Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Malle Seppik
Kohtuasi
Ave Soomre avaldus avalikult kasutatavale teele juurdepääsu määramiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Tallinna Ringkonnakohtu 9. märtsi 2018 määrus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Linda White’i määruskaebus
Menetlusosalised ja esindajad Riigikohtus
nende Avaldaja Ave Soomre, lepinguline esindaja vandeadvokaat Pille Pettai Puudutatud isik Linda White, lepinguline esindaja vandeadvokaat Maarja Kärson Puudutatud isik Ceres Kinnisvara OÜ Puudutatud isik Harku vald (Harku Vallavalitsuse kaudu) Puudutatud isikud J. Venteri tee 5, Harku vald, Harju maakond korteriomandite omanikud: Marju Agarmaa; Tiit Agarmaa; Liis Aimla; Marko Danilson; Indro Dsilna; Liis Goldberg; Ruth Hanson; Veronika Ilumäe; Enn Jaanisoo; Sirje Jaanisoo; Kirill Jartsev; Tanel Jõks; Radne Kaal; Helve Kask; Aivar Kikas; Margo Kivistik; Maris Kristjuhan; Henno Kuurmann; Kaire Käbin; Sille Kägu; Viljar Lehtmets; Kristjan Lepik; Kädi Lepp; Andrus Lokko; Malle Lutsoja; Marti Lutsoja; Ander Lõhmus; Piia Lõmps; Jaak Matsi; Maire Matsi; Risto Mikk; Triin Mägi; Raul Nappa; Silver Priks; Märt Raidalu; Karin Rajapu; Toomas Raun; Lilian Reinson; Raul Ritslaid; Svetlana Roosalo; Katrin Rõõmusoks; Mikk Rõõmusoks; Mari Rämmi; Helen Saar; Triinu Soots; Aivo Sova; Timo Suppi; Erling Tammisto; Rene Teimann; Aivar Toms; Eveli Torma; Paul Vahur; Lilian Vanem; Enriko Virolane; Osaühing Railee Kaubandus OÜ; TL Holding OÜ Korteriomanike ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Ahti Kuuseväli Aktsiaselts SEB Liising OÜ Harku Maja Investeeringud (kustutatud)
1.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 9. märtsi 2018 määrus tsiviilasjas nr 2163663 osas, milles ringkonnakohus jättis muutmata Harju Maakohtu 30. oktoobri 2017. a määruse juurdepääsutasu määramise osas (maakohtu määruse resolutsiooni punkt 2.6), samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
2.Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu määrus muutmata.
3.Harju Maakohtu 30. oktoobri 2017. a määrus on jõustunud järgnevas osas: „2. Määrata kinnisasjalt asukohaga Venteri tee 3, Harku vald (registriosa nr 4458802, Seeme kinnistu, edaspidi „valitsev kinnisasi”) tähtajatu ööpäevaringne juurdepääs avalikult kasutatavale Jaan Venteri teele (tee nr 1980029) Harkujärve koolimaja kinnistu (registriosa nr 6783602, asukoht Harkujärve küla, Harku vald) ja kinnistu registriosa nr 13573102, asukoht Jaani, Harkujärve küla, Harku vald) edaspidi „koormatavad kinnisasjad” kaudu järgmistel tingimustel:
2.1.mõlemasuunaline juurdepääs on määratud valitseva kinnisasja igakordsete omanike, nende pereliikmete ja külaliste, õiguspäraste valdajate ja piiratud asjaõiguste omajate ning teenindava transpordi kasuks;
2.2.juurdepääs on tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab Seeme kinnistu kasutamise otstarbele;
2.3.juurdepääsutee pikkus on ca 120 m ja laius 3 meetrit;
2.4.juurdepääs kulgeb vastavalt kohtumääruse lisaks 1 oleval plaanil punaselt märgitud alal;
2.5.Seeme kinnistu igakordsel omanikul on õigus juurdepääsu tee asfalteerida omal kulul.
3.Kohustada puudutatud isikut Linda White andma nõusolek järgmise kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendada tahteavaldus käesoleva määrusega: - kanda kinnistusraamatusse registriossa nr 6783602 ja registriossa nr 13573102 III jakku märge, et kinnistu on koormatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu jaoskonna registriossa nr 4458802 kantud kinnistu igakordsete omanike kasuks juurdepääsuõigusega vastavalt Harju Maakohtu 30.10.2017 määruse resolutsiooni punktile 2.“
4.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
5.Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Ave Soomre (avaldaja) esitas 7. märtsil 2016 Harju Maakohtule avalduse, milles palus määrata Seeme kinnistult (J. Venteri tee 3) tähtajatu ööpäevaringse juurdepääsu avalikult kasutatavale Jaan Venteri teele Harkujärve koolimaja kinnistu ja Jaani maaüksuse (Jaani kinnistu) kaudu. Avaldaja palus juurdepääsu järgmistel tingimustel: mõlemasuunaline juurdepääs on määratud Seeme kinnistu igakordsete omanike kasuks, hõlmates nimetatud kinnistu omanike nõusolekul kinnisasja muul viisil kasutavaid isikuid, sh pereliikmed, õiguspärased valdajad, piiratud asjaõiguste omajad ja külalised, ning see on tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab Seeme kinnisasja kasutamise otstarbele; Seeme kinnistu igakordsel omanikul on õigus juurdepääsutee asfalteerida omal kulul. Samuti palus avaldaja kohtul tuvastada Linda White’i (puudutatud isik) nõusoleku kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks avaldaja ja puudutatud isiku I kinnistule juurdepääsuõiguse kohta Seeme kinnistu igakordse omaniku kasuks. Avaldaja on Seeme kinnistu omanik. Seeme kinnistu piirneb läänest ja põhjast Tiskre ojaga, idast Jaani kinnistuga ning põhjast J. Venteri tee 5 kinnistuga (Venteri tee 5), millel paikneb 80 korteriga kortermaja. Kuna Seeme kinnistu ei piirne ühegi avalikult kasutatava teega, on avalikult 2(12)
2-16-3663
kasutatavale teele juurdepääsuks kasutatud puudutatud isiku I omandis olevat Jaani kinnistut ning selle naaberkinnistut - Harkujärve koolimaja kinnistut (J. Venteri tee 1) - mille omanik on samuti puudutatud isik I. Harkujärve koolimaja kinnistul asuvad koolimaja ja lasteaia hooned ning kinnistu otstarve on terves ulatuses sotsiaalmaa. Juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Jaani ning Harkujärve koolimaja kinnistute on ette nähtud ka 17. juunil 2003. a kehtestatud Seeme maaüksuse detailplaneeringuga. Tee on kogu ulatuses kaetud killustikkattega ning on iga päev kasutuses. Detailplaneeringu seletuskirja järgi on Harkujärve koolimaja maaüksusele määratud 3,5 m laiune servituudi ala Seeme maaüksuse kasuks. Servituudi seadmise või juurdepääsu kohta ei ole lepingut sõlmitud, kuna puudutatud isik I ei ole sellega nõustunud. Juurdepääs on vajalik vaid avaldajale ja see teenindaks vaid Seeme kinnistu sihtotstarbelist kasutamist, sest juurdepääsu teelõik lõpeb avaldaja kinnistuga. Tee on olnud kasutuses alates 1994. ast, sh ajal, kui tee omanik oli Harku vald. Tee korrashoiuga seotud kulutused tuleb tulevikus hüvitada vaid maamaksu ulatuses, mis vastab kasutatud tee pindalale, kui puudutatud isik I ka tegelikkuses panustab tee korrashoidu ja kannab sellega kulutusi. Siiani on avaldaja juurdepääsuteed ise hooldanud. Avaldaja on nõus tee asfalteerima omal kulul.
