3.Tagastada tasutud kassatsioonikautsjon 3000 eurot Tatjana Olšanõhhile.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tatjana Olšanõhh (hageja I) ja Vjatšeslav Rabotšev (hageja II) (koos hagejad) esitasid 7. juunil 2015 Harju Maakohtule hagi Oleg Bulkini (kostja) vastu, milles palusid kohustada kostjat andma nõusolek kinnistuid (registriosad nr 1977402 ja nr 2158602; kinnistud) kostja kasuks koormavate hüpoteekide kustutamiseks ja asendada nõusolek kohtuotsusega. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Hagejate väitel sõlmisid nad ostjatena Inna Zahharovaga (müüja) 6. detsembril 2011 müügi- ja asjaõiguslepingu (müügileping), mille alusel hagejad ostsid Viimsi vallas Kalevi tee 9 ja 10 asuvad kinnistud. Müügilepingu sõlmimise ajal koormasid kinnistuid kostja kasuks seatud ühishüpoteek (hüpoteegisumma 330 000 eurot) ja Swedbank AS-i (pank) kasuks seatud hüpoteegid, nende
2-15-8579 kogusummas 1 077 766 eurot. Kostja kasuks seatud hüpoteek tagab kostja ja müüja 7. märtsi 2011. a laenulepingust (laenuleping) tulenevaid kostja nõudeid müüja vastu. Müügilepingu p 2.1 järgi oli kinnistute müügihinnaks 1 350 000 eurot, müügilepingu p 2.4 järgi lepiti kokku, et hagejad tasuvad ostuhinnast 1 077 766 eurot panga ja kostja kõikide selliste nõuete rahuldamiseks, mille tagamiseks on kinnistutele seatud hüpoteegid. Hagejad tasusid ostuhinnast 1 077 766 eurot notari hoiukontole ja on sellega kostja hüpoteegi aluseks oleva nõude rahuldanud. Müüja ja hagejad sõlmisid 9. veebruaril 2012 müügilepingu muutmise lepingu (2012. a leping), mille p 2.2 järgi on hagejad enne lepingu sõlmimist hoiustanud notari kontole ostusummast 1 077 766 eurot tagasivõtmise õiguseta ning lepinguosalised leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud rahasumma või selle osa ühe pangapäeva jooksul arvates päevast, kui müüja, hagejad ja hüpoteegipidajad on esitanud kinnistusosakonnale avalduse hüpoteekide kinnistusraamatust kustutamiseks. 2012. a lepingu p 2.4 järgi avaldasid müüja ja hagejad, et ostuhinna osa 1 077 766 eurot hoiustas ostja notarikontole eesmärgiga rahuldada selle raha arvel hüpoteegipidajate kasuks seatud hüpoteekidega tagatud nõuded, et kinnistusraamatust saaks nimetatud hüpoteegid kustutada. Kostja keeldus alusetult nõusoleku andmisest hüpoteekide kustutamiseks ega ilmunud hagejate broneeritud tehingu tegemise ajaks 16. aprillil 2015 notaribüroosse. Pank teise hüpoteegipidajana tuli notari juurde, sai raha kätte ja tema hüpoteek on kustutatud. Samamoodi saanuks raha soovi korral kätte ka kostja. Kostja on sattunud vastuvõtuviivitusse. Tähtsust ei ole sellel, et kostja ei olnud tehingu, mille raames hoiustamine toimus, pool. Raha ei kuulu müüjale, vaid on hoiustatud kostja kasuks. Väidetav raha tagasivõtmise õigus on lõppenud. Hagejate nõue ei ole aegunud. 2012. a märtsis algatas kohtutäitur kostja avalduse alusel hagejate vastu täitemenetlused müüja laenulepingust tuleneva võla 330 000 eurot, intressi ja viivise saamiseks hüpoteegiga koormatud kinnistute arvel. Jõustunud kohtuotsusega (tsiviilasi nr 21213890) jäeti hagejate hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata. Selles kohtuasjas vaieldi nõuete kehtivuse üle, käesolevas asjas täitmise üle. Hoiustatud raha arestimine tsiviilasjas nr 21356804 kostja kasuks müüja vastu esitatud hagi tagamiseks on õigusvastane. Ka ei takista arest kostjal raha vastu võtta.
