Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-18-687 24. märts 2021 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Heiki Loot ja Kalev Saare AS Pro Kapital Eesti kaebus Maa-ameti otsuse tühistamiseks ja vastustaja kohustamiseks teha katastriüksuse kanne Kaebaja AS Pro Kapital Eesti, esindaja vandeadvokaat Toomas Pikamäe Vastustaja Maa-amet, esindajad Toomas Kutti, Marili Lehtmets ja vandeadvokaat Veikko Puolakainen Kaasatud haldusorgan Vabariigi Valitsus, esindaja Alar Must Tallinna Ringkonnakohtu 27. märtsi 2020. a otsus Maa-ameti kassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada kassatsioonkaebus.
2.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 27. märtsi 2020. a otsus. Jätta jõusse Tallinna Halduskohtu 28. augusti 2019. a otsus, asendades halduskohtu otsuse põhjendused käesoleva otsuse põhjendustega.
3.Jätta menetluskulud poolte endi kanda.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Kinnistu registriosa nr-ga 20281 (uus nr 2028101), pindala 60 958 m2, kanti kinnistamisavalduse alusel kinnistusraamatusse 20. jaanuaril 2000. Kinnistu omanik oli Kalaranna AS. Kinnistusraamatu
27.oktoobri 2003. a kande alusel on kinnistu uueks omanikuks AS Pro Kapital Eesti (kaebaja).
2.Kaebaja esitas 19. juulil 2017 Maa-ametile kandeavalduse Kalaranna tn 1 katastriüksuse (kinnistu registriosa nr 2028101) jagamiseks. Maakataster kajastas selle katastriüksuse koosseisus veekogu (Läänemere osa), millest sooviti jagamise teel moodustada eraldi katastriüksus aadressiga Kalasadama tn 3, pindalaga 9216 m2, sihtotstarve 100% veekogude maa.
3.Maa-amet rahuldas 7. märtsi 2018. a otsusega kaebaja 19. juuli 2017. a kandeavalduse osaliselt. Maa-amet tegi maakatastrisse kanded üheksa katastriüksuse kohta, kuid peatas menetluse moodustatava katastriüksuse Kalasadama tn 3 (pindala 9216 m2) osas kuni asjaolude väljaselgitamiseni. Otsuse lisas toodud selgituse kohaselt on Maa-ameti andmetel tegemist avaliku veekoguga ja see kuulub riigile (veeseaduse (VeeS) (otsuse tegemise ajal kehtinud redaktsiooni (v.r)) § 5 ja asjaõigusseaduse (AÕS) § 133 lg 1 alusel). Katastri esmakanne ei olnud tol ajal kehtinud õigusega kooskõlas. Maa-amet soovib välja selgitada, kas kehtiva õigusega on kooskõlas
3-18-687 detailplaneeringuga ette nähtud eraldi katastriüksuse (Kalasadama tn 3, pindala 9216 m2) katastrisse kandmine. Menetlusest eemaldati Kalasadama tn 3 piiriandmed (Vabariigi Valitsuse
24.jaanuari 1995. a määrus nr 37 „Riigi maakatastri pidamise korra kinnitamine“ (määrus nr 37), p-d 34.1 ja 36). Kinnistusregister võttis 13. märtsil 2018 maakatastri andmed üle selliselt, et kinnistu registriosa nr 2028101 algsest pindalast 60 958 m2 sai pindala 51 736 m2. Kinnistu suurust vähendati 9222 m2 võrra.
4.Maa-amet keeldus 27. juuni 2018. a otsusega Kalasadama tn 3 katastriüksust registreerimast, leides, et taotletav kanne pole kooskõlas kehtiva õigusega. Maa-amet on pädev tuvastama kinnisasja piire ja otsustama, millistes piirides on see jagatav. Maa-ametil tuleb oma seadusest tulenevate ülesannete täitmisel veenduda, et taotletud kanne on õiguspärane ja taotluse on esitanud selleks õigustatud isik. Tegemist on avaliku veekoguga ja see kuulub riigile. AÕS § 133 lg 1 kehtestab piiri veekoguga konstitutiivselt ning maakataster ei ole selles osas määrav. Ka erastamise ajal oli tegemist avaliku veekoguga. Ortofotod kinnitavad, et selles piirkonnas pole kunagi olnud maismaad, vaid on alati olnud meri. Isikul ei ole õigust nõuda merest koosneva katastriüksuse moodustamist.