2.Puudutatud isik I leidis, et juurdepääsu määramine avaldaja soovitud kohas ja viisil ei ole mõistlik ega põhjendatud. Teed ei saadud kasutada tavapäraselt, sest Seeme kinnistu elamul puudub kasutusluba ja hoone on ehitusjärgus. Keegi ei ole elamus kunagi elanud ega saa seal seaduslikult elada ega juurdepääsu kasutada. Varem oli juurdepääs mujalt. Praegune tee on korduva kasutamisega sisse sõidetud, kohati on sel killustikuga tugevdatud autoroopad. Juurdepääsu praegusel kujul on rajanud teadmata isikud lähiminevikus ning maaomanikul ei ole ega saa olla mingeid kohustusi olematu tee korrashoiul (sh talihooldusel), väljaehitamisel, remondil vms. Asjasse ei puutu asjaolu, et juurdepääsu näeb sellest kohast ette kehtiv detailplaneering. Puudutatud isik I ei ole osalenud detailplaneeringu menetluses, teda ei kaasatud sinna ning ta pole detailplaneeringule heakskiitu andnud. Maa tagastati puudutatud isikule I ilma ühegi servituudi või kitsenduseta. Juurdepääs, mida soovib avaldaja, on puudutatud isiku I seisukohalt kõige koormavam, tehniliselt kõige keerulisem ja kallim ning sama kehtib tee hooldamise ja korrashoiu kohta. Kõige mõistlikum on juurdepääsutee rajada üle Venteri tee 5 kinnistu. Juurdepääsuna on võimalik kasutada Venteri tee 5 korterelamu olemasolevat sissesõiduteed, mis on valdavas ulatuses asfalteeritud ja autoliikluseks iga päev kasutuses. Juurde on vaja rajada vaid ca 35meetrine lõik, samas kui taotletaval kujul oleks üle puudutatud isiku I maa vaja rajada ca 120 m teed. Taotletaval kujul läheks juurdepääsutee pikalt üle ühe eraisiku omandis olevate kinnistute, sh üle hoonestatud kinnistu, kus olemasolevat korralikku teed ei ole ning vajadus sellise tee järele kinnistute omanikul täielikult puudub. Venteri tee 5 sissesõidutee korrashoid ja hooldamine jaguneb paljude inimeste vahel ja seda tehakse regulaarselt. Taotletaval kujul peaks kogu tee-ehituse ja hoolduse omal kulul tellima ja korraldama avaldaja, mis poleks mõistlik. Kolmas alternatiivne juurdepääsutee läheks üle Järvekalda tee 33 ja Venteri tee 5 kinnistute. Kõnealune tee on samuti asfalteeritud ja kasutuses autoliikluseks ning algab avalikult kasutatavalt Järvekalda teelt, läheb läbi Cerese aianduskeskuse territooriumi ning jõuab Venteri tee 5 kinnistul samasse punkti, kust tuleks ka eelmise variandi puhul rajada uus teelõik avaldaja kinnistuni. Juurdepääsu variandi nr 1 määramisel oleks puudutatud isikul I oluliselt raskendatud ehitusõiguse saamine Harkujärve koolimaja kinnistu ja Seeme kinnistu vahelisele maa-alale, kuna looduskaitseseaduses sätestatud erand nõuab Harku oja ehituskeeluvööndis uue ehitise püstitamist väljakujunenud ehitusjoonest maismaa poole ehk võimaliku juurdepääsutee suunda. Samuti väheneks Harkujärve koolimaja kinnistul olemasoleva hoone privaatsus. Venteri tee 5 krundi turvalisus ja privaatsus jääks muutumatuks. Parkimiskohtadest mahub vabalt mööda sõitma. Teiste 3(12)
2-16-3663
variantide puhul muutuks olukord paremaks, kuivõrd autode sõitmine lõunapiiril lõpeks, samuti nihkuks juurdepääsutee laste mänguväljakust praegusega võrreldes üle 30 meetri kaugemale. Lisaks tuleks rajada uus aialõik, mille kogukulu ei ületaks 800–900 eurot. Puudutatud isik I on nõus, et juurdepääs määrataks tee laiuses üle Jaani kinnistu viidatud maasiilu, ega soovi sellisel juhul selle eest tasu ega hüvitist. Kõik rajatava juurdepääsuga seotud kulud peab kandma avaldaja.
3.Ceres Kinnisvara OÜ ei olnud nõus juurdepääsutee rajamisega üle Järvekalda 33 kinnistu. Üle selle kinnistu ei ole olnud juurdepääsu kõnealusele maaüksusele ning juurdepääs ei ole ka praegu võimalik. Tegemist on suletud territooriumiga tootmismaaga.
