Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
OÜ Ratsionaal hagi AKTSIASELTSI TALLINNA VESI vastu reoveepumpla omandiõiguse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 29. detsembri 2016. a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
OÜ Ratsionaal kassatsioonkaebus
Tsiviilasja hind Riigikohtus
70 000 eurot
Menetlusosalised ja esindajad Riigikohtus
nende Hageja OÜ Ratsionaal, esindaja vandeadvokaat Kalev Aavik Kostja AKTSIASELTS TALLINNA VESI, esindajad juhatuse liikmed Riina Käi ja Aleksandr Timofejev
Asja läbivaatamise kuupäev
11. september 2017. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. detsembri 2016. a otsus tsiviilasjas nr 2-15-17137 ja saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
1.OÜ Ratsionaal (hageja) esitas 13. novembril 2015 Harju Maakohtule AKTSIASELTSI TALLINNA VESI (kostja) vastu hagi, milles palus tuvastada, et Tallinnas Taludevahe 106b asuval kinnisasjal (kinnisasi) paikneva reoveepumpla (pumpla) omand kuulub hagejale. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2-15-17137 Hagiavalduse kohaselt on kinnisasi alates 7. maist 2012 hageja omandis. Kinnisasja oluliseks osaks on sellel paiknev pumpla. 12. veebruaril 2015 müüs hageja mõttelise osa kinnisasjast Süda Invest OÜ-le. Müügilepingus lepiti kokku kaasomandi valdamise ja kasutamise kord, millega müüja ainukasutusse jäi pumplaga osa kinnisasjast. Kostja kasutab pumplat hageja nõusolekuta ja hagejal on õigustatud huvi pumpla omandiõiguse tuvastamiseks. Pumpla on hageja kinnisasja oluline osa ja tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 53 lg-st 2 ja § 54 lg-st 1 hageja omandis. Pumpla kui tehnorajatis saaks olla kostja omandis vaid juhul, kui see oleks ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või kui hageja peaks seda taluma tulenevalt seadusest. Kostja või mõne teise isiku kasuks ei ole kinnisasjale seatud asjaõigust. Kuna Tallinna Linnavalitsus ei ole kinnisasjale sundvalduse seadmiseks haldusakte vastu võtnud ega haldustoiminguid teinud, pole hagejal kui kinnisasja omanikul tekkinud ka sundvaldusest tulenevat talumiskohustust. Talumiskohustus ei saa tekkida õigusliku aluseta. Kostja ei ole saanud pumpla omanikuks OÜ-ga Artig KV (Artig, arendaja) 4. juulil 2005 sõlmitud arenduskokkuleppe (arenduskokkulepe) alusel. Pumpla rajas Artig kui kinnisasja tolleaegne omanik oma kinnisasjale ja see võiski jääda arendaja omandisse. Kanalisatsioonitorustiku kasutusloa taotluse kohaselt oli torustiku omanik Artig ja kostja tegi ainult ehitusjärelevalvet. Arenduskokkuleppega ei antud torustiku omandit üle, vaid selles lepiti kirjalikult kokku poolte toimingud, mille tegemise järel läheb torustiku omand kostjale üle (arenduskokkuleppe p-d 4 ja 5). Torustiku omandi kostjale ülemineku eeldus oli nii seaduse kui ka arenduskokkuleppe p 5 kohaselt isikliku kasutusõiguse seadmine, kuid seda ei ole seatud. Samuti ei ole torustiku üleminekuks vormistatud üleandmis-vastuvõtmisakti. Arenduskokkuleppes ei ole pumplat üldse käsitletud. Kostja ei ole tõendanud arendaja tahet või nõustumist pumpla omandi üleandmisega. Lisaks ei oleks arenduskokkuleppega saanud pumpla omandit üle anda. Selleks tulnuks sõlmida notariaalselt tõestatud kokkulepe ja teha kinnistusraamatusse kanne. Seda ei ole tehtud ja järelikult on pumpla hageja kinnisasja oluline osa ega saa olla kellegi teise omandis.
