Tartu Ringkonnakohus Tiina Pappel, Tanel Saar, Madis Ernits
Määruse tegemise aeg ja koht Haldusasja number
04.01.2018, Tartu
Haldusasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Asja läbivaatamine Menetlusosalised
3-17-1930 Margot Saluse ja Andrus Hundi kaebus Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korralduse nr 265 p 1.2 ja ehitusloa nr 1712271/32385 tühistamiseks ning Margot Saluse ja Ojar Kirsi kaebus Kambja Vallavalitsuse 30.11.2017. a korralduse nr 26 ja ehitusloa nr 1712271/39662 tühistamiseks Tartu Halduskohtu 06.12.2017. a määruse resolutsiooni p-d 5 ja 6 OÜ ARTE House määruskaebus Kirjalik menetlus Kaebaja I Margot Saluse Kaebaja II Ojar Kirs Kaebaja III Andrus Hunt Kaebajate esindajad v-adv Anneli Aab ja Merilin Ojasaar Vastustaja Kambja vald (endine Ülenurme vald) Esindaja v-adv Karina Lõhmus-Ein Kolmas isik I/määruskaebuse esitaja OÜ ARTE House Esindajad Alan Uibo ja v-adv Alo Noormets Kolmas isik II osaühing Ülenurme Investeeringud
RESOLUTSIOON
Jätta määruskaebus rahuldamata ja Tartu Halduskohtu 06.12.2017. a määruse resolutsiooni p-d 5 ja 6 muutmata.
EDASIKAEBAMISE KORD
Määrus ei ole edasikaevatav.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kaebaja 1 on Ülenurme vallas XXX kinnistu ühisomanik, kaebaja 2 on XX kinnistu kaasomanik ja kaebaja 3 on X kinnistu ühisomanik. XXX ja XX külgnevad kinnistuga Y (X). X ja XXX külgnevad kinnistuga YY (X).
2.Ülenurme Vallavalitsus andis 14.09.2017. a korralduse nr 265 (tl I-127-128) p-ga 1.1. korralduse väljastada ehitusluba Ülenurme alevikus Y korterelamu püstitamiseks ja p-ga 1.2.
YY korterelamu püstitamiseks. Eelnimetatud korralduse alusel andis Ülenurme Vallavalitsus 20.09.2017 välja ehitusloa nr 1712271/32382 Y korterelamu kohta (tl I-173-175p) ja ehitusloa nr 1712271/32385 YY korterelamu kohta (tl I-177-179p).
3.Kaebajad esitasid 22.09.2017 Tartu Halduskohtule kaebuse (tl I-1-12p) Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korralduse nr 265 ning selle alusel antud ehituslubade tühistamiseks. Koos kaebusega esitasid kaebajad esialgse õiguskaitse taotluse. Kaebajad olid seisukohal, et Y ja YY kinnistutel korterelamute püstitamiseks ehituslubade väljastamine rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. Ülenurme vald rikkus uurimisprintsiipi, ei teostanud diskretsiooniõigust ning väljastas ehitusload kiirkorras. Kaebajatele ei tagatud ärakuulamist. Vastustaja oli teadlik, et kaebajad olid taotlenud samade kinnistute osas detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist. Kaebajad väitsid, et kavandatavad ehitised ei vasta detailplaneeringule hoonete arvu ja korruselisuse osas ja ka täisehituse protsent on vastuolus detailplaneeringuga. Kortermajad ehitatakse väljaspool selleks ette nähtud hoonestusala. Pinnase tõstmine on kavandatud määral, mis võib oluliselt mõjutada kaebajate huve, kuna tekib oht sadevete valgumisele kaebajate kinnistule. Lisaks on ehitusload väljastatud ilma Päästeameti kooskõlastuseta. Korraldus ja väljastatud ehitusload on vastuolus kehtiva üldplaneeringuga. Kaebajad põhjendasid oma esialgse õiguskaitse vajadust sellega, et esialgsest õiguskaitsest keeldumine võib oluliselt raskendada kaebuse eesmärgi saavutamist, milleks on vältida omandiõiguse riivet ja kaebajatele kuuluva vara väärtuse vähenemist, mis kaasneks ümbruskonda sobimatute korterelamute ehitamisega; vältida pinnase tõstmisega kaasnevat pinnavee kaebajate kinnistuile valgumise ohtu; ning välistada Y ja YY kinnistutel detail- ja üldplaneeringuga vastuolus olevate korterelamute ehitamine.
4.Tartu Halduskohus jättis 28.09.2017. a määruse (tl II-53-56) resolutsiooni p-ga 5 kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.
