Asjaõigus › Avalikult kasutatavale teele juurdepääsu ja tehnorajatise talumise asjad

AD (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX); Puudutatud isik XVIII: AGC Flat Glass Baltic OÜ (registrikood 10996093, asukoht Süda 11-8, 10118 Tallinn), seaduslik esindaja JV Puudutatud isik XIX: MM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX); Puudutatud isik XX: BP (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX); Puudutatud isikud XXI: MK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), ÜK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX); Puudutatud isik

XXII:

VT (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX); Puudutatud isik

XXIII:

EK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX); Puudutatud isik

XXIV:

SA (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX); Puudutatud isik XXV: HL (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX); Puudutatud isik

XXVI:

VM (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Viktor Särgava Puudutatud isik

XXVII:

ET (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX); Puudutatud isik XXVIII: Balti Haridus- ja Kultuuriühing (registrikood 80007387, asukoht Tatari tn 24, 10116 Tallinn), seaduslik esindaja AB Puudutatud isik XXIX: AS Eesti Gaas (registrikood

10178905, asukoht Liivalaia 9, Tallinn), lepinguline esindaja advokaat Artur Sanglepp Puudutatud isik XXX: AS Eesti Energia (registrikood 10421629, asukoht Laki 24, 12915 Tallinn), esindaja MH Puudutatud isik XXXI: Alfastock OÜ (registrikood 11191233, asukoht Rohuneeme tee 55a, Viimsi vald, Harju maakond, 74001), seaduslik esindaja AL Puudutatud isik XXXII: P. Süda 11 Korteriühistu (registrikood 80206827, asukoht P. Süda tn 11), seaduslik esindaja ET Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

tõkkepuu, siis sisuliselt oleks ligipääsuks avaldaja kinnistuni vajalik avaldaja liikmetele väljastada vaid puldid/telefoninumbrid tõkkepuu tõstmiseks. Tee rajamine läbi Süda 11 ja Tatari 26 kinnistute puudutab vaid ühte kinnistu omanikku ning kinnistu omanik on oma sisulise nõusoleku andnud, keeldunud on hoonestusõiguse omanik. Alternatiivse variandina näeb avaldaja ligipääsu oma kinnistule läbi Süda 9 ja Süda 11 kinnistute, sest avaldaja kinnistuni läheb üle nimetatud kinnistute tee ning avaldaja kasutas teed vastavalt kokkuleppele siiani. Avaldaja hinnangul tuleb juurdepääsu määramisel arvesse võtta, millist ligipääsu on ajalooliselt kasutatud. Käesoleval juhul on avaldaja alates kinnistu saamisest kasutanud ligipääsuks Süda 9 kinnistut. Samuti on Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastanud 17.05.1996 õiendi, millest nähtuvalt on avaldaja kinnistule tagatud juurdepääs Süda tänavalt üle Süda 9 ja Süda 11 kinnistute. Ka uushoonestuse rajamine praeguste hoonete asemele ei tähenda seda, et Süda 9 kinnistul olev tee kaoks kasutusest. Vaidlusalune tee on ainuke tee, mis viib hoovipoolsete hoonete juurde, mistõttu on ebatõenäoline, et tee uute hoonete ehitamisel kaoks. Samuti ei vähenda juurdepääsutee parkimisvõimalusi. Ülejäänud juurdepääsuvariandid eeldavad suurte kulude kandmist, sest vajalik on rajada tee ning eemaldada aiad. Avaldaja leidis, et juurdepääsu määramisel üle Süda 9 ja Süda 11 kinnistute tuleb tasu määrata selliselt, et avaldaja tasub iga-aastaselt Süda 9 igakordsele omanikule 35 eurot. Kuivõrd Süda 9 kinnistul asuvat teed kasutavad vähemalt 18 korteriomandi omanikku, siis on õiglane, et teega seonduvad kulud kantakse proportsionaalselt. 110 eurot kalendriaastas on proportsionaalne ja mõistlik tasu juurdepääsu kasutamise eest. Seoses maamaksu hüvitisega märkis avaldaja, et avaldaja hüvitise suuruseks saab olla 1/19 ehk 12,17 eurot aastas, kuna teed kasutavad ka kõik Süda tn 9 korteriomandite omanikud. Avaldaja märkis, et on nõus kandma kulusid korrashoiule, kuid leidis, et puudutatud isikute poolt kohtule esitatud summad on tõendamata ja ebamõistlikult kõrged. Puudutatud isikute kinnistu asub Tallinna südalinnas, mistõttu on väidetav müratase, õhusaaste ja turvalisuse vähenemine seotud kinnistu asukohaga, mitte avaldajaga. Avaldaja tegi ettepaneku juurdepääsu määramisel üle Tatari 26 ning Süda 11 kinnistute määrata tasu selliselt, et avaldaja tasub iga-aastaselt Tatari 26 igakordsele omanikule 200 eurot ja Süda 11 igakordsele omanikule 25 eurot. Puudutatud isikute I-VII seisukoht Puudutatud isikud I-VI leidsid, et avaldus tuleb jätta rahuldamata või alternatiivselt mitte määrata juurdepääs üle Süda tn 9 kinnistu. Puudutatud isik VII toetas P.Süda 9 korteriomanike seisukohti. P.Süda 15a/Tatari 28a kinnistu igakordse omaniku kasuks on 28.07.2009 lepingu alusel kinnistule nr 188001 (asukoht Tatari 30) seatud reaalservituut. Peale Tatari 30 kinnistu jagamist korteriomanditeks on läbipääsuservituudiga koormatud Tatari 30 korteriomandid. Tatari 30 kinnistu piirneb avalikult kasutatava teega (Tatari tänavaga) ning seetõttu tagab avaldaja kasuks seatud läbipääsuservituut avaldaja kinnistule juurdepääsu avalikult kasutavale teele. Puudutatud isikud leidsid, et sobivaim ja kõige vähem teiste kinnistute omanikke koormavam viis avaldaja kinnistule teise juurdepääsu loomiseks oleks üle Tatari 26 ja P.Süda 11 asuvate kinnistute. Ka Tatari 26 kinnistu omanik on juurdepääsu seadmisega tema kinnistu kaudu nõustunud. Puudutatud isikutele arusaadavalt ei koormaks Süda 11 kinnistult läbisõit liigselt ka Süda 11 kinnistu omanikke. Sobivuselt järgmine juurdepääsuvariant oleks Liivalaia 9 kinnistu kaudu P.Süda tänavale. Kui kohtu arvates ei oleks ka eelnimetatud juurdepääsuvariant sobilik, leidsid puudutatud isikud, et sobivuselt järgmine juurdepääsuvariant oleks Liivalaia 11 kinnistu kaudu Liivalaia tänavale. Puudutatud isikud leidsid, et juurdepääs üle P.Süda 11 ja P.Süda 9 asuvate kinnistute on neile ebamõistlikult koormav ja seetõttu tuleb eelistada muid juurdepääsuvariante. P.Süda 9 kinnistul asuvad kolm korterelamut. Tänavaäärne elamu on renoveeritud, kaks väiksemat kinnistu hoovi pool asuvat korterelamut on amortiseerunud ning nende omanik

