vajadus, kusjuures kaebuse perspektiiv on olematu. Kaebajate käsitlus korterelamute ehituse vastuolust detailplaneeringu ja üldplaneeringuga on ebaõige. Detailplaneeringu muudatusettepaneku algatamisel puudub õiguslik tähendus. Enne üldplaneeringu koostamist kehtestatud detailplaneeringud säilitasid õigusjõu. Kaebajad on lugenud ehitusprojekti joonist ebaõigesti. Krundi täisehitusprotsent vastab nõuetele nagu ka hoonete vahekaugused. Tugimüür ei mõjuta ehitusaluse pinna arvutust. Korruselisust ja hoonete arvu on käsitletud juba korralduses. Osas, milles muudeti ehitusprojekti, ei vaja Päästeameti kooskõlastust. Faktiline olukord pinnasevee osas enne ehitustegevust ja ehitustegevuse järgselt ei muutu ja see ei vaja kohtu poolset sekkumist ega kaitset kaebajatele. Kaebajate suhtes avalduda võivaid negatiivseid tagajärgi on võimalik korvata nt hüvituse teel. Kolmandale isikule toob ehitusloa kehtivuse peatamine kaasa rasked ja intensiivsed tagajärjed. Õiguskaitse kohaldamisel ei ole võimalik ehitustöödega jätkata ja see tooks kaasa lepingute ülesütlemise või taganemise lepingupartnerite poolt koos kolmanda isiku kohustusega tasuda lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tulenevaid leppetrahve ja korvata kahju, mis lepingupartneritele seoses lepingute lõpetamisega paratamatult kaasneks. Ehitustegevuse peatamine ja sellest tulenev korterite müügi edasilükkumine toob kaasa täiendava intressikulu. Kui ehitustegevus tuleks seisata, tekib oht, et läheneva talvega ja sügisvihmadega saab rajatud vundament kahjustada. Broneerimislepingutest tulenevalt on kolmas isik kohustatud sõlmima klientidega lõplikud müügilepingud ja andma korterite valdused üle hiljemalt 31.03.2018. Nimetatud kohustuse rikkumise korral kohustub kolmas isik klientidele nende tasutud broneerimistasud tagastama kahekordses ulatuses. Seega esialgse õiguskaitse korras ehitusloa kehtivuse peatamine tähendaks, et kolmas isik ei saa pooleliolevat hoonet lõpuni ehitada ja kortereid võõrandada ning lisaks ülalkirjeldatud otsestele kahjudele tekib kolmandale isikule ulatuslik kahju saamata jäänud tulu näol.
16.OÜ Ülenurme Investeeringud ei nõustunud esialgse õiguskaitse taotlusele esitatud vastuses (tl II-50-50p) esialgse õiguskaitse taotlusega ja oli seisukohal, et ehitusprojekt ja selle alusel toimuv ehitus ei kahjusta kaebajate õigusi. Ehitusluba on väljastatud ehitusprojekti alusel. Vallavalitsuse korraldus on põhjalikult motiveeritud. XX 19 kortermaja ehitus on üks osa planeeringu elluviimisest ja sellest saadav tulu katab osaliselt planeeringuala väljaarendamisel varasemalt tehtud kulutusi. Kui kohus peatab ehitusloa, siis ei ole kolmandal isikul võimalik kulusid loodetud ajal tagasi saada. Kuna ajas ehitus ilmselt kallineb ja korterite hinnad võivad langeda, võib see kolmandale isikule kaasa tuua kahju. Kolmas isik on ehituse alustamiseks teinud ettevalmistusi ja kavatseb lähiajal ehitusega alustada.
17.Tartu Halduskohus jättis 28.09.2017. a määruse (tl II-53-56) resolutsiooni p-ga 5 kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata kuna avalik huvi ja puudutatud isikute õigused kaaluvad üles kaebajate väidetavate õiguste rikkumise. Halduskohus selgitas, et esialgse õiguskaitse abinõuna ei ole võimalik kohaldada uute ehituslubade väljastamise keelamist, kuna esialgset õiguskaitset ei saa paluda haldusakti või toimingu suhtes, mis ei ole põhivaidluse esemeks. Ehituslubade nr 1712271/32382 ja 1712271/32385 kehtivuse peatamise osas esitatud esialgse õiguskaitse taotlus on lubatav. Halduskohus leidis, et kaebajatel esineb esialgse õiguskaitse vajadus. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel alustab OÜ Ülenurme Investeeringud XX 19 kinnistul ehitustöödega ning OÜ ARTE House jätkab XX 17 kinnistul juba alustatud ehitustöödega, millest tulenevalt ei ole välistatud oht, et kohtumenetluse ajal valmivad ehitised, mille lammutamine pole mõistlik. Valminud kortermajad võivad aga ümbruskonda sobimatuse tõttu kaasa tuua kaebajatele kuuluvate kinnistute väärtuse vähenemise ja/või pinnase tõstmisega kaasneva pinnavee kaebajate kinnistuile valgumise ohu. Kaebajate poolt Peetri ja Kirsiõie detailplaneeringu osaliselt kehtetuks tunnistamise taotluse esitamine rohkem kui 10 aastat pärast vastava detailplaneeringu kehtestamist ei takista vastava detailplaneeringu realiseerimist. Ka on Ülenurme vald tõendanud, et ehitusloa väljastamise taotlused on esitatud enne Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korralduse nr 265 väljaandmist. Seega on Ülenurme vald korralduse väljaandmisel tuginenud eelnevalt esitatud taotlustele ning asunud ellu viima kehtivat detailplaneeringut. Asjaolu, kas vaidlustatud Ülenurme Vallavalitsuse korraldus ja selle alusel väljastatud ehitusload on õiguspärased või mitte, kuulub lahendamisele kaebuse sisulisel läbivaatamisel. Esialgse õiguskaitse kohaldamise otsustamisel tuleb kohtul kaaluda avalikku huvi ning puudutatud isikute ja kaebajate õigusi. Avalik huvi väljendub ennekõike Peetri ja Kirsiõie kehtivas detailplaneeringus välja toodud tingimuste elluviimises. Kuivõrd kehtiva detailplaneeringu kohaselt on XX 17 ja 19 kinnistutele lubatud ehitada korterelamuid, on avalikkusel õigustatud ootus, et realiseeritakse detailplaneeringuga ette nähtud korterelamute ehitusõigus. Puudutatud isikuteks, kelle õigustega kohus esialgse õiguskaitse kohaldamisel peab arvestama, on antud juhul menetlusse kolmandate isikutena kaasatud OÜ ARTE House ja OÜ Ülenurme Investeeringud. Seega tähendaks kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamine seda, et kolmandad isikud, kes on XX 17 ja 19 kinnistute osas teinud ettevalmistusi ehitamiseks, ei saaks ehitustöid teostada ega lõpetada, mis võib kaasa tuua varalise kahju tekkimise kolmandatele isikutele ja avalike huvide kahjustamise. Kahju väljendub muuhulgas juba sõlmitud lepingute lõpetamisega või rikkumisega kaasnevas kohustuses tasuda leppetrahve või hüvitada kahju, mis lepingupartneritele seoses lepingute lõpetamisega paratamatult kaasneks. Samuti saaksid ehitusloa peatamisel kahjustada korteriomandi broneerinud isikute huvid, kes on arvestanud, et saavad XX 17 korteriomandi valduse kätte 31.03.2018, s.o 6 kuu pärast. Kaebajad on põhjendanud esialgse õiguskaitse vajadust ennekõike ümbruskonda sobimatute korterelamute ehitamisest tuleneva kaebajatele kuuluvate kinnistute väärtuse vähenemise, pinnase tõstmisega kaasneva pinnavee kaebajate kinnistuile valgumise ohu ning XX 17 ja 19 kinnistutel detail- ja üldplaneeringuga vastuolus olevate korterelamute ehitamise välistamisega. Samas piiraks esialgse õiguskaitse kohaldamine kolmandate isiku ettevõtlus- ja omandi kasutamise vabadust. Võttes arvesse, et praeguses asjas ei nähtu, et XX 17 ja 19 ehitustööde teostamine ja ka seal ehitiste valmimine põhjustaks kaebajate kinnistutele hävimise või kahjustamise ohtu, leidis halduskohus, et kaebajate õiguste võimalik riive ei kaalu üles kolmandatele isikutele kaasnevate negatiivsete tagajärgede raskust. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD MÄÄRUSKAEBUSE MENETLUSES
18.Kaebajad esitasid 29.09.2017 määruskaebuse, milles palusid Tartu Halduskohtu 28.09.2017. a määruse resolutsiooni p 5 tühistada ning rahuldada esialgse õiguskaitse taotlus.
