Eesistuja Kalev Saare, liikmed Kai Kullerkupp ja Kaupo Paal
Kohtuasi
Tiina Talviku avaldus kindlaksmääramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tartu Ringkonnakohtu 2. oktoobri 2020. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Reet Krolli ja Tõnu Krolli määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Tiina Talvik (surnud), esindaja vandeadvokaat Karina Lõhmus-Ein
kaasomandi
kasutuskorra
Puudutatud isikud Reet Kroll ja Tõnu Kroll, nende ühine esindaja vandeadvokaat Ahti Kuuseväli Asja läbivaatamise kuupäev
15. märts 2021. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 2. oktoobri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-18-15391 ja Tartu Maakohtu 4. mai 2020. a määrus samas tsiviilasjas. Saata asi uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtule.
1.Tiina Talvik (avaldaja) esitas 12. oktoobril 2018 Tartu Maakohtule avalduse Tartu linnas J. Hurda (edaspidi Hurda) 10 asuvate kinnisasjade kaasomandis olevate osade kasutuskorra kindlaksmääramiseks avalduses märgitud viisil. Avaldaja palus samuti tuvastada Reet Krolli ja Tõnu Krolli (puudutatud isikud) kohustus anda nõusolek kasutuskorra kohta kinnistusraamatusse märkuse sissekandmiseks. Avalduse kohaselt on avaldaja Hurda 10–2 asuva korteriomandi omanik (korteriomandi koosseisus on 1213/2553 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana eluruum nr 2). Puudutatud isikud on Hurda 10–1
2-18-15391 asuva korteriomandi ühisomanikud (korteriomandi koosseisus on 1340/2553 mõttelist osa kinnistust ja reaalosana eluruum nr 1). Avaldajale kuulub ka Hurda 10 kinnistuga piirnev kinnistu J. Hurda 10a, millel asuvasse garaaži pääseb Hurda 10 kinnistu kaudu. Avaldaja taotleb Hurda 10 kinnistu aia ning kinnistul asuva hoone keldriruumide ja pööningu kasutuskorra kindlaksmääramist. Kinnistu hooldamisel kohustuks kumbki kaasomanik hoidma korras tema ainukasutuses oleva kinnistu osa ning ühiskasutuses olevate kinnistu osade hooldamine ja korrashoidmine oleks jaotatud võrdselt.
2.Puudutatud isikud märkisid, et kaasomandis olevate ruumide ja aia kasutamine on seni toimunud avaldaja ja puudutatud isikute suulisel kokkuleppel ning kaasomanike huve ja vajadusi arvestades. Puudutatud isikud esitasid menetluses oma kasutuskorra kindlaksmääramise taotluse konkreetsete tingimustega. Lisaks taotlesid puudutatud isikud ka parkimiskohtade kasutuskorra kindlaksmääramist taotluses märgitud viisil.
3.Tartu Maakohus rahuldas 4. mai 2020. a määrusega avaldaja avalduse osaliselt ja määras kasutuskorra kindlaks järgmiselt.
1.Puudutatud isikute korteriomandi igakordse omaniku ainukasutusse jäävad:
1.1.Hurda 10 elamu taga asuv parempoolne aia osa (J. Hurda tänava poolt vaadates), mis piirneb J. Hurda 12, J. Hurda 12a ja K. A. Hermanni 7 kinnistutega ning mille vasakpoolne piir kulgeb mõttelise sirgjoonena 2 m kauguselt Hurda 10 elamu tagakülje parempoolsest nurgast kuni kinnistu piirini (lisatud plaanidel tähistatud numbriga 1);
1.2.Hurda 10 elamu keldris sisenemisel uksest vasakpoolne viimane, nn pesuköögi taga asetsev ruum ja parempoolne viimane J. Hurda tänava poolne ruum;
1.3.Hurda 10 pööninguruumid, mis jäävad sisenemisel uksest paremale;
1.4.Hurda 10 elamu tänavapoolsel küljel asuv maa-ala, mis on kasutatav kahe sõiduauto parkimiseks teineteise kõrval (kaks parklakohta, plaanidel P1 ja P2).
2.1.Hurda 10 elamu taga asuv vasakpoolne aia osa (J. Hurda tänava poolt vaadates), mis piirneb J. Hurda 8, J. Hurda 10a, Vikerkaare 4 ja K. A. Hermanni 7 kinnistutega ning mille parempoolne piir kulgeb mõttelise sirgjoonena 2 m kauguselt Hurda 10 elamu tagakülje parempoolsest nurgast kuni kinnistu piirini (lisatud plaanidel tähistatud numbriga 2);
2.2.Hurda 10 elamu keldris sisenemisel uksest parempoolne esimene ja parempoolne koridori lõpus asetsev ruum;
2.3.Hurda 10 pööninguruumid, mis jäävad sisenemisel uksest vasakule;
2.4.Hurda 10 elamu sissekäigu poolsel küljel asuv maa-ala, mis on kasutatav kahe sõiduauto parkimiseks teineteise järel (kaks parklakohta, plaanidel P3 ja P4).