kavandab nende asemel uue miljööväärtuslikku keskkonda sobiva korterelamu ehitamist. Vastav detailplaneering on hetkel koostamisel. Arusaadavalt raskendaks juurdepääsuõiguse andmine avaldajale oluliselt P.Süda 9 kinnistu uushoonestamist ning kahandaks oluliselt ka kinnistu väärtust. Juurdepääsuga koormatavat ala ei saaks sellisel juhul kasutada uue hoone ehitamiseks, kinnistu kasutajatele mõeldud parkimiskohtadeks ega muuks kasulikuks otstarbeks. P.Süda 9 kinnistu võimaliku juurdepääsuga koormamise korral peab avaldaja lisaks juurdepääsu teostamisest tulenevate tee korrashoiukuludele hüvitama P.Süda 9 kinnistu omanikele ka kinnistu väärtuse vähenemisest tuleneva kahju. Süda 9 kinnistu väärtuse vähenemise fakt ja ulatus juurdepääsukohustuse panemise korral nähtub Domus Kinnisvara poolt 29.06.2015 koostatud eksperthinnangust nr 0992-15, mille kohaselt väheneb Süda 9 kinnistu väärtus avalduses taotletava juurdepääsu määramise korral 107 128 euro võrra. Puudutatud isikud leidsid, et kinnistu väärtuse langemisest tulenev hüvitis summas 107 128 eurot peaks olema avaldaja poolt puudutatud isikutele hüvitatud ühekordse maksena. Juhul, kui kohus ei pea juurdepääsu määramisest tuleneva kahju hüvitamist sellisel moel mõistlikuks ja leiab, et avaldaja peaks tekkiva kahju hüvitama perioodiliste maksetena, palusid puudutatud isikud määrata perioodilise makse suuruseks 7% tekkiva kahju suurusest aastas, mis moodustab 107 128 x 7% = 7498,96 eurot. Avaldajal tuleb hüvitada ka maamaksu puudutatud isikule I summas 215,90 eurot aastas koos 20% tulumaksumääraga 259,08 eurot. Samuti ka juurdepääsutasu, mis sisaldab muude kulude ja negatiivsete mõjude hüvitamist summas 1171,06 eurot, koos 20% tulumaksumääraga 1405,27 eurot aastas. Puudutatud isiku IX seisukoht Puudutatud isik IX oli seisukohal, et juurdepääs tuleb rajada üle Süda 9 ja Süda 11 kinnistute, märkides, et senimaani on juurdepääs toimunud üle Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistute. Seega on avaldaja kinnistule juurdepääs välja kujunenud tavaõiguse alusel ning tavaõiguse alusel kehtiva juurdepääsukorra lõpetamiseks ei piisa Süda tn 9 ühe kaasomaniku ühepoolsest tahteavaldusest. Avaldaja on jätnud oma seisukoha kujundamisel arvestamata, et Tatari tn 26 kinnistul asuva parkla näol on tegemist ajutise rajatisega, ka parklaalune maa on haldurile teadaolevatel andmetel hoonestusõiguse ala ning see ala on planeeritud hoonestusõiguse alusel hoonestada. Kui juurdepääs avaldaja kinnistule määratakse üle Tatari 26 kinnistu, võib see kaasa tuua olukorra, kus Tatari 26 kinnistu tagumist osa (käesoleval ajal parkla) ei ole võimalik uuesti hoonestada ning selline asjaolu vähendab oluliselt hoonestusõiguse väärtust. Tatari 26 kinnistu omanikul ei ole hoonestusõiguse lepingust tulenevaid kohustusi hoonestusõiguse omaniku ees, vastupidiselt hoonestusõiguse omanikust, kellel tuleneb hoonestusõiguse lepingust Tatari tn 26 hoonestamise kohustus, sh hoonestamisega seonduvad kohustused Tatari 26 kinnistu omanik ees. Puudutatud isik IX leidis, et juurdepääsutee korrashoiu kulud tuleb kanda avaldajal. Hoonestusõiguse omaniku AS Süda Maja (pankrotis) suhtes on kohus välja kuulutanud pankroti, Tatari tn 26 kinnistule seatud hoonestusõigus kuulub pankrotivara hulka, mille arvelt kuuluvad rahuldamisele võlausaldajate nõuded. Haldur on hoonestusõiguse juba ka müüki pannud. Seega mõjutaks avaldaja kinnistule juurdepääsu määramine üle Tatari tn 26 kinnistu, lisaks hoonestusõiguse omanikule, ka võlausaldajate huve, sest juurdepääsu tee määramine üle Tatari 26 kinnistu vähendab ilmselgelt hoonestusõiguse väärtust ja seeläbi võlausaldajate nõuete rahuldamise ulatust. Puudutatud isik IX on kohtule esitanud ekspertarvamuse, milles ekspert on leidnud, et avaldaja kinnistule juurdepääsu määramisega kaasneks suur negatiivne mõju, kuna see vähendab olulisel määral Tatari 26 kinnistu arendusvõimalusi. Ühtlasi on ekspert kinnitanud halduri poolt menetluses esitatud seisukohta, et juurdepääsu seadmine Tatari 26 kinnistu kaudu toob kaasa kinnistu tagumise osa (õueala) uuesti hoonestamise võimatuse. Puudutatud isiku XIX seisukoht

