Eesistuja Kaupo Paal, liikmed Kalev Saare ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu avaldus Sisne Invest OÜ vastu võlgnevuse ja viivise nõudes
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 4. novembri 2021. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Sisne Invest OÜ määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu, lepinguline esindaja vandeadvokaat Klen Laus Puudutatud isik Sisne Invest OÜ, vandeadvokaat Indrek Naur
Asja läbivaatamine
lepinguline
esindaja
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 4. novembri 2021. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-8045 ja Harju Maakohtu 22. septembri 2020. a määrus samas tsiviilasjas ning saata asi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.
1.Tallinn, Põhja pst 21 korteriühistu (avaldaja) esitas Harju Maakohtule 14. juunil 2019. a Sisne Invest OÜ (puudutatud isik) vastu avalduse, milles palus puudutatud isikult enda kasuks välja mõista võlgnevuse 21 316 eurot 76 senti ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise põhivõlgnevuselt alates avalduse esitamisest kuni täitmiseni. Avalduse kohaselt on avaldaja korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 66 alusel Põhja pst 21 korteriomandite haldamiseks tekkinud eraõiguslik juriidiline isik, mille valitsejana tegutses kuni
30.aprillini 2018. a Pro Halduse OÜ. Alates 1. maist 2018. a tegutseb avaldaja valitsejana CityHaldus OÜ (valitseja). Puudutatud isik on äriühing, kellele kuulub Põhja pst 21 aadressil kokku 15 korteriomandit, s.o. korter nr 86 ja 14 parkimiskohta. Kuna alates 1. jaanuarist 2018. a on
2-19-8045 puudutatud isik tänu talle kuuluvatele korteriomanditele avaldaja kui korteriühistu liige ning kuna alates sellest kuupäevast valitsetakse korteriomandite kaasomandiosi korteriühistu kaudu, peab puudutatud isik täitma ühistu liikmeks olemisest tulenevad kohustused avaldajale. Avaldaja märkis, et tema valitseja on ajavahemikul aprill 2018 – aprill 2019 väljastanud puudutatud isikule korteri 86 kohta reservkapitali ja majandamiskulude arveid kokku 19 364 eurot 57 senti ning lisaks oli puudutatud isik enne seda, kui CityHaldus OÜ sai avaldaja valitsejaks, jäänud avaldajale korteri 86 eest võlgu 4187 eurot, millelt on avaldaja arvutanud viivist seadusjärgses määras 8% aastas ehk 0,022% päevas. Lisaks eeltoodule on valitseja ajavahemikul aprill 2018 – aprill 2019 väljastanud puudutatud isikule ka parkimiskoha 32P kohta majandamiskulude arveid kokku 69 eurot 52 senti. Juba varem oli puudutatud isikul tekkinud parkimiskoha 32P eest avaldajale võlgnevus 23 eurot 38 senti, millelt on avaldaja arvutanud viivist seadusjärgses määras 8% aastas ehk 0,022% päevas. Puudutatud isik on tasunud ajavahemikus mai 2018 – mai 2019 avaldajale korteri 86 reservkapitali ja majandamiskulude maksetena kokku 3094 eurot 53 senti. Seega võlgnes puudutatud isik avaldajale
30.aprilli 2019. a seisuga kokku 21 229 eurot 49 senti. Kuna puudutatud isik on tasunud vahemikus mai 2018 – mai 2019 avaldajale parkimiskoha 32P maksetena kokku 9 eurot 48 senti, on nimetatu eest puudutatud isikul võlgnevus 30. aprilli 2019. a seisuga 87 eurot 27 senti. Avaldaja sõnul püüdis ta läbi rääkida võlgnevuse tasumist ka korteri 86 rentnikuga, kes on Hotel Management Services OÜ (rentnik), kuid viimane keeldus võlgnevust tasumast põhjendusel, et ta majandab end iseseisvalt, mistõttu ei saa avaldaja puudutatud isikult majandamiskulude tasumist nõuda, ning ka põhjusel, et puudutatud isikul ja rentnikul on väidetavalt samuti tekkinud majandamiskulud, mille avaldaja peaks omakorda hüvitama puudutatud isikule ja rentnikule. Rentnik on esitanud korteriga 86 seotud väidetavate kulude kohta avaldajale nii arve 22 490 eurot 35 senti (koos käibemaksuga) kui ka arvutuse, mille kohaselt on rentniku kantud väidetavad majanduskulud olnud 20 593 eurot 21 senti (koos käibemaksuga). Eeltoodust tulenevalt on avaldajal puudutatud isiku vastu 21 316 euro 76 sendi suurune nõue.
