Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-61-12 Tartu, 29. mai 2012. a Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik Angelina Volkova hagi Niina Duškina vastu kaasomandi lõpetamiseks ja Angelina Volkovale jätmiseks ning Niina Duškina vastuhagi Angelina Volkova vastu kaasomandi lõpetamiseks ja selle reaalosadeks jagamiseks Tartu Ringkonnakohtu 14. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-3361 Angelina Volkova kassatsioonkaebus 1704 eurot 26 senti Hageja Angelina Volkova (isikukood xxxxxxxxxxx), esindaja vandeadvokaat Küllike Namm Kostja Niina Duškina (isikukood xxxxxxxxxxx) 30. aprill 2012. a, kirjalik menetlus
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 14. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-06-3361 ja Viru Maakohtu 8. detsembri 2010. a otsus samas tsiviilasjas ning saata asi uueks läbivaatamiseks Viru Maakohtule.
2.Kassatsioonkaebus rahuldada.
3.Tagastada Angelina Volkovale kassatsioonkaebuselt 16. jaanuaril 2012. a tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.
Angelina Volkova (hageja) esitas 17. veebruaril 2006 Viru Maakohtule Niina Duškina (kostja) vastu hagiavalduse, milles palus kaasomandi lõpetada ja jätta kaasomandis oleva kinnisasja hagejale. Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt on hageja Alajõe külas Xxxxx x asuva kinnisasja 2/3 mõttelise osa ja kostja 1/3 mõttelise osa omanik. Kostja alustas ilma hageja nõusolekuta kinnisasjale kahekorruselise kivihoone ehitamist. Pooled ei ole sõlminud kinnistu jagamise, kasutamise ja piiride määramise kokkulepet. Hageja palus kohtul lõpetada kaasomand, jättes kinnisasja hageja omandisse kohustusega maksta kostjale tema kaasomandi osa eest hüvitis 265 000 krooni.
2.Kostja ei tunnistanud hagi ja vaidles sellele vastu. Hageja on Alajõe Vallavalitsusele 15. juulil 2007 esitatud projekteerimistingimuste väljastamise avalduses kinnitanud, et tal ei ole kinnisasjale sauna ehitamise kohta vastuväiteid. Kostja on alates 2005. a lõpust püüdnud poolte erimeelsusi lahendada, kuid hageja nõuab kostja kaasomandi osa võõrandmist.
3.Kostja esitas 14. augustil 2006 maakohtule hageja vastu vastuhagi, milles palus kaasomandi lõpetada ja jagada kinnisasja koos oluliste osadega reaalosadeks, jättes tema omandisse järgmiselt piiritletud krundi: Xxxxx tn parempoolsest küljest 8,4 m pikkuse osa, Kooli tn vasakpoolsest küljest
14 m pikkuse osa, lõpp-punktist 12 kuni puurkaevuni, kusjuures kaev jääks kostja krundi piiridesse, puurkaevust 11 m pikkuse osa kuni maja selle piirini, mis eraldab poolte kasutuses olevaid osasid, ning jättes kostja omandisse elamust ruumid 8-12 ja hageja omandisse ruumid 1-7.
4.Hageja vaidles vastuhagile vastu. Kuna kinnisasja reaalosadeks jagamise korral tekiks ebamõistlikult väike ja ebaotstarbeka kujuga kinnisasi, ei ole kinnisasja reaalosadeks jagamine kostja taotletud viisil otstarbekas. Kinnisasja reaalosadeks jagamise korral peab kostja maksma hagejale 144 166 krooni, sest talle jääb suurema väärtusega kaasomandi osa, mis ei vastanud tema tegelikule osale kaasomandist.