5.Kaebaja esitas halduskohtule kaebuse, milles nõudis Maa-ameti kohustamist kanda maakatastrisse katastriüksus Kalasadama tn 3 (pindala 9216 m2, sihtotstarve 100% veekogude maa). Kui kohus leiab, et Maa-ameti 7. märtsi 2018. a otsus on haldusakt, tuleb see tühistada osas, millega peatati menetlus, ja kohustada vastustajat tegema katastriüksuse kande. Kaebaja palub tühistada Maa-ameti 27. juuni 2018. a otsus. Kaebaja märkis kokkuvõtlikult järgmist: 1) Maa-ameti pädevuses ei ole katastriüksuse moodustamisel omandiküsimuste lahendamine, vaid ta peab lähtuma kinnistusraamatusse kantud andmetest. Maakataster on andmekogu ning Maa-amet ei vii läbi järelevalvemenetlust, vaid kontrollib üksnes temale esitatud dokumente (maakatastriseaduse (MaaKatS) § 16 lg 1; määruse nr 37 p-d 29–35); 2) Maa-amet eirab Kalasadama tn 3 katastriüksuse moodustamisel kehtestatud detailplaneeringut (s.o Tallinna Linnavolikogu 12. novembri 2015. a otsust nr 176 ja põhijoonise positsiooni 19). Detailplaneering on Maa-ametile kohustuslik, sest tegemist on kehtiva haldusaktiga. Maa-ameti tegevus on planeerimisseaduse (PlanS) § 126 lg-ga 6 vastuolus; 3) Maa-ametil puudub pädevus tuvastada maa omanikku. Isegi juhul, kui vaidlusaluse maa eraomandisse andmine peaks olema õigusvastane, oleks kaebaja maa omandanud igamise teel (AÕS § 123 lg-te 1 ja 2 alusel). Kaebaja omandas kinnistu 27. oktoobril 2003, mistõttu on ta seda katkematult vallanud rohkem kui kümme aastat. Kaebaja on maksnud maamaksu; 4) kuna Maa-ametil puudus alus keelduda kinnistu jagamisest ja tegevusetus rikub kaebaja õigusi, on kohustamisnõude eeldused täidetud. Maa-amet oli kohustatud otsuse langetama kümne päeva jooksul (määruse nr 37 p 35); 5) kaebaja nõusolekuta on tema omandit vähendatud; 6) Maa-amet ei ole kaebajat sisuliselt ära kuulanud.
6.Maa-amet oli seisukohal, et kaebus tuleb jätta rahuldamata.
7.Vabariigi Valitsus leidis järgmist: 1) alates maa tsiviilkäibe taastamisest on Eestis kehtinud reegel, et kinnisomand ehk isiku õigus kinnisasjale lõpeb mere rannajoonega. Meri on avalik hüve ega ole tsiviilkäibes. Kinnisomand lõpeb kaldajoonel; 2) vahet ei ole sellel, kas veekogu kaldajoon ja seega ka kaldakinnisasja ulatus muutub ühele või teisele poole pärast katastriüksuse moodustamist või on katastriüksus juba algusest peale ekslikult moodustatud selliselt, et selle osaks on ka avaliku veekogu osa. Mõlemal juhul on andmed valed nii 2(8)
3-18-687 maakatastris kui ka kinnistusraamatus. Need andmed ei ole kanneteks AÕS ega kinnistusraamatu seaduse (KRS) tähenduses (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 12. juuni 2012. a otsus asjas nr 3-2-1-67-12, p 20); 3) sellise katastriüksuse loomine, mis koosneks ainult avaliku veekogu osast, oleks vastuolus AÕS § 133 lg-ga 1 ja KRS § 72 lg 1 p-ga 4, kuna see objekt ei saaks kinnisomandi esemeks olla; 4) detailplaneeringuga ei saa kinnisomandi ulatuse põhimõtteid muuta. Kui detailplaneeringuga nähakse katastriüksus ette alale, mis ei ole kinnisomandi ese, ei ole seda tingimust võimalik täita ja see tingimus on tühine (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 63 lg 2 p 5); 5) kaebaja ei omandanud kinnistut igamisega AÕS § 123 alusel. Kaebaja omandil on õiguslik alus. Küsimus on üksnes selles, millised on selle omandi eseme piirid.
