Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik ja Tambet Tampuu
Kohtuasi
Hooneühistu Tatari avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuli 2017. a määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Kaido Lasma, Kristi Rasva ja Karin Saare määruskaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Avaldaja Hooneühistu Tatari, esindaja vandeadvokaat Grete Lind Puudutatud isikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Kaido Lasma, Kristi Rasva ja Karin Saar, nende ühine esindaja vandeadvokaat Paavo Paas Puudutatud isik Priit Tärno Puudutatud isik Merili Soosalu Puudutatud isik Brice Francis Marie Gasnier
Asja läbivaatamise kuupäev
26. veebruar 2018. a, kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuli 2017. a määrus tsiviilasjas nr 21460492 osas, milles ringkonnakohus jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse nr 16265601, 16265701, 16265801, 16265901, 16266001, 16266101, 16266201, 16266301, 16266401, 16266501, 16266601, 16266701, 16266801, 16266901, 16267001, 16267101, 16267201, 16267301 sisse kantud Tallinnas P. Süda 9 asuva kinnistu omanikele välja mõistmata juurdepääsutee talumise eest makstava tasu komponendina hüvitise omandiõiguse riive eest, samuti menetluskulude jaotuse osas. Saata asi tühistatud osas Tallinna Ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Ülejäänud osas (st osas, millega määrati kindlaks juurdepääsu asukoht ja kohustati puudutatud isikuid andma tahteavaldused juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja asendati sellekohased tahteavaldused kohtumäärusega, samuti osas, millega määrati P. Süda 11 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav tasu, ning osas, millega määrati P. Süda 9 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav
2-14-60492 tasu ulatuses, mis hõlmab remondi- ja korrashoiukulud ja maamaksu) on kohtumäärus jõustunud.
3.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
4.Tagastada Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Kaido Lasma, Kristi Rasva ja Karin Saare määruskaebuselt tasutud kautsjon Advokaadibüroo Paas & Partnerid OÜ-le.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Hooneühistu Tatari (avaldaja) esitas 7. novembril 2014. a Harju Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks. Maakohus rahuldas 16. veebruari 2015. a määrusega avaldaja taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ja määras avaldaja kinnisasjale juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt üle P. Süda 9 ja P. Süda 11 kinnisasjade. Avaldajale kuulub Tallinnas aadressil P. Süda 15a/Tatari 28a kinnisasi, millel asub 20 garaaži. Avaldajal on juurdepääs kinnisasja Tatari tänava poolsele küljele, kus asub kuus garaaži, kuid puudub juurdepääs P. Süda tänava poolsele küljele, kus asub 14 garaaži. Juurdepääs on kõige mõistlikum määrata üle Tatari 26 ja P. Süda 11 kinnisasjade. Alternatiivselt on juurdepääs võimalik määrata üle P. Süda 9 ja P. Süda 11 kinnisasjade mööda sama teed, mida avaldaja varem kasutas. Avaldaja on alates kinnisasja saamisest kasutanud juurdepääsuteed üle P. Süda 9 kinnisasja ning selle kaudu nägi avaldajale juurdepääsu ette ka Tallinna Linnaplaneerimise Amet. Ülejäänud juurdepääsuvõimalused eeldavad suurte kulude kandmist, sest vajalik oleks rajada tee ning eemaldada aiad. Juurdepääsu määramisel üle P. Süda 9 ja P. Süda 11 kinnisasjade tuleb P. Süda 9 kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutasuks määrata 110 eurot aastas ja P. Süda 11 kinnisasja omanikule 35 eurot aastas. Kuna teed üle P. Süda 9 kinnisasja kasutavad lisaks avaldajale vähemalt 18 korteriomanikku, on õiglane kanda teega seotud kulud proportsionaalselt. Maamaksu hüvitamisel saab hüvitise suuruseks olla 1/19 tee alla jäävale pinnale vastavast maamaksust ehk 12 eurot 17 senti aastas. Avaldaja on nõus kandma tee korrashoiu kulud.