2.Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle läbi vaatamata või rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Kostja ja Artig leppisid arenduskokkuleppega kokku, et Artig ehitab välja ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni, mis oli vajalik Rannamõisa tee 50c ja 50d kinnistute liitumiseks veevärgiga. Arenduskokkuleppe sõlmimise ajal oli hageja kinnisasi veel Rannamõisa tee 50c kinnisasja osa. Kinnistusraamatu kohaselt eraldati ja kanti hageja kinnisasi registrisse 20. juulil 2005. Kinnisasja omanik oli Artig. Arenduskokkulepe hõlmas seega ka vaidlusalust hageja kinnisasja. Arenduskokkuleppega kohustus Artig tehnorajatised omal kulul välja ehitama ja andma pärast kasutusloa saamist tasuta kostja omandisse. Omanikujärelevalvet tegi kostja. Pumpla sai 3. juulil 2007 kasutusloa ja see kanti ehitisregistrisse. Praegu teenindab pumpla kolmel kinnistul asuvaid kortermaju, kus on kokku 93 korteriomandit. Pumpla ei kuulu hagejale, sest see ehitati arenduskokkuleppe alusel kostjale. Arendaja pidi andma pumpla tasuta üle kostjale kui vee-ettevõtjale. Ilma pumplata ei saaks kostja osutada ühisveevärgi ja -kanalisatsiooniteenust. Pumpla omandamine oli seotud kasutusloa väljastamisega. Kostja on Tallinna linnas vee-ettevõtja ja osutab ühisveevärgi ning -kanalisatsiooniteenust kui avalikku teenust. Pumpla on avalikes huvides vajalik tehnorajatis, selle kaudu osutatakse reovee ärajuhtimise avalikku teenust. Pumpla teenindab ligikaudu 93 elanikku ja seega on pumpla ühiskanalisatsiooni hulka kuuluv rajatis ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni seaduse (ÜVVKS) mõttes. 2(11)
2-15-17137 Pumplale laieneb seadusest tulenev talumiskohustus asjaõigusseaduse (AÕS) § 1581 lg 1 esimese lause järgi. Kostja omandit ei välista see, et servituuti ega sundvaldust ei ole seatud. Alternatiivselt võib talumiskohustus tuleneda detailplaneeringust. Pumpla ja torustikud ehitati arendaja nõusolekul talle kuulunud maale ja arenduskokkuleppe järgi sai nende omanikuks kostja. Sundvaldust ei olnud vaja seada ja lisaks ei näinud pumpla rajamise ajal kehtinud seadus sundvalduse seadmise võimalust ette. Sundvaldust sai seada vaid nende rajatiste suhtes, mida hakati ehitama alates 26. märtsist 2007, sest siis jõustus AÕS § 1581, mille lg 1 sundvalduse seadmise ette näeb. Pumpla sai kasutusloa küll
3.juulil 2007, kuid ehitama hakati seda palju varem. Pumpla rajamise ajal oli kinnisasja omanikul seadusest tulenev talumiskohustus mistahes tehnorajatise suhtes, mis tema kinnisasjal paiknes.
3.Harju Maakohus jättis 9. mai 2016. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda, märkides, et kostja ei ole menetluskulusid kandnud. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on hageja kinnisasjal asuv pumpla tehnorajatis AÕS § 158 lg 1 mõttes. TsÜS § 54 lg 2 teise lause järgi ei ole pumpla hageja omandis vaid juhul, kui kostja tõendab, et talle kuulub pumpla suhtes asjaõigus, või kui hagejal on pumpla suhtes seadusest tulenev talumiskohustus. Kinnistusraamatu väljavõttest ei nähtu, et kinnisasjale oleks pumpla suhtes seatud kostja kasuks piiratud asjaõigust, seega ei saa sel alusel kostja omandit tuvastada. Pumpla võiks kostjale kuuluda ka omandiõiguse alusel, sest arenduskokkuleppe p 4 kohaselt võis kostjal tekkida pumpla omand, kui Artig andis pumpla omandi kostjale üle. Kostja ei ole seda tõendanud. Kinnisasjal paiknev tehnorajatis, mis on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või mille suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus, ei ole kinnisasja osa. Pumpla rajamise ajal kehtinud AÕS § 1581 lg 1 järgi pidi kinnisasja omanik taluma oma kinnisasjal tehnorajatist, kui see oli vajalik avalikes huvides ja ei olnud muud tehniliselt ning majanduslikult otstarbekamat võimalust tehnorajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks või tehnorajatise arendamiseks. Tehnorajatis oli ehitatud avalikes huvides, kui selle kaudu osutati avalikku teenust ja see kuulus veeettevõtjale ÜVVKS § 7 lg 1 mõttes. Kostja on vee-ettevõtja ja pumpla kaudu osutatakse avalikku teenust. Ei ole tõendatud, et kostja saaks rajada uue pumpla muule lähedal asuvale kinnisasjale. Hageja kinnisasjal paiknev pumpla ei ole selle osa, kuigi sundvaldust ei ole seatud. Kostja ei pidanud nõudma sundvalduse seadmist, sest pumpla rajamise ajal oli kinnisasja omanik Artig. Kostja on tõendanud, et ta sõlmis Artigiga torustike väljaehitamise kokkuleppe ja Artig oli nõus tehnorajatise ehitamisega kinnisasjale. Lisaks hakati pumplat ehitama 2005. a ja sel ajal ei näinud seadus sundvalduse seadmist ette. Seega oli pumpla avalikes huvides ehitatud tehnorajatis AÕS § 1581 lg 1 mõttes ega ole hageja kinnisasja osa. Hagejal on pumpla suhtes seadusest tulenev talumiskohustus ja hagi tuleb jätta rahuldamata.