Kaebajad nõustusid halduskohtu määrusega osas, et kaebajatel esineb esialgse õiguskaitse vajadus ning kaebus ei ole ilmselgelt perspektiivitu. Kaebajad märkisid, et väljastatud ehituslubadel (tl I-173, 177) on aluseks märgitud 19.09.2017. a esitatud ehitusloa taotlused (tl I-167-169p, 170-172p), mitte aga 13.09.2017. a ja 14.09.2017. a taotlused nagu on märgitud korralduses (tl I-127p). Kaebajad on seisukohal, et esialgse õiguskaitse kohaldamine on kooskõlas avaliku huviga ega kahjusta seda. Vastustaja ei ole pidanud avalikku huvi oluliseks ja on lähtunud läbivalt üksnes arendaja huvidest. Avalik huvi planeerimismenetluses on avalikustatud eelkõige üldplaneeringus, mille kohaselt peab hoonetüübi valik olema kooskõlas vahetuses naabruses olevate hoonetega. Olukorras, kus viidatud detailplaneering on rohkem kui 10-aasta tagune, vald on avaldanud soovi ja valmidust detailplaneeringu muutmiseks ning algatanud vastava menetluse ning XX 17 ja 19 kinnistutel pole enam kui 10 aasta jooksul detailplaneeringut ellu viidud, ei saa olla detailplaneeringu elluviimise vajadus nii oluline ja määrav, et see õigustab kaebajate huvide ja esialgse õiguskaitse vajadusega arvestamata jätmist. Isegi kui lugeda kolmanda isiku väidet õigeks, et ligi pooled XX piirkonna elanikest on 19.07.2017 esitatud taotluse tagasi võtnud, on üle poolte jäänud taotluse juurde. Esialge õiguskaitse taotluse rahuldamata jätmisega saavad kaebajate huvid pöördumatult kahjustada. XX 19 krundil ehitustegevust pole ja seega ei saa esialgse õiguskaitse kohaldamine riivata kolmanda isiku II õigusi ja huve. Kolmanda isiku II kulutused planeeringuala väljaarendamiseks ei ole asjakohased. Korterite potentsiaalsete ostjate näol ei ole tegemist puudutatud isikutega ja nende huvidega ei tule antud juhul arvestada. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel ehitustegevus jätkub ja püstitatakse neljakorruselised korterelamud, mis on vastuolus üldplaneeringuga, detailplaneeringuga ja on piirkonda sobimatud. Valminud kortermajad võivad kaasa tuua kaebajatele kuuluvate kinnistute väärtuse vähenemise ja/või pinnasvee kaebajatele kinnistutele valgumise ohu. Kolmandatele isikutele kaasnevad negatiivsed tagajärjed ei kaalu üles kaebajate huvide pöördumatut kahjustamist. Ehitustegevuse peatamine ei kujuta endast pöördumatut tagajärge, vaid arendaja jaoks lükkub ehitustegevus edasi. OÜ ARTE House pidi XX 17 kinnistul intensiivset ehitustegevust kavandades riskidega arvestama. OÜ ARTE House omandas kinnistu 31.08.2017 tehingu alusel 04.09.2017, samas kui korterite müük algas juba varasemalt ning ehitustegevus on toimunud katkematult alates 25.08.2017. Võimalikud leppetrahvid on paljasõnalised. Isegi kui väidetavad korterite broneerimislepingud vastavad tõele, siis on kummaline, miks selliste väidetavate sanktsioonidega lepinguid sõlmiti, kui kolmandad isikud on teadlikud vaidlusest detailplaneeringu kui ka ehituslubade üle. Arendaja on kunstlikult konstrueerinud oma väidetavate kahjude olemuse ja suuruse. Kaebajad ei saa midagi parata, et kolmandad isikud on sõlminud nii töövõtjate kui ka potentsiaalsete ostjatega niivõrd karmide tingimustega lepingud – tegemist on üksnes arendaja enda kontrolli all oleva tegevusega. Ehitusloa adressaadil ei saa tekkida ehitusloa vaidlustamise tähtaja jooksul ega ka ehitusloa vaidlustamiseks algatatud kohtumenetluse vältel õiguspärast ootust, et ehitusluba jääb kehtima. Õiguspärane ootus tekiks juhul, kui kaebus oleks esitatud oluliselt hiljem kui anti haldusakt. Lisaks leidsid kaebajad, et esialgse õiguskaitse kohaldamisel saab kohaldada ka mitut abinõu sh keelata Ülenurme vallal väljastada XX 17 ja 19 uute ehituslubade väljastamine. Kõik menetlusosalised on seisukohal, et kui kortermajad püstitatakse, siis nende hilisem lammutamine kaebuse rahuldamise korral ei ole mõistlik. Kaebajate huvid saavad pöördumatult kahjustada ning neid tagajärgi ei kõrvalda kahju hüvitamine. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel muutub kohtuvaidlus mõttetuks.
19.Tartu Ringkonnakohus kohaldas 29.09.2017. a määruse resolutsiooni p-ga 2 esialgset õiguskaitset 30-päevaseks tähtajaks ning peatas Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korraldusega nr 265 antud ehituslubade nr 1712271/32382 ja 1712271/32385 kehtivuse ja ehitustegevuse Ülenurme alevikus XX 17 ja 19 kinnistutel.
Ringkonnakohus selgitas määruse p-s 7, et kui menetlusosaline ei nõustu esialgse õiguskaitse jätkumisega peale 30-päevast tähtaega, on tal võimalik viivitamatult esitada ringkonnakohtule taotlus esialgse õiguskaitse tühistamiseks. Ringkonnakohus märkis, et sellisel juhul teeb ringkonnakohus esialgse õiguskaitse jätkumise kohta põhjendatud määruse.