5.Viru Maakohus jättis 8. detsembri 2010. a otsusega hagi rahuldamata ja rahuldas vastuhagi, jättes kostja omandisse järgmiselt piiritletud krundi: Xxxxx tn parempoolsest küljest 8,4 m pikkuse osa, Kooli tn vasakpoolsest küljest 14 m pikkuse osa, lõpp-punktist 12 kuni puurkaevuni, kusjuures kaev jääks kostja krundi piiridesse, puurkaevust 11 m pikkuse osa kuni maja selle piirini, mis eraldab poolte kasutuses olevaid osasid, ning elamust ruumid 8-12, ja hageja omandisse ruumid 1-7. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ning mõistis temalt riigi tuludesse ekspertiisikulu 6750 krooni. Maakohtu otsuse kohaselt on hageja kaasomandi 2/3 mõttelise osa ja kostja 1/3 mõttelise osa omanik. Pooled on esitanud hagid kaasomandi lõpetamiseks. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 77 lg 1 järgi jagatakse asi kaasomandi lõpetamisel vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Maakorraldusseaduse (MaaKS) § 13 lg 1 kohaselt jagatakse kinnisasi kinnisasja omaniku soovil selle olemust rikkumata kaheks või enamaks reaalosaks, kusjuures pärast jagamist on iga osa iseseisev kinnisasi. Pooled ei ole kaasomandi jagamise viisis kokku leppinud. AÕS § 77 lg 2 alusel, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Eesti Vabariigi põhiseaduse (PS) § 32 lg 1 alusel on igaühe omand puutumatu ja võrdselt kaitstud. Omandit võib omaniku nõusolekuta võõrandada ainult seaduses sätestatud juhtudel ja korras üldistes huvides õiglase ja kohese hüvituse eest. Omandi puutumatus tähendab ka kaasomandi puutumatust. Kaasomandi lõpetamine, jättes kogu kaasaomandi ühele kaasomanikule, on lubatud üksnes siis, kui teine kaasomanik on sellega nõus või kui kaasomandit ei ole võimalik jagada. Kaasomandi osa ei saa võõrandada, kui seda on võimalik jagada reaalosadeks, sest sellega riivatakse olulisel määral põhiõigust omandi puutumatusele. Alajõe Vallavalitsuse 16. mai 2006. a tõendi kohaselt ei ole kinnistu jagamist ja eraldi katastriüksuste moodustamist välistavaid piiranguid. 19. jaanuaril 2010 esitatud eksperdihinnangu järgi on võimalik jagada kinnisasi reaalosadeks kostja nõutud viisil. Ehitustehniliselt on võimalik jagada reaalosadeks kostja nõutud viisil ka kinnisasjal asuvad hooned. Pärast reaalosadeks jagamist säilib mõlemal kaasomanikul võimalus kasutada hooneid tingimusel, et jäädakse praeguse kirjalikult vormistamata,
kuid väljakujunenud kasutuskorra juurde. Ekspert ei välistanud kinnistu ja hoonete reaalosadeks jagamise alternatiivseid võimalusi, kuid leidis, et reaalosadeks jagamisel peab kinnistute piir läbima olemasoleva ühekorruselise elamu praegust vaheseina. Õige ei ole hageja väide, et kahel omanikul ei ole võimalik kinnisasja edasi kasutada. Pooled on üle kuue aasta kinnisasja kasutanud, väljakujunenud kasutuskord ei erine kostja pakutud jagamise viisist. Kostja ei ole nõus kaasomandi osast loobuma põhjusel, et tal ei ole võimalik teist samaväärset krunti Peipsi järve ääres osta. MaaKS § 13 lg 4 järgi on kinnisasi jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja sihtotstarbeline kasutamine või kui katastriüksust ei ole võimalik moodustada. Hageja vastuväited, et kinnistu jagamisel tekib väike ja ebamõistliku kujuga kinnistu, mis teeb jagamise ebaotstarbekaks, ei ole piisavaks aluseks jätta kinnisasi reaalosadeks jagamata. Alajõe Vallavalitsuse tõendi ja eksperdihinnanguga on tuvastatud, et poolte kaasomand on võimalik jagada reaalosadeks ning sellisel juhul säilib mõlema poole võimalus kasutada kinnistul asuvaid