Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Sille Vahtramäe hagi Andrus Sonni vastu kinnistu ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja alusetult saadud kasutuseelise eest hüvitise saamiseks ning Andrus Sonni vastuhagi Sille Vahtramäe ja Valdur Vahtramäe vastu nõusolekut andma kohustamiseks, alternatiivselt tehtud kulutuste eest hüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 15. märtsi 2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Andrus Sonni kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
170 273 eurot 14 senti
Menetlusosalised ja esindajad Riigikohtus
nende Hageja (vastuhagis kostja) Sille Vahtramäe, lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Värvimann Kostja (vastuhagis hageja) Andrus Sonn, lepinguline esindaja vandeadvokaat Risto Käbi Vastuhagis kostja Valdur Vahtramäe, lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Värvimann
Asja läbivaatamise kuupäev
18. september 2017. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 15. märtsi 2017 otsus tsiviilasjas nr 21461664 osas, milles ringkonnakohus jättis muutmata maakohtu otsuse osas, milles maakohus rahuldas Sille Vahtramäe hagi Andrus Sonni vastu ning jättis rahuldamata Andrus Sonni vastuhagi Sille Vahtramäe vastu ning Andrus Sonni hagi Valdur Vahtramäe vastu 15 974 eurot 57 senti ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse osas. Saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Harju Maakohtu 21. novembri 2016 otsus tsiviilasjas nr 21461664 on jõustunud osas, milles maakohus mõistis Valdur Vahtramäelt Andrus Sonni kasuks välja 15 974 eurot 57 senti ja jättis rahuldamata vastuhagi omandiõiguse tunnustamiseks.
2-14-61664
3.Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
4.Tagastada Andrus Sonnile kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Sille Vahtramäe (hageja) esitas 28. novembril 2014 Harju Maakohtule hagi Andrus Sonni (kostja) vastu, milles palus mõista kostja ebaseaduslikust valdusest välja Raba kinnistu asukohaga Kibuna küla Kernu vald Harjumaa (kinnistu) ja sellel asuv elamu hageja valdusesse ning kohustada kostjat andma kinnistu ja sellel asuva elamu valdus hagejale üle 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest arvates. Kinnistu vabatahtlikust vabastamisest ja valduse üleandmisest keeldumise korral palus hageja tõsta kostja kinnistult välja. Hageja palus mõista kostjalt välja kinnistul asuva elamu, põllumaa, metsa ning puurkaevu kasutuseeliste hüvitisena 400 eurot kuus alates 1. novembrist 2014 kuni kinnistu vabastamiseni ning kinnistu valduse üleandmiseni hagejale. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt elasid pooled aastatel 1993–2003 hageja isale Valdur Vahtramäele kuulunud kinnistul. Poolte kooselu lõppes 2003. aastal ja hageja kolis Tallinnase. 16. augustil 2004 esitas V. Vahtramäe vallavalitsusele avalduse, milles palus ennast omavoliliselt kinnistule sisse kirjutanud kostja välja kirjutada. Alates 6. augustist 2014 on kinnistu ainuomanik hageja. Kostjal puudub õiguslik alus kinnistut ja sellel asuvat elamut kasutada ja vallata. Kostja on hageja arvel alusetult rikastunud. Kasutuseeliseks on kasu, mida kostja saab seetõttu, et ei pea üürima kinnistuga samaväärset elamispinda teistelt isikutelt. Lisaks elamule kasutab kostja sauna, kahte garaaži, keldrit, põllumaad kartuli kasvatamiseks, metsamaterjali kinnistul asuvast metsast elamu kütmiseks ning puurkaevu vee tarbimiseks. Kostja kasutuses oleva elamu ja muude hüvede igakuise üüri keskmine turuhind on 400 eurot. Suurem osa kinnistul tehtud parendustöödest ja juurdeehitustest tegid pooled ühiselt kooselu ajal. Pärast 2003. aastat tehtud parendused on omavolilised ning tehtud kinnistu omaniku nõusolekuta. Hageja ei ole tunnustanud kostja õigust kinnistut vallata. Ebaõige on kostja väide, et V. Vahtramäe ei soovi kostja lahkumist kinnistult. Tõendamata on väide, et hageja isa aitas kostjal aastatel 2006–2007 kinnistul ehitustöid teha. Sellest ei ole võimalik ka järeldada hageja isa nõusolekut kinnistu tasuta valdamiseks või heakskiitu kostja tegevusele. Ebaõige ja tõendamata on kostja väide, nagu oleks poolte ja V. Vahtramäe vahel sõlmitud ühise tegutsemise leping. Seetõttu ei ole kohaldatavad ka seltsingu sätted.
2.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja leidis, et tal on õigus kinnistut kasutada tulenevalt kokkuleppest hageja ja V. Vahtramäega. Kokkulepe oli käsitatav ühise tegutsemise lepinguna, millele hiljem kohalduvad seltsingulepingu sätted. V. Vahtramäe andis 1993. aasta maikuus kinnistu hageja ja kostja valdusse ja kasutusse, et rajada perekonnale kodu ja kinnistut parendada. Kostja on renoveerinud elamu ja teinud seal võimalikuks aastaringse elamise, ehitanud uue elamu ja mitmeid teisi hooneid, sh sauna, garaažid ja keldri. Ka hoonete sisustuse ja vajalikud seadmed on valdavalt hankinud kostja. Hageja ega V. Vahtramäe ei ole kunagi avaldanud, et ei ole nõus kostja tehtud tööde ja kinnistu majandamisega, ehkki mõlemad on tehtud töödest teadlikud. Eeltoodu kehtib ka tööde kohta, mille kostja tegi pärast 2003. aastat. Hageja lahkumine 2003. aastal ei muutnud eelviidatud kokkulepet. Kui hageja valduse vabastamise nõuet ja hagiavaldust mõista tahteavaldusena seltsingu lõpetamiseks, on selle tagajärg seltsingu likvideerimine ja vara jaotamine seltsinglaste vahel. Lisaks on hageja seadnud V. Vahtramäe kasuks isikliku kasutusõiguse, kes omakorda on kirjalikult väljendanud nõusolekut selleks, et kostja kinnistut kasutab. V. Vahtramäe saab asjaõigusseaduse (AÕS) § 215 alusel lubada kostjal oma kasutusõigusest tulenevaid õigusi teostada ja on seda teinud. 2(13)
2-14-61664
Kostja vaidles vastu ka kasutuseeliste hüvitamise nõudele. Kostja ei kasuta kinnistut üksinda, vaid seal elavad ka hageja ja poolte ühine poeg. Kostja kasutab endale kuuluvat mööblit ja tehnikat ning need ei saa olla osa üürihinnast.
