Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Juhul kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Asjaolud ja hageja nõue

Kostja vastuväited

VÕS § 122 kohaldamise eeldusena ette vastuvõtuviivitust või teadmatust võlausaldaja isiku suhtes, siis on Riigikohus 19.03.2014 otsuses asjas nr 3-2-1-130-13 märkinud, et VÕS § 122 saab kohaldada ka olukorras, kus ei esine VÕS §-s 120 sätestatud eeldusi. Hoiustamine võib Riigikohtu praktikat arvestades toimuda ka vastuvõtuviivituseta NotS § 35 lg 2 ja 3 alusel. Vastus apellatsioonkaebusele

nõusolekud asendada TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 ja KRS § 341 lg 8 alusel. Hagejate nõue kostja nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega ei olnud aegunud. Hüpoteegi kui asjaõiguse lõpetamise nõue AÕS § 349 lg 1 järgi on hinnatav tehingust tuleneva nõudena TsÜS § 146 lg 5 ja § 147 lg 1 mõttes ning selle aegumistähtaeg on kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Hagejate arvates hoiustati kostja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks raha 2011 (täpne aeg tuvastamata) ja hagi esitati 2015. Seega ei olnud hagi esitamise hetkeks möödunud kümme aastat. Järgevalt analüüsib kohus hagejate nõude eeldusi. Kuigi kostja nõue müüja vastu, mida tagab hagejate kinnisasjale seotud hüpoteek, on suurem kui hüpoteegisumma, on tulenevalt AÕS §-st 327 ja § 346 lg-st 1 tagatud nõuete realiseerimise võimalus hüpoteegiga koormatud kinnisasja arvelt piiratud hüpoteegisummaga (vt nt Riigikohtu 29.05.2012 otsust asjas nr 3-2-1-64-12, p 21). Sellest tuleneb, et hüpoteegisumma määrab kinnisasja omanikule hüpoteegist tuleneva rahalise koormise maksimumsumma, mille ulatuses on võimalik kõik tagatud nõuded koormatud kinnisasja arvel rahuldada. Täitemenetlus hüpoteegi alusel tähendab hüpoteegipidaja asjaõigusliku nõude realiseerimist ning hüpoteegi alusel läbiviidavas täitemenetluses ei saa pöörata sissenõuet kinnisasja omaniku varale, millele hüpoteek ei ulatu. Selleks on vajalik ka isiklik täitedokument kinnisasja omaniku suhtes (eelkõige kohtulahend) (vt nt Riigikohtu 29.05.2012 otsust asjas nr 3-2-1-64-12, p 17). Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta (vt nt Riigikohtu 05.11.2008 otsust asjas nr 3-2-1-104-08, p 12; 29.05.2012 otsust asjas nr 3-2-1-64-12, p 19). Hagejad ei väitnud, et kostjal ei ole olnud hüpoteegiga tagatud nõuet, kuid leidsid, et kostja nõue, mille tagamiseks oli seatud vaidlusalune hüpoteek, oli täidetud. Hagejad hoiustasid notari juures 330 000 eurot ja leidsid, et täitsid seeläbi müüja kohustused kostja vastu hüpoteegisumma ulatuses, mistõttu oli hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatud ja kostja pidi nõustuma hüpoteegi lõpetamisega (kustutamisega). Kostja väitel ei hoiustatud seda raha tema kasuks ja hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks, vaid hoiustatud raha kuulus müüjale ja kostja sai selle arvel rahuldada oma nõudeid müüja vastu ka hüpoteegiga tagamata osas. Kohustus loetakse VÕS § 76 lg 3 järgi kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Koormatud kinnistu omanik võib kolmanda isikuna täita võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustuse hüpoteegipidaja vastu ja hüpoteegipidaja ei või keelduda täitmise vastuvõtmisest, isegi kui võlgnik täitmisele vastu vaidleb, sest koormatud kinnistu omanikul on täitmise vastu õigustatud huvi, vältimaks kinnistu võõrandamist hüpoteegi alusel (VÕS § 78 lg 1, lg 3 p 2). Rahalise kohustuse võib täita sularahas või maksega kontole (VÕS § 91 lg-d 1 ja 2). VÕS § 122 lg-tes 1 ja 2 sätestatud tingimustel saab rahalise kohustuse lugeda täidetuks ka raha hoiustamisel. Raha hoiustamisega notari juures saab võlgnik VÕS § 120 lg 1 järgi kohustuse täita võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral, samuti juhul, kui võlgnik ei tea ega peagi teadma, kes on võlausaldaja. Võlausaldaja satub VÕS § 119 lg 1 järgi vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Lisaks saab raha hoiustada notari juures NotS § 35 lg-te 1 ja 2 alusel notari ametitoiminguna. Hoiustamine on NotS § 35 lg 2 järgi tõestamistoiminguga kaasnev ametikohustus, kui see on seotud sama notari tõestatava