4.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada või alternatiivselt, saata asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. detsembri 2016. a otsusega maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muutis otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebuse jättis ringkonnakohus rahuldamata. 3(11)
2-15-17137 Apellatsiooniastme menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda ja märkis, et kostjal ei ole kindlaksmääratavaid menetluskulusid. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on ekslik maakohtu järeldus, et asjas ei ole tõendatud, et kostjal tekkis pumplale omandiõigus. Kinnisasja tolleaegse omaniku ja kostja vahelise kirjaliku tehinguga on tõendatud kokkulepe, et kinnistu omanik ehitab torustiku välja ja annab selle omandi peale kasutusloa saamist kostjale üle. AÕS § 68 lg 3 kohaselt tekib omand seaduses sätestatud juhtudel. Pumpla on vallasasi TsÜS § 50 lg 2 mõttes koosmõjus § 54 lg-ga 2, kuna tegemist ei ole kinnisasja ega selle osaga, vaid ühiskanalisatsioonitorustiku teenindamiseks vajaliku ehitisega. AÕS § 92 lg 1 kohaselt tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse omandajale üle ja nad on kokku leppinud, et omand läheb omandajale üle. Arenduskokkuleppe p 4 järgi leppisid kinnisasja tolleaegne omanik ja vee-ettevõtja kokku torustiku ja pumpla omandi üleminekus. Asjaolu, et pooled ei vormistanud kirjalikku üleandmisvastuvõtuakti, ei tähenda, et pumpla omand ei oleks saanud kostjale pärast kasutusloa saamist üle minna. Vallasomandi üleandmise asjaõiguskokkuleppele ei ole seaduses vorminõuet ja piisav on mistahes tegu, milles väljendub ühe poole tahe anda omand üle ja teise poole tahe asi omandada. Kokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud AÕS § 158 järgi ei olnud teisele isikule kuuluval kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis kinnisasja oluline osa. Seega said lepingupooled kirjalikult kokku leppida, et ehitatav tehnovõrk kuulub vallasasjana kostjale ja kostja omandiõiguse tekkimist ei takistanud see, et kasutusloa saamise ajaks oli seadus muutunud. Samuti ei tulene seadusest, et kui tehnorajatise suhtes jäetakse asjaõigus seadmata, kaotab tehnorajatise omanikuks olnud isik omandi ja rajatise omandab kinnisasja omanik. Lisaks on pumpla ühiskanalisatsioonisüsteemi oluline osa (TsÜS § 53 lg 1). Seega on kostja pumpla omanik ja maakohus jättis hagi õigesti rahuldamata.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
6.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt jättis ringkonnakohus tuvastamata, millal ja kuidas tekkis kostja omand pumplale ning millised tõendid seda kinnitavad. Muu hulgas jättis ringkonnakohus tuvastamata, kas arenduskokkuleppes peeti silmas omandi automaatset üleminekut vee-ettevõtjale või tuli omandi üleminekuks sõlmida täiendav kokkulepe. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et pumpla teenindamiseks vajalik ehitis ei saa olla kinnisasja oluline osa ja võib vallasasjana kuuluda kostjale. Samuti jättis ringkonnakohus kohaldamata asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 13 lg 6, mille järgi tuli ehitise kui vallasasja võõrandamisleping sõlmida notariaalselt tõestatud vormis. TsÜS § 83 lg 1 järgi on tehing seaduses sätestatud vorminõude järgimata jätmise korral tühine. Ringkonnakohus ei ole otsuses analüüsinud hageja väiteid arenduskokkuleppe kohta. Kokkulepe ei käsitle pumplat, vaid üksnes torustikke. Lisaks ei näe kokkuleppe p 4 ette torustike omandi automaatset üleminekut, vaid üksnes viitab nende üleandmisele ja vastava akti sõlmimisele tulevikus. Maakohus leidis, et pumpla omandi üleandmine ei ole tõendatud. Ringkonnakohus asus seisukohale, et üleandmise dokumentide puudumine ei välista omandi üleminekut. Samas ei selgu otsusest, millal ja kuidas pumpla omand ringkonnakohtu arvates kostjale üle läks. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et pumpla omandiõiguse hindamisel tuleb kohaldada enne
26.märtsi 2007 kehtinud seadust. Kui omandi üleandmiseks tuli sõlmida täiendav asjaõiguskokkulepe, tulnuks see sõlmida pärast 3. juulit 2007. Kui omand pidanuks minema üle 4(11)
2-15-17137 automaatselt pärast kasutusloa saamist, siis oleks tegu edasilükkava tingimusega lepinguga ja tingimus (kasutusloa väljastamine) saabus 3. juulil 2007. Eeltoodust tulenevalt ei oleks kummalgi juhul saanud õigussuhtele kohaldada enne 26. märtsi 2007 kehtinud seadust. Nii enne 26. märtsi 2007 kui ka alates sellest ajast kehtinud seaduse järgi võis tehnorajatis olla vallasasi vaid juhul, kui see oli ehitatud teise isiku kasuks seatud asjaõiguse alusel või kui selle suhtes kehtis seadusest tulenev talumiskohustus. Ühiskanalisatsiooni eri osade kuulumine eri isikutele on praktikas tavaline. Asjas ei ole vaidlust, et pumpla kasuks ei ole seatud piiratud asjaõigust. Hagi rahuldamata jätmiseks oleksid kohtud pidanud tuvastama vähemalt talumiskohustuse olemasolu. Ringkonnakohtu lahendis seda analüüsi ei ole ja ringkonnakohus ei saanud selles osas nõustuda ka maakohtuga, sest maakohus lähtus eeldusest, et pumpla ei kuulu kostjale.