hooneid. Kinnisasja reaalosadeks jagamata jätmisel jääks kostja ilma nii kaasomandi osast kui ka võimalusest elada aasta ringi Peipsi järve ääres. Kinnisasja jagamine ei ole võimalik ilma katastrimõõdistuse, planeeringu ja kinnistu piiride kindlaksmääramiseta. Nende tööde tegemiseks on vaja mõlema poole nõusolekut, milleta ei ole võimalik kaasomandit jagada ja katastriüksusi moodustada. Kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 35 lg 1 p 2 kohaselt tuleb kinnistamisavaldusele mh lisada nõutavad nõusolekud ja § 36 lg 1 järgi riigi maakatastri pidaja väljastatud kinnistu plaani koopia või skeem. KRS § 341 lg 1 järgi on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks vaja selle isiku nõusolekut, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Pooled ei ole kaasomandi lõpetamise viisis kokku leppinud, mistõttu ei ole nende nõusolekuid eelnimetatud tööde tegemiseks. Seega on tahteavalduse saamine võimalik üksnes tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel, mille järgi, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Vastuhagi rahuldav kohtuotsus asendab kinnisasja jagamisele vastu vaielnud hageja tahteavaldust kinnistu jagamiseks kostja nõutud viisil. AÕS § 77 lg 3 järgi, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, võib kohus kaasomandi reaalosadena jagamisel määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Kuna kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses, ei ole kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral võimalik määrata hüvitist kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega samas menetluses. Võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamise üle saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on kindlaks määratud reaalosade piirid ja pärast jagamist tekkinud uued kinnistud on kantud kinnistusraamatusse. Praeguses vaidluses ei ole võimalik hinnata, kas vaidlusalune saun on kinnisasjale rajatud seaduslikult. Halduskohtumenetluses on hageja kaebus, milles ta palub tühistada Alajõe
Vallavalitsuse haldusakti, millega vallavalitsus keeldus tegemast kostjale ettekirjutust kaasomandile püstitatud sauna lammutamise kohta (haldusasi nr 3-10-1172). Praeguses tsiviilvaidluses ei ole hageja esitanud kostja vastu nõuet õigustrikkuva tegevuse lõpetamiseks. Selles asjas tehtava kohtulahendi jõustumisel ja iseseisvate kinnisasjade moodustamisel saavad pooled sõltuvalt kinnistute tegelikust suurusest ja halduskohtumenetluses tehtavast lahendist esitada teineteise vastu võimalike rahaliste hüvitiste määramise nõuded.
6.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega lõpetada kaasomand ja jätta kinnisasi hageja ainuomandisse kohustusega hüvitada kostjale tema kaotatud kaasomandiosa. Lisaks palus hageja peatada tsiviilasja menetlus kuni menetluse lõppemiseni haldusasjas nr 3-10-1172. Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole õige maakohtu seisukoht, et kaasomandi lõpetamine, jättes asja ühele kaasomanikule, on lubatud üksnes siis, kui teine kaasomanik on sellega nõus või kaasomandit ei ole võimalik jagada. Kohus peab kaaluma kõiki asjaolusid, hindama esitatud tõendeid ning selle alusel jõudma järeldusele, millisel viisil on kaasomandi lõpetamine kõige otstarbekam. Arvestades poolte keerulisi suhteid, on kaasomandi lõpetamine ebaotstarbekas ja põhjendamatu selliselt, et pooli jääb ühendama jagamise teel tekkivatel kinnisasjadel asuv elumaja, mille edasine korrashoid võib tekitada poolte vahel erimeelsusi. Kohus on jätnud