2.Puudutatud isik vaidles avaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Tema sõnul asuvad Põhja pst 21 kinnistul kolm hoonet: kaks kortermaja (Põhja pst 21/1 ja Põhja pst 21/2) ning eraldiseisvas hoones korteriomand nr 86 ehk hotellina kasutatav maja (Põhja pst 21/3). Hotellimaja omandas puudutatud isik 2017. a mais. Alates 28. märtsist 2008. a kuni 31. detsembrini 2017. a puudus korteriühistu ning kortermaju ja hotellimaja majandati eraldi, s.o kortermajades asuvate korteriomandite omanikud majandasid ühiselt ainult kortermaju ja hotellimajas asuva korteriomandi omanik majandas ainult hotellimaja. Avaldaja loodi 1. jaanuaril 2018. a jõustunud KrtS § 66 lg 1 alusel 13. jaanuaril 2018. a. Puudutatud isiku õiglane soov on kortermaju ja hotellimaja eraldi majandada. Selleks on puudutatud isik teinud korduvalt ettepanekuid avaldaja korteriomanike üldkoosolekutele avaldaja põhikirja muutmiseks, kuid kõik katsed on jäänud tulemusteta. Avaldaja esitas puudutatud isikule ajavahemikul jaanuar 2018 – detsember 2018 arved osaliselt uue arvestuspõhimõtte ja osaliselt vana arvestuspõhimõtte alusel. Uue arvestuspõhimõtte alusel kaasas avaldaja hotelliomaniku kortermajade kulude jagamisse. Vana arvestuspõhimõtte alusel jättis avaldaja hotellimaja kulud korteriomanike vahel jagamata. Puudutatud isik vaidlustas esitatud arved. Arved olid väljastatud ilmselgelt ebaõiglaselt ja valesti. Puudutatud isik vaidlustas osaliselt 10. aprillil 2018. a Pro Haldus OÜ esitatud kaks arvet kogusummas 2755 eurot 66 senti. Arvetest vaidlustati 2244 eurot 57 senti, sest need olid esitatud selliste teenuste eest nagu tehnohooldus (hotellil on oma iseseisvad hoolduslepingud), sisekoristus (kortermajade trepikojad), prügivedu (hotellil on oma prügiveo leping), tõstuste hooldus 2(12)
2-19-8045 (asuvad kortermajade all), mänguväljaku rent, prügimaja koodi vahetus, majalipp, rennikütte kontroll ja kogu remondifond. Puudutatud isik vaidlustas 16. aprillil 2018. a Pro Halduse OÜ esitatud arve nr 180486, mille suurus on 4195 eurot 4 senti ja selgitus „reservkapital, periood 04/2018, kogus 1256 m2, hind 3,34 eurot“, sest puudutatud isiku hinnangul puudub avaldajal õiguslik alus reservkapitali nõude esitamiseks, kuna selle suuruse otsustamine on KrtS § 48 kohaselt üldkoosoleku pädevuses, kuid avaldaja üldkoosolek ei ole reservkapitali sissemakse suurust otsustanud. Hiljem esitatud vastuväidete kohaselt ei olnud
3.jaanuaril 2018. a avaldaja üldkoosolek pädev otsustama reservkapitali suuruse üle, sest avaldaja loodi alles 13. jaanuaril 2018. a. Pealegi ei olnud avaldaja võtnud 3. jaanuaril 2018. a toimunud üldkoosoleku ajaks vastu 2018. a majanduskava, mis on alus reservkapitali suuruse kinnitamisel. Pro Halduse OÜ vastas puudutatud isikule 30. aprillil 2018. a, tunnistades vajadust vana arvestuspõhimõtte järele tulenevalt Põhja pst 21 kinnistu ja ehitiste eripärast ning sellest, et hotellihoone on majandatav iseseisvalt hotellina koos kõrval kinnistul asuva hotelli muude osadega, lisades, et lahendusena näevad nad avaldaja vastuvõetavat põhikirja, kus on sätestatud vastavad erisused. Puudutatud isik teavitas 7. septembril 2018. a uuesti avaldajat, et on vaidlustanud juba varem arved nr P21180286 ja nr P21180386 ning esimest korda vaidlustab ta nüüd arved nr P21180486, 180486, 180586, 180686, 180786 ja 180886, sest need olid esitatud ilma õigusliku aluseta ja teenuste eest, mida ei ole puudutatud isikule osutatud, ning väljakujunenud kulude jaotamise praktikat eirates. Kuna avaldaja oli kogu 2018. aasta esitanud puudutatud isikule arveid ainult osaliselt uut arvestuspõhimõtet arvesse võttes, siis koostas ja esitas puudutatud isik 31. jaanuaril 2019. a avaldajale 22 490 euro 35 sendi suuruse arve nr 72003 hotellimaja kulude kohta 2018. aastal ning esitas alternatiivsena tasaarvestuse avalduse avaldajale nimetatud summas 2018. aastal kaasomandile tehtud kulutuste eest. Läbirääkimiste käigus on puudutatud isik olnud nõus osa kulutusi jätma enda kanda ning seega on lõplik puudutatud isiku nõue avaldajale 2018. aasta eest 20 593 eurot 21 senti. Eeltoodust tulenevalt palus puudutatud isik jätta avaldaja nõude rahuldamata või alternatiivselt jätta rahuldamata 4195 euro 4 sendi suuruse osa (alusetu reservkapitali nõue) ja lugeda kattuvas osas tasaarvestatuks avaldaja rahuldatud nõudega puudutatud isiku vastu viimase nõudega avaldaja vastu või alternatiivselt rahuldada avaldaja avaldus puudutatud isiku vastu ja lugeda kattuvas osas tasaarvestatuks avaldaja nõue puudutatud isiku vastu puudutatud isiku 20 593 euro 21 sendi suuruse nõudega avaldaja vastu. Puudutatud isik esitas tasaarvestusavalduse täienduse, mille kohaselt palus ta jätta avaldaja nõude rahuldamata või alternatiivselt jätta rahuldamata 4195 euro 4 sendi suuruse osa (alusetu reservkapitali nõue) ja lugeda kattuvas osas tasaarvestatuks avaldaja rahuldatud nõue puudutatud isiku vastu puudutatud isiku 29 407 euro 66 sendi suuruse nõudega korteriühistu vastu või alternatiivselt rahuldada korterühistu nõue puudutatud isiku vastu ja lugeda kattuvas osas tasaarvestatuks avaldaja nõue puudutatud isiku vastu viimase 29 407 euro 66 sendi suuruse nõudega avaldaja vastu.