2.Puudutatud isikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saare, Kaido Lasma, Priit Tärno ja Kristi Rasva (edaspidi P. Süda 9 korteriomanikud), kelle seisukohti toetasid Merili Soosalu ja Brice Francis Marie Gasnier, leidsid, et avaldus tuleb jätta rahuldamata või alternatiivselt mitte määrata juurdepääsu üle P. Süda 9 kinnisasja. Juurdepääs üle P. Süda 11 ja P. Süda 9 kinnisasjade on ebamõistlikult koormav. Juurdepääsu saamisel peab avaldaja lisaks tee korrashoiu kuludele hüvitama kinnistu väärtuse vähenemisest tuleneva kahju 107 128 eurot. Avaldaja peaks hüvitise tasuma ühekordse maksena. Juhul, kui kohus leiab, et avaldaja peaks tekkiva kahju hüvitama perioodiliste maksetena, tuleks määrata makse suuruseks 7% tekkiva kahju suurusest aastas (s.o 7498 eurot 96 senti aastas). Avaldajal tuleb hüvitada ka maamaks 215 eurot 90 senti aastas (tulumaksuga 259 eurot 8 senti) ning maksta tasu muude kulude ja negatiivsete mõjude eest 1171 eurot 6 senti aastas (tulumaksuga 1405 eurot 27 senti aastas).
3.Harju Maakohus rahuldas 29. veebruari 2016. a määrusega avalduse ja määras kindlaks, et avaldaja kinnisasja igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada tähtajatult igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga juurdepääsuteed üle P. Süda 11 ja P. Süda 9 kinnisasjade, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga 2. Juurdepääsutasuks määras maakohus P. Süda 11 ja P. Süda 9 kinnisasja igakordsetele omanikele ühiselt vastavalt 35 eurot ja 112 eurot 17 senti aastas. Maakohus mõistis avaldajalt P. Süda 11 kinnisasja omanikele välja 35 eurot ja P. Süda 9 kinnisasja omanikele 112 eurot 17 senti. Maakohus kohustas puudutatud isikuid andma tahteavalduse kinnistusraamatusse juurdepääsutee kohta kande tegemiseks ning asendas tahteavaldused kohtumäärusega. Maakohus jättis jõusse 16. veebruari 2015. a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse abinõu. Menetluskulud jäid avaldaja kanda. 2(
2-14-60492 Maakohus tuvastas, et avaldajal ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, analüüsis juurdepääsuvõimalusi ja leidis, et põhjendatud on määrata juurdepääs üle P. Süda 9 ja P. Süda 11 kinnisasjade. Avaldajalt P. Süda 9 kinnisasja väärtuse vähenemise eest hüvitise väljamõistmine ei ole põhjendatud, kuna tõendite kohaselt kasutavad juurdepääsuteed ka P. Süda 9 korteriomanikud. Samuti ei ole põhjendatud talumishüvitise maksmine, kuna negatiivsed mõjutused (müra ja õhusaaste suurenemine) kaasnevad P. Süda 9 korteriomanikele ka sellega, et nad ise teed kasutavad. Juurdepääsutasu ei ole tulumaksuga maksustatud, mistõttu ei ole põhjust kohustada avaldajat tasuma tulumaksu. Tee remondi- ja korrashoiukulude katteks on põhjendatud määrata hüvitis 100 eurot aastas. P. Süda 9 kinnisasja maamaks on 3755 eurot 25 senti ning juurdepääsutee moodustab kogu kinnisasja pindalast 6,16%. Kuna juurdepääsuteed kasutavad lisaks avaldajale 18 P. Süda 9 korteriomanikku, tuleb avaldajal tasuda maamaksu 12 eurot 17 senti aastas. Kokku tuleb avaldajal maksta P. Süda 9 korteriomanikele juurdepääsutasu (maamaks ja juurdepääsutee korrashoiukulud) 112 eurot 17 senti aastas. P. Süda 11 kinnisasja omanikele tuleb avaldajal maksta juurdepääsutasu 35 eurot aastas, sest sellel kinnisasjal läbitav tee on lühem. Kuna avaldaja oli esialgse õiguskaitse korras juurdepääsuteed juba umbes aasta aega kasutanud, mõistis maakohus avaldajalt välja aastase juurdepääsutasu kummagi kinnisasja omanike kasuks.
