Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-17-1930 25. november 2019 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Viive Ligi ja Heiki Loot Margot Saluse ja Andrus Hundi kaebus Ülenurme Vallavalitsuse 14. septembri 2017. a korralduse nr 265 punkti 1.2 ja ehitusloa tühistamiseks ning Margot Saluse ja Ojar Kirsi kaebus Kambja Vallavalitsuse 30. novembri 2017. a korralduse nr 26 ja ehitusloa tühistamiseks Kaebajad Margot Saluse ja Ojar Kirs, esindajad vandeadvokaat Anneli Aab ja vandeadvokaat Merilin Ojasaar Vastustaja Kambja vald, esindaja vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein Kolmas isik OÜ ARTE House, esindajad vandeadvokaat Alo Noormets ja vandeadvokaat Margo Lemetti Tartu Ringkonnakohtu 13. novembri 2018. a otsus Margot Saluse ja Ojar Kirsi kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kassatsioonkaebus.
2.Tühistada Tartu Halduskohtu 26. aprilli 2018. a otsuse resolutsiooni punkt 2 ja Tartu Ringkonnakohtu 13. novembri 2018. a otsus.
3.Teha tühistatud osas uus otsus, millega M. Saluse ja O. Kirsi kaebus rahuldada. Tühistada Kambja Vallavalitsuse 30. novembri 2017. a korraldus nr 26, millega väljastati ehitusluba nr 1712271/39662.
Mõista Kambja vallalt M. Saluse kasuks välja menetluskulu 5627 eurot 70 senti ja O. Kirsi kasuks 5709 eurot 70 senti. Ülejäänud menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.
5.Tagastada kautsjonid.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Ülenurme Vallavalitsus otsustas 14. septembri 2017. a korraldusega nr 265 väljastada ehitusload Ülenurme alevikus Paruni 17 korterelamu (p 1.1) ja Paruni 19 korterelamu (p 1.2) püstitamiseks.
3-17-1930
2.M. Saluse, O. Kirs ja A. Hunt esitasid 22. septembril 2017 Tartu Halduskohtule kaebuse, milles palusid tühistada Ülenurme Vallavalitsuse korraldusega nr 265 väljastatud ehitusload. Kambja Vallavalitsus (Kambja vald on Ülenurme valla õigusjärglane) tunnistas 9. novembri 2017. a korraldusega Ülenurme Vallavalitsuse 14. septembri 2017. a korralduse nr 265 p-i 1.1 ja Paruni 17 korterelamu ehitamiseks väljastatud ehitusloa kehtetuks.
30.novembri 2017. a korraldusega nr 26 otsustas Kambja Vallavalitsus väljastada uue ehitusloa Paruni 17 krundile korterelamu püstitamiseks.
3.Tartu Halduskohus rahuldas kaebuse muutmise taotluse ning võttis menetlusse M. Saluse ja A. Hundi kaebuse Ülenurme Vallavalitsuse 14. septembri 2017. a korralduse nr 265 p-i 1.2 ja Paruni 19 korterelamu ehitamiseks väljastatud ehitusloa tühistamiseks ning M. Saluse ja O. Kirsi kaebuse Kambja Vallavalitsuse 30. novembri 2017. a korralduse nr 26 ja Paruni 17 korterelamu ehitamiseks väljastatud ehitusloa tühistamiseks. Kaebuse kohaselt on korraldus nr 265 ja selle alusel antud Paruni 19 korterelamu ehitusluba nõuetekohaselt motiveerimata, kaalutlusvigadega, ebaproportsionaalne ning selle andmisel ei ole tagatud õigust olla ära kuulatud. Kavandatavad ehitised (Paruni 17 ja Paruni 19) ei vasta olemasolevale detailplaneeringule, olemasolevale ja koostatavale Ülenurme valla üldplaneeringule ning Paruni tänava ja selle ümbruse ruumilisele terviklahendusele ja heale ehitustavale. Ehituslubade alusel ehitatakse kruntidele kaks hoonet, samas kui detailplaneering võimaldab püstitada üksnes ühe hoone, ning kinnistutele ei kerki mitte kuni kolmekorruseline, vaid neljakorruseline korterelamu. Paruni 17 korterelamu ehitamiseks anti ehitusluba ehituskeelu ajal ja kavandatav ehitustegevus on Lennuametiga nõuetekohaselt kooskõlastamata. Paruni tn 17 kinnistule kavandatava ehitustegevusega kaasnev sajuvee ärajuhtimine pole heaks kiidetud pädeva asutuse poolt ning vastustaja pole tõendanud, et kavandatav ehitustegevus tugineb ehitusgeoloogilistele uuringutele. Kui Paruni tn 17 ja 19 kinnistutele ehitatakse korterelamud, kaasneb sellega naaberkinnisasjadele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Korterelamu püstitamise tõttu väheneb oluliselt kaebajate kinnisvara väärtus, privaatsustunne ning pinnase tõstmisega tekib suur oht, et sademevesi hakkab valguma kaebajate kinnistutele.