tehinguga ja hoiulevõtmist taotlevatel isikutel on tehingust tulenev õigustatud huvi tehingu täitmise tagamiseks hoiustamise teel. Hoiulevõtmise aluseks on NotS § 35 lg 4 järgi hoiustamist taotleva isiku notariaalselt kinnitatud avaldus, kui see ei sisaldu juba tagatava tehingu kohta koostatavas notariaalaktis. Kohustuse hoiustamisega täidetuks lugemine sõltub muude eelduste kõrval ka sellest, kas hoiustaja jättis hoiustamisel endale hoiustatu tagasivõtmise õiguse või mitte. Tagasivõtmise õiguseta hoiustamise korral loetakse VÕS § 122 lg 1 esimese lause järgi, et hoiustamisega on võlgnik kohustuse täitnud hoiustamise ajal. See kehtib siiski üksnes juhul, kui hoiustamine oli nõuetekohane, s.t VÕS § 76 lg 3 järgi täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil (vt ka Riigikohtu 01.06.2016 otsust asjas nr 3-2-1-34-16, p 22). Kui võlgnik on jätnud endale hoiustatu tagasivõtmise õiguse, loetakse VÕS § 122 lg 1 teise lause järgi kohustus täidetuks hoiustatu tagasivõtmise õiguse lõppemisest. Hoiustatu tagasivõtmise õigus lõpeb VÕS § 121 lg 2 p 1 järgi mh siis, kui võlgnik on isikule, kelle juures hoiustamine toimub, teatanud, et ta loobub hoiustatu tagasivõtmise õigusest. Tagasivõtmise õigusega hoiustamise korral võib võlgnik VÕS § 122 lg 2 järgi esitada võlausaldaja kohustuse täitmise nõudmisele vastuväite, et ta on hoiustanud kohustuse täitmiseks võlgnetava raha, ning sel juhul ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist muul viisil kui hoiustatu arvel. Kui võlausaldajal on hoiustatu kättesaamiseks vaja kättesaamise õigust tõendavat võlgniku avaldust, võib võlausaldaja VÕS § 123 järgi nõuda võlgnikult avalduse andmist samadel tingimustel, nagu ta võiks nõuda kohustuse täitmist, kui hoiustamist ei oleks toimunud. Kui võlgnik ja võlausaldaja peavad kohustused täitma üheaegselt, võib võlgnik VÕS § 120 lg 4 järgi seada hoiustatu võlausaldajale kätteandmise tingimuseks, et võlausaldaja täidab oma kohustuse. VÕS §-e 122 ja 123 saab kohaldada ka juhul, kui hoiustamine on toimunud muul põhjusel kui asjaolu tõttu, et võlausaldaja oleks vastuvõtuviivituses või ei teaks võlgniku isikut, mh kui hoiustamine toimub ametikohustusega kaasneva tõestamistoiminguna NotS § 35 lg 2 alusel (vt Riigikohtu 19.03.2014 otsust asjas nr 3-2-1-130-13, p 12). Hoiustatu käsutamine on NotS § 35 lg 5 järgi lubatud üksnes hoiustatu väljaandmiseks õigustatud isikule või tema nimetatud kolmandale isikule või hoiustatu tagastamiseks hoiustajale. Seega võisid hagejad hüpoteegisumma ulatuses kostja kui hüpoteegipidaja kasuks raha hoiustades täita müüja hüpoteegiga tagatud kohustuse kostja vastu hüpoteegisumma ulatuses ning kostja võib olla sellest tulenevalt kohustatud andma hüpoteegi lõpetamiseks (kustutamiseks) vajalikud tahteavaldused. 06.12.2011 sõlmitud algses müügilepingus ei nähtud ette raha hoiustamist kostja kasuks tagasivõtmise õiguseta (I kd lk 12-23). Seal lepiti kokku, et lepingu ese müüakse hagejatele 1 350 000 euro eest (lepingu p 2.1). Sellest 200 000 eurot oli hageja müüjale enne notariaalse lepingu sõlmimist juba tasunud, kui kandis nimetatud summa müüja palvel advokaadibüroo Pavlov&Partners kontole ja 72 234 eurot kohustusid hagejad kandma samale kontole hiljemalt 28.01.2012 (lepingu p d 2.1, 2.3). Ülejäänud osa ostuhinnast (1 077 766 eurot) tuli hagejatel tasuda Swedbank AS-i ja kostja nõuete rahuldamiseks, mille tagamiseks olid lepingu esemeks olevatele kinnisasjadele seatud hüpoteegid. Seejuures oli kostja kasuks seatud hüpoteegi suurus 330 000 eurot (lepingu p 1.4). Samuti oli 06.12.2011 lepingus määratletud, et 1 077 766 euro tasumise korral annavad hüpoteegipidajad nõusolekud hüpoteekide kustutamiseks ja hagejad ei olnud kohustatud ostuhinnast tasuma hüpoteegipidajate nõudeid, kui hüpoteegipidajad ei anna hüpoteegipidajate