8.Tallinna Halduskohus jättis 28. augusti 2019. a otsusega kaebuse rahuldamata ning menetluskulud poolte endi kanda. Halduskohus põhjendas oma seisukohti kokkuvõtlikult järgmiselt: 1) kaebaja ostis Kalaranna 1 kinnistu (suurus 60 958 m2) 16. juulil 2003 AS-ga Kalaranna sõlmitud kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingu alusel. Müügilepingust nähtub, et lepingu esemele kohalduvad ranna ja kalda kaitse seadusest tulenevad piirangud. Kaebaja kinnitas, et tutvus maakatastris registreeritud maaüksuse plaaniga ning oli teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest. Tallinna Linnaplaneerimise Ameti maaregistri 30. aprilli 1999. a ja Maa-ameti Harju Maakatastri
30.aprilli 1999. a kinnitatud krundi eksplikatsioonist nähtub, et krundi osaks on ka vesi (9737 m2). Piiriprotokoll kinnitati (28. detsember 1998) selliselt, et Tallinna lahe (sisemere) osa arvati krundi piiride sisse; 2) Maa-amet pole oma pädevust ületanud (MaaKatS v.r (enne 1. juulit 2018 kehtinud redaktsioon) § 3 lg-d 1 ja 2, § 4 lg 2 p 1 ja lg 21, § 8 lg 2 p 1; määruse nr 264 §-d 31–33). Maa-amet vastutab üksnes nende andmete õigsuse eest, mida ta saab ka sisuliselt kontrollida. Seega on Maa-amet pädev kontrollima, kas maaüksust on võimalik katastrisse kanda. Praegusel juhul ei võimaldanud kehtiv õigus kannet teha. Tegemist on avaliku veekoguga, mis kuulub riigile. Avalik veekogu ei ole kinnisomandi esemeks. Viimati märgitut ei ole võimalik detailplaneeringuga muuta; 3) detailplaneering ei ole ülimuslik AÕS, VeeS ega KRS suhtes. Merre ei ole võimalik krunti moodustada. Detailplaneering pole kehtiva õigusega kooskõlas. Detailplaneering on vaidlusaluses osas tühine HMS § 63 lg 2 p 5 mõttes; 4) kinnistu müügileping on merd puudutavas osas tühine, kuna avalik veekogu ei ole tehingute esemeks (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87). Kaebaja kinnistu piir lõppes kaldajoonel (AÕS § 133). Asjaolu, et kinnistusraamatus oli krundi pindala valesti kajastatud, ei anna kaebajale omandiõigust sisemerele. Kaebaja ei saanud seega omanikuks ka igamise teel. Kaebajat ei muuda sisemere omanikuks see, et ta tasus maamaksu; 5) kaebaja ärakuulamisõigust pole rikutud. Ta sai esitada oma seisukohad; 6) kuna Maa-amet pole õigusvastaselt tegutsenud, ei saa kohustamiskaebust rahuldada; 7) kaebajal on õigus taotleda Tallinna lahe vastava osa kasutusõigust.
9.Kaebaja esitas apellatsioonkaebuse.
10.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 27. märtsi 2020. a otsusega kaebaja apellatsioonkaebuse, tühistas Tallinna Halduskohtu 28. augusti 2019. a otsuse ja tegi uue otsuse, millega rahuldas kaebuse. Ringkonnakohus tühistas Maa-ameti 27. juuni 2018. a otsuse ja kohustas Maa-ametit lahendama kaebaja 19. juuli 2017. a kandeavalduse katastriüksuse Kalasadama tn 3 registreerimiseks kümne päeva jooksul ringkonnakohtu otsuse jõustumisest arvates. Ringkonnakohus mõistis Maa-ametilt kaebaja kasuks välja menetluskulud 7000 eurot ja jättis Maa-ameti menetluskulud tema enda kanda. Ringkonnakohus leidis järgmist: 1) Kalaranna tn 1 maatüki piir oli määratud plaanidel ja piirimärkidega selliselt, et selle koosseisu kuulus ka vaidlusaluse veekogu alune maa. Maa-amet otsustas katastriüksuse esmamoodustamisel 3(8)