4.P. Süda 9 korteriomanikud esitasid määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse tühistada ja määrata uue määrusega juurdepääs mujalt. Ühtlasi vaidlustasid P. Süda 9 korteriomanikud neile määratud juurdepääsutasu suuruse, sest maakohus ei arvestanud tasu määramisel kinnisasja väärtuse vähenemist.
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 26. juuli 2016. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Menetluskulud jäid määruskaebuse esitajate kanda. Ringkonnakohtu hinnangul leidis maakohus põhjendatult, et juurdepääs tuleb määrata üle P. Süda 9 ja P. Süda 11 kinnisasjade, juurdepääsu määramisel ei ole diskretsiooni piire ületatud. Maakohus leidis õigesti, et P. Süda 9 kinnisasja väärtuse vähenemise hüvitamine ei ole põhjendatud, kuna tõendite kohaselt kasutavad juurdepääsuteed ka P. Süda 9 korteriomanikud.
6.P. Süda 9 korteriomanikud esitasid määruskaebuse, milles palusid ringkonnakohtu määruse tühistada. Kohtud tegid juurdepääsutee määramisel olulisi kaalutlusvigu ning ei arvestanud tasu määramisel P. Süda 9 kinnisasja väärtuse vähenemist, kinnisasja omanike ainukasutusõiguse kaotust ega juurdepääsu taotleja säästetavaid kulutusi.
7.Riigikohus tühistas 19. aprilli 2017. a määrusega (tsiviilasi nr 3212717) ringkonnakohtu määruse osas, millega jäeti muutmata P. Süda 9 kinnisasja omanikele määratud tasu juurdepääsutee talumise eest, ning saatis selles osas asja ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu määrus on Riigikohtu määruse järgi jõustunud osas, millega määrati kindlaks juurdepääsutee asukoht ja P. Süda 11 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav tasu ning kohustati puudutatud isikuid andma tahteavaldused juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja asendati vastavad tahteavaldused kohtumäärusega. Riigikohus tühistas maakohtu 16. veebruari 2015. a määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse, märkides, et kõigil P. Süda 9 korteriomanikel on õigus saada edasises menetluses kindlaks määratavat talumistasu ka aja eest, mil juurdepääsuteed kasutati esialgse õiguskaitse korras ja kasutatakse edaspidi jõustunud kohtumääruse alusel. Riigikohus nõustus ringkonnakohtu põhjendustega juurdepääsu määramise kohta, kuid asus seisukohale, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 järgi ei välista asjaolu, et P. Süda 9 korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed ka ise, nende õigust nõuda hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest. Hüvitise määramisel ei ole õige lähtuda kinnisasja väärtuse väidetavast vähenemisest, nagu taotlevad P. Süda 9 korteriomanikud, vaid kinnisasja omanikele makstav perioodiline hüvitis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest 3(
2-14-60492 saadavale kasutuseelisele. Ringkonnakohus peab asja uuel läbivaatamisel kontrollima, kas P. Süda 9 omanikele määratud perioodiline juurdepääsutee talumise tasu on piisav, et hüvitada neile maamaks, juurdepääsutee korrashoiu kulud ja tee kasutamisest tulenev omandiõiguse riive, ning vajadusel tasu suurendama. Tasu suuruse määramisel tuleb muu hulgas arvestada seda, kui palju on hooneühistul liikmeid, kes teed kasutavad ja sellest kasutuseeliseid saavad. Ka maamaksu ja tee korrashoiu kulude proportsionaalsel jaotamisel avaldaja ja teed kasutavate P. Süda 9 elanike vahel on oluline arvestada, kui palju isikuid tegelikult avaldajalt saadud loa alusel juurdepääsuteed kasutama hakkavad. Juurdepääsutasu ei ole õige määrata kinnisasja omanikele ühiselt, sest korteriomandiseaduse § 1 lgst 1 tulenevalt on igal korteriomanikul õigus saada juurdepääsutee talumise eest tasu, mis vastab tema kaasomandi osale.