4.Venteri tee 5 kortermaja korteriomanikud ei olnud nõus juurdepääsu rajamisega üle Venteri tee 5 kinnistu. See häiriks oluliselt suurema hulga inimeste igapäevaelu ning oleks liiga koormav nii Seeme kinnistu omanikule kui ka Venteri tee 5 kortermaja omanikele ja elanikele. Kortermaja hoovi põhjapoolne osa ei ole üksnes parkimisplats, vaid ka maja kinnise hoovi osa, kuhu üldjuhul pääsevad vaid maja elanike sõidukid. Kõigi teiste sõidukite juurdepääs toimub eranditult korteriomanike kontrolli all ja vaid siis, kui see on hädavajalik. Kortermajas elavate laste vanemad võivad lubada lastel mängida terves maja hoovis, teades, et neil on seal turvaline. Jaani ja Harkujärve koolimaja kinnistutel aktiivset tegevust ei toimu ning nende kinnistute omanikel on edasise tegevuse planeerimisel võimalik juurdepääsutee olemasoluga arvestada. Juurdepääsutee Seeme kinnistule on olemas ning see on rajatud endise kinnistute omaniku Harku valla teadmisel ja nõusolekul. Juurdepääs üle Venteri tee 5 kinnistu tähendaks kinnises hoovis asuvate parkimiskohtade arvu vähenemist ja samuti täiendavat raiet. Lisaks mõjutaks see kinnistul asuvate korteriomandite väärtust.
5.Puudutatud isikud AS SEB Liising ja OÜ Harku Maja Investeeringud nõustusid korteriomanike seisukohaga täies ulatuses ega olnud nõus juurdepääsutee rajamisega üle Venteri tee 5 kinnistu.
6.Harku vald pidas võimalikuks juurdepääsu avaldaja kinnisasjale avalduses taotletud kohast. Tee asukoht on määratud Seeme maaüksuse detailplaneeringuga ning tee on lühim ja optimaalne juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isiku I, Harku valla ja teiste isikute vahel on
14.oktoobril 2009 sõlmitud kompromissileping maa tagastamisega seotud vaidluste lõpetamiseks. Selles on puudutatud isikut I teavitatud Seeme maaüksusele detailplaneeringuga ettenähtud juurdepääsuteest. 1994 ja 1995 tehtud ortofotodelt on näha, et juurdepääs J. Venteri tee 3 maa-alale on toimunud Venteri tee 5 maa-ala läbimata. Juurdepääsuna on alates sellest ajast kasutatud teed, mis läbis praegusi Harkujärve koolimaja ja Jaani kinnistuid. Alternatiivsed juurdepääsutee asukohad ei ole alad, mille kohta oleks kehtivat detailplaneeringut. Harkujärve koolimaja ja Jaani kinnistute, samuti Venteri tee 5 kinnistu kohta puudub teave, et teed ei saaks rajada. Juurdepääsutee olemasolu vähendaks tõenäosust, et Jaani maaüksuse omanik saavutab tulevikus alale hoone püstitamise õiguse. Olukorras, kus Jaani ja Harkujärve koolimaja maaüksusi aktiivselt kasutataks, vähendaks teeala kasutamine võimalust kasutada maaüksuseid eraldatumalt (privaatsemalt). Teealast tulenev mõju Venteri tee 5 maaüksuse kasutamisele on praegu kahtlematult suurem.
7.Harju Maakohus rahuldas 26. jaanuari 2017. a määrusega avalduse ja määras juurdepääsu tingimused. Puudutatud isiku I määruskaebuse alusel tühistas Tallinna Ringkonnakohus 20. aprilli 2017. a määrusega maakohtu määruse ja saatis avalduse maakohtule uueks läbivaatamiseks.
8.Harju Maakohus rahuldas 30. oktoobri 2017. a määrusega avalduse ja määras Seeme kinnisasjalt tähtajatu ööpäevaringse juurdepääsu avalikult kasutatavale Jaan Venteri teele Harkujärve koolimaja kinnistu ja Jaani kinnistu kaudu järgmistel tingimustel: mõlemasuunaline juurdepääs on määratud valitseva kinnisasja igakordsete omanike, nende pereliikmete ja külaliste, õiguspäraste valdajate ja 4(12)
2-16-3663
piiratud asjaõiguste omajate ning teenindava transpordi kasuks; juurdepääs on tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab Seeme kinnistu kasutamise otstarbele; juurdepääsutee pikkus on ca 120 m ja laius 3 m; juurdepääs kulgeb vastavalt kohtumääruse lisaks 1 oleval plaanil punaselt märgitud alal; Seeme kinnistu igakordsel omanikul on õigus juurdepääsutee asfalteerida omal kulul; valitseva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma koormatavate kinnisasjade igakordsele omanikule 13 eurot 41 senti aastas alates juurdepääsu määrava määruse jõustumisest. Tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest ette. Juurdepääsu määrava kohtumääruse jõustumise aasta eest tuleb maksta osas, mis vastab jõustumisest aasta lõpuni jäävale ajale, ja see tuleb tasuda 15 päeva jooksul määruse jõustumisest. Kohus kohustas puudutatud isikut I andma nõusolek ka kinnistusraamatu kande tegemiseks juurdepääsuõiguse kohta ning asendas tema tahteavalduse. Kohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on juurdepääs Seeme kinnistule toimunud Venteri tee 5 maa-ala läbimata ning juurdepääsuks on alates 1994. a-st kasutatud teed, mis läbis praegusi Harkujärve koolimaja ja Jaani kinnistuid. Lisaks nähtub 2003. a detailplaneeringu tugiplaanilt, et juurdepääs Seeme kinnistule on planeeritud Jaani kinnistu ja Harkujärve koolimaja kinnistu kaudu. Kohus veendus 18. oktoobril 2016 toimunud paikvaatlusel järgmistes asjaoludes. Jaani kinnistul ja Harkujärve koolimaja kinnistul on olemas kruusakattega tee, millel on võimalik liikuda nii jalgsi kui ka sõidukitega. Puudutatud isiku I esimesena pakutud variandi kohaselt peab avaldaja sõitma avalikult kasutatavalt teelt läbi Venteri tee 5 kortermaja parkla, tee on asfaltkattega kuni maja nurgani. Edasi teed ei ole, on murukate, haljasalal kasvab kaks sarapuupõõsast, paremal asub oja ja vasakul grillimaja. Järvekalda tee 33 kinnisasjal on asfaltkattega tee. Kohus ei tuvastanud looduslikke ega ehituslikke takistusi kaalutavate juurdepääsuvariantide puhul. Samas ehituslikult keerukamaks võib juurdepääsutee rajamise Venteri tee 5 kinnistule muuta asjaolu, et kohaliku omavalitsuse seisukoha kohaselt võib oja läheduses tee rajamist raskendada eelduslikult ebastabiilsem kallas. Lisaks läbib Venteri tee 5 tee