3.Hurda 10 korteriomanike ühiskasutusse jäävad:
3.1.elamu tänavapoolse ja J. Hurda 12 poolse aia osa, elamu tagumisel küljel 2 m laiune osa, mis pikeneb mõttelise joonena kuni naaberkinnistute piirini, ning sissekäigupoolne osa, välja arvatud korteriomanike parkimiskohad (plaanidel tähistatud numbriga 3);
3.2.keldri- ja pööninguruumid, mis ei ole jäetud korteriomanike ainukasutusse.
4.Maakohus määras kindlaks kinnistu ühiskasutuses olevate osade ja kinnistuga piirneva kõnnitee hooldamise (muru pügamise, lehtede koristamise ja lumetõrje) korra järgmiselt:
4.1.puudutatud isiku korteriomandi igakordne omanik hoiab ühiskasutuses olevad kinnistu osad ja kinnistuga piirneva kõnnitee korras iga kalendrikuu 1.–15. kuupäeval;
4.2.avaldaja korteriomandi igakordne omanik hoiab ühiskasutuses olevad kinnistu osad ja kinnistuga piirneva kõnnitee korras iga kalendrikuu 16.–30. (31.) kuupäeval.
5.Maakohus tuvastas puudutatud isikute kohustuse anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 3719103 märkuse sissekandmiseks kinnistu kasutuskorra kohta vastavalt kohtumäärusele.
6.Maakohus määras kanda kohtumääruse jõustumisel kinnistusraamatusse märkused järgmiselt: 2(9)
2-18-15391
6.1.puudutatud isiku korteriomandi, registriosa nr 3719103, kolmandasse jakku märkus, et nimetatud korteriomandi kaasomandis olevad osad on koormatud kasutuskorraga vastavalt kohtumäärusele;
6.2.avaldaja korteriomandi, registriosa nr 3719203, kolmandasse jakku märkus, et nimetatud korteriomandi kaasomandis olevad osad on koormatud kasutuskorraga vastavalt kohtumäärusele.
7.Maakohus märkis, et määruse lahutamatuteks lisadeks on Hurda 10 kinnistu plaanid (väljatrükk Maa-ameti kaardirakenduse internetilehelt). Maakohus jättis menetluskulu iga menetlusosalise enda kanda. Maakohus leidis, et avaldajal on õigus nõuda asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 järgi kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist. Maakohus korraldas kinnistul vaatluse ja kuulas istungil ära tunnistajate Inga Talviku, Anu Virovere, Asta Liivaku ja Toomas Krolli ütlused (istungil andis ütlusi ka Tõnu Kroll, kuid arvestades tema hilisemat kaasamist menetlusse puudutatud isikuna, jättis maakohus tema ütlused tunnistajana tähelepanuta). Kõigi kaasomanike huvidega kooskõlas on kaasomanike ainukasutusse jäävate alade piiritlemine aia keskelt ristisuunas, nagu on taotlenud avaldaja, kuid jättes elamuga külgneva ala kahe meetri ulatuses ühiskasutusse. Selliselt on mõlemal kaasomanikul võimalik kasutada ka aia tagumist privaatsemat osa. Puudutatud isikute taotletava kasutuskorra puhul, kus avaldaja ainukasutusse jääks aia keskmises osas asuv, ca 9,5 m laiune ala, millest tagapool on puudutatud isikute ainukasutuses olev ala ja eespool ühiskasutuses olev ala, oleks avaldaja võimalused aias privaatselt aega veeta tunduvalt halvemad, kui puudutatud isikutel. Lisaks peaksid puudutatud isikud kasutama osaliselt avaldaja ainukasutusse jäävat aia osa enda kasutuses olevale aiaosale pääsemiseks või peaks selleks eraldi määrama kitsa riba J. Hurda 12 kinnistu poolsest servast. Puudutatud isikute taotletav kasutuskord, kus avaldaja kasutusala laieneks veelgi enam J. Hurda 12 kinnistuga piirnevale alale, oleks vastuolus teise kaasomaniku huvidega. Relevantne ei ole puudutatud isikute põhjendus, et nad soovivad ehitada abihoone just J. Hurda 10a maatüki kõrvale. Puudutatud isikute huvi säilitada aia tagumise osa kasutus ei ole ülekaalukas võrreldes sellest tuleneva avaldaja õiguste kitsendamisega. Varem majas elanud isikute maakasutuse kord või tavad ei ole üle läinud puudutatud isikutele, sest tegemist ei ole kinnistusraamatusse kantud kasutuskorraga. Määratav kasutuskord ei kitsenda oluliselt puudutatud isikute õigusi. Selle kohaselt jääks olemasolevatest kergehitistest avaldaja kasutusse jäävale alale vaid 2018. a teise kaasomaniku nõusolekuta püstitatud metallist tööriistakuur. Avaldaja on nõustunud kuuri loovutama puudutatud isikutele ja vajaduse korral osutama abi selle ümberpaigutamisel. Viljapuid ja marjapõõsaid jääb määratava kasutuskorra alusel mõlema kaasomaniku alale. Kui puudutatud isikud ei ole viljapuude istutamist kooskõlastanud teise kaasomanikuga, siis ei saa viljapuude istutusala anda neile ka eeliseid kasutuskorra määramisel. Kuna menetluse käigus on avaldaja aktsepteerinud keldri ja pööningu kasutuskorra määramisel senist kasutust, ei ole vaja seda muuta ja nende hooneosade kasutamise kord tuleb kindlaks määrata väljakujunenud kasutamise tava järgi.
