2.Teha tühistatud osas uus määrus, millega Harju Maakohtu 29.02.2017.a määruse resolutsiooni punktis 2 nimetatud juurdepääsu kasutamise eest makstavaks aasta tasuks määratakse kinnisasja, mille:
2.1.registriosa nr on 16265601 9,97 eurot;
2.2.registriosa nr on 16265701 9,25 eurot;
2.3.registriosa nr on 16265801 9,89 eurot;
2.4.registriosa nr on 16265901 9,48 eurot;
2.5.registriosa nr on 16266001 8,73 eurot;
2.6.registriosa nr on 16266101 11,10 eurot;
2.7.registriosa nr on 16266201 9,14 eurot;
2.8.registriosa nr on 16266301 10 eurot;
2.9.registriosa nr on 16266401 5,89 eurot;
2.10.registriosa nr on 16266501 4,69 eurot;
2.11.registriosa nr on 16266601 3,05 eurot;
2.12.registriosa nr on 16266701 3,57 eurot;
2.13.registriosa nr on 16266801 61,24 eurot; 2.14 registriosa nr on 16266901 12,07 eurot;
2.15.registriosa nr on 16267001 7,52 eurot;
2.16.registriosa nr on 16267101 8 eurot;
2.17.registriosa nr on 16267201 8,18 eurot;
2.18.registriosa nr on 16267301 9,29 eurot. Nimetatud tasu tuleb tasuda iga jooksva aasta 1. veebruariks. Tasu määrata alates 16.02.2015.a. Tasu, mis tuleb maksta käesoleva aasta eest ja eelnevate aastate eest, tuleb tasuda 30 päeva jooksul käesoleva määruse jõustumisest alates. Välja mõista Hooneühistult Tatari käesolevas punktis nimetatud tasu isikute kasuks, kes on tasu sissenõutavaks muutumise ajal kinnistute omanikud.
3.RT, AK, KS, KL, PT ja KR määruskaebus rahuldada osaliselt.
4.Jätta rahuldamata avaldaja poolt esitatud tõendite kogumise taotlus.
5.Jätta maakohtu menetluskulud avaldaja kanda ja ringkonnakohtu ning Riigikohtu menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.
6.Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Asjaolud
1.Avaldaja esitas 07.11.2014.a maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks. Avaldajale kuulub Tallinnas aadressil P. Süda tn 15a/Tatari tn 28a kinnisasi, millel asub 20 garaaži. Olemas on juurdepääs kinnisasja Tatari tänava poolsele küljele, kus asub kuus garaaži, kuid puudub juurdepääs P. Süda tänava poolsele küljele, kus asub 14 garaaži. Varem kasutas avaldaja suulise kokkuleppe alusel oma kinnisasjale pääsemiseks teed üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. P. Süda tn 9 korteriomanik RT saatis avaldajale 16.05.2014.a e-kirja, milles teatas, et alates 30.06.2014.a puudub avaldajal luba kasutada oma kinnisasjale pääsemiseks teed üle P. Süda tn 9 kinnisasja. Avaldaja on alates kinnisasja saamisest kasutanud juurdepääsuteed üle P. Süda tn 9 kinnisasja ning Tallinna Linnaplaneerimise Amet väljastas 17.05.1996.a õiendi, millest nähtuvalt on avaldaja kinnisasjale tagatud juurdepääs P. Süda tänavalt üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. Juurdepääsutee kasutamine ei vähenda parkimisvõimalusi. Juurdepääsu määramisel üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade tuleb P. Süda tn 9 kinnisasja igakordsele omanikule juurdepääsutasu määrata 110 eurot aastas. Kuna teed üle P. Süda tn 9 kinnisasja kasutavad
2(9)
Tsiviilasi nr 2-14-60492 lisaks avaldajale vähemalt 18 korteriomanikku, on õiglane kanda teega seotud kulud proportsionaalselt. Maamaksu hüvitamise kohta märkis avaldaja, et hüvitise suurus saab olla 1/19 tee alla jäävale pinnale vastavast maamaksust ehk 12,17 eurot aastas. Avaldaja märkis, et on nõus kandma tee korrashoiu kulusid, kuid leidis samas, et kulud, mille esitasid kohtule P. Süda tn 9 korteriomanikud, on tõendamata ja ebamõistlikult kõrged. P. Süda tn 9 kinnisasi asub Tallinna südalinnas ning väidetav müratase, õhusaaste ja turvalisuse vähenemine tuleneb kinnisasja asukohast, mitte juurdepääsutee kasutamisest.
