Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Ants Kull, Kai Kullerkupp, Villu Kõve, Kaupo Paal, Kalev Saare ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Fred Pressi, Tamara Zagamula, Ludmilla Kozlova, Riho Rõõmuse, Kristiina Himma-Maasoo, Marina Hrustaljova, Kauro Antoni, Pavel Tarasenko, Juri Ivanovi, Jekaterina Frolova, Galina Ulitina, Larissa Bõkova, Taisia Marchenko, Viktoria Zimina ja Žanna Piltjai hagi Aktsiaseltsi MV KAUBAD, Markko Masso, Liina Võssotskaja, Sander Solo, Eva Võssotskaja, Toomas Štšerbakovi, Kristi Orase, Rait Viitkari ja Tauno Haidla vastu kinnistusraamatu registriosade sulgemiseks ja kustutamiseks nõusoleku andmiseks ning hagi Aktsiaseltsi MV KAUBAD vastu kinnistusraamatu registriosa avamiseks nõusoleku andmiseks, alternatiivselt hagi Aktsiaseltsi MV KAUBAD, Markko Masso, Liina Võssotskaja, Sander Solo, Eva Võssotskaja, Toomas Štšerbakovi, Kristi Orase, Rait Viitkari ja Tauno Haidla vastu kaasomandi osa väljanõudmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 30. septembri 2020. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Fred Pressi, Galina Ulitina, Viktoria Zimina, Pavel Tarasenko, Juri Ivanovi, Marina Hrustaljova, Taisia Marchenko ja Kauro Antoni kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
35 000 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Hagejad Fred Press, Galina Ulitina, Viktoria Zimina, Pavel Tarasenko, Juri Ivanov, Marina Hrustaljova, Taisia Marchenko ja Kauro Anton, nende ühine esindaja vandeadvokaat Liisa Linna Kostjad Aktsiaselts MV KAUBAD, Markko Masso, Liina Võssotskaja, Sander Solo, Eva Võssotskaja, Toomas Štšerbakov,
2-17-9822 Kristi Oras, Rait Viitkar ja Tauno Haidla, nende ühine esindaja vandeadvokaat Kristjan Tamm Asja läbivaatamise kuupäev
3. mai 2021. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 30. septembri 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-9822 osas, milles ringkonnakohus jättis samas asjas tehtud Harju Maakohtu 14. augusti 2019. a otsuse muutmata hagi rahuldamata jätmist, hagi tagamist ja menetluskulusid puudutavas osas. Saata asi selles osas samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
2.Kohtuotsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis Jekaterina Frolova ja Kristiina Himma-Maasoo hagid läbi vaatamata.
1.Fred Press, Riho Rõõmus, Kristiina Himma-Maasoo, Tamara Zagamula, Ludmilla Kozlova, Galina Ulitina, Larissa Bõkova, Viktoria Zimina, Pavel Tarasenko, Jekaterina Frolova, Juri Ivanov, Marina Hrustaljova, Taisia Marchenko, Kauro Anton ja Žanna Piltjai (hagejad) esitasid 26. juunil 2017 Harju Maakohtule hagiavalduse aktsiaseltsi MV KAUBAD (kostja I), Markko Masso (kostja II), Liina Võssotskaja (kostja III), Sander Solo (kostja IV), Eva Võssotskaja (kostja V), Toomas Štšerbakovi (kostja VI), Kristi Orase (kostja VII), Rait Viitkari (kostja VIII) ja Tauno Haidla (kostja IX) (kõik koos kostjad) vastu ebaõigete kinnistusraamatu kannete parandamiseks nõusoleku saamiseks. Hagejad palusid oma lõpliku nõude kohaselt kohustada igat kostjat andma nõusolek talle kuuluva korteriomandi kohta tehtud uue kinnistusregistriosa kõigi kannete kustutamiseks (kinnistusregistriosa sulgemiseks) ja