7.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
8.Riigikohtus asja lahendanud kolmeliikmeline kohtukoosseis andis 29. mai 2017. a määrusega asja lahendamiseks üle tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule, et ühtlustada kohtupraktikat TsÜS § 54 lg 2 ning AÕS §-de 158 ja 1581 kohaldamisel.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja tuvastatud asjaoludele väära õigusliku hinnangu andmise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.
10.Kolleegium käsitleb esmalt asja lahendamise seisukohast olulisi ja vaidlustamata asjaolusid, vaidluse eset ja asjas kohalduvaid õigusnorme (I). Seejärel analüüsib kolleegium AÕS §-de 158 ning 1581 ja AÕSRS § 152 seoseid (II), tehnorajatise õiguslikku olemust (III) ning vaidlusaluse pumpla suhtes talumiskohustuse tekkimise võimalusi (IV). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (V). I
11.Hageja on hagiavalduses palunud tuvastada, et talle kui kaasomanikule kuuluval kinnisasjal paikneva pumpla omand kuulub talle. Kohtute tuvastatu kohaselt on hageja kinnisasja kaasomanik, seega on tal õigus esitada tuvastushagi, sest AÕS § 71 lg 4 kohaselt on kaasomanikul ühise asja suhtes kolmandate isikute ees kõik omaniku õigused. Kolleegium juhib siiski tähelepanu, et olukorras, kus kinnisasja kaasomanik palub tuvastada, et kaasomandis oleval kinnisasjal asuv rajatis on tema omandis, saab kohus hagi rahuldamisel tuvastada üksnes selle, et hagejale kui kaasomanikule kuulub vastav mõtteline osa rajatisest.
12.Pooled ei vaidle järgmiste asja lahendamise seisukohast oluliste asjaolude üle: • •
kostja sõlmis Artigi kui arendaja ja hilisema kinnisasja omanikuga 4. juulil 2005 arenduskokkuleppe; arenduskokkuleppe p 4 nägi ette, et arendaja annab torustikud peale valmimist ja kasutusloa saamist tasuta üle vee-ettevõtja omandisse 15 päeva jooksul arvates kasutusloa väljastamisest; 5(11)
2-15-17137 •
• • •
arenduskokkuleppe p 5 kohaselt kohustus arendaja tagama, et torustike asukoha kinnistute omanikud seaksid torustike suhtes hiljemalt omandi ülemineku tähtajaks tähtajatu tasuta isikliku kasutusõiguse torustike omaniku kasuks, tagades selliselt vee-ettevõtjale torustike kasutamise võimaluse; pumplale anti kasutusluba 3. juulil 2007; hageja omandas vaidlusaluse kinnisasja 7. mail 2012; kinnistusraamatusse ei ole kostja kasuks seatud piiratud asjaõigust, samuti ei ole hageja kinnisasjale seatud sundvaldust.
Vaidluse all ei ole ka see, et kostja on vee-ettevõtja ÜVVKS § 7 tähenduses, et pumpla on tehnorajatis TsÜS § 54 lg 2 teise lause mõttes, et kostja kasutab pumplat reovee ärajuhtimise teenuse osutamiseks paljudele isikutele ja et pumpla on osa kostja kui vee-ettevõtja kasutuses olevast süsteemist ÜVVKS § 2 lg 1 mõttes.
13.Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejale kaasomanikuna kuuluval kinnisasjal paiknev pumpla on selle kinnisasja oluline osa ja seega hageja kaasomandis või mitte.
14.Maakohus asus seisukohale, et hageja kinnisasjal paiknev pumpla ei ole selle oluline osa, sest on tõendatud, et kostja sõlmis Artigi kui arendajaga torustike väljaehitamise kokkuleppe ja Artig oli nõus tehnorajatise ehitamisega kinnisasjale. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on pumpla avalikes huvides ehitatud tehnorajatis AÕS § 1581 lg 1 mõttes ega ole hageja kinnisasja osa ja seetõttu on hagejal pumpla suhtes seadusest tulenev talumiskohustus. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuid leidis, et hageja ei ole saanud pumpla omanikuks seetõttu, et pumpla oli käsitatav vallasasjana, mille arendaja andis üle kostja kui vee-ettevõtja omandisse.
15.Kolleegium leiab, et kohtud on ebaõigesti tõlgendanud TsÜS § 54 lg-t 2 koostoimes AÕS §-dega 158 ja 1581 ning jätnud tähelepanuta AÕSRS § 152 ja see on viinud asja ebaõige lahendamiseni. Nii AÕS § 158 kui ka § 1581 lähtuvad eeldusest, et tehnorajatist ei ole veel ehitatud, vaid seda alles hakatakse võõrale kinnisasjale rajama. Vaidlustamata asjaoludel on hageja praegusel juhul aga omandanud kinnisasja koos tehnorajatisega. Seega on kohtud lahendanud hageja nõude valede materiaalõiguse normide alusel. II
16.Vaidlustamata asjaolude kohaselt sai pumpla kasutusloa 3. juulil 2007. Nii sel ajal kehtinud kui ka praegu kehtiva TsÜS § 54 lg 1 kohaselt on kinnisasja olulised osad sellega püsivalt ühendatud asjad, nagu ehitised, kasvav mets, muud taimed ja koristamata vili. Sama paragrahvi teise lõike teise lause järgi ei ole kinnisasja oluline osa sellel paiknev tehnovõrk või -rajatis, mis on ehitatud kinnisasjale asjaõiguse alusel või mille suhtes kehtib seadusest tulenev talumiskohustus.