Puudutatud isik XIX oli seisukohal, et juurdepääs on kõige mõistlikum määrata üle Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistute. Tatari 26 kinnistu hoonestusõiguse omanik AS Süda Maja on pankrotis ning pankrotimenetluse käigus saab Tatari 26 kinnistu hoonestusõigus uue omaniku, kes ei pruugi antud alale parklat alles jätta. Tatari 26 kinnistu koormamine läbisõidu tee koormatisega vähendab kinnistu väärtust ja ei ole proportsionaalne. Puudutatud isiku XXVI seisukoht Puudutatud isik XXVI palus juurdepääsu määrata üle Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistute, olles seisukohal, et avaldaja peab juurdepääsu saamisel lähtuma ajalooliselt väljakujunenud korrast, st juurdepääs peaks kulgema üle Süda 9 ja 11 kinnistute. Ajaloolise juurdepääsu tee kasutamist ei välista asjaolu, et selle takistamiseks on ehitatud aed. Lisaks sellele ajalooliselt juurdepääsu teelt aia eemaldamine ei ole ebamõistlikult kallis. Arvestades asjaolu, et ajalooline juurdepääs on toimunud läbi Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistute, siis mõjutab see ilmselgelt ka kõige vähem nende kinnistute turuväärtust. Lisaks sellele puuduks vajadus teha täiendavaid kulutusi mh tee rajamisega. Puudutatud isiku XXIX seisukoht Puudtatud isik XXIX oli seisukohal, et puudub alus määrata juurdepääs üle Liivalaia 9 kinnistu, kuna see eeldab suurte kulude kandmist, sest vajalik on rajada tee ning eemaldada aiad. Seega palus puudutatud isik XXIX kohtul mitte määrata juurdepääsu läbi Liivalaia 9 kinnistu, kuna mõistlik juurdepääs Süda 15a/Tatari 28a kinnistult avalikult kasutatavale teele on võimalik tagada kas Tatari 26 ja Süda 11 kinnistute või Süda 9 ja Süda 11 kinnistute kaudu. Puudutatud isiku XXX seisukoht Puudutatud isiku XXX kasuks on seatud 30/1484 osas hoonestusõigus kinnistu registriosa numbriga 246801, asukohaga Tatari 26 Tallinn hoonestamiseks. Hoonestusõiguse alusel paikneb kinnistul alajaam nr 1599. Alajaam on tegevusloaga võrguettevõtja Elektrilevi OÜ kasutuses ning seda kasutatakse elektrienergia edastamiseks. Kinnistul paiknevad samuti Elektrilevi OÜ kasuks seatud isikliku kasutusõiguse alusel Elektrilevi OÜ-le kuuluvad elektrikaablid. Puudutatud isik XXX ei omanud vastuväiteid kinnistu Tatari 26 Tallinn avalikule teele juurdepääsuks kasutamiseks. Küll aga pidas puudutatud isik XXX vajalikuks rõhutada, et kuivõrd kinnistul paiknevad elektripaigaldised – alajaam ning elektrikaablid, tuleb kinnistu kasutamisel arvestada elektriohutusseadusest tulenevate piirangutega. Maakohtu määrus 29.02.2016 määrusega rahuldas Harju Maakohus avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks ja määras, et kinnistu asukohaga Harju maakond Tallinn Kesklinna linnaosa P. Süda tn 15a/Tatari tn 28a igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga kinnistule asukohaga Süda tn 11 Tallinn ja kinnistule asukohaga Süda tn 9 Tallinn määratud juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga 2. Kohus määras nimetatud juurdepääsu tähtajatult ja määras juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks kinnistu asukohaga Süda tn 11 Tallinn igakordsetele omanikele ühiselt 35 eurot aastas iga jooksva aasta 1. veebruariks, välja arvatud esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul käesoleva määruse jõustumisest. Kinnistu asukohaga Süda tn 9 Tallinn igakordsetele omanikele määras kohus juurdepääsu kasutamise eest makstavaks tasuks ühiselt 112,17 eurot aastas iga jooksva aasta 1. veebruariks, välja arvatud esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul käesoleva määruse jõustumisest. Kohus mõistis avaldajalt kinnistu asukohaga Süda tn 11 Tallinn omanikele välja 35 eurot ja kinnistu asukohaga Süda tn 9 Tallinn omanikele 112,17 eurot. Kohus kohustas puudutatud isikuid andma tahteavalduse määruses märgitud kinnistusosakonna registriosadesse kolmandasse jakku märkis selliselt, et kinnistu asukohaga Harju maakond Tallinn Kesklinna linnaosa P. Süda

tn 15a/Tatari tn 28a igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga kinnistutele asukohaga Süda tn 11 Tallinn ja Süda tn 9 Tallinn määratud juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga 2. Kohus määras asendada puudutatud isikute tahteavaldused käesoleva määrusega. Kohus märkis, et määruse lahutamatu osa on määrusele lisatud plaan. Kohus jättis jõusse Harju Maakohtu 16.02.2015 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse, millega kohus määras avaldajale juurdepääsu avalikult kasutatavalt Süda tänavalt temale kuuluvale kinnistule Süda 15a/Tatari 28a Tallinn üle kinnistute asukohaga Süda 9 Tallinn ja Süda 11 Tallinn mööda olemasolevat teed, mis on märgistatud määrusele lisatud plaanil numbriga 2, kuni tsiviilasjas nr 2-14-60492 lahendi jõustumiseni. Menetluskulud jättis kohus avaldaja kanda. Avaldajale kuulub kinnistu asukohaga Süda 15a/Tatari 28a Tallinn (I kd, lk 15). Puudutatud isikutele I-VII kuulub kinnistu asukohaga Süda tn 9 Tallinn, puudutatud isikule VIII kuulub kinnistu asukohaga Süda tn 11 ja puudutatud isikutele X-XXVII, XXXI ja XXXII kuulub kinnistu asukohaga Süda tn 11 korterihoonestusõigus, puudutatud isikule XXVIII kuulub kinnistu asukohaga Tatari tn 24, puudutatud isikule XXIX kuulub kinnistu asukohaga Liivalaia 9 ja puudutatud isikute IX ja XXX kaasomandisse kuulub hoonestusõigus asukohaga Tatari tn 26. Avaldaja taotleb juurdepääsu määramist avalikult kasutatavale teele. Sellise avalduse lahendab kohus TsMS § 475 lg 1 p 131 ja § 6181 järgi hagita menetluses. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 sätestab, et omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, on õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Juurdepääsu määramisel tuleb arvestada koormatava kinnisasja omaniku huve. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-170-12 p-s 9 märkinud, et avalikult kasutatavale teele juurdepääsu nõude rahuldamise eeldusteks on AÕS § 156 lg 1 järgi juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 20). Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-14-06 p-s 25 selgitanud, et lisaks eelnimetatule on juurdepääsu nõude rahuldamise eeldus asjaolu, et senine ühendus avalikult kasutatava teega ei katkenud juurdepääsuõigust taotleva kinnisasja omaniku tahtel (AÕS § 156 lg 3). Tulevalt Riigikohtu juhistest peab kohus esmalt analüüsima kas avaldajale puudub juurdepääs enda kinnisasjale avalikult teelt. Nähtuvalt Maa-ameti kaardiserveri väljavõttest külgneb avaldaja kinnistu kinnistutega Süda tn 11, Süda tn 13, Tatari tn 26, Liivalaia 9, Liivalaia 11, Tatari tn 30 ja Tatari tn 26 (I kd, lk 16). Kohus oli seisukohal, et maa-ameti kaardiserveri väljavõttega on tõendatud, et avaldaja kinnistu ei külgne ühegi kinnistuga, millel asuks avalikult kasutatav tee. Kinnistusraamatu andmete kohaselt on Süda tn 15a/Tatari 28a kinnistu igakordse omaniku kasuks seatud reaalservituut (läbipääsuservituut) korteriomanditele asukohaga Tatari 30 vastavalt 28.07.2009 lepingu punktile 3.1 (I kd, lk 15). Avaldaja kinnistul asuvad garaažid, millest 14 garaaži on Süda tänava poolse sissepääsuga ja 6 garaaži Tatari tänava poolse sissepääsuga (III kd, lk 9-11). Isikliku kasutusõiguse seadmise lepingu, reaalservituutide seadmiseks lepingu, kokkulepe kinnistu jagamiseks korteriomanditeks ja kaasomandis oleva asja valdamise ja kasutamise korra kokkuleppe ja asjaõiguslepingu skeemilt nähtub, et avaldajal on juurdepääs üle Tatari 30 kinnistu üksnes Tatari tänavapoolsetele garaažidele (III kd, lk 141-172), mis asuvad tagumise seinaga Tatari 30 kinnistu sunnas. Kuivõrd avaldaja kinnistul asuvad