4.Puudutatud isikud esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles paluvad maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega määrata kasutuskord kindlaks määruskaebuses märgitud viisil. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tartu Ringkonnakohus jättis 2. oktoobri 2020. a määrusega maakohtu määruse muutmata ja määruskaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus nõustus maakohtu määruse põhjendustega, pidamata vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 järgi korrata. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäid menetlusosaliste endi kanda. 3(9)
2-18-15391 Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt kasutas maakohus diskretsiooni õigesti ning ei rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse norme. Maakohus kaalus puudutatud isikute huvisid ja põhjendas, miks ta määras kasutuskorra kindlaks määruses märgitud viisil. Ringkonnakohus hindas maakohtus analüüsimata jäänud Karin Rummo ja Lembit Tarro kirjalikke selgitusi, leides, et neile tuginedes ei saaks jõuda teistsugusele järeldusele ja määrata teistsugust kasutuskorda. Kasutuskorra kindlaksmääramisel saab ühe argumendina arvestada senist kasutuskorda (sh peenarde asukohta), kuid see ei ole ainus ega määrav (puudutatud isikutel on võimalik peenraid ja aiamaad pidada ka aia alal, mille määras maakohus nende kasutusse). Maakohus on jätnud mõlema korteriomaniku kasutusse ligikaudu võrdse aiaosa. Põhjendatud on maja ümber oleva aiaosa jätmine ühiskasutusse, kuna selle kaudu on võimalik jõuda aia tagumistesse, ainukasutusse jäetud osadesse. Samuti võimaldab maja ümber jäetud ühiskasutusala pääseda kõigil omanikel hoonele väljastpoolt ligi. Sellist kasutuskorda õigustab ka asjaolu, et avaldaja ainukasutusse määratud aiaosaga piirneb talle kuuluv kinnistu, kuna sellele pääseb läbi Hurda 10 kinnistu. Maakohus ei pidanud arvestama asjaoluga, mis võib toimuda tulevikus ja mille tekkimist ei saa tuvastada ning ette näha (asjaolu, et kui omanikud muutuvad, tuleks Hurda 10 kinnistule pääsemiseks määrata juurdepääs). Olemasolev aiamaa asukoht ei kaalu üles teiste kaasomanike huve ning määratud kasutuskord on selge ja täidetav. Teistsugust kasutuskorda ei õigusta metallkuuri asukoht või puudutatud isikute soov ehitada J. Hurda 10a kinnistu kõrvale abihoone. Maakohus tuvastas vaatlusel, et metallkuuri saab paigutada ka puudutatud isikutele jäävasse aiaossa. Puudutatud isikutel ei ole alust nõuda enda abihoone ehitamiseks just seda aiaosa, mis määrati avaldaja ainukasutusse. Abihoone on võimalik ehitada aiaosasse, mis on maakohtu määruse järgi määruskaebuse esitajate kasutuses. Teistsugust kasutuskorda ei õigusta ka olemasolevad viljapuud. Maakohus leidis õiguspäraselt, et need puud kuuluvad kaasomandisse ning ei saa anda eeliseid kasutuskorra kindlaksmääramisel. Kasutuskord ei muuda viljade saamise õigust. Kaasomanikul on õigus saada endale vastavalt tema kaasomandi osa suurusele loodusvilju ka sellelt puult või põõsalt, mis asub kasutuskorra kohaselt teisele kaasomanikule kindlaksmääratud kohas (AÕS § 71 lg 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 62 lg-d 1 ja 2. Kuna viljade saamist kindlaksmääratud kasutuskord AÕS § 71 lg 2 kohaselt ei puuduta, ei riku viljapuude jäämine teise kaasomandi kasutusalale määruskaebuse esitajate õigusi.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Puudutatud isikud paluvad määruskaebuses ringkonnakohtu määruse tühistada ja saata asi uueks lahendamiseks samale ringkonnakohtule. Ringkonnakohus rikkus kasutuskorra kindlaksmääramisel määruse põhjendamise kohustust. Ringkonnakohus jättis senise kinnistu kasutuskorra välja selgitamata ning ei arvestanud puudutatud isikute sellekohaste tõenditega. Ringkonnakohus jättis tähelepanuta, et Tõnu Krolli tunnistajana antud ütlustega arvestamata jätmine maakohtus oli põhjendamatu. Ringkonnakohus jättis põhjendamatult tähelepanuta, et asja lahendamisel tulnuks määrata vaidlusalusele kinnistule pääsemiseks juurdepääsutee juhuks, kui kinnistu