2.Kostja ei tunnistanud hagi ning palus jätta see läbi vaatamata või rahuldamata. Kostja arvates ei ole hagejatel hoiustatud raha käsutamise õigust, sest hoiustatud raha väljaandmise nõudeõigus on müüjal, samuti on hoiustatud raha kohtumäärusega arestitud. Müügilepingust ja 2012. a lepingust tulenevalt on hoiustamine toimunud müüja, mitte kostja kasuks. Ei ole tõendatud, et hoiustamine oli täitmise pakkumine ja see oli tagasivõtmatu. Võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatud hoiustamise regulatsioon ei kohaldu, samuti ei saanud hoiustamine toimuda notariaadiseaduse (NotS) alusel. Kostja nõue ei ole rahuldatud, kuivõrd hüpoteegi seadmise lepingus ei ole kokkulepet, mille järgi tagab hüpoteek vaid põhinõuet. Kostjal on kohustus anda nõusolek hüpoteegi kustutamiseks pärast nõude rahuldamist. Hagejate nõue on aegunud, kuna hagi esitati enam kui kolme aasta möödumisel raha hoiustamisest ja täitemenetluse alustamisest. Hagi on vastuolus poolte vahel tsiviilasjas nr 21213890 tehtud otsusega, millega kohus jättis rahuldamata hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, ning seega lubamatu.
3.Harju Maakohus tagas 16. juuni 2015. a määrusega hagejate avaldusel hagi ja peatas hagejate vastu alustatud täitemenetlused nr 048/2012/855 ja nr 048/2012/856. Kostja määruskaebuse jättis Tallinna Ringkonnakohus 1. septembri 2015. a määrusega rahuldamata.
2(11)
2-15-8579
4.Harju Maakohus jättis 2. juuni 2017. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda neid summaliselt kindlaks määramata, lisaks tühistas maakohus hagi tagamise. Otsuse põhjenduste järgi leppisid pooled esialgu kokku ostuhinna tasumises otse hüpoteegipidajatele (müügilepingu p 2.4), kuid muutsid seda kokkulepet selliselt, et ostuhinna otse hüpoteegipidajatele maksmise asemel hoiustati ostuhind notarikontol (2012. a lepingu pd 2.2 ja 2.4). 2012. a lepingu viidatud p-dest nähtub poolte tahe lugeda hagejate ostuhinna tasumise kohustus täidetuks ostuhinna hoiustamisega. Ostuhinna hoiustamist ei saa aga lugeda kostja nõude rahuldamiseks toimunud hoiustamiseks NotS § 35 lg 2 mõttes. Müüja ja hagejate kokkulepe selle kohta, mis otstarbeks hoiustatud ostuhinda kasutatakse, ei saa tuua kaasa õiguslikke tagajärgi kolmandaks isikuks olevale kostjale, kes ei olnud lepingu pooleks. Tegemist ei ole ka hoiustamisega VÕS § 120 lgs 1 sätestatud eeldustel. Lepingus puudub viide kostja vastuvõtuviivitusele. Seega ei ole ostuhinna hoiustamisel notarikontole eesmärgiga selle arvel täita hüpoteegipidaja nõuded VÕS § 122 lgs 1 nimetatud tagajärge (kohustuse täidetuks lugemine). Kuna ostuhinna hoiustamisega kostja nõue ei lõppenud, ei ole hagejatel õigust nõuda hüpoteegi kustutamist asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 1 alusel. Hagejate nõue ei ole aegunud. Asjaõiguse lõpetamise nõude (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 5) aegumistähtaeg on kümme aastat.
5.Hagejad palusid apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata või hagi läbi vaatamata ja lõpetada asja menetluse. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 20. oktoobri 2017. a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muutis osaliselt kohtuotsuse põhjendusi. Ringkonnakohus jättis maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda, neid summaliselt kindlaks määramata. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli müügilepingu ja 2012. a lepingu järgi hagejate ja müüja ühiseks tahteks leppida kokku, et hoiustatud raha arvel täidetakse müüja hüpoteekidega tagatud kohustused. Seega on hagejad hoiustanud mh kostja kasuks 330 000 eurot müüja laenulepingust tuleneva hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks. Hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanik saab täita võlgniku kohustuse ka raha notari kontol hoiustades. Ka juhul kui raha hoiustatakse NotS § 35 järgi notari ametitoiminguna või ametiteenusena muul põhjusel, kui on VÕS §s 120 sätestatud, saab analoogia korras kohaldada VÕS §des 122 ja 123 sätestatut. Muu hulgas saab VÕS § 122 lg 1 alusel lugeda, et tagasivõtmatu hoiustamisega on võlgniku kohustus täidetud. Seega olukorras, kus hüpoteegipidajal oleks müüja vastu nõue 330 000 euro ulatuses, saaks lugeda kostja kui hüpoteegipidaja nõude rahuldatuks ning hagejatel oleks õigus nõuda AÕS § 349 lg 1 alusel hüpoteegi kustutamist. Praeguses asjas tuleb arvestada aga mh asjaolu, et kostja laenulepingust tulenevad nõuded müüja vastu ületavad hüpoteegisummat. Müüja on kohustatud tasuma laenulepingu alusel kostjale kokku 639 400 eurot, s.o laen 330 000 eurot, jõustunud kohtuotsustega müüjalt kostja kasuks välja mõistetud laenulepingust tulenev intress 59 400 eurot ja viivis 250 000 eurot. Seega saab 330 000 eurot viidatud kogusummast lugeda täidetuks notari kontol hoiustamisega, kuid 309 400 eurot on tasumata. Kuivõrd hüpoteegipidaja nõue ei ole täielikult rahuldatud, ei ole 3(11)