3-18-687 registreerida maatüki koos vaidlusaluse veekoguga ja andis selle identifitseerimiseks numbrilise koodi (s.o määras katastritunnuse) (KRS § 2 p-d 1, 6–8). Seejärel kanti kinnistusraamatu kinnistusregistriosa esimesse jakku kinnistu katastritunnusega 78404:801:2190 ja pindalaga 60 958 m2 (KRS § 13 lg 1 p-d 1 ja 5). Viimati märgitud andmed esitas kinnistusraamatusse vastustaja (KRS § 13 lg 2; MaaKatS § 3 lg 1); 2) Maa-ameti keeldumisel on kaebaja õigustele regulatiivne toime, kuna selle tulemusena jäeti maakatastrisse kanne tegemata ja seeläbi vähendati kinnistusraamatus maa pindala 9222 m2 võrra (HMS § 51 lg 1). Kinnistusraamatu ja maakatastri andmed ei kajasta enam seda, et kaebaja oleks vaidlusaluse veekogu aluse maa omanik. Vaidlusalusel tegevusel on negatiivne mõju kaebaja omandiõigusele; 3) Maa-ameti pädevuses pole katastriüksuse registreerimise menetluses tuvastada eraõiguslike tehingute tühisust (tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 1). Vastustajal tulnuks katastriüksuse esmamoodustamisel maareformi käigus sekkuda ning keelduda katastriüksuse moodustamisest vaidlusaluse veekogu alusele maale; 4) Maa-amet tugines otsust andes MaaKatS v.r § 8 lg 2 p-le 1, mille kohaselt on katastripidajal (s.o vastustajal) õigus keelduda katastriüksuse registreerimisest või kande või muudatuse tegemisest, kui esitatud dokumentidest ei selgu soovitava kande õiguslik alus. Praegusel juhul tuleb kande õigusliku alusena käsitada kohaliku omavalitsuse üksuse otsuseid, millega nähti detailplaneeringu positsioonis 19 ette Kalasadama tn 3 katastriüksuse moodustamine sihtotstarbega 100% veekogude maa (PlanS § 126 lg 6). Detailplaneeringu koostamisel võeti aluseks need andmed, mis olid kantud kinnistusraamatusse ja maakatastrisse; 5) ringkonnakohus ei jaga vastustaja ja halduskohtu seisukohta, et kohaliku omavalitsuse üksuse otsus on Kalasadama tn 3 (s.o positsiooni 19) osas tühine haldusakt HMS § 63 lg 2 p 5 tähenduses. Katastriüksusena ei käsitata üksnes maad, vaid ka veeala piiritletud osa (MaaKatS § 2 p 8). Kehtiv õiguskord ei näe ette võimalust, et ühe avaliku võimu kandja nimel tegutsev haldusorgan (s.o riigi nimel tegutsev Maa-amet) tuvastab teise avaliku võimu kandja nimel tegutseva haldusorgani (s.o kohaliku omavalitsuse üksuse nimel tegutsev linnavolikogu) antud haldusakti tühisuse (nn actus contrariuse doktriin). Samuti ei näe kehtiv õiguskord ette võimalust, et üks haldusorgan tunnistaks teise haldusorgani antud haldusakti kehtetuks. Kehtiva õiguskorra kohaselt on seaduses nimetatud haldusorganil õigus pöörduda protestiga teise haldusorgani tegevuse peale halduskohtusse ja nõuda muu hulgas haldusakti tühisuse kindlakstegemist (halduskohtumenetluse seadustiku (HKMS) §-d 255–259); 6) kuna maakatastrisse kande tegemise õiguslik alus – detailplaneeringu kehtestamise otsus – oli olemas, ei olnud vastustajal võimalik keelduda maakatastrisse (Kalasadama tn 3) katastriüksuse kohta kande tegemisest MaaKatS v.r § 8 lg 2 p 1 alusel. MaaKatS uue redaktsiooni (u.r) § 8 lg 2 p 2 ei takista maakatastris katastriüksuse registreerimist, kuna Maa-ametile esitatud andmeid ei tule käsitada puudulikena ega õigusaktides sätestatud nõuetega vastuolus olevatena; 7) Maa-ametil on õigus sekkuda, kui esinevad vastuolud looduses kulgeva piiri (piirimärkide) ja kaartidel kajastatud andmete vahel (vt nt MaaKatS § 2 p-d 3 ja 10, § 17 lg 2 ning § 20 lg-d 13 ja 14). Küll aga ei võimalda otsuse andmise ajal kehtinud ega kehtiv õigus järeldada, et Maa-ametil on õigus katastriüksuse registreerimise otsusega oma algatusel ühepoolselt muuta nii piirimärke (s.o piiripunkti tähist looduses) kui ka kaardil kajastatud andmeid põhjusel, et tema hinnangul oli katastriüksuse esmaregistreering vale ja eraõiguslik tehing võib olla tühine (vt nt KRS § 13 lg-d 3 ja 4; MaaKatS u.r § 8 lg 31). Kui katastriüksuse piirid muutuvad looduses, tuleb maakatastri pidaja kinnistamisavalduse andmete muutmise avaldusele lisada ka kinnisasja omaniku ja teiste kinnistusraamatust nähtuvate puudutatud isikute nõusolekud (KRS u.r § 13 lg 4). Kaebaja ei ole nõusolekut andnud; 8) kui Maa-ameti tahteks on keelduda Kalaranna tn 1 katastriüksuse jagamisel Kalasadama tn 3 katastriüksuse registreerimisest, tuleb esmalt varasem ehk katastriüksuse esmamoodustamise otsus kehtetuks tunnistada (HMS § 66 lg 1). Praegusel juhul ei ole vastustaja katastriüksuse esmamoodustamise otsust HMS §-de 64, 66 ja 67 alusel kehtetuks tunnistanud. Ringkonnakohtule 4(8)
3-18-687 pole teada, kui kaalukas on avalik huvi selle otsuse kehtetuks tunnistamise vastu. Kohus ei saa ise asuda Maa-ameti asemel kaalutlusõigust teostama (HKMS § 158 lg 3 teine lause); 9) kui pärast katastriüksuste jagamist moodustatakse iseseisvate registriosadega kinnisasjad, võib riik vajaduse korral esitada hagi omandikande muutmise nõudmiseks. Kui vaidlusalune maatükk peaks saama iseseisvaks kinnisasjaks, on võimalik kaaluda ka selle sundvõõrandamist.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
11.Maa-amet taotleb kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistamist, halduskohtu otsuse jõusse jätmist, menetluskulude kaebaja kanda jätmist ja kaebajalt Maa-ameti menetluskulude väljamõistmist. Maa-amet on seisukohal, et ringkonnakohus kohaldas valesti materiaalõigust, kuna VeeS v. r § 5, AÕS § 133 lg 1 ja TsÜS § 48 koostoimes välistavad eraldi katastriüksuse moodustamise avalikku veekogusse (Läänemerre). Sellist katastriüksust pole võimalik eraldi registreerida, sest see ei ole maatükk ega katastriüksus MaaKatS tähenduses. Avalik veekogu on tervik, seega ei saa Läänemerest ega selle osast kaebaja taotluse alusel moodustada eraldi katastriüksust. Avalik veekogu kuulub riigile, selle alune maa ei saa põhimõtteliselt olla tsiviilkäibes. Detailplaneeringu kehtestamise otsus ei asenda seadust ega saa seetõttu muuta otse seadusel põhinevat käsitlust, et eraldi katastriüksuse moodustamine avalikku veekogusse ei ole õiguslikult võimalik. Selline haldusakt on HMS § 63 lg 1 p 5 alusel osaliselt tühine, kuna see ei ole täidetav. Ringkonnakohus eksis, leides, et Maa-amet saaks esmaregistreerimise otsuse kehtetuks tunnistada. Esmaregistreerimise otsus on realiseeritud ja täidetud ning järgnenud on otsustused, mida ei ole võimalik n-ö tagasi keerata (kinnistamine, omaniku vahetus, kinnistu jagamine). Kaebaja ei olnud maareformi õigustatud subjekt, kelle suhtes algne esmaregistreerimise otsus tehti. Kaebaja omandas kinnistu tervikuna tsiviilõigusliku ostu-müügilepingu alusel ning teda ei mõjutaks see, kui Maa-amet varasemad otsustused tühistaks. Samuti on oluliselt rikutud menetlusõigust, kuna vastustaja vastuväiteid ei ole käsitletud, otsus on põhjendamata ning vastuolus Riigikohtu tsiviilkolleegiumi praktikaga katastriüksuse piiride ja kannete õigusliku tähenduse kohta. Kinnistusraamatu registriosa esimesse jakku "kinnistu koosseis" kantud andmetel ei ole õigustloovat või seadusega kaitstud tähendust, nagu järeldub KRS § 13 lg 2 teisest lausest (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahendid asjades nr 3-2-1-156-11, p 31; 3-2-1-67-12, p 20). Kinnistusraamatu kanne ei ole (vaatamata katastritunnuse märkimisele) kinnisasja piiride osas määrav (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi lahend asjas nr 3-2-1-67-12, p 20).