5.Tartu Ringkonnakohus rahuldas 27.10.2017. a määrusega (tl II-166-173p) kaebajate esialgse õiguskaitse taotluse, kohaldas esialgset õiguskaitset, peatas Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korraldusega nr 265 antud ehituslubade nr 1712271/32382 ja 1712271/32385 kehtivuse ning keelas ehitustegevuse Ülenurme alevikus Y ja YY kinnistutel. Kaebajatel on esialgse õiguskaitse vajadus. Ringkonnakohus kahtles, kas tegemist on vastuoludeta ning erialaspetsialistile arusaadava ja üheselt mõistetava projektiga või projektide kogumiga, mille alusel kolmas isik soovib ehitustegevust jätkata. Ringkonnakohus leidis, et kinnistule kavandatud korterelamu näol on tegemist kahe eraldiseisva hoonega, mis on omavahel ühendatud talade ja/või tugimüüridega ning millel puudub ühine katlasüsteem. Kaebajate subjektiivseid õigusi kahjustab kaks hoonet rohkem kui üks hoone, kuna kaks hoonet mahutab rohkem inimesi. Samas märkis ringkonnakohus, et tegemist on summaarse hinnanguga ning peaasja menetluses tuleb kujundada lõplik seisukoht. Tegemist on ilmselge kõrvalekaldega detailplaneeringust, kus on kummalegi krundile üheselt ette nähtud ainult üks hoone. Lisaks ei saa välistada, et Y ja/või YY A-korpuse kõrgem osa tuleb lugeda neljakorruseliseks. Kohtule esitatud projektidest ei nähtu lahendust sadevete probleemile ehitamise ajal kuni projekteeritud drenaažide valmimiseni. Projektid ei sisalda pinnastööde kirjeldust. B korpuse gaasikatla korsten on küttesüsteemi osa ja vajab Päästeameti kooskõlastust. Ehitusõiguses ei saa eelistada uut ehitajat olemasoleva naaberehitise omanikule. Ringkonnakohus arvestas ka avalikku huvi söötis maa kasutusele võtmise ning vallas uute elamispindade loomise vastu. Kolmanda isiku väidetavad kohustused väidetavate lepingupartnerite ees on paljuski tema enda tekitatud. Kinnistunaabrid ei ole kohustatud taluma naaberkinnistu suuremat kasutust kui detailplaneringus ette nähtud, samuti ei ole kohustatud taluma naaberkinnistu kõrgemat kui 3-korruselist hoonet, sadevee ärajuhtimise puudulikku lahendust ehitamise ajal ega võimalikku tuleohtu.
6.Kambja Vallavalitsus tunnistas 09.11.2017. a korraldusega nr 12 (tl III-4-5p) Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korralduse nr 265 p 1.1 ning selle alusel välja antud ehitusloa nr 1712271/32382 kehtetuks ning esitas 16.11.2017 Tartu Halduskohtule taotluse (tl III-2-3) lõpetada menetlus osaliselt, s.o Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korralduse p 1 tühistamise nõude ja ehitusloa nr 1712271/32382 tühistamise nõude osas. Kambja vald palus tühistada Tartu Ringkonnakohtu 27.10.2017. a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse ehitusloa nr 1712271/32382 kehtivuse peatamise ja Ülenurme alevikus Y kinnistul ehitamise keelamise osas.
7.OÜ ARTE House esitas 20.11.2017 Tartu Halduskohtule hiljem täpsustatud taotlused (tl III-8-18, 26-27p) lõpetada menetlus osaliselt, s.o Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korralduse nr 265 p 1 ja ehitusloa nr 1712271/32382 tühistamise nõuetes. OÜ ARTE House palus tühistada Tartu Ringkonnakohtu 27.10.2017. a määrusega kohaldatud esialgne õiguskaitse ehitusloa nr 1712271/32382 kehtivuse peatamise ning Ülenurme alevikus Y kinnistul ehitustegevuse keelamise osas ja lahendada esialgse õiguskaitse tühistamise küsimus viivitamata. OÜ ARTE House palus juhul, kui kohus ei tühista Y ehitustegevust keelavat esialgse õiguskaitse määrust viivitamatult, muuta Tartu Ringkonnakohtu 27.10.2017. a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse määrust selliselt, et kohus võimaldab Y kinnistul olemasoleva ehitise juures ehitustööde teostamist järgnevalt: betoneerida olemasolev müüritis, paigaldada avatäidete sillused; paigaldada soojustus tagasitäidetele (hoone ees), katta see kilega ja tagada kile püsivus; ehitada välja isevoolne sademevee kanalisatsioon ja ühendada peamagistraaliga; paigaldada ajutine soojustus (ca 1,2 m kõrguselt) ja vundamendi kandeseinte perimeetrile (ruumides seespool); lõpetada välimine tagasitäide ja tagada kallak hoone perimeetrist kaugemale. OÜ ARTE House märkis, et Y projekteerija on koostanud Tartu Ringkonnakohtu määruses viidatud puuduste ja võimalike kahtluste kõrvaldamiseks uue ehitusprojekti, mis on kooskõlas detailplaneeringuga ja millest on kõrvaldatud kõik kohtu poolt viidatud võimalikud küsitavused ning mille alusel taotletakse ehitusluba. Seoses kaebajate õiguste riive puudumisega, puudub alus esialgse õiguskaitse edasiseks rakendamiseks.