2-15-8579 hüpoteegi kustutamise eeldused AÕS § 349 lg 1 tähenduses täidetud. Müüja saanuks kostja kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks kohe pärast müügilepingu sõlmimist täita sissenõutavaks muutunud laenulepingust tulenevad kohustused (tasuda põhivõla ja intressi). Müüja seda ei teinud ning hagejad on nõustunud, et kostjale ei tasuta võlga kohe, vaid see raha hoiustatakse ning kostjaga asutakse kohtuvaidlustesse. Sellega võtsid aga hagejad endale ka riski, et lisaks hoiustatud ostuhinnale võib kostja nõuda oma nõuete rahuldamist ka hüpoteegiga koormatud kinnistute arvel. Hagejad leiavad valesti, et nad peavad täitma kostjale kohustuse kahekordselt. Hagejad täitsid ostuhinna osa hoiustades oma müügilepingust tulenevat kohustust tasuda müüjale ostuhind ning ostuhinna tasumisega ei saanud hagejad välistada riski, et hüpoteegipidaja asub hüpoteeke realiseerima, kui müüja ei täida laenulepingust tulenevaid kohustusi. Eeltoodut ei muuda asjaolu, et hagejad hoiustasid raha hüpoteegisumma ulatuses. Kuigi AÕS § 346 lg 1 järgi on nõue, intress (sh viivis) ja võla sissenõudmise kulutused tagatud hüpoteegiga üksnes hüpoteegisumma ulatuses, ei saa sellest praeguses asjas järeldada, et hagejad täitsid hüpoteegiga tagatud kohustuse AÕS § 349 lg 1 tähenduses. Olukorras, kus kinnisasja omanik hoiustab tagasivõtmise õiguseta hüpoteegisumma ulatuses raha hüpoteegipidaja kasuks, vältimaks kinnisasja arvel nõude rahuldamist ja sundtäitmist, saab üldjuhul lugeda hüpoteegiga tagatud nõude VÕS § 122 lg 1 esimese lause järgi rahuldatuks, mistõttu saab kinnisasja omanik nõuda ka AÕS § 349 lg 1 järgi hüpoteegi kustutamist ning võlgniku nõude rahuldamise korral läheb võlausaldaja nõue võlgniku vastu kinnisasja omanikule üle. Seda ei ole aga hagejad teinud. Praeguses asjas on hagejad müüja soovil hoiustanud hüpoteegipidajate nõuete katteks osa rahast, mis tuleks hagejatel tasuda lepingu p 2.1 järgi müüjale ostuhinnana. Seega tuli hagejatel tasuda müügilepingu alusel müüjale kokku 1 350 000 eurot (sh hoiustatud 1 077 766 eurot) sõltumata sellest, et kinnisasja koormavad hüpoteegipidajate kasuks selle summa ulatuses hüpoteegid. Pooled küll lootsid, et ostuhinnast osa hüpoteegipidajate kasuks hoiustades saavad kõik müüja kohustused täidetud, mis annab alust nõuda kinnisasjale seatud hüpoteekide kustutamist, kuid jätsid arvestamata asjaolu, et olukorras, kus müüja palvel kohustub ostja tasuma osa ostuhinnast hüpoteegipidajale või selle raha viimase kasuks hoiustama, ei ole võlausaldaja nõuded võlgniku vastu piiratud hüpoteegisummaga. Hagejatel võib olla õigus nõuda müüjalt lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hagejad paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja hagi rahuldada. Hagejad esitasid ka oma menetluskulude nimekirja. Ringkonnakohus leidis hagejate arvates ebaõigesti, et hüpoteegi kustutamise eeldused ei ole täidetud. Ringkonnakohus ei arvestanud hüpoteegisumma õigusliku tähendusega ega asjaoluga, et hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikuks ning hüpoteegiga tagatud nõude võlgnikuks on erinevad isikud. AÕS § 346 lgst 1 tulenevalt ei oleks kostjal hüpoteegipidajana võimalik saada müüjaga sõlmitud laenulepingust tuleneva nõude rahuldamiseks hagejate kinnistute arvel rahuldust suuremas summas kui hüpoteegisumma 330 000 eurot. Kui hüpoteegiga tagatud nõue on suurem kui hüpoteegisumma, saab hüpoteegipidaja nõuda hüpoteegisummat ületava raha tasumist hüpoteegiga tagatud nõude võlgnikult (müüjalt), kuid mitte hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikult (hagejatelt). Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, millisele õiguslikule alusele või faktilistele asjaoludele tuginedes tuleb hagejatel vastutada kostja ees samamoodi nagu müüjal.