12.Kaebaja ja Vabariigi Valitsus Riigikohtule seisukohta ei esitanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium rahuldab kassatsioonkaebuse materiaalõiguse ebaõige kohaldamise tõttu. Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ning jõusse jätta halduskohtu otsus, asendades halduskohtu otsuse põhjendused käesoleva otsuse põhjendustega (HKMS § 230 lg 5 p 6). Kolleegium leiab, et Maa-amet jättis õiguspäraselt rahuldamata kaebaja kandeavalduse avalikus veekogus katastriüksuse moodustamiseks, olgugi et kinnistusraamatu andmed kajastasid kaebaja omandit veeala (Läänemere osa) suhtes ja Maa-amet oli varem ise katastriüksuse koos veealaga registreerinud. Oma järeldust põhjendab kolleegium järgmiselt. I
14.VeeS v.r § 5 (kehtiva VeeS § 23 lg 1 p 2) kohaselt on territoriaalmeri (ehk Läänemeri) avalik veekogu, mis kuulub riigile. Avalik veekogu ei ole tsiviilkäibes (VeeS v.r § 5 lg 2 ja kehtiva VeeS § 23 lg 2). AÕS § 133 järgi ulatub kinnisomand avaliku veekogu kaldajooneni ehk veekogu 5(8)
3-18-687 tavalise veepiirini. Need sätted kui tsiviilkäibe ja omandiõiguse ulatust määratlevad fundamentaalsed normid on praeguse vaidluse lahendamisel keskse tähendusega. Katastriüksuse moodustamine või sellest keeldumine on haldusakt (vrd maa sihtotstarbe määramine või sellest keeldumine, Riigikohtu halduskolleegiumi otsust asjas nr 3-3-1-13-05, p 10). Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu seisukohaga, et Maa-amet pidi haldusakti andmisel lähtuma vaid kinnistusraamatu andmetest ja detailplaneeringu kehtestamise otsusest kui soovitava kande õiguslikust alusest (vt käesoleva otsuse p 15). Kolleegium selgitab esmalt, et pindalaandmetel kui KRS § 13 lg 1 järgi registriosa esimesse jakku kantavatel andmetel ei ole KRS § 13 lg 2 järgi kinnistusraamatu kande tähendust. Nii on tsiviilkolleegium oma varasemas praktikas leidnud, et kinnisasja (kinnistu) koosseisu andmed, nagu katastritunnus, asukoht ja pindala, märgitakse KRS § 13 lg 1 järgi registriosa esimesse jakku. Sellised faktilised andmed kinnisasja kohta ei ole KRS § 13 lg 2 teise lause järgi kanneteks asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse järgi (vt tsiviilkolleegiumi otsus asjas nr 3-2-1-156-11, p 31). See tähendab, et kinnistusraamatu kanne ei ole vaatamata katastritunnuse märkimisele kinnisasja piiride osas määrav. Seega ei kohaldu piiriandmetele ka AÕS § 56 lg 1 kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse eeldamise kohta ja § 561 kinnistusraamatu andmetele tugineva heauskse omandamise kohta (vt tsiviilkolleegiumi otsus asjas nr 3-2-1-67-12, p 20). VeeS v.r § 5 lg 2 ei võimaldanud arvata aadressil Kalaranna tn 1 paiknenud katastriüksuse koosseisu veeala (Läänemere osa). Avalik veekogu kuulub riigile ning ei ole tsiviilkäibes. Veeala kohta käivad maakatastri ja kinnistusraamatu andmed ei olnud eeltoodut arvestades õiged.
15.Kolleegiumi hinnangul on Maa-amet pädev kontrollima, kas kehtiva õiguse kohaselt on võimalik maaüksust katastrisse kanda (sh seda, millistes piirides saab kinnisasja jagada). HMS § 6 järgi on haldusorgan kohustustatud selgitama välja menetletavas asjas olulise tähtsusega asjaolud ja vajaduse korral koguma selleks tõendeid oma algatusel. Seega pidi Maa-amet tuvastama tähtsust omavad asjaolud, et hinnata soovitud katastriüksuse kande õiguspärasust. MaaKatS v.r § 8 lg 2 pole ainus norm, mida peab maakatastri kande tegemisel järgima. Maa-amet pidi lähtuma ka VeeS v.r §-st 5 ja AÕS §-st 133. Seejuures ei ole Maa-amet ületanud oma pädevust. Kolleegium ei nõustu kaebaja väitega, et Maa-amet asus kande õiguslikke aluseid kontrollides hoopis omandiküsimusi lahendama (tuvastama maa tegelikku omanikku väljaspool konkreetset haldusmenetlust) ja järelevalvemenetlust läbi viima. Kuna kaebaja taotletav registrikanne oli õigusvastane, tuli selle tegemisest keelduda (põhiseaduse (PS) § 3 lg 1).