3.Kostja esitas 24. märtsil 2015 vastuhagi hageja ja V. Vahtramäe (vastuhagis kostja II) vastu, milles palus tuvastada kostja omand 1⁄2 kaasomandi mõttelisele osale kinnistust ning hageja kohustus anda nõusolek kinnistusraamatusse paranduskande tegemiseks, mille kohaselt saab 1⁄2 kinnistu mõttelise osa omanikuks kostja. Kostja palus asendada hageja vastav tahteavaldus kohtuotsusega. Alternatiivselt palus kostja mõista hagejalt ja V. Vahtramäelt solidaarselt kostja kasuks välja hüvitise 200 000 eurot. Menetluskulud palus kostja jätta hageja ja V. Vahtramäe kanda. Vastuhagiavalduse kohaselt on kostja kinnistul elatud aastate jooksul kinnistut väga oluliselt parendanud ning selle väärtust suurendanud. Hageja ega V. Vahtramäe ei ole kunagi avaldanud, et nad ei ole nõus kinnistul tehtud tööde ja selle majandamisega, ehkki mõlemad teavad, mis töid kostja on teinud. See kehtib ka tööde kohta, mida kostja tegi pärast 2003. aastat, st pärast hagejaga kooselu lõppemist. V. Vahtramäe on kostja palvel väljastanud 20. jaanuaril 2015 kirja, milles on selgitanud kokkuleppe olemasolu, oma teadlikkust töödest ja antud nõusolekust. V. Vahtramäe on aastatel 2006–2007 aidanud kostjal teha ehitustöid. Hageja kolis kinnistule tagasi 2014. aasta suvel. Seejuures kasutab hageja vana elamut ja kostja uut. Kostja käsitleb V. Vahtramäe ja hageja tegevust kui tahteavaldusi kokkuleppe lõpetamiseks. Kinnistu parendamiseks tehtud kulud on kokku 69 326 eurot. Kostja hinnangul on tema tehtud tööde ja kulude väärtus vähemalt 200 000 eurot. Kostja on panustanud ühise tegutsemise lepingusse töö ja rahaga, hageja on aktsepteerinud kostja panust. Samuti on panustanud vana maja ja maa kasutamise õigusega V. Vahtramäe. Ühise tegutsemise tulemusena loodud ja omandatud vara on nende kaasomandiks. Kinnistul on seega kolm kaasomanikku. Kui hageja ei olnud kokkuleppe osaline, on panustajad vaid kostja ja V. Vahtramäe ning kummalegi kuulub 50% kinnistust. Kostjal on õigus nõuda 1⁄3 või 50% kinnistu omandist. Alternatiivselt palus kostja tagastada seltsinglaste panused või kui see ei ole võimalik, siis hüvitada panuse tegemiseaegne väärtus. Kui kostjal puudus tööde tegemiseks leping, vastab tema tegevus võlaõigusseaduse (VÕS) § 1018 pde 1 ja 2 tunnustele ja on käsitatav käsundita asjaajamisena.
4.Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Hageja leidis, et kostja nõue tuvastada omandiõigus on õiguslikult perspektiivitu. Pooltel ei ole olnud kokkulepet, mis oleks kostjale andnud õiguse kinnistu omandile. Poolte vahel ei olnud seltsingulepingut. Igal juhul on leping lõppenud 2003. aastal. Kostja nõue mõista välja 200 000 eurot on tõendamata ja aegunud. Kostja on vabatahtlikult panustanud kinnistul asuvasse elamusse, mis oli tema ainukasutuses. Puudub kokkulepe kulude hüvitamiseks. Käsundita asjaajamise sätete kohaldamise eeldused ei ole täidetud. Hageja ja V. Vahtramäe ei ole kostja tegevust heaks kiitnud. Kostjal ei olnud tahet tegutseda hageja ja V. Vahtramäe huvides. Suur osa kostja kulude hüvitamise nõudest on ka aegunud. Märkimisväärne osa viidatud kuludest on kolmandate isikute kulud ning ülejäänud kviitungitelt ei nähtu, kes on kulud tegelikkuses kandnud ning kuidas on nimetatud kulud seotud kinnistuga. Märgatava osa kuludest on kostja kandnud tema enda kinnistul tehtud ehitustööde tõttu.
5.Harju Maakohus rahuldas 21. novembri 2016. a otsusega hagi ja vastuhagi osaliselt. Maakohus mõistis kostja valdusest kinnistu välja ja kohustas kostjat andma kinnistu valdus üle hagejale 30 päeva jooksul alates otsuse jõustumisest. Juhul kui kostja keeldub valduse vabatahtlikult üleandmisest, tuleb kostja kinnistult välja tõsta. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja hüvitise 3(13)
2-14-61664
kasutuseeliste eest 3288 eurot 81 senti ja 133 eurot 33 senti kuus kuni kinnistu valduse hagejale üleandmiseni. Maakohus rahuldas vastuhagi V. Vahtramäe vastu osaliselt ja mõistis V. Vahtramäelt kostja kasuks välja 15 974 eurot 57 senti. Maakohus jättis rahuldamata hageja vastu esitatud vastuhagi nõuded. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on kostja nõue tunnustada kinnistu mõttelise osa omandiõigust põhjendamatu. Kostja ei ole esitanud asjaolusid, millest järelduks, et kostja oli kinnistu kinnistamise hetkeks saanud kinnistu kaasomanikuks. Isegi kui kostjal oli V. Vahtramäega kinnistu parendamise kohta kokkulepe, siis ei tähenda see, et kostja saaks maa kaasomanikuks. Seega ei andnud kaasomandiõigus kostjale alust kinnistut vallata. V. Vahtramäe kinkis kinnistu hagejale. Kostjal puuduvad ka muud seaduslikud alused hagejale kuuluva kinnisasja valdamiseks. Ei ole tõendatud, et hageja ja kostja või kostja ja V. Vahtramäe oleks sõlminud seltsingulepingu. Samuti ei ole hageja ja kostja vahel tasuta kasutamise lepingut. Asjaolu, et kostja ja V. Vahtramäe vahel oli sõlmitud tasuta kasutamise leping, ei tähenda, et vastav leping eksisteerib ka hageja ja kostja vahel. Leping hageja ja kostja vahel pärast kinnistu omandiõiguse üleandmist ei kohaldu. Ei ole esitatud tõendeid, millest ilmneks, et hageja ja kostja või kostja ja V. Vahtramäe vahel oli üürileping. V. Vahtramäe ei ole nõudnud kostjalt kinnistu kasutamise eest tasu. Kostja tugineb lisaks sellele, et kinnistule on V. Vahtramäe kasuks seatud isiklik kasutusõigus ning viimane on omakorda andnud kostjale nõusoleku kinnistu kasutamiseks. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et kinnisasja omanik ehk hageja oleks andnud AÕS § 226 lg 1 järgi nõusoleku selleks, et V. Vahtramäe annab tema kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kostjale üle. Täiendavalt on kostja viidanud AÕS §dele 228 ja 215. V. Vahtramäel on õigus anda kinnisasja valdus üle kolmandale isikule. Kostja on esitanud kohtule 20. jaanuari 2015 kinnituse, mille on allkirjastanud V. Vahtramäe ja milles viimane on kinnitanud, et lubab kostjal kinnistut tasuta kasutada. Kinnitus oli maakohtu hinnangul tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lg 5 mõttes ebausaldusväärne tõend. Kohtul puudus veendumus, et selles on kajastatud V. Vahtramäe tegelik tahe. Kohus kuulas V. Vahtramäe vande all üle 5. oktoobril 2016 tema elukohas, kus kohus veendus, et V. Vahtramäe ei ole tulenevalt oma tervislikust seisukorrast võimeline temale esitatavatest küsimusest adekvaatselt aru saama ega neile vastama. Maakohtul ei olnud võimalik ülekuulamisel veenduda, et kinnitus vastab V. Vahtramäe tegelikule tahtele. Tunnistaja T. Saega kinnitas, et ta oli juures, kui V. Vahtramäe kinnituse läbi luges ja allkirjastas. Tunnistaja hinnangul ei olnud V. Vahtramäe enne seda tarvitanud alkoholi ning sai aru, millele ta alla kirjutas. Vaatamata tunnistaja ütlustele ei ole kindel, et kinnituse sisu vastas V. Vahtramäe tegelikule tahtele. Asjas ei ole tõendatud, et V. Vahtramäe oleks pärast tema kasuks isikliku kasutusõiguse seadmist andnud kinnistu kostja kasutusse. Kostja on rikkunud hageja nõusolekuta tema valdust asja kasutamise teel ning kostja on rikastunud seeläbi, et ta ei pidanud mujal tasuma samaväärse eluaseme eest. Arvestada tuleb asjaoluga, et lisaks kostjale valdavad kinnistut veel kaks isikut – hageja ja D. Sonn. Kostjal tuleb hüvitada 1⁄3 kinnistu üürihinnast. Ekspert ei lähtunud kinnisasja igakuise üüri väljaarvestamisel asjaolust, et elamu on möbleeritud. Vastuhagi esimene nõue omandiõiguse tunnustamiseks tuleb jätta rahuldamata, sest kostja ei ole saanud kinnistu kaasomanikuks. Puudub alus, et esitada kulutuste hüvitamise nõue solidaarselt hageja ja V. Vahtramäe vastu. Ei ole tõendatud, et pooled oleksid olnud ühis- või kaasomanikud.
4(13)
2-14-61664
Kostja ei saa hagejalt nõuda kinnistule tehtud kulutuste hüvitamist VÕS § 1018 jj alusel. Kostja tegevus ei vastanud käsundita asjaajamise tunnustele, kui kinnistu omanik oli hageja. Nimelt pidi kostja hageja nõudekirjast aru saama, et hageja ei soovi kostja viibimist kinnistul ning sellest tulenevalt ka kulutuste tegemist. Samuti ei ole hageja kulutusi heaks kiitnud ning kostja ei ole väitnud, et tal oli tahe tegutseda hageja kasuks. Kuivõrd kostja tegi kulutusi hageja soodustamise tahtluseta (VÕS § 1018 lg 2), siis tuleb tema nõue kvalifitseerida VÕS § 1042 järgi. Kostja ei teavitanud hagejat kulutustest ega oodanud ära tema nõusolekut kulutuste tegemiseks. Samas pidi kostja eeldama, et hageja ei soovi täiendavate kulutuste tegemist, kuna hageja oli palunud tal kinnistult lahkuda. Kostja ei ole ka välja toonud asjaolusid või tõendeid, millest ilmneks, et kinnistule tehtud kulutused olid sellised, mida hageja oleks pidanud igal juhul ise tegema. Seega ei ole VÕS § 1042 lg 1 kohaldamise eeldused täidetud. Kostjal võiks V. Vahtramäe vastu olla nõue käsundita asjaajamise sätete alusel. Kostja on tegutsenud V. Vahtramäe kasuks, kui parendas viimasele kuulnud kinnistut, kuigi tal puudus õigus või kohustus seda teha. Samas ei ole kostja ehitus- ja parendustöid tehes tegutsenud tahtega soodustada V. Vahtramäed, kuna kostja ei ole parendusi tehes arvestanud, et mingi aja möödudes saab neist kasu V. Vahtramäe ise. Kostja on parendusi tehes lähtunud eeldusest, et tekkinud hüved tarvitavad ära kostja ning tema pojad T. Saega ja D. Sonn. Seega ei ole võimalik kohaldada käsundita asjaajamise sätteid, kuna VÕS § 1018 lgst 2 tulenev eeldus ei ole täidetud. Kostja nõue on aegunud selles osas, mis puudutab kulutusi, mis on tehtud enam kui kolm aastat enne vastuhagi esitamist. V. Vahtramäe oli pidevalt kursis kostja tehtud kulutustega. Maakohus analüüsis üksnes kulutusi, mis on tehtud pärast 24. märtsi 2012, kuna kostja esitas vastuhagi
24.märtsil 2015. VÕS § 1042 kohaldamise eeldused on täidetud. Tulenevalt eeltoodud asjaoludest ja esitatud kviitungitest on kostja perioodil 5. aprill 2012 kuni 3. september 2014 teinud Raba kinnistule kulutusi 15 974 eurot 57 senti ning need tuleb V. Vahtramäelt kostja kasuks välja mõista. Asjaolu, et V. Vahtramäel tuleb kostjale tasuda kulutuste eest, ei tähenda, et kostjal oleks õigus keelduda kinnistu valduse hagejale üleandmisest.
6.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, milles kohus hagi rahuldas, jättis osaliselt rahuldamata vastuhagi ja menetluskulud kostja kanda, ning teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata, rahuldada vastuhagi ja jätta kõik menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus hageja ja vastuhagis kostja II kanda. Hageja ja vastuhagi kostja II vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
7.Tallinna Ringkonnakohus jättis 15. märtsi 2016. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leiab kostja põhjendamatult, et tal on ühise tegutsemise lepingu alusel tekkinud kaasomand maale ja õigus nõuda enda kinnistusraamatusse kandmist kinnistu kaasomanikuna. Kostjal ei ole kaasomanikuna õigust kinnistut vallata. Maakohus on ammendavalt põhjendanud, miks ei kohaldu seltsingulepingu sätted. Igal juhul lõppes seltsinguleping vaieldamatult 2003. aastal. Enamik kinnistul tehtud töödest on tehtud poolte kooselu ajal ja ühistest vahenditest. Alusetu on väide, nagu kostja oleks panustanud kinnistu arendamisesse 182 958 eurot 90 senti. Kostja ei ole esile toonud, milline oli tema rahaline panus elamu ehitusse.