2.Puudutatud isikud RT, AK, KS, KL, PT ja KR (P. Süda tn 9 korteriomanikud), kelle seisukohti toetasid MS ja BFMG, leidsid et avaldus tuleb jätta rahuldamata või alternatiivselt mitte määrata juurdepääsu üle P. Süda tn 9 kinnisasja. Juurdepääs üle P. Süda tn 11 ja P. Süda tn 9 kinnisasjade on ebamõistlikult koormav, sest P. Süda tn 9 kinnisasjal asuvate korterelamute omanik plaanib ehitada amortiseerunud elamute asemele uue, miljööväärtuslikku keskkonda sobiva korterelamu. Avaldajale juurdepääsuõiguse andmine raskendaks P. Süda tn 9 kinnisasja uushoonestamist ja vähendaks kinnisasja väärtust, sest juurdepääsuga koormatavat ala ei saaks kasutada uue hoone ehitamiseks, parkimiskohtadena ega muuks kasulikuks otstarbeks. Juurdepääsutasu osas leidsid P. Süda tn 9 korteriomanikud, et avaldaja peab lisaks tee korrashoiu kuludele hüvitama kinnistu väärtuse vähenemisest tuleneva kahju 107 128 eurot. Avaldaja peaks hüvitise tasuma ühekordse maksena. Juhul, kui kohus leiab, et avaldaja peaks tekkiva kahju hüvitama perioodiliste maksetena, palusid P. Süda tn 9 korteriomanikud määrata perioodilise makse suurusena 7% tekkiva kahju suurusest aastas (s.o 7498,96 eurot aastas). Avaldajal tuleb hüvitada ka maamaks 215,90 eurot aastas (tulumaksuga 259,08 eurot) ning maksta tasu muude kulude ja negatiivsete mõjude eest 1171,06 eurot aastas (tulumaksuga 1405,27 eurot aastas).
3.Harju Maakohus tegi 29.02.2016.a määruse, millega rahuldas avalduse ja määras kindlaks, et P. Süda tn 15a/Tatari tn 28a kinnisasja igakordsetel omanikel ja neilt nõusoleku saanud isikutel on õigus tähtajatult kasutada igal ajal nii jalgsi kui ka igat liiki transpordivahendiga juurdepääsuteed üle P. Süda tn 11 ja P. Süda tn 9 kinnisasjade. Maakohus määras juurdepääsutasuna P. Süda tn 11 kinnisasja igakordsetele omanikele ühiselt 35 eurot, mis tuleb tasuda iga aasta kuupäevaks 01.02, v.a esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul määruse jõustumisest. P. Süda tn 9 kinnisasja igakordsetele omanikele määras maakohus juurdepääsutasuna ühiselt 112,17 eurot, mis tuleb tasuda iga aasta kuupäevaks 01.02, v.a esimene makse, mis tuleb tasuda 30 päeva jooksul määruse jõustumisest. Maakohus mõistis avaldajalt P. Süda tn 11 kinnisasja omanikele välja 35 eurot ja P. Süda tn 9 kinnisasja omanikele 112,17 eurot. Maakohus kohustas puudutatud isikuid andma tahteavalduse kinnistusraamatusse juurdepääsutee kohta kande tegemiseks ning asendas tahteavaldused kohtumäärusega. Maakohus jättis jõusse esialgse õiguskaitse abinõu, millega oli määratud avaldaja kinnisasjale juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt üle P. Süda tn 9 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade. Menetluskulud jättis maakohus avaldaja kanda. Maakohus leidis, et avaldajalt P. Süda tn 9 kinnisasja väärtuse vähenemise eest hüvitise väljamõistmine ei ole põhjendatud, kuna asjas esitatud seisukohtadest ja tõenditest nähtub, et ka P. Süda tn 9 korteriomanikud kasutavad juurdepääsuteed. Maakohtu hinnangul ei ole põhjendatud ka talumishüvitise maksmine, kuna negatiivsed mõjutused, nagu müra ja õhusaaste suurenemine, kaasnevad P. Süda tn 9 korteriomanikele ka sellega, et nad ise teed kasutavad. Ei ole põhjust kohustada avaldajat tasuma tulumaksu, sest juurdepääsutasu hüvitis ei ole tulumaksuga maksustatud. Maakohus lähtus juurdepääsutasu määramisel maamaksust ja juurdepääsutee korrashoiukuludest. P. Süda tn 9 kinnisasja maamaks on 3755,25 eurot ning juurdepääsutee moodustab kogu kinnisasja pindalast 6,16%. P. Süda tn 9 korteriomanike selgituste kohaselt kasutavad juurdepääsuteed lisaks avaldajale 18 korteriomanikku, seega tuleb avaldajal tasuda maamaksu 12,17 eurot
3(9)
Tsiviilasi nr 2-14-60492 aastas. Tee remondi- ja korrashoiukulude katteks oli maakohtu hinnangul põhjendatud määrata hüvitis 100 eurot aastas. Kokku määras maakohus juurdepääsutasuna 112,17 eurot aastas. Maakohus leidis, et P. Süda tn 11 kinnisasja omanikele tuleb avaldajal maksta juurdepääsutasu 35 eurot aastas, sest sellel kinnisasjal läbitav tee on lühem. Kuna avaldaja oli esialgse õiguskaitse korras juurdepääsuteed juba umbes aasta aega kasutanud, mõistis maakohus avaldajalt välja aastase juurdepääsutasu kummagi kinnisasja omanike kasuks.