16.Kinnistusraamatu esmakanne sisaldas ebaõigeid andmeid Maa-ameti enese tegevuse (katastriüksuse moodustamine mh avaliku veekogu osa hõlmavalt) tõttu. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et praeguses asjas oli vaja katastriüksuse 1999. a esmaregistreerimise otsus kehtetuks tunnistada või seda veeala osas muuta. Praegust olukorda tuleb eristada asjaõigusseaduse rakendamise seaduse § 11 lg-s 5 käsitletud olukordadest (vt halduskolleegiumi otsust nr 3-14-52793/59, p-d 42–45), kus kinnistusraamatu kanne muutub ebaõigeks alles kande aluseks olnud haldusakti kehtetuks tunnistamise tõttu. VeeS v.r § 5 lg 2 rikkumine ei välista haldusakti kehtivust (HMS § 60), ent ei muuda omandiõiguse ulatust. Asja kuulumine tsiviilkäibesse ei sõltu asja puudutavate tehingute ega haldusaktide kehtivusest. Maa-ameti 1999. a katastriüksuse esmaregistreerimise otsus, 1999. a erastamise otsus ja 2015. a detailplaneering tegelesid osaliselt esemega, mida AÕS tähenduses ei eksisteerinud. Ka tsiviilõiguslike lepingute kehtivusel ei olnud praeguse vaidluse seisukohast samadel põhjustel tähtsust. Avalik veekogu kuulub riigile, kes ei ole samuti veekogude kui (kinnis)asjade omanik AÕS
6(8)
3-18-687 tähenduses (avaliku veekogu puhul on tegemist avaliku hüvega) ega saa neid käsutada tsiviilõiguslike tahteavaldustega ega haldusaktidega, sõltumata nende avalduste või aktide kehtivusest.
17.Ehkki katastriüksuse saab moodustada ka veealast (vt kuni 1. juulini 2018 kehtinud Vabariigi Valitsuse 23. oktoobri 2008. a määruse nr 155 „Katastriüksuse sihtotstarvete liigid ja nende määramise kord“ § 6 p 4 ja praegu kehtiva keskkonnaministri 14. augusti 2018. a määruse nr 30 „Katastriüksuse moodustamise kord“ (määrus nr 30) § 38 lg 7 p 4, MaaKatS § 181 lg 4), ei kehti see avalike veekogude kohta. Seda ei võimalda AÕS § 133 ega määruse nr 30 § 12 lg 2 p 1, mille kohaselt määratakse katastriüksuse piir avalikul veekogul maakatastri aluskaardil olevale kaldajoonele.
18.Praegusel juhul ei oleks taotletavates piirides kinnisasja jagamise kande tegemine veeala puudutavas osas olnud kooskõlas kehtiva õigusega. Katastriüksuse kanne jäi maakatastrisse põhjendatult tegemata ning Maa-ameti 27. juuni 2018. a otsus taotluse rahuldamata jätmise kohta on õiguspärane. II
19.Kaebaja on kaebuse põhjenduses väitnud, et tema omandit on kinnistusraamatus vähendatud ilma tema nõusolekuta. Ühtegi kinnistusraamatu andmete muutmisega seotud nõuet ei ole kaebaja halduskohtule esitanud. Nii ei ole kaebajale kuuluva kinnisasja suuruse kohta kinnistusraamatusse kantud andmete muutmine käesoleva vaidluse esemeks (HKMS § 41 lg 1). Kolleegium peab siiski vajalikuks märkida järgmist.
20.Asjaoludest nähtub, et Maa-amet tegi maakatastrisse kanded üheksa katastriüksuse kohta, kuid peatas menetluse moodustatava katastriüksuse Kalasadama tn 3 (vaidlusaluse veeala) osas kuni asjaolude väljaselgitamiseni. Menetlusest eemaldati Kalasadama tn 3 piiriandmed ning kinnistusregister võttis maakatastri andmed üle selliselt, et kinnistu, mis koosnes ühest katastriüksusest pindalaga 60 958 m2 asendus üheksa katastriüksusega, mille pindalade summa kokku on 51 736 m2. Kinnistu pindala vähenes kinnistusraamatu andmete kohaselt 9222 m2 võrra. KRS § 13 lg 4 (enne 1. juulit 2018 kehtinud redaktsioonis) sätestas, et kui kinnistu pindala muutumisega kaasneb kinnistu piiride muutumine katastriüksuse plaanil, esitab riigi maakatastri pidaja koos andmete parandamise taotlusega kinnistu omaniku ja teiste kinnistusraamatust nähtuvate puudutatud isikute nõusoleku nende andmete parandamiseks kinnistusregistris. Omaniku ja puudutatud isiku nõusolek peab olema notariaalselt kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud. Kui puudutatud isik nõusoleku andmisest keeldub, on nõusolek KRS § 341 lg 8 ja TsÜS 68 lg 5 alusel võimalik asendada kohtulahendiga (vt nt tsiviilkolleegiumi otsust asjas nr 3-2-1-57-11, p 25).