17.Ajal, mil pumplale anti kasutusluba ehk 3. juulil 2007 reguleerisid rajatavate tehnovõrkude ja -rajatiste õiguslikku seisundit AÕS §-d 158 ja 1581. Viidatud ajal kehtinud AÕS § 158 esimese lõike kohaselt oli kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (mh kanalisatsioonitorustikku) ja selle teenindamiseks vajalikke ehitisi, kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustaks ülemääraseid kulutusi.
6(11)
2-15-17137 Sama paragrahvi teine lõige nägi ette, et eelnimetatud juhul võis kinnisasja omanik nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga.
18.Avalikes huvides vajalike tehnovõrkude ja -rajatiste kohta nägi pumplale kasutusloa väljaandmise ajal kehtinud AÕS § 1581 redaktsioon ette erisätted ja viidatud paragrahvi esimese lõike järgi oli kinnisasja omanik kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku või -rajatist ning lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis oli vajalik avalikes huvides ja puudus muu tehniliselt ning majanduslikult otstarbekam võimalus tehnovõrgu või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrgu või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Tehnovõrk või -rajatis loeti avalikes huvides ehitatuks, kui selle kaudu osutati avalikku teenust ja see kuulus isikule, kellele laienes mh ÜVVKS § 7 lg-s 1 sätestatud kohustus. Talumiskohustus ei lõppenud universaalteenuse osutamise lepingu lõppedes, kui tehnorajatise kaudu osutati kõigile isikutele pakutavat teenust üldistel alustel edasi. Seejuures nägi AÕS § 1581 lg 1 neljas lause selgelt ette, et talumiskohustus tekkis sundvalduse seadmisega kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sätestatud korras. Põhimõtteliselt samasugused sätted sisalduvad ka praegu kehtiva AÕS § 1581 lg-tes 1 ja 11.
19.Seega ei näinud 3. juulil 2007 kehtinud ega näe ka praegu kehtivad AÕS §-d 158 ega 1581 ette üldist seadusest tulenevat talumiskohustust, vaid andsid üksnes õiguse nõuda teatud olukorras piiratud asjaõiguse või sundvalduse seadmist.
20.Kolleegium märgib, et AÕS §-d 158 ja 1581 reguleerisid ja reguleerivad talumiskohustust olukorras, kus tehnovõrk või -rajatis soovitakse rajada võõrale maale, kuid nendest sätetest ei ole võimalik tuletada talumiskohustust olukorras, kus tehnorajatis on hageja kinnisasjale juba rajatud. Varem rajatud tehnorajatiste õiguslikku seisundit reguleerib AÕSRS § 152.
20.1.AÕSRS § 152 lisati seadusesse 17. veebruaril 1999 vastu võetud ja 1. aprillil 1999 jõustunud asjaõigusseaduse, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse, kinnistusraamatuseaduse ja täitemenetluse seadustiku muutmise seadusega. Esialgu nähti viidatud sättega ette tähtaeg, mille jooksul tuli kõigi enne 1. aprilli 1999 võõrale maale rajatud tehnorajatiste ja -võrkude talumiskohustuse tagamiseks seada piiratud asjaõigus. Seda sätet on hiljem korduvalt muudetud. 26. märtsil 2007 jõustunud tsiviilseadustiku üldosa seaduse, asjaõigusseaduse, asjaõigusseaduse rakendamise seaduse, ehitusseaduse, planeerimisseaduse ja kinnisasja sundvõõrandamise seaduse muutmise seaduse eelnõu seletuskirjast (1067 SE I) nähtuvalt oli muutmise põhjuseks mh see, et praktikas osutus ebareaalseks kõigi enne 1. aprilli 1999 püstitatud tehnorajatiste ja -võrkude kohta piiratud asjaõiguse seadmise lepingute sõlmimine.
20.2.Käesoleva asja lahendamise seisukohast on oluline küsimus, kas AÕSRS §-st 152 võis pumpla rajamise ajal tuleneda või võib praegu tuleneda seadusjärgne talumiskohustus, mis ei vajanud ega vaja eraldi piiratud asjaõiguse ega sundvalduse seadmist.
20.3.Pumplale kasutusloa väljastamise ajal ehk 3. juulil 2007 kehtinud AÕSRS § 152 lg 1 sätestas, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma olemasolevat tehnovõrku või -rajatist, mis on püstitatud enne maa esmakinnistamist, kui esmakinnistamine toimus enne 1999. a 1. aprilli. Samuti pidi kinnisasja omanik viidatud lõike kohaselt tehnovõrku või -rajatist taluma juhul, kui esinevad AÕS § 1581 lg-s 1 sätestatud eeldused või muu talumiskohustus. Sama paragrahvi teine lõige nägi lisaks esimeses lõikes sätestatud talumiskohustusele ette, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma ka sellist tehnovõrku või -rajatist, mis kuulub võrguettevõtjale ja on püstitatud omaniku nõusolekul
7(11)
2-15-17137 enne 1999. aasta 1. aprilli, kui seda tehnovõrku või -rajatist kasutatakse eesmärgipäraselt ja avalikes huvides. Viidatud sätted kehtisid sellisel kujul kuni 30. juunini 2015.