analüüsimata, kas kaasomandi lõpetamine reaalosadeks jagamise teel on õiglane ja vastab mõlema poole huvidele. Hageja kasutab kaasomandit oma elukohana, kostja elukoht on Jõhvis. Kuna kinnisasjale soovivad elama asuda ka hageja perekonnaliikmed, ei jää kinnisasja reaalosadeks jagamise korral neile piisavalt suurt elamispinda. Kaasomandi lõpetamine kostja taotletud viisil on ebaõiglane ka seetõttu, et sellisel juhul jääb puurkaev kostja kinnisasjale ja hagejal ei ole võimalust saada joogi- ja tarbevett. Arvestades tuvastatud asjaolusid, on ekslik maakohtu seisukoht, et kohtuotsus asendab tahteavaldust ja selle alusel on võimalik jagada kinnisasi kostja nõutud viisil. Kohus saab kinnisasja jagada reaalosadeks vaid juhul, kui on esitatud nõue koos vastavate katastrimõõdistamistega, sest vastasel juhul ei ole kohtuotsus täidetav. Kinnisasja reaalosadeks jagamise aluseks olev plaan ei ole nõuetekohane. Kinnisasja jagamisel kaheks kinnisasjaks tuleb teha maakorraldustoiminguid, mida kostja ei ole vastuhagis taotlenud. Kostja esitatud plaanilt ei nähtu elumaja läbivat kinnisasja piiri. Samuti ei ole teada, kas kinnisasju hakkab eraldama elumaja sees asuv kandesein ning kas elumaja on võimalik kasutada pärast seda, kui üks pooltest soovib temale kuuluva osa elumajast lammutada. Kaasomandis olevast ehitisest saab osa eraldada vaid erandjuhtudel. Seega on vaja teha kindlaks, kas eraldatav ehitiseosa saaks eksisteerida ilma ülejäänud hoone osata. Alusetu on maakohtu väide, et kostja kaotaks kaasomandi lõpetamisel võimaluse elada aasta ringi järve ääres, sest ta ei ole seda kunagi teinud. Samuti ei asu vaidlusalune kinnisasi järve ääres. Pooled ei ole kunagi kinnisasja kasutuskorda kokku leppinud, seega pole ka alust lõpetada kaasomand kostja taotletud viisil. Maakohtu otsuse resolutsioon ei ole täidetav, kuna puuduvad viited, millise plaanimaterjali alusel
kinnisasi jagatakse. Samuti jääb arusaamatuks elamus asuvate ruumide jagamine poolte vahel. Menetluskulude jätmine hageja kanda on ebaõiglane ja ebamõistlik, sest ka tema soovis kaasomandi lõpetada.
7.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata ning menetluse peatamise taotluse rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8.Tartu Ringkonnakohus tühistas 14. novembri 2011. a otsusega maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas ning tegi selles osas uue otsuse, millega jättis menetluskulud maakohtus poolte endi kanda ja mõistis kostjalt riigituludesse ekspertiisikulu 431 eurot 40 senti. Ringkonnakohus täpsustas maakohtu otsuse resolutsiooni p-te 1 ja 2 ning täiendas resolutsiooni p-ga 3, mille kohaselt asendatakse kaasomandi lõpetamiseks vajalikud hageja tahteavaldused selle kohtuotsusega. Muus osas jäi maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohtus kantud menetluskuludest jäi 1/3 kostja ja 2/3 hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on maakohus hagi osaliselt rahuldanud, kuna lõpetas kaasomandi, mida taotlesid mõlemad pooled. Sellest tulenevalt on vale maakohtu seisukoht, et hagi jäeti rahuldamata ja vastuhagi rahuldati ning menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 163 lg 1 kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Otstarbekas ja õiglane on kohaldada TsMS § 163 lg 1 esimese lause kolmandat alternatiivi ning jätta menetluskulud täielikult poolte endi kanda. Maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 1 ja 2 ei ole täpsed, mistõttu tuleb neid täpsustada. Lisaks tuleb resolutsiooni täiendada p-ga 3, mille