5(13)
2-14-61664
Ringkonnakohus ei nõustunud kostja seisukohaga, mille kohaselt tuleks aegumistähtaeg jätta kohaldamata hageja ja V. Vahtramäe pahauskse käitumise tõttu. Kostja ise ei ole esitanud neile kinnistul tehtud tööde eest ühtegi nõuet ega teatanud väidetavate tööde maksumust. Hageja ja V. Vahtramäe ei ole kunagi lubanud kinnistul tehtud kulutusi kostjale hüvitada. Maakohus leidis põhjendatult, et kostja rahaline nõue hageja vastu tuleb jätta rahuldamata. Kostja nõudes V. Vahtramäe vastu on täidetud VÕS § 1042 kohaldamise eeldused. Maakohus on õigesti kohaldanud aegumist ja analüüsinud üksnes neid kulutusi, mis olid tehtud pärast 24. märtsi 2012. Maakohus rahuldas vastuhagi põhjendatult 15 974 euro 57 sendi ulatuses. Kostjal puudub kinnisasja valdamiseks õiguslik alus, mistõttu rahuldas maakohus põhjendatult hageja vindikatsioonihagi AÕS § 80 lg 1 alusel. Kostja ei ole saanud V. Vahtramäe 20. jaanuari 2015 kinnituskirjaga õigust elamut kasutada. V. Vahtramäel on õigus kinnistul asuvas elamus elada isikliku kasutusõiguse alusel ühiselt Tiiu Vahtramäega. Asjas ei ole tõendatud, et kostja oleks AÕS § 227 lg 2 järgi V. Vahtramäe perekonnaliige või hoolitseks tema eest. Maakohus on andnud kinnituskirjale kui tõendile põhjendatud hinnangu. Kuna kostja vastuhagi hageja vastu jäeti täielikult rahuldamata, siis ei ole kostjal VÕS §de 110 ja 111 järgi õigust keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni talle on hüvitatud V. Vahtramäe võlgnetav summa.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
8.Kostja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus täielikult ning maakohtu otsus osas, milles maakohus hagi rahuldas, jättis osaliselt rahuldamata vastuhagi ja menetluskulud kostja kanda, ning saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kostjal õigus kinnistut kasutada V. Vahtramäe loal ja viimase kasutusõiguse alusel. Maakohus luges vastava kinnituskirja ebausaldusväärseks. Apellatsioonkaebusega esitas kostja tõendina helisalvestise vestlusest, mis toimus mõned päevad enne 20. jaanuari 2015 kinnituse väljastamist, et tõendada V. Vahtramäe tahet lubada kostjal kinnistul elada. Kuna V. Vahtramäe arusaamisvõime 20. jaanuaril 2015 ei olnud maakohtus kahtluse all ja kohus tõstatas probleemi alles otsuses, ei saanud kostja näha ette vajadust seda asjaolu tõendada. Lisaks oli kinnituse väljastamise kohta 23. augustil 2016 ütlusi andnud tunnistaja T. Saega. Ringkonnakohus uut tõendit vastu ei võtnud. Kohtud ei ole arvestanud võimalust kohaldada kooseluga seotud vara jagamisele analoogia korras seltsingulepingu sätteid. Analoogia korras seltsingulepingu sätete kohaldamine on võimalik ka kostja ja V. Vahtramäe vahelises suhtes. Eelviidatud sätete kohaldamata jätmise tõttu on ka hüvitisnõue ebaõigesti suures osas aegumise tõttu jäetud rahuldamata. Kostja ja V. Vahtramäe vahel sõlmitud lepingu olemasolu ei ole ainuüksi hageja lahkumise tõttu välistatud. Kostja püüdis ühise tegutsemise lepingu olemasolu tõendada nii V. Vahtramäe kui ka iseenda vande all ülekuulamisega, kuid kohtud jätsid kostja taotluse rahuldamata. Kostja ja V. Vahtramäe vaheline kokkulepe ei lõppenud 2003. aastal ja seega on seltsingu likvideerimise sätted analoogia korras kohaldatavad. Kohtud on jätnud kaalumata, kas poolte vahel oleks võinud olla ka muid alternatiivseid kasutuslepinguid. Nõuded ei ole aegunud. Igal juhul tuleks kostja vastuolulise käitumise tõttu jätta aegumise sätted kohaldamata. Ringkonnakohus luges põhjendamatult seltsingulepingu lõpetamiseks V. Vahtramäe avalduse vallale kostja elukohast välja registreerida, kuigi kostja ei olnud enne menetluse algust kirjast teadlik. 6(13)
2-14-61664
Eeltoodu rikub tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lgs 1 sätestatut, mille kohaselt kindlale isikule suunatud tahteavaldus muutub kehtivaks kättesaamisega, st mitte tegemisega. Kostja on kogu menetluse jooksul vaidlustanud väited, et temalt nõuti korduvalt kinnistu valduse vabastamist, ning esitanud ka vastupidist näitavad asjaolud. V. Vahtramäe tahe, et kostja kinnistu vabastaks, on tõendamata. Kohtud on VÕS § 1018 lg 2 alusel ekslikult välistanud kostja nõuded käsundita asjaajamise sätete alusel. Kohtud on eksinud kostja sõnade tõlgendamisel, mille kohaselt ehitab ta oma poegade ja iseenda jaoks. Samas jättis kohus arvestamata, et kinnistul tehtud tööd objektiivselt suurendasid selle väärtust ja soodustasid paratamatult kinnisasja omanikku. Kostja tegevus iseenesest väljendas tahet ajada teise isiku asja. VÕS § 1018 lg 2 tingimuse täidetust tuleb hinnata objektiivselt. Omaniku kasuks tegutsemine ei eelda, et omanik ise kinnistut vahetult kasutab, sest kasu võib seisneda vara väärtuse tõusus. Kostja loodud hooned ja rajatised on olemuslikult pika kasutuseaga vara, mida niipea ära ei tarvitata. Kuivõrd kostjal on nõue käsundita asjaajamise sätete alusel, siis on nõuete aegumistähtaeg kümme aastat. Ringkonnakohus on põhjendamatult jätnud tuvastamata kostja rahalise panuse ja jätnud vastamata kuludokumentidega seotud apellatsioonkaebuse väidetele. Kostja on esitanud piisavalt asjaolusid ja tõendeid selle kohta, et kostja panus kinnistu arendamisse on 182 958 eurot 90 senti. Kostja tegi nii töö kui kandis ka kulud, mistõttu ei ole kellelegi teisele võimalik seda panust omistada. Peale kostja ei ole ükski menetlusosaline esitanud mistahes tõendeid ega asjaolusid, mis selgitaksid, kes tegi kinnistul tehtud tööd ja maksis nende eest. Ringkonnakohus ei kontrollinud apellatsioonkaebuse väidet, et maakohus luges ekslikult puuduvaks tõendid (ostutšekid), mis olid tegelikult toimikus olemas. Kohtud on pidanud ebaselgeks osa ostutšekkide sisu, kuid ei ole lasknud kostjal neid selgitada. Kostja sai omanikuvahetusest teada alles 28. oktoobril 2014, mistõttu talle tuleb hüvitada ka pärast 4. septembrit 2014 tehtud kulutused. Mõlemad omanikud teadsid kostja tegevusest, kuid ei teatanud omanikuvahetusest ega vaielnud kulutuste tegemisele vastu. Vahepealsed kulud oleks pidanud välja nõudma hagejalt. Ringkonnakohtu otsuses ei käsitletud ka kostja vastuargumente maakohtu seisukohale, mille järgi kostja ostetud ja paigaldatud uksi ja veeboilerit ei tule hüvitada, kuna V. Vahtramäe on menetluses lubanud need kostjal kaasa võtta. Parenduste äravõtmine ei ole neid rikkumata võimalik. Kohtud jätsid oma diskretsiooniotsust põhjendamata kõik menetluskulud TsMS § 163 lg 2 alusel kostja kanda.