8.Kambja vald esitas 27.11.2017 halduskohtule seisukoha (tl III-30-32), milles palus rahuldada OÜ ARTE House 20.11.2017. a taotlus. Kuna Y ehitusluba on kehtetuks tunnistatud, siis nimetatud ehitusloaga seonduvalt ei saa enam esineda kaebajate subjektiivsete õiguste riivet.
9.Kambja Vallavalitsus väljastas 30.11.2017. a korralduse nr 26 „Ehitusloa väljastamine Ülenurme alevikus Y korterelamu püstitamiseks“ (tl III-48-50) alusel ehitusloa nr 1712271/39662 (tl III-52-55).
10.Kaebajad esitasid 06.12.2017 Tartu Halduskohtule taotluse (tl III-61-71) sooviga muuta kaebuse nõuet. Kaebajad palusid rahuldada kaebus ja tühistada Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korraldus nr 265 osas, milles see ei ole Kambja Vallavalitsuse poolt 09.11.2017. a korraldusega nr 12 kehtetuks tunnistatud, ja selle alusel antud ehitusluba nr 1712271/32385; tühistada Kambja Vallavalitsuse 30.11.2017. a korraldus nr 26 ja selle alusel 30.11.2017 antud ehitusluba nr 1712271/39662; jätta rahuldamata Kambja valla 16.11.2017. a taotlus menetluse osaliseks lõpetamiseks ja esialgse õiguskaitse osaliseks tühistamiseks; jätta OÜ ARTE House 20.11.2017. a taotlus menetluse osaliseks lõpetamiseks ja esialgse õiguskaitse osaliseks tühistamiseks ning 26.11.2017. a taotlus Tartu Ringkonnakohtu 27.10.2017. a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse määruse muutmiseks rahuldamata. Kaebajad olid arvamusel, et kaebajate ärakuulamine 30.11.2017 väljastatud ehitusloa menetlemisel oli formaalne; väljastatud korraldus ja ehitusluba on õigusvastased, kuivõrd kavandatavad ehitised ei vasta jätkuvalt detailplaneeringule (eelkõige hoonete arv krundil ning hoone korruselisus); ehitusprojekti alusel kavandatav ehitis ei ole kooskõlas hea ehitustavaga; kavandatav ehitustegevus ei järgi Ülenurme valla üldplaneeringus sätestatud ehitustingimusi;
naaberkinnistu omanikele kaasneb ehitustegevusega püsiv negatiivne mõju; kavandatava ehitustegevusega kaasnev sademete ärajuhtimine pole pädeva asutuse poolt heaks kiidetud; vastustaja pole tõendanud, et kohased ehitusgeoloogilised uuringud on läbi viidud või et kavandatav ehitustegevus tugineb uuringutele; ehituslubade andmisega pole arvestatud asjaolu, et Y ja YY kinnistul kehtestatud detailplaneeringu suhtes on esitatud taotlus detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise algatamiseks; korraldus ja ehitusluba on antud ehituskeelu ajal; kavandatav ehitustegevus on Lennuametiga nõuetekohaselt kooskõlastamata. Lennuamet on kõnealusesse piirkonda korterelamute ehitamise vastu (tl III-81). Kaebajad leidsid, et aluseid esialgse õiguskaitse muutmiseks ei esine.