kohaselt asendab kaasomandi lõpetamine otsuses nimetatud viisil hageja nõusolekut kaasomandi jagamiseks kostja taotletud viisil. Maakohtu otsus kaasomandis oleva kinnisasja jagamise kohta saab asendada vaid teise kaasomaniku nõusolekut. Üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut jagada ka kinnistusamet. Kui kohus on teinud otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta, peavad pooled läbima kinnistu jagamise menetluse. Seega eelneb kinnistu jagamise menetlusele jagatava kinnistu piiride kindlaksmääramine ning maakohtu otsus saab asendada üksnes kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu jagamiseks vastuhagis taotletud viisil. Kuna vaidlusaluse kinnisasja jagamine eeldab jagatava kinnistu piiride kindlaksmääramist, peab maakatastri töötaja kohtuotsuse resolutsioonist aru saama, milline reaalosa jääb kummalegi poolele. Kohtuotsuse resolutsiooni p 2 tuleb täpsustada ja lugeda, et kinnistu jagamisel jääb kostja omandisse reaalosa Xxxxx tn parempoolsest küljest 8,4 m pikkune osa; Kooli tänava vasakpoolsest küljest 14 m pikkune osa; sellest 12 m vasakule kuni puurkaevuni, kusjuures puurkaev jääb kostja reaalosale; puurkaevust 11 m pikkune osa kuni elamu selle piirini, mis eraldab poolte kasutuses olevaid elamuosasid. Kostja omandisse tuleb jätta elamust ruumid 8-12 ja hageja omandisse ruumid 1-7. Reaalosade määramisel tuleb lähtuda tsiviilasja juures olevatest Ida-Viru Maakatastri ja Alajõe
Vallavalitsuse skeemidest. Nende skeemide ja kohtuotsuse resolutsiooni alusel on maakatastri töötajal võimalik kinnistu piirid kindlaks määrata. Kinnisasja reaalosadeks jagamiseks ei ole seega vaja katastrimõõdistust teha. Kostja ei pea kaasomandi lõpetamiseks tema nõutud viisil esitama maakorraldustoimingute tegemise nõuet. Maakohus on vaidluse lahendamisel lähtunud õigesti AÕS § 77 lg-st 2 ja võtnud põhjendatult arvesse eksperdiarvamuse, millest nähtuvalt on võimalik kinnisasi jagada kostja taotletud viisil. Kaasomand tuleb lõpetada kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Seega peab kohus lähtuma kaasomanike huve kaaludes õiglusest. Maakohus on poolte huve põhjalikult kaalunud ja õigesti leidnud, et kaasomandi lõpetamine kostja taotletud viisil on õiglane. Poolte huvide kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire. Maakohus ei ole poolte huvide kaalumisel diskretsiooni piire ületanud. Asjaolud, et kostjal on veel teine elukoht ning hageja juurde soovivad elama asuda tema tütar koos abikaasaga, ei anna alust väita, et kaasomandi lõpetamine selle reaalosadeks jagamise teel oleks ebaõiglane ja põhjendamatu. Tõendatud ei ole hageja väide, et pärast kinnisasja reaalosadeks jagamist jääb ta ilma joogi- ja tarbeveest. Kinnistul on kaks kaevu, jagamise tulemusel jääb mõlema reaalosa piiresse eraldi kaev. TsMS § 652 lg 4 alusel tuleb jätta tähelepanuta hageja ringkonnakohtu istungil esitatud väide, et kinnistut ei ole võimalik reaalosadeks jagada, sest elamu teisel korrusel pole tulemüüri. Maakohus on õigesti leidnud, et võimaliku vaidluse AÕS § 77 lg 3 kohaldamise üle saab lahendada pärast seda, kui kaasomandis oleva kinnistu jagamisel on reaalosade piirid kindlaks määratud ja jagamise teel tekkinud uued kinnistud kinnistusraamatusse kantud. Seega juhul, kui pärast reaalosade piiride kindlaksmääramist on kostjale jääva reaalosa väärtus suurem, kui oli tema kaasomandi osa, võib hageja esitada kostja vastu rahalise hüvitise saamise nõude. Praeguses vaidluses ei pea kohus andma hinnangut kostja sauna ehitamise seaduslikkuse kohta. Kuna kaasomandi lõpetamise otsustamine ei sõltu haldusasjas nr 3-10-1172 tehtavast lahendist, ei ole alust rahuldada hageja menetluse peatamise taotlust.