omanikud muutuvad. Ringkonnakohus leidis valesti, et teistsugust kasutuskorda ei õigusta metallkuuri asukoht ja puudutatud isikute soov ehitada abihoone. Samuti ei ole õige, et puudutatud isikud saavad kuuri ümber paigutada endale jäävasse aiaossa. Kui see oleks ka tehniliselt võimalik, ei saaks puudutatud isikud nõuda määruse resolutsiooni järgi kuuri üleandmist ja avaldaja ei oleks kohustatud kuuri ümber paigutama. Puudutatud isikud on jäetud kuurist ilma selle eest hüvitist saamata. Ringkonnakohus leidis valesti, et puudutatud isikutel on võimalik ehitada abihoone aiaosasse, mis jääb nende kasutusse. 4(9)
2-18-15391 Ringkonnakohus kohaldas valesti AÕS § 71 lg-t 2, kui leidis, et olemasolevad viljapuud ei õigusta kasutuskorra muutmist, sest puudutatud isikud võivad saada osa viljadest, mida annavad avaldaja ainukasutusse määratud maa-alale jäävad viljapuud ja -põõsad. Kasutusõiguse olemusest tulenevalt saab avaldaja ainukasutusse jääval alal asuvatest viljapuudest saadavale kasule olla õigus üksnes avaldajal.
7.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
8.Kolleegium leiab, et nii ringkonna- kui ka maakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu (TsMS § 692 lg 1 p-d 1 ja 2 ning § 695) ning saata asi uueks lahendamiseks samale maakohtule. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
9.Avalduse kohaselt soovis avaldaja korteriomanikuna, et kohus määraks kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandiosa kasutusreeglid ning korteriomanike kohustused kaasomandiosa korrashoidmisel. Maakohus määras kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorra, tuvastas puudutatud isikute kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse sellekohase märkuse sissekandmiseks ning määras, et märkus tuleb kanda kinnistusraamatu kolmandasse jakku. Samuti määras maakohus kindlaks korteriomanikele seaduses sätestatust erinevad kohustused kaasomandiosade hooldamisel. Maakohus viitas lahendis asjaõigusseaduse kaasomandi sätetele. Ringkonnakohus jättis maakohtu määruse muutmata.
10.Kui ühised omanikud ei jõua omavahel kaasomandiosade kasutuses kokkuleppele, on omanikul õigus pöörduda probleemi lahendamiseks kohtusse. Käesoleval juhul tuleb arvestada sellega, et vaidlusalune kinnisasi ei ole kaasomandis, vaid see on jagatud korteriomanditeks. Seega ei saa vaidlust lahendada üksnes AÕS-i kaasomandi sätete alusel. Korteriomanditega seotud küsimusi reguleerib korteriomandi- ja korteriühistuseadus (KrtS). Korteriomandite puhul tuleb kohaldada eelkõige asjaomast eriseadust ning korteriomandi koosseisu kuuluva kaasomandi osa suhtes saavad kohalduda AÕS-i kaasomandi sätted (kui üldnormid) üksnes juhul ja üksnes ulatuses, mis on erinormidega reguleerimata. Valdav osa korteriomandit ja korteriomanikevahelisi suhteid puudutavatest küsimustest on KrtS-iga ammendavalt reguleeritud. Juhul kui kohus kohaldab korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi suhtes AÕS-i, tuleb üldnormi rakendamise eeldusena põhjendada, et konkreetne küsimus on erinormidega reguleerimata. Eeltoodut arvestades eksis maakohus materiaalõiguse normi kohaldamisel, menetledes avaldaja avaldust kujul, mida kehtiv õigus ei võimalda. Maakohtu lahendi tulemusena ei saa avaldaja soovitud õigusi ning selline lahend ei võimalda kinnistusraamatusse kande tegemist. Maakohtul tulnuks menetlusosalistele selgitada, et sõltumata sellest, millistele õigusnormidele avaldaja ja puudutatud isikud menetlusdokumentides viitasid, kohaldab kohus õigeid õigusnorme ning lahendab tsiviilasja selliselt, et kohtulahendi jõustudes on avaldajal võimalik tugineda kehtivalt korteriomanikevahelisele kokkuleppele ning lasta teha kinnistusraamatusse kanne viisil, mis tagab kokkuleppe kehtivuse ka korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes. Tsiviilasja lahendamisel kohaldab seadust kohus (vt selle kohta nt Riigikohtu 21. septembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-59-16, p 13). Ringkonnakohus jättis kõnealused maakohtu eksimused kõrvaldamata.