4(11)
2-15-8579
8.Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta hagi läbi vaatamata või kaebus rahuldamata. Kostja palub võtta asja juurde täitmisteate täiteasjas nr 022/2018/2 ja müüja
18.jaanuari 2018. a avalduse kohtutäiturile samas täiteasjas, tõendamaks, et hoiustatud raha kuulub müüjale. Kostja esitas ka oma menetluskulude nimekirja ja vaidles osaliselt vastu hagejate menetluskuludele.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 2 ning § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
10.Kolleegium käsitleb esmalt vaidluse eset ja olulisi asjaolusid (I), seejärel üldiselt hagejate nõude rahuldamise eeldusi (II) ja edasi hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmist hoiustamisega (III). Lõpetuseks käsitleb kolleegium menetluslikke küsimusi ja teeb menetluslikud otsustused (IV). I
11.Hagejad nõuavad kostjalt nõusolekut nende kinnistuid kostja kasuks koormavate hüpoteekide kustutamiseks ja paluvad asendada nõusoleku kohtuotsusega. Hagejad tuginevad seejuures eelkõige sellele, et nad on kinnistuid ostes hoiustanud hüpoteegisumma ulatuses kostja kasuks tagasivõtmatult 330 000 eurot, mille arvel saab kostja rahuldada hüpoteegiga tagatud nõuded.
12.Kostja on esitanud hagile järgmised põhilised vastuväited: • hagi on lubamatu, kuna see on vastuolus poolte vahel varem tehtud kohtuotsusega, millega kohus jättis rahuldamata hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks; • hagejate nõue on aegunud; • hüpoteegiga tagatud osas ei ole kostja nõuet täidetud; • hoiustatud raha kuulub müüjale ja kostja saab selle arvel rahuldada oma nõudeid müüja vastu ka hüpoteegiga tagamata osas, pealegi on see raha kostja ja müüja vahelises kohtuasjas kostja kasuks hagi tagamiseks arestitud.
13.Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: • hagejad sõlmisid ühiste ostjatena müüjaga 6. detsembril 2011 kinnistute müügilepingu, mida muutsid omakorda 9. veebruaril 2012, hagejad on kantud kinnistute ühisomanikena kinnistusraamatusse; • hagejad ostsid kinnistud 1 350 000 euro eest, millest 1 077 766 eurot hoiustati notari kontol ja millest 330 000 eurot on jätkuvalt hoiustatud notari kontol; • kinnistud on koormatud ühishüpoteegiga summas 330 000 eurot kostja kasuks, mis tagab laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid müüja vastu; • jõustunud kohtuotsustega on müüjalt kostja kasuks välja mõistetud laenulepingust tulenev intress 59 400 eurot ja viivis 250 000 eurot; • 2012. a märtsis algatas kohtutäitur kostja avalduse alusel hagejate vastu täitemenetlused müüja laenulepingust tuleneva võla 330 000 eurot, intressi ja viivise saamiseks hüpoteegiga koormatud kinnistute arvel, jõustunud kohtuotsusega jäeti hagejate hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata; 5(11)
2-15-8579 • •
hoiustatud raha on arestitud tsiviilasjas nr 21356804 kostja kasuks müüja vastu esitatud hagi tagamiseks; kostja on keeldunud andmast nõusolekut ühishüpoteegi kustutamiseks.
14.Kohtud jätsid hagi rahuldamata, kuna ei lugenud ostuhinna hoiustamist kostja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks ja seega piisavaks hüpoteegi kustutamiseks. Kassatsioonimenetluse keskmes ongi küsimus, kas raha hoiustamist müügilepingu täitmiseks saab lugeda hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks. II
15.Hagi aluseks olevatel asjaoludel saab hagejate nõude aluseks olla AÕS § 349 lg 1, mille järgi võib koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist enda nimele või selle kustutamist, kui hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole tekkinud, kui ei ole kokku lepitud teisiti.
16.Praegusel juhul on hagejad nõudnud hüpoteegi kustutamist. Sisuliselt on tegu hüpoteegi lõpetamise nõudega, sest hüpoteegikanne kinnistusraamatus ei ole ebaõige ja hagejad ei nõua selle parandamist AÕS § 65 alusel. Hüpoteegi lõpetamiseks on AÕS § 642 esimese lause järgi vajalik kostja kui hüpoteegipidaja ja õigustatud isiku notariaalselt kinnitatud (materiaalõiguslik) avaldus hüpoteegi lõpetamise kohta ja hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust. Lisaks on hüpoteegi lõpetamiseks AÕS § 330 järgi vajalik hagejate endi kui kinnistute omanike notariaalselt kinnitatud nõusolek. Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1, lg 2 p 2 ning lgte 5 ja 51 järgi on hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks vajalik kostja kui hüpoteegipidaja ja puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud või digitaalallkirjastatud nõusolek.