11.Tartu Halduskohus rahuldas 06.12.2017. a määrusega (tl III-102-105p) kaebajate I ja II kaebuse muutmise taotluse (resolutsiooni p 1); võttis Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korralduse nr 265 p 1.1 ja ehitusloa nr 1712271/32382 tühistamise nõude asemel menetlusse kaebajate 1-2 nõude Kambja Vallavalitsuse 30.11.2017. a korralduse nr 26 ja ehitusloa nr 1712271/39662 tühistamiseks (resolutsiooni p 2); muutis Tartu Ringkonnakohtu 27.10.2017. a määrusega haldusasjas nr 3-17-1930 kohaldatud esialgset õiguskaitset Ülenurme Vallavalitsuse 14.09.2017. a korraldusega nr 265 antud ehitusloa nr 1712271/32382 peatamise ja Ülenurme alevikus Y kinnistul ehitustegevuse keelamise osas (resolutsiooni p 5); peatas Kambja Vallavalitsuse 30.11.2017. a korraldusega välja antud ehitusloa nr 1712271/39662 kehtivuse selliselt, et Y kinnistul on olemasoleva ehitise juures võimalik ehitustöid teostada järgnevalt: betoneerida olemasolev müüritis, paigaldada avatäidete sillused; paigaldada soojustus tagasitäidetele (hoone ees), katta see kilega ja tagada kile püsivus; ehitada välja isevoolne sademevee kanalisatsioon ja ühendada peamagistraaliga; paigaldada ajutine soojustus (ca 1,2 m kõrguselt) ja vundamendi kandeseinte perimeetrile (ruumides seespool); lõpetada välimine tagasitäide ja tagada kallak hoone perimeetrist kaugemale. Muu ehitustegevus on Ülenurme alevikus Y kinnistul keelatud (resolutsiooni p 6). Kaebajad 1 ja 2 on Y kinnistuga külgnevate kinnistute (XXX ja XX) omanikud. Halduskohus leidis, et kaebajate 1 ja 2 kaebuse muutmine on lubatav ja otstarbekas. Y kinnistu osas on välja antud uus ehitusluba ja koostatud uus ehitusprojekt. Seega on haldusasja menetluse käigus tekkinud uued asjaolud, mistõttu on vajalik anda esialgse õiguskaitse taotlusele uus hinnang. Vaatamata Y kohta uue ehitusloa väljastamisele esineb kaebajatel sarnaselt varasemale esialgse õiguskaitse kohaldamise vajadus. Esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel on OÜ-l ARTE House võimalik jätkata Y kinnistul juba alustatud ehitustöödega, millest tulenevalt ei ole välistatud oht, et kohtumenetluse ajal valmivad ehitised, mille lammutamine pole mõistlik. Sõltumata sellest, et vastustaja sõnul (tl III-31p) on Y ehitusprojekti muudetud lähtudes Tartu Ringkonnakohtu 27.10.2017. a määruses esile toodud puudustest, ehitusprojekti kohaselt on vähendatud ehitise mahtu, ehitise osas on ühendatud ühise sissepääsuga, ehitise keldrid on viidud tänava poole ja ehitis sügavamale maa sisse, samuti on lahendatud sadevee ärajuhtimise küsimus ja ehitusprojektis on kirjeldatud sademevee ärajuhtimist ehitustööde ajal, ei saa muudetud kaebust antud menetlusetapis pidada ilmselgelt perspektiivituks. Sõltumata eeltoodust on jätkuvalt vaidlus hoone korruselisuse ja hoonete arvu üle ning sarnaselt varasemale menetlusele jätab vastustaja tegevus kiirustamise mulje. Asjaolu, kas vaidlustatud ehitusluba on õiguspärane või mitte, kuulub lahendamisele kaebuse sisulisel läbivaatamisel. Muutunud asjaolude pinnalt ei ole muutunud avalik huvi söötis maa kasutusele võtmise ning vallas uute elamispindade loomise vastu. Küll võib aga olla muutunud mõningal määral kolmanda isiku OÜ ARTE House õiguste riive intensiivsus. Kolmas isik taotles taotluses märgitud ehitustööde (betoneerida olemasolev müüritis, paigaldada avatäidete sillused; paigaldada soojustus tagasitäidetele (hoone ees), katta see kilega ja tagada kile püsivus; ehitada välja isevoolne sademevee kanalisatsioon ja ühendada peamagistraaliga; paigaldada ajutine soojustus (ca 1,2 m kõrguselt) ja vundamendi kandeseinte perimeetrile (ruumides seespool); lõpetada välimine tagasitäide ja tagada kallak hoone perimeetrist kaugemale) tegemist tuginedes
omanikujärelevalve inseneri ehituseksperdi poolt antud arvamusele (tl III-17-17p). Kolmanda isiku hinnangul tuleb seoses ilmastikutingimustega viivitamatult võtta tarvitusele meetmed olemasoleva ehituse säilimiseks ja võimalike kahjustuste vältimiseks. Halduskohus leidis, et nimetatud ehitustööd ei too endaga kaasa kõrgema kui kolmekorruselise hoone ehitamist, kusjuures lahendatud on sadevee ärajuhtimise küsimus ja ehitusloast nähtuvalt on olemas ka Päästeameti kooskõlastus. Halduskohus leidis, et esialgse õiguskaitse rakendamise aluseks olnud asjaolud on muutunud ning sellest tingituna tuleb muuta esialgset õiguskaitset.
MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD RINGKONNAKOHTUS
12.OÜ ARTE House esitas 08.12.2017 Tartu Ringkonnakohtule Tartu Halduskohtu 06.12.2017. a määruse resolutsiooni p-de 5 ja 6 peale hiljem täiendatud määruskaebuse (tl III-117-120, 129-131). OÜ ARTE House ei vaidlusta halduskohtu määruse p-i 6 osas, millega võimaldati konkreetsete ehitustööde teostamist Y kinnistul. OÜ ARTE House palub tühistada Tartu Halduskohtu 06.12.2017. a määruse p-d 5 ja 6 ja teha uus lahend, millega tühistada Taru Ringkonnakohtu 27.10.2017. a esialgse õiguskaitse määrus Y kinnistul ehitustegevuse keelamise osas. Ükski kolmest kaebajast ega nende kahest esindajast ärakuulamisele ja uue projekti arutelu juurde tulla ei saanud. Kaebajatele esitati kogu uue projekti dokumentatsioon 02.11.2017 ning oma seisukohad esitasid nad vallale 13.11.2017. Algse ehitusprojekti muutmise põhjus on olnud soov välistada segadus projektides ja seejuures leida ka kaebajatele sobivam lahendus. Uue ehitusprojektiga on hoone A ja B korpus lahutamatult ühendatud ühise sissepääsualaga ja ühise küttesüsteemiga. Ehitusloa aluseks oleva projekti kohaselt on see siseruum rajatud hoone vundamendile, seinad ja katus on soojustatud. Y kinnistul ehitataval hoonel on olemas vundament nii välis- kui ka kandvatel siseseintel ja tegu on ühe tervikliku hoonega. Uue projektiga on eemaldatud A korpuse poolkorruse kõrgem osa ning nüüd on ka A korpus kolmekordne. Olemas on sadevee projekt, mis sisaldab sadevete lahendust nii ehitamise ajal kui ka ehitamise järgselt. Samuti on olemas projekt kavandatavate pinnasetööde kohta koos pinnasetööde kirjeldusega. Y korterelamu ehitatakse hoonestusala sees ning selle täisehituse protsent ei ületa 20%. Päästeameti kinnitusel ei vajanud B korpuse gaasikatla korstna asukoha muutus uut kooskõlastust, kuid Päästeamet andis 30.11.2017 väljastatud ehitusloa aluseks olevale projektile kooskõlastuse. Vald on menetlenud uut projektlahendust ca 1 kuu, mis on seadusest tulenevalt maksimaalne aeg ehitusloa väljastamiseks. Vald on kaebajad ära kuulanud ja kontrollinud ehitusloa väljastamise eelduseid põhjalikult. Halduskohus ei ole esialgse õiguskaitse küsimuse lahendamisel arvestanud kolmanda isiku huve piisavalt ja põhjendamatult jätnud tähelepanuta kahjud, mis tekivad ehitustegevuse viibimisest. Kahjud tekivad ehitajale makstavatest hüvitistest ja trahvidest, kuna ehitaja poolt palgatud töömehed ei saa teha kavandatud tööd ja ehitajal puudub võimekus maksta töötajatele palka. Ehitustegevuse lükkumisega talveperioodi on ehitustegevus kallim, tellitud ehitusmaterjali ladustamine toob kaasa laokulu, kinnistu ostmiseks ja ehitustegevuse läbiviimiseks kasutatavate rahaliste vahendite seismine „seiskunud projekti all“ toob kaasa finantskahju. Sõlmitud broneerimislepingute täitmise suutmatus toob kaasa kas klientidest ilmajäämise ja trahvisanktsioonid või kahjunõuded, et korterite üleandmine on viibinud. Arendaja ei pea piirama oma tegevust või kirjutama äriplaani sisse aja- ja rahakulu, et naabrid võivad hakata vaidlustama enam kui 10 aastat kehtivat detailplaneeringut. Y kortermaja ehitus on hetkel ainuke ettevõtte töös olev projekt, mis tähendab seda, et praeguses olukorras puudub ettevõttel igasugune majandustegevus. Kaebajad on uue asjaoluna välja toonud, et Y kinnistul kavandatav ehitustegevus on Lennuametiga nõuetekohaselt kooskõlastamata. Lennuamet on kooskõlastanud 2009 kehtestatud valla üldplaneeringu, mis arvestas ka varem kehtestatud detailplaneeringuid (s.h Y kinnistut hõlmavat detailplaneeringut) ning sel hetkel (2006. aastal, mil võeti vastu Y ja YY kinnistute
detailplaneering) puudus seadusandluses nõue kaitsevööndi kohta. Kaebajate poolt 06.12.2017 halduskohtule edastatud Lennuameti kiri käsitles üldist seisukohta lennuvälja kaitsevööndis kavandatavate ehitustegevuste osas. Lennuameti ametlik seisukoht on väljendatud 15.12.2017. a kirjas (tl III-134), mille kohaselt ei ole Y ja YY kinnistute näol tegemist uue elamurajooni rajamisega. Seega ei oma kaebajate seisukoht Lennuameti väidetava kooskõlastuse puudumise kohta mingit tähendust.