4.Tartu Halduskohus rahuldas 26. aprilli 2018. a otsusega M. Saluse ja A. Hundi kaebuse ning tühistas Ülenurme Vallavalitsuse 14. septembri 2017. a korralduse nr 265 p-i 1.2 ja Paruni 19 korterelamu ehitamiseks väljastatud ehitusloa (resolutsiooni p 1), kuid jättis rahuldamata M. Saluse ja O. Kirsi kaebuse Kambja Vallavalitsuse 30. novembri 2017. a korralduse nr 26 ja Paruni 17 korterelamu ehitamiseks väljastatud ehitusloa tühistamiseks (resolutsiooni p 2). Kohus mõistis Kambja vallalt M. Saluse kasuks välja menetluskulud 2291 eurot 90 senti ja A. Hundi kasuks menetluskulud 2147 eurot 80 senti ning jättis ülejäänud menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Kohus leidis, et ehitusprojekt, mille alusel on väljastatud Paruni 19 ehitusluba, on puudulik ega ole kooskõlas detailplaneeringuga. Seega tuleb Ülenurme Vallavalitsuse korraldus ja eelnimetatud ehitusluba tühistada. Paruni 17 korterelamu ehitusloa kohta leidis kohus järgmist. 1) Vastustaja jättis Päästeameti nõudel muudetud ehitusprojekti M. Salusele ja O. Kirsile edastamata ja rikkus sellega viimaste õigust olla ära kuulatud. Rikkumine ei olnud aga oluline, sest kaebajatel oli võimalus esitada ehitusprojekti sisulise osa kohta vastuväited ja arvamused. 2) Kuna Paruni 17 kinnistul asub kaks hooneosa, millel on ühise sissepääsualana ühine maapealne korrus, on korpuseid võimalik käsitada ühe hoonena ehitusseadustiku (EhS) § 3 lg 2 teise lause mõttes ja detailplaneeringu nõudeid ei ole rikutud. 3) Detailplaneeringu järgi on kinnistutele võimalik ehitada kuni kolme maapealse korrusega hoone, kuna ehitusprojektis ei ole korruste ees märgitud miinusmärki, mis viitaks maa-alusele korruselisusele. B-korpusest kõrgemas A-korpuses tuleb keldrikorrust pidada maa-aluseks korruseks. 2(9)
3-17-1930 4) Asjaolu, et kaebajad ei ole rahul Paruni 17 maaüksust hõlmava detailplaneeringuga, ei anna alust väita, et rikutud on head ehitustava. Kaebajad ei saa ehitusloa üle peetavas vaidluses kehtivat detailplaneeringut vaidlustada. Ülenurme valla üldplaneeringu kohaselt jäävad enne selle koostamist kehtestatud detailplaneeringud kehtima. Lähtudes Paruni 17 korterelamu ehitusloa väljastamisel kehtivast detailplaneeringust, on vastustaja tegutsenud kooskõlas üldplaneeringuga. Kaebajad pidid arvestama, et detailplaneeringust tulenevaid õigusi hakatakse varem või hiljem teostama. Kaebajate väited negatiivse mõju kohta on põhjendamatud. 5) Sademevee ärajuhtimist puudutavad etteheited kaebajate õigusi ei riku, kuna sademevee ärajuhtimine ja drenaažisüsteemi rajamine on ette nähtud sademevee kanalisatsiooni projektis. 6) Kuna vastustaja pidi hindama ehitusprojekti vastavust õigusaktides esitatud nõuetele (EhS § 42 lg 1) ning EhS § 42 lg 4 ja § 44 p-i 3 ning haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg 3 kohaselt oli vastustajal kohustus ehitusloa väljaandmise korralduses märkida, kas ehitusloa taotlusele lisatud ehitusprojekt tugineb ehitatava ehitise asukoha ehitusuuringu tulemustele, on vastustaja rikkunud põhjendamiskohustust ja uurimispõhimõtet. Ainuüksi sel põhjusel ei ole siiski alust ehitusluba tühistada. 7) Ehkki vastustaja jättis Lennuametilt kooskõlastuse (Paruni 17 asub lennuvälja kaitsevööndis) küsimata, on Lennuamet hiljem väljendanud seisukohta, et nemad korterelamu ehitamist ei takista. EhS § 44 p-i 9 ei rikutud, sest kohtumenetluses kohaldatud esialgne õiguskaitse ei ole käsitatav ajutise ehituskeeluna. 8) Kuna kaebus rahuldatakse osaliselt, siis jäävad kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda.
5.M. Saluse ja O. Kirs esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid tühistada Tartu Halduskohtu
26.aprilli 2018. a otsuse osaliselt ja teha asjas uue otsuse, millega tühistada Kambja Vallavalitsuse
30.novembri 2017. a korraldus koos Paruni 17 korterelamu ehitamiseks väljastatud ehitusloaga.