20.OÜ ARTE House esitas 03.10.2017 Tartu Ringkonnakohtule taotluse, milles palub tühistada Tartu Ringkonnakohtu 29.09.2017. a määrus osas, millega ringkonnakohus kohaldas esialgset õiguskaitset 30-päevaseks tähtajaks ning peatas Ülenurme Vallavalitsuse korraldusega nr 265 antud ehitusloa nr 1712271/32382 kehtivuse ja ehitustegevuse Ülenurme alevikus XX 17 ja 19 kinnistutel. Esialgse õiguskaitse kohaldamine isegi 30-päevaks on kolmandale isikule äärmiselt koormav ja toob kaasa märkimisväärsed rahalised tagajärjed. Kaebajate subjektiivsete õiguste riive on tõendamata ja selle võimalik esinemine ei kaalu üles kolmandale isikule tekkivat negatiivset mõju. Kaebajate kinnistute turuväärtuse vähenemine ei ole kaitstav hüve. Kortermajade ehitamisega ja sellega kaasneva mõjuga on kaebajad pidanud arvestama oma kinnistuid soetades tulenevalt detailplaneeringust. Ülenurme alevikus, XX elurajooni vahetus naabruses (nt Poldri 1 ja Uus 1) paiknevad 5-korruselised kortermajad. Lisaks XX 17 ja 19 kinnistutele on kortermajade ehitusõigusega kinnistud ka XX 1, 3 ja 5, millede suhtes on juba kaks aastat tagasi väljastatud ehitusload kortermajade ehitamiseks. Samuti on Ülenurme Vallavolikogu poolt 2014 kehtestatud Nurme maaüksuse detailplaneering, mis külgneb vahetult XX elurajooniga ja näeb kuuele kinnistule ette 3-korruseliste kortermajade ehitamise.1 Pinnasevee valgumine ei ole tõendatud ega ohusta kaebajate kinnistuid. Esiteks ei toimu maapinna tõstmist, mis suurendaks pinnavee valgumise tõenäosust kaebajate kinnistule. Teiseks on XX 17 ja 19 kinnistute reljeef kogu ulatuses kaldu kaebajate kinnistute poole ja kuna tänasel hetkel ei ole kinnistutel pinnasevee ärajuhtimissüsteemi, siis kinnistutele langevad sademed jõuavad pinnasesse ja pinnavesi valgub sealt edasi vastavalt loodusseadustele. Pealegi on kolmas isik rajanud juba ehitatava hoone vundamendi ja selle ümber rajanud drenaaži, mille tulemusena toimub pinnasevee ärajuhtimine paremini kui see on senini lahendatud. Kolmandaks, ehitusprojekti järgselt kinnistutel pinnase eraldiseisvat tõstmist ei toimu ja ehitusprojekti seletuskirja kohaselt immutatakse sadeveed krundi pinnasesse. Asjaolu, et kaebajate enda kinnistutele ei ole rajatud liigniiskuse tõrjumiseks vajalikku drenaaži, on kaebajate enda probleem. Isegi kui teoreetiliselt esineks olukord, kus XX 17 või XX 19 kinnistult jõuaks pinnasevesi õigustamatult kaebajate kinnistule, on kaebajatel võimalik oma õigusi kaitsta asjaõigusseaduse §-st 143 tuleneva nõudega keelata naaberkinnisasjalt tulenevate kahjulike mõjutuste levikut enda kinnisasjale. Ehitustegevust ei muuda õigusvastaseks asjaolu, et ehitusloa aluseks olnud dokumente ei esitatud elektroonilise ehitisregistri kaudu, vaid kohaliku omavalitsuse ametniku poolt kanti andmed ehitisregistrisse pärast vallavalitsuse korraldust ja nende registrikannete aluseks olevate elektrooniliste dokumentide vormide tehniline lahendus ei võimalda genereerida kuupäeva kui taotlus faktiliselt esitati, s.o 14.09.2017. Kolmas isik on teinud kinnistu arendamisel heas usus märkimisväärseid kulutusi ja kokkuleppeid. Esialgse õiguskaitse korral ei ole võimalik ehitustöödega jätkata ja see tooks kaasa lepingute ülesütlemise või taganemise lepingupartnerite poolt koos kolmanda isiku kohustusega tasuda lepingu ennetähtaegsest lõpetamisest tulenevaid leppetrahve ja korvata kahju, mis lepingupartneritele seoses lepingute lõpetamisega paratamatult kaasneks. Võimalike leppetrahvide ja kahjuhüvitiste nõuete suurus on vähemalt 50 000 eurot. Ehitustegevuse peatamine ja sellest tulenev korterite müügi edasilükkumine toob kaasa täiendava intressikulu. Ehitustegevuse seiskamine toob kaasa rajatud ehitise kahjustamise ja sellest tingitud kahju. Kahjustatud vundamendi ja esimese korruse seinte lõhkumise ja uue rajamise kulud oleksid ettearvamatud, kuid vähemalt 60 000 eurot. Lisaks tuleb arvestada, et ehitustegevuse
edasilükkumisega kaasneb paratamatult ehitushindade kasv. Kahju kaasneb ka korteri broneerinud isikutele. Kolmas isik on müügitegevuse tulemusena sõlminud juba kuus broneerimislepingut, mille alusel on ostjate poolt tasutud broneerimistasu. Arvestades keskmise kohtumenetluse pikkust, tähendaks see kolmandale isikule mitmeks aastaks arendusprojekti seiskumist, mis võib kokkuvõttes viia ka majandustegevuse seiskumiseni. XX 17 kinnistu hoonestamine on avalikes huvides, kuna seeläbi realiseeruvad planeeringuala ruumilised ja funktsionaalsed seosed ja tekib terviklik väljaarendatud piirkond. Detailplaneeringu alusel projekteeritud ja väljaarendatud kommunikatsioonid saavad lõpuks asjakohase rakenduse. Hoonestamata alad on üldjuhul heakorrastamata ja ei ole sihipärases kasutuses, mis vähendab turvatunnet. Planeeringujärgsete ehitiste püstitamisel rajatakse ka haljastus ja vajadusel piirded. Avalikes huvides on uute korterite lisandumine Ülenurme alevikku. Kaebus on perspektiivitu. Kaebajate seisukohad on väärad ning nende subjektiivseid õigusi ei ole rikutud. Kaebajate käsitlus korterelamute vastuolust detailplaneeringuga ja üldplaneeringuga on otsitud. Ebarelevantne on asjaolu, et XX 17 ja 19 kinnistute endine omanik on vahepealsel ajal algatanud detailplaneeringu muutmise. Muudatusettepaneku algatamise faasist kaugemale ei jõutud. XX 17 ja 19 kinnistute osas ei esine detailplaneeringu vastuolu Ülenurme valla kehtiva üldplaneeringuga.
21.OÜ Ülenurme Investeeringud esitas 04.10.2017 Tartu Ringkonnakohtule taotluse esialgse õiguskaitse tühistamiseks ja põhjendas seda järgmiselt. 2006. a detailplaneeringu vaidlustamiseks ja selle muutmiseks alust ei ole ja need põhjendused on esitatud ka Ülenurme Vallavalitsusele 08.08.2017. a vastuses. Ehitusprojekti vastavust kontrolliti uute ehituslubade väljastamisel ja vallavalitsuse poolt antud korraldus nr 265 on põhjalikult motiveeritud. Ehitusprojekt ja selle alusel toimuv ehitus ei kahjusta kaebajate õigusi. Kaebusest on näha, et kaebajad on valla ehitusnõunikuga suhelnud ja saanud erinevas vormis ja viisil esitada oma pikki seisukohti nii eelnevas kui praeguses kohtuvaidluses. OÜ Ülenurme Investeeringud on suurte kuludega rajanud kogu detailplaneeringuala kommunikatsioonid, tänavad ja valgustuse. Äriplaan nägi ette planeeringu realiseerimist etapiti. Kortermaja arendusest saadav tulu katab osaliselt varasemalt tehtud kulutused planeeringuala väljaarendamiseks. XX 19 kinnistule kortermaja ehitamiseks valmis augustikuus ehitusprojekt ja selle järgselt taotleti ehitusluba. Ehitusloa väljastamise järgselt asuti tegema ettevalmistusi ehitustegevuseks. Ehitusettevõtjaga kokkuleppest taganemisel tekib ehitusettevõtjal nõudeõigus (mh saamata jäänud tulu osas) kolmanda isiku vastu. Ehitusettevõtja võimalik nõue, kolmanda isiku saamata jääv tulu ning juba tehtud kulutused moodustaksid kolmanda isiku jaoks mitmesaja tuhande euroni ulatuva kahju. Kui ehitusloa peatamine kestab, siis tekib täiendav kahju ka turusituatsiooni muutuse tõttu. Ehitusettevõtja on kinnitanud, et ehitushinnad kallinevad. Samas on vägagi tõenäoline, et korterite hinnad võivad hakata langema.