13.Kambja vald nõustub määruskaebusele esitatud seisukohas (tl III-125-126) OÜ ARTE House väidetega kaebuse perspektiivikuse osas. Hoone korruselisust, hoonete arvu kinnistul, täisehituse protsenti, sadevee ärajuhtimist ja pinnasetööde teostamist puudutavad küsimused on lahendatud lähtudes Tartu Ringkonnakohtu 27.10.2017. a seisukohtadest. Vastustaja on ehitusloa väljastamise otsustamisel tegutsenud lähtudes talle seadusega seatud ajalistest piiridest. Seejuures on vastustaja edastanud esimesel võimalusel kaebajatele Y ehitusloa projekti ning kuulanud kaebajad ära. OÜ ARTE House on käesolevas asjas tõendanud, et esialgse õiguskaitse korras ehitustegevuse piiramine Y kinnistul tekitab OÜ-le ARTE House kahju.
14.Kaebajad paluvad määruskaebusele esitatud vastuses (tl III-117-120) jätta määruskaebus rahuldamata. Uue ehitusloa väljastamistele ei eelnenud põhjalikku haldusmenetlust. Ehitusprojekt edastati tutvumiseks, kuid sisuliselt kaebajate vastuväidetega ei arvestatud. Ehitusluba tunnistati kehtetuks enne, kui saabus kaebajatele antud seisukoha esitamise tähtaeg. Asjaolu, kas vaidlustatud ehitusluba on õiguspärane või mitte, kuulub lahendamisele kaebuse sisulisel läbivaatamisel. Halduskohtumenetluse sisuks on vaidlustatud ehitusloa õiguspärasus. Kaebajad ja arendaja on jätkuvalt erinevatel seisukohtadel, kas tegemist on 3-korruselise majaga. Ülenurme valla üldplaneeringu seletuskiri selgitab, et korruste hulka arvestatakse nii maa-alused kui ka katusekorrused. Kavandataval elamul on seega kokku 4 korrust. Hoone A ja B osa on iseseisvalt kasutatavad ning on ühendatud koridoriga (millel ehitusprojekti järgi puudub vundament). See ei tee erinevatest hoonetest ühte hoonet. Lennuvälja kaitsevööndis on ehitustegevus ilma Lennuametiga kooskõlastamata keelatud. Ettevõtja huvi kasumit teenida ei sa olla kaalukam lennuohutuse tagamise ning maapeal viibivate isikute elu ja tervise ja nende vara kaitsest. Ülenurme vallavalitsus pole Lennuametit kaasanud menetlusse, sh ei ole küsinud Lennuametilt arvamust konkreetse juhtumi osas enne ehitusloa väljastamist. Kohtus tähtaegselt vaidlustatud ehitusloa realiseerima asumine on arendaja enda äririsk. Kolmandad isikud on omavahel seotud isikud ning OÜ ARTE House omandas Y kinnistu vahetult pärast vaidluse tekkimist. Y ja YY on üks paljudest OÜ Ülenurme Investeeringud äriprojektidest, mistõttu ei tooks ehituskeelu säilimine Y kaasa ettevõtete majandustegevuse seiskumist. Vald on sisuliselt samasuguse ehitustegevuse tarbeks kuuenda ehitusprojekti alusel kolmanda samasisulise haldusakti välja andnud, arvestamata sealjuures jätkuvalt piirinaabrite õiguste ja huvidega. Vaidlustatud korralduse ja selle alusel väljastatud ehituslubade kohtulik kontroll on tulemuslik ja tõhus üksnes siis, kui esialgse õiguskaitse raames on ära hoitud kaebajate õiguste riive, mille kõrvaldamine pärast kohtuvaidluse lõppu ei ole võimalik.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
15.Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja halduskohtu määruse resolutsiooni punktid 5 ja 6 muutmata.