21.Kolleegium leiab, et isegi kui KRS § 13 lg 4 tingimused olid täidetud, ei olnud Maa-ametil kinnistu pindala parandamiseks kinnistusraamatus vaja kaebaja kui puudutatud isiku nõusolekut taotleda, sest seaduse järgi ei ole kaebaja kunagi vaidlusaluse veeala omanik olnud ega ole tal selle veeala suhtes kunagi ka muud subjektiivset õigust tekkinud. Katastripidaja ei pea seadusega vastuolus ja ilmselgelt vigaste kinnistu pindala andmete parandamiseks kinnisasja omaniku või puudutatud isiku nõusolekut hagema. Kalaranna tn 1 katastriüksus ei ole kunagi olnud suurem kui 51 736 m2. Eeltoodut arvestades ei saanud kaebajal tekkida omandiõigust vaidlusalusele veealale ja tema nõusolek kinnistusregistri kande muutmiseks ei olnud vajalik. Kaebaja ei olnud veeala omanik PS § 32 mõttes. Nõudeõigus ebaõigete andmete ulatuses omandi tunnustamiseks (kinnis)asja suhtes, mis ei saa olla kellegi omandis, ei ole PS § 32 kaitsealas.
7(8)
3-18-687
22.Kolleegium arvestab ka asjaoluga, et kaebaja kuulati (27. juuni 2018. a otsuse põhjenduste kohaselt) veeala katastriüksuse registreerimise peatamise menetluses ära ja ta sai esitada oma seisukohad. Kaebajale selgitati kõnealuse menetluse tehnilisi ja õiguslikke küsimusi ning vastustaja õiguslikku positsiooni. Samuti rahuldas Maa-amet kaebaja taotluse osaliselt (üheksa katastriüksuse registreerimine ja veeala hõlmava katastriüksuse osas menetluse peatamine) kaebaja enese taotluse alusel. Kaebaja õiguste kohtulik kaitse on olnud tagatud. Seega ei ole kaebaja õigusi rikutud. III
23.Menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti (HKMS § 108 lg 1). Kuna Maa-ameti kassatsioonkaebus tuleb rahuldada ja kolleegium tühistab ringkonnakohtu otsuse tervikuna, jäävad kaebaja kulud tema enda kanda.
24.Maa-amet taotles halduskohtus kaebajalt õigusabikuludena 10 867 euro väljamõistmist ja ringkonnakohtus õigusabikuludena 4494 euro ja 60 sendi väljamõistmist. Riigikohtule esitatud taotluses palus vastustaja kaebajalt õigusabikulude katteks välja mõista 6336 eurot. Seega taotleb Maa-amet kaebajalt kokku 21 697 euro ja 60 sendi väljamõistmist. Kõik summad sisaldavad käibemaksu. Maa-amet rõhutab, et välise õigusabi kasutamine on olnud selles asjas vajalik ja põhjendatud, kuna tegemist ei ole Maa-ameti igapäevatöös ette tuleva vaidlusega. Kaebaja ei tõstatanud üksnes katastriüksuse registreerimise küsimusi, vaid ka avalik-õiguslikke ehitus- ja planeerimisõigusega seotud (nt detailplaneeringu tähendus praeguses asjas) ning era- ja asjaõiguslikke omandiõiguse ja igamisega seotud küsimusi, ostueesõigusega erastamise temaatikat jne. Välise õigusabi kasutamine on seetõttu olnud otstarbekas. Kolleegiumi varasema praktika kohaselt ei ole haldusorganil küll keelatud halduskohtumenetluses välist õigusabi kasutada, kuid sellega seotud kulud võib haldusorgani kasuks välja mõista vaid siis, kui kohtuasi väljub tema igapäevase põhitegevuse raamidest. Haldusorgani menetluskulud võivad jääda tema enda kanda ka siis, kui kaebus lahendatakse haldusorgani kasuks (vt Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-50-16, p 22 ning otsus asjas nr 3-3-1-63-10, p 32 ja seal viidatud kohtupraktika). Kolleegium on seisukohal, et Maa-ameti menetluskulud tuleb jätta tema enda kanda. Asjas lahendatud küsimused võisid küll olla spetsiifilised ja seonduda mitmesuguste õigusharudega, kuid vaidlustatud haldusakt ei väljunud Maa-ameti põhiülesannete raamidest. (allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.