3.Harju Maakohus rahuldas 22. septembri 2020. a määrusega avalduse osaliselt ja mõistis puudutatud isikult välja avaldaja kasuks võlgnevuse 6001 eurot 21 senti, millest põhivõlg 5067 eurot 83 senti ja sissenõutavaks muutunud viivis 933 eurot 38 senti. Menetluskulud jättis maakohus poolte endi kanda. Maakohus leidis, et avaldaja ja puudutatud isik ei vaidle järgmiste asjaolude üle: - avaldaja on KrtS § 66 alusel Põhja pst 21 korteriomandite haldamiseks tekkinud eraõiguslik juriidiline isik; 3(12)
2-19-8045 -
-
avaldaja valitsejana tegutses kuni 30. aprillini 2018. a Pro Halduse OÜ ja alates 1. maist 2018. a tegutseb sellena CityHaldus OÜ (valitseja); puudutatud isik on äriühing, kellele kuulub Põhja pst 21 aadressil 15 korteriomandit; kuni korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumiseni majandas puudutatud isik temale kuuluvaid korteriomandeid iseseisvalt; alates 1. jaanuarist 2018. a on puudutatud isik avaldaja liige; valitseja väljastas ajavahemikul aprill 2018 – aprill 2019 puudutatud isikule korteriomandi nr 86 kohta reservkapitali ja majandamiskulude arveid kokku 19 364 eurot 57 senti ja parkimiskoha 32P kohta majandamiskulude arveid kokku 69 eurot 52 senti; puudutatud isik oli varem jätnud tasumata korteriomandiga nr 86 seotud arveid 4187 eurot ja parkimiskohaga 32P seotud arveid 23 eurot 38 senti; puudutatud isik tasus ajavahemikul mai 2018 – mai 2019 korteriomandi nr 86 eest kokku 3094 eurot 53 senti ja parkimiskoha 32P eest kokku 9 eurot 48 senti; avaldaja, puudutatud isik ja korteriomandi nr 86 rentnik pidasid ajavahemikul märts 2019 – mai 2019 läbirääkimisi võlgnevuse tasumiseks, kuid edutult; puudutatud isiku soov ja katsed muuta avaldaja põhikirja selliselt, et puudutatud isik majandaks hotellimaja iseseisvalt, on jäänud tulemusteta; puudutatud isik esitas avaldajale tasaarvestuse avalduse ja enda tasutud majandamiskulude hüvitamiseks 29 407 euro 66 sendi suuruse arve.
Vaidluse lahendamisel juhindus maakohus järgmistest seadusesätetest: - KrtS § 35 lg 1 sätestab, et korteriomandi kaasomandi osa eseme tavapärase valitsemise üle otsustavad korteriomanikud häälteenamuse alusel, kui korteriühistu põhikirjaga ei nähta ette rangemaid nõudeid; - sama paragrahvi lõike 2 kohaselt käsitatakse tavapärase valitsemisena eelkõige järgmisi tegevusi: 1) kaasomandi eseme tavapärane korrashoid ja remont; 2) korteriühistu kaudu tarbitavate teenuste jaoks lepingute sõlmimine; 3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimine; 4) korteriühistu vastutuse kindlustamine; 5) kohase suurusega reservkapitali ja remondifondi loomine; 6) laenu või muu laenusarnase mõjuga rahalise kohustuse võtmine, kui selle suurus ei ületa KÜ eelmise majandusaasta majandamiskulude summat; 7) energiaauditi ja -märgise tellimine; - KrtS § 41 lg 1 kohaselt koostab juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, mis mh peab sisaldama reservkapitali ja remondifondi suurust (punkt 4) ning mille üldkoosolek § 41 lg 3 kohaselt kehtestab; - KrtS § 43 kohaselt peab korteriühistul olema reservkapital, mille suurus on vähemalt 1/12 korteriühistu aasta eeldatavatest kuludest, ja selle suuruse üle otsustab korteriomanike üldkoosolek; - KrtS § 40 lg 1 kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Maakohus asus seisukohale, et vaidluse lahendamisel tuleb lähtuda järgmistest asjaoludest: - avaldaja on tekkinud vaidlusaluste korteriomandite valitsemiseks; - kinnistul asub kolm hoonet, millest kahes on eluruumidena kasutatavad korteriomandid ja kolmandas asub rentniku peetav hotell; - hotellimaja ja kortermaju majandati eraldi alates 28. märtsist 2008. a kuni 31. detsembrini 2017. a, mil moodustati avaldaja.
4(12)
2-19-8045 Maakohus leidis, et eeltoodust tulenevalt on alusetu, põhjendamatu ning hea usu põhimõttega vastuolus muuta ainuüksi sellepärast, et kinnistule moodustati korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel korteriühistu, varem kinnistul väljakujunenud tava ja praktikat, mille kohaselt majandati korterelamuid ja hotellimaja eraldi. Tulenevalt asjaolust, et puudutatud isik või tema volitatud juriidiline isik on sõlminud hotellimaja valitsemiseks lepingud jäätmekäitluseks ja jäätmeveoks, ATS-seadmete hoolduseks, hoolduse ja avarii valmisolekuks, raamatupidamisteenuse saamiseks, elektrienergia teenuse saamiseks, akende pesuks, hoone kindlustuseks, küttega varustamiseks ja ka kõigi muude teenuste saamiseks, mis on vajalikud hotellimaja majandamiseks ja selle teenindamiseks, mida tõendavad lepingute alusel esitatud arved, puudus kohtu hinnangul õiguslik alus avaldaja nõude rahuldamiseks puudutatud isiku vastu suuremas osas, kui puudutatud isik ise on nõus olnud vaidlustatud arvetest tasuma, s.o 25% avaldaja valitsemise, muruniitmise ja välikoristuse tasust ning lisaks arvetest, mis on esitatud pärast viidatud arvete vaidlustamist. Avaldaja ei ole tõendanud, et puudutatud isik oleks suuremas osas teenuseid avaldajalt saanud. Maakohus jättis rahuldamata ka puudutatud isiku tasaarvestuse avalduse, kuna puudutatud isik ei pea hüvitama avaldajale majandamiskulusid rohkem, kui on eespool märgitud. Maakohus leidis, et lisaks majandamiskuludele on põhjendatud puudutatud isikult välja mõista 4195 eurot 4 senti avaldaja reservkapitali katteks (arve nr 180486). Puudutatud isik on avaldaja liige ja KrtS § 43 kohaselt peab korteriühistul olema reservkapital, mille suurus on vähemalt 1/12 aasta eeldatavatest kuludest; reservkapitali suuruse üle otsustab korteriomanike üldkoosolek, mida avaldaja üldkoosolek 3. jaanuaril 2018. a tegi. Nimetatud koosolekul kinnitati reservkapitali suurus 3 eurot 34 senti 1 m2 kohta (II kd, tl 5). Puudutatud isik osales üldkoosolekul ja vaidles selles suuruses reservkapitali kinnitamisele vastu (II kd, tl 9), kuid otsus võeti vastu häälteenamusega. Kohtul puuduvad andmed, et keegi oleks üldkoosoleku otsust selles osas vaidlustanud, s.t et seda oleks tühistatud või kehtetuks tunnistatud. Kohtu hinnangul asutati avaldaja 3. jaanuaril 2018. a KrtS § 66 alusel, vaatamata sellele, et registrisse kanti ta 13. jaanuaril 2018. a (I kd, tl 40). Avaldajal tuli seaduse kohaselt reservkapitali suurus kinnitada ning kuna ta oli alles kolm päeva tagasi asutatud, tuli üldkoosolekul 2018. a reservkapitali suurus kinnitada prognoositava majanduskava alusel. Reservkapitali loomise eesmärk on leevendada võimalikku korteriühistu maksevõimetuse ohtu ning kui koosolek otsustab, saab reservkapitali suurust ka muuta vastavalt järgmisel aastal vastuvõetud majanduskavale. Maakohus leidis, et arvestades, et puudutatud isik on olnud viivituses avaldajale majandamiskulude ja reservkapitali makse tasumisega, tuleb puudutatud isikult välja mõista viivis KrtS § 42 alusel VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses. Viivis tuleb välja mõista alates iga viivituses olnud arve sissenõutavaks muutumisest kuni põhinõude tasumiseni, nagu avaldaja seda teha on palunud ning nagu võimaldab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 367. Maakohtu arvutuste kohaselt tuli avaldaja kasuks välja mõista viivise katteks 22. septembri 2020. a seisuga 933 eurot 38 senti.