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Lisaks palub hageja võtta tõendina vastu ringkonnakohtu otsuse haldusasjas nr 3-10-1172. Ringkonnakohus ületas apellatsioonkaebuse piire, lisades kohtuotsuse resolutsiooni p 3. Kostja ei taotlenud hageja tahteavalduse asendamist kohtuotsusega. Ringkonnakohus ei saanud muuta ega täiendada maakohtu otsust osas, mida ei olnud apellatsioonkaebusega vaidlustatud. Ringkonnakohtu otsusest ei ole võimalik mõista, millise sisuga tahteavaldusi kohtuotsus asendab. Ringkonnakohtu otsus ei ole täidetav, sest resolutsioonist ei nähtu kaasomandi lõpetamiseks vajalikud loodavate kinnistute piiripunktid, samuti pole selles määratletud tahteavaldusi. Ringkonnakohtu seisukoht, et kohtuotsuse resolutsiooni ja skeemide alusel on võimalik maakatastri töötajal määrata kindlaks kinnistu piirid, ei vasta maakatastriseaduses sätestatud maakorraldustoimingute tegemise
korrale. Asjas esitatud skeemid ei vasta nõuetele, jagamist tähistava joone on skeemile kandnud kostja ning ei selgu, kuidas kulgeb elamut eraldav piir. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et maakohus ületas kaasomandi reaalosadeks jagamisel diskretsioonipiire. Pooled ei tuginenud sellele, et kinnisasja reaalosadeks jagamata jätmise korral jääb kostja ilma võimalusest elada aasta ringi järve ääres. Maakohus märkis, et reaalosadeks jagamisel tuginetakse väljakujunenud kasutuskorrale. Pooled ei ole kunagi kasutuskorda kokku leppinud. Kostja ei ole viimastel aastatel kinnisasja kasutanudki. Kaasomandi lõpetamise nõue on tingitud asjaolust, et kostja kahjustas ebaseadusliku ehitustegevusega hageja omandiõigust. See asjaolu on tõendatud ringkonnakohtu otsusega haldusasjas nr 3-10-1172. Ringkonnakohus ei arvestanud ega kaalunud hageja kui 2/3 mõttelise osa omaniku õigusi ja tahet säilitada kinnisasi jagamatuna. Samuti ei ole arvestatud poolte keerulisi suhteid kaasomandi kasutamisel ja asjaolu, et kinnisasja korrashoid võib tekitada erimeelsusi ka tulevikus, ning seetõttu ei ole otstarbekas ega põhjendatud jagada kinnisasja reaalosadeks. Otsusega ei ole lahendatud kostja ebaseaduslikult rajatud sauna omandiõigust ega sellest tulenevaid võimalikke hüvitisnõudeid.
10.Kostja palub jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. Kinnisasja jagamise menetlusele eelneb jagatava kinnistu piiride kindlaksmääramine. Ringkonnakohtu otsuse p-s 10 märgitu kohaselt asendab maakohtu otsus üksnes kinnisasja jagamisele vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnisasja jagamiseks vastuhagis taotletud viisil. Maakohtu otsust täpsustades ei rikkunud ringkonnakohus oluliselt menetlusõiguse normi ning see ei toonud kaasa ebaõiget otsust. Ringkonnakohtu otsuse resolutsioonist nähtub üheselt, milline reaalosa kummalegi poolele jääb. Kohtuotsuse resolutsiooni ja skeemide alusel on võimalik kinnisasja piirid kindlaks määrata. Resolutsioon vastab toimikus olevatele maakatastri ja vallavalitsuse skeemidele. Kohtud ei lähtunud otsuses hageja joonistest, vaid maakatastri koostatud skeemidest, mis on maakatastri töötajatele arusaadavad. Kassatsioonkaebusest ei selgu, mille poolest ei vasta kohtuotsus kaasomandi lõpetamise kohta mõlema poole huvidele. Kui kaasomand on võimalik jagada reaalosadeks, ei ole kaasomanike huvides kaasomandi osa võõrandada. Hageja ei väitnud maakohtus, et kostja ei kasuta kinnisasja. Ringkonnakohus on õigesti nõustunud maakohtu poolte huvide kaalumise ja seisukohaga, et kaasomandi lõpetamine kostja taotletud viisil on õiglane. Kostja ei ole sauna rajades pahatahtlikult käitunud. Ehitamist alustas kostja pärast vallavalitsuselt projekteerimistingimuste ja ehitusloa saamist. Ehitusluba anti hagejaga kooskõlastatult.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
