Hageja XXX, hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Martin Kruus, kostja lepinguline esindaja vandeadvokaat Anne Värvimann
Juures viibis
Sekretär Triin Matteus
Resolutsioon
1.Rahuldada XXX hagi XXXvastu kaasomandi lõpetamise nõudes.
2.Lõpetada kaasomand kinnistule, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX, viisil, mille kohaselt kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XXX, müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisel saadav raha jagatakse võrdselt XXX ja XXXvahel.
3.Jätta menetluskulud XXXkanda. Edasikaebamise kord
4.Kohtuotsusele võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Hageja ja kostja on aadressil XXX asuva kinnisasja (Tartu Maakohtu kinnistusregistri registriosa nr XXX) kaasomanikud selliselt, et mõlemale kuulub 1⁄2 kinnisasjast.
2.Hageja ja kostja on neile kuuluval kinnisasjal asuvat eramut mõlemad elukohana kasutanud juba aastaid. Selle aja jooksul on tekkinud poolte vahel nii kinnistu kasutamisel kui isikliku eluga seonduvalt olulisi erimeelsusi, mida ei ole vaatamata korduvatele katsetele suudetud lõplikult ületada.
3.Hageja nõuab kaasomandi lõpetamist. Hageja hinnangul oleks sobivaim viis kaasomandi lõpetamiseks kaasomandi eseme müük enampakkumisel, kuivõrd sama järelduseni on pooled jõudnud ka varem peetud läbirääkimiste raames. Müügist saadud raha tuleb kaasomanike vahel jagada võrdsetes osades kuivõrd mõlemale poolele kuulub pool kaasomandist.
4.Kostja poolt esitatud emotsionaalsed selgitused selle kohta, kuidas hageja on kostja ja teiste pereliikmete suhtes tänamatult käitunud, ei vasta tõele ja on eelduslikult esitatud üksnes õiguslike argumentide puudumise tõttu. Kostja poolt viidatud tsiviilasjas nr 215-7074 pöördus kohtusse kostja mitte hageja. Asja lõpetamiseks sõlmitud kompromisskokkuleppe näol ei ole tegemist kostjapoolse vastutulekuga. Kõnealuse tsiviilasja menetluse käigus mõistis kostja, et tema ja XXX poolt ühiselt tehtud kinkelepingust ei ole seaduslikult võimalik ilma teise kinkija (XXX) tahteavalduseta taganeda, mistõttu osutus kostja nõue perspektiivituks. Kompromissi sõlmimisega loobus hageja vabatahtlikult poole ulatuses temale kuulunud kinnisasjast kostja kasuks, kuivõrd pidas sellist lahendust ülejäänud perekonna suhtes õiglaseks.
5.Hageja ei näe, kuidas oleks võimalik asuda seisukohale, et kaasomandi lõpetamisega kaasnevad asjaolud on kostjale sedavõrd koormavad, et hageja kaasomaniku staatus tuleb selle tõttu kohustuslikus korras säilitada ja sellega sisuliselt keelata kostja eluajal hagejale tema omandi käsutamine.
6.Kostja üritab kohut eksitada väites, et Riigikohtu praktika kohaselt võib kohus erandlikel juhtudel jätta kaasomandi lõpetamata ja kohustada kohtusse pöördunud isikut kaasomaniku staatust taluma. Kostja viide Riigikohtu lahendile asjas nr 3-2-1-45-06 on asjakohatu, kuivõrd viidatud kohtuasjas on kõrgeim kohus lahendanud küsimuse kaasomandi lõpetamise ühe viisi kohasusest. Kõrgeim kohus on vastavas lahendis asunud seisukohale, et kohus võib jätta kaasomandi lõpetamata hageja poolt soovitud viisil juhul, kui nõudes esitatud viis on asjaolusid arvestades kostja suhtes ebaõiglane. Sellisel juhul tuleks kohtul kaaluda võimalikke alternatiivseid kaasomandi lõpetamise viise, mida ei saa kohus aga teha omaalgatuslikult, vaid üksnes juhul ja ulatuses nagu menetlusosalised on alternatiivseid nõudeid hagis või vastuhagis esitanud.
7.Hageja pöördus Viimsi valla ehitusameti poole küsimusega, kas ja missugustel tingimustel on aadressil XXX asuvat elamut võimalik jagada korteriomanditeks. Viimsi valla vastusest nähtub, et tulenevalt Viimsi valla mandriosa üldplaneeringu
teemaplaneeringu p-st 4.2. ei ole kõnealuse hoone jagamine kaheks iseseisvaks korteriomandiks või kinnistu jagamine kaheks krundiks võimalik. Eelnevast tulenevalt langeb kaasomandi jagamise viisina ära alternatiivne võimalus jagada hoone või kinnisasi kaheks eraldiseisvaks kinnisasjaks.
8.Kuivõrd kostja kinnitusel puuduvad kostjal igasugused võimalused hagejale tema kaasomandi osa hüvitada, on käesoleval juhul välistatud ka kaasomandi lõpetamise alternatiivne viis, mille kohaselt jääks kinnisasi kostjale koos kohustusega hüvitada hagejale tema osa rahas. Ka hagejal puuduvad hetkel vahendid, mis võimaldaksid kaasomandi lõpetada viisil, mille raames jääks kinnisasi hagejale koos kohustusega tasuda kostjale omandi kaotuse eest kohene ja õiglane hüvitis rahas. Hagejal oleks võimalik kostjale tasuda õiglane hüvitis tulevikus, kuid see eeldaks poolte kokkulepet, mille kostja on taaskord välistanud.