4.Avaldaja esitas 7. oktoobril 2021. a maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus maakohtu 22. septembri 2021. a määruse tühistada ning avaldus tervikuna rahuldada.
5.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 4. novembri 2021. a määrusega määruskaebuse. Ringkonnakohus tühistas Harju Maakohtu 22. septembri 2020. a määruse osas, milles maakohus jättis avaldaja avalduse rahuldamata ja jaotas menetluskulud. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue 5(12)
2-19-8045 määruse, millega rahuldas avaldaja avalduse täielikult ning mõistis puudutatud isikult lisaks Harju Maakohtu 22. septembri 2020. a määrusega väljamõistetud summadele välja avaldaja kasuks põhivõla 16 248 eurot 93 senti, 4. novembri 2021. a seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 3176 eurot 78 senti ja alates 5. novembrist 2021. a sissenõutavaks muutuva viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhivõla 16 248 eurot 93 senti täieliku tasumiseni. Menetluskulud maakohtus ja määruskaebemenetluses jäid puudutatud isiku kanda.
6.1.Ringkonnakohus leidis, et maakohus kohaldas korteriomandi- ja korteriühistuseaduse asjakohaseid sätteid vastuolus seaduse mõttega. Ringkonnakohus nõustus, et puudutatud isiku esiletoodud ja avaldaja vaidlustamata asjaolu selle kohta, kuidas hotellimaja majandati ajavahemikul
28.märtsist 2008. a 1. jaanuarini 2018. a, annab aluse tuvastada, et korteriomanike vahel oli sel ajal vähemalt vaikimisi või konkludentselt kujunenud välja tava, et hotellimaja majandab ennast iseseisvalt eraldi kahest kortermajast. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 2 lg 2 kohaselt tekib tava käitumisviisi pikemaajalisest rakendamisest, kui käibes osalevad isikud peavad seda õiguslikult siduvaks. Küll aga jättis maakohus piisava tähelepanuta sama sätte viimase lause, mille kohaselt ei saa tava muuta seadust. Seega ei muuda ka korteriomanike vahel väljakujunenud tava alates
1.jaanuarist 2018. a kehtima hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätteid ega asjaolu, et nimetatud seaduse alusel muutus kogu kinnistu majandamise kord, kuna tekkis korteriühistu (KrtS § 16 lg 1, § 66 lg-d 1–3), mille liikmeteks said kõik kinnistul asuvate korteriomandite omanikud (KrtS § 1 lg 3), ja et korteriomandite kaasomandi eset valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). Maakohus korteriomanike kokkulepet (kõigi korteriomanike nõusolekut) seadusest tulenevast kulude jaotamisest teistsuguseks majandamiskulude jaotamiseks ei tuvastanud.
6.2.Maakohus leidis, et praeguses asjas tuleb jätta korteriomandi- ja korteriühistuseaduse sätted kohaldamata, kuna see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu (VÕS § 6 lg 2). Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustunud. Maakohus ei ole oma otsustuse põhjendamiseks toonud esile muud põhjendust, kui ainult korteriühistu tekkimine seaduse alusel (seega seaduse kehtima hakkamine), mis ei saavat muuta seni kehtinud tava ja praktikat. Maakohus ei põhjendanud, milliste asjaolude alusel ja miks ta leidis, et seaduse alusel kujunenud uus õiguslik olukord on hea usu põhimõttest tulenevalt vastuvõetamatu. Maakohtu põhjendustest tervikuna saab järeldada, et uus olukord oli maakohtu arvates vastuvõetamatu ühe korteriühistu liikme (puudutatud isiku) suhtes. Samas ei nähtu, et maakohus oleks otsustuse tegemisel kaalunud teiste korteriühistu liikmete suhtes kujunevat olukorda. Nimelt ei muuda maakohtu otsustus KrtS-i kehtima hakkamisega tekkinud olukorda, kus korteriühistu on konkreetsel kinnistul asuvate korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi osa majandamiseks tekkinud ja kõik korteriomanikud (sh puudutatud isik) on selle liikmed koos kõigi sellega kaasnevate tagajärgedega, mh kohustusega kanda korteriühistu tegevusega seotud kulutusi.