17.Kui kostja on kohustatud hüpoteegi lõpetamiseks (sh kinnistusraamatust kustutamiseks) nõusoleku andma (st kui AÕS § 349 lg 1 eeldused on täidetud), saab vajalikud nõusolekud asendada TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 ja KRS § 341 lg 8 alusel.
18.Kolleegium nõustub kohtutega, et tuvastatud asjaoludel ei ole hagejate hüpoteegi lõpetamise (kustutamise) nõue aegunud. Hüpoteegi kui asjaõiguse lõpetamise nõue AÕS § 349 lg 1 järgi on hinnatav tehingust tuleneva nõudena TsÜS § 146 lg 5 ja § 147 lg 1 mõttes ning selle aegumistähtaeg on kümme aastat nõude sissenõutavaks muutumisest. Hagejate arvates kostja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks hoiustati raha 2011 (täpne aeg tuvastamata), hagi esitati 2015.
19.Hüpoteek koormab kinnistut piiratud asjaõigusena kõigi suhtes kehtivalt (AÕS § 325 lg 1). Omandades hüpoteegiga koormatud kinnistud, pidid hagejad arvestama, et hüpoteek omandamisel ei lõpe, vaid jääb püsima. Samuti pidid hagejad arvestama, et hüpoteek jääb tagama samu nõudeid, mis varemgi. Hüpoteegi tagatiskokkulepe kehtib AÕS § 346 lg 2 järgi hüpoteegiga koormatud kinnisasja omaniku vahetumisel ka uue omaniku suhtes (vt ka Riigikohtu 5. märtsi 2010. a määrus tsiviilasjas nr 321810, p 10; 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 19). 6(11)
2-15-8579
20.Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski realiseerida tagatava nõudeta, st täitemenetluse võib korraldada üksnes ulatuses, milles hüpoteek tagab nõudeid, mille rahuldamist kinnisasja arvel võib hüpoteegipidaja nõuda (vt ka nt Riigikohtu 5. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 32110408, p 12; 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 19).
21.Kinnisasja omanik võib AÕS § 351 lg 1 järgi hüpoteegipidaja vastu esitada ainult selliseid vastuväiteid, mis põhinevad kinnistusraamatu kandel või mis on tal sissenõude esitanud võlausaldaja vastu võlaõiguslikul alusel. Kui kinnisasja omanik ei ole tagatud nõude võlgnik, võib ta AÕS § 279 lg 7 järgi esitada pandiga tagatud nõude vastu samu vastuväiteid, mida võib esitada võlgnik või käendaja (vt ka Riigikohtu 28. septembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3216011, p 26). Käendaja vastuväited on nimetatud VÕS §s 149.
22.Hagejad ei väida, et kostjal ei ole hüpoteegiga tagatud nõuet, vaid et see on täidetud. Tagatud nõueteks on kostja nõuded müüja vastu, mis tulenevad nendevahelisest laenulepingust. Kohustus loetakse VÕS § 76 lg 3 järgi kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Koormatud kinnistu omanik võib kolmanda isikuna täita võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustuse hüpoteegipidaja vastu ja hüpoteegipidaja ei või keelduda täitmise vastuvõtmisest, isegi kui võlgnik täitmisele vastu vaidleb, sest koormatud kinnistu omanikul on täitmise vastu õigustatud huvi, vältimaks kinnistu võõrandamist hüpoteegi alusel (VÕS § 78 lg 1, lg 3 p 2). Kui kohustus on täidetud isikule, kes ei ole võlausaldaja, või isikule, kes ei ole võlausaldaja asemel õigustatud täitmist vastu võtma, loetakse kohustus täidetuks, kui kohustus sellele isikule täideti täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isiku nõusolekul või kui täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isik kiitis sellele isikule täitmise hiljem heaks (VÕS § 79 esimene lause).
23.Rahalise kohustuse võib täita sularahas või maksega kontole (VÕS § 91 lgd 1 ja 2). VÕS § 122 lgtes 1 ja 2 sätestatud tingimustel saab rahalise kohustuse lugeda täidetuks ka raha hoiustamisel (vt selle kohta lähemalt otsuse III osa).