8.Asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtus esitasid P. Süda 9 korteriomanikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saare, Kaido Lasma ja Kristi Rasva Domus Kinnisvara 17. mai 2017 hinnangu ja palusid sellest lähtudes lugeda P. Süda 9 kinnisasja omanike arvel saadava kasutuseelise suuruseks 3600 eurot aastas ja määrata see summa P. Süda 9 kinnistu omanikele omandiõiguse riive hüvitiseks. Ühtlasi palusid korteriomanikud fikseerida, et juurdepääsu talumise eest makstava hüvitise kasutuseelise tasu muutub igal aastal tarbijahinnaindeksi muutumise võrra. Maamaksu ja juurdepääsuala korrashoiukulude kohta jäid korteriomanikud juba varem esitatud seisukohtade juurde. Eelduslikult hakatakse avaldajalt saadud loa alusel juurdepääsuteed kasutama ööpäevas sõiduautodega vähemalt 28 korda (see arv ei hõlma P. Süda 9 kinnistu enda elanike ja nende külaliste sõidukeid). Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
9.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 7. juuli 2017. a määrusega maakohtu määruse osas, milles maakohus määras P. Süda 9 korteriomanikele hüvitise ühiselt, samuti tasu suuruse osas. Ringkonnakohus määras uue määrusega igale P. Süda 9 korteriomandi omanikule eraldi hüvitise ning arvestas hüvitise kindlaksmääramisel sellega, et hooneühistu puhul kasutatakse juurdepääsu 14 garaažiboksi teenindamiseks ning P. Süda 9 asuvas majas on 18 korteriomandit. Seega tuleb juurdepääsuga seotud kulud ja juurdepääsutee alla jääv maamaks jagada 32-ks ning avaldaja kanda peab vastavatest kuludest jääma 14/32 osa. Tasu määratakse alates esialgse õiguskaitse määruse tegemisest. Väljamõistetud hüvitis tuleb tasuda iga jooksva aasta 1. veebruariks. Tasu, mis tuleb maksta 2017. aasta ja eelnevate aastate eest, tuleb tasuda 30 päeva jooksul määruse jõustumisest alates. Tasu mõistetakse avaldajalt välja isikute kasuks, kes on tasu sissenõutavaks muutumise ajal kinnistute omanikud. Ringkonnakohus jättis maakohtu menetluskulud avaldaja kanda, sest menetlus toimus avaldaja huvides. Määruskaebuse menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus jäid määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohus kontrollis maakohtu määruse seaduslikkust osas, mille peale esitati määruskaebus, ning osas, mis jäi peale Riigikohtu lahendi tegemist menetlusse, st osas, milles määrati P. Süda 9 korteriomanikele tasu, määrati kindlaks tasu suurus ja mõisteti vastav tasu avaldajalt välja. Määruskaebuses on maakohtu määrust vaidlustatud sellel alusel, et maakohus ei arvestanud tasu suuruse määramisel P. Süda 9 väärtuse vähenemisega. Ringkonnakohus saab lähtuda maakohtu tuvastatust, et maamaks on 3755 eurot 26 senti aastas, millest juurdepääsu ala alla jääva maa osa on 6,16%, ja et remondi ja korrashoiu kuludeks tuleb avaldajale määrata 100 eurot. Määruskaebuses eeltoodut ei vaidlustatud. Küll aga ei pea avaldaja hüvitama maamaksust mitte 1/19, vaid 14/32. Tuvastatud asjaoludel vajavad hooneühistu 20 garaažiboksist juurdepääsu 14 ja P. Süda 9 asuvas majas on 18 korteriomandit. Maamaks tuleb jagada kõikide kasutajate vahel võrdselt ja avaldaja peab hüvitama nende garaažibokside arvule, kes juurdepääsu kasutavad, vastava osa maamaksust. Seega tuleb avaldajal tasuda lisaks maakohtu määratud remondi- ja korrashoiukuludele (100 eurot) 4(