9.Hageja ja V. Vahtramäe paluvad jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja kõik menetluskulud kostja kanda.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
10.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 pde 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada osas, milles kohtud rahuldasid hageja nõuded kostja vastu ning jätsid rahuldamata vastuhagi ning kostja hagi V. Vahtramäe vastu 15 974 eurot 57 senti ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse osas. Asi tuleb saata tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
11.Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida pooled ei ole kassatsioonimenetluses vaidlustanud: • aastatel 1993–2003 elasid hageja ja kostja vaidlusalusel kinnistul koos; 7(13)
2-14-61664
• • • • • • •
kinnistu kuulus hageja isale V. Vahtramäele;
16.augustil 2004 on kinnistu asukohajärgsele vallavalitsusele esitatud V. Vahtramäe allkirjaga avaldus kostja kinnistult välja registreerida; alates 4. septembrist 2014 on kinnistusraamatu kohaselt kinnistu omanikuks hageja;
20.oktoobril 2014 edastas hageja kostjale nõude vabastada kinnisasja valdus; kinnistut on alates 1993. aastast parendatud ning tehtud juurdeehitusi; kinnistule on V. Vahtramäe kasuks kinnistusraamatusse kantud isiklik kasutusõigus; nii hageja kui ka kostja elavad praegu kinnistul.
12.Hageja esitas järgmised nõuded: • mõista kostja valdusest välja hageja valdusse kinnistu ja sellel asuv elamu ja valduse üleandmisest keeldumise korral tõsta kostja kinnistult ja elamust välja (AÕS § 80); • mõista kostjalt hageja kasuks välja kasutuseeliste hüvitisena 400 eurot kuus alates
1.novembrist 2014 kuni valduse üleandmiseni (VÕS § 1037 lg 1).
13.Kostja esitas vastuhagis järgmised nõuded: • tuvastada kostja omand 1⁄2 kaasomandi mõttelisele osale kinnistust ja tuvastada hageja kohustus anda vajalik nõusolek ja tahteavaldus kinnistusraamatus kande parandamiseks või • alternatiivselt mõista hagejalt ja V. Vahtramäelt solidaarselt kostja kasuks välja hüvitis 200 000 eurot kinnistule kulutuste tegemise eest.
14.Kolleegium selgitab esiteks, et kostja vastuhagi puhul on tegemist vastuhagiga TsMS § 373 lg 1 mõttes vaid hageja vastu esitatud nõude osas. Kuivõrd V. Vahtramäe ei olnud põhihagi hageja, siis polnud alust tema vastu esitada vastuhagi. Kolleegiumi arvates on menetlusökonoomia põhimõttest tulenevalt (TsMS § 2) praegusel juhul ka mõistlik menetleda hagi ja kostja hagi V. Vahtramäe vastu ühe ja sama tsiviilasja raames.
15.Kohtud on põhjendatult jätnud rahuldamata kostja vastuhagi omandiõiguse tuvastamiseks. Kolleegium selgitab lisaks, et kinnisasja võib omandada ka ühise tegutsemise või seltsingulepinguga sõlmitud kokkuleppe alusel. Praegusel juhul ei ole kohtud tuvastanud, et hageja ja V. Vahtramäe oleksid sõlminud kas ühise tegutsemise või seltsingulepingu. Samas on kohtud jätnud tähelepanuta, et kinnisasja omandiõigust üle andma kohustav tehing peab AÕS § 119 lgst 1 tulenevalt olema notariaalselt tõestatud. Kostja ei ole väitnud, et väidetav ühise tegutsemise leping või seltsinguleping oleks olnud notariaalselt tõestatud.
16.Seltsingulepingu sätetele (täpsemalt seltsingu likvideerimise sätetele) tugines kostja ka oma rahalise nõude põhjendamisel. Kohtud tuvastasid, et poolte vahel ei olnud ühise tegutsemise ega seltsingulepingut. Selle asjaolu tuvastamisel on kohtud järginud menetlusõiguse norme. Lisaks on kostja leidnud, et praegusel juhul tuleks vara jagamisele seltsingulepingu sätteid kohaldada analoogia korras. Kolleegium on varem leidnud, et ühise majapidamisega abieluvälise kooselu kestel omandatud konkreetsete suurema väärtusega esemete (nt kinnisasi) jaotamisele (ja seda sõltumata eseme asjaõiguslikust kuuluvusest) saab seltsingulepingu sätteid kohaldada, kui mõlemad pooled on eseme omandamiseks või parendamiseks teinud olulised ja võrreldavad majanduslikud (rahaliselt hinnatavad) panused (VÕS § 581 mõttes) ja pooltel oli eset soetades või parendades ühine tahe vähemasti majanduslikult ühise varalise väärtuse (ühisvara) kestvaks loomiseks. Seltsingulepingu sätete kohaldamist ei õigusta ka ainuüksi see, et pooled on lisaks kooselule korraldanud ka ühise majapidamise (vt Riigikohtu 3. detsembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 32110914, p 19; 21. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 32112916, p 22). Ringkonnakohus 8(13)
2-14-61664
leidis, et seltsingu likvideerimise sätted ei ole ka analoogia korras kohaldatavad. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu järeldus on asjas tuvastatud asjaolusid arvestades põhjendatud.
17.Hageja nõude kohta mõista kinnistu kostja valdusest välja hageja valdusse selgitab kolleegium, et isegi kui kostja ja V. Vahtramäe olid sõlminud kinnistu kohta tasuta kasutamise lepingu, siis erinevalt üürilepingust ei lähe omaniku vahetumisel kinnisasja tasuta kasutamise leping üle uuele omanikule (Riigikohtu 11. novembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32112215, p 20). Kostja ei ole väitnud, et ta oleks hagejaga sõlminud lepingu kinnistu kasutamiseks. Seega ei ole kostja esitanud asjaolusid, millest lähtudes võiks asuda seisukohale, et tal on hagejaga lepinguline suhe, mis annaks kostjale aluse kinnistut vallata.