garaažid piirnevad Tatari 30, Liivalaia 11 ja Süda tn 11 kinnistutega, siis ei ole avaldajal võimalik pääseda enda kinnistul asuvatesse garaažidesse lähtuvalt enda kinnistul asetseva hoone asukohast. Seega ei ole avaldajal tegelikkuses juurdepääsu talle kuuluvatele garaažidele. Kohus on nimetatud asjaolu tuvastanud ka käesolevas menetluses läbi viidud vaatlusel, kus ilmnes, et Tatari 30 kinnistu kaudu avaldaja garaažide usteni ei pääse. Kohtu hinnangul asjaolu, et tegemist võib olla väheväärtuslike garaažidega, ei ole juurdepääsunõude esitamist välistav asjaolu. Seega luges kohus tuvastatuks, et avaldajal puudub juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Lähtudes avaldaja taotlusest ja vaatlusel kogetust, tuleb käesoleval juhul kaalumisele neli alternatiivset juurdepääsuvarianti. Esimese alternatiivse juurdepääsuvariandina on avaldaja taotlenud juurdepääsu üle Tatari 26 ja Süda tn 11 kinnistute, teise alternatiivina üle Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistuste, kolmanda alternatiivina üle Liivalaia 9 ja Liivalaia 11 kinnistute ning neljanda alternatiivina üle Süda tn 13 kinnistu. Esimesena analüüsis kohus juurdepääsuvarianti üle Tatari 26 ja Süda tn 11 kinnistute. Kohus on vaatluse käigus tuvastanud, et Tatari tänavalt Tatari tn 26 parklani viib kõvakattega tee (III kd, lk 19), samuti on parkla kaetud kõvakattega pinnasega (III kd, lk 20), ka Süda tn 11 kinnistul on kõvakattega pinnas (III kd, lk 21). Tatari tn 26 ja Süda tn 11 kinnistute vahel on tõkkepuu (III kd, lk 21), seega on juurdepääs üle Tatari tn 26 kinnistu maakorralduslikult võimalik, kuna juurdepääsutee on faktiliselt olemas. Riigikohus on korduvalt väljendanud arvamust, et vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumisel. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-14-06 p-s 28 märkinud, et juurdepääsu nõude lahendamisel tuleb kaaluda, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav (Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04). Riigikohtu seisukohast tulenevalt on juurdepääsu nõude lahendamisel huvide kaalumine kohtu diskretsiooniotsus. Huvide kaalumisel tuleb arvestada ka väljakujunenud tavaga. Kohus märkis tulenevalt Riigikohtu lahendist, et kuigi varasemat tava juurdepääsu kohta üle kostja kinnisasja tuleb arvestada, ei ole see ainumäärav (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-04, p 16). Puudutatud isik IX (AS Süda Maja (pankrotis)) on kohtule selgitanud, et Tatari 26 kinnistul asuva parkla näol on tegemist ajutise rajatisega, ka parklaalune maa on hoonestusõiguse ala ning see ala on planeeritud hoonestusõiguse alusel hoonestada. Avalduse kohaselt on Tatari 26 omanik andnud nõusoleku juurdepääsu määramiseks üle Tatari 26 kinnistu. Kohtu hinnangul ei ole antud juhul põhjendatud määrata juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Tatari tn 26 kinnistu. Olukorras, kus Tatari 26 hoonestusõiguse kaasomanikul AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduril on kavatsus müüa pankrotivara selliselt, et uuel hoonestusõiguse omanikul on võimalik ka hoonestusõigust realiseerida, on AS-i Süda Maja (pankrotis) huvid praegusele parkimisplatsile hoonestuse rajamiseks ülekaalukamad avaldaja huvidest saada üle Tatari 26 kinnistu juurdepääsutee. Kohtu hinnangul piiraks hoonestusõiguse alale juurdepääsu võimaldamine hoonestaja huve ebamõistlikult, samuti võib see vähendada pankrotivara (hoonestusõiguse) müügihinda. Seega, poolte huve kaaludes, leidis kohus, et juurdepääsu määramine üle Tatari tn 26 kinnistu ei ole antud tsiviilasja asjaolusid arvestades põhjendatud. Järgmisena analüüsis kohus juurdepääsu üle Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistute. Kohus on vaatluse käigus tuvastanud, et Süda 9 ja Süda 11 kinnistute vahel on värav (III kd, lk 13). Süda tn 9 kinnistult kulgeb Süda tänavale kõva kattega pinnas, mis on sõiduautoga läbitav (III kd, lk 14), seega on juurepääs maakorralduslikult võimalik. Puudutatud isikud I-VI on seisukohal, et juurepääsu määramine üle Süda tn 9 kinnistu on Süda tn 9 kinnistu omanikele üleliigselt