2-14-60492 veel 101 eurot 20 senti (s.o 3755,26 * 6,16% * 14/32). Kokku tuleb avaldajal tasuda P. Süda 9 kõikidele korteriomanikele juurdepääsu tasuna 201 eurot 20 senti. See summa tuleb määrata kõikide korteriomandite omanikele vastavalt nende korteriomandite mõtteliste osade suurusele. Garaažid, millele juurdepääsu määratakse, ehitati enne maareformi algust. Maakorralduslikult oli garaažidele juurdepääs lahendatud selliselt, et aastakümneid pääsesid vaidlusaluse 14 garaaži kasutajad oma garaažide juurde üle selle maa-ala, mis maareformi tagajärjel hakkas kuuluma P. Süda 9 maatüki koosseisu. P. Süda 9 korteriomanikud ei saanud majas kortereid omandades ja maad erastades eeldada, et nad saavad maa ilma igasuguste koormatisteta ning nad ei pea arvestama olusid ja suhteid, mis senini on valitsenud. Vaidlusalune ehitis kuulus avaldaja õiguseellasele juba enne omandireformi tegemist. Juhul, kui avaldaja kaotaks omandireformi käigus võimaluse pääseda 14 talle kuuluvasse garaažiboksi või kui avaldaja peaks omandireformi tagajärjel hakkama senisel viisil oma garaažidele juurdepääsemiseks maksma olulise suurusega tasu, samas kui garaažid ehitati seaduslikult ja ka garaažidele juurdepääs oli tagatud, ei oleks tagatud garaažide omanikule põhiseadusega tagatud omandi kaitset. Kuna P. Süda 9 korteriomanikud pidid arvestama, et nad saavad omandada üksnes olemasolevate oludega maatüki, ei saa rääkida täiendavast nende omandi kahjustamisest. Eeltoodut arvestades on kohane, põhjendatud ja kõikide menetlusosaliste hüvesid arvestades õiglane, et P. Süda 9 korteriomanikele ei määrata hüvitist kasutuseelise alusel (ühtlasi ei tule arvestada kohtule esitatud Domus Kinnisvara arvamusega). Riigikohus on varem AÕS § 156 tasu suurust mõjutavaid asjaolusid määratledes rõhutanud, et kui juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest, nt maareformist, võib see anda alust hüvitise vähendamiseks (vt Riigikohtu 16. juuni 2016. a täiskoosseisu määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 40). Sama lahendi samas punktis märkis Riigikohus, et nendel asjaoludel võib juurdepääsu määramine tulla kõne alla ka tasuta, st selliselt, et tasuna määratakse kindlaks üksnes juurdepääsu alale vastava maamaksu hüvitis.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
10.P. Süda 9 korteriomanikud Rain Tusti, Andrus Kõrgvee, Karin Saar, Kaido Lasma ja Kristi Rasva paluvad määruskaebuses tühistada ringkonnakohtu määruse osas, milles määrati kindlaks tasu juurdepääsu kasutamise eest, samuti menetluskulude jaotuse osas. Määruskaebuse esitajad paluvad uue määrusega määrata P. Süda 9 korteriomanikele juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu suurus, mis sisaldab ka hüvitist omandiõiguse riive eest, ning määrata, et ringkonnakohtus ja Riigikohtus kantud menetluskulud jäävad avaldaja kanda. Alternatiivselt paluvad määruskaebuse esitajad saata asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Ringkonnakohus rikkus AÕS § 156 lgt 1 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 693 lgt 2, kui ei järginud Riigikohtu suuniseid ja leidis, et juurdepääsu kasutamise eest makstav tasu ei pea sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et