22.Tartu Ringkonnakohus kohustas 04.10.2017. a määrusega (tl II-86-87) kaebajat kolmandate isikute taotlustele vastama ning andis vastustajale võimaluse vastamiseks.
23.Kaebajad paluvad 10.10.2017 esitatud seisukohas jätta kolmandate isikute taotlused esialgse õiguskaitse tühistamiseks rahuldamata. Ehitusprojektist ei nähtu, et vaidlusalustele kinnistutele paigaldatakse sadevee ärajuhtimise süsteem. Kolmanda isiku viidatud Poldri 1 ja Uus 1 5-korruselised paneelmajad on ehitatud Nõukogude Liidu ajal. XX 1, 3, 5 kinnistustel ei ole ehitustegevustega alustatud ja need ei piirne kaebajate kinnistutega. Nurme kinnistu detailplaneering näeb küll ette 3-korruselise kortermaja rajamise, aga XX tänavaga piirnevasse külge planeeritakse 2-korruselist korterelamut. Ülenurme vald andis välja korralduse ehitusloa väljastamiseks 14.09.2017, aga tegelikkuses väljastati ehitusload 20.09.2017. Arendaja ehitas korralduse ja lubade andmise vahelisel
perioodil. Üksnes korraldusest, millega otsustati ehitusload väljastada, ei piisa ehitustegevuse alustamiseks. Kinnisvara kuulutustes müüakse kortereid jätkuvalt esimese projekti järgi. Arendajal on võimalik olemasolevad ehitustööd konserveerida. Omand kinnisasjale tekib kinnistusraamatu kandega ning selle kohaselt on XX 17 kinnistu omand üle läinud kolmandalt isikult II kolmandale isikule I 31.08.2018. Arendajal puudub soov XX 17 ehitustegevust peatada, mida saab järeldada vallale saadetud teavituskirjast, milles arendaja soovib seisukohta paneelide paigaldamiseks XX 17 müüritisele. Ülenurme vald on arvestanud üksnes arendaja huvidega, mida kinnitab asjaolu, et loetud tundidega tunnistati ehitusload kehtetuks ja väljastati uued ehitusload.
24.Ülenurme vald leiab kolmandate isikute taotlustele esitatud vastuses, et kolmandate isikute taotlused tuleb rahuldada. Vastustaja on seisukohal, et kaebuse esitajate poolt kaebuses välja toodud väidetavad negatiivsed tagajärjed ei kaalu üles kolmandatele isikutele, eelkõige OÜ-le ARTE House, haldusakti kehtivuse ja ehitustegevuse peatamisest tulenevaid negatiivseid tagajärgi. Vaidlust ei ole ega saa olla selles, et Peetri ja Kirsiõie detailplaneering, mis hõlmab ka XX 17 ja 19 kinnistuid, näeb ette nimetatud kinnistutele korterelamute ehitamise. XX 17 ja 19 kinnistute omaniku seisukohtadest ja tegevusest lähtuvalt ei ole kinnistu omanikul kavatsust detailplaneeringu elluviimisest loobuda. Sellist kavatsust ei ole ka vallal. Kaebajad pidid kinnistu soetamisel arvestama asjaoluga, et detailplaneeringust tulenevaid õigusi hakatakse varem või hiljem teostama. Ei saa väita, et küllaltki suur ajaline vahe detailplaneeringu kehtestamise ja ehitusloa väljastamise vahel saanuks isikutele luua illusiooni, et kõrvalkinnistule ei kerki detailplaneeringus ette nähtud hoonet. Vastustaja kontrollis enne ehituslubade väljastamist ehitusprojekti vastavust detailplaneeringule ning veendus selle vastavuses. Seejuures kaalus vastustaja kaebuse esitajate seisukohti ja vastuväiteid, milline asjaolu nähtub vaidlustatud haldusakti põhjendustest. Korraldusest nähtuvalt on selles käsitletud korterelamu korruselisust, hoonestusalas asumist, kinnistute täisehitusprotsenti ja hoonete arvu kinnistul, so küsimusi, mida on kajastatud kaebuses. Vastustaja peab siinkohal oluliseks märkida, et kaebuses ei ole välja toodud, kuidas väidetavad vastuolud detailplaneeringu ja ehitusprojekti vahel kaebuse esitajate õigusi riivavad. Kaebusest ei nähtu, et kui XX 17 ja 19 kinnistutele rajatavate korterelamute puhul oleks tegemist nö rohkem ühendatud ja massiivsemate hoonetega, siis ei riivaks see kaebuse esitajate õigusi määral, mil riivab väidetavalt korterelamu, mis koosneb kahest majaosast, ehitamine. Samuti ei nähtu kaebusest see, kuidas riivab kaebuse esitajate õigusi XX 17 ja 19 hoonetevahelise kauguse vähendamine.
25.OÜ ARTE House esitas 13.10.2017 täiendava seisukoha (tl II-128).
26.Ringkonnakohus korraldas 18.10.2017 kohtuistungi (tl II-136-138).
27.OÜ ARTE House esitas 23.10.2017 täiendava seisukohaga (tl II-141-142) ehitusprojekti muudatusprojekti (tl II-150-156p), XX 17 ja 19 korterelamute sademeveekanalisatsiooni osa projekti (tl II-144-148) ja Ülenurme valla 23.10.2017. a kooskõlastuse nr 7-8/2955-1 (tl II-159).
28.Kaebajad esitasid 25.10.2017 omapoolse täiendava seisukoha (tl II-161164p).
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
29.Ringkonnakohus leiab, et kaebajate määruskaebus tuleb rahuldada, Tartu Halduskohtu 28.09.2017. a määruse resolutsiooni p 5 tühistada ja teha uus määrus, millega ringkonnakohus rahuldab kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse. Ringkonnakohus leiab, et Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korraldusega antud ehituslubade nr 1712271/32382 ja 1712271/32385 kehtivus tuleb peatada ja ehitustegevus Ülenurme alevikus XX 17 ja 19 kinnistutel tuleb keelata.
30.Ringkonnakohus selgitab esmalt protsessuaalseid küsimusi (I), kontrollib seejärel esialgse õiguskaitse kohaldamise eelduste esinemist (II) ning lahendab lõpuks määruskaebuse ja käsitleb muid asjas tähtsust omavaid küsimusi (III). I
31.Ringkonnakohus kohaldas 29.09.2017. a määruse resolutsiooni p-ga 2 esialgset õiguskaitset 30-ks päevaks kaebajate määruskaebuste tagamiseks HKMS § 208 lg 2 ja § 252 lg 4 alusel. Ringkonnakohus viis 18.10.2017 määruskaebuse menetluse raames läbi kohtuistungi asjaolude täpsemaks väljaselgitamiseks vastavalt HKMS § 210 lg-le 4. Käesoleva määrusega lahendab ringkonnakohus kaebajate määruskaebused. II
32.Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga selles, et kaebajatel on esialgse õiguskaitse vajadus ega hakka sellekohaseid argumente kordama (HKMS § 203 lg 2, 201 lg 4).