5(9)
2-18-15391
11.Kaasomanikevaheline kasutuskord tekib lepingu sõlmimist reguleerivate sätete alusel (vt võlaõigusseaduse (VÕS) § 9) kaasomanike kokkuleppel, kohus seda kindlaks määrata ei saa. Kasutuskorra kokkuleppe sõlmimist sooviv kaasomanik võib nõuda kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud kaasomanikelt kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevaid tahteavaldusi. Selline nõudeõigus tuleneb kaasomandis oleva asja puhul AÕS § 72 lg-st 5. Sellisel juhul saab kohus üksnes kohustada kokkuleppe sõlmimisest alusetult keeldunud kaasomanikke andma kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevad tahteavaldused. Ka korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul ei saa kohus määrata kindlaks korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi kasutuskorda ega määrata korteriomanikele seaduses sätestatust erinevaid või täpsemaid kohustusi. Korteriomanditeks jagatud kinnisasja puhul võivad korteriomanikud korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt juhul, kui nad sõlmivad vastava kokkuleppe (KrtS § 13 lg 1). Kõnealune kokkulepe eeldab kõikide korteriomanike sellekohast tahteavaldust. Juhul kui mõni korteriomanikest ei ole nõus kokkuleppe sõlmimise eelduseks olevat tahteavaldust andma, võib korteriomanik nõuda kohase tahteavalduse andmist KrtS § 13 lg-st 2 tulenevalt KrtS § 9 alusel. Korteriomanike kokkulepe, millega korteriomanikud korraldavad korteriomandist või korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt, kehtib korteriomaniku eriõigusjärglase suhtes üksnes juhul, kui see on kantud kinnistusraamatusse eriomandi sisuna.
12.KrtS § 13 lg-st 1 tulenevalt võivad korteriomanikud kokkuleppel korraldada korteriomandist ja korteriühistust tulenevaid õigussuhteid KrtS-is sätestatust erinevalt. Sarnaselt AÕS-is reguleeritud kaasomandile saavad seega ka korteriomanikud seaduses sätestatust kokkuleppega kõrvale kalduda. Erinevalt n-ö tavalisest kaasomandist kuuluvad aga sellised kokkulepped eriomandi koosseisu. KrtS § 4 lg 1 kohaselt on eriomandi ese ruumiliselt piiritletud eluruum või mitteeluruum ning selle juurde kuuluvad hooneosad. Samas võib sõlmida eriomandi sisu kohta ka muid kokkuleppeid, määrata korteriühistu põhikirja tingimused ja kehtestada korteriühistu majanduskava. Sellised kokkulepped kuuluvad eriomandi koosseisu (KrtS § 5). Kõnealused kokkulepped võivad reguleerida nt seda, et mingid kaasomandis olevad ruumid, hooneosad või muud kinnisasja osad on ühe korteriomandi omaniku teiste omanike kasutust välistavas ainukasutuses. Samas võivad kokkulepped olla suunatud ka mingi eriomandi või kaasomandi kasutusviisi keelamisele või vastupidi, mingi kasutusviisi seaduses sätestatust laiemale lubamisele. Kokkulepetega võib nt kindlaks määrata, et majas olevaid eriomandeid ei tohi kasutada majandustegevuseks, majas ei tohi pidada loomi vms. Samuti võib kokkulepetega kindlaks määrata, et osa kinnisasja korrashoiutöid (nt majaesise kõnnitee korrashoid) teevad konkreetsed korteriomanikud, mitte korteriühistu, nagu seda seadus üldiselt ette näeb (KrtS § 12 lg 1 koos § 34 lg-ga 2 ja § 35 lg 2 p 1).