6.OÜ ARTE House esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada Tartu Halduskohtu
26.aprilli 2018. a otsuse osas, millega halduskohus jättis kaebajatelt välja mõistmata kolmanda isiku menetluskulud. OÜ ARTE House palus M. Saluselt ja O. Kirsilt välja mõista menetluskulud 10 496 eurot 25 senti.
7.Tartu Ringkonnakohus jättis 13. novembri 2018. a otsusega M. Saluse ja O. Kirsi apellatsioonkaebuse rahuldamata ning Tartu Halduskohtu 26. aprilli 2018. a otsuse resolutsiooni muutmata, täiendades halduskohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus rahuldas OÜ ARTE House vastuapellatsioonkaebuse osaliselt, tühistas Tartu Halduskohtu 26. aprilli 2018. a otsuse resolutsiooni p-i 3 osas, millega halduskohus jättis OÜ ARTE House menetluskulud tema enda kanda, ning tegi selles osas uue otsuse, millega mõistis M. Saluselt ja O. Kirsilt solidaarselt OÜ ARTE House kasuks välja menetluskulud 2500 eurot. Samuti mõistis ringkonnakohus M. Saluselt ja O. Kirsilt solidaarselt OÜ ARTE House kasuks välja ringkonnakohtus kantud menetluskulud 900 eurot. Ringkonnakohus leidis järgmist. 1) Õige ei ole kaebajate väide, et ehitusprojekti järgi ehitatakse kinnistule kaks hoonet. Kaebajate väite õigsuse korral peaks kumbagi Paruni 17 asuva ehitise korpust olema võimalik kasutada iseseisva korterelamuna. Projektist nähtub, et seda siiski teha ei saa. Paruni 17 kinnistul asub kaks hooneosa, millel on ühise sissepääsualana ühine maapealne korrus. Kumbki Paruni 17 kortermaja korpusest ei ole kasutatav lahus maapealsel korrusel asuvast läbikäigust ehk sissepääsust. Paruni 17 hoone liigendatus on arhitektuurne valik, mis ei ole vastuolus detailplaneeringu ega ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetega. 2) Kaebajatel pole kaebeõigust ehitusloa vaidlustamiseks seoses ehitusprojektis ette nähtud Paruni 17 maa-aluse korrusega. Vaidlust ei ole selle üle, et detailplaneeringu järgi võib kinnistule ehitada ühe kuni kolme maapealse korrusega hoone ning korterelamu projekt on selles osas detailplaneeringuga kooskõlas. Detailplaneering Paruni 17 hoone maa-aluste korruste arvu ette ei näe, kuid samas ei 3(9)
3-17-1930 näinud maa-aluste korruste arvu kajastamist detailplaneeringus ette ka detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseadus. Seega ei pidanud seadusandja hoone maa-alust sügavust (korruste arvu) asjaoluks, mis võiks riivata naaberkinnisasjade omanike õigusi määral, et seda tuleks lahendada detailplaneeringuga. Apellatsioonkaebuses ei väida kaebajad, et Paruni 17 hoone maa-alune korrus neid reaalselt negatiivselt mõjutab. 3) Head ehitustava ei ole rikutud. Piirkonna hoonestuslaad pannakse paika detailplaneeringuga. Kehtiva detailplaneeringu puhul (st detailplaneeringu puhul, mida keegi ei ole vaidlustanud ning mis on seadusjõu omandanud) tuleb eeldada, et see vastab heale ehitustavale ning et selles on kõigi detailplaneeringu alaga hõlmatud isikute õigusi piisaval määral arvestatud. Asjaolu, et detailplaneeringuga hõlmatud alale oli planeeritud 12 korterelamu krunti ja 100 ühepereelamu krunti, kuid senini ei olnud ühtegi korterelamut püstitatud, ei välistanud ega välista ka edaspidi detailplaneeringus ettenähtud lahenduste elluviimist. 1. juulil 2015 jõustunud planeerimisseaduse (PlanS) § 140 lg 1 p-i 1 kohaselt võib kohalik omavalitsus detailplaneeringu kehtetuks tunnistada, kui selle kehtestamisest on möödunud vähemalt viis aastat ja detailplaneeringut ei ole asutud ellu viima. Praegusel juhul ei ole kohalik omavalitsus sellist võimalust kasutanud ning taolise võimaluse kasutamata jätmine ei ole ka selle vaidluse esemeks. 