4.P. Süda tn 9 korteriomanikud esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palusid maakohtu määruse tühistada ja teha uue määruse, millega juurdepääsutee määratakse üle Tatari tn 26 ja P. Süda tn 11 kinnisasjade, üle Liivalaia tn 9 ja Liivalaia tn 11 või P. Süda 13 kinnisasjade või üle Liivalaia tn 11 kinnisasja. P. Süda tn 9 korteriomanikud vaidlustasid mh ka neile määratud juurdepääsutasu suuruse, sest maakohus ei arvestanud tasu määramisel kinnisasja väärtuse vähenemist.
5.Tallinna Ringkonnakohus jättis 26.07.2016.a määrusega P. Süda tn 9 korteriomanike määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus määruskaebuse esitajate kanda. P. Süda tn 9 korteriomanikud esitasid ringkonnakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palusid ringkonnakohtu määruse tühistada. Riigikohus tühistas 19.04.2017.a määrusega Tallinna Ringkonnakohtu 26.07.2016.a määruse osas, millega jäeti muutmata Harju Maakohtu 29.02.2016.a määrus osas, millega määrati juurdepääsu kasutamise eest makstav tasu Süda tn 9 Tallinn igakordsetele omanikele ühiselt 112,17 eurot aastas ning osas, millega jäeti muutmata Harju Maakohtu 29.02.2016.a määrus osas, millega mõisteti avaldajalt välja Süda tn 9 Tallinn omanikele 112,17 eurot. Ülejäänud osas jättis Riigikohus ringkonnakohtu määruse muutmata.
6.Tallinna Ringkonnakohus andis 02.05.2017.a kirjaga menetlusosalistele võimaluse esitada Riigikohtu määrusest tulenevalt täiendavaid seisukohti, selgitusi, asjaolusid, taotlusi või tõendeid hiljemalt 19.05.2017.a. Ringkonnakohus selgitas, et soovi korral võivad menetlusosalised esitada asjaolud ja tõendid, mille alusel saaks kohus järeldada, milline võiks olla vaidlusaluse P. Süda tn 9 maatüki osa kasutuseelise suurus, sh millised on kulutused, mida avaldaja maatüki omaniku kulul saadud kasutuseeliste ulatuses säästab, ning asjaolud, mis viitavad sellele, kui palju tegelikult juurdepääsuõigust kasutavad isikud juurdepääsuteed kasutama hakkavad.