16.Ringkonnakohus kordab 27.10.2017. a määruses esitatud seisukohta, mille kohaselt ei anna kohus esialgse õiguskaitse menetluses lõplikku hinnangut, vaid vaatleb poolte ja kolmandate isikute esitatud asjaolusid ja hinnanguid summaarselt. Kui mõnda kaebaja tõstatud küsimust ei
ole esialgse õiguskaitse menetluses käsitletud, ei tähenda see veel, et see ei kujuta endast probleemi. Samuti märkis ringkonnakohus varasemas määruses, et ehitustegevuse jätkumine sõltub lõplikust kohtulikust hinnangust selle seaduslikkusele.
17.OÜ ARTE House väidab määruskaebuses, et kaebajad on Kambja Vallavalitsuse 30.11.2017. a korralduse nr 26 ja selle alusel väljastatud ehitusloa nr 1712271/39662 menetluses ära kuulatud, et uue ehitusprojektiga on A ja B korpus lahutamatult ühendatud ühise sissepääsualaga ja ühise küttesüsteemiga, et ehitusloa aluseks oleva projekti kohaselt on ühendusruum rajatud hoone vundamendile, seinad ja katus on soojustatud, et uue projektiga on eemaldatud A korpuse poolkorruse kõrgem osa ning nüüd on ka A korpus kolmekordne, et olemas on sadevee projekt, mis sisaldab sadevete lahendust nii ehitamise ajal kui ka ehitamise järgselt, et on olemas projekt kavandatavate pinnasetööde kohta koos pinnasetööde kirjeldusega, et Y korterelamu ehitatakse hoonestusala sees ning selle täisehituse protsent ei ületa 20%, et olemas on Päästemeti kooskõlastus. Samuti väidab OÜ ARTE House, et ehitustegevuse viibimisest tekivad kahjud ehitajale makstavatest hüvitistest ja trahvidest, et ehitustegevuse lükkumisega talveperioodi on ehitustegevus kallim, tellitud ehitusmaterjali ladustamine toob kaasa laokulu, kinnistu ostmiseks ja ehitustegevuse läbiviimiseks kasutatavate rahaliste vahendite seismine „seiskunud projekti all“ toob kaasa finantskahju, et sõlmitud broneerimislepingute täitmise suutmatus toob kaasa kas klientidest ilmajäämise ja trahvisanktsioonid või kahjunõuded. OÜ ARTE House on seisukohal, et arendaja ei pea piirama oma tegevust või kirjutama äriplaani sisse aja- ja rahakulu, et naabrid võivad hakata vaidlustama enam kui 10 aastat kehtivat detailplaneeringut. Ringkonnakohus selgitab esmalt, et ei hakka hindama ehitusloa nr 1712271/39662 aluseks oleva projekti vastavust seadusele, kuna see on peaasja menetluse küsimus. Ringkonnakohus selgitas juba 27.10.2017. a määruses, et OÜ ARTE House jätkas ehitustegevust ja forsseeris müügitegevust peale esialgse kaebuse esitamist ning et OÜ-le ARTE House pidi olema selge, et kinnistunaabrid ei ole projektides ettenähtud ehitistega nõus, mistõttu ei saa ta tugineda selles osas oma õiguspärasele ootusele. Kui tegemist ei ole heauskliku käitumisega, on õiguskorra kaitse vähene. Ringkonnakohus on jätkuvalt seisukohal, et OÜ ARTE House on käesoleval juhtumil ehitustegevuse peatumisest tingitud probleemid ise põhjustanud. Kui ehitustegevust alustatakse ilma naabrite eelneva nõusolekuta, siis peab ehitaja olema paratamatult valmis kandma ehituse seiskumise riski. Ringkonnakohus peab vajalikuks lisada, et märkis 27.10.2017. a määruses samuti, et ringkonnakohtul ei ole summaarse hinnangu alusel seadusest tulenevaid etteheiteid Y ega YY kinnistule kavandatud nn B korpuste osas, mis jäävad ristküliku lühema küljega kaebajate kinnistute poole. Ringkonnakohus pidas silmas tol ajal kehtinud ehituslubade nr 1712271/32382 ja 1712271/32385 aluseks olnud projektides ettenähtud B korpusi. OÜ ARTE House taotleb käesolevas määruskaebusmenetluses luba ehituse jätkamiseks ehitusloa nr 1712271/39662 alusel Y kinnistul. Tegemist on uue olukorraga.