nõuete rahuldamisega samaaegselt nõusolekut hüpoteekide kustutamiseks. Kusjuures müüja ja hagejad pidid igakülgselt kaasa aitama hüpoteegipidajatega lepingu sõlmimiseks, mille kohaselt tasuvad hagejad hüpoteegipidajate nõuded ja hüpoteegipidajad annavad nõusolekud hüpoteekide kustutamiseks kinnistusraamatust (lepingu p-d 2.4 ja 2.5). Lepingu eseme otsene valdus tuli müüjal hagejatele üle anda pärast lepingu p-des 2.3, 2.4 ja 2.5 sätestatud kohustuse täielikku täitmist. Pärast lepingu sõlmimist hoiustasid hagejad 1 077 766 eurot notari kontol. Tagasivõtmisõiguseta raha kostja kasuks hoiustamine nähti ette 09.02.2012 lepingu (I kd lk 106-113), millega muudeti varem sõlmitud müügilepingut, p-s 2.2. Viidatud punktis kinnitati, et hagejad hoiustasid notari kontol 1 077 766 eurot ja summa hoiustati tagasivõtmise õiguseta. Ühtlasi leppisid hagejad ja müüja kokku, et notar edastab hoiustatud rahasumma või selle osa ühe pangapäeva jooksul arvates päevast, kui müüja, hagejad ning hüpoteekide pidajad Swedbank AS ja/või kostja on esitanud notarile avalduse, milles nähtub, et kirjeldatud hüpoteekide pidajad on esitanud kinnistusosakonnale avalduse hüpoteekide kinnistusraamatust kustutamiseks. Juhul kui müüja keeldub kõnealuse avalduse esitamisest notarile, või ei ilmu alusetult notari juurde kolmel järjestikusel korral, oli notaril õigus hüpoteegipidajale ülekanne teha hagejate ja hüpoteegipidaja avalduse alusel. Taas avaldasid hagejad ja müüja, et 1 077 766 eurot hoiustati notari kontole eesmärgiga rahuldada selle arvelt Swedbank AS-i ja kostja kasuks seatud hüpoteekidega tagatud nõuded, kui viimaste kasuks seatud hüpoteegid kustutatakse (lepingu p 2.4). Seega leppisid müüja ja hagejad juba 06.12.2011 lepingus kokku, et hagejad kannavad notari kontole mh kostja nõude rahuldamiseks 1 077 766 eurot ning summa oli hiljemalt 09.02.2012 lepingu sõlmimise ajaks notari kontole laekunud. Hagejad loobusid kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt tagasivõtmise õigusest 09.02.2012, kui muutsid notari juures 06.12.2011 lepingut. Tõenditena kohtule esitatud 06.12.2011 ja 09.02.2012 lepingutest nähtus, et kuigi notari kontole tasuti kokku 1 077 766 eurot ostuhinna tasumise kohustuse täitmisena ja seda tehti mh müüja huvides, et viimase võlg väheneks hüpoteegipidajate ees, toimus hoiustamine hüpoteegipidajate (sh kostja) kasuks. Müüjal puudus igasugune ligipääs notari kontol hoiustatud summale ja pärast 09.02.2012 puudus see ka hagejatel. Summa ülekandmiseks kostjale tegid hagejad ja müüja notarile korralduse, mille täitmine sõltus hagejate, müüja ja kostja (teatud juhtudel ka ainult hagejate ja kostja) avalduse tegemisest notarile. Eelneva eeltingimuseks oli aga kostja poolt kinnistusosakonnale avalduse tegemine hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks. Seega oli hüpoteegi ulatuses raha (330 000 euro) kättesaamine notari kontolt sõltuvuses kostja tegevusega. Kuivõrd hagejad hoiustasid mh 330 000 eurot notari kontol kostja kasuks ja hagejad loobusid tagasivõtmisõigusest 09.02.2012 ning kostjat teavitati hoiustatu tagasivõtmise õigusest loobumisest hiljemalt 02.04.2015 (I kd lk 33), tuli lugeda eelnenud õiguslikule käsitlusele tuginedes hiljemalt 02.04.2015 müüja hüpoteegiga tagatud kohustus täidetuks. Kuna AÕS § 349 lg 1 järgi olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, võib reeglina koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, tuli rahuldada hagejate kui koormatud kinnisasjade omanike nõue kohustada kostjat andma hüpoteegi lõpetamiseks (kustutamseks) vajalik tahteavaldus. Ainuüksi asjaolust, et hoiustatud raha on teises tsiviilasjas arestitud kostja kasuks, ei saa järeldada, et seda ei saaks lugeda hüpoteegisumma ulatuses müüja hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmiseks.

/allkirjastatud digitaalselt/ Meeli Kaur

/allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.