7.Määruskaebuse esitajad esitasid 19.05.2017.a täiendava seisukoha ja taotluse dokumentaalse tõendi esitamiseks. Juurdepääsuõiguse tasu peab endas sisaldama ka hüvitist P. Süda tn 9 kinnistu omanike omandiõiguse riive eest, mida kinnitas ka Riigikohus käesolevas asjas. Kuna kinnisasja keskmise üürihinna määramine on eriteadmisi nõudev küsimus, pöördusid määruskaebuse esitajad vastava hinnangu saamiseks Domus Kinnisvara poole, kelle kutselised kinnisvarahindajad koostasid 17.05.2017.a asjakohase hinnangu, mille kohaselt on Süda 9 juurdepääsuga koormatud kinnistu osa või sarnase maa-ala keskmine üürihind 3600 eurot aastas. Hindajad on arvestanud ka sellega, et maa-ala väljaüürimiseks vajalikud kulud on 647 eurot aastas, kuid hindajad märgivad, et tavapäraselt hüvitab üürnik üürileandjale ka need kulud. Seega on juurdepääsuga koormatava maa-alaga sarnase maa-ala üürihind koos üürnikule tasumiseks lisanduvate halduskuludega 4247 eurot aastas. Kuna 647 eurot on mõeldud üürileandjale seoses üürimisega tekkivate kulude hüvitamiseks, palusid määruskaebuse esitajad lugeda avaldaja poolt Süda tn 9 kinnisasja omanike arvel saadava kasutuseelise suuruseks 3600 eurot aastas ning määrata see summa ka Süda tn 9 kinnistu omanikele omandiõiguse riive hüvitiseks. Domus Kinnisvara 17.05.2017.a arvamuses on märgitud, et üürihind muutub iga-aastaselt tarbijahinnaindeksi tõusu võrra. Seetõttu palusid
4(9)
Tsiviilasi nr 2-14-60492 määruskaebuse esitajad kohtul fikseerida, et juurdepääsu talumise eest makstava hüvitise kasutuseelise tasu muutub igal aastal tarbijahinnaindeksi muutumise võrra. Seoses maamaksuja juurdepääsuala korrashoiukuludega jäid määruskaebuse esitajad juba varasemalt esitatud seisukohtade juurde. Avaldajal kui hooneühistul on 20 liiget ning iga liikme kasutuses on üks garaažiboks. Tulenevalt avaldaja omandis olevate hoonete paiknemisest saavad juurdepääsuala kasutada 14 garaaži kasutajad (6. garaažile on tagatud juurdepääs Tatari tänava suunas). Tavapärane ja mõistlik garaaži kasutus on auto hoiustamine öösel, st päeval kasutatakse sõidukit sõitmiseks ning ööseks hoiustatakse see garaažis. Sellest tulenevalt leiavad määruskaebuse esitajad, et mõistlik on lähtuda eeldusest, et iga garaažiboksi kohta kasutab juurdepääsuteed üks sõiduauto kaks korda ööpäeva jooksul. Seega paluvad määruskaebuse esitajad kohtul lähtuda eeldusest, et P. Süda 9 kinnistut läbitakse ööpäevas sõiduautodega vähemalt 28 korda, kusjuures see arv ei hõlma P. Süda tn 9 kinnistu enda elanike ja nende külaliste sõidukeid.
8.Vastustaja jäi enda varasemalt esitatud seisukohtade juurde ning palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Riigikohtu juhtnöörist tulenevalt tuleb tasu määramisel kontrollida, millised on korrashoiukulud ja vastustaja poolt saadav kasutuseelis. Seoses korrashoiukuludega on maakohus tuvastanud, et vastustajal lasub kohustus tasuda korrashoiukulusid 100 eurot aastas. Maakohus on 29.02.2016.a määruse p-s 47 tuvastanud, et kaebajad ei ole esitanud tõendeid asjaolu kohta, et neil on tekkinud või võivad tekkida hoolduskulud, mistõttu luges kohus vastustaja poolt tasutavateks korrashoiukuludeks 100 eurot aastas. Kaebajad ei ole ringkonnakohtule esitatud määruskaebuses korrashoiukulude suurust vaidlustanud. Seega tuleb lugeda, et korrashoiukulud on aastas maksimaalselt 100 eurot ning kaebajatel ei ole võimalik ringkonnakohtumenetluses tugineda väitele, et korrashoiukulud on suuremad. Kaebajad ei ole tõendanud korrashoiukulude suurust. Kaebajad küll väidavad, et kalendrikuus kulub 80 eurot (millest 35 eurot nõuavad kaebajad vastustajalt) koristusele, lume-, jää-, libedusetõrjele, väravate automaatika hooldusele, energiakulule ning pisiparandusteks, kuid ei ole kohtule esitanud selle kohta ühtegi tõendit. Seega on kaebajate väited kulude kohta alusetud ja tõendamata. Kaebajate poolt 29.06.2015.a kohtule esitatud Crendum OÜ pakkumise näol on tegemist hinnapakkumisega, mitte kuludega