4) Ehitusprojekti vastavus üldplaneeringus märgitud koormusindeksile ei ole asjaolu, mis saaks kaebajate õigusi eraldi riivata, mistõttu tuleb kaebajate vastav väide tähelepanuta jätta. Koormusindeks ehk krundipinna suhe korterite arvuga võiks kaebajate õigusi riivata, kui Paruni 17 kinnistu suurus ei tagaks kortermaja elanike piisavat teenindamist (nt ei ole parkimisvõimalus korterelamu elanikele tagatud). Sellist väidet ei ole kaebajad kohtumenetluses esitanud ning ringkonnakohtu arvates ei ole ka ilmset vastuolu Paruni 17 korterelamu ehitusprojektis ette nähtud parkimiskohtade arvu (32) ja korterelamu korterite arvu (25) vahel. 5) Kaebajate väited, et vastustaja pidanuks EhS § 44 p-de 6, 7 ja 9 alusel keelduma ehitusluba väljastamast, on ainetud. 6) Kolmandal isikul tekkis õigus nõuda, et kaebajad hüvitaksid need menetluskulud, mis tal on tekkinud Kambja Vallavalitsuse 30. novembri 2017. a korralduse nr 26 ja Paruni 19 korterelamu ehitusloa vaidlustamise tõttu, kuid menetluskulude suurust tuleb halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) § 108 lg-st 11 ning § 109 lg-st 6 lähtudes oluliselt vähendada. OÜ ARTE House vastuapellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt, 2500 euro (sh käibemaks) ulatuses. Kolmanda isiku põhjendatud menetluskuludeks apellatsiooniastmes on 900 eurot.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.M. Saluse ja O. Kirs paluvad kassatsioonkaebuses ja hiljem esitatud täiendavates seisukohtades kohtute otsused tühistada ja teha uus otsus, millega kaebus rahuldada ja Kambja valla
30.novembri 2017. a korraldus nr 26 ja Paruni 17 korterelamu ehitamiseks väljastatud ehitusluba tühistada. Kaebajad leiavad, et vastustaja ei ole korraldust tehes hinnanud kavandatava ehitustegevuse vastavust piirkonna faktilisele ruumilisele terviklahendusele, hoonestuslaadile ega üldplaneeringus sätestatud ehitustingimustele. Kavandatav ehitustegevus ei ole hoonete arvu ja korruselisuse osas detailplaneeringuga kooskõlas. Kahe maja vahele nn koridori lisamine ei tee kahest hoonest ühte hoonet. Kaks hoonet (kokku 25 korterit) toovad kaasa potentsiaalselt negatiivse mõju (asustustiheduse märkimisväärne kasv, mida tänava taristu ei toeta, kaebajate kinnisvara väärtuse ja privaatsuse vähenemine, oht, et sademevesi hakkab valguma kaebajate kinnistutele), detailplaneering maa-alust korrust ei luba (lisaks on soklikorrus käsitatav maapealse korrusena) ning korterite maht ületab üldplaneeringus sätestatud koormusindeksi. Ringkonnakohus eksis, kui asus seisukohale, et ehitusprojekti vastavus koormusindeksile ei ole asjaolu, mis saaks kaebajate õigusi eraldi riivata. Detailplaneeringut on ellu viidud muudetud kujul ja naabruskonna tegelik hoonestuslaad ja ruumiline terviklahendus ei ühti enam kui 12 aastat tagasi kehtestatud detailplaneeringu lahendusega. Kuna naaberkinnistutel asuvad ühepereelamud ja üksikud ridaelamud, kuid detailplaneeringus ette nähtud 12 kortermajast ei ole senini ühtegi püstitatud (esialgu planeeriti 112 elamukrunti, sh 12 korterelamu 4(9)
3-17-1930 püstitamise võimalusega), ei ole kavandatav ehitustegevus kooskõlas hea ehitustavaga, kuna ei arvesta tegeliku olukorraga. Kuna ala kohta kehtiv detailplaneering on lakooniline, tuleb selles reguleerimata küsimustes lähtuda hilisemast üldplaneeringust. Ringkonnakohtu hinnang EhS § 44 p-de 6 ja 9 kohta on ebaõige. Kolmanda isiku menetluskulud on kaebajatelt välja mõistetud ebaõigesti. Kuna kaebajatel ei olnud kohustust hüvitada vastustajale menetluskulusid, ei saa neil olla ka kohustust hüvitada kolmandale isikule menetluskulusid. Kulude väljamõistmine ei ole põhjendatud ka seetõttu, et kolmas isik on halduskohtumenetluse algusest saadik muutnud ehitusprojekti kuus korda ning kaebajate õigusabikulud on seetõttu paratamatult suurenenud.