20.4.Kolleegiumi arvates võib AÕSRS § 152 eri ajal kehtinud redaktsioonidest järeldada, et seadusest sai ja saab ka praegu talumiskohustus tuleneda vaid selliste tehnorajatiste suhtes, mis olid võõrale maale püstitatud enne 1. aprilli 1999. Praegusel juhul ei vaidle pooled selle üle, et pumpla sai kasutusloa 3. juulil 2007. Kolleegium märgib siiski, et seaduseelnõu, millega AÕSRS § 152 seadusesse lisati, seletuskirjas (694 SE) märgiti, et varem püstitatud tehnovõrguks sai pidada ka enne nimetatud tähtpäeva välja antud tehnovõrgu ehitamise luba. Seega vaid juhul, kui pumpla rajamiseks anti ehitusluba välja enne 1. aprilli 1999, võis muude eelduste täidetuse korral kinnisasja omanikul ja sellest tulenevalt hiljem ka hagejal tekkida pumpla suhtes seadusest tulenev talumiskohustus.
20.5.Vaatamata AÕS-i ja AÕSRS-i pidevale muutmisele on seadusest tuleneva talumiskohustuse olemasolu kindlaksmääramise peamised põhimõtted olnud samad. AÕS-i ja AÕSRS-i sätete süsteemse analüüsi tulemusel on võimalik järeldada, et olukorras, kus 2007. a juulis valmis ja sai kasutusloa pumpla, mis ehitati selleks, et sellest saaks vee-ettevõtja tehnovõrgu osa, tulnuks selleks, et pumpla suhtes tekiks kinnisasja järgmiste omanike jaoks siduv talumiskohustus, kinnisasjale seada ja kinnistusraamatusse kanda vastav piiratud asjaõigus või seada kinnisasjale sundvaldus. Vaid selliselt oleks olnud tagatud kinnisasja igakordse omaniku kohustus taluda kinnisasjal pumplat kui tehnorajatist. Kinnisasja tulevaste omanike talumiskohustus ei saanud tekkida Artigi nõusolekust. Ka arenduskokkuleppe sätted, millele menetlusosalised menetluse vältel on viidanud, kinnitavad, et selle kokkuleppe pooled pidasid silmas piiratud asjaõiguse seadmist vee-ettevõtja kasuks.
20.6.Kui kinnisasja omanik ja vee-ettevõtja lepivad kokku, et edaspidi seatakse tehnorajatise suhtes vee-ettevõtja kasuks piiratud asjaõigus ja lepingupooleks olnud kinnisasja omanik keeldub piiratud asjaõiguse seadmise kokkulepet sõlmimast, saab vee-ettevõtja esitada kinnisasja omaniku vastu hagi ja paluda kohustada kinnisasja omanikku sõlmima piiratud asjaõiguse seadmise kokkulepet ja asendada TsÜS § 68 lg 5 alusel kinnisasja omaniku tahteavaldus kokkuleppe sõlmimiseks kohtulahendiga. Kolleegium selgitab, et kokkuleppel kinnisasja omanikuga on võimalik seada piiratud asjaõigus ka praegu.
21.Maakohus on muu hulgas märkinud, et ajal, mil pumplat ehitama hakati, ei näinud AÕS ette sundvalduse seadmise võimalust. Kolleegium märgib, et kuigi AÕS § 1581 jõustus 26. märtsil 2007, ei tähenda see, et enne viidatud sätte jõustumist kehtinud seadus oleks näinud ette mingi üldise, seadusest tuleneva talumiskohustuse kõigi tehnorajatiste suhtes, mis olid selleks ajaks võõrale maale ehitatud. Samuti ei saa seadusest tuleneda tehnorajatise talumise kohustust üksnes põhjusel, et tehnorajatist kasutab vee-ettevõtja avaliku teenuse osutamiseks. Enne 26. märtsi 2007 kehtinud KASVS § 6 reguleeris sundvalduse seadmist ja isegi juhul, kui sundvaldust ei oleks seada saanud, saanuks siiski seada ja kanda kinnistusraamatusse reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse.