11.Kolleegium leiab, et nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi vale kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata TsMS § 691 p 4 järgi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
12.Mõlemad pooled on esitanud kaasomandi lõpetamise nõude, kuid vaidlevad kaasomandi jagamise
viisi üle (AÕS § 77 lg 2). Hageja palus jätta kaasomandis oleva kinnisasja enesele, kostja palus vastuhagis jagada kinnisasja reaalosadeks. Maakohus jagas kaasomandi kostja taotletud viisil, jättes nii maatükist kui ka sellel asuvast ehitisest osa kummagi poole omandisse. Ringkonnakohus jättis selles osas maakohtu otsuse muutmata. Kolleegium jääb varem avaldatud seisukoha juurde, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, pd 19 ja 20). Kolleegium on varasemas praktikas leidnud ka seda, et kinnisasja jagamisel tuleb arvestada maatüki olemust ja maakorralduse nõudeid (vt Riigikohtu 15. detsembri 2003. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-103-03, p 26). Kohtud on õigesti märkinud, et kinnisasi on MaaKS § 13 lg 4 kohaselt jagamatu, kui jagamise tulemusena muutub võimatuks kinnisasja kasutamine vastavalt sihtotstarbele või kui ei ole võimalik moodustada katastriüksust. Kolleegium leiab, et kaasomandis olevat kinnisasja saab koos oluliste osadega jagada reaalosadeks üksnes erandjuhtudel. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust. Samas ei ole ka eksperdiarvamusel TsMS § 232 lg 2 kohaselt kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Maakohtu otsuse kohaselt on eksperdi arvamuse järgi ehitustehniliselt võimalik jagada kinnisasjal asuvad ehitised reaalosadeks. Samas ei selgu maa- ega ringkonnakohtu otsusest, kas pärast kaasomandis oleva kinnisasja reaalosadeks jagamist säilitaksid ehitise osad oma komplekssuse ning kasutusotstarbe ka juhul, kui ehitise üks osadest näiteks häviks. Seega ei ole kindlaks tehtud, kas pärast kinnisasja reaalosadeks jagamist saavad ehitise osad eksisteerida ilma kummagi poole osata. Kolleegium leiab, et kohtud ei ole piisavalt põhjendanud, miks tuleb kaasomand lõpetada asja reaalosadeks jagamisega, rikkudes sellega TsMS § 442 lg-s 8 sätestatut. Kohtud on kaasomandi reaalosadeks jagamist põhjendanud asjaoluga, et sellisel juhul säiliks mõlemal kaasomanikul võimalus hooneid kasutada. Kolleegium leiab, et sellest asjaolust lähtumine ei pruugi olla kaasomanike huvides. Kuigi kaasomandi lõpetamiseks ei ole vaja olulist põhjust (vt nt Riigikohtu 9. mai 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19), saab kohus kaasomandi lõpetamise viisi valikul arvestada mh poolte suhete ja senise läbisaamisega. Olukorras, kus pooled ei ole saavutanud kinnisasja kasutamise kokkulepet, võib asja reaalosadeks jagamine olla ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane. Kolleegium leiab ka seda, et jagades kinnisasja kostja taotletud viisil, on kohtud tegelikult teinud otsuse kaasomandi valdamise ja kasutamise kohta. Kumbki pool ei ole esitanud AÕS § 72 lg 5 esimese lause alusel kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise nõuet.