kostjat I kohustada andma nõusolek kinnistusregistriosa avamiseks ja kannete tegemiseks, mis vastaksid algsele korteriomandi registriosale. Hagejad palusid asendada eeltoodud kostjate nõusolekud kohtuotsusega. Alternatiivselt taotlesid hagejad nõuda kostjatelt hagejate kasuks välja nende eriomandi osale vastav kaasomandi osa, mis vastab pindalale 26,81 m2. Harju Maakohus määras 5. juuni 2018. a hagi tagamise määrusega kanda jagatud korteriomandite kohta avatud registriosadesse märkused toimuva kohtumenetluse kohta. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on hagejad Tallinnas Liivalaia 5 asuva elamu korteriomandite (eluruumid) omanikud. Kostjale I kuulus elamus korteriomand üldpinnaga 937 m2 (mitteeluruum). Elamu haldamiseks on moodustatud LIIVALAIA 5 KORTERIÜHISTU (KÜ). Kostja I jagas 28. aprilli 2017. a tehinguga (hüpoteegi kustutamise avaldus, korteriomandi korteriomanditeks jagamise avaldus, juurdepääsuservituutide seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud) oma korteriomandi 69 korteriomandiks (mitteeluruumid). KÜ põhikirja kohaselt annab üks korteriomand korteriühistu üldkoosolekul ühe hääle. Viidatud tehinguga saavutas kostja I oma eesmärgi kontrollida KÜ tegevust (kostja I moodustatud mitteeluruumidest korteriomandite arv (69) ületab eluruumidest korteriomandite arvu (66)). Kostja I võõrandas kaheksa korteriomandit endaga seotud kostjatele II–IX. Korteriomandi jagamise tulemusel tekkinud kanded on ebaõiged, sest nende aluseks olev 28. aprilli 2017. a käsutustehing on tühine. Kostja I tehing korteriomandi jagamiseks on näilik ning uued korteriomandid ei vastanud korteriomandiseaduses (KOS) sätestatud nõuetele. Samuti on 2(9)
2-17-9822 vaidlusalune tehing vastuolus KOS-iga, sest kostjal I ei olnud korteriomanditeks jagamise eelduseks olevaks ehitustegevuseks kaasomanike nõusolekut. Juhuks kui kohtu hinnangul ei mõjuta kinnistusraamatusse kantud korteriomandite moodustamine hagejate asjaõiguslikku positsiooni, esitasid hagejad kostjate vastu alternatiivselt vindikatsiooninõude hagejate kasuks nende eriomandi osale vastava kaasomandi osa väljanõudmiseks.
2.Kostjad hagi ei tunnistanud. Korteriomandi jagamise tehing ei ole tühine. Tehing ei ole näilik. Tehing ei ole ka vastuolus seadusega, sest kostjal I ei olnud kohustust küsida korteriomandi jagamisel kaasomanikelt nõusolekut (kostjal I on kohustus küsida teiste kaasomanike nõusolekut enne kaasomandi eseme muutmist, st enne faktilisi ehitustöid). Korteriomandi jagamisega ei mõjutatud kaasomanike asjaõigust. Uued korteriomandid moodustati selliselt, et jagatud korteriomandi kaasomandi osa suurus ei muutunud (uute korteriomandite kaasomandi osade mõtteliste osade suurus kokku võrdub jagatud korteriomandi kaasomandi osa mõttelise osa suurusega). Seaduse kohaselt ei pidanud eriomandi esemeks oleva ehitise reaalosa üldpinna suurus ja kaasomandi mõttelise osa suurus kokku langema. Kaasomaniku mõttelise osa suurus väljendab tema osaluse suurust omandi kui õiguse väärtuses, mitte omandi pindalas. Seinte või muude hoone konstruktsioonide lisamine või eemaldamine ei muuda korteriomanike kaasomandi osa suurust. Hagejate alternatiivset nõuet ei saa menetleda.