24.Täitemenetlus hüpoteegi alusel tähendab hüpoteegipidaja asjaõigusliku nõude realiseerimist ning hüpoteegi alusel läbiviidavas täitemenetluses ei saa pöörata sissenõuet kinnisasja omaniku varale, millele hüpoteek ei ulatu. Selleks on vajalik ka isiklik täitedokument kinnisasja omaniku suhtes (eelkõige kohtulahend) (vt ka Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 17). Eksitav on ringkonnakohtu otsuse pdest 15 ja 16 järelduda võiv seisukoht, nagu võiks isiklikuks võlgnikuks mitteolev kinnistu omanik vastutada võlgniku kohustuste eest ka isiklikult ja tervikuna. Tuvastatud ega väidetud ei ole, et hagejad oleks võtnud üle müüja kohustused kostja vastu või müüja kohustustega ühinenud (VÕS §d 175 ja 178).
25.Hüpoteegiga tagatud nõuete maksmapanek täitemenetluses on piiratud hüpoteegi enda ulatusega. Tulenevalt AÕS §st 327 ja § 346 lgst 1 on tagatud nõuete realiseerimise võimalus piiratud hüpoteegisummaga (vt ka nt Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 21). Sellest tuleneb, et hüpoteegisumma määrab kinnisasja omanikule hüpoteegist tuleneva rahalise koormise maksimumsumma, mille ulatuses on võimalik kõik tagatud nõuded koormatud kinnisasja arvel rahuldada.
7(11)
2-15-8579
26.Lisaks piiravad hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamist koormatud kinnisasja arvel seadusest tulenevad piirangud eelkõige kõrvalnõuete osas. Hüpoteegiga on AÕS § 346 lg 1 järgi hüpoteegisumma ulatuses tagatud nõue, intress (muu hulgas viivis) kuni kolme aasta eest enne kinnisasja müümist täitemenetluses, samuti võla sissenõudmise kulutused, sh täitemenetluse kulud ja täituri tasud, ning kindlustusmaksed, mille hüpoteegipidaja on kinnisasja omaniku eest tasunud (vt Riigikohtu 29. mai 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3216412, p 22). III (A)
27.Tuvastatud asjaoludel võlgneb müüja kostjale laenulepingu alusel kokku 639 400 eurot, millest laenuna 330 000 eurot, intressina 59 400 eurot ja viivisena 250 000 eurot. Hagejad on hoiustanud notari juures 330 000 eurot ja väidavad, et on seeläbi täitnud müüja kohustused kostja vastu hüpoteegisumma ulatuses, mistõttu on hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatud ja kostja peab nõustuma hüpoteegi lõpetamisega (kustutamisega). Kostja väitel ei ole seda raha hoiustatud tema kasuks ja hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks, vaid hoiustatud raha kuulub müüjale ja kostja saab selle arvel rahuldada oma nõudeid müüja vastu ka hüpoteegiga tagamata osas.
28.Raha hoiustamisega notari juures saab võlgnik VÕS § 120 lg 1 järgi kohustuse täita võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral, samuti juhul, kui võlgnik ei tea ega peagi teadma, kes on võlausaldaja. Võlausaldaja satub VÕS § 119 lg 1 järgi vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Lisaks saab raha hoiustada notari juures NotS § 35 lgte 1 ja 2 alusel notari ametitoiminguna. Hoiustamine on NotS § 35 lg 2 järgi tõestamistoiminguga kaasnev ametikohustus, kui see on seotud sama notari tõestatava tehinguga ja hoiulevõtmist taotlevatel isikutel on tehingust tulenev õigustatud huvi tehingu täitmise tagamiseks hoiustamise teel. Hoiulevõtmise aluseks on NotS § 35 lg 4 järgi hoiustamist taotleva isiku notariaalselt kinnitatud avaldus, kui see ei sisaldu juba tagatava tehingu kohta koostatavas notariaalaktis.
29.Kolleegiumi arvates saab lisaks võlgnikule tema kohustuse VÕS § 78 eeldustel hoiustamisega täita ka kolmas isik, mh kinnistu omanik, kelle huvi maksmise vastu on täita hüpoteegiga tagatud kohustus ja vabaneda seeläbi hüpoteegist (vt otsuse p 22). Seda kinnitab VÕS § 126, mille järgi kohaldatakse hoiustamise osas võlgniku õiguste ja kohustuste kohta sätestatut ka (täitmisest kaudsemalt huvitatud) kolmandale isikule, kes täidab kohustuse selleks, et vältida sundtäitmist võlgnikule kuuluva eseme suhtes, mis on kolmanda isiku seaduslikus valduses või millele kolmandal isikul on muu õigus ja sundtäitmise korral see valdus või õigus lõpeks.
30.Kohustuse hoiustamisega täidetuks lugemine sõltub muude eelduste kõrval ka sellest, kas hoiustaja jättis hoiustamisel endale hoiustatu tagasivõtmise õiguse või mitte.