22.Ka 1. jaanuarist 2003 kuni 25. märtsini 2007 kehtinud ehitusseaduse § 14 lg 1 nägi ette, et kinnisasja omanik peab lubama ehitada oma kinnisasjale tehnovõrke ja -rajatisi (sh veevarustus- või kanalisatsioonitorustikku ja selle teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või kui nende ehitamine teises kohas põhjustaks ülemääraseid kulutusi. Kolleegium märgib, et ka see säte ei näinud ette seadusest tulenevat talumiskohustust, vaid sätestas üksnes talumiskohustuse tekkimiseks vajaliku piiratud asjaõiguse seadmise nõude aluse. 8(11)
2-15-17137
23.Ka praegu kehtiv AÕSRS § 152 lg 1 näeb ette, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma vaid sellist olemasolevat tehnovõrku või -rajatist, mis on püstitatud enne maa esmakinnistamist, kui esmakinnistamine toimus enne 1. aprilli 1999. Kinnisasja omanik peab taluma tehnovõrku või -rajatist ka juhul, kui esinevad AÕS §-s 1581 sätestatud eeldused või muu talumiskohustus. Sama paragrahvi teise lõike kehtiv redaktsioon näeb ette, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma ka tehnovõrku või -rajatist, mille suhtes ei ole AÕS § 1581 lg-s 1 sätestatud talumiskohustust, kui see tehnovõrk või -rajatis kuulub võrguettevõtjale ja on püstitatud omaniku nõusolekul enne 1. aprilli 1999 ning seda tehnovõrku või -rajatist kasutatakse eesmärgipäraselt ja avalikes huvides.
24.AÕS § 1581 lg 1 kehtiv redaktsioon näeb ette, et kinnisasja omanik on kohustatud taluma oma kinnisasjal tehnovõrku või -rajatist ja lubama selle ehitamist kinnisasjale, kui tehnovõrk või -rajatis on vajalik avalikes huvides ja ei ole muud tehniliselt ning majanduslikult otstarbekamat võimalust tehnovõrgu või -rajatisega liituda sooviva isiku tarbimiskoha ühendamiseks tehnovõrgu või -rajatisega või tehnovõrgu või -rajatise arendamiseks. Kui universaalteenuse osutamise leping lõpeb, ei lõpe talumiskohustus, kui vastava tehnorajatise kaudu kõikidele isikutele pakutavat teenust üldistel alustel edasi osutatakse. Kõnealune talumiskohustus tekib kinnisasja sundvõõrandamise seaduses sätestatud korras sundvalduse seadmisega. AÕS § 1581 lg 11 järgi on tehnorajatis ehitatud avalikes huvides mh juhul, kui selle kaudu osutatakse avalikku teenust ja see kuulub vee-ettevõtjale ÜVVKS-i tähenduses. Seega ei näe ka praegu kehtivad AÕS-i ega AÕSRS-i sätted ette seadusest tulenevat talumiskohustust selliste tehnorajatiste suhtes, mis on ehitatud pärast 1. aprilli 1999. III
25.1.Kuigi TsÜS § 54 lg 2 teise lause järgi ei ole kinnisasjal asuv tehnovõrk või -rajatis kinnisasja oluline osa, ei tähenda see, et tegu oleks tsiviilkäibes iseseisvalt liikuva vallasasjaga. Eeldusel, et tehnovõrk või -rajatis on rajatud võõrale kinnisasjale pärast 1. aprilli 1999, ei ole tehnorajatis või -võrk kinnisasja oluline osa üksnes juhul, kui selle talumiseks on vee-ettevõtja kasuks seatud piiratud asjaõigus või sundvaldus. Kui tehnovõrgu või -rajatise talumiseks on kinnisasjale seatud piiratud asjaõigus, siis on tehnovõrk või -rajatis piiratud asjaõiguse oluline osa ja liigub tsiviilkäibes koos sellega.
25.2.ÜVVKS § 2 lg 1 kohaselt on ühisveevärk ja -kanalisatsioon ehitiste ja seadmete süsteem, mille kaudu toimub kinnistute veega varustamine või reovee ärajuhtimine ning mis on vee-ettevõtja hallatav või teenindab vähemalt 50 elanikku. Sama paragrahvi teise lõike järgi loetakse sademe-, drenaaživee ning muu pinnase- ja pinnavee ärajuhtimise ehitisi ja seadmeid ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni süsteemi kuuluvaiks, kui kohalik omavalitsus ei ole teisiti otsustanud. ÜVVKS § 2 lg 3 kohaselt võib ühisveevärk ja -kanalisatsioon olla avalik-õigusliku või eraõigusliku isiku omandis ning ühisveevärgile ja -kanalisatsioonile kohaldatakse AÕS §-s 158 sätestatut.
25.3.Kuigi AÕSRS § 152, ÜVVKS § 2 lg 3 ja AÕS § 1581 sõnastusest võiks järeldada, et tehnorajatis võib kuuluda vee-ettevõtjale, ei tähenda eelnimetatud sätted seda, et tehnorajatis võiks olla vee-ettevõtja omandis eraldiseisva vallasasjana. Eeltoodu tähendab üksnes seda, et tehnorajatis ei ole kinnisasja, millel ta paikneb, oluline osa, vaid on võrguettevõtja kasuks kinnisasjale seatud piiratud asjaõiguse (reaalservituudi või isikliku kasutusõiguse) oluline osa.
9(11)
2-15-17137
25.4.Seega on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et tulenevalt arenduskokkuleppe sõlmimise ajal kehtinud AÕS §-st 158, mis sätestas, et teisele isikule kuuluval kinnisasjal paiknev tehnovõrk või -rajatis ei ole kinnisasja oluline osa, said lepingupooled kirjalikult kokku leppida, et ehitatav tehnovõrk antakse vallasasjana üle kostjale. Viidatud seadusesäte ei reguleerinud omandi tekkimist ja ka selle sätte hilisemad redaktsioonid näevad ette üksnes nõudeõiguse tekkimise alused. Nende sätete järgi oli ja on võrguettevõtjal seaduses sätestatud eelduste esinemisel õigus nõuda, et rajatava tehnovõrgu talumiskohustuse tagamiseks seataks ja kantaks tema kasuks kinnistusraamatusse piiratud asjaõigus.