koormav, kuna Süda tn 9 kinnistul asuvad kolm korterelamut, tänavaäärne elamu on renoveeritud, kaks väiksemat kinnistu hoovi pool asuvat korterelamut on amortiseerunud ning nende omanik kavandab nende asemel uue miljööväärtuslikku keskkonda sobiva korterelamu ehitamist, vastav detailplaneering on hetkel koostamisel. Seega juurdepääsuõiguse andmine avaldajale takistaks oluliselt Süda tn 9 kinnistu uushoonestamist ning kahandaks oluliselt ka kinnistu väärtust. Puudutatud isikud pole I-VI kohtule esitanud tõendeid selle kohta, et puudutatud isikutel on kavatsus Süda tn 9 kinnistut uushoonestada viisil, mis välistaks kõnealuse kinnistu kaudu juurdepääsutee määramise. Kohus on vaatlusel tuvastanud, et ka Süda tn 9 kinnistu omanikud kasutavad sama juurdepääsuteed sõidukite parkimiseks kinnistu hoovil (III kd, lk 13). Seetõttu ei saa juurdepääsutee kasutamine Süda tn 9 kinnistu omanikele olla üleliigselt koormav, kuna seda teed ei kasutaks üksnes avaldaja, vaid ka Süda tn 9 kinnistu omanikud. Avaldaja on kohtule kinnitanud, et on senini kasutanud juurdepääsu üle Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnisute, kuna Tallinna Linnaplaneerimise Ameti õiendi kohaselt on avaldaja kinnistule juurdepääs tagatud laiusega 6 m2 läbi Süda tn 9, 11 ja Tatari tn 30 krundi Süda ja Tatari tänavalt (I kd, lk 26). Kohtu hinnangul on põhjendatud, tulenevalt Riigikohtu seisukohadest, määrata avaldajale juurdepääs lähtudes väljakujunenud tavast, samuti tuleb kohtul kaaluda poolte huve. Kohus leidis, et kuivõrd asjalooliselt on juurdepääsutee olemas, ei vaja juurdepäästee üle Süda tn 9 ja 11 kinnistute uue tee loomist ega rajatiste eemaldamist, seega ei kaasne juurdepääsu võimaldamisega täiendavaid kulusid. Kohus leidis, et juurdepääsu määramine üle Süda tn 11 ja 9 kinnistute ehk senini kasutatava tee kaudu ei ole Süda tn 11 ja 9 korteriomanikele ülemäära koormav, kuna tee on ajalooliselt eksisteerinud ning avaldaja poolt kasutuses olnud, samuti on ka avaldajale kuuluvale kinnistule Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt sama juurdepääs ette nähtud. Seega oli kohus seisukohal, et juurdepääsu määramine üle Süda tn 11 ja 9 kinnistute on kooskõlas Riigikohtu juhistega, eelkõige väljakujunenud tavaga ning asjaoluga, et avaldaja ei pea kandma uue tee loomisel või rajatiste eemaldamisel täiendavaid kulutusi. Samuti ei ole kohtu hinnangul juurdepääsu määramine Süda tn 11 ja 9 korteriomanikele ülemäära koormav, kuna teed kasutavad ka Süda tn 9 kinnistu omanikud. Kohus oli seisukohal, et ülejäänud juurdepääsuvariandid ei ole antud tsiviilasjas kogutud tõendite pinnalt põhjendatud juurdepääsuteed. Kohus on vaatluse käigus tuvastanud, et Liivalaia 11 ja avaldaja kinnistu vahel on värav (III kd, lk 11). Menetlusosaliste selgituste kohaselt ei ole värav kunagi lahti ning see on rajatud päästeameti nõudmisel. Samuti on Liivalaia 11 kinnistu piiratud aiaga (III kd, lk 16) ning kulgeb majaelanike akende alt (III kd, lk 17). Juurdepääsu määramisel üle Liivalaia 11 kinnistu oleks tegemist kõige pikema juurdepääsuga. Kohtu hinnangul ei ole juurdepääsu määramine üle Liivalaia 11 kinnistu põhjendatud, arvestades asjaolu, et juurdepääsutee oleks ebamõistlikult koormav Liivalaia 11 korteriomanike jaoks, kuna tegemist on kitsa teega, mis läbib Liivalaia 11 kinnistu sisehoovi, samuti kaasneksid avaldajale täiendavad kulud tee loomisel. Liivalaia 9 kinnistul asub parkla (III kd, lk 15), mis on aiaga piiratud ning territoorium on suletud lukustatava väravaga. Liivalaia 9 kinnistu piirneb avaldaja kinnistuga üksnes 1 meetri ulatuses (III kd, lk 12). Samuti eeldab juurdepääsu määramine üle Liivalaia 9 kinnistu tee loomist, mistõttu oleks see avaldajale põhjendamatult koormav ja kulukas, kuivõrd avaldajal on võimalik pääseda avalikult kasutatavale teele läbi olemasoleva juurdepääsu, mis on kõvakattega tee. Järgnevalt analüüsis kohus juurdepääsu kasutamise eest makstava tasu suurust. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-90-11 p-s 12 märkinud, et juurdepääsutasu suuruse määramisel AÕS § 156 lg 1 ja teeseaduse (TeeS) § 37 lg 3 järgi tuleb arvestada eelkõige teeseaduses sätestatud tee omaniku kohustuse täitmiseks vaja minevaid kulutusi. Eratee omaniku tasunõuet juurdepääsu taotlenud tee kasutaja vastu tee kasutamise eest ei välista asjaolu, et tema ja/või mõni muu isik kasutab

sama teed. Sellisel juhul tuleb tee kasutamise tasu arvestamisel võtta arvesse iga isiku osa tee kasutamisel, kusjuures neid osasid tuleb eelduslikult pidada võrdseteks. Tee kasutamise tasu arvutamisel tuleb arvestada ka tee omamisega kaasnevaid kohustusi, mis tulenevad teeseadusest ja heakorraeeskirjast. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-170-12 asunud seisukohale, et juurdepääsu kasutamise eest tasu määramine on kohtu diskretsiooniotsus (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 32-1-90-11, p 11). Kohus leidis, et põhjendatud ei ole avaldajalt välja mõista hüvitist Süda tn 9 kinnistu väärtuse vähenemise eest, kuna asjas esitatud seisukohtadest ja tõenditest nähtub, et ka Süda tn 9 kinnistu omanikud kasutavad juurdepääsuteed, mistõttu kinnistu väärtuse vähenemise hüvitamine ei ole põhjendatud. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud ka talumishüvitise hüvitamine, kuna negatiivsed mõjutused nagu müra ja õhusaaste suurenemine jne kaasneb Süda tn 9 kinnistu omanikel ka tulenevalt asjaolust, et nad ise kasutavad juurdepääsu. Kohtul puudub alus asuda seisukohale, et avaldaja poolt juurdepääsutee kasutamisega kaasneb ebamõistlikult suur müra ja õhusaaste. Põhjendatud ei ole hüvitise määramisel kohustada avaldajat tasuma ka tulumaksu, kuna juurdepääsutasu hüvitis ei ole tulumaksuga maksustatud (tulumaksuseaduse § 12). Kohtu hinnangul tuleb juurdepääsu tasu määrata koos maamaksu ja juurdepääsuala korrashoiukuludega. Maksu- ja Tolliameti maksuteate kohaselt oli Süda tn 9 kinnistu maamaks 2015 aastal 3755,25 eurot (III kd, lk 35-37), juurdepääsuala on pikkusega 104,175 m2 ja moodustab 6,16% kogu Süda tn 9 kinnistu pindalast. Puudutatud isikute I-VI selgituste kohaselt asuvad juurdepääsuteed kasutama Süda tn 9 18 korteriomanikku või kasutajat ning avaldaja asub kasutama enda kinnistut, seega tuleb avaldajal tasuda maamaksu 12,17 eurot (3755,25x6,16%x19) aastas. Süda tn 9 kinnistu omanikud on kohtule esitanud tee remondi kulude kalkulatsiooni, millest nähtuvalt tee remondi maksumus on 8522 eurot (III kd, lk 38), millest juurdepääsuala kulud moodustavad 4932,53 eurot. Seega kujuneks tee remondi maksumuseks avaldajale proportsionaalselt tee läbitavusega avaldaja poolt 259,60 eurot (4932,53/19). Puudutatud isikud I-VI leiavad, et avaldaja peab kandma ka hoolduskulusid 420 eurot aastas. Puudutatud isikud I-VI tõendeid asjaolu kohta, et neil on tekkinud või võivad tekkida hoolduskulud, esitanud ei ole. Kohtu hinnangul tuleb tee remondi ja korrashoiukuludeks määrata avaldajale iga-aastaselt kokku 100 eurot. Seega oli kohus seisukohal, et antud juhul on põhjendatud määrata juurdepääsutee eest tasu summaks 112,17 eurot aastas, mis koosneb maamaksust ning remondi ja hoolduskuludest. Kohus leidis, et antud juhul on mõistlik määrata iga-aastane juurdepääsutasu, mitte ühekordne hüvitis. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-90-11 p-s 33 märkinud, et koormatud kinnisasja omanikul on õigus saada tasu, mis katab vähemalt tema kulud juurdepääsutee korrashoidmisel. Kohus leidis, et käesoleval juhul on eelnimetatud ulatuses puudutatud isikute I-VI kulud kaetud ja et Süda tn 11 kinnistu omanikele tuleb avaldajal tasuda juurdepääsutasu 35 eurot aastas, arvestades asjaolu, et läbitav tee on lühem kui Süda tn 9 kinnistut läbiv tee. Tulenevalt eeltoodust määras kohus juurdepääsu tasuks Süda tn 9 kinnistu omanikele ühiselt 112,17 eurot aastas ja Süda tn 11 kinnistu omanikele ühiselt 35 eurot aastas. Kohus oli seisukohal, et Süda tn 15a/Tatari 28a Tallinn kinnistu igakordsel omanikul tuleb tasuda juurdepääsu tasu Süda tn 9 kinnistu igakordsetele omanikele ja Süda tn 11 kinnistu omanikele kokku kinnistu iga jooksva aasta 1. veebruariks. Kohus on 16.02.2015 määrusega rahuldanud avaldaja taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks ja määranud avaldajale juurdepääsu üle Süda tn 11 ja Süda tn 9 kinnistute. Kuivõrd juurdepääs ei ole tasuta õigus, tuleb avaldajalt välja mõista alates 16.02.2015 kuni 31.12.2015 juurdepääsutasu Süda tn 11 kinnistu omanikele ühiselt 35 eurot ja Süda tn 9 kinnistu