3.Harju Maakohus jättis 14. augusti 2019. a otsusega hagi rahuldamata ja hagejate alternatiivse nõude läbi vaatamata. Hagejate J. Frolova ja K. Himma-Maasoo hagid jättis maakohus läbi vaatamata nende tagasivõtmise tõttu. Maakohus jättis rahuldamata taotluse kohustada hagejaid andma kostja eeldatavate menetluskulude katteks tagatis. Ühtlasi tühistas maakohus 5. juuni 2018. a määrusega kohaldatud hagi tagamise. Menetluskulud jäid võrdsetes osades hagejate kanda, menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määratud. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saanud korteriomandi korteriomanditeks jagamine kui abstraktne ja neutraalne käsutustehing olla tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 järgi näilik. Isegi kui tehing ei oleks abstraktne ja neutraalne, ei saaks pidada korteriomandi jagamist näilikuks tehinguks. Kinnistusraamatu kande parandamise nõue saab olla asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 järgi tegelikult õigustatud isikul, st isikul, kelle asjaõigust on kahjustatud. Tõendite kohaselt on kostja I korteriomandi üldpind 937 m2 jagamisel vähenenud (jagamisel tekkinud korteriomandite üldpind on kokku 910,19 m2). Korteriomandi reaalosa suurus ja mõttelise osa suurus ei pidanud olema võrdelised. See nõue ei tulenenud korteriomandi jagamise ajal kehtinud KOS-ist ega ka kehtivast korteriomandi- ja korteriühistuseadusest (KrtS). Seetõttu ei mõjutanud hagejate asjaõiguslikku positsiooni asjaolu, et moodustatud korteriomandite reaalosade pindala oli kokku väiksem jagatud korteriomandi reaalosa pindalast. Hagejad ei tõendanud, et kostja I korteriomandi jagamisel tekkinud korteriomandid ei asunud samades piirides, milles asus kostjale I kuulunud korteriomand. Korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks ei mõjutanud negatiivselt hagejate asjaõiguslikku positsiooni. Hagejate osa kaasomandis ei vähenenud. Seetõttu ei rikkunud kinnistusraamatu kanne korteriomandi jagamise kohta hagejate õigusi ja hagejatel ei ole õigust nõuda kostjatelt kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusolekut. Eeltoodu tõttu ei ole vaja eraldi hinnata seda, kas moodustatud korteriomandid vastasid KOS § 2 lg 1 nõuetele. Korteriomandi jagamiseks ei olnud vaja hagejate nõusolekut. AÕS § 74 lg 1 ja korteriomandi jagamise ajal kehtinud KOS § 16 lg 1 kohaselt oli kaasomanike nõusolek vajalik faktiliste kaasomandit muutvate ehitustööde tegemiseks, mitte aga korteriomandi jagamiseks. Asjas ei ole vaja hinnata väiteid ja tõendeid selle kohta, et ehitusprojektide muudatused rikuvad hagejate õigusi. 3(9)
2-17-9822 Korteriomandi jagamine korteriomanditeks ei andnud kostjatele õigust muuta kaasomandis olevat konstruktsiooni või tehnosüsteemi, milleks oleks vaja korteriomanike nõusolekut. Hagejate alternatiivne nõue jäi läbi vaatamata, sest see oli ebaselge ja polnud täidetav.