ala korterelamusse suunduv soojatorustik ning tee rajamisel tuleb tagada juurdepääs tuletõrje veevõtukohale. Tuletõrje veevõtukoha asukoht ei saa olla takistuseks tee rajamisele ja tee asukoht ei takista ka juurdepääsu veevõtukohale. Juurdepääsutee ületaks küll soojatrassi, kuid see ei saa olla takistuseks tee ehitamisele. Maakorralduslikult parem juurdepääsutee rajamise võimalus Jaani kinnistu ja Harkujärve koolimaja kinnistute kaudu kaalub üles selle, et osaliselt on Venteri tee 5 kinnistul asfaltkate olemas. Kaardi väljavõtetest nähtub, et juurdepääsutee asukoht Venteri tee 5 kinnistul jääb terves ulatuses ehituskeeluvööndisse, avaldaja soovitud variandi osas jääks tee ehituskeeluvööndisse Jaani kinnistu osas. Samas looduskaitseseaduse § 38 lg 4 ps 11 sätestatud erand laieneb mõlemale variandile võrdselt. Venteri tee 5 kinnistu puhul tuleks juurdepääsutee rajada asukohta, kus seda varem pole olnud. Jaani kinnistul on juurdepääsutee juba olemas. Juurdepääsuõiguse teostamise eeldus ei ole detailplaneeringu kehtestamine. Lisaks võttis kohus arvesse asjaolu, et Venteri tee 5 kinnistul kulgeks juurdepääsutee edasi mööda juba olemasolevat asfalteeritud teed kas läbi kortermaja parkla või üle Järvekalda tee 33 kinnistu. Kõige vähem koormav kinnisasjade omanikele on juurdepääsutee määramine üle Jaani ja Harkujärve koolimaja kinnistute. Venteri tee 5 kinnistule juurdepääsutee rajamine mõjutaks oluliselt rohkem korteriomanike huve, võrreldes puudutatud isiku I huvidega. Puudutatud isikule I kuuluvatel kinnistutel on tee alla jääv maa-ala praegu teena kasutatav. Venteri tee 5 kinnistule tuleks tee õueala osas alles rajada ja see mõjutaks oluliselt õueala (sh grillimaja) edasist kasutamist. J. Venteri tee 5 kinnistu territoorium on suletud ja seda kasutavad majaelanikud ning nende külalised. Kinnistu on haljastatud. Juurdepääsu määramisel tuleks tee rajada vooluveekogu (Tiskre oja) vahetusse lähedusse, tee rajamine eeldab sarapuupõõsaste raiet, maha tuleks võtta piirdeaed. Juurdepääsutee 5(12)
2-16-3663
määramisel üle Venteri tee 5 kinnistu kaasneks määramata hulga isikute liikumine üle kinnisasja, kus enne sellist liikumist pole olnud. Jaani kinnistul ja Harkujärve kinnistul seevastu liigutakse jalgsi ja sõidukitega ka praegu. Lisaks paikneks Venteri tee 5 kinnistul juurdepääsutee seal, kus mänguväljaku asukoha tõttu liiguvad lapsed. Venteri tee 5 maja läänepoolse otsa lähistel parkivatel sõidukitel tuleks arvestada alati sellega, et nende vahelt mahuks sõitma vähemalt sõiduauto laiusega sõiduk. Lisaks peab olema tagatud juurdepääs päästetehnikale, mis mõjutab oluliselt kogu parkimise korraldust. Kuna Venteri tee 5 kinnistu on suletud territoorium, tuleks rajada väravad avaldaja jaoks ja võimaldada avaldajal kasutada olemasolevaid väravaid. Harkujärve koolimaja kinnistul paikneb juurdepääsutee kinnistu servas, mille läheduses asuvat õueala praegu ei kasutata. Juurdepääsutee määramine selles asukohas ei muudaks omaniku elukorraldust. Hilisem õueala kasutamine privaatsena oleks mõeldav vaadet varjavate puude või heki istutamisega. Järvekalda tee 33 on aianduskeskus, mis on piiratud piirdeaiaga ja sellel on suletavad sissesõiduväravad. See territoorium on avatud ainult tööpäeviti päevasel ajal. Muul ajal territooriumi kasutamine oleks kinnistu omaniku jaoks turvalisuse risk. Lisaks oleks tegemist ka olemasolevatest alternatiividest kõige pikema juurdepääsuteega. Huvide kaalumisel ei ole määrav, kui mitu kinnisasja juurdepääsutee läbib. Ühe kinnisasja omaniku õiguste riive võib olla suurem mitme kinnisasja omanike õiguste riivest kogumis. Venteri tee 5 kinnistu omanike huvid kaaluvad üles puudutatud isiku I õiguste riive. Võimalikest alternatiividest on kõige suurem mõju kinnisasja väärtusele juurdepääsu määramisel üle Venteri tee 5 kinnisasja. Venteri tee 5 kinnistu puhul väheneks paljude korteriomandite väärtus, samas avaldaja pakutud variandi puhul väheneks kahe kinnisasja väärtus. Olukorras, kus avaldajal puudub juurdepääs oma kinnistule, on puudutatud isikule I kuuluvate kinnistute üle määratav juurdepääs võimalikest variantidest kõige lühem, tee on olemas, kaalub üles puudutatud isiku I huvi säilitada krundi terviklikkus ja rajada äri- või eluhoone just tee äärde või asemele. Ka ehitusõiguse saamine ei oleks võimatu. Juurdepääsu lubamine puudutatud isiku I kinnistute kaudu ei takista kinnistuid sihipäraselt kasutamast. Juurdepääsu määramise eeldus ei ole avaldajale kuuluval hoonel kasutusloa olemasolu. Ei ole tähtsust asjaolul, et puudutatud isikule I tagastati maa kohustuseta tagada juurdepääsutee kasutamise võimalus. Samas on puudutatud isik I teadlik asjaolust, et Seeme kinnistule tuleb tagada juurdepääs üle puudutatud isiku I kinnistute. Puudutatud isik I kui kinnistute omanik on kohustatud tagama tee vastavuse nõuetele. Tulenevalt avaldaja soovist katta tee asfaldiga ja puudutatud isiku I soovist, et juurdepääsuga seotud kulud kannaks avaldaja, on põhjendatud jätta juurdepääsutee asfalteerimise õigus avaldajale ja sellega seotud kulud samuti avaldaja kanda. Juurdepääsutee kasutamise eest määratava tasu suuruse alusena on piisav lähtuda maamaksu suurusest. Juurdepääsutee aluse maa maksustamishind on 536 eurot 55 senti aastas ja 2,5% sellest on 13 eurot 41 senti. See korvab puudutatud isiku I kui koormatud kinnisasja omaniku võimaluse kaotuse juurdepääsu alla jäävat maatükki muul viisil kasutada kui juurdepääsuna. Puudutatud isik I ei ole esile toonud, millised võimalused ta kaotab juurdepääsualuse maa kasutamise tõttu juurdepääsuteena. Juurdepääsutee võimaldab puudutatud isikul I saada juurdepääsu ka enda omandis olevale Jaani kinnistule.