33.Kaebajad on esitanud väiteid ärakuulamisõiguse rikkumise kohta, selle kohta, et ehitusload on väljastatud ilma Päästeameti kooskõlastuseta, et kavandatavad ehitised ei vasta detailplaneeringule hoonete arvu osas krundil ega korruselisuse osas. Samuti on kaebajad väitnud, et kortermajad ehitatakse väljaspool selleks ette nähtud hoonestusala, varasemat projekti on muudetud vaid tugimüüri lisamisega kahe hoone vahele ja maapinna kõrguse tõstmisega, kusjuures pinnase tõstmine võib oluliselt mõjutada sadevete valgumist kaebajate kinnistule. Kaebajad on seisukohal, et kui lugeda tõstetud pinnas koos müüridega üheks ehitiseks, tuleb täisehituse protsendiks 23%, mis on vastuolus detailplaneeringuga.
34.Ringkonnakohus hindab esmalt summaarselt kaebuste eduväljavaateid. HKMS § 249 lg 3 ls 1 järgi hindab kohus esialgse õiguskaitse määruse tegemisel muu hulgas kaebuse perspektiive. HKMS seletuskirjas on märgitud: „Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmise üheks aluseks on kaebuse ilmne perspektiivitus. Kaebuse perspektiivide hindamisel tuleb selgitada välja, kas ja millist kaebaja väidetavat õigust vaidlustatud haldusakt või toiming rikub. Kui kaebusest ei nähtu põhjendatud huvi või subjektiivse õiguse õiguslikku alust, tuleb kaebus menetluse selles staadiumis lugeda perspektiivituks (RKHKm nr 3-3-1-3-06)“ (HKMS seletuskiri seisuga 06.05.2010, 758 SE). Ringkonnakohus rõhutab, et esialgse õiguskaitse menetluses ei anna kohus lõplikku hinnangut, vaid vaatleb poolte ja kolmandate isikute poolt esitatud asjaolusid ja hinnanguid summaarselt. Kui mõnda kaebaja tõstatatud küsimust ei ole järgnevalt käsitletud, ei tähenda see, et see ei kujuta endast probleemi. Kaebajate tõstatatud probleemidele tuleb kohtutel ammendavalt vastata peaasja menetluse raames.
35.Ringkonnakohus juhib tähelepanu järgnevale. Ehitusseadustiku (EhS) § 38 lg 1 järgi annab ehitusluba õiguse ehitada ehitist, mis vastab ehitusloa andmise aluseks olevale ehitusprojektile. EhS § 5 järgi on ehitusprojekt projekteerimise käigus koostatud dokument või dokumentide kogum, mis sisaldab ehitamiseks vajalikku teavet; asjakohasel juhul kajastab ehitusprojekt ka
ehitise kasutamiseks ja korrashoiuks vajalikku teavet. Majandus- ja taristuministri 17.07.2015. a määruse nr 97 „Nõuded ehitusprojektile“ § 2 lg 1 kohaselt peab ehitusprojekt olema koostatud selliselt, et see on loetav, vastuoludeta ning erialaspetsialistile arusaadav ja üheselt mõistetav. Käesoleval juhtumil alustas kaebaja ehitamist 01.08.2017 kuupäeva kandva ehitusprojekti järgi. Peale esialgsete ehituslubade kehtetuks tunnistamist 14.09.2017 jätkas kolmas isik ehitamist 13.09.2017 kuupäeva kandvate ehitusprojektide alusel. 23.10.2017 esitas kolmas isik kohtule 20.10.2017 kuupäeva kandva muudatusprojekti ja XX 17 ja 19 korterelamute sademeveekanalisatsiooni osa projekti. Ringkonnakohus kahtleb, kas käesolevaks hetkeks on tegemist vastuoludeta ning erialaspetsialistile arusaadava ja üheselt mõistetava projekti või projektide kogumiga, mille alusel kolmas isik soovib ehitustegevust jätkata. Ringkonnakohus leiab, et halduskohus peab asja peamenetluse käigus välja selgitama, milliste projektide järgi kolmandad isikud ehitada kavatsevad ning kas vastavatele projektidele on väljastatud nõuetekohased ehitusload. Riigikohus on selgitanud: „Ehitusluba on haldusakt, mille eesmärk on kontrollida projekteeritava ehitise ja kavandatavate ehitustööde vastavust ehitusnormidele, planeeringutele, tervisekaitse-, tuleohutus- ja keskkonnanõuetele ning muudele nõuetele juba enne ehitustööde alustamist. Eelkontroll on vajalik, et vältida asjaolude pöördumatut muutumist seoses võimaliku õigusvastase ehitustegevusega või mittenõuetekohase ehitise valmimisega. Muuhulgas peavad ehitamist reguleerivad normid tagama tulevase ehitisega külgnevate kinnisasjade omanike õiguste kaitse. Üldjuhul ei saa kolmas isik ehitusluba vaidlustamata keelata ehitustegevust, mis toimub kooskõlas kehtiva ehitusloaga ja AÕS §-des 143-154 sätestatud naabrusõigustega. Seega korrastab ehitusluba ka hoonestatava kinnisasja omaniku ja võimalike puudutatud isikute (naabrite) vahelisi suhteid.“ (RKHKo 14.05.2002, 3-3-1-25-02, p 12).
36.Ringkonnakohus peatub järgnevalt hoonete arvul XX 17 ja 19 kruntidel. Kolmas isik on järjekindlalt väitnud, et kummalgi kinnistul on tegu ühe hoonega ning seda seisukohta esindab ka vastustaja. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. EhS § 3 lg 2 ls 2 kohaselt on hoone väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Riigikohus on selgitanud, et „ehitise määratlemisel ei piisa üksnes selle tuvastamisest, kas asi on rajatud inimtegevuse käigus ning kas ja kuidas on see teisaldatav. Oluline on asja ehitisena määratlemisel arvestada ka selle asja põhilist kasutusotstarvet (eesmärki), kasutamise viisi, kestvust ja muid asja iseloomustavaid tunnuseid, mis kogumis võimaldavad eristada ehitist teistest asjadest“ (RKHKo 21.02.2011, 3-3-1-80-10, p 24). Riigikohtu järgi on seega vastus küsimusele, mis on ehitis, hinnanguline küsimus. Ringkonnakohus leiab, et sama kehtib ka hoone kui ehitise alaliigi kohta. Käesoleval juhtumil on nii XX 17 kui ka XX 19 krundil kaks „korpust“, mis mõlemad on väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud ning kus mõlemas on siseruumid. Mõlemad „korpused“ on ühendatud taladega ja 13.09.2017. a ehitusprojektide järgi ka majadevahelise tugimüüriga (vt selgitust tl II-131). Samuti on korpustel kolmanda isiku selgituste kohaselt ühine küttesüsteem. Ringkonnakohus leiab, et sellest ei piisa, et käsitleda „korpuseid“ ühe hoonena. Kaugkütet kasutavaid hooneid ei käsitleta samuti ühe hoonena koos katlamajaga, vaid kaugkütet kasutavate eraldi hoonetena. Talade ja/või tugimüüriga ühendamine ei muuda korpuseid samuti üheks hooneks. Korpuste käsitlemine ühe hoonena võiks kõne alla tulla siis, kui neil oleks vähemalt üks ühine maapealne korrus koos läbikäiguga ühest korpusest teise, sest sellisel juhul on erinevatel hooneosadel üks ühine siseruum EhS § 3 lg 2 ls 2 mõttes. Eelnevat arvestades leiab ringkonnakohus, et tegemist on kahe eraldiseisva hoonega, mis on omavahel ühendatud talade ja/või tugimüüriga ning millel on ühine küttesüsteem.