4.Hagejad F. Press, T. Zagamula, L. Kozlova, R. Rõõmus, G. Ulitina, L. Bõkova, V. Zimina, P. Tarasenko, J. Ivanov, M. Hrustaljova, T. Marchenko ja K. Anton palusid apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 7–12 ja hagi rahuldada või saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 30. septembri 2020. a otsusega maakohtu otsuse hagi hinna määramise osas, määras uue hagi hinna ja täiendas maakohtu otsust otsustusega menetluskulude jaotuse kohta. Ülejäänud osas jäi maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, arvestades lisaks ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Ringkonnakohus kontrollis maakohtu otsust osas, mille peale edasi kaevati. Maakohtu otsust ei vaidlustatud osas, milles kohus jättis J. Frolova ja K. Himma-Maasoo hagid läbi vaatamata ning ei kohustanud hagejaid andma tagatis kostjate eeldatavate menetluskulude katteks. Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega, pidamata vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 järgi korrata. Ringkonnakohus jaotas kõik senised menetluskulud nii, et iga hageja kulud jäid tema enda kanda ja kostjate kulud jäid võrdsetes osade hagejate kanda, märkides hagejad, kes vastutavad kostjate kulude hüvitamise eest maakohtu menetluses, Riigikohtu 2. aprilli 2018. a määrusega lõppenud määruskaebemenetluses ja apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määranud. Ringkonnakohtu põhjendustel kohaldas maakohus õigesti vaidlusaluse tehingu ajal kehtinud KOS-i sätteid. KrtS kohaldub vaid osas, milles see näeb ette võimaluse, et korteriomanik saab nõuda teiselt korteriomanikult tahteavalduste tegemist varasema õigusliku olukorra muutmiseks. Maakohus on piisavalt põhjendanud oma seisukohta, et kinnisasja üleandmise käsutustehing ei olnud näilik. Uued korteriomandid tekkisid kostja I tahteavalduse tagajärjel ja seega ei ole kostja I jätnud muljet, et tema tegelikuks eesmärgiks ei olnud korteriomandi jagamine ja uute korteriomandite moodustamine. Korteriomanikul oli vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kehtinud AÕS § 68 lg-te 1 ja 2 ning KOS § 2 lg 1 esimese lause järgi õigus oma korteriomand jagada. Asjas ei esine AÕS § 68 lg-s 2 nimetatud piiranguid. Kostja I õigust oma korteriomand jagada ei olnud vaidlusaluse tehingu tegemise ajal kehtinud seadustega kitsendatud ning vähemalt KOS-i kehtivuse ajal ei mõjutanud kostja I korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks teiste korteriomanike asjaõiguslikku positsiooni. Maakohus leidis põhjendatult, et hagejad ei saanud esitada kostjate vastu AÕS § 65 lg 1 alusel kinnistusraamatu kande parandamise nõuet, sest vaidlusalused kanded (uued korteriomandid) ei kahjustanud hagejate asjaõigust. AÕS § 65 lg 1 kohaldamise eelduseks ei saa olla hagejate muude õiguste kahjustamine. Seega ei ole asjas tähtsust kostja I ühinguõigusliku positsiooni muutumisel ja see ei tee hagejaid puudutatud isikuteks kinnistusraamatu seaduse (KRS) § 341 mõttes. Kinnistusraamatu kanne kostja I korteriomandi jagamise kohta ei riku hagejate õigusi, sest nende osa kaasomandist ei vähenenud, nagu leidis ka maakohus. Kostja I suur korteriomand jagati selliselt, et uute väiksemate korteriomandite kaasomandi osa suurused võrduvad jagamise esemeks olnud korteriomandi kaasomandi osa suurusega. Korterelamus seinte ettenägemine või lammutamine ei 4(9)
2-17-9822 mõjuta korteriomanike kaasomandi osa suurust, sest kaasomaniku mõttelise osa suurus väljendab korteriomanikule kuuluva osaluse suurust omandi kui õiguse väärtusest. Kaasomanike nõusolekut on vaja ehituslike ümberkorralduste tegemiseks, mitte korteriomandi jagamiseks, kui see ei mõjuta teiste korteriomanike asjaõigust. Kuivõrd hagejate kaasomandi osa suurus ei ole korteriomandi jagamise tulemusena muutunud, ei ole muutunud ka hagejaid puudutav majandamiskulude arvestus. Maakohus leidis põhjendatult, et kaasomandi mõttelise osa suurus ei pea alati olema täpses võrdelises seoses eriomandi osa suurusega. Kostjal I oli omandiõigusest tulenev vabadus otsustada, kui suured uued korteriomandid ta korteriomandi jagamisel moodustab. Olenemata sellest, et uute