18.Käesoleval juhtumil alustas kaebaja ehitamist 01.08.2017 kuupäeva kandva ehitusprojekti järgi. Peale esialgsete ehituslubade kehtetuks tunnistamist 14.09.2017 jätkas kolmas isik ehitamist 13.09.2017 kuupäeva kandvate ehitusprojektide alusel. 23.10.2017 esitas kolmas isik kohtule 20.10.2017 kuupäeva kandva muudatusprojekti ja Y ja YY korterelamute sademeveekanalisatsiooni osa projekti. Lisaks on toimikus 05.11.2017, 06.11.2017 ja 08.11.2017 kuupäeva kandvaid projektijooniseid. Ringkonnakohus selgitab, et kohtu pädevuses ei ole väljastada ehituslube, vaid ehitusloa annab ehitusseadustiku § 39 lg 1 alusel üldjuhul välja kohalik omavalitsus. Kohus saab kontrollida üksnes väljastatud ehitusloa vastavust kehtivale õigusele. Selleks peab kohtul olema võimalik kohaliku omavalitsuse väljastatud ehitusloa seaduslikkust kontrollida. Kohtu funktsiooni täitmine on raskendatud, kui kohalik omavalitsus väljastab käimasoleva kohtumenetluse ajal korduvalt uusi ehituslubasid, tühistades varasemad. Ringkonnakohus leiab, et kohtumenetluse ja esialgse õiguskaitse ajal on pooltel võimalik kokku leppida ja kohtumenetlus kompromissi teel lahendada. Kui kohalik omavalitsus asub aga ehituskeelu ajal ilma puudutatud piirinaabri nõusolekuta väljastama uusi ehituslubasid, siis riskib
kohalik omavalitsus vastuollu minekuga kohtu seadusliku korraldusega. Selle tagajärgedeks võivad olla nii riigivastutusõiguslikud kui ka kohtumenetlusõiguslikud järelmid. Ringkonnakohus juhib vastustaja ja kolmanda isiku tähelepanu HKMS § 28 lg-tele 1 ja 2, mille järgi on menetlusosaline kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ning kohus ei luba menetlusosalisel ega tema esindajal või nõustajal oma õigusi kuritarvitada, menetlust venitada ega kohut eksitusse viia. Asja õiget, kiiret ja võimalikult väikeste kuludega menetlemist pahatahtlikult takistavat või kirjalikus avalduses end sündsusetult või kohtu või teise menetlusosalise suhtes lugupidamatult väljendanud menetlusosalist, esindajat või nõustajat võib kohus trahvida.
19.Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, kes leidis, et kaebajatel esineb sarnaselt varasemale esialgse õiguskaitse kohaldamise vajadus. Kuna esialgse õiguskaitse kohaldamata jätmisel on OÜ-l ARTE House võimalik jätkata Y kinnistul juba alustatud ehitustöödega, ei ole välistatud oht, et kohtumenetluse ajal valmivad ehitised, mille lammutamine pole mõistlik. Halduskohus leidis, et käesoleval juhul on jätkuvalt vaidlus hoone korruselisuse ja hoonete arvu üle ning sarnaselt varasemale menetlusele jätab vastustaja tegevus kiirustamise mulje. Halduskohus viis läbi põhjaliku kaalumise ja lubas OÜ-l ARTE House võtta tarvitusele meetmed olemasoleva ehituse säilimiseks ja võimalike kahjustuste vältimiseks. Halduskohus peatas Kambja Vallavalitsuse 30.11.2017. a korraldusega välja antud ehitusloa nr 1712271/39662 kehtivuse selliselt, et Y kinnistul on olemasoleva ehitise juures võimalik ehitustöid teostada järgnevalt: betoneerida olemasolev müüritis, paigaldada avatäidete sillused; paigaldada soojustus tagasitäidetele (hoone ees), katta see kilega ja tagada kile püsivus; ehitada välja isevoolne sademevee kanalisatsioon ja ühendada peamagistraaliga; paigaldada ajutine soojustus (ca 1,2 m kõrguselt) ja vundamendi kandeseinte perimeetrile (ruumides seespool); lõpetada välimine tagasitäide ja tagada kallak hoone perimeetrist kaugemale. Muu ehitustegevuse luges halduskohus Ülenurme alevikus Y kinnistul jätkuvalt keelatuks. Ringkonnakohus leiab, et halduskohtu hinnang on põhjendatud ja tasakaalustatud.
20.Eeltoodust tulenevalt jääb määruskaebus rahuldamata ja halduskohtu määruse resolutsiooni punktid 5 ja 6 muutmata.
Allkirjastatud digitaalselt
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.