18.Kostja on hageja nõudele mõista AÕS § 80 alusel kostja valdusest välja kinnistu hageja valdusse (vindikatsioonihagi) mh vastu väitnud seda, et tal on õigus kinnistut vallata tulenevalt V. Vahtramäe isiklikust kasutusõigusest ning V. Vahtramäe kostjale antud nõusolekust kinnistut vallata. AÕS § 225 lg 1 kohaselt koormab isiklik kasutusõigus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks see on seatud, on õigustatud kinnisasja teatud viisil kasutama või teostama kinnisasja suhtes teatud õigust, mis oma sisult vastab mõnele reaalservituudile. AÕS § 228 järgi kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele kasutusvalduse vastavaid sätteid, kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega. AÕS § 215 kohaselt ei ole kasutusvaldus üleantav. Kasutusvaldusest tulenevaid õigusi ja kohustusi võib teostada teine isik, kui kasutusvalduse tekkimise aluseks oleva seaduse või tehinguga ei ole sätestatud teisiti. Maakohus leidis õigesti, et AÕS §dest 215 ja 228 tulenevalt oli V. Vahtramäel õigus anda kinnistu valdus üle kolmandale isikule (vt maakohtu otsuse p 45). Praegusel juhul on kostja esitanud kohtule V. Vahtramäe allkirjastatud 20. jaanuari 2015 kinnituskirja, milles viimane on kinnitanud, et lubab kostjal kinnistut mistahes tasu maksmata kasutada. Maakohus asus aga seisukohale, et kinnituskiri on tõendina ilmselt ebausaldusväärne (TsMS § 238 lg 5). Kolleegiumi hinnangul on maakohus oma järeldust põhjendades jätnud olulised asjaolud analüüsimata, rikkudes TsMS § 232 lgt 1 ja § 442 lgt 8. Ringkonnakohus maakohtu otsuses esinenud puudusi ei kõrvaldanud. Kuivõrd tegemist on asja lahendamise seisuskohalt olulise tõendiga, siis on tegemist olulise menetlusõiguse normi rikkumisega ning ringkonnakohtu otsus tuleb vindikatsioonihagi lahendamise osas tühistada.
19.Maakohtul puudus veendumus, et kinnituskirjas on kajastatud V. Vahtramäe tegelik tahe, sest V. Vahtramäe vande all ülekuulamisel 5. oktoobril 2016 veendus kohus, et isik ei ole võimeline temale esitatavatest küsimustest adekvaatselt aru saama ega neile vastama (vt maakohtu otsuse p 46). Seega tugines maakohus hinnangu andmisel 20. jaanuari 2015 kinnituse usaldusväärsusele 1,5 aastat hiljem korraldatud ärakuulamisele, kus isik ei suutnud kohtu arvates adekvaatselt küsimustele vastata. Sealjuures viitas maakohus, et tunnistaja T. Saega kinnitas, et ta oli juures, kui V. Vahtramäe kinnituse läbi luges ja allkirjastas ning V. Vahtramäe ei olnud enne seda tarvitanud alkoholi ning sai aru, millele ta alla kirjutas. Sellele vaatamata ei selgitanud maakohus, miks ta ei pidanud võimalikuks tunnistaja T. Saega ütlustest lähtuda. Lisaks viitas kostja apellatsioonkaebuses mitmetele asjaoludele ja tõenditele, mille maakohus jättis kinnituskirja hindamise juures tähelepanuta (vt kostja apellatsioonkaebuse p 6). Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata esitatud tõendeid kogumis ning oma järeldusi kohtuotsuses põhjendada.
20.Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et TsMS § 238 lg 5 võimaldab kohtul pärast seda, kui ta on tõendit hinnanud, jätta selle tõendi arvestamata ebausaldusväärsuse tõttu. See säte ei tähenda aga seda, et tõendi selle ebausaldusväärsuse tõttu arvestamata jätmine võiks tulla tõendi esitanud menetlusosalisele üllatusena. Menetlusosalise üllatamise vältimiseks peab talle pärast tema esitatud 9(13)
2-14-61664
tõendi vastuvõtmist olema teada antud, et tõendi usaldusväärsus on seatud kahtluse alla. Samuti peab teda teavitama sellest, miks peetakse tõendit ebausaldusväärseks ning anda talle võimalus esitada oma vastuväited tõendi ebausaldusvääruse väitele.
21.Kostja leiab, et ringkonnakohus on alusetult jätnud vastu võtmata tõendi, millega kostja soovis tõendada V. Vahtramäe adekvaatsust 20. jaanuari 2015 kinnituse andmisel. Ringkonnakohus jättis helisalvestise vastu võtmata põhjusel, et kostja oleks saanud selle esitada maakohtus ja kostja ei ole esitanud mõjuvat põhjust, miks ta seda teha ei saanud (vt kohtutoimiku V kd, tl 24). Sealjuures on ringkonnakohus aga jätnud tähelepanuta, et TsMS § 652 lg 3 p 2 järgi võib apellatsioonimenetluses tõendi vastuvõtmise aluseks olla ka asjaolu, et tõendit ei saanud varem esitada kohtu menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu, milleks võib mh olla tõendi esitanud poolele võimaluse andmata jätmine tõendada kahtluse alla seatud tõendi usaldusväärust (vt käesoleva otsuse p 20). Asja uuel läbivaatamisel tuleb kohtul uuesti otsustada eelnimetatud tõendi vastuvõtmine.
22.Juhul kui ringkonnakohus tuvastab asja uuel läbivaatamisel, et V. Vahtramäe lubas pärast isikliku kasutusõiguse saamist kostjal kinnistut kasutada, peab ringkonnakohus selgitama ja tuvastama, milline õigussuhe oli V. Vahtramäe ja kostja vahel, millest tulenevalt V. Vahtramäe kostjale kinnistu valduse üle andis. Maakohus on pidanud võimalikuks, et kostja ja V. Vahtramäe vahel oli sõlmitud tasuta kasutamise leping (vt maakohtu otsuse p 41). Ringkonnakohtul tuleb selgitada ja tuvastada, kas see leping lõppes kinnistu omaniku vahetumisel (st siis, kui hageja sai omanikuks) või kehtis see leping V. Vahtramäe ja kostja kokkuleppel edasi või sõlmiti mingi uus leping. Samuti tuleb teha kindlaks, millistel tingimustel kostja ja V. Vahtramäe kinnistu kasutamiseks lepingu sõlmisid, sh see, kas see leping on lõppenud või kehtib. Eelnevast sõltub ka see, kas ja missuguses ulatuses on kostja nõue V. Vahtramäe vastu aegunud (vt käesoleva otsuse p 29).