13.Kuna eriomand on iga korteriomandi kohta kajastatud kinnistusraamatu esimeses jaos, tuleb ka korteriomanikevaheline kokkulepe kajastada eriomandi sisuna kinnistusraamatu esimeses, mitte kolmandas jaos. Juhul kui korteriomanike kokkuleppega antakse mingi õigus teiste korteriomanike arvel ühe korteriomandi omanikule, tuleb kokkulepe kajastada mitte üksnes selle korteriomandi registriosas, mille kasuks õigus antakse, vaid ka kõikide nende korteriomandite registriosades, mille õigusi kokkuleppega kitsendatakse, st kõikide kokkuleppega puudutatud korteriomanike registriosades. Korteriomaniku seaduses sätestatust erineva kasutuse või majandamiskorralduse nõudmise korral tuleb kohtul kohustada ülejäänud korteriomanikke andma üldjuhul kaks tahteavaldust. Esiteks tuleb teistel korteriomanikel anda tahteavaldus, mis on vajalik kokkuleppe tekkimiseks, millega kaldutakse seaduses sätestatust kõrvale. Teiseks on vaja teiste korteriomanike nõusolekut kinnistusraamatu kande 6(9)
2-18-15391 tegemiseks (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses). Kohus ei saa ise määrata, et kinnistusraamatusse tehakse kokkulepet kajastav kanne. Vastav kanne tehakse kinnistamisavalduse alusel. Kinnistamisavalduse saab esitada korteriomanik või saavad seda teha korteriomanikud. Juhul kui kinnistamisavalduse esitab üks korteriomanikest (nt avaldaja), saab kinnistamisavalduse rahuldada üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse puudutatud isikute nõusolekud. Puudutatud isikud on kõik need korteriomanikud, kelle korteriomandite registriosades kandemuudatusi tehakse.
14.Kui korteriomanike kokkuleppega antakse ühele korteriomanikule õigus vallata teiste korteriomanike kasutust välistavalt mingit kaasomandis olevat osa, tuleb kasutusse andmise kokkulepet tõlgendada selleks, et kindlaks teha, kas kaasomandiosa ainuvaldamiseks õigust omav kaasomanik võib endale jätta ka kaasomandiosast saadava kasu. Kokkuleppe sisu tõlgendamise teel väljaselgitamisel tuleb lähtuda eelkõige poolte ühisest tegelikust tahtest (VÕS § 29). Kui korteriomanikud (aga ka kaasomanikud) on sõlminud kokkuleppe, mille sõnastuse järgi reguleeritakse üksnes kaasomandiosa ainuvaldust ja kui poolte ühist tahet ei saa kindlaks teha, saab eeldada, et see kokkulepe annab korteriomanikule (aga ka kaasomanikule tavalise kaasomandi puhul) õiguse saada endale ka vastava kaasomandiosa kasutusest või kasutusse andmisest tuleneva vilja (nii loodusvilja kui ka üüritulu). Samuti saab üldjuhul eeldada, et kokkuleppega kaasomandiosa ainukasutusõiguse saanud korteriomanikul (aga ka kaasomanikul) lasub vastava kaasomandiosa korrashoiu kohustus (analoogselt eriomandi korrashoiukohustusega).
15.Maakohtul tulnuks eeltoodut (vt käesoleva määruse p-d 10–13) arvestades menetlusosalistele selgitada, et avaldaja nõude alusnorm, mille alusel saab vaidlust lahendada, on KrtS § 9 koosmõjus KrtS § 13 lg-ga 2. Maakohtul tulnuks selgitada menetlusosalistele viidatud sätete kohaldamise eeldusi ning võtta seisukoht, kas need eeldused on täidetud. Samuti tulnuks käesoleva määruse p-des 11–13 märgitut silmas pidades selgitada menetlusosalistele järgmist. Kaasomandiosade kasutust ja korteriomanikele seaduses sätestatust erinevate kohustuste panemist saab reguleerida selliste korteriomanikevaheliste kokkulepetega, millega muudetakse korteriomandite osaks oleva eriomandi sisu. Kohus ei saa ise kasutuskorda kindlaks määrata ega ka kohtumäärusega korteriomanike kokkulepet asendada, vaid kohus saab tahteavalduste andmiseks kohustada üksnes kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanikke (puudutatud isikuid). Kokkulepe, millega on võimalik korteriomandite eriomandeid muuta, tekib selliselt, et kokkuleppe sõlmimisega mittenõustunud korteriomanike tahteavaldusi asendab kohtulahend, millega kohustatakse puudutatud isikuid vastavaid tahteavaldusi andma, ning avaldajal tuleb kokkuleppe tekkimise eelduseks olev enda tahteavaldus anda ise. Seejuures peab avaldaja kokkuleppe sõlmimise tahteavaldus olema notariaalselt tõestatud vormis (AÕS § 120 lg 1 koosmõjus KrtS § 3 lg-ga 3). Ülalkirjeldatud viisil tekkiv kokkulepe omab korteriomanike eriõigusjärglaste suhtes tähendus üksnes juhul, kui see on kinnistusraamatus kajastatud eriomandi sisuna. Asjaomaseid kinnistusraamatu kandeid ei saa teha kohtumääruse alusel, vaid kanne tehakse korteriomaniku esitatava kinnistamisavalduse alusel ja kande saab teha üksnes juhul, kui