teekorrashoiule. Samuti nähtub, et hinnapakkumine hõlmab endas sisuliselt uue tee ehitust, mitte korrashoiukulusid. Kuivõrd tee on olemas (sh tuvastati paikvaatlusel sillutisega tee), ei ole vajalik uue tee rajamine, mistõttu on kaebajate esitatud hinnapakkumine alusetu. Seoses maamaksuga ei ole kaebajad määruskaebuses vaidlustanud, et hüvitis maamaksu eest peaks olema suurem. Seega puudub alus kaebajate nõude suurendamiseks maamaksu arvelt. Seoses kasutuseelistega märkis vastustaja, et ta ei säästa kaebajate arvelt ja kasutuseeliste väärtus on 0 eurot, mida kinnitab 27.03.2015.a kohtule esitatud reaalservituudi seadmise leping, mille järgi määrati vastustaja kasuks servituut oma kinnistult Tatari tänavale ehk tegemist on käesoleva asjaga sarnase ligipääsuga. Nimetatud lepingu p 3.1.1., 6.2., 6.3. kohaselt on kinnistusraamatusse kantud reaalservituut (läbisõiduservituut) vastustaja kasuks tasuta. Nagu paikvaatlusel tuvastati, ei ole Tatari tänavalt võimalik pääseda vastustaja kinnistu Süda tänava poolsele küljele. Olemasolev läbisõiduservituut Tatari tänavalt on ca 66 m pikk (kusjuures servituudi alla jääv pindala on 270 m2) ning käesolevas asjas määratud ligipääsutee on 41,67 m (kusjuures tee alla jääv pindala on 104 m2). Seega on Tatari tänavale ligipääsu näol tegemist käesolevas asjas määratud ligipääsuga sarnase ligipääsuga. Arvestades, et Tatari tänava servituut sarnaneb käesolevas asjas taotletud ligipääsuga ning servituut on seatud tähtajatult tasuta, on kasutuseeliste väärtus üle Süda tänava kinnistu 0 eurot. Vastustaja palus koguda tõendeid ja nõuda Telia Eesti AS-ilt, Tele2 Eesti AS-ilt ja Elisa Eesti AS-ilt välja telefoninumbrile +372 588 64323 perioodil 03.03.2015.a - 03.03.2017.a saabunud kõnede loetelu (kõneeristus). Kõneeristuste abil on võimalik välja selgitada, mitu korda kasutavad
5(9)
Tsiviilasi nr 2-14-60492 väravat – seega ka juurdepääsuteed – vastustaja liikmed ja mitu korda ülejäänud isikud. Seejärel on võimalik välja arvestada tasu suurus, kui palju kohustub vastustaja protsentuaalselt tasuma maamaksu ja tee korrashoiukulusid. Vastustajal ei ole endal võimalik pääseda ligi väravasüsteemi numbrile saabuvatele kõnedele. Kuigi alates 2018.a on korteriühistud kohustuslikud, ei nähtu äriregistrist, et Süda 9 majas on korteriühistu asutatud. Kuivõrd puudub korteriühistu ja informatsioon valitseja kohta, on Süda 9 korteriomanikel õigus saada tasu järgmiselt: RT 11011/14268, AK 788/14268, KS ja KL ühiselt 709/14268, PT 533/14268, KR 567/14268 ning MS ja BFMG ühiselt 660/14268.
9.Vastustaja ei nõustunud määruskaebuse esitajate täiendavate seisukohtadega ning palus jätta esitatud tõend vastu võtmata. Riigikohus märkis tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, et juurdepääsutasu on sarnane tehnovõrgu- ja rajatise talumise eest määratava tasuga. Vastustaja kinnistut läbib AS-i Utilitas soojusvõrgu magistraaltorustik DN300 ja DN80, mille kaitsevöönd hõlmab 323 m2 ala, mille osas esitas vastustaja uue tõendi. Vastustaja on saanud torustiku talumise eest 30.11.2016.a tasu 278,68 eurot ehk 0,86 eurot m2 kohta aastas, kusjuures tasu hõlmab kõike, sh maamaksu, korrashoiukulusid jms. Arvestades, et kaebajate kinnistul jääb juurdepääsu alla 104,18 m2 suurune ala, oleks kogu tasu suurus maksimaalselt 89,59 eurot aastas. Kuivõrd teed kasutavad ka kaebajad ise, tuleb nimetatud summat vähendada, sõltuvalt sellest, kui palju Süda 9 omanikud ise teed kasutavad. Juhul kui kohus ei pea võimalikuks rahuldada vastustaja taotlust koguda tõendeid telefonioperaatoritelt, selgitamaks välja, kes ja kui palju teed kasutab, palus vastustaja tasu määramisel arvestada asjaoluga, et Süda 9 kinnistul on 18 korteriomandit ning vastustaja kinnistul 14 garaažiboksi. Vastustaja palus juhul, kui kohus leiab, et Domus Kinnisvara Konsultatsioon on asjakohane tõend ning selles märgitud summasid tuleb arvesse võtta, hüvitist vähendada ning jätta maakohtu määratud tasu suurus muutmata.