korteriomandite eriosade kogupindala vähenes, jäid hagejate kaasomandi osade suurused samaks. Tähelepanuta tuleb jätta hagejate uus ja tõendamata apellatsioonkaebuse väide, et korteriomandite moodustamisel lepiti kokku, et korteriomandite reaalosa peab vastama mõttelisele osale. Maakohus jättis õigesti hagejate alternatiivse nõude läbi vaatamata. See nõue on ebaselge ja pole AÕS § 80 lg 1 alusel täidetav. Ühtedelt kaasomanikelt ei saa teiste kaasomanike kasuks abstraktselt välja mõista 26,81 m2 kaasomandis olevat pinda. Samuti ei ole õiguslikku alust anda mingi kaasomandis olev pind üksnes hagejatele, kes moodustavad kõikidest korteriomanikest ca 10%. Kehtiv õigus ei võimalda hagejate seda nõuet rahuldada. Maakohus leidis põhjendatult, et eriomandis olevaid ruume piiritlevad seinad muutuvad nende ehitamisest alates kaasomandi eseme osaks ning nende omandi üleandmine korteriomanikele eraldi ei ole vajalik. Seni, kuni kortereid ei ole välja ehitatud, kuulub kogu senine äripind kostjate eriomandi koosseisu.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Hagejad F. Press, G. Ulitina, V. Zimina, P. Tarasenko, J. Ivanov, M. Hrustaljova, T. Marchenko ja K. Anton paluvad kassatsioonkaebuses alama astme kohtute otsused tühistada ja hagi rahuldada või saata asi uueks läbivaatamiseks samale maa- või ringkonnakohtule. Kohtud kohaldasid valesti TsÜS § 89 lg-t 1, kui leidsid, et vaidlusaluste kannete aluseks olev käsutustehing ei ole näilik ega tühine. Käsutustehing on vastuolus ka heade kommetega. Kohtud kohaldasid valesti AÕS § 54 lg-t 1, kui leidsid, et korteriomanik on vaba otsustama, kui suured on korteriomandid, mis tekivad korteriomandi jagamise tulemusel. KOS § 4 lg-st 4 kui erisättest sellist järeldust ei tulene. Samuti on ekslik kohtute seisukoht, et reaalosade suurus ei pea olema vastavuses mõtteliste osade suurusega. Kohtud kohaldasid valesti AÕS § 65 lg-t 1 ning hindasid valesti tõendeid, kui leidsid, et uute korteriomandite moodustamine ei riku hagejate asjaõigust. Korteriomandite moodustamisega vähenes kostja I reaalosa pind ning selle võrra suurenes kõigi korteriomanike kaasomandis oleva osa suurus. Viidatud sättest järeldub, et kinnistusraamatu kande parandamist saab nõuda ka juhul, kui rikutud on kaasomanike omandiõigusega otseselt seotud õigusi (liikmesus ja hääleõigus KÜ-s). Samuti saab kinnistusraamatu kande parandamist nõuda juhul, kui kanne on ilmselgelt õigusvastane ja mõjutab laiemalt kaasomanike õigusi. Uute korteriomandite moodustamine ei olnud õiguspärane, sest uued korteriomandid ei vastanud KOS § 2 lg 1 nõuetele.
7.Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja paluvad jätta selle rahuldamata.
8.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi asja lahendanud kolmeliikmeline koosseis andis 15. märtsi 2021. a määrusega asja kohtupraktika ühtlustamiseks ja edasiarendamiseks AÕS § 65 lg 1 kohaldamisel lahendada tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
5(9)
2-17-9822
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu osas, milles ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata hagi rahuldamata jätmist, hagi tagamist ja menetluskulusid puudutavas osas. Asi tuleb selles osas saata ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jääb ringkonnakohtu otsus muutmata. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. Kohtuotsus on TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud osas, milles maakohus jättis J. Frolova ja K. Himma-Maasoo hagid läbi vaatamata, samuti osas, milles maakohus jättis rahuldamata taotlused kohustada hagejaid andma tagatis kostjate eeldatavate menetluskulude katteks.
10.Kassatsioonkaebuse kohaselt vaieldakse asjas selle üle, kas uute korteriomandite kohta tehtud kinnistusraamatu kanded on ebaõiged tulenevalt sellest, et kannete aluseks olnud käsutustehing on tühine. Hagejate hinnangul on tehing tühine (kehtetu), sest see on näilik, vastuolus seaduse ja heade kommetega. Seega vaieldakse asjas korteriomandi korteriomanditeks jagamise käsutustehingu kehtivuse üle. Kui käsutustehing osutub kehtetuks, on selle alusel tehtud kinnistusraamatu kanne ebaõige.