avaldusele lisatakse kõikide puudutatud korteriomanike nõusolekud kande tegemiseks. Sellekohaste nõusolekute andmist saab avaldaja samuti puudutatud isikutelt kohtulikult nõuda. Määruse resolutsiooni kohaselt on maakohus tuvastanud puudutatud isikute kohustuse anda nõusolek kinnistusraamatusse märkuse sissekandmiseks. Selline formuleering ei ole kehtiva õigusega kooskõlas. Juhul kui isik on kohustatud andma kindla sisuga tahteavalduse (näiteks KrtS § 9 alusel), asendab tahteavaldust jõustunud kohtulahend, millega kohustatakse isikut vastavat tahteavaldust andma (TsÜS § 68 lg 5). Seega ei saa kohus resolutsioonis tuvastada tahteavalduse andmise kohustust, vaid kohus peab kohustama isikut andma mingi kindla sisuga tahteavaldust. Tahteavaldust andma kohustamise puhul ei ole tegemist mitte tuvastusnõudega, vaid sooritusnõudega. 7(9)
2-18-15391 Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul lahendada tsiviilasi eespool kirjeldatud põhimõtteid arvestades.
16.Käesoleva asja lahendamisel (küsimus, kas üks korteriomanik saab teistelt korteriomanikelt nõuda eriomandit puudutava kokkuleppe tekkimise eelduseks olevaid tahteavaldusi) teeb kohus kaalutlusotsustuse, määrates kindlaks, milliseid asjaolusid tuleb diskretsiooni teostamisel arvestada ja milliseid mitte. Kohtul tuleb põhjendada, mis asjaolud tingivad just sellise otsustuse tegemise ja miks kaaluvad konkreetsed asjaolud teised asjaolud üles. Kohtul tuleb põhjendada, miks ta menetlusosaliste esiletoodud asjaolusid kaalumisel ei arvesta või miks ta ei saa esiletoodud asjaoludel teha menetlusosaliste soovitud järeldust. Seaduse nõuetele vastavaks põhjendamiseks ei saa pidada seda, kui kohus pelgalt nendib, et mingi asjaolu ei saa tingida teistsuguse lahendi tegemist. Kohtul tuleb TsMS § 436 lg 1, § 442 lg 8 ja § 654 lg-te 4 ning 5 järgi oma sellekohast järeldust põhjendada (vt kohtulahendi põhjendamise kohustuse kohta nt Riigikohtu 19. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-13-57327/133, p 16.3). Maakohus saab asja uuel läbivaatamisel vastata ka muudele puudutatud isikute väidetele, millele tuginedes peavad nad avaldaja soovitud viisil nõuet eriomandit puudutava kokkuleppe tekkimise eelduseks olevate tahteavalduste saamiseks põhjendamatuks. Kolleegium selgitab vastuseks puudutatud isikute määruskaebuse väidetele järgmist.
17.Puudutatud isikud tuginesid maa- ja ringkonnakohtus asjaolule, et naaberkinnisasjale (J. Hurda 10a) pääseb üksnes üle vaidlusaluse kinnisasja ja naaberkinnisasja omanik võib seetõttu nõuda tulevikus juurdepääsu üle korteriomanditeks jagatud kinnisasja. Puudutatud isikud heitsid alama astme kohtutele muu hulgas ette seda, et kohtud ei põhjendanud, miks seda asjaolu asja lahendamisel arvesse ei võetud. Selle etteheitega tuleb osaliselt nõustuda. Iseenesest võib olla õige maa- ja ringkonnakohtu järeldus, et naaberkinnisasja omaniku juurdepääsu nõude esitamise võimalus tulevikus ei tarvitse mõjutada käesoleva asja lahendust. Sellist järeldust tulnuks aga kohtutel nõuetekohaselt sisuliselt põhjendada. Õige on järeldus, et kaasomanike ja korteriomanike omavaheliste suhete reguleerimisel ei pea arvestama võimalike tulevikus tekkida võivate kolmandate isikute nõuetega, välja arvatud juhul, kui nõuete esitamine on piisavalt tõenäoline ja nõuded esitatakse suure tõenäosusega piisavalt lähedases ajalises raamistikus. Käesoleval juhul ei ole kohtu ette toodud asjaolusid, millest saaks järeldada, et avaldaja kavatseks lähitulevikus oma korteriomandit või ilma eraldi juurdepääsuta naaberkinnisasja võõrandada. Võimaliku juurdepääsunõude küsimus saab tekkida juhul, kui avaldaja võõrandab oma korteriomandi või oma naaberkinnisasja ja seda ilma juurdepääsu võimaluseta. Kui sellises olukorras peaks juurdepääsuta naaberkinnisasja omanik esitama korteriomanikele juurdepääsunõude, tuleb see nõue esitada kõikide korteriomanike vastu ja korteriomanike sisesuhtes kehtivad erikasutusõigused kolmanda isiku juurdepääsuõiguse maksmapanemist ei mõjuta. Juurdepääsuõiguse realiseerimine võib olla alus sellele, et korteriomanik, kelle võimalused ühises omandis olevat kinnisasja kasutada selle tagajärjel vähenevad, võib nõuda korteriomandite koosseisu kuuluva kaasomandi erikasutuse muutmist. Automaatselt kolmanda isiku juurdepääsuõiguse maksmapanemine korteriomanike sisesuhteid ei mõjuta. Need asjaolud on siiski sedavõrd hüpoteetilised, et alama astme kohtud jätsid nendega õigesti arvestamata.