10.Määruskaebuse esitajad vaidlesid vastustaja täiendavatele seisukohtadele ja tõendite kogumise taotlusele vastu. Määruse põhjendused
11.Tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab Tallinna Ringkonnakohus, et vaidlustatud maakohtu määrus tuleb tühistada osas, milles maakohus määras P. Süda tn 9 korteriomanikele hüvitise ühiselt. Ringkonnakohus saab teha uue määruse, millega määratakse igale P. Süda tn 9 korteriomandi omanikule eraldi hüvitis. Maakohtu määrust tuleb muuta ka tasu suuruse osas. Hüvitise määramisel tuleb arvestada sellega, et hooneühistu puhul kasutatakse juurdepääsu 14 garaažiboksi teenindamiseks ning P. Süda tn 9 on 18 korteriomandit. Seega tuleb juurdepääsuga seotud kulud ja juurdepääsutee alla jääv maamaks jagada 32-ks ning Hooneühistu Tatari kanda peab vastavatest kuludest jääma 14/32 osa.
12.Ringkonnakohus kontrollib maakohtu määruse seaduslikkust osas, mille peale esitati määruskaebus ning osas, mis jäi peale Riigikohtu lahendi tegemist menetlusse, st osas, milles määrati P. Süda tn 9 korteriomanikele tasu, määrati kindlaks tasu suurus ja mõisteti vastav tasu Hooneühistult Tatari välja. Muus osas ei saa käesolev määruskaebusmenetlus mõjutada vaidlustatud määruse kehtivust.
13.Maakohus määras tasu juurdepääsu saanud avaldajalt juurdepääsu võimaldamiseks kohustatud P. Süda tn 9 korteriomanike kasuks ühiselt. Arvestades seda, et peale seda, kui kinnisasi jagatakse korteriomanditeks, kinnisasi kui käibes eraldi käibiv ese lõpeb ja selle asemel osalevad eraldi esemetena käibes korteriomandid ja arvestades käesolevas tsiviilasjas Riigikohtu poolt ringkonnakohtule antud juhiseid, tuleb tasu talumiskohustuse eest määrata
6(9)
Tsiviilasi nr 2-14-60492 igale P. Süda 9 korteriomandi omanikule eraldi. Tasu tuleb määrata selliselt, et kõigepealt tuleb kindlaks määrata, kui palju peavad kõik P. Süda tn 9 korteriomanikud tasu kokku saama ning seejärel tuleb iga korteriomandi kohta määrata tasu vastavalt korteriomandite mõtteliste osade suurustele.
14.Maakohus kujundas seisukoha selles, kui suured on P. Süda tn 9 asuva tee kasutamisega seotud kulud, kui suur on tee alla jääv maa-ala ning kui suur on sellele maa-alale vastava maamaksu summa. Määruskaebuse esitajad ei ole nimetatud asjaolude maakohtupoolset tuvastamist vaidlustanud. Määruskaebuse esitajad vaidlustasid maakohtu määruse muuhulgas küll ka nende kasuks välja mõistetud tasu suuruse osas, kuid nad vaidlustasid seda üksnes sellel alusel, et maakohus ei arvestanud tasu suuruse määramisel P. Süda 9 väärtuse vähenemisega. Määruskaebuses ei vaidlustanud nad seda, et need summad, mida maakohus kindlaks määras ja need suurused, mida maakohus tuvastas, oleksid valed. Ringkonnakohus leiab, et konkreetsel juhul saab lähtuda maakohtu poolt tuvastatud asjaoludest. Seega tuleb lähtuda asja lahendamisel maakohtu poolt tuvastatust, et maamaks on 3755,26 eurot aastas, millest juurdepääsu ala alla jääva maa osa on 6,16% ja et remondi ja korrashoiu kuludeks tuleb avaldajale määrata 100 eurot (maakohtu määruse p 47).