9.Puudutatud isik I esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse ja palus maakohtu määruse tühistada osas, millega määrati juurdepääsu asukoht ja tingimused ning kohustati määruskaebuse esitajat andma nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks, asendades tema tahteavalduse kaevatava määrusega, ja teha uus määrus, millega määratakse avaldajale juurdepääs üle Järvekalda tee 33 või Venteri tee 5 kinnistute. 6(12)
2-16-3663
10.Avaldaja ja teised puudutatud isikud vaidlesid määruskaebusele vastu, palusid jätta maakohtu määruse muutmata ja menetluskulud puudutatud isiku I kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
11.Tallinna Ringkonnakohus jättis 9. märtsi 2018. a määrusega avaldaja määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Samuti jättis ringkonnakohus rahuldamata avaldaja taotluse korraldada uus vaatlus. Menetluskulud jättis ringkonnakohus menetlusosaliste endi kanda. Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb juurdepääsuasja lahendamisel kõik asjaolud ja tõendid kohtu ette tuua menetlusosalistel, üle kelle kinnisasjade juurdepääsuvariante kaalutakse. Ka vaatluse korraldamist taotledes tuleb avada, mida täpselt peaks kohus menetlusosaliste arvates hindama. Hagita menetluses tuleb kohtul arvesse võtta ka asjaolusid, mida menetlusosalised ise ei ole esile toonud. See ei tähenda aga, et menetlusosalised ei peaks oma menetlusõigusi käsutama. Seda, kui menetlusosaline maakohtu menetluses õiges menetlusetapis ise kõiki olulisi asjaolusid kohtu ette ei too ega tõenda, võib pidada menetlusõiguste kuritarvitamiseks. Vaatluse korraldamata jätmine saab olla lahendi tühistamise alus üksnes siis, kui menetlusosaline toob määruskaebuses välja asjaolud, mille alusel saab jõuda veendumusele, et vaatluse korraldamisel oleks kohtu järeldus kujunenud teistsuguseks. Praegusel juhul ei ole määruskaebuse esitaja selliseid asjaolusid kohtu ette toonud ega tõendanud. Veelgi enam, kohus korraldas vaatluse, mille kohta koostas põhjaliku protokolli, mis kajastab ülevaatlikult olulises mahus asja lahendamiseks olulisi asjaolusid. Kaebaja ei ole esile toonud, et protokoll oleks puudulik. Nõustuda ei saa puudutatud isiku I seisukohaga, et asjas, kus tavaliselt korraldatakse vaatlus, saab asja üle otsustada üksnes kohtunik, kes on ise vahetult vaatluse kaudu asjaolusid kogenud. Maakohus tuvastab tsiviilkohtumenetluses kõik tsiviilasja lahendamiseks olulised asjaolud ning nende tuvastamist kontrollib ringkonnakohus üksnes juhul, kui menetlusosaline mingi asjaolu tuvastamist vaidlustab. Kuigi ei ole välistatud, et apellatsioonikohus määrab asjaolu tuvastamise õiguspärasuse kontrollimiseks uue vaatluse või muu tõendi vahetu kogemise (näiteks tunnistaja ülekuulamise, menetlusosalise ärakuulamise vms), kontrollib ringkonnakohus asjaolude tuvastamist siiski üldjuhul toimikus olevate materjalide ja kaebuse väidete põhjal. Ringkonnakohtu tõendi allikate vahetu kogemine on erandlik. Selline asjaolude tuvastamise kontrollimine vastab väljakujunenud kohtupraktikale. Seega ei tule juurdepääsu õigeks määramiseks igal juhul asjaolusid vaatluse teel kogeda. Vaatluse korraldamise taotlus jääb rahuldamata. Määruskaebusest ega ka tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks asja lahendamisel diskretsioonipiire ületanud või kaalutlusvigu teinud. Maakohus ei eksinud ka juurdepääsu asukoha määramisel. Maakohus ei lähtunud juurdepääsu määramisel sellest, et juurdepääs peab minema sealt, kust juurdepääs on seni olnud. Maakohus võttis seda küll ühe asjaoluna juurdepääsude kaalumisel arvesse, kuid tegi kindlaks ka kõik ülejäänud võimalikud juurdepääsuvariandid ja määras juurdepääsu kõiki juurdepääsuvõimalusi kaaludes. Maakohus ei rajanud oma otsustust ka sellele, et määruskaebuse esitaja oma kinnisasju praegu ei kasuta ja ülejäänud puudutatud isikud kasutavad oma teid ise, vaid hindas kõikide võimalike juurdepääsude alla jäävate maatükkide kasutust ja võimalike juurdepääsude mõju koormatavate kinnisasjade kasutusele. Maakohus ei eksinud, kui võttis juurdepääsu määramisel ühe asjaoluna paljudest arvesse ka seda, et juurdepääs hakkaks asuma oja vahetus läheduses ja vooluveekogu mõjutab pinnase stabiilsust. Maakohus leidis õigesti, et kui juurdepääs määrataks üle kortermaja krundil asuva õueala, oleks sel arvestatav negatiivne mõju korteriomandite turuväärtusele. 7(12)
2-16-3663