18.Puudutatud isikud heitsid maa- ja ringkonnakohtule ette seda, et nad jäeti kompensatsiooni maksmiseta ilma nende rajatud metallkuurist. Alama astme kohtud ei ole otsustanud, et metallkuur tuleks jätta avaldajale. Alama astme kohtute lahendite kohaselt jäi üksnes metallkuurialune maa-ala avaldaja kasutusse. 8(9)
2-18-15391 Metallkuuriga seotud õigused võivad olla rikutud juhul, kui kuur oleks muutunud kinnisasja oluliseks osaks. Sellisel juhul oleks puudutatud isikud kaotanud kuuri ainuomandi juba siis, kui nad kuuri kinnisasjaga püsivalt ühendasid, mitte käesoleva tsiviilasja lahendamise tagajärjel. Vallasasja kaasomandis oleva kinnisasjaga püsivalt ühendamise tagajärjel hakkab vallasasi kuuluma kõikide kinnisasja kaasomanike omandisse (AÕS § 107 lg 3). Käesoleva tsiviilasja lahendamise tagajärjel oleksid puudutatud isikud kinnisasja oluliseks osaks muutunud kuuri puhul kaotanud üksnes kuuri kasutusvõimaluse, aga mitte omandi. Maakohtu lahendi põhjendustest järeldub, et kohtu hinnangul on metallkuur kinnisasja oluliseks osaks mitteolev vallasasi, mille saavad puudutatud isikud teisaldada. Sellisel juhul ei kaota puudutatud isikud kuurialuse maa avaldaja ainukasutusse jätmise tagajärjel mitte kuuri omandit, vaid üksnes kuurialuse maa kasutamise õiguse.
19.Puudutatud isikud heitsid alama astme kohtutele ette ka seda, et määratud kasutuskorraga jäeti nad ilma nende istutatud puudelt vilja saamise võimalusest. Asjaolu, et üks kaasomanik või korteriomanik on kaasomandis olevale maa-alale istutanud puid või muid taimi, ei tähenda iseenesest, et tal peaks tekkima seeläbi selle maa-ala suhtes suurem kasutusõigus. Puude või põõsaste istutamine ühe korteriomaniku poolt võib olla üks asjaolu, mida kohus kasutuskorra kindlaksmääramisel arvesse võtab, kuid seejuures on oluline ka see, kas puude ja põõsaste istutamine toimus ülejäänud korteriomanikega kokkuleppel, kas teised korteriomanikud on viljapuude ja taimede kasvatamist aktsepteerinud vms.
20.Ülaltoodut arvestades tuleb maa- ja ringkonnakohtu lahendid tühistada ja saata asi uueks lahendamiseks samale maakohtule.
21.Avaldaja surma tõttu Riigikohtu menetluse ajal selgitab kolleegium, et menetlusosalise surm tsiviilasja menetlust ei lõpeta. Samuti ei ole see asjaolu menetluse peatumise alus juhul, kui surnud menetlusosalist esindas kohtumenetluses tehinguline esindaja (TsMS § 353 lg-d 1 ja 2).
22.Puudutatud isik Reet Kroll esitas 6. aprillil 2021. a Riigikohtule täiendavad tõendid. Kolleegium leiab, et tõendite vastuvõtmisest tuleb keelduda, sest nende vastuvõtmiseks ei ole alust (TsMS § 688 lg 5).
23.Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja sisulise lahendamise tulemusest.
24.Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel määruskaebuselt tasutud kautsjon tagastada. Puudutatud isikud on palunud tagastada kautsjon Reet Krollile. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.