15.Ringkonnakohus leiab aga, et avaldaja ei pea hüvitama mitte 1/19 maamaksust, vaid 14/32 vastavast suurusest. Asjas on tuvastatud, et hooneühistu 20st garaažiboksist vajavad juurdepääsu 14. P. Süda tn 9 on 18 korteriomandit. Ringkonnakohus leiab, et lähtuda võib eeldusest, et iga korteriomandi ja garaažiboksi kasutajad tekitavad juurdepääsu-ala kasutamisega võrreldavas suurusjärgus mõjutusi, mistõttu tuleb maamaks jagada kõikide kasutajate vahel võrdselt ja avaldaja peab hüvitama nende garaažibokside arvule, kes juurdepääsu kasutavad, vastava osa maamaksust. Seega tuleb avaldajal tasuda lisaks maakohtu poolt määratud remondi- ja korrashoiu kuludele (100 eurot) veel täiendavalt (3755,26*6,16%*14/32=) 101,20 eurot. Seega tuleb avaldajal kokku tasuda P. Süda 9 kõikidele korteriomanikele juurdepääsu tasuna 201,20 eurot. Vastav summa tuleb määrata kõikide korteriomandite omanikele vastavalt nende korteriomandite mõtteliste osade suurustele.
16.Lisaks maamaksule ja remondi- ning korrashoiu kuludele soovisid määruskaebuse esitajad (P. Süda 9 korteriomanikud), et juurdepääsu tasu hõlmaks ka hüvitist kinnisasja väärtuse vähenemise eest. Viimastes menetlusdokumentides sisustasid nad vastavat hüvitist kasutuseelise väärtusega, mida avaldaja saab seetõttu, et ta saab konkreetset juurdepääsu kasutada. Ringkonnakohus leiab, et konkreetse juhtumi asjaolusid arvestades ei saa seda komponenti tasu suuruse kindlaksmääramisel arvesse võtta. Riigikohus on varem AÕS § 156 tasu suurust mõjutavaid asjaolusid määratledes rõhutanud, et kui juurdepääsu puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest, nt maareformist, võib see anda alust hüvitise vähendamiseks (vt RKTKm 3-2-1-180-15 p 40). Sama lahendi samas punktis märkis Riigikohus, et nendel asjaoludel võib juurdepääsu määramine tulla kõne alla ka tasuta, st selliselt, et tasuna määratakse kindlaks üksnes juurdepääsu alale vastava maamaksu hüvitis. Ka konkreetsel juhul ehitati garaažid, millele juurdepääsu määratakse enne maareformi algust. Maakorralduslikult oli garaažidele juurdepääs lahendatud selliselt, et aastakümneid pääsesid vaidlusaluse 14 garaaži kasutajad oma garaažide juurde üle selle maa-ala, mis maareformi tagajärjel hakkas kuuluma P. Süda tn 9 maatüki koosseisu. P. Süda tn 9 korteriomanikud ei saanud majas kortereid omandades ja maad erastades eeldada, et nad saavad maa ilma igasuguste koormatisteta ning nad ei pea arvestama neid olusid ja suhteid, mis senini on valitsenud. Omandireformi käigus saab tagastamisele kuuluda ja erastada saab üksnes neid objekte, mis on reaalselt olemas ja mis on mingil konkreetsel kujul säilinud. P. Süda tn 9 korteriomanikel oli võimalik omandada vastavad korteriomandid, kuid nad said omandada
7(9)
Tsiviilasi nr 2-14-60492 üksnes olemasolevad korteriomandid, olemasolevas olustikus. Olemasolev olustik ei hõlma mitte üksnes olukorda looduses, vaid ka õiguslikes suhetes. Omand põhiseaduse § 32 tähenduses peab olema tagatud võrdselt kõikidele isikutele, sh ka hooneühistule Tatari. Vaidlusalune ehitis kuulus avaldaja õiguseellasele juba enne omandireformi läbiviimist. Juhul, kui avaldaja kaotaks omandireformi käigus võimaluse pääseda 14sse talle kuuluvasse garaažiboksi või kui avaldaja peaks omandireformi tagajärjel hakkama senisel viisil oma garaažidele juurdepääsemiseks maksma olulise suurusega tasu, samas, kui garaažide ehitamine toimus varasemalt seaduslikult ja ka garaažidele juurdepääs oli tagatud, ei oleks tagatud garaažide omanikule põhiseadusega tagatud omandi kaitset. Kuna P. Süda tn 9 korteriomanikud pidid arvestama, et nad saavad omandada üksnes olemasolevate oludega maatüki, ei saa rääkida täiendavast nende omandi kahjustamisest. Selles kontekstis on kohane, põhjendatud ja kõikide menetlusosaliste hüve arvestades õiglane, et konkreetsel juhul P. Süda tn 9 korteriomanikele juurdepääsu tasu määrates ei arvestata nende omandi kahjustamisest tulenevat ning ei määrata juurdepääsu tasu raames hüvitist kasutuseelise alusel. Eespool toodud põhjustel ei saa ringkonnakohus arvestada määruskaebuse esitajate poolt kohtule esitatud ja toimikusse lisatud Domus Kinnisvara arvamusega. Kuna Riigikohus leidis, et määruskaebuse esitajatel on õigus saada tasu ka aja eest, mil juurdepääsu kasutati esialgse õiguskaitse alusel, määrab ringkonnakohus tasu kindlaks alates esialgse õiguskaitse määruse tegemisest.