23.Kuigi asjas ei vaielda selle üle, et kinnistu on koormatud V. Vahtramäe isikliku kasutusõigusega ning et hageja valdab sama kinnistut, on kindlaks tegemata, kas ning missuguses ulatuses on kinnistu valdamise ja kasutamise õigus hagejal tulenevalt isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse kindlaksmääratud sisust, muust kokkuleppest või AÕS § 225 lgs 2 sätestatust. Eeltoodust sõltub, kas ja missugusel alusel saab hageja nõudeid kostja kui kinnistu väidetava ebaseadusliku valdaja vastu rahuldada (vt ka käesoleva otsuse p 24). Asja lahendamisel tuleb arvestada, et AÕS § 80 lgst 2 tulenevalt saab vindikatsioonihagi olla suunatud asja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest omaniku valdusse. Järelikult juhul, kui asja omanikul ei ole asja valdamise õigust, ei saa ta ka AÕS § 80 alusel nõuda asja oma valdusse. Samas juhul, kui asja omanik on andnud asja teise isiku otsesesse valdusse ning ta ise on seetõttu muutunud sama asja kaudseks valdajaks, on tal AÕS § 47 lgt 2 analoogia alusel kohaldades õigus nõuda vindikatsioonihagiga asja üldjuhul otsese valdaja valdusse. Viimati nimetatud olukorras või olukorras, kus kinnisasja omanik ja isikliku kasutusõiguse omanik on kinnisasja osavaldajad (AÕS § 49) ning rikutakse üksnes isikliku kasutusõiguse omaniku osavaldust, on kinnisasja omanikul AÕS § 80 alusel ning AÕS § 47 lgt 2 analoogia alusel kohaldades õigus nõuda kinnisasja selle ebaseadusliku valdaja valdusest üldjuhul isikliku kasutusõiguse omaniku valdusse. Juhul aga, kui kinnisasja omanikul on, vaatamata isikliku kasutusõiguse seadmisele, jätkuvalt õigus (kas tulenevalt isikliku kasutusõiguse kui asjaõiguse kindlaksmääratud sisust, muust kokkuleppest või AÕS § 225 lgs 2 sätestatust) kinnisasja vallata kaasvaldajana (AÕS § 50), on tal AÕS § 50 lgst 1 tulenevalt õigus AÕS § 80 alusel nõuda kinnisasja enda ja isikliku kasutusõiguse omaniku 10(13)
2-14-61664
kaasvaldusse. Samuti on kinnisasja omanikul õigus nõuda kinnisasja valdust vindikatsioonihagiga oma valdusse juhul, kui kinnisasja omanik ja isikliku kasutusõiguse omanik on kinnisasja osavaldajad ning rikutakse üksnes kinnisasja omaniku osavaldust. Isikliku kasutusõiguse omanikul, kelle valdust rikutakse kinnisasja ebaseadusliku valdamisega, on kõigil eelnimetatud juhtudel õigus esitada ebaseadusliku valdaja vastu õigusrikkumise lõpetamise nõue VÕS § 1055 lg 1 alusel. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus andma hagejale võimaluse tõendada, et vaatamata isikliku kasutusõiguse seadmisele V. Vahtramäe kasuks, on tal õigus kinnistut vallata, ning et kostja rikub kas hageja ning V. Vahtramäe kaasvaldust või hageja osavaldust.
24.Kostja ei ole kassatsiooniastmes esitanud eraldi vastuväiteid hageja kasutuseeliste nõudele või hüvitisena välja mõistetud summale. Kuivõrd ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel uuesti hinnata vindikatsioonihagi põhjendatust, siis tuleb tal uuesti hinnata ka hageja hüvitisnõuet, millega ta nõuab kostjalt õigusrikkumisega, st alusetult saadud kasutuseeliste hüvitamist VÕS § 1037 lg 1 alusel VÕS § 1037 lg 3 esimeses lauses sätestatud ulatuses. Kohtud on aga jätnud tähelepanuta, et kuivõrd kinnisasjale on seatud isiklik kasutusõigus V. Vahtramäe kasuks, siis võib sõltuvalt sellest, kas hagejal on kinnistu otsese valdamise õigus (kas kaas- või osavaldajana, vt ka käesoleva otsuse p 23), hagejal puududa kas täies ulatuses või mingis osas õigus nõuda kostjalt hüvitist saadud kasutuseeliste eest. AÕS § 228 järgi kohaldatakse isiklikule kasutusõigusele kasutusvalduse vastavaid sätteid, kui isiklik kasutusõigus on seotud valdamisega. AÕS § 201 lg 1 kohaselt koormab kasutusvaldus kinnisasja selliselt, et isik, kelle kasuks kasutusvaldus on seatud, on õigustatud kasutama kinnisasja ja omandama selle vilju. Eeltoodust tulenevalt saab eeldada, et isikliku kasutusõiguse seadmisel kuulub õigustatud isikule ka kasutuseeliste hüvitamise nõue, mis tuleneb VÕS § 1037 lgst 1. Siiski võivad isikliku kasutusvalduse õigussuhte pooled kokku leppida, et kinnisasja valdamise ja kasutamise õigus jääb kas täies ulatuses (kaasvaldus) või mingis osas (osavaldus) kinnisasja omanikule. Sellisele võimalusele viitab ka AÕS § 227 lg 1. Seetõttu on praeguses asjas oluline, kas ja missuguses ulatuses on hagejal, vaatamata sellele, et V. Vahtramäe kasuks on seatud isiklik kasutusõigus, kinnistut või selle osa vallata ja kasutada ning kas kostja kui kinnistu väidetav ebaseaduslik valdaja valdab hageja ja V. Vahtramäe (kaasvaldusse või hageja osavaldusse) kuuluvat kinnistu osa. Neid küsimusi ei ole kohtud käsitlenud. Kuigi kostja ei ole sellist vastuväidet esitanud, ei ole kohus TsMS § 436 lg 7 kohaselt seotud poolte õiguslike väidetega, vaid kohaldab õigust ise. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus andma hagejale võimaluse tõendada asjaolusid, millest nähtuvalt kostja rikub tema valdust (vt ka käesoleva otsuse p 23).
25.Kostja on oma rahalise nõude esitanud solidaarselt hageja ja V. Vahtramäe vastu. Kohtud on põhjendatult leidnud, et vastuhagi aluseks olevatel asjaoludel ei saa hageja ja V. Vahtramäe vastutada kostja tehtud kulutuste eest solidaarselt. Teise isiku asjale kulutuste tegemise korral saab kulutusi teinud isikul olla hüvitisnõue üksnes isiku vastu, kes kulutuste tegemise ajal oli asja omanik. Seega ka praegusel juhul tuleb eristada kostja hüvitisnõudeid tulenevalt sellest, kes oli kinnistu omanik ühtede või teiste kulutuste tegemise ajal (vt Riigikohtu 20. detsembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 32113605, p 30).