11.Kohtud kohaldasid õigesti TsÜS § 89 lg-t 1 ja asusid põhjendatult seisukohale, et asjas esile toodud asjaoludel ei ole võimalik vaidlusaluste kinnistusraamatu kannete aluseks olnud käsutustehingu näilikkust järeldada. Kuivõrd kostja I sooviski vaidlusaluse käsutustehinguga asjaõiguslikku olukorda muuta ja oma korteriomandit jagada ning see on toimunud (uued korteriomandid on tekkinud kostja I tahteavalduse tagajärjel), siis ei ole tegemist näiliku tehinguga (st kostja I ei ole tahtnud jätta üksnes muljet korteriomandi jagamisest ja uute väiksemate korteriomandite moodustamisest) (vt nt Riigikohtu 16. oktoobri 2017. a määrus tsiviilasjas nr 2-16-18531/27, p 12.2; Riigikohtu 18. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-7090/106, p 13).
12.Kohtulahendite põhjendustest nähtuvalt ei analüüsinud kohtud hagejate väidet selle kohta, et kinnistusraamatu kannete aluseks olnud käsutustehing on tühine vastuolu tõttu seadusest tuleneva keeluga (TsÜS § 87). Hagejad tuginesid kohtumenetluses asjaolule, et uute moodustatud korteriomandite reaalosade hulka on arvatud ruume, mis ei vastanud enne 1. jaanuari 2018 (vaidlusaluse tehingu tegemise ajal) kehtinud KOS § 2 lg-s 1 sätestatud tingimustele (korteriomandid on moodustatud selleks sobimatutest ruumidest ning moodustatud korteriomandid ei ole eraldi kasutatavad ilma teiste korteriomanike õigusi kahjustamata). KOS § 2 sätestas nõuded, millele peab korteriomandi eseme reaalosa vastama. KOS § 2 lg 1 järgi on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, ning korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa. KOS § 2 lg 2 järgi ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Eeltoodust tulenevalt pidi korteriomandi eseme reaalosa olema ruumiliselt piiritletud ja eraldi kasutatav hooneosa (sama põhimõte kehtib KrtS § 4 järgi korteriomandi eriomandi eseme kohta). KOS § 2 ei välistanud iseenesest seda, et korteriomandi reaalosa hulka võisid kuuluda ka nt trepikoja-, keldri- ja pööninguruumid, seda aga juhul, kui need vastasid KOS § 2 lg-s 1 sätestatule (vt Riigikohtu 29. septembri 2010. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 21).
6(9)
2-17-9822
13.Juhul kui vaidlusaluse käsutustehinguga on rikutud korteriomandi eseme reaalosa kohta KOS § 2 lg-s 1 sätestatud kohustuslikke nõudeid, võib see tehing olla seadusest tuleneva tehingu tegemise keeluga vastuolu tõttu TsÜS § 87 järgi tühine. TsÜS § 87 järgi ei saa eeldada, et iga seadusega vastuolus olev tehing on tühine, vaid tuleb kindlaks teha, kas tehingu tegemise keelu kehtestamise eesmärk oli välistada keeluga vastuolus oleva kokkuleppe kehtivus või kaasa tuua muu tagajärg (vt nt Riigikohtu 18. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-14, p 12). Kolleegiumi hinnangul oli KOS § 2 lg 1 imperatiivne õigusnorm, mis ei lubanud teha selles sätestatud reegleid eiravaid käsutustehinguid. Kui vaidlusalune tehing on TsÜS § 87 järgi tühine KOS § 2 lg-st 1 tulenenud keelu rikkumise tõttu, oleks selle alusel tekkinud korteriomandite kohta tehtud kinnistusraamatu kanded AÕS § 65 lg 1 mõttes ebaõiged (AÕS § 68 lg 3 kohaselt saab omand tekkida ainult seaduses sätestatud juhtudel) ning puudutatud isikutel oleks õigus nõuda nende kannete parandamist. Kohtud leidsid põhjendatult, et kostjal I oli AÕS § 68 lg 1 ja § 54 lg 1 järgi õigus oma korteriomand jagada ja määrata, kui suured uued korteriomandid ta senise korteriomandi jagamisel moodustab. Samas jätsid kohtud aga hindamata, kas uued korteriomandid vastasid KOS § 2 lg 1 nõuetele ja said AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekkida, st kas kanded nende kohta olid lubatud.