Määruskaebuse esitaja tõi kaebuses esile asjaolud, millega soovib muuta usutavaks, et juurdepääsu ehitamine mujalt oleks juurdepääsu taotlenud isikule odavam. Avaldaja ei ole maakohtu määruse peale määruskaebust esitanud. Tsiviilkohtumenetluses saab menetlusosaline tugineda üksnes enda õiguste võimalikule rikkumisele. Maakohus ei jätnud muu hulgas hindamata ka puudutatud isiku I kinnisasjade võimalikku kasutust ja juurdepääsu võimalikku mõju sellele. Juurdepääsu määramisel saab arvestada kinnisasja praeguse kasutusega. Maakohus arvestas ka perspektiivset kasutust sedavõrd, kui see oli praegusel ajal võimalik. Määruskaebuses esile toodu ei anna alust maakohtu määrust tühistada ka juurdepääsutasu osas. Juurdepääsutasu määramisel ei saa aluseks võtta võimalikku ühekordset hüvitist, mida juurdepääsu alla jääva maa-ala omandamisel tuleks maksta, või ühekordset summat, mida kompromissi korras võiks maksta. Juurdepääsutasu saab määrata perioodilise tasuna. Eespool selgitas ringkonnakohus, et juurdepääsu asjas tuleb menetlusosalisel esile tuua asjaolud, millega arvestamist ta juurdepääsu määramisel soovib. See käib ka juurdepääsutasu määramise aluseks olevate asjaolude kohta. Seega oleks määruskaebuse esitajal tulnud maakohtu menetluses esile tuua asjaolud, mille alusel oleks maakohus saanud määrata suurema juurdepääsutasu. Maakohus arutas menetlusosalistega juurdepääsutasu määramise aluseks olevaid asjaolusid. Sellest hoolimata ei toonud määruskaebuse esitaja maakohtu menetluses esile asjaolusid, mis oleksid saanud tingida suurema tasu määramise. Maakohtu määruse muutmiseks ega tühistamiseks ei anna alust see, et maakohus ei käsitlenud määruses täpsemini juurdepääsutee hooldamist. Kui hooldusega seotud küsimusi täpsemini kindlaks ei määrata, kehtib selles osas seaduses sätestatud regulatsioon. Maakohtu määrust ei saa õigusvastaseks pidada ka seetõttu, et maakohus määras, et avaldajal on õigus juurdepääs asfalteerida. Juurdepääsu tingimuste ja selle raames ka kohustatud isiku talumiskohustuse täpsem kindlaksmääramine on kohane. Määruskaebuse esitaja ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et juurdepääsutee asfalteerimine oleks tema õigusi või huve liigselt kahjustav või koormav. Määrusest nähtub selgesti, et avaldajal on õigus, aga mitte kohustus tee asfalteerida. Määruskaebuse esitaja ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et see, et kohus ei määranud, millal tuleb tee asfalteerida, on määruskaebuse esitaja jaoks liiga koormav.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
12.Puudutatud isik I palub määruskaebuses tühistada ringkonnakohtu määruse ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt määras maakohus juurdepääsutasuks vaid koormatava maa maamaksu, mis on aga vaid üks juurdepääsutasu kohustuslik komponent. Seejuures määras kohus juurdepääsu üle kahe erineva maksustamishinnaga kinnistu, kuid ei täpsustanud, mitu ruutmeetrit ühest ja mitu teisest kinnistust koormatakse ehk kuidas on maa maksustamishind üldse saadud. Juurdepääsutee plaani kohaselt jääb Venteri tee 5 kinnistule ala, mida omanik kasutada ei saa, kuid seda ringkonnakohus ei arvestanud. Maakohus ei ole juurdepääsutasu määramisel arvesse võtnud avaldaja saadavat kasutuseelist ehk seda, mida avaldaja säästab, kui kasutab puudutatud isikule kuuluvaid kinnistuid. Samuti ei ole kohus hüvitise suuruse määramisel hinnanud, kuidas ja millise kasu saamiseks võiks puudutatud isik I juurdepääsualust maad kasutada. Nendele puudutatud isiku I väidetele ei ole kohtud vastanud. Ringkonnakohus ei ole selgitanud, miks juurdepääsutasu määramisel ei saa aluseks võtta võimalikku ühekordset hüvitist, mida juurdepääsu alla jääva maa omandamisel tuleks maksta, mille üle pooled ka varem läbirääkimisi pidasid. Samuti ei ole arvestatud omaniku kaalutlusi ehitusõiguse võimaliku vähenemise kohta juurdepääsu määramise tõttu ning ei ole põhjendatud, miks ei ole vaja arvestada näiteks seda, et avaldaja omandas Seeme 8(12)
2-16-3663
kinnistu märtsis 2015 ja pidi teadma, et piirnevad kinnistud on eraomandis ning kinnistule puudub juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt. Ringkonnakohus ei ole lahendanud loodava uue tee korrashoiu ja hooldamisega seotut. Seda ei ole määratud avaldaja kohustuseks, kuid vastavaid kulusid ei ole arvestatud ka juurdepääsutasu komponendina. Seaduse järgi peaks tee hoidma korras puudutatud isik I tee omanikuna, kuid selle eest ei ole tasu määratud. Kohus ei ole täpsemalt määranud avaldaja kohustusi, mh temale antud asfalteerimisõigust arvestades. Ringkonnakohus on vääralt lähtunud eeldusest, et kohus on juurdepääsuasjades seotud menetlusosaliste esitatud asjaolude ja tõenditega. Kohus oleks pidanud ise vajadusel koguma lisatõendeid, et määrata õiglane hüvitis, nt koormatava maa eeldatava keskmise üürihinna kohta. Maakohus on juurdepääsu asukoha määramisel teinud olulisi kaalutlusvigu, mida ringkonnakohus ei ole parandanud. Kohtud ei ole kaalunud väidet, et korterelamu puhul ei saa ühe piiratud õigustega kasutaja lisandumisel eluliselt usutavalt rääkida privaatsuskaost või korterite väärtuse vähenemisest. Lisaks asub kogu ringkonnakohtu hinnangul ohustatud privaatne ala vaid paari meetri kaugusel kohtu määratud juurdepääsust, olles sellest eraldatud vaid madala traataia ja osaliselt hõreda hekiga. Üle Venteri tee 5 tee määramisel muutuks korteriomanike olukord paremaks. Kohus ei ole selgitanud, milles väljendub Seeme kinnistu omaniku risk Järvekalda tee 33 turvalisusele ja