6.3.Maakohus jättis tähelepanuta, et ka KrtS-i järgi on võimalik lahendada konkreetse kinnisasja korteriomandite kaasomandi osa majandamisega esile kerkinud erimeelsused ja hoida seeläbi ära mõne ühistu liikme suhtes tekkida võiv ebaõiglus. Menetlusosaliste täiendavaid seisukohti kaaludes jõudis ringkonnakohus seisukohale, et kuna avaldaja ei ole võtnud vastu põhikirja, ei kohaldu praeguses vaidluses KrtS § 40 ja selle paragrahvi lg 3 korteriomanike kokkuleppele ei laiene. Ka saab hea usu põhimõtet majandamiskulude nõudele KrtS § 40 lg 3 alusel rakendada piiratult, kuna KrtS §-st 13 koostoimes selles viidatud § 9 lg 2 p-ga 1 tuleneb, et hea usu põhimõte võetakse juba (eelnevalt) arvesse korteriomanike kokkuleppe sõlmimisel (vajaduse korral vastavas kohtuvaidluses seda sõlmima kohustamisel). KrtS § 13 lg-st 1 tulenevalt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatust erinevalt, v.a kui seadus selle otse välistab. Sama paragrahvi teisest 6(12)
2-19-8045 lõikest tulenevalt kohaldatakse korteriomanike kokkulepete sõlmimiseks, muutmiseks ja lõpetamiseks vajalike tahteavalduste nõudmisele ja kinnistusraamatusse kandmisele KrtS §-s 9 sätestatut. KrtS § 9 lg-st 2 tulenevalt võib iga korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult kokkuleppe sõlmimiseks vajalikku tahteavaldust, kui olemasoleva olukorra säilitamine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega ja kui muudatusega ei kahjustata ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Praeguses asjas ei ole puudutatud isik esitanud nõuet teiste korteriomanike vastu majandamiskulude seadusest erinevaks jaotamiseks ja vastavate tahteavalduste TsÜS § 68 lg 5 alusel kohtulahendiga asendamiseks.
6.4.Kuna praeguses asjas ei ole avaldaja võtnud vastu põhikirja ja ei ole tõendatud korteriomanike kokkulepe majandamiskulude seadusest erineva jaotamise kohta, tuleb kulude jaotamisel järgida seadust, s.o KrtS § 40 lg-t 1, ja avaldaja üldkoosolekute otsuseid, mistõttu tuleb avaldus täielikult rahuldada. Puudutatud isik ei ole praeguses asjas esitanud vastuväiteid majandamiskulude aritmeetilisele suurusele. Asjaolu, et majandamiskavade kehtivus on vaidluse all teises tsiviilasjas, milles veel lõpplahendit ei ole tehtud, ei takista praeguse asja lahendamist. Puudutatud isikul on õigus nõuda avaldajalt ka enda korteriomandi kaasomandi osa majandamist. Samuti on puudutatud isikul edaspidi õigus nõuda teistelt korteriomanikelt kokkuleppe sõlmimist ja vastavate tahteavalduste asendamist kohtulahendiga, kui täidetud on KrtS § 9 lg-s 2 sätestatud eeldused. Seega väljub praeguse tsiviilasja piiridest analüüs iga avaldaja nõutava kululiigi vastavuse kohta hea usu põhimõttele.
6.5.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt ei vaidle omanik vastu valitsemise, välikoristuse, üldelektri ja kvartali üldvee eest kulude kandmisele avaldaja nõudest 25% ulatuses, mis moodustab seadusest tulenevast proportsioonist 1⁄4. Maakohtu lahendist saab järeldada, et maakohus nõustus puudutatud isikuga, põhjendades seda asjaoluga, et hotelli pidaval äriühingul on osa teenuste saamiseks sõlmitud otselepingud ja avaldaja ei ole tõendanud, et korteriomanik oleks teenuseid saanud suuremas ulatuses. Ringkonnakohus sellise põhjendusega ei nõustunud. Maakohus jättis täielikult arvestamata seadusest tuleneva eelduse, et korteriomandite kaasomandi osa valitsevad korteriomanikud korteriühistu kaudu (KrtS § 34 lg 2). Samuti nõustus ringkonnakohus avaldajaga, et maakohus ei analüüsinud, kas ja kui, siis millises ulatuses katavad puudutatud isiku sõlmitud lepingud teenuseid, mida puudutatud isikule peaks alates 1. jaanuarist 2018. a osutama avaldaja ja millises ulatuses on tegemist hotelli äritegevuseks vajalike teenustega/lepingutega. Ringkonnakohus nõustus ka avaldaja seisukohaga selle kohta, et maakohtu lahendist ei selgu, miks ei pea puudutatud isik kandma valitsemise, välikoristuse, üldelektri ja kvartali üldvee kulusid vastavalt seadusest tulenevale proportsioonile.
6.6.Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et puudutatud isiku tasaarvestuse avaldus jääb rahuldamata, kuid muutis selles osas põhjendusi. Tasaarvestuse avaldustest nähtuvalt on korteriomanik seisukohal, et kuna ta on ise oma korteriomandit seni majandanud, on tal nende kulude osas avaldaja vastu rahaline (vastu)nõue. Ringkonnakohus leidis, et korteriomanikul puudub õigus kaasomandi majandamise kulusid avaldajalt nõuda ja seda isegi juhul, kui tegemist ei ole sisult eriomandi (hotelli) majandamise kuludega. Senises kohtupraktikas on asutud seisukohale, et korteriühistu liikme suhe ühistuga on tehingulaadne suhe (vt Riigikohtu 22. novembri 2018. a otsus tsiviilasjas nr 2-14-53081/178, p 17; Riigikohtu 22. märtsi 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-6-17, p 11). Kuigi viidatud lahendid on tehtud enne korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kehtima hakkamist, ei ole alates 1. jaanuarist 2018. a muutunud korteriühistu esmane eesmärk – ühise omandi majandamine. Ühistu liikmetel on õigus nõuda ühise omandi majandamise kohustuse täitmist. Seega saaks puudutatud isiku nõue avaldaja vastu tugineda KrtS § 34 lg-le 2 ja §-le 35 ning VÕS § 115 lg-le 1. Praeguses asjas saaks korteriomanik nõuda avaldajalt kaasomandi osa eseme valitsemist ja kui avaldaja seda ei teeks, siis teha seda ise ja nõuda kulutuste kahjuna hüvitamist. Praeguses asjas ei ole korteriomanik esitanud väiteid selle kohta, et ta on avaldajalt majandamist nõudnud, kuid avaldaja keeldus ja ta pidi tegema vastava kulutuse ise. Samuti tuleneb KrtS § 37 lg-st 1, et korteriomanikul on õigus nõuda avaldajalt kaasomandi eseme säilitamiseks tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. 7(12)
2-19-8045 Vastunõude sisuks olevate kulude (või mõne neist) puhul ei saa asuda ka seisukohale, et tegemist oleks TsÜS § 63 p 1 kohaste kuludega, mis olid vajalikud kaasomandi osa säilitamiseks.