9.Kambja vald palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata. Paruni 17 kinnistule kavandatud korterelamu puhul on tegemist ühe hoonega. Hooneosad moodustavad terviku ega ole eraldi kasutatavad. Mitmest korpusest koosnevate ehitiste puhul iga korpuse eraldiseisvaks ehitiseks lugemine ei ole kooskõlas EhS § 3 lg-ga 2. Maa-aluse korruse olemasolu ei riiva kassaatorite subjektiivseid õigusi. Maa-alusest korrusest ei sõltu elamu kõrgus ja kuna seal ei ole eluruume, ei suurene selle tõttu ka korteriomandite arv. Ehitusprojekt ei ole vastuolus hea ehitustavaga. Kolmekorruselise korterelamu ehitamise õigus tuleneb kehtivast detailplaneeringust ja asjaolu, et keegi teine planeeringualal on soovinud planeeringut muuta, ei võta teistelt omanikelt õigust kehtivast detailplaneeringust tulenevat realiseerida. Kassaatorid pidid kinnistuid omandades arvestama, et Paruni 17 kinnistule ehitatakse kuni kolmekorruseline korterelamu. Kassaatorite väited püsiva negatiivse mõju ilmnemise kohta on üldsõnalised ja tõendamata. Vastuväited koormusindeksi järgimata jätmise kohta ei ole asjakohased, sest neid nõudeid detailplaneering ei sisaldanud. Koormusindeksi järgimise nõue tuleneb hilisemast üldplaneeringust ja hiljem jõustunud seadustest ning ei ole seetõttu detailplaneeringu elluviimisel kohustuslik. Kambja vald rõhutas 24. oktoobri 2019. a täiendavates seisukohtades, et valla tahe oli, et 2009. a kehtestatud üldplaneeringu nõuded ei laieneks varem vastu võetud detailplaneeringutele. 2009. a üldplaneeringu nõuetest tuli lähtuda uute detailplaneeringute menetlemisel, kehtestamisel ning projekteerimistingimuste väljastamisel.
10.OÜ ARTE House palub Riigikohtule esitatud vastuses ja hiljem esitatud seisukohtades jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja leiab, et ehitusprojekt vastab detailplaneeringule, sest kinnistule on kavandatud üks hoone. Kahe korpusega hoone ei riiva kaebajate õigusi enam kui liigendamata massiivne hoone. Ekslik on kaebajate väide, et kahte korpusesse on võimalik mahutada rohkem kortereid kui ühte. Galerii pindala võrra on hoopis ehitusalust pinda vähendatud. Ehitatav hoone on kolmekorruseline. Maa-alune korrus ei riiva naabrite õigusi. Väited hea ehitustava rikkumise kohta on põhjendamatud, sest kortermaja ehitamise näeb ette detailplaneering. Jaatades võimalust muuta hea ehitustava kaudu detailplaneeringuga kindlaks määratud hoonestuslaadi, riivatakse ülemäära kolmanda isiku õigusi. Detailplaneeringuga kehtestatud hoonestuslaad ei saa muutuda sõltuvalt sellest, millises ulatuses on läheduses asuvatel kinnistutel detailplaneeringut realiseeritud. Kaebajad pidid juba kinnistuid soetades arvestama, et kehtiva detailplaneeringu järgi võidakse rajada nende kõrvalkinnistule kolmekordne korterelamu. Juba seetõttu ei saa kortermajast tulenevad mõjutused olla naabritele üleliia koormavad. Liiklustiheduse kasv ei mõjuta kaebajaid, sest parkimine, juurdepääs hoonele ja sissepääs sellesse on kavandatud teiselt poolt hoonet. Piirkonna kommunikatsioonid sobivad kortermaja ehitamiseks. Kaebajate kinnistute väärtused sõltusid ka nende soetamise ajal kehtivast detailplaneeringust e kortermaja naabrusest. Üldplaneeringus sätestatud koormusindeksist ei saa lähtuda põhjusel, et pärast üldplaneeringu kehtestamist jäid varasemad detailplaneeringud muutmata kujul kehtima. Üldplaneering on planeerimisseaduse järgi aluseks üksnes selle kehtestamisele järgnevatele ehitustingimusi sätestavatele dokumentidele. Hiljem kehtestatud üldplaneering ei saa kehtivat detailplaneeringut sisustada ega sellele lisatingimusi seada. Ringkonnakohus on õigesti mõistnud kaebajatelt välja kolmanda isiku kantud menetluskulud.