14.Kolleegium selgitab, et isik saab esitada käsutustehingu tühisuse tuvastamise hagi vaid juhul, kui tehing mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust, või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest (vt nt ka Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 14). Vaidlusalune käsutustehing võib kolleegiumi hinnangul mõjutada hagejate asjaõiguslikku positsiooni juhul, kui uued korteriomandid on kantud kinnistusraamatusse õigusvastaselt (korteriomandite moodustamine on vastuolus KOS § 2 lg-s 1 sätestatuga), kahjustades selliselt hagejate ühinguõiguslikku positsiooni (korteriomaniku hääle osakaal või hääle suhe kõikidesse häältesse) ja seeläbi ühtlasi ka hagejate omandiõigust. Ühele isikule kuuluvate korteriomandite arvust samal kinnisasjal sõltub korteriomaniku võimalus mõjutada kaasomandi eseme valdamise, kasutamise ja valitsemise üle otsustamist korteriomanike üldkoosolekul. Nii andis kehtinud korteriühistuseaduse § 11 lg 1 järgi korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lg 2 sätestas, et sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei ole korteriühistu liikmeks oleval juriidilisel isikul korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemisel rohkem kui pooli häältest, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Mittetulundusühingute seaduse § 22 lg 1 järgi on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Ka kehtiva seaduse kohaselt määrab omandiõigus korteriomandile hääletusvõimalused korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 22 lg 1). Üheks juhtumiks, mis annab aluse nõuda kinnisturaamatu kande parandamist, on kande aluseks oleva käsutustehingu tühisus. AÕS § 65 lg 1 alusel ebaõige kande parandamiseks vajalikku nõusolekut andma kohustamise nõude korral ei ole vaja eraldi nõuda kinnistusraamatu kande aluseks oleva käsutustehingu tühisuse tuvastamist. Kui kande parandamist nõutakse selle aluseks olnud käsutustehingu tühisuse tõttu, tuleb tehingu tühisust kaasa toovad asjaolud esitada hagi alusena (vt selle kohta nt Riigikohtu 7. oktoobri 2020. a määrus tsiviilasjas nr 2-19-16249/17, p 12). Riigikohus on varasemas praktikas leidnud, et AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamise õigust ei anna ainuüksi kande tagajärjel nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine (vt Riigikohtu
9.detsembri 2015. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-137-15, p-d 10–12). Kolleegium täpsustab eeltoodud seisukohta ja leiab, et kuna korteriomanike üldkoosoleku pädevuses on mh korteriomanike omandiõigust puudutavate otsustuste tegemine (vt nt KrtS § 9 lg 3, § 10 lg 2, § 13, § 14, ja § 32 lg 3), 7(9)
2-17-9822 siis ei ole lisahäälte saamine uute korteriomandite loomisega ainult ühinguõiguslik aspekt, vaid puudutab otseselt korteriomandi kui spetsiifilise omandiliigi sisu ja riivab korteriomaniku omandiõigust. Seega annab kolleegiumi hinnangul AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamiseks aluse nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine korteriühistus, kui selline muutus on saavutatud õigusvastase kinnistusraamatu kandega.