6.7.Ringkonnakohus rahuldas määruse tegemiseni sissenõutavaks muutunud viivise nõude kindlaksmääratud summas ja alates 5. novembrist 2021. a TsMS § 367 kohaselt protsendina põhinõudest kuni põhivõla täieliku tasumiseni. Ringkonnakohtu arvutuste kohaselt on sissenõutavaks muutunud viivis 16 248 euro 93 sendi suuruselt põhivõlalt 3176 eurot 78 senti. Ringkonnakohus leidis, et kuna avaldus ja avaldaja määruskaebus tuleb täielikult rahuldada, jäävad maakohtu- ja määruskaebemenetlustega seotud menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause alusel puudutatud isiku kanda. Kuigi seadusandja tahtel tuleb praegune vaidlus lahendada hagita menetluses, on sisult tegemist hagimenetlusega sarnaneva kohtumenetlusega, milles avaldaja rahaline nõue tuleb rahuldada. Seega on õiglane, kui menetluskulud jäävad majandamiskulude tasumisest keeldunud puudutatud isiku kanda.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Puudutatud isik esitas 19 novembril 2021. a ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palub ringkonnakohtu 4. novembri 2021. a määruse tühistada või saata asi uueks läbivaatamiseks maa- või ringkonnakohtule. Puudutatud isik leiab, et ringkonnakohus jättis ebaõigesti kohaldamata KrtS § 40 lg 3 ja VÕS § 6 lg 2, s.o hea usu põhimõtte. Ringkonnakohtu määrus viib puudutatud isiku äärmiselt ebaõiglase ja hea usu põhimõttega vastuolus oleva olukorrani. Puudutatud isik peab majandama ise hotellimaja kaasomandiosa ja maksma sellega seotud kõik kulud ning lisaks maksma ka veel kortermajade kaasomandiosade majandamise kulude eest. Kortermajade omanikud maksavad aga ainult kortermaja kaasomandiosade majandamise kulude eest. Avaldaja poolt puudutatud isikule iga kuu esitatud nõude summa võrra vähenevad iga kuu ka kortermajade korteriomanike kulud. Sisuliselt rikastuvad kortermajade korteriomanikud puudutatud isiku arvel. Hea usu põhimõttega on vastuolus ka juba see, et kinnistu majandamispõhimõtted ja -kokkulepped muutusid 1. jaanuaril 2018. a ainult seetõttu, et jõustus korteriomandi- ja korteriühistuseadus. Kortermaju ja hotellimaja tuleb majandada ka alates 1. jaanuarist 2018. a eraldi, kuna poolte vahel kehtis selline tava (kokkulepe). Lisaks on hea usu põhimõttega vastuolus see, et avaldaja täidab korteriomandi- ja korteriühistuseadust ainult osaliselt, s.o avaldaja ei soovi majandada hotellimaja ning ei aktsepteeri puudutatud isiku esitatud hotellimaja kaasomandiosade majandamiskulude arveid. Kui praktikas majandab avaldaja ainult kortermaju ja mitte hotellimaja, siis on hea usu põhimõttega vastuolus nõuda puudutatud isikult kortermajade kaasomandiosade majandamisega seotud kulude tasumist. Kuna avaldaja ei majanda hotellimaja ise, siis ta peab hüvitama puudutatud isikule hotellimaja kaasomandiosa majandamise kulud, mille kohta on puudutatud isik esitanud ka arved ja menetlusliku tasaarvestuse. Ringkonnakohus jättis tuvastamata puudutatud isiku ja korteriomanike vahelise kortermajade ja hotellimaja eraldi majandamise kokkuleppe ja lahendamata puudutatud isiku menetlusliku tasaarvestuse. Kokkuleppe puudumise osas ei ole ringkonnakohtu seisukoht jälgitav. Ringkonnakohus oleks pidanud välja selgitama, kas kokkulepe kehtis ka pärast korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumist 1. jaanuaril 2018. a. Seadusest ei tulene korteriomanikevahelisele kokkuleppele vorminõuet ega seda, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse jõustumisega oleks kokkulepe lõppenud.
8(12)
2-19-8045 Ringkonnakohus asus määruses seisukohale, et puudutatud isik ei ole avaldajalt nõudnud hotellimaja kaasomandiosa majandamist (ringkonnakohtu määruse p-d 45 ja 43). Ringkonnakohtu järeldus ei ole õige ning selleni on jõutud asjas olevate tõendite vale hindamise tulemusena. Puudutatud isik on korduvalt avaldajale teada andnud, et avaldaja ei majanda hotellimaja, ja on vaidlustanud arveid.
8.Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb TsMS § 701 lg 3 alusel rahuldada, maa- ja ringkonnakohtu määrused tuleb materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada ning asi saata samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
10.Kolleegium selgitab esmalt, millistel eeldustel on korteriühistul võimalik korteriomanikult majandamiskulusid nõuda.