P. Süda 9 kinnistu tagastamist maareformi käigus saab pidada erandlikuks asjaoluks ning korteriomanikud ei saanud eeldada, et nad saavad omandada kinnistu ilma juurdepääsukohustust talumata. Enamik juurdepääsuvaidlusi on tekkinud maareformi tagajärjel ning määruskaebuse esitajate õiguseellased ei saanud hoone ja maa tagastamisel (Süda 9 elamu tagastati 6. augustil 1993) arvestada juurdepääsuõigusega, mida Eesti õiguses ei eksisteerinudki (juurdepääsuõigus kehtestati AÕS-iga, mis jõustus 1. detsembril 1993). Ringkonnakohus ei arvestanud, et kui P. Süda 9 kinnistut ei oleks maareformi käigus tagastatud, oleks avaldaja pidanud juurdepääsuks vajaliku maa-ala tasu eest riigilt omandama ja kandma sellega seotud kulud. Ringkonnakohus jagas valesti ka menetluskulud. Kuna nii ringkonnakohus kui ka Riigikohus rahuldasid määruskaebuse osaliselt, pidanuks ringkonnakohtus ja Riigikohtus kantud menetluskulud jääma avaldaja kanda. 5(
2-14-60492
11.Avaldaja vaidleb määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.
12.Riigikohtu tsiviilkolleegiumi asja lahendanud kolmeliikmeline koosseis andis 19. detsembril 2017. a määrusega asja lahendada tsiviilkolleegiumi kogu koosseisule, sest kolmeliikmelises koosseisus tekkisid põhimõttelist laadi eriarvamused AÕS § 156 lg 1 kohaldamisel küsimuses, kas koormatud kinnisasja omanikele tasutava hüvitise koosseisus hüvitise väljamõistmata jätmine juurdepääsutee kasutamisega seotud kasutuseelise eest on endiselt põhjendatav sellega, et juurdepääsu taotleja on kaotanud juurdepääsu maareformi tõttu (s.o juurdepääsu taotlejast sõltumatutel asjaoludel) (vt Riigikohtu 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 40).
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
13.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 järgi tühistada osas, millega jäeti P. Süda 9 kinnisasja omanikele välja mõistmata hüvitis omandiõiguse riive eest (hüvitis kinnisasja kasutuseelisest ilmajäämise või kasutuseelise säästmise eest) (edaspidi hüvitis kasutuseelise alusel). Selles osas saadetakse asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus rahuldatakse osaliselt.
14.Määruskaebemenetluse esemeks on asi TsMS § 688 lg 1 järgi osas, milles ringkonnakohus jättis P. Süda 9 kinnisasja omanikele välja mõistmata hüvitise omandiõiguse riive eest (hüvitise kasutuseelise alusel). Kuna Riigikohus tühistas 19. aprilli 2017. a määrusega ringkonnakohtu 26. juuli 2016. a määruse üksnes P. Süda 9 kinnisasja omanikele juurdepääsu talumise eest määratud tasu puudutavas osas ja ringkonnakohus jättis maakohtu 29. veebruari 2016. a määruse muutmata, on maakohtu määrus jõustunud osas, milles määrati kindlaks juurdepääsu asukoht ja kohustati puudutatud isikuid andma tahteavaldused juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja asendati sellekohased tahteavaldused kohtumäärusega, samuti osas, millega määrati P. Süda 11 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav tasu. Samuti on ringkonnakohtu määrus jõustunud osas, milles määrati P. Süda 9 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav tasu ulatuses, mis hõlmab remondi- ja korrashoiukulud ja maamaksu, sest selles osas ei ole menetlusosalised ringkonnakohtu määrust vaidlustanud.