5(9)
3-17-1930
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kassatsiooniastmes on vaidluse all kaebajate nõue Kambja Vallavalitsuse 30. novembri 2017. a korralduse nr 26 ja sellega antud Paruni 17 korterelamu ehitusloa tühistamiseks. Kaebajate sõnul ei ole ehitusluba kooskõlas Peetri ja Kirsiõie kinnistute detailplaneeringuga (I), üldplaneeringuga (II) ega hea ehitustavaga (III). Kolleegium käsitleb kaebajate väiteid eeltoodud järjekorras ning viimaseks lahendab kaebuse ning jagab menetluskulud (IV). I
12.Kaebajad leiavad põhjendatult, et ehitusloa esemeks olevad korpused on käsitatavad eraldi hoonetena. Ehitusprojekt ja ehitusluba on kehtestatud detailplaneeringuga vastuolus hoonete arvu osas. EhS § 3 lg 1 järgi on ehitis inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või sellele toetuv asi, mille kasutamise otstarve, eesmärk, kasutamise viis või kestvus võimaldab seda eristada teistest asjadest. EhS § 3 lg 2 teise lause kohaselt on hoone väliskeskkonnast katuse ja teiste välispiiretega eraldatud siseruumiga ehitis. Kolleegium leiab eelnevat arvestades, et ehitusprojekti lahenduses kahe korpuse (e ehitusprojekti sõnastuses kahe majaosa või hooneosa) ühendamine galeriiga ei ole praegusel juhul piisav, et pidada neid üheks hooneks, olgugi et galerii kaudu on kavandatud ka sissepääs hoonetesse. Praegusel juhul on otstarbe, eesmärgi ja kasutamise viisi poolest tegemist kahe hoonega. Hooned on ülekaalukas osas üksteisest välispiiretega eraldatud, eraldi vundamentidel ning eraldi siseruumidega. Galerii ei loo praegusel juhul üht terviklikku siseruumi (ka ei ole galerii põhieesmärgiks nt tekitada liikumisvõimalus ühest hoonekorpusest teise) ning selle ühenduslüli osakaal on liiga väike. Kui galeriid poleks, puuduks korpustel ühine sissepääs ning hooneid saaks kasutada eraldi. Näiliselt nõuetekohaselt ühe hoone tekitamine olukorras, kus sisuliselt plaanitakse rajada kahte hoonet, ei ole lubatav, kui sellise lahenduse eesmärk on minna mööda õigusaktiga kehtestatud hoonete arvu piirangust. Oluline ei ole, et krundi täisehitusprotsenti (20%) ei ole kahe korpuse lahendusega ületatud. Detailplaneeringu kohaselt (I kd, lk 18) on täisehitusprotsent ja hoonete arv krundil teineteisest sõltumatud nõuded.
13.Kohtud on leidnud õigesti, et kortermaja korruselisust puudutavas osas on ehitusluba detailplaneeringuga kooskõlas. Nõustuda ei saa ringkonnakohtu järeldusega, et maa-aluse korrusega seoses puudub kaebajatel ehitusloa vaidlustamiseks kaebeõigus (HKMS § 44 lg 1). Kolleegium leiab, et koosmõjus muude ehitist iseloomustavate näitajatega võib hoonesse kavandatud lisakorrus mõjutada kinnistu kasutamise intensiivsust ja avaldada mõju naabrite õigustele. Kaebeõiguse tekkimiseks ei pea subjektiivsete õiguste riive olema intensiivne (vt Riigikohtu määrust asjas nr 3-17-981/16, p 11). Ka hoone korruselisust käsitlevad planeeringu nõuded võivad luua isikutele iseseisva subjektiivse õiguse (vt Riigikohtu otsust asjas nr 3-14-52416/72, p 15). Seega võisid kaebajad tugineda kaebuses ka väitele, et maa-aluse korruse rajamine ei oleks kooskõlas detailplaneeringuga. Praegusel juhul aga ei ole maa-aluse korruse ehitamisel korruste piirangut rikutud. Detailplaneeringu korruselisuse piirang pidas silmas vaid maapealseid korruseid. Miski ei viita sellele, et
6(9)
3-17-1930 detailplaneeringus oleks käsitletud maa-aluse korruse lubatavust. Selle käsitlemise kohustust ei näinud ette ka detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud planeerimisseadus. II
14.Ehitusprojekt ei vasta kolleegiumi hinnangul üldplaneeringus sätestatud koormusindeksile. Koormusindeks on praegusel juhul 142 m2 (krundi suurus 3559 m2 jagatud korterite arvuga 25), aga peab üldplaneeringu nõude kohaselt olema vähemalt 200 m2. Kolleegium ei nõustu vastustaja seisukohaga, et üldplaneeringu nõudeid ei pidanud järgima, kuna detailplaneering jäi pärast üldplaneeringu kehtestamist kehtima algsel kujul ning kolmandale isikule ei olnud võimalik üldplaneeringule või hiljem jõustunud seadusele tuginedes esitada nõudeid, mida detailplaneering ei sisaldanud. Üldplaneeringust ei nähtu, et valla tahteks oli välistada üldplaneeringu nõuete laienemine maatükkidele, kus juba kehtis detailplaneering. Sellekohast rakendussätet üldplaneeringus ei ole. Ülenurme valla üldplaneeringu sõnalise osa p-s 1.3.3 oli sätestatud, et üldplaneeringu koostamise käigus on arvestatud kõikide kehtivate detailplaneeringutega, ning eessõnas oli märgitud, et üldplaneering on tulevikus aluseks detailplaneeringute koostamisel ja seega ka tulevasele ehitusele. Eeltoodud sõnastus ei kinnita vastustaja järeldust, vaid lükkab selle ümber. Tulevase ehitusega on tegemist ka siis, kui see toimub küll varasema detailplaneeringu alusel, kuid pärast üldplaneeringu kehtestamist. Näiteks on üldplaneeringus eraldi välja toodud, millistel puhkudel tohib üldplaneeringu nõuetest enne üldplaneeringu kehtestamist algatatud detailplaneeringute korral kõrvale kalduda (nt p 2.5.1.1). HMS § 60 järgi on kehtiv üldplaneering kui haldusakt täitmiseks kohustuslik, kui vastupidist ei tulene seadusest või haldusaktist endast.