8(11)
2-15-8579 Tagasivõtmise õiguseta hoiustamise korral loetakse VÕS § 122 lg 1 esimese lause järgi, et hoiustamisega on võlgnik kohustuse täitnud hoiustamise ajal. See kehtib siiski üksnes juhul, kui hoiustamine oli nõuetekohane, st VÕS § 76 lg 3 järgi täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil (vt ka Riigikohtu 1. juuni 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3213416, p 22). Kui võlgnik on jätnud endale hoiustatu tagasivõtmise õiguse, loetakse VÕS § 122 lg 1 teise lause järgi kohustus täidetuks hoiustatu tagasivõtmise õiguse lõppemisest. Hoiustatu tagasivõtmise õigus lõpeb VÕS § 121 lg 2 p 1 järgi mh siis, kui võlgnik on isikule, kelle juures hoiustamine toimub, teatanud, et ta loobub hoiustatu tagasivõtmise õigusest. Tagasivõtmise õigusega hoiustamise korral võib võlgnik VÕS § 122 lg 2 järgi esitada võlausaldaja kohustuse täitmise nõudmisele vastuväite, et ta on hoiustanud kohustuse täitmiseks võlgnetava raha, ning sel juhul ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist muul viisil kui hoiustatu arvel. Kui võlausaldajal on hoiustatu kättesaamiseks vaja kättesaamise õigust tõendavat võlgniku avaldust, võib võlausaldaja VÕS § 123 järgi nõuda võlgnikult avalduse andmist samadel tingimustel, nagu ta võiks nõuda kohustuse täitmist, kui hoiustamist ei oleks toimunud. Kui võlgnik ja võlausaldaja peavad kohustused täitma üheaegselt, võib võlgnik VÕS § 120 lg 4 järgi seada hoiustatu võlausaldajale kätteandmise tingimuseks, et võlausaldaja täidab oma kohustuse.
31.VÕS §-e 122 ja 123 saab kohaldada ka juhul, kui hoiustamine on toimunud muul põhjusel kui asjaolu tõttu, et võlausaldaja oleks vastuvõtuviivituses või ei teaks võlgniku isikut, mh kui hoiustamine toimub ametikohustusega kaasneva tõestamistoiminguna NotS § 35 lg 2 alusel (vt Riigikohtu 19. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas nr 32113013, p 12). Notaril on kohustus poolte tahe välja selgitada juba hoiustamisel (sh see, millise tähenduse annavad pooled või annab hoiustaja hoiustamise tagasivõtmatusele), et vältida hilisemaid vaidlusi (vt Riigikohtu 19. märtsi 2014. a otsus tsiviilasjas nr 32113013, p 14). Hoiustatu käsutamine on NotS § 35 lg 5 järgi lubatud üksnes hoiustatu väljaandmiseks õigustatud isikule või tema nimetatud kolmandale isikule või hoiustatu tagastamiseks hoiustajale. (B)
32.Eelnevast (vt otsuse pd 27–31) järeldub, et põhimõtteliselt võisid hagejad hüpoteegisumma ulatuses kostja kui hüpoteegipidaja kasuks raha hoiustades täita müüja hüpoteegiga tagatud kohustuse kostja vastu hüpoteegisumma ulatuses ning kostja võib olla sellest tulenevalt kohustatud andma hüpoteegi lõpetamiseks (kustutamiseks) vajalikud tahteavaldused. Nii on põhimõtteliselt õigesti leidnud ka ringkonnakohus oma otsuse ps 14.
33.Kolleegiumile ei ole aga üheselt arusaadav ringkonnakohtu otsuse pde 15 ja 16 loogika. Neist järeldub, et raha hüpoteegisumma ulatuses tagasivõtmise õiguseta hoiustades saab üldjuhul lugeda hüpoteegiga tagatud nõude VÕS § 122 lg 1 esimese lause alusel rahuldatuks, kuid jääb arusaamatuks, miks ei loetud seda toimunuks käesolevas asjas.