15.Kolleegium nõustub määruskaebuse väitega, et ringkonnakohus kohaldas valesti AÕS § 156 lgt 1, mille kohaselt on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada juurdepääsu kasutamise eest tasu.
16.Kolleegium leidis selles asjas varem tehtud määruse pdes 14 ja 15, et AÕS § 156 lg 1 järgi on koormatud kinnisasja omanikel lisaks maamaksu ja juurdepääsutee korrashoiu kulude hüvitamisele õigus saada hüvitist omandiõiguse riive eest, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Seejuures tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama. Kõnealuses lahendis osutas kolleegium, et P. Süda 9 korteriomanike õigust nõuda hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ei välista see, et nad kasutavad juurdepääsuteed ka ise. Juurdepääsu taotlemise muid asjaolusid kolleegium ei käsitlenud. Ringkonnakohtus asja uuel läbivaatamisel esitas avaldaja uue asjaolu, mille kohaselt ta sai kasutada teed üle P. Süda 9 kinnistu enne maa tagastamist eraomandisse ja kaotas juurdepääsu temast 6(
2-14-60492 sõltumatute asjaolude tõttu (V kd, tl 89 pöördel). Ringkonnakohus ei ole eeltoodud asjaoluga arvestades rikkunud TsMS § 693 lgt 2 ja § 695. Samas on kolleegium varasemas kohtuasjas AÕS § 156 lg 1 kohaldamisel rõhutanud, et koormatud kinnisasja omanikule määratav hüvitis peab põhimõtteliselt sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest (vt Riigikohtu 16. juuni 2016. a tehtud määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 33). Kolleegium selgitas lisaks, et hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid. Kolleegium selgitas, et eelkõige tuleb võtta arvesse seda, millistel asjaoludel on juurdepääsu taotleja juurdepääsust avalikule teele ilma jäänud, ning kui juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest (nt maareformist), võib see anda aluse hüvitise vähendamiseks (vt viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 40). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde. Kolleegium selgitab lisaks, et viidatud lahendites toodud seisukohta (kõnealune hüvitis peab sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest) ei muuda tsiviilasjas nr 32118015 tehtud määruses täiendavalt märgitu (viitega Riigikohtu 21. mai 2008. a otsusele tsiviilasjas nr 3214108, p 23 ja
16.jaanuari 2013. a määrusele tsiviilasjas nr 32117012, p 12), et minimaalne hüvitis, mida õigustatud kinnisasja omanik peaks maatüki kasutamise eest koormatud maatüki omanikule maksma, ei või olla väiksem kui juurdepääsualuse maatükiosa maamaksu suurus (vt viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 40). Eeltoodu on seotud varasemas kohtupraktikas kohaldatud juurdepääsutasu maksmise põhimõtetega, mida on samas tsiviilasjas tehtud lahendiga muudetud. Nii muutis kolleegium tsiviilasjas nr 32118015 tehtud täiskoosseisu määrusega senist praktikat, mille järgi peeti juurdepääsutasu osaks ka hüvitist omandi kitsendamisega kaasneva vara väärtuse vähenemise eest, ning leidis, et see osa tasust tuleb asendada hüvitisega, mis tuleb koormatava kinnisasja igakordsele omanikule maksta kasutuseelise alusel (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 62 lg 1 mõttes). Kolleegium möönab, et kõnealuse lahendi p 40 sõnastusest võib eksitavalt järeldada, nagu võiks juurdepääsu tasu osana jätta hüvitise omandiõiguse riive eest koormatava kinnisasja igakordsele omanikule üldse välja mõistmata. Selline järeldus ei oleks aga kooskõlas samas lahendis välja toodud hüvitise eesmärgiga. Nii selgitas kolleegium, et juurdepääsu kasutamise eest saadava kasutuseelise hüvitamise eesmärgiks on tagada kinnisasja omanikule samasugune seisund, milles ta oleks olnud, kui ta oleks saanud juurdepääsualust maatükki juurdepääsuta ise kasutada, sh kasutada tee alla jäävat maad mõnel muul otstarbel (vt viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 39). Kolleegium rõhutab eeltoodud praktikat ühtlustades ja kokku võttes, et tsiviilasjas nr 32118015 tehtud määruse kohaselt peaks juurdepääsutasu sisaldama kindlasti ühe komponendina ka hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) sõltumata asjaolust, kas juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltuvatest asjaoludest või temast sõltumatutest asjaoludest. Erisus kahe olukorra vahel on vaid selles, et juhul kui juurdepääs kaotati juurdepääsu taotlejast sõltumatutel asjaoludel, annab see alust väljamõistetava hüvitise vähendamiseks, ning juhul kui juurdepääs kaotati juurdepääsu taotlejast sõltuvatel asjaoludel, ei saa juurdepääsu taotleja hüvitise vähendamisega arvestada (eeltoodut kinnitatakse ka viidatud tsiviilasjas nr 32118015 tehtud määruse ps 40).