17.Ringkonnakohus ei nõustu käsitlusega, et tasu suurus tuleks määrata sellest lähtuvalt, kui palju täpselt iga tee kasutaja teed minevikus kasutanud on. Isegi, kui mingi tehnoloogilise lahenduse alusel saaks kindlaks määrata, kui palju iga tee kasutaja minevikus teed kasutas, ei tähenda see seda, et sama isik ka tulevikus täpselt sama palju teed kasutab. Teiseks, peensustesse laskuva teekasutuse aluseks võtmise puhul tekitaks see arvestatavaid uusi probleeme. Nii tekiksid küsimused sellest, kuidas arvestada sesoonset teekasutust, kuidas teekasutust järelkäruga sõidukite puhul jne. Juurdepääsu puhul on oluline see, et teatud isikutele on tagatud juurdepääsu õigus, st õigus ja võimalus kasutada teed, mille tõttu tuleb teed korras hoida, hooldada ning mille tõttu ei saa tee alla jäävat maad muul viisil kasutada. Näiteks kui mõne garaaži kasutaja kasutaks garaažile juurdepääsu vaid korra aastas või korra kahe aasta kohta, ei tähendaks selle eest tuleks teistega võrreldes 365 või 730 korda vähem tasu maksma, sest ka selle garaaži tõttu on koormatud kinnisasja omanik või omanikud kohustatud hoiduma juurdepääsu ala alla jääva maa muul viisil kasutamisest ning ka selle kasutaja jaoks on vaja tee korras hoida. Nimetatud põhjustel tuleb jätta rahuldamata tõendite kogumise taotlus, mis oli suunatud telefoniteenuse operaatoritelt andmete kogumisele.
18.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu menetluskulud tuleb jätta avaldaja kanda, sest menetlus viidi läbi avaldaja huvides. Määruskaebuse menetluskulud ringkonnakohtus ja Riigikohtus tuleb jätta menetlusosaliste endi kanda, sest määruskaebus rahuldati osaliselt. Vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2 määrab menetluskulud pärast lõpplahendi jõustumist summaarselt kindlaks asjas lahendi teinud maakohus TsMS §-s 177 sätestatud korras.
Indrek Soots (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
Imbi Sidok-Toomsalu (allkirjastatud digitaalselt)
Tühistatud osaliselt Riigikohtu 28.03.2018 määrusega
8(9)
Tsiviilasi nr 2-14-60492
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 7. juuli 2017. a määrus tsiviilasjas nr 2-14-60492 osas, milles ringkonnakohus jättis Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosadesse nr 16265601, 16265701, 16265801, 16265901, 16266001, 16266101, 16266201, 16266301, 16266401, 16266501, 16266601, 16266701, 16266801, 16266901, 16267001, 16267101, 16267201, 16267301 sisse kantud Tallinnas P. Süda 9 asuva kinnistu omanikele välja mõistmata juurdepääsutee talumise eest makstava tasu komponendina hüvitise omandiõiguse riive eest, samuti menetluskulude jaotuse osas. Saata asi tühistatud osas Tallinna Ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.
2.Ülejäänud osas (st osas, millega määrati kindlaks juurdepääsu asukoht ja kohustati puudutatud isikuid andma tahteavaldused juurdepääsutee kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks ja asendati sellekohased tahteavaldused kohtumäärusega, samuti osas, millega määrati P. Süda 11 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav tasu, ning osas, millega määrati P. Süda 9 omanikele juurdepääsutee talumise eest makstav tasu ulatuses, mis hõlmab remondi- ja korrashoiukulud ja maamaksu) on kohtumäärus jõustunud.