kuidas tema läbisõit olemasolevat asfaltteed mööda ei võimaldaks tagada kinnisasja majandamisele kohast kasutuse korraldust praegugi paljudele kasutajatele välja üüritud territooriumil. Maakohus korraldas asja esialgsel lahendamisel kohapeal vaatluse, mille tulemusel kujunes esialgse kohtukoosseisu siseveendumus asja lahendamise viisist. Maakohtus asja uuel läbivaatamisel ei pidanud uus kohtukoosseis vajalikuks uue vaatluse korraldamist ega küsinud selle vajaduse kohta ka menetlusosaliste seisukohta. Kohus ei tutvunud vahetult kohapealse olukorraga. Eelmise kohtukoosseisu vaatlusprotokoll muutub sisuliselt kohtu enda loodud dokumentaalseks tõendiks ning ei ole eluliselt usutav, et sama kohtu uus koosseis hindaks asjaolusid eelmisest teisiti. Sellega on ka asja uue läbivaatamise tulemus ette kindlaks määratud. Kui maakohus tahab asja lahendamisel tugineda vaatluse tulemustele, peab vaatluse tegema asja lahendav kohtunik isiklikult.
13.Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata. Ceres Kinnisvara OÜ ja Venteri tee 5 kortermaja korteriomanikud toetavad kohtute seisukohti juurdepääsutee asukoha osas.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
14.Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 701 lg 3 järgi rahuldada osaliselt. Ringkonnakohtu määrus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu TsMS § 695 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada juurdepääsutasu määramise osas, tühistatud osas tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.
15.Kolleegiumi arvates ei ole põhjendatud määruskaebuse väide juurdepääsutee määramisel tehtud kaalutlusvigadest. Seetõttu jääb määruskaebus juurdepääsutee määramise osas rahuldamata ja ringkonnakohtu määrus muutmata. TsMS § 456 lg 2 pi 3 järgi jõustub maakohtu otsus vastavas osas. Riigikohus on varem selgitanud, et avalikult kasutatavale teele asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel juurdepääsu määramise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele 9(12)
2-16-3663
juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vaidlus kinnisasjale juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel ning kaaluda tuleb mh, milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui kinnisasja omanikku vähem koormav (vt Riigikohtu 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3214810, p 22). Kohtud on kõiki tõendeid ja poolte huve igakülgselt kaalunud ega ole seejuures menetlusõiguse norme rikkunud. Puudutatud isiku I määruskaebuses välja toodud asjaolud ei mõjuta kohtute lõppjärelduse põhjendatust. Seega jäävad maa- ja ringkonnakohtu määrused juurdepääsutee määramise osas muutmata.
16.Kolleegium ei nõustu kaebaja väitega, et kui maakohus tahab asja lahendamisel tugineda vaatluse tulemustele, peab vaatluse tegema asja lahendav kohtunik isiklikult. Praegusel juhul tegi maakohtus vaatluse esimesena asja menetlenud maakohtunik. Ringkonnakohus tühistas esimese maakohtu määruse, mistõttu asi saadeti uueks läbivaatamiseks maakohtule. Asja teistkordsel läbivaatamisel lahendas asja teine maakohtunik, kes uut vaatlust ei teinud ja võttis lahendi tegemisel aluseks asja esimesel läbivaatamisel tehtud vaatluse protokolli. Seadusest ei tulene, et vaatluse peaks ise vahetult tegema see kohtunik, kes asjas lahendi teeb. Näiteks TsMS § 291 lg 2 võimaldab asja menetleval kohtul anda vaatluse tegemise õiguse korralduse alusel tegutsevale kohtunikule või erinõude alusel tegutsevale kohtule. Seega võimaldab kehtiv õigus vaatlust teha kohtunikul, kes tegelikult asja lahendust ei otsusta. Tsiviilasjas on asja lahendava kohtuniku jaoks tõendiks vaatlusprotokoll, mida kohus hindab TsMS § 232 lgte 1 ja 2 kohaselt koos teiste tõenditega (vt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3214108, p 17). Vaatlusprotokolli mõte on anda edasi esmajoones kohtu enda vahetult tajutut (vt nõuete kohta vaatlusprotokollile ka Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3214108, p 16). Puudutatud isik I ei ole määruskaebuses väitnud, nagu ei sisaldaks protokoll TsMS § 291 lgs 5 sätestatud asjaolusid või oleks muul viisil puudulik ning ei oleks seetõttu usaldusväärne tõend.
17.Küll on põhjendatud määruskaebuse väited juurdepääsutasu määramise kohta. Juurdepääsutasu määramise osas tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada ja selles osas saadetakse asi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Maakohus leidis, et praeguses asjas on piisav maatüki juurepääsuna kasutamise eest tasu määramise alusena lähtuda maamaksu suurusest, mis korvab koormatud kinnisasja omaniku kaotatud võimaluse kasutada juurdepääsu alla jäävat maatükki muul viisil kui juurdepääsuna (maakohtu määruse p 65). Ringkonnakohus jättis maakohtu määruse selles osas jõusse ja märkis, et puudutatud isikul I oleks tulnud maakohtu menetluses tuua esile asjaolud, mille alusel oleks maakohus saanud määrata suurema juurdepääsu tasu (ringkonnakohtu määruse p 23).