11.Korteriomandite kaasomandiosa valitsevad korteriomanikud KrtS § 34 lg 2 kohaselt korteriühistu kaudu. KrtS § 41 lg 1 kohaselt koostab korteriühistu juhatus korteriühistu majandusaastaks majanduskava, milles peab KrtS § 41 lg 1 p-de 3 ja 4 järgi muu hulgas kajastuma korteriomanike kohustuste jaotus majandamiskulude kandmisel ning reservkapitali ja remondifondi tehtavate maksete suurus. KrtS § 41 lg 3 kohaselt kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek. KrtS § 40 lg 1 järgi teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. KrtS § 40 lg 2 kohaselt võib korteriomanike kokkuleppe tingimusi arvestades korteriühistu põhikirjaga ette näha KrtS § 40 lg-s 1 sätestatust erineva kohustuste jaotuse aluse ja tasumise korra majandamiskulude kandmisel, kui see on kõiki asjaolusid arvestades mõistlik ega kahjusta ülemäära ühegi korteriomaniku õigustatud huve. Eelkõige võib põhikirjaga ette näha, et tegelikust tarbimisest sõltuvad majandamiskulud tasub korteriomanik pärast kulude suuruse selgumist kas vastavalt oma kaasomandi osa suurusele või vastavalt tema tarbitud teenuse mahule. KrtS § 40 lg 3 kohaselt võib korteriomanik keelduda kandmast kulusid, millega ta ei ole nõustunud, kui nende kandmise nõudmine temalt oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kolleegium märgib, et kui korteriomanike üldkoosolek ei ole majanduskava kehtestanud, on korteriühistul KrtS § 40 lg-st 1 tulenevalt siiski võimalik nõuda korteriomanikult majandamiskulude hüvitamist, kui konkreetsete majandamiskulude kandmise on otsustanud korteriomanike üldkoosolek. Kulude kandmisest ei vabasta korteriomanikku see, kui kulude kandmine tuleneb küll korteriomanike üldkoosoleku otsusest, kuid otsust ei ole pealkirjastatud majanduskavana. Juhul kui majanduskava ei ole kehtestatud ja kulude kandmist ei ole otsustatud ka muu korteriomanike üldkoosoleku otsusega, saab korteriühistu nõuda korteriomanikelt kaasomandil lasuvate kohustuste täitmist KrtS §-s 40 sätestatud suhte alusel.
12.Maa- ja ringkonnakohtu määrustest ei ilmne, kas ja milliste avaldaja korteriomanike üldkoosoleku otsustega on avaldaja kehtestanud majanduskavad ajavahemiku kohta, mille eest avaldaja puudutatud isikult majandamiskulusid nõuab. Kui kohtud leidsid, et avaldajal on majandamiskulude tasumise nõue puudutatud isiku vastu majanduskava alusel tulenevalt KrtS § 40 lg-st 1, pidanuks nad esmalt välja selgitama selle, kas korteriomanike üldkoosolek on majanduskavad kehtestanud.
13.Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et kuna avaldaja ei ole võtnud vastu põhikirja, ei kohaldu praeguses vaidluses KrtS § 40 ja selle paragrahvi lg 3 korteriomanike kokkuleppele ei laiene. Nimelt leidis ringkonnakohus, et kuna avaldaja ei ole võtnud vastu põhikirja ja ei ole tõendatud 9(12)
2-19-8045 korteriomanike kokkulepe majandamiskulude seadusest erineva jaotamise kohta, tuleb kulude jaotamisel järgida seadust, s.o üksnes KrtS § 40 lg-t 1 ja korteriomanike üldkoosoleku otsuseid. Kolleegium selgitab, et KrtS § 40, sealhulgas selle paragrahvi lg 3 kohaldamine ei eelda, et korteriühistu oleks vastu võtnud põhikirja, v.a selle paragrahvi lg-s 2 nimetatud olukorras, mis käsitleb põhikirjaga ette nähtud majandamiskulude jaotust. Seega kohaldub KrtS § 40 lg 3 mh olukorras, kus korteriühistu ei ole võtnud vastu põhikirja, milles nähakse ette KrtS § 40 lg-st 1 erinev kohustuste jaotuse alus ja tasumise kord. KrtS § 40 lg-s 3 sisaldub korteriomaniku vastuväide majandamiskuludele, mille kandmine on ette nähtud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, korteriühistu majanduskava või põhikirjaga. Ringkonnakohus on seega määruse tegemisel jätnud ebaõigesti hindamata, kas KrtS § 40 lg 3 võiks kohalduda.
14.Kolleegium selgitab, et korteriomanikul on võimalik tugineda KrtS § 40 lg-le 3 olenemata sellest, kas ta on vaidlustanud korteriomanike üldkoosoleku otsuse, millega majanduskava kehtestati, s.t tuginenud selle üldkoosoleku otsuse tühisusele KrtS § 29 lg 1 või TsÜS § 38 lg 2 järgi või esitanud kohtule nõude üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamiseks KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 järgi.
15.Enne 1. jaanuari 2018. a kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 8 lg 2 järgi võisid korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid korteriomandiseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistas. Sarnaselt võivad ka alates 2018. aasta 1. jaanuarist kehtiva KrtS § 13 lg 1 järgi korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid korteriomandi- ja korteriühistuseaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Korteriomanike kokkulepe kehtib nii varem kehtinud KOS § 8 lg 1 kui ka praegu kehtiva KrtS § 13 lg 1 järgi olenemata sellest, kas kokkulepe on kantud kinnistusraamatusse, välja arvatud KOS § 8 lg 2 ja KrtS § 13 lg 3 järgi korteriomaniku (eri)õigusjärglase suhtes, kelle kohta kinnistusraamatusse kandmata korteriomanike kokkulepe ei kehti. Ringkonnakohus leidis, et see, kuidas faktiliselt hotellimaja majandati ajavahemikul 28. märtsist 2008. a 1. jaanuarini 2018. a, annab aluse tuvastada, et korteriomanike vahel oli sel ajal vähemalt vaikimisi või konkludentselt kujunenud välja tava (TsÜS § 2 lg 2), et hotellimaja majandab ennast iseseisvalt eraldi kahest kortermajast. Kohtud leidsid, et korteriomanike kokkulepet (kõigi korteriomanike nõusolekut) seadusest tulenevast kulude jaotamisest teistsuguseks majandamiskulude jaotamiseks ei esinenud. Kolleegium selgitab, et kokkulepe võidi saavutada kaudsete vastastikuste tahteavalduste kaudu TsÜS § 68 lg 3 ja VÕS § 9 lg 1 järgi. Kaudseks loetakse TsÜS § 68 lg 3 kohaselt tahteavaldust, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Kaudne on selline tahteavaldus, millest vastavalt tahteavalduse tegemise asjaoludele võib välja lugeda avalduse tegija tahte tuua kaasa õiguslik tagajärg (vt nt Riigikohtu 2. veebruari 2022. a otsus tsiviilasjas nr 2-20-6269/54, p 14; Riigikohtu 17. märtsi 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-19-11650/28, p 11). Kolleegium leiab, et kohtud oleksid pidanud asjas tuvastatud asjaoludest lähtudes hindama, kas korteriomanike vaheline majanduskulude jaotus ajavahemikul 28. märtsist 2008. a 1. jaanuarini 2018. a võis tuleneda kokkuleppest, mis saavutati kaudsete vastastikuste tahteavalduste tegemise teel. Maakohus peab seetõttu asja uuel läbivaatamisel hindama, kas korteriomanikud olid saavutanud kehtiva kokkuleppe majandamiskulude seadusest erineva jaotamise kohta. Juhul kui see peaks nii olema, siis tuleb arvestada sellega, et kinnistusraamatus kajastamata kokkulepe korteriomandi võõrandamise korral korteriomaniku eriõigusjärglasele üle ei lähe.