34.Tuvastatud asjaoludel algses müügilepingus raha hoiustamist kostja kasuks ette ei nähtud. Tagasivõtmisõiguseta raha kostja kasuks hoiustamine nähti ette aga 2012. a lepingu ps 2.2. Samas ei ole selgelt tuvastatud, millal ja kelle kasuks hoiustamine toimus ning kas ja millal hagejad tagasivõtmise õigusest loobusid. Samuti on ebaselge, kelle ja milliseid tahteavaldusi on raha notari kontolt kättesaamiseks vaja. Nende asjaolude tuvastamiseta ei saa aga asja õigesti lahendada ega 9(11)
2-15-8579 mh VÕS § 122 kohaldada. Kolleegium ise TsMS § 688 lgtest 3–5 tulenevalt asjaolusid tuvastada ega tõendeid hinnata ei saa. Seega ei saa kolleegium ka hagi rahuldada, nagu soovivad kassatsioonkaebuses hagejad. Kui raha oli hoiustatud kostja kasuks tagasivõtmisõiguseta, saab hüpoteegiga tagatud kohustuse lugeda VÕS § 122 lg 1 esimese lause järgi täidetuks hoiustamisest. Kui tagasivõtmise õigusest loobuti hiljem, loetakse VÕS § 121 lg 2 p 1 ja § 122 lg 1 teise lause järgi kohustus täidetuks alates sellest, kui teatatakse hoiustatu tagasivõtmise õigusest loobumisest. Isegi kui hoiustamine oli tagasivõtmisõigusega, tuleb arvestada, et võlgnik võib VÕS § 122 lg 2 järgi esitada võlausaldaja kohustuse täitmise nõudmisele vastuväite, et ta on hoiustanud kohustuse täitmiseks võlgnetava raha, ning sel juhul ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist muul viisil kui hoiustatu arvel. Seda saab kolleegiumi arvates kohaldada ka kinnistu omaniku suhtes, kes on hoiustanud hüpoteegipidaja kasuks raha hüpoteegi lõpetamise eesmärgil.
35.Kolleegiumi arvates ei saa eeldada hagejate tahet kinnistute kokkulepitud ostuhinnast hüpoteegisummade ulatuses raha hoiustades sattuda olukorda, kus see raha arvatakse müüja hüpoteegiga tagamata võlgade katteks (nagu sisuliselt väidab kostja) ja hüpoteegid jääksid jätkuvalt kinnistuid koormama, nagu järeldub ringkonnakohtu otsusest. Hüpoteegisumma ulatuses kostja kui hüpoteegipidaja kasuks raha hoiustades tuleb lähtuda vastupidisest eeldusest. Kui kostjal on müüja vastu suuremaid nõudeid, kui tagab hüpoteek, saab ta neid rahuldada müüja vara arvel, kuhu kinnistud enam aga ei kuulu. Üksnes juhul, kui asja uuel läbivaatamisel tuvastatakse, et raha oli hoiustatud müüja kasuks, saab kõne alla tulla kostja käsitlus sellest, et tal on õigus hoiustatud rahale teises kohtuasjas müüjalt kostja kasuks välja mõistetud raha saamiseks. Sel juhul ei peaks kostja andma nõusolekut hüpoteegi lõpetamiseks, lähtudes kohustuste täidetuks lugemisel mh VÕS § 88 lgtest 2 ja 8, mille järgi loetakse tasutuks esmalt intress (viivis) ja siis põhivõlg, ning et täidetuks ei saa lugeda paremini tagatud kohustust. Ainuüksi asjaolust, et hoiustatud raha on arestitud kostja kasuks ja et täitemenetluses jõuab raha kostjani, ei tähenda, et seda ei saaks lugeda hüpoteegisumma ulatuses müüja hüpoteegiga tagatud kohustuste täitmiseks. IV
36.Kolleegium ei rahulda kostja taotlust jätta hagi läbi vaatamata, kuna varasemas kohtuasjas on hagejate hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks jäetud rahuldamata. Esiteks ei saa kostja väidetud alusel jätta hagi läbi vaatamata, vaid TsMS § 428 lg 1 p 2 alusel saab lõpetada menetluse otsust tegemata, kui samade poolte vaidluses samal alusel sama hagieseme üle on jõustunud menetluse lõpetanud Eesti kohtu lahend, mis välistab samas asjas uue kohtusse pöördumise. Teiseks ei ole tsiviilasjas nr 21213890 tehtud otsusega (I kd, tl 100–105) rahuldamata jäetud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi (TMS § 221 lg 1 järgne nõue) ese sama käesolevas asjas esitatud hüpoteegi kustutamise (lõpetamise) nõudega (AÕS § 349 lg 1 järgne nõue). Ka hagi aluseks 10(11)
2-15-8579 olevad asjaolud ei kattu, kui teises kohtuasjas tuginesid hagejad sellele, et hüpoteegiga tagatud nõudeid ei ole, siis nüüd sellele, et nõuded on (hüpoteegisumma ulatuses) täidetud. Seega ei ole teises kohtuasjas tuvastatud ka midagi sellist, mis oleks käesolevas kohtuasjas siduv TsMS § 457 lg 1 alusel.
37.Kuna Riigikohus tõendeid ei hinda ja asi saadetakse ringkonnakohtule uueks arutamiseks, jätab kolleegium kostja esitatud dokumentaalsete tõendite vastuvõtmise ringkonnakohtu otsustada.
38.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb TsMS § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada ka menetluskulude jaotus.
39.Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel hagejatele tagastada. Kautsjon on palutud tagastada hagejale I. Ants Kull
11(11)
Villu Kõve
Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.