18.AÕS § 156 lgs 1 sätestatust lähtudes on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada maamaksu, juurdepääsutee korrashoiu kulude ning omandiõiguse riive eest hüvitist, mis peab vastama juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Seejuures tuleb koormatud kinnisasja omanikule maksta hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama (Riigikohtu 28. märtsi 2018. a määrus tsiviilasjas nr 21460492/165, p 16; 9. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3213117, p 15). Eelnevast tulenevalt peab juurdepääsutasu ühe komponendina kindlasti sisaldama ka hüvitist omandiõiguse riive eest. Seetõttu ei saanud maakohus välja mõista üksnes maamaksu suurusele vastavat tasu. 10(12)
2-16-3663
19.Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (Riigikohtu 9. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3213117, p 15.3). Eeltoodut arvestades tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel määrata uuesti juurdepääsutasu, sh hüvitis omandiõiguse riive eest.
20.Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul vastata ka puudutatud isiku I väidetele maamaksu ja tasu määramise kohta. Puudutatud isik I juhtis juba ringkonnakohtule esitatud määruskaebuses tähelepanu asjaolule, et maakohtu määrusele lisatud kaardil on juurdepääsutee ning Venteri tee 5 kinnistu piiri vahel veel puudutatud isikule I kuuluvat maad, mida kohus tasu määramisel ei arvestanud (määruskaebuse p 11). Ringkonnakohus kaebaja väidetele ei vastanud. Kolleegium leiab, et kui lisaks juurdepääsule on koormataval kinnisasjal veel mingi ala, mida selle omanik ei saa juurdepääsu tõttu sihtotstarbeliselt kasutada, siis tuleb ka see omandiõiguse riive koormatud kinnisasja omanikule hüvitada.
21.Lisaks on puudutatud isik I Riigikohtule esitatud määruskaebuses väitnud, et juurdepääs määrati üle kahe erineva maksustamishinnaga kinnistu ning on arusaamatu, kuidas maakohus arvutas maa maksustamishinna 536 eurot 55 senti. Eeltoodud väiteid puudutatud isik I ringkonnakohtule ei esitanud. Riigikohtul ei ole alust hinnata väiteid, mida kaebaja ringkonnakohtule ei esitanud, ning selliselt hinnata maakohtu otsust, ilma et ringkonnakohus oleks saanud väite osas oma seisukoha kujundada (vt TsMS § 668 lg 5, samuti Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 32111611, p 30; 15. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3216110, p 12). TsMS § 668 lg 5 järgi ei saa kassatsioonkaebust esitada ringkonnakohtu otsuse peale osas, milles maakohtu otsust apellatsioonkaebusega ei vaidlustatud. Kui puudutatud isik I esitab vastavad väited ka asja uuel läbivaatamisel, tuleb ringkonnakohtul nende väidete kohta seisukoht kujundada.
22.Kolleegium nõustub kaebajaga, et maakohus on jätnud ebamääraseks tee korrashoiu ja sellega seotud kulude kandmise küsimused, ringkonnakohus ei ole aga seda viga parandanud. Maakohus märkis, et puudutatud isik I on kohustatud tagama tee vastavuse nõuetele (maakohtu määruse p 64). Teisalt märkis maakohus, et avaldaja on juurdepääsutee hooldamise kulusid kandnud ning on seda valmis tegema ka edaspidi (maakohtu määruse p 63). Määruse resolutsioonis on maakohus reguleerinud üksnes avaldaja õigust tee omal kulul asfalteerida. Juurdepääsutee hooldamise kulusid ei ole maakohus arvutanud juurdepääsutasu sisse, kuivõrd mõistis välja hüvitise vaid maamaksu eest, samas ei jätnud neid aga ka avaldaja kanda. Kolleegiumi arvates on põhimõtteliselt võimalik, et teed hooldab ja sellega seotud kulud kannab valitseva kinnisasja omanik. Samuti võib kohus määrata juurdepääsu sellise tingimusega, kui pooled 11(12)
2-16-3663
seda taotlevad. Sellisel juhul tuleb neid kulusid kandma kohustatud isik ka juurdepääsu tingimustes kindlaks määrata ning seda ka määruse resolutsioonis kajastada. Kui juurdepääsuteed hooldab koormatud kinnisasja omanik, peaks juurdepääsutasu sisaldama koormatud kinnisasja omanikule hüvitist ka juurdepääsutee korrashoiu kulude eest (vt Riigikohtu
22.veebruari 2017. a otsus tsiviilasjas nr 32116916, p 16). Sel juhul tuleb kohtul tee kasutamise eest määratava tasu suuruse üle otsustamisel arvestada, millised abinõud on igal üksikjuhul tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita (vt Riigikohtu 16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 32117012, p 12; 16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 31; 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3214411, p 28).
23.Viimaks vastab kolleegium puudutatud isiku I väitele, et ringkonnakohus lähtus asja lahendamisel eeldusest, et kohus on juurdepääsuasjades seotud menetlusosaliste esitatud asjaolude ja tõenditega. Sellist eeldust ringkonnakohtu määrusest ei nähtu. Puudutatud isik I leiab ka, et kohus oleks pidanud ise välja selgitama asjaolud õiglase hüvitise määramiseks. Kuigi hagita menetluses kohaldub TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lgte 5 ja 7 järgi uurimispõhimõte, ei seisne selle esmane tähtsus aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises. Uurimispõhimõtte eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid (Riigikohtu
17.aprilli 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3214613, p 13). Seega on kohtul asjaolude väljaselgitamiseks kõrgendatud selgitamiskohustus ning samas õigus nõuda omal algatusel isikutelt teabe esitamist ja tõendite kättesaadavaks tegemist. Ka kaebaja viidatud Riigikohtu lahendist nr 3213117 ei tulene, et kohtul oleks kohustus igaks juhuks kontrollida mingite asjaolude esinemist või puudumist, kui menetlusosaliste esitatud teave ei anna selleks alust. Menetlusosaline on kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ega või oma õigusi kuritarvitada (TsMS § 200 lgd 1 ja 2). Menetlusosalise heausksus hagita menetluse kontekstis tähendab mh seda, et menetlusosaline teeb oma parima, et esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad. Koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutasu määramise asjas on sellisteks mh asjaolud, mille alusel saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse kohta.
24.Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.
25.Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kautsjon tagastada. Peeter Jerofejev
12(12)
Villu Kõve
Malle Seppik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.