37.Kolmas isik väidab, et lubatud ühe hoone asemel kahe ehitamine ei kahjusta kuidagi kaebajate subjektiivseid õigusi, kuna üks suurem hoone võib olla veel piiravam. Ringkonnakohus sellega ei nõustu. Kuigi hoonete arv krundil eraldivõetult ei pruugi tingimata kahjustada naabrusõigusi, siis peab ringkonnakohus tõenäoliseks, et kahte hoonesse on võimalik mahutada rohkem kortereid kui ühte, mis toob endaga omakorda kaasa suurema hulga inimeste elama asumise kaebajate naaberkruntidele, millel on omakorda suurem potentsiaalne negatiivne mõju.
Ringkonnakohus ei anna sellele küsimusele esialgse õiguskaitse menetluse raames lõplikku hinnangut, vaid hindab asjaolusid üksnes summaarselt. Peaasja menetluses peavad kohtud kujundama lõpliku seisukoha, kas kaks hoonet on konkreetsel juhul potentsiaalselt häirivamad kui üks. Vajadusel on kohtul võimalik kaasata sellele küsimusele vastamiseks sõltumatu ekspert.
38.Ringkonnakohus leiab, et eelnevat aluseks võttes on tegu ilmselge kõrvalekaldega detailplaneeringust, kus on kummalgi vaidlusalusel krundil üheselt ette nähtud ainult üks hoone.
39.Järgnevalt peatub ringkonnakohus nii XX 17 kui ka XX 19 nn A-korpuse korruselisuse küsimusel. Mõlemad hooned on põhiplaanilt ristküliku kujulised, kusjuures ristküliku pikem külg kulgeb piki kaebajate kinnistute poolset krundipiiri. Ligikaudu pool ristkülikukujulisest A-korpusest on poolkorruse võrra kõrgem kui B-korpuse poole jääv hoone pool. Kõrgema osa alla jääb kelder, mille kohta väidab kolmas isik, et tegu on maa-aluse korrusega, mis korruselisuse arvestamisel arvesse ei lähe. Vaidluse põhiolemus seisneb niisiis selles, kas mõlema nimetatud hoone kõrgem osa on kolme- või neljakorruseline.
40.Majandus- ja taristuministri 05.06.2015. a määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete loetelu ja arvestamise alused“ (määrus nr 57) § 18 lg 7 järgi on maa-aluseks korruseks korrus, mille põrand on maapinnast madalamal rohkem kui pool ruumi kõrgust ja selle kohal asuva korruse põrand ei ole kõrgemal kui 2,5 meetrit hoonet ümbritsevast keskmisest maapinnast või katendist. Sama määruse § 18 lg 8 ls 1 kohaselt esitatakse hoone korruselisuse kirjeldamisel maapealsete ja maa-aluste korruste arv eraldi. Sama määruse § 18 lg 9 sätestab, et kui maapinna kalde tõttu on osa korrusest maa-aluse korruse tunnustega ja osa maapealse korruse tunnustega, loetakse korrus maapealseks korruseks.
41.Ringkonnakohus on seisukohal, et kohtule esitatud projekte uurides ei ole välistatud, et XX 17 ja/või XX 19 A-korpuse kõrgem osa tuleb eelnevat arvestades lugeda neljakorruseliseks. Ringkonnakohus märgib, et sellele küsimusele ei saa asjaolusid summaarselt hinnates lõplikku vastust anda. Vajadusel peab halduskohus mõõtude osas küsima antud küsimuses abi sõltumatult eksperdilt. Kuna nimetatud kõrgem osa on vastu kaebajate krundipiiri, kusjuures kaebajate kinnistud asuvad kallakul kolmandate isikute kruntidest madalamal, siis oleks juhul, kui nimetatud hooneosa osutub neljakorruseliseks, tegu kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumisega.
42.Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus sadevete kaebajate kinnistutele valgumise küsimust. Nagu juba märgitud, asuvad kaebajate kinnistud piirinaabritest kolmandate isikute kinnistutest madalamal. Detailplaneeringu kõrgusjoonte järgi on kolmandate isikute kinnistute suurim kõrgus 41,4 m ning kaebajate kinnistute vähim kõrgus 37,47 m, kusjuures kinnistutega vahetult piirnev tänav asub kaebajate kinnistute piirides kõrgustel 37,03–37,1 m. Kinnistute kõrguste vahe on seega ligikaudu 4 meetrit. Ringkonnakohtu hinnangul on tegemist võrdlemisi järsu kallakuga, mille puhul ei ole vee voolu suunda arvestades kahtlust sadevete valgumise osas kaebajate kinnistutele. Arvestada tuleb ka seda, et kolmandad isikud kavandavad oma kinnistutele kaebajate kinnistutel asuvatest hoonetest kõrguse ja mahu poolest märkimisväärselt suuremaid hooneid ning lisaks hoonetele on kavandatud projekti järgi asfalt- või betoonkattega juurdesõiduteed ning erinevate betoonkivikatenditega või asfalteeritud hooneid ümbritsevad teed ja platsid. Ringkonnakohus loeb üldteada asjaoluks selle, et söötis maapinda imendub sadevesi oluliselt paremini kui kunsthaljastusega murupinda või hoonealusesse, betoon- või kivikatendiga või asfalteeritud pinda, kuhu sadevesi üldse ei imendu. Rohkete sademete korral osutuksid kolmandate isikute kinnistute täisehitamise ajal ja järel vahetuteks kannatajateks kaebajad. Kohtule esitatud projektidest ei nähtu lahendust sadevete probleemile ehitamise ajal kuni projekteeritud drenaažide valmimiseni. Lisaks on kolmandad isikud kavandanud 13.09.2017. a projektide ja 01.08.2017. a projektide kõrgusjoonte võrdlusest nähtuvalt kinnistutel pinnasetöid,
kuid ükski esitatud projektidest ei sisalda pinnasetööde kirjeldust. Seda puudust ei kõrvalda ka 20.10.2017. a muudatusprojekt ega sademeveekanalisatsiooni osa projekt. Ringkonnakohus juhib tähelepanu EhS § 4 lg 1 lausele 2, mille järgi on ehitamine ka pinnase või katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega. Seega peab projekt kavandatavate pinnasetööde korral sisaldama ka pinnasetööde kirjeldust.