14.1.Ringkonnakohus leidis, et kaebajate väide koormusindeksi kohta tuleb jätta tähelepanuta, kuna vastavus koormusindeksile ei ole asjaolu, mis saaks kaebajate õigusi iseseisvalt riivata. Kolleegium ringkonnakohtuga ei nõustu. Kolleegiumi varasema praktika kohaselt võib kaitstav õigus muu hulgas võrsuda ka isiku huve kaitsvast planeeringust (vt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-87-16, p 10). Üldplaneeringu p 2.5.2.2 (ehitustingimused kompaktse hoonestusega alal) sätestas, et uute korruselamute koormusindeks (krundipinna suhe korterite arvuga) peab olema vähemalt 200 m2, suurenedes asula keskosast äärealade suunas. Koormusnormid (praegusel juhul üldplaneeringu p 2.5.2.2) loovad kolleegiumi hinnangul kaebajatele subjektiivse õiguse selleks, et nende elamute lähedusse ei ehitataks liiga palju kortereid. Seega ei saa nõustuda ringkonnakohtuga, et ehitusprojekti vastavus koormusindeksile ei riiva kaebajate õigusi.
14.2.Kolleegium on varem leidnud, et ehitusseaduse sätetest ei tulene, et ehitusloa andmisel ei tuleks lisaks detailplaneeringule arvestada kehtiva üldplaneeringu ja muude asjassepuutuvate õigusaktide nõudeid (vt Riigikohtu otsus asjas nr 3-3-1-87-16, p 10). Kolleegium nõustub vastustajaga, et detailplaneeringu suurema täpsusastme tõttu tuleb üldplaneeringu ja detailplaneeringu vastuolu korral üldjuhul lähtuda detailplaneeringust. Praegusel juhul ei nähtud detailplaneeringus koormusindeksit ette, st detailplaneering oli selles küsimuses neutraalne. Seega tuli lähtuda nii detailplaneeringust kui ka üldplaneeringust. EhS § 42 lg 1 sätestab, et ehitusluba antakse, kui esitatud ehitusprojekt vastab õigusaktides sätestatud nõuetele, eelkõige detailplaneeringule või projekteerimistingimustele ning ehitisele ja ehitamisele esitatud nõuetele. Praegusel juhul on korterelamusse planeeritud 25 korterit ning selline korterite arv ei vasta üldplaneeringu koormusindeksile. Koormusindeksit oleks järgitud, kui korterite arv oleks maksimaalselt 18. Kolleegiumi hinnangul on kõrvalekalle oluline ning vastustaja on jätnud selle asjaolu tähelepanuta. Seega on ehitusluba vastuolus üldplaneeringus sätestatud koormusindeksi nõudega.
7(9)
3-17-1930 Kaebajate välja toodud muudes aspektides on ringkonnakohus üldplaneeringu kohalduvust analüüsinud oma otsuse p-des 31–33. Kolleegium nõustub nende põhjendustega. III
15.Kaebajad leiavad, et ehitusloa andmisel on rikutud head ehitustava (vt Riigikohtu otsust asjas nr 3-3-1-4-12, p 23). Nad põhjendavad oma seisukohta väitega, et tegelik hoonestuslaad erineb 2006. a detailplaneeringus kavandatust (e planeeritud 12 kortermajast ei ole ühtegi ehitatud). Vastustaja ei ole seda aga ehitusloa andmisel arvestanud ega ole hinnanud, kas kavandatav ehitis sobib naabruskonna tegeliku ehituslaadiga. Kolleegium kaebajatega ei nõustu. EhS § 7 järgi tuleb ehitis projekteerida ja ehitada hea tava kohaselt ning head tava järgida ka muus ehitusseadustikuga reguleeritud tegevuses. Vaidlust ei ole selle üle, et 2006. a kehtestatud detailplaneering on kehtiv, ega selle üle, et kavandatud neljakorruseliste (3 maapealset ja 1 maa-alune korrus) kortermajade asemel on sama detailplaneeringu alusel senini rajatud vaid üksikelamud või kahekorruselised ridaelamud. Vastustaja ei ole nõustunud, et detailplaneering tuleks kehtetuks tunnistada, kuna seda ei ole enam võimalik ellu viia (vt PlanS § 140). Kambja Vallavalitsuse 30. novembri 2017. a korralduse nr 26 põhjendustest nähtub, et vastustaja on ehitusloa väljastamist kaaludes käsitlenud ka kaebajate vastuväiteid, et ehitis ei sobi piirkonda. Põhjendustest tuleneb, et vastustaja on soovinud lähtuda kehtivast detailplaneeringust, arvestanud kolmanda isiku õiguspärast ootust realiseerida seda, mis on detailplaneeringus ette nähtud, ning arvestanud kaebajate võimalusega kinnistuid soetades kortermajade rajamist ette näha. Ehitusloa staadiumis ei ole vastustajal iseenesest kohustust detailplaneeringu põhimõttelise lahenduse ümbrusesse sobivust uuesti hinnata. Praegusel juhul on vastustaja seda teinud. Kortermaja rajamist kõnealusesse piirkonda ei saa pidada sobimatuks. Ümbruskonda sobimatust ei saa tuletada ainult sellest, et tegelik hoonestuslaad erineb planeeritust. Mis puudutab kaebuse muid väiteid, siis nõustub kolleegium kohtutega ega pea vajalikuks neid väiteid veel kord analüüsida. IV