13.Kaasomandi lõpetamise kande tegemiseks on KRS § 341 lg 1 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kaasomandi lõpetamisel on KRS § 341 lg 2 p 2 järgi puudutatud isikuks teine kaasomanik. Hagi esitamise ajal kehtinud KRS § 341 lg 7 kohaselt ei ole puudutatud isiku nõusolek
nõutav mh juhul, kui kande tegemist taotletakse jõustunud kohtuotsuse alusel. Samal ajal kehtinud TsÜS § 68 lg 5 sätestas, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, võib tahteavaldust asendada jõustunud kohtuotsus, millega tuvastatakse sellise kohustuse olemasolu. Eeltoodu tuleneb ka alates 1. juulist 2010 kehtiva KRS § 341 lg-st 8 ja alates 1. jaanuarist 2009 kehtiva TsÜS § 68 lg-st 5. Kolleegium on 24. mail 2005 tsiviilasjas nr 3-2-3-7-05 tehtud otsuses asunud seisukohale, et esimese astme kohtu otsus kaasomandis oleva kinnisasja jagamise kohta saab asendada vaid teise kaasomaniku nõusolekut KRS § 341 lg 7 järgi. Samale seisukohale jäi kolleegium 25. oktoobril 2005 tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 tehtud otsuses, selgitades, et üksnes kohtuotsuse alusel ei saa kinnistut jagada ka kinnistusamet. Kui kohus on teinud otsuse kaasomandi jagamise ning selle viisi kohta, peavad pooled kinnistu jagama (haldusmenetlus). Dokumendid, mis tuleb kinnistusametile kinnistu jagamiseks esitada, sätestab kinnistusraamatuseadus. Kinnistamisavalduse läbivaatamisel selgitab kinnistamiseks pädev isik KRS § 46 lg 1 kohaselt, kas on esitatud nõutavad dokumendid, mis vastavad nõutavale vormile, ja kas kinnistusraamatusse kantud või märkega tagatud õigustest või seadusest tulenevalt ei ole kinnistamine välistatud. Järelikult ei saa kaasomandi lõpetamise otsusega kaasomandi lõpetamisel ja reaalosadeks jagamisel määrata kindlaks kinnistute piire. Kooskõlas TsÜS § 68 lg-ga 5 ja KRS § 341 lg-ga 8 saaks tehtav kohtuotsus üksnes asendada hageja kui kinnisasja jagamise viisile vastu vaielnud kaasomaniku tahteavaldust kinnistu jagamiseks kostja soovitud kujul. Ringkonnakohus leidis õigesti, et kinnisasja jagamine eeldab jagatava kinnisasja piiride kindlaksmääramist. Kinnistamisavaldusele tuleb lisada KRS §-s 35 nõutud dokumendid. Kinnistu jagamisel esitatakse KRS § 36 lg 1 kohaselt kinnistusosakonnale riigi maakatastri pidaja väljastatud kinnistu plaani koopia või skeem, kui see on vajalik kande mõistmiseks.
14.Kuna ringkonnakohtu otsuse resolutsioonist ei selgu, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus asendab, rikkus ringkonnakohus TsMS § 442 lg 5 teises lauses sätestatut. Selle sätte kohaselt peab kohtuotsuse resolutsioon olema selgelt arusaadav ja täidetav ka muu otsuse tekstita.
15.Täiendades kohtuotsuse resolutsiooni p-ga 3, rikkus ringkonnakohus TsMS § 651 lg-s 1 sätestatut, ületades apellatsioonkaebuse piire. Kostja ei ole palunud hageja tahteavaldusi kohtuotsusega asendada ning pooled ei ole selles osas maakohtu otsust vaidlustanud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku mõttele ega eesmärgile ei vastaks olukord, kui apellatsioonikohtul oleks igas asjas võimalik maakohtu otsust tervikuna üle kontrollida ja tühistada ka osas, mille peale ei kaevata, kuid kus maakohus on materiaalõigust vääralt kohaldanud (vt nt Riigikohtu 14. jaanuari 2009. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-120-08, p 14). Kooskõlas selle seisukohaga leiab kolleegium, et ringkonnakohtul ei ole ka õigust muuta ega täiendada maakohtu otsust osas, mille peale ei ole apellatsioonkaebust esitatud. Ringkonnakohus sai otsuse teha üksnes vaidlustatud nõuete kohta. Kui ringkonnakohus leidis, et kinnistusraamatu kande tegemine eeldab hageja tahteavaldusi, mida on võimalik kohtuotsusega asendada, oleks ta pidanud selgitama pooltele kehtivat seadust ja õiguslikku
olukorda, andma võimaluse nõuet täiendada ning saatma asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.
16.TsMS § 688 lg 5 kohaselt ei kogu ega uuri Riigikohus tõendeid, v.a kui tõend esitatakse ringkonnakohtu menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõendamiseks. Sellest tulenevalt ei võta kolleegium asja juurde ringkonnakohtu otsust haldusasjas nr 3-10-1172.
17.Menetluskulud jäävad TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel asja lõplikult lahendava kohtu otsustada.
18.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Lea Laarmaa, Villu Kõve, Jaak Luik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.