15.Kohtud jätsid tähelepanuta hagejate väite, et kinnistusraamatu kannete aluseks olnud käsutustehing on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Leides, et vaidlusalune tehing ei ole näilik, pidi kohus hindama selle heade kommete vastasust (vt ka Riigikohtu 23. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 21). Kohus hindab tehingu heade kommete vastasust (TsÜS § 86 lg 1) ka omal algatusel (vt nt Riigikohtu 25. septembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-13, p 12). Kui tehingu võimaliku tühisuse alusena on kõne all nii TsÜS § 86 lg 1 kui ka TsÜS § 89 lg 1 kohaldamine, tuleb esmalt hinnata näilikkust ning heade kommete vastasust tuleks hinnata juhul, kui tehing ei ole näilik (st tehing ei saa olla samal ajal heade kommete vastane ja näilik) (vt nt Riigikohtu 18. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-7090/106, p 12). Seega tuli kohtutel tehingu väidetava tühisuse korral mh kontrollida, ega vaidlusalune käsutustehing ei olnud vastuolus heade kommetega. Kuigi üldjuhul on käsutustehing õiguslikult neutraalne ega saa olla vastuolus heade kommetega, võib see erandina siiski nii olla, kui tehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt nt Riigikohtu 6. novembri 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-11216/75, p 19). Samuti on kolleegium leidnud, et erandlikult on võimalik tugineda käsutustehingu tühisusele selle heade kommete vastasuse tõttu juhtudel, kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine (vt Riigikohtu 18. juuni 2019. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-7090/106, p 14). Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas juhul, kui kostja I jagas korteriomandi ilmse sooviga piirata teiste korteriomanike hääleõigust korteriomanike üldkoosolekul korteriomanike omandiõigust puudutavates küsimustes otsuste vastuvõtmisel ning selline piiramine õnnestus, on vaidlusalune käsutustehing kooskõlas heade kommetega.
16.Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel eeltoodut (vt käesoleva otsuse p-d 13–15) arvestades otsustada esitatud tõendite ja poolte väidete alusel hagejate nõude rahuldamise üle. Juhul kui hagi rahuldatakse, tuleb kohtul kohustada kostjaid andma nõusolekud teha kinnistusraamatu kanne, millega vaidlusalused kanded kustutatakse, ning kostjat I andma nõusoleku teha kinnistusraamatu kanne, millega moodustatakse ja avatakse uus registriosa, mis vastaks algsele korteriomandi registriosale. Jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendab kostjate tahteavaldust sellekohaste nõusolekute andmiseks (TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1). TMS § 184 lg 1 mõttes on täidetav kohtulahendi resolutsioon, millega on kostjaid kohustatud andma nõusolek kinnistusraamatu kannete parandamiseks. Seega ei pea kohus TMS § 184 lg 1 kohaldamise jaoks oma lahendis tegema otsust, millega ta asendab nõutud tahteavalduse kohtulahendiga (vt ka Riigikohtu 13. jaanuari 2020. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-9117/149, p 12). Kui hagejate nõue rahuldatakse, saab lugeda nõude iga esitajat puudutatud isikuks KRS § 341 mõttes.
17.Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et hagejate alternatiivse nõude rahuldamine ei ole õiguslikult võimalik ning tuleb jätta läbi vaatamata. Nõustudes ringkonnakohtu sellekohaste põhjendustega, ei korda kolleegium neid TsMS § 689 lg 5 alusel.
18.Ringkonnakohus saab asja uuel läbivaatamisel vastata ka muudele hagejate väidetele, millele nad on oma vaidlusaluse kinnistusraamatu kannete parandamise nõude rajanud. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et kaasomandi mõttelise osa suurus peab olema täpses võrdelises vastavuses eriomandi osa suurusega (põrandapinnaga), märgib kolleegium, et kohtud on põhjendatult selgitanud, et seadusest (korteriomandi jagamise ajal kehtinud KOS ja kehtiv KrtS) sellist järeldust ei 8(9)
2-17-9822 tulene (st kaasomandi mõttelise osa suurus ei pea alati olema täpses võrdelises seoses eriomandi suurusega).
19.Kuna ringkonnakohtu otsus asja lahenduse osas tühistatakse, tuleb see tühistada ka hagi tagamise tühistamise osas. Selles osas lahendatakse asi sõltuvalt asja uue läbivaatamise tulemustest (vt TsMS § 386 lg 4, § 442 lg 5 esimene lause, § 445 lg 2).
20.Kuna asi saadetakse osaliselt ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 aluse ringkonnakohtu otsustada.
21.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause ja lg 8 esimese lause alusel tagastada kautsjoni tasunud Advokaadibüroo LIVERTE OÜ-le. (allkirjastatud digitaalselt)
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.