43.Kohtule esitatud 20.10.2017. a muudatusprojektis on XX 17 ja 19 B-korpusele lisandunud gaasikatla korsten (roostevaba teras), mis varasemates projektides ei sisaldunud. Kaebajad on tõstatanud küsimuse, et uued ehitusload on väljastatud ilma Päästeameti kooskõlastuseta. Kolmas isik on varasema projekti versiooni kohta väitnud, et osas, milles seda muudeti, ei ole vaja Päästeameti kooskõlastust. Ringkonnakohus märgib, et tuleohutusseaduse (TuOS) § 5 lg 1 järgi võib kohaliku omavalitsuse üksus ehitusseadustikus sätestatud ehitusloa anda, kui Päästeamet on kooskõlastanud ehitusprojekti andmise ehitise kohta, mille kohta on õigusaktiga kehtestatud tuleohutusnõuded. TuOS § 7 lg 1 kohaselt koosneb küttesüsteem kütteseadmest, ühenduslõõrist ja korstnast ning muudest selle olulistest osadest. TuOS § 8 lg 1 sätestab, et küttesüsteem tuleb projekteerida ja paigaldada ning seda tuleb kontrollida ja hooldada vastavalt tehnilisele normile ja tootja juhisele ning ohutusnõuetes ettenähtule selliselt, et küttesüsteem täidaks oma otstarvet ja oleks välistatud tulekahju tekkimine ning plahvatuse või muu õnnetuse toimumine. Sama sätte lg 3 kohaselt peab küttesüsteem paiknema seina, lae ning põlevmaterjalide ja -ainete suhtes kaugusel, mis välistab materjalide süttimise soojuskiirguse või kuuma õhu liikumise tõttu. Ringkonnakohus leiab, et viidatud normide järgi on korsten küttesüsteemi osa, mis vajab Päästeameti kooskõlastust, mida kohtule esitatud ei ole. Ringkonnakohus märgib, et naabrusõigus laieneb käesoleval juhul ilma kahtluseta naaberkinnistule kavandatud ehitise tuleohutusele.
44.Esialgse õiguskaitse andmise otsustamiseks käesolevas asjas on vajalik kaaluda vastanduvaid huvisid. HKMS § 249 lg 1 ls 1 järgi võib esialgset õiguskaitset kohaldada, kui vastasel juhul võib kaebaja õiguste kaitse kohtuotsusega osutuda oluliselt raskendatuks või võimatuks. HKMS § 249 lg 3 ls 1 järgi arvestab kohus esialgse õiguskaitse määruse tegemisel avalikku huvi ja puudutatud isiku õigusi ning hindab kaebuse perspektiive ja esialgse õiguskaitse määruse ettenähtavaid tagajärgi. Kaalukausile tuleb niisiis asetada ühelt poolt avalik huvi ja ettenähtavad tagajärjed vastustaja jaoks esialgse õiguskaitse kohaldamisel ning teiselt poolt kaebajate õigused, nende rikkumise tõenäosus ja raskus, pöördumatu tagajärje saabumise tõenäosus ja raskus. Seaduse seletuskirja kohaselt on seadusandja tahtnud seejuures öelda, tuginedes seejuures Riigikohtu seisukohtadele, et „kohtuotsuse täitmise raskendatuse või võimatuse all tuleb pidada silmas olukorda, kus esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmine asutuse poolt või haldustoimingust tulenevate õiguste kasutamine kolmanda isiku poolt kohtumenetluse ajal loob kaebaja õigusi rikkuvaid tagajärgi, mille kõrvaldamine ei ole pärast kohtuotsuse jõustumist enam mõistlikul viisil võimalik“ (HKMS seletuskiri seisuga 06.05.2010, 758 SE). Kaaluda tuleb seejuures kaebajate naabrusõiguste ulatust ja kaalu, avalikke huve ning kolmandate isikute ettevõtlusvabadust ja omandiõigust, arvestades ühtlasi kaebuste summaarseid eduväljavaateid.
45.Ringkonnakohus on seisukohal, et omandiõigus ja ettevõtlusvabadus on olulise kaaluga põhiõigused, mis moodustavad turumajanduse aluse. Investorite kindlus, et õigussüsteem kaitseb teostatud investeeringuid on majanduse arengu oluline tagatis. Teisele kaalukausile tuleb asetada kaebajate õigused, nende rikkumise tõenäosus ja raskus. Kuna ehitiste püstitamine muudab keskkonda oluliselt väga pikaks ajaks, siis ei saa ehitusõiguses eelistada uut ehitajat olemasolevate naaberehitiste omanikele. Olemasoleva naabri õigused ei ole väiksema kaaluga. Ringkonnakohus arvestab ka avalikku huvi söötis maa kasutusele võtmise ning vallas uute elamispindade loomise vastu.
46.Kolmas isik on põhjendanud soovi ehitustegevust jätkata ohuga, et ta võib olla sunnitud juba sõlmitud lepinguid üles ütlema, mis omakorda võib endaga kaasa tuua leppetrahve ja kohustuse korvata kahju, mis lepingupartneritele seoses lepingute lõpetamisega kaasneks. Lisaks toob kolmas isik välja täiendava intressikulu ning võimaluse, et rajatud vundament saab kahjustada. Lisaks leiab kolmas isik, et kaebajate suhtes avalduda võivaid negatiivseid tagajärgi on võimalik korvata nt hüvituse teel. Ringkonnakohus on seisukohal, et käesoleval juhul on kolmanda isiku väidetavad kohustused väidetavate lepingupartnerite ees paljuski tema enda tekitatud. Kolmas isik jätkas ehitustegevust ja forsseeris müügitegevust peale esialgse kaebuse esitamist. Kolmas isik ei ole esitanud kohtule ühtegi lepingut oma väidete kinnituseks, mistõttu ei ole teada, et väidetavad ostjad ei ole kolmanda isiku endaga seotud isikud. Ja isegi kui väidetavad ostjad ei ole kolmanda isikuga seotud, siis kuna kaebajad vaidlustasid väljastatud ehitusload sisuliselt koheselt ja OÜ-le ARTE House pidi olema selge, et kinnistunaabrid ei ole projektides ettenähtud ehitistega nõus, ei saa kolmas isik tugineda selles osas oma õiguspärasele ootusele. Sama kehtib ka vundamendi kohta, mis rajati kohtumenetluse ajal. Tegemist ei ole heauskliku käitumisega, mistõttu on õiguskorra kaitse selles osas vähene. See ei tähenda, et kolmandad isikud jääksid üldse kaitseta. Kui väljastatud ehitusload osutuvad õigusvastasteks ja kohus need tühistab, siis on kolmandatel isikute võimalus pöörduda riigivastutuse seaduse alusel kahjunõuetega vastustaja poole. Ringkonnakohus leiab, et käesolevas menetluses ei laiene kaitse ka argumendile, et ajas ehitus ilmselt kallineb ja korterite hinnad võivad langeda. Tegemist on iga ehitustegevusega paratamatult kaasneva riskiga, millega ei saa õigustada naabrusõiguste riivet. Küll aga kaitseb õiguskord kinnistuomaniku õiguspärast ootust realiseerida detailplaneeringus ettenähtu. Ringkonnakohus ei nõustu seejuures kaebajate argumendiga neile kuuluvate kinnistute väärtuse vähenemise kohta, sest kaebajad pidid oma kinnistuid soetades arvestama detailplaneeringus ettenähtuga. Detailplaneeringu kohaselt on kolmandatel isikutel õigus ehitada kummalegi neile kuuluvale kinnistule üks kuni kolmekordne eluhoone, kusjuures krundi täisehitusprotsent ei tohi ületada 20%. Kaebajad on väitnud, et detailplaneeringus ettenähtud korruselisus „1–3“ väljendab ehitusloa väljastaja kaalutlusõigust, mille teostamisel tuleb arvesse võtta ka üldplaneeringut, millega kavandatavad korterelamud on vastuolus. Ülenurme valla üldplaneeringust nähtuvalt asuvad vaidlusalused kinnistud tiheasustusalal. Üldplaneeringu seletuskirja kohaselt: „Korterelamute planeerimisel ja projekteerimisel tuleb lisaks arvestada olemasolevate hoonetega ja olemasoleva üksikelamu, kaksikelamu ning uue korterelamu vahele jätta piisav puhverala, mis tagab üksikelamule või kaksikelamule vajaliku privaatsuse. Puhveralaks sobib näiteks tänav või avalik haljasala, samuti korterelamu hoonestusala ja üksikelamu või kaksikelamu maaüksuse piiri vaheline piisav vahekaugus, milleks on vähemalt 2,5 kordne korterelamu maksimaalne kõrgus.