16.Eeltoodu tõttu tuleb kassatsioonkaebus rahuldada. Kuna vaidlustatud ehitusluba on õigusvastane hoonete arvu ja koormusindeksit (lubatud korterite arvu) puudutavas osas, tuleb ehitusluba tervikuna tühistada. Kolleegium tühistab Tartu Halduskohtu 26. aprilli 2018. a otsuse resolutsiooni p-i 2 ja Tartu Ringkonnakohtu 13. novembri 2018. a otsuse. Kolleegium teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab kaebuse ja tühistab Kambja Vallavalitsuse 30. novembri 2017. a korralduse nr 26, mille alusel väljastati ehitusluba nr 1712271/39662.
17.HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks arutamiseks saatmata, muudab ta menetluskulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). Kohus mõistab välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud (HKMS § 109 lg 6).
17.1.Halduskohtus taotles M. Saluse vastustajalt 2291 euro 90 sendi (st Paruni 17 hoone ehitusloa vaidlustamise tõttu kantud menetluskulude) väljamõistmist ja O. Kirs 4583 euro 80 sendi väljamõistmist. Kaebajad on taotlenud ringkonnakohtult M. Saluse kasuks 1571 euro 80 sendi ning O. Kirsi kasuks 1571 euro 80 sendi väljamõistmist.
8(9)
3-17-1930 Kassatsiooniastmes taotlevad kaebajad vastustajalt menetluskulude väljamõistmist järgmiselt: M. Saluse kasuks 2125 eurot ja O. Kirsi kasuks 2125 eurot. Nendesse summadesse on ekslikult sisse arvestatud kautsjon. Seega on õiged summad 2100 eurot ja 2100 eurot. HKMS § 109 lg 1 kohaselt esitatakse kohtule menetluskulude väljamõistmiseks enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kaebajate menetluskulude nimekirja järgi on kummagi kaebaja kuludeks 1509 + 616 eurot (koos ekslikult sisse arvestatud kautsjoniga). Kuludokumendid seevastu tõendavad, et arvete järgi on M. Salusele osutatud teenust 1173 + 616 euro eest ja O. Kirsile 1255 + 616 euro eest. Seega saavad kulude väljamõistmisel olla aluseks vastavalt summad 1789 ja 1871 eurot (millest tuleb vastavalt maha arvata kautsjon e. summad ilma kautsjonita on vastavalt 1764 eurot ja 1846 eurot).
17.2.Halduskohtus on M. Saluse menetluskulud (2291 eurot 90 senti) põhjendatud täies ulatuses. O. Kirsi menetluskuludest on põhjendatud vaid Paruni 17 hoone ehitusloa vaidlustamise tõttu kantud kulud e samuti 2291 eurot 90 senti. Apellatsiooniastmes peab kolleegium kaebajate kulusid põhjendatuks täies ulatuses. Kassatsiooniastme menetluskulude katteks tuleb M. Saluse kasuks välja mõista 1764 eurot ja O. Kirsi kasuks 1846 eurot (st kulud, mille kandmist tõendavad Riigikohtule esitatud kuludokumendid). Kokku tuleb vastustajalt M. Saluse kasuks välja mõista 5627 eurot 70 senti ja O. Kirsi kasuks 5709 eurot 70 senti. Vastustaja ei ole üheski kohtuastmes menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Kolmas isik on menetluskulude väljamõistmist taotlenud, kuid kulud jäävad HKMS § 108 lg-t 1 ja lg-t 8 arvestades tema enda kanda.
17.3.Rahuldamata jääb kaebajate taotlus märkida, et hüvitatavatelt menetluskuludelt tuleb tasuda kohtuotsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kolleegium jääb asjas nr 3-3-1-37-16 tehtud otsuse p-s 26 esitatud seisukohtade juurde. Kassatsioonkaebuse esitamisel tasutud kautsjonid tuleb kaebajatele tagastada (HKMS § 107 lg 4 esimene lause).
(allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.