17.Ringkonnakohus tuvastas asja uuel läbivaatamisel, et juurdepääsu taotlejal (avaldajal) oli varem juurdepääs avalikult kasutatavale teele olemas, kuid ta kaotas selle temast sõltumatutel asjaoludel (maareformi tõttu). Nii on garaažid, millele juurdepääsu taotletakse, ehitatud enne maareformi algust ja vaidlusaluse 14 garaaži kasutajad pääsesid aastakümneid oma garaažide juurde üle selle maa-ala, mis maareformi tagajärjel hakkas kuuluma P. Süda 9 maatüki koosseisu. Ringkonnakohus leidis eeltoodud asjaolusid arvestades, et P. Süda 9 korteriomanikele makstav tasu peab hõlmama 7(
2-14-60492 ainult maamaksu ja remondi- ning korrashoiukulud (määruskaebemenetluses selle üle ei vaielda) ning hüvitise maksmine omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) ei ole põhjendatud. Eeltoodut arvestades on ringkonnakohus järeldanud, et P. Süda 9 korteriomanikele makstav juurdepääsutasu ei pea sisaldama hüvitist omandiõiguse riive eest (hüvitis kasutuseelise alusel) ainuüksi põhjusel, et avaldaja kaotas juurdepääsu avalikult kasutatavale teele maareformi tõttu. Selline ringkonnakohtu järeldus ei ole aga kooskõlas praeguses asjas antud suunisega ning tsiviilasjas nr 32118015 esitatud kolleegiumi seisukohtadega (vt praeguse määruse p 16). Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul ülaltoodut arvestades väljamõistetava hüvitise suurust uuesti hinnata. Seejuures tuleb hüvitise vähendamise määra kindlaksmääramisel mh hinnata, millistel asjaoludel juurdepääsuna kasutatud maa-ala tagastati või erastati (vt AÕS § 156 lg 1 viimane lause).
18.Kolleegium ei pea asjakohaseks määruskaebuse väidet, et määruskaebuse esitajate õiguseellased ei saanud hoone ja maa tagastamisel arvestada juurdepääsuõigusega, mida tol ajal Eesti õiguses ei eksisteerinud. Enne AÕS-i jõustumist 1. detsembril 1993 ei olnud määruskaebuse esitajatel ka kinnisomandit. Kinnisomand nähti ette AÕS-iga ning puudutatud isikute kinnisomand tekkis AÕS-i jõustumise järel. Ühtlasi tekkis AÕS-i jõustumisel ka juurdepääsuõigus.
19.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada.
20.Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel määruskaebuselt tasutud kautsjon tagastada. Määruskaebuse esitajad on palunud kautsjon tagastada Advokaadibüroo Paas & Partnerid OÜ-le. Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull, Jaak Luik, Malle Seppik, Tambet Tampuu
8(
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.