omanikele ühiselt 112,17 eurot, tulenevalt asjaolust, et avaldaja on juurdepääsu kasutanud ca aasta. Juurdepääsuõigus sisaldab eelduslikult õigust kasutada teed jalgsi liikumiseks, autoga juurdepääs ei pea olema igal juhul tagatud, kuid elamiseks kasutatava kinnisasja puhul peab vähemalt üks autoga juurdepääsu võimalus olema (RKTKo 3-2-1-58-05 p 22). Kohus oli seisukohal, et avaldajale tuleb juurdepääs määrata nii jalgsi kui autoga, kuna avaldajal peab olema soovi korral võimalik talle kuuluvale kinnistule asju ka transportida ning samuti tulenevalt asjaolust, et avaldaja kinnistul asuvad garaažid, mis juba iseenesest eeldavad juurdepääsu sõidukiga. Samuti leidis kohus, et puuduvad mõjuvad põhjused avaldaja juurdepääsu ajaliseks piiramiseks ja et põhjendatud on määrata juurdepääs kinnistu igakordse omaniku ning omaniku nõusolekut omavate isikute kasuks nii jalgsi kui ka sõidukiga. Eeltoodust tulenevalt rahuldas kohus avaldaja avalduse ja määras, et kinnistu asukohaga Harju maakond, Tallinn, Kesklinna linnaosa, P. Süda tn 15a/Tatari tn 28a igakordsel omanikul ja temalt nõusoleku saanud isikutel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga kinnistule asukohaga Süda tn 11 Tallinn ja kinnistule asukohaga Süda tn 9 Tallinn määratud juurdepääsuteed, mis on määruse lisaks oleval plaanil tähistatud numbriga 2. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-33-04 p-s 22 märkinud, et kohtulahendiga määratud juurdepääsuõiguse kehtivuseks kolmandate isikute suhtes tuleb juurdepääsuõigus kanda kinnistusraamatusse märkusena. Avaldaja on esitanud taotluse asendada Süda tn 9 ja Süda tn 11 omanike nõusoleku kinnistusraamatu kande tegemisel. AÕS § 641 kohaselt kinnisomandi üleandmiseks ja kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, samuti kinnisasja koormava asjaõiguse üleandmiseks, koormamiseks või selle sisu muutmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Seega tuleb puudutatud isikute I-VIII, X-XXVII ja XXXI nõusoleku kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks asendada AÕS § 641 kohaselt käesoleva määrusega. Kooskõlas TsMS § 386 lõikega 4 jättis kohus jõusse Harju Maakohtu 16.02.2015 määrusega kohaldatud esialgse õiguskaitse, millega kohus määras Hooneühistule Tatari juurdepääsu avalikult kasutatavalt Süda tänavalt temale kuuluvale kinnistule Süda 15a/Tatari 28a Tallinn üle kinnistu asukohaga Süda 9 Tallinn ja üle kinnistu asukohaga Süda 11 Tallinn mööda olemasolevat teed, mis on märgistatud määrusele lisatud plaanil numbriga 2, kuni tsiviilasjas nr 2-14-60492 lahendi jõustumiseni. Menetluskulude jaotuse osas leidis kohus TsMS § 172 lg-le 1 tuginedes, et kuna käesolev vaidlus on lahendatud eelkõige avaldaja huvides, on põhjendatud jätta menetluskulud avaldaja kanda. Kohus oli seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid menetlust lõpetavas määruses kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg-te 2 ja 4 alusel pärast määruse jõustumist. Määruskaebus 15.02.2016 esitatud määruskaebuses paluvad puudutatud isikud I-VI RT, AK, KS, KL, PT ja KR tühistada Harju Maakohtu 29.02.2016 määruse ja teha uue määruse, millega määrata juurdepääs Tallinnas Süda 15a/Tatari 28a asuvale kinnistule ühena järgmistest variantidest: 1) Tallinnas Tatari 26 ja P.Süda 11 asuvate kinnistute kaudu; 2) Liivalaia 9 ning Liivalaia 11 või P.Süda 13 kinnistute kaudu; 3) Liivalaia 11 kinnistu kaudu. Apellatsiooniastme menetluskulud paluvad kaebajad jätta avaldaja kanda. Kohus on tuvastanud, et juurdepääs üle Süda 11 ja Tatari 26 kinnistu on kinnistu omanikule ebamõistlikult koormav, kuna AS Süda Maja kui Tatari 26 hoonestusõiguse omaniku