10(12)
2-19-8045
16.Kolleegium käsitleb järgnevalt korteriomaniku võimalikke hüvitisnõudeid korteriühistu vastu. Ringkonnakohus on iseenesest õigesti leidnud, et korteriomaniku majandamiskulude hüvitamise nõue korteriühistu vastu võib tuleneda KrtS § 37 lg-st 1, mis näeb ette, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta ning ta võib nõuda korteriühistult vajalike kulutuste hüvitamist. Ka on ringkonnakohus õigesti leidnud, et kulutuste vajalikkust tuleb hinnata TsÜS § 63 p 1 järgi (vt analoogia korras nt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 16).
16.1.Kohtud jätsid aga tähelepanuta selle, et puudutatud isiku vastunõue avaldaja vastu võib tuleneda ka käsundita asjaajamisest olukorras, kus korteriomaniku toimingud ei olnud vajalikud kaasomandi säilitamiseks TsÜS § 63 p 1 tähenduses. Kolleegium on varem kehtinud seaduse kohta selgitanud, et korteriomaniku poolt kaasomandi esemele kulutuste tegemine võib olla hõlmatav KOS § 15 lg-ga 2, mille järgi on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel, st võrdeliselt kaasomandiosade suurusega (KOS § 13 lg-d 1 ja 2). Samasugune õigus tuleneb asja kaasomanikule asjaõigusseaduse § 72 lg-st 4. Kui korteriomaniku poolt kaasomandile tehtud kulutused ei ole vajalikud, võib kolleegiumi seisukoha järgi korteriomanikul olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel ning sellist nõuet võib korteriomanik kasutada tasaarvestamiseks korteriühistu nõudega (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p-d 28, 29 ja 32). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde ja selgitab, et selline tasaarvestus on võimalik ka pärast 1. jaanuari 2018. a.
16.2.Kohtu ülesanne on mh poolte esitatud asjaolude kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine), kusjuures kohus ei ole seejuures seotud poolte antava õigusliku hinnanguga (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause) (vt nt Riigikohtu 15. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 27; 5. jaanuari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 39; 22. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 16). Kohus peab menetluses juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (vt nt TsMS § 348 lg-d 1–3, § 351, § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1, § 436 lg 4) (vt nt Riigikohtu 29. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, p 18). Kolleegium leiab, et kohtud on selgitamis- ja kvalifitseerimiskohustust rikkudes jätnud puudutatud isiku menetlusliku tasaarvestusavalduse puhul hindamata selle, kas puudutatud isik võis tasaarvestusavalduses märgitud kulutusi tehes käsundita ajada teiste korteriomanike või avaldaja asja VÕS § 1018 mõttes, millest tulenevalt võib puudutatud isikul olla hüvitisnõue teiste korteriomanike vastu VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel, mis nõuet ta sai kasutada tasaarvestamiseks avaldaja nõudega, või siis nõue samade sätete alusel avaldaja vastu, mida ta saab samuti kasutada tasaarvestamiseks.
17.Ringkonnakohus leidis oma määruses, et asjaolu, et majanduskavade kehtivus on vaidluse all teises tsiviilasjas, milles veel lõpplahendit ei ole tehtud, ei takista praeguse asja lahendamist. KrtS § 41 lg 3 järgi kehtestab majanduskava korteriomanike üldkoosolek. Korteriomanike üldkoosoleku otsus, millega kehtestatakse majanduskava, on kehtetu, kui see on tühine KrtS § 29 lg 1 või TsÜS § 38 lg 2 järgi või kui see on jõustunud kohtulahendiga kehtetuks tunnistatud KrtS § 29 lg 2 ja TsÜS § 38 lg 1 järgi. Juhul kui käesolevas asjas puudutatud isikult nõutavad majandamiskulud tulenevad korteriomanike üldkoosolekuga kehtestatud majanduskavast ja selle korteriomanike üldkoosoleku otsuse kehtivus on vaidlustatud teises tsiviilasjas, oleneb muu hulgas üldkoosoleku otsuste kehtivusest see, kas puudutatud isik on majanduskava alusel kohustatud tasuma avaldajale majandamiskulud KrtS § 40 11(12)
2-19-8045 lg 1 järgi. Kolleegium leiab, et kohtud oleks seega saanud kaaluda TsMS § 356 lg 1 alusel asjas menetluse peatamist kuni nende menetluste lõppemiseni, milles otsustatakse avaldaja nende korteriomanike üldkoosoleku otsuste kehtivuse üle, millega kehtestati majanduskavad. Sõltuvalt asjaoludest võib olla otstarbekas ka vastavate tsiviilasjade liitmine.
18.Kuivõrd määruskaebus rahuldatakse, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 kohaselt maakohtu otsustada.
19.Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb määruskaebuselt tasutud kautsjon tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 lg 21 ja kuni 31. detsembrini 2021. a kehtinud TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. (allkirjastatud digitaalselt)
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.