25.5.Samuti on ekslik ringkonnakohtu järeldus, et seadusest ei tulene, et kui tehnorajatise suhtes jäetakse asjaõigus seadmata, kaotab tehnorajatise omanikuks olnud isik omandi ja rajatise omandab kinnisasja omanik. Kolleegium märgib, et pärast 1. aprilli 1999 teise isiku kinnisasjale ehitatud tehnorajatised, mille suhtes ei ole seatud piiratud asjaõigust ega sundvaldust, on kinnisasja olulised osad.
25.6.Õige on küll maakohtu seisukoht, et pumpla oli avalikes huvides ehitatud tehnorajatis AÕS § 1581 lg 1 mõttes, kuid sellest ei järeldu veel automaatselt, et see ei saaks mingil juhul olla hageja kinnisasja osa. Ekslik on maakohtu järeldus, et hagejal on pumpla suhtes seadusest tulenev talumiskohustus. Seadusest tulenev talumiskohustus saab kinnisasja omanikul AÕSRS § 152 lg 2 järgi olla tekkinud üksnes nende tehnorajatiste suhtes, mis kuuluvad võrguettevõtjale ja on püstitatud omaniku nõusolekul enne 1999. a 1. aprilli, kui tehnovõrku või -rajatist kasutatakse eesmärgipäraselt ja avalikes huvides (vt ka otsuse p 20.4).
26.Kuna kohtud lahendasid käesoleva vaidluse valede materiaalõiguse normide alusel, siis tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb asja lahendamiseks vajalikud asjaolud tuvastada ja asi Riigikohtu lahendis viidatud õigusnormide alusel uuesti lahendada. IV
27.Kehtiv seadus ei näe ette õiguslikku alust selleks, et kinnisasja omanik, kelle maal paikneb veeettevõtja kasutuses olev tehnorajatis, mida vee-ettevõtja kasutab avaliku teenuse osutamiseks, kuid mille talumiseks ei ole seatud sundvaldust ega piiratud asjaõigust vee-ettevõtja kasuks ja millele ei laiene ka seadusest tulenevat talumiskohustust, oleks kohustatud seadma vee-ettevõtja kasuks piiratud asjaõiguse. Seega ei anna kehtiv seadus vee-ettevõtjale ka õigust nõuda, et kohus kohustaks kinnisasja omanikku andma tahteavalduse piiratud asjaõiguse seadmiseks vajaliku kokkuleppe sõlmimiseks.
28.Kolleegium märgib, et olukorras, kus võõral kinnisasjal paikneb tehnovõrk või -rajatis, mis on vajalik avalikes huvides, võib olla põhjendatud sundvalduse seadmine kinnisasjale. Isikul, kelle õigusi rikutakse, on õigus taotleda, et kohalik omavalitsus algataks kinnisasjale tehnorajatise kasutamiseks vajaliku sundvalduse seadmise või sundvõõrandamise menetluse. Ka ÜVVKS § 12 näeb ette, et üldistes huvides õiglase ja kohese hüvitise eest on omavalitsusel õigus teostada sundvaldust või -võõrandamist seaduses sätestatud alusel sellise ehitise kasutamiseks või omandamiseks, mis on vajalik ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni häireteta töö tagamiseks ja arenguks.
29.Sundvalduse seadmist reguleerib kinnisasja sundvõõrandamise seadus (KASVS), mille § 6 lg 1 kohaselt võib kinnisomandit üldistes huvides kitsendada sundvalduse seadmisega, kui kinnisasja sundvõõrandamine ei ole otstarbekas. Seejuures kohaldatakse sundvalduse seadmisele kinnisasja sundvõõrandamise sätteid niivõrd, kuivõrd KASVS-ist ei tulene teisiti. KASVS § 6 lg 2 kohaselt 10(11)
2-15-17137 võib sundvalduse seadmine mh seisneda AÕS §-s 1581 sätestatud tehnovõrgu või -rajatise talumiskohustuse kehtestamises. KASVS § 6 lg 4 näeb ette, et kui kinnisasja koormamine sundvaldusega ei võimalda kinnisasja vastavalt senisele otstarbele kasutada, on kinnisasja omanikul õigus sundvalduse seadmise taotlejalt nõuda, et see omandaks kinnisasja või selle osa. Sundvaldus seatakse AÕS §-st 1581 lähtudes KASVS 81. ptk-s ette nähtud korras haldusmenetluses (vt ka nt Riigikohtu 12. novembri 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-91-08, p 10). Kolleegium märgib, et sundvalduse seadmise võimalus ei välista tehnorajatiste säilimise tagamise eesmärgil kinnistu sundvõõrandamist KASVS-i alusel (vt ka Riigikohtu 11. märtsi 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-87-14, p 22). V
30.Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
31.Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, Tambet Tampuu
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.