26.Kohtud on ekslikult leidnud, et kostja nõue V. Vahtramäe vastu ei saa olla kvalifitseeritav VÕS § 1018 järgi. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et VÕS § 1018 jj kohaldamist ei välista see, kui asjaajaja tegutses kulutuste kandmisel ka enda huvides. Piisab, kui kantud kulutused kuuluvad vähemalt osaliselt kostja huvisfääri (vt Riigikohtu 4. märtsi 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32116814, p 16). Olukorras, kus asjaajaja ajas nii enda kui ka võõrast asja, tuleks mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt asjaajaja kulutuste hüvitamise nõuet vähendada ulatuses, mis ta ise asja kasutades on ära 11(13)
2-14-61664
tarbinud. Hüvitise suuruse määramisel on analoogia alusel võimalik lähtuda VÕS § 1042 lgs 1 sätestatust (vt Riigikohtu 15. jaanuari 2015. a otsus tsiviilasjas nr 32111814, p 19; 21. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 32112916, p 31). Kostja väitis, et tema tehtud parendused on olemuslikult pika kasutuseaga, mida niipea ära ei tarvitata. Kohtud ei ole hinnanud, milline oli kostja tehtud parenduste kasutusiga. Kui tegemist oli pika kasutuseaga parendustega, siis tuleb kostja kulutuste nõuet vähendada selle võrra, mis ta on ise kinnisasja kasutades ära tarbinud.
27.Asjas ei vaielda selle üle, et V. Vahtramäe teadis, et kostja teeb kinnistule parendusi. Seetõttu võis kostja väidetav V. Vahtramäe asja ajamine (kinnistule kulutuste tegemine) vastata V. Vahtramäe kui soodustatud isiku avaldatud tahtele ja huvile VÕS § 1018 lg 1 p 2 mõttes. Samuti võis olla nii, et kui V. Vahtramäe ei teadnuki kulutuste tegemisest, kiitis ta kulutuste tegemise kui käsundita asjaajamise VÕS § 1018 lg 1 p 1 mõttes heaks. Seejuures on oluline märkida, et käsundita asjaajamist saab VÕS § 1018 lg 1 p 1 mõttes heaks kiita mh kaudse tahteavaldusega TsÜS § 68 lg 3 mõttes (vt Riigikohtu 3. oktoobri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 32110212, p 14; 5. novembri 2014. a otsus tsiviilasjas nr 32111014 p 13).
28.Juhul kui esinevad kõik VÕS § 1018 kohaldamise eeldused, peab V. Vahtramäe eelduslikult hüvitama kostjale viimase tehtud kulutused VÕS § 1023 lg 1 järgi. Kulutuste hüvitamise nõue on vaatamata VÕS §s 1018 ja § 1023 lgs 1 sätestatule välistatud VÕS § 1023 lg 3 järgi juhul, kui V. Vahtramäel ei olnud kulutuste tegemise ajal kavatsust tulevikus esitada tema vastu kulutuste hüvitamise nõuet (vt Riigikohtu 5. detsembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 32110707, pd 16 ja 18).
29.Juhul kui kostja ja V. Vahtramäe olid sõlminud kinnistu tasuta kasutamise lepingu ning kostja tegi kinnistule kulutusi selle lepingu kehtivuse ajal, aeguvad võimalikud hüvitisnõuded (vt VÕS § 391 lg 2) VÕS § 395 lgst 2 tulenevalt kuue kuu jooksul selle lepingu lõppemisest. Kostja võimalik nõue VÕS § 1018 ja § 1023 lg 1 alusel V. Vahtramäe vastu aegub TsÜS § 149 järgi, st et aegumistähtajaks on kümme aastat (vt Riigikohtu 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3214411, p 35). Juhul aga kui kostja tegutses kinnistule kulutuste tegemisel küll teise isiku kasuks tegutsemise tahtlusega (teise isiku soodustamise tahtlusega), olemata selleks kas seadusest või tehingust tulenevalt kohustatud, kuid ei esine ühtegi VÕS § 1018 lg 1 pdes 1–3 nimetatud eeldustest, siis võib kostjal olla hüvitisnõue V. Vahtramäe vastu VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042 alusel (vt Riigikohtu 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3214411, p 34; Riigikohtu 2. detsembri 2015 otsus tsiviilasjas nr 3215115, p 19). Selle nõude aegumise hindamisel tuleb kohaldada TsÜS § 151. Juhul kui kostja tegi kinnistule kulutusi ebaseadusliku valdajana, võib tal olla V. Vahtramäe kui kinnistu omaniku vastu ka vajalike kulutuste hüvitamise nõue AÕS § 88 lg 1 esimese lause alusel (vt Riigikohtu 21. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3216611, pd 10 ja 11). Selle nõude aegumise hindamisel tuleb kohaldada TsÜS § 149.
30.Kostja hüvitisnõuet hageja vastu tuleb samuti hinnata kõigepealt VÕS § 1018 alusel. Juhul kui kostja tegutses kinnistule kulutuste tegemisel küll teise isiku kasuks tegutsemise tahtlusega (teise isiku soodustamise tahtlusega), olemata selleks kas seadusest või tehingust tulenevalt kohustatud, kuid ei esine ühtegi VÕS § 1018 lg 1 pdes 1–3 nimetatud eeldustest, siis võib kostjal olla hüvitisnõue hageja vastu VÕS § 1024 lg 4 ja § 1042 alusel. Juhul kui kostja tegi kinnistule kulutusi ebaseadusliku valdajana, võib tal olla hageja kui kinnistu omaniku vastu ka vajalike kulutuste hüvitamise nõue AÕS § 88 lg 1 esimese lause alusel (vt Riigikohtu 21. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3216611, pd 10 ja 11). 12(13)
2-14-61664
31.Kolleegium juhib tähelepanu sellele, et maakohus mõistis V. Vahtramäelt kostja kasuks välja 15 974 eurot 57 senti. V. Vahtramäe selles osas maakohtu otsust ei vaidlustanud. Seega on vaidlustamata osas maakohtu otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 4 teine lause).
32.Kolleegium märgib, et ringkonnakohtule ei ole asja uuel läbivaatamisel siduvad ringkonnakohtu eelmises otsuses tuvastatud asjaolud. Ringkonnakohus on seotud vaid Riigikohtu otsuses esitatud seisukohtadega õigusnormi tõlgendamisel ja kohaldamisel (TsMS § 693 lg 2).
33.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.
34.Kostja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Peeter Jerofejev
13(13)
Henn Jõks
Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.