pankrotihalduril on kavatsus hoonestusõigus pankrotivarana ära müüa ning juurdepääsu seadmine piiraks hoonestaja huve ebamõistlikult ning võib vähendada pankrotivara müügihinda. Kaebajate arvates ei ole nimetatud argumendid asjakohased, põhjendamaks juurdepääsu välistamist üle Süda 11 ja Tatari 26 kinnistute. Kaebajad märgivad, et Tatari 26 kinnistu tagumist osa on võimalik hoonestada selliselt, et säilub läbisõiduvõimalus. Käesoleval ajal ei ole olemas Tatari 26 detailplaneeringut, projekteerimistingimusi ega muud sellel kinnistul ehitustingimusi fikseerivat dokumenti. Seega on uushoonestuse kavandamisel võimalik arvestada juurdepääsu nõudega ning see ei tingiks sugugi uushoonestuse loomise võimatust. Kaebajad leiavad, et kohtu järelduste näol on tegemist oluliste kaalutlusvigadega järgmistel põhjustel. Kohus on lugenud kinnistu väärtuse vähenemist juurdepääsu seadmise tõttu ühe kinnistu (Tatari 26) puhul määravaks teguriks, teise kinnistu puhul (Süda 9) ei ole aga sedasama argumenti üldse arvestanud. Kohus on arvestanud asjaoluga, et pankrotihaldur soovib Tatari 26 hoonestusõigust müüa ning juurdepääsu määramine võib kaasa tuua väiksema müügihinna saamise, samas jättes arvestamata eksperthinnanguga tõendatud asjaolu, et ka juurdepääsu seadmine üle Süda 9 kinnistu toob kaasa Süda 9 kinnistu väärtuse vähenemise. Kohus on lugenud uushoonestuse rajamise soovi ühe kinnistu (Tatari 26) puhul määravaks teguriks, teise kinnistu puhul (Süda 9) ei ole aga sedasama argumenti üldse arvestanud. Samuti on kohus lugenud olukorda, kus avaldaja ei pea kandma uue tee loomisel või rajatiste eemaldamisel täiendavaid kulutusi, õigustamaks juurdepääsu üle Süda 9 kinnistu, kuid jätnud täpselt sama argumendi arvestamata Tatari 26 kinnistu puhul. Kaebajad on seisukohal, et olukord, kus kohus hindab samu asjaolusid ja olukordi erinevate kinnistute suhtes diametraalselt erinevalt, seejuures seda põhjendamata, kujutab endast olulist kaalutlusviga, mis annab aluse määruse tühistamiseks. Oluliseks kaalutlusveaks on ka üht kinnistut koormava hoonestusõiguse müügisoovi arvestamine juurdepääsu määramist välistava asjaoluna. Kohus on juurdepääsu määramisel arvestanud asjakohatu ja ebaõiget informatsiooni sisaldava dokumentaalse tõendiga, põhjendades juurdepääsu määramist üle Süda 9 kinnistu muuhulgas sellega, et Tallinna Linnaplaneerimise Ameti õiendi kohaselt on avaldate kinnistule juurdepääs ette nähtud üle Süda 9, 11 ja Tatari 30 krundi. Puudutatud isikud I-VI selgitasid oma 26.11.2014 vastuses avaldusele, et juurdepääsuõigus üle eraomandis oleva kinnistu ei saa tekkida Tallinna Linnaplaneerimise Ameti tegevuse või õiendi kaudu. Juurdepääsuõiguse tekkimise aluseks saab olla üksnes kas maaomanikuga sõlmitud kokkulepe või kohtulahend, kusjuures kumbagi alust avalduse esitamise ajal ja enne seda ei eksisteerinud. Vaatamata eeltoodule on kohus juurdepääsu asukoha määramisel arvestanud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti õiendiga ega ole põhjendanud, millisel õiguslikul alusel on Tallinna Linnaplaneerimise Ametil õigus määrata juurdepääsu asukoht. Kaebajad vaidlustavad ka neile juurdepääsu talumise eest määratud hüvitise suuruse. Kaebajad esitasid Süda 9 kinnistule juurdepääsukohustuse panemise korral väärtuse vähenemise fakti ja ulatuse vähenemise tõendamiseks Domus Kinnisvara poolt 29.06.2015 koostatud eksperthinnangu, mille kohaselt väheneb Süda 9 kinnistu väärtus avalduses taotletava juurdepääsu määramise korral 107 128 euro võrra. Kohus leidis kaevatavas määruses, et kohtu hinnangul ei ole põhjendatud avaldajalt välja mõista hüvitist Süda tn 9 kinnistu väärtuse vähenemise eest, kuna asjas esitatud seisukohtadest ja tõenditest nähtub, et ka Süda tn 9 kinnistu omanikud kasutavad juurdepääsuteed, mistõttu kinnistu väärtuse vähenemise hüvitamine ei ole põhjendatud. Kaebajad sellise järeldusega ei nõustu. Kaebajad on kohtule selgitanud, et hetkel kinnistul olemasolev olukord on ajutine ning kinnistu hoovipoolses osas olevad kaks amortiseerunud maja lammutatakse ja nende asemele ehitatakse uus korterelamu. Kohtu poolt määratud juurdepääs raskendab oluliselt kinnistule uue hoonestuse rajamist, vähendades sellega kinnistu väärtust. Kaebajad viitavad sellele, et ka teist võimalikku juurdepääsuteed Tatari 26

kinnistu kaudu kasutab hetkel kinnistu omanik ise (tasulise parklana). Samas ei ole Tatari 26 kinnistu puhul kohus aga juhindunud mitte hetkeolukorrast, vaid arvestanud hoonestusõiguse omaniku tulevikuvisioone kinnistu hoonestamisel. Süda 9 kinnistu väärtuse vähenemine juurdepääsu seadmise tõttu on asjatundja arvamusega tõendanud ja selle arvestamata jätmine kinnistu juurdepääsuga koormamisel ja selle eest tasu suuruse määramisel ei ole õiguspärane. Kinnistu väärtuse langemise hüvitamata jätmine on otseses vastuolus põhiseaduse §-s 32 sätestatud omandi kaitse põhimõtetega. Vastused määruskaebusele Avaldaja palub jätta määruskaebuse rahuldamata ja menetluskulud täies ulatuses kaebajate kanda. Eesti Energiga AS ühineb avaldaja vastuväidetega puudutatud isikute määruskaebusele ning palub samuti jätta määruskaebuse rahuldamata. Puudutatud isik VM leiab, et maakohtu määrus on seaduslik ja põhjendatud ja selle muutmiseks põhjus puudub. AS Eesti Gaas palub jätta puudutatud isikute I-VI määruskaebuse rahuldamata ja määruskaebuse menetlemisega seotud menetluskulud puudutatud isikute I-VI kanda. AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihaldur on seisukohal, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja maakohtu määrus muutmata. Menetluse edasine käik Harju Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis selle TsMS § 663 lg 5 alusel läbivaatamiseks ja lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu 29.02.2016 määrus seaduslik ja põhjendatud ning see tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 ja §-s 659 sätestatust neid ei korda. Ringkonnakohus on seisukohal, et puudutatud isikute määruskaebuse väited ei anna alust maakohtu määruse tühistamiseks. Puudutatud isikute määruskaebuses ei ole välja toodud kaalukaid põhjendusi, mis tingiksid maakohtu määruse tühistamise. Ringkonnakohtu hinnangul kaalus maakohus erinevate alternatiivsete juurdepääsuvariantide osas põhjalikult menetlusosaliste huve ja leidis põhjendatult, et juurdepääsu määramine üle Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistute on kooskõlas Riigikohtu juhistega, eelkõige väljakujunenud tavaga ning asjaoluga, et avaldaja ei pea kandma uue tee loomisel või rajatiste eemaldamisel täiendavaid kulutusi, kuivõrd ajalooliselt on juurdepääsutee olemas. Seejuures on kohus poolte huvide kaalumisel õigesti arvestanud ka kohtu poolt vaatluse käigus tuvastatut, et ka Süda tn 9 kinnistu omanikud kasutavad sama juurdepääsuteed sõidukite parkimiseks kinnistu hoovil. Samuti on kohus juurdepääsu nõude lahendamisel õigesti arvestanud, et juurdepääs üle Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistute on maakorralduslikult võimalik. Eelnimetatud asjaolude kaalumise alusel tehtav otsustus on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole maakohus juurdepääsu määramisel diskretsiooni piire ületanud. Praegusel juhul puudub alus asuda seisukohale, et Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistute omanikele juurdepääsust tulenevad kitsendused kaaluvad üle avaldaja huvi juurdepääsu saamiseks oma kinnisasjale üle eelnimetatud kinnisasjade.