“2 Ringkonnakohus ei nõustu siiski kaebaja sellekohaste seisukohtadega. Esiteks tuleb mõista detailplaneeringus ettenähtud korruselisust kinnistuomaniku subjektiivse õigusena ehitada kuni maksimaalselt lubatud korruselisuseni. Teiseks on üldplaneeringus ühtlasi märgitud, et üldplaneeringu koostamise eelselt kehtestatud detailplaneeringud jäävad kehtima. Samuti võtab ringkonnakohus arvesse, et kaebajad, kui nad oma kinnistud soetasid, oleks pidanud arvestama sellega, et nende naaberkinnistule võib kerkida üks kolmekorruseline eluhoone. Ringkonnakohus leiab siiski, et kinnistunaabrid ei ole kohustatud taluma naaberkinnistu suuremat kasutust, kui detailplaneeringus ette nähtud. Samuti ei ole nad kohustatud taluma naaberkinnistul kõrgemat kui kolmekorruselist hoonet, sademevee ärajuhtimise puudulikku lahendust ehitamise ajal ega võimalikku tuleohtu, mis lähtub Päästeameti kooskõlastuseta küttesüsteemist. Kogu käesolev menetlus jätab kiirustamise mulje ka vastustaja tegevuses. Ringkonnakohus ei nõustu kolmanda isikuga, et negatiivseid tagajärgi on kaebajatele võimalik korvata hüvituse teel, sest naabrusõiguse mõte on vältida ja kus vaja, seal ennetada subjektiivseid õigusi rikkuva ehitise püstitamist. Kokkuvõttes leiab ringkonnakohus, et hetkeseisu arvestades ei ole võimalik ehitustegevust jätkata. Ehitustegevuse peatamine ei kujuta endast seejuures
Arvutivõrgus: http://www.ylenurme.ee/.
pöördumatut tagajärge, vaid ehitustegevuse jätkamine sõltub lõplikust kohtulikust hinnangust selle seaduslikkusele. III
47.Kõiki poolt ja vastu argumente kaaludes leiab ringkonnakohus niisiis, et kaebajate määruskaebus tuleb rahuldada, Tartu Halduskohtu 28.09.2017. a määruse resolutsiooni p 5 tühistada ja teha uus määrus, millega ringkonnakohus rahuldab kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse. Kaebajad on taotlenud nii ehituslubade kehtivuse peatamist kui ka uute ehituslubade väljastamise keelamist esialgse õiguskaitse korras. Vastavalt HKMS § 251 lg 1 p-le 1 võib esialgse õiguskaitse määrusega peatada vaidlustatava haldusakti kehtivuse või täitmise. Esialgset õiguskaitset võib kohus HKMS § 249 lg 1 ls 1 järgi kohaldada kaebaja põhjendatud taotluse alusel või omal algatusel. Kui peatada üksnes ehituslubade kehtivus, siis oleks vastustajal sellisel juhul võimalik väljastada taas uued ehitusload ja kolmandal isikul jätkata ehitustegevust. Seetõttu leiab ringkonnakohus, et põhjendatud ja vajalik on keelata ka ehitustegevus Ülenurme alevikus XX 17 ja 19 kruntidel. Ringkonnakohus leiab niisiis, et Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korraldusega antud ehituslubade nr 1712271/32382 ja 1712271/32385 kehtivus tuleb peatada ja ehitustegevus Ülenurme alevikus XX 17 ja 19 kinnistutel tuleb keelata.
48.Ringkonnakohus selgitab, et tulenevalt HKMS § 249 lg-st 4 kehtivad esialgse õiguskaitse määrusest tulenev õigus, kohustus ja keeld, samuti esialgse õiguskaitse määruse alusel antud haldusakt kuni kohtuotsuse jõustumiseni või kaebuse tagastamise või läbi vaatamata jätmise või asja menetluse lõpetamise määruse jõustumiseni. Ringkonnakohus juhib selles kontekstis menetlusosaliste tähelepanu ka sellele, et vastavalt HKMS § 252 lg-le 3 on võimalik esialgse õiguskaitse määrust menetluse kestel ka täielikult või osaliselt tühistada. Ringkonnakohus märgib, et peale segaduse projektidega, puuduva Päästeameti kooskõlastuse küttesüsteemile ja sademevee ärajuhtimise probleemistiku ehitustegevuse ajal ei ole ringkonnakohtul summaarse hinnangu alusel seadusest tulenevaid etteheiteid XX 17 ega 19 kinnistule kavandatud nn B-korpuste osas, mis jäävad ristküliku lühema küljega kaebajate kinnistute poole.
49.Täiendavalt juhib ringkonnakohus halduskohtu tähelepanu sellele, et kaebaja 1 on Ülenurme vallas XX 25 kinnistu ühisomanik, kaebaja 2 on XX 27 kinnistu kaasomanik ja kaebaja 3 on XX 23 kinnistu ühisomanik. XX 25 ja 27 külgnevad kinnistuga XX 17 (XXX). XX 23 ja 25 külgnevad kinnistuga XX 19 (XXXX). Seega ei ole kõik kaebajad mõlema naaberkinnistu piirinaabrid, mistõttu ei pruugi kõigi kaebajate subjektiivsed õigused laieneda mõlemale naaberkinnistule väljastatud ehituslubadele. Käesoleva esialgse õiguskaitse menetluse raames ei pidanud ringkonnakohus asja kiirema menetluse huvides vajalikuks selles osas vahet teha.
50.Lõpetuseks juhib ringkonnakohus vastustaja ja kolmandate isikute tähelepanu HKMS § 254 lg-s 1 sätestatule, mille kohaselt võib esialgse õiguskaitse määruse täitmata jätmise eest halduskohus isikut trahvida HKMS §-s 248 sätestatud korras. Kaebajal on õigus riigivastutuse seaduse või võlaõigusseaduse alusel nõuda, et isik, kelle süül esialgse õiguskaitse määrus jäi täitmata, hüvitaks sellega tekkinud kahju. HKMS § 248 lg 1 sätestab: „Kohtulahendi või kohtu kinnitatud kompromissi täitmata jätmise eest määrab kohus süüdiolevale menetlusosalisele rahatrahvi kuni 32 000 eurot. Rahatrahvi määramine ei vabasta kohtuotsuse ettekirjutuse või kohtu kinnitatud kompromissi täitmata jätnud menetlusosalist kohustusest ettekirjutust või kompromissi mõistliku tähtaja jooksul täita ega võta menetlusosaliselt, kelle huvides ettekirjutus on tehtud või kompromiss kinnitatud, õigust taotleda kohtult kohtuotsuse ettekirjutuse või kompromissi täitmata jätmise eest uue rahatrahvi määramist.“
Tanel Saar
Tiina Pappel
Madis Ernits
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
/allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.