Puudutatud isikud ei pea kaebusest nähtuvalt asjakohasteks vaidlustatud määruses nimetatud kohtu argumente, millega kohus põhjendas juurdepääsu välistamist üle Süda 11 ja Tatari 26 kinnistute. Puudutatud isikud on määruskaebuses seisukohal, et kohus on vastavate järelduste tegemisel hinnanud samu asjaolusid ja olukordi erinevate kinnistute (Tatari 26 ja Süda 9) suhtes diametraalselt erinevalt, seejuures seda põhjendamata, mis puudutatud isikute hinnangul kujutab endast olulist kaalutlusviga ja annab aluse määruse tühistamiseks. Ringkonnakohus puudutatud isikute vastavasisuliste seisukohtadega ei nõustu. Vastavalt ringkonnakohtu hinnangule ei ole maakohus juurdepääsu määramisel kaalutlusvigu teinud. Samuti ei ole ringkonnakohtu arvates erinevalt kaebuses väidetust käesolevas asjas Tatari 26 ja Süda 9 kinnistute puhul poolte huvide kaalumisel kohtu poolt arvesse võetud asjaolud samad. Nõustuda ei saa ka kaebuse väitega, et Tatari 26 kinnistu puhul ei ole kohus juhindunud mitte hetkeolukorrast, vaid on arvestanud hoonestusõiguse omaniku tulevikuvisioone kinnistu hoonestamisel. Ringkonnakohus märgib, et erinevalt Süda 9 kinnistust, millel asuvate kahe väiksema amortiseerunud korterelamu asemele kavandab omanik väidetavalt uue korterelamu ehitamist, on tänasel päeval Tatari 26 kinnistu parklaalune maa hoonestusõiguse ala, mis on planeeritud hoonestusõiguse alusel hoonestada. Nimetatud asjaolusid ei saa pidada samaväärseteks. Ringkonnakohus leiab sarnaselt maakohtule, et olukorras, kus Tatari 26 hoonestusõiguse kaasomanikul AS Süda Maja (pankrotis) pankrotihalduril on kavatsus müüa pankrotivara selliselt, et uuel hoonestusõiguse omanikul on võimalik ka hoonestusõigust realiseerida, piiraks hoonestusõiguse alale juurdepääsu võimaldamine hoonestaja huve ebamõistlikult. Ka ei ole puudutatud isikud määruskaebemenetluses sarnaselt maakohtu menetlusele esitanud tõendeid selle kohta, et puudutatud isikutel on kavatsus Süda tn 9 kinnistut uushoonestada viisil, mis välistaks kõnealuse kinnistu kaudu juurdepääsutee määramise. Ringkonnakohtu hinnangul saab kõiki asjaolusid kogumis arvestades järeldada, et põhjendatud on määrata juurdepääs vastavalt maakohtu määratule üle Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistute. Kaebuses esiletoodu, et sarnaselt Süda 9 kinnistule puudub avaldajal ka Tatari 26 kinnistu puhul tee olemasolu tõttu tee rajamisega seotud täiendavate kulude kandmise vajadus, ei väära asjaolusid kogumis arvestades siiski maakohtu lõppjäreldust juurdepääsu asukoha osas. Mis puudutab kaebuse väiteid seoses sellega, et kohus on juurdepääsu määramisel arvestanud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti õiendiga, mille kohaselt on avaldaja kinnistule juurdepääs tagatud läbi Süda tn 9, 11 ja Tatari tn 30 krundi, märgib kohus järgmist. Asjaolu, et Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt väljastatud õiendiga on avaldaja kinnistule nähtud ette juurdepääs läbi Süda tn 9, 11 ja Tatari tn 30 kinnistute, ei ole käesolevas asjas kohtu poolt juurdepääsu määramisel määrav, kuivõrd kohus on määruses toodud kaalutlustel põhjendatult jõudnud järeldusele, et juurdepääsu määramine läbi Süda tn 9 ja Süda tn 11 kinnistute on praegusel juhul kaalutud juurdepääsualternatiividest kõige mõistlikum. Seega asjaolu, et kohtu poolt avaldaja kinnistule määratud juurdepääsu asukoht osaliselt kattub Tallinna Linnaplaneerimise Ameti õiendis ettenähtud juurdepääsuga, ei tähenda, et nimetatud õiend oleks juurdepääsuõiguse tekkimise aluseks. Toodust tulenevalt ei pidanud maakohus ega pea käesolevalt ka ringkonnakohus käsitema kaebuse väiteid sellest, millisel õiguslikul alusel on Tallinna Linnaplaneerimise Ametil õigus määrata juurdepääsu asukoht. Puudutatud isikud vaidlustavad maakohtu määruse ka osas, milles kohus on jätnud tasu määramisel arvestamata Süda tn 9 kinnistu väärtuse vähenemisega, mis puudutatud isikute hinnangul on tõendatud Domus Kinnisvara poolt 29.06.2015 koostatud eksperthinnanguga. Ringkonnakohus jagab omandi väärtuse vähenemise eest hüvitise määramise osas maakohtu seisukohta, mille kohaselt ei ole Süda tn 9 kinnistu väärtuse vähenemise hüvitamine põhjendatud, kuna asjas esitatud seisukohtadest ja tõenditest nähtub, et ka Süda tn 9 kinnistu omanikud kasutavad juurdepääsuteed. Täiendavalt peab ringkonnakohus, tuginedes

asjaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes märgitule, vajalikuks selgitada, et vajadus hüvitada omandi väärtuse vähenemine on ilmne juhul, kui juurdepääsutee määratakse kohta, kus seda ei ole seni paiknenud ja kus koormatud kinnisasja omanik seda ise ei kasuta. Samuti tuleb hüvitise määramisel arvestada sellega, kas tee kasutamine selles kohas on väljakujunenud tava või rajatakse kinnisasjale täiesti uus tee. Arvestades, et käesoleval juhul on avaldaja seni kasutanud juurdepääsu läbi koormatavate Süda tn 9 ja 11 kinnistute ja et ka Süda tn 9 kinnistu omanikud ise kasutavad määratavat juurdepääsuteed, on praegusel juhul õigustatud jätta hüvitis Süda tn 9 kinnistu väärtuse vähenemise eest määramata. Kuivõrd määruskaebus jääb eeltoodud põhjendustel rahuldamata, tuleb nimetatud määruskaebuse menetlemisega seotud kulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel kaebajate endi kanda. Kuivõrd maakohus ei määranud asja lõpetavas määruses kindlaks menetluskulude rahalist suurust, ei määra TsMS § 174 lg 4 teise lause alusel menetluskulude rahalist suurust kindlaks ka ringkonnakohus. Menetluskulud määrab TsMS § 174 lg 4 esimese lause kohaselt rahaliselt kindlaks maakohus pärast määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

(allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere

(allkirjastatud digitaalselt) Ulvi Loonurm

(allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar

Tühistatud osaliselt Riigikohtu 19.04.2017 määrusega

RESOLUTSIOON

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.