9.Kuivõrd menetluse käigus on poolte ja Viimsi valla seisukohtade põhjal ilmne, et ükski alternatiivsetest kaasomandi lõpetamise viisidest, millele hageja oma haginõudes viitab, ei ole realiseeritavad, on ainus võimalus lõpetada kaasomand kinnisasja müümisel avalikul enampakkumisel.
10.Hageja palub lõpetada XXX ja XXX kaasomand aadressil XXX asuvale kinnisasjale (registriosa nr XXX) selliselt, et kinnisasi müüakse enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel võrdsetes osades. Kostja vastuväited
11.Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja ja tema lahkunud abikaasa, XXX, omandasid käesoleva vaidluse esemeks oleva kinnistu aastal 1977. Abikaasad ehitasid kinnistule elamu, mis on olnud kostja ja tema abikaasa elutöö ja pikaaegne kodu, ning kujundasid kinnistu iluaia oma jõudude ja rahaliste vahenditega.
12.Kostja (kes on hageja vanaema) ja hageja vanaisa, XXX, kinkisid 02.12.2011 kinkelepinguga kinnistu oma lapselapsele, hagejale, kuivõrd hagejal ei olnud nimetatud ajal oma elukohta ning vanavanemad tahtsid oma lapselepsele head ja võimaldada talle kohta, kus perega elada. 16.01.2012 suri kostja abikaasa XXX.
13.Kuivõrd hageja näitas oma vanaema ehk kinkija suhtes üles jämedat tänamatust, taganes kostja 24.03.2015 notariaalse avaldusega kinnistu kinkelepingust. Kuna hageja taganemisavaldust ei tunnistanud, pöördus kostja 11.05.2015 oma õiguste kaitseks hageja vastu kohtusse (tsiviilasi nr 2-15-7074). Kõnealuse kohtumenetluse lõpetasid pooled 03.11.2016 kompromissiga ning kuivõrd hageja on kostja lapselaps, nõustus kostja jätma hageja omandisse 1⁄2 kinnistu kaasomandist lootes, et hageja käitumine ja suhtumine oma vanaemasse paraneb. Pooled sõlmisid kinnistu kasutamise osas ka kasutuskorra.
14.Hageja ise enam kinnistul ei ela. Hageja ei ole huvitatud kinnistust, selle korrashoiust ega selle emotsionaalselt väärtusest kostja jaoks. Hageja on huvitatud vaid rahast. Kostja on 79-aastane pensionär ning kostja soovib oma kodus elada, niikaua, kui kostjale on veel elada jäänud.
15.Arvestades asjaolu, et hageja valduses on elamu teine korrus, millel on eraldi sissepääs, ja kostja valduses on elamu esimene korrus eraldi sissepääsuga ning kinnistu ülejäänud osas on olemas kehtiv kasutuskord, on hagejal võimalik iseseisvalt võõrandada oma kaasomandi osa kolmandale isikule. Kostja ei soovi mingil juhul oma kodust loobuda ega mujale kolida.
16.Kaasomandi lõpetamine oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane. Kinnistu võõrandamine enampakkumisel tähendaks täitemenetluse läbiviimist ja seega täitemenetluse kulude, sh kohtutäituri tasu maksmist kinnistu müügist laekuva raha
arvelt, mis muudaks kinnistu müügi majanduslikult kahjumlikuks ka hageja jaoks võrreldes hageja võimalusega oma kaasomandi osa vabalt turul võõrandada.
17.Käesoleva vaidluse puhul on põhjendatud jätta kaasomand lõpetamata. Riigikohus on jaatanud, et erandlike asjaolude korral võib kohus jätta kaasomandi lõpetamata, kui kaasomandi lõpetamine on vastuolus hea usu põhimõttega ja on kaasomaniku suhtes ebaõiglane. Nt on kaasomandi lõpetamine ebaõiglane kaasomaniku suhtes, kes on kaasomandis olevas elamus elanud pikka aega ning on eakas. Kaasomandi lõpetamise nõue on vastuolus hea usu põhimõttega. On selge, et hageja käitumine kostja suhtes ei ole aus ja õiglane ning on vastuolus keskmise inimese eetika- ja moraalinormidega. Hageja ei käitu kostja suhtes heausklikult ning on teadlik, et juhul, kui kohus peaks hageja nõude rahuldama, tekib selle tulemusel kostjale märkimisväärne kahju.
18.On selge, et kinnistu müümisel enampakkumisel ei saa pooled selle eest hüvitist turuhinnas, mis toob kahtlemata kostjale kahju. Lisaks on hageja käitumisest näha, et tal ei ole kavatsustki tegeleda enda valduses oleva elamu teise korruse osas kasutusloa hankimisega, mis vähendab enampakkumisel müüdava kinnistu väärtust ja ka müümise tõenäosust veelgi. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kohtuotsuse põhjendused
19.Kohus, kuulanud ära pooled ning uurinud esitatud avaldusi ja tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada.
20.Hageja on esitanud kostja vastu nõude kaasomandi lõpetamiseks kinnistule asukohaga XXX Viimsi (registriosa nr XXX) viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnisasi müüakse avalikul enampakkumisel. Esialgses hagis esitas hageja kõik alternatiivsed viisid kaasomandi lõpetamiseks, kuid menetlus käigus on selgunud, et ükski muu kaasomandi lõpetamise viis peale avaliku enampakkumise ei ole faktiliselt võimalik, mistõttu hageja on ülejäänud alternatiivsest nõuetest oma 30.11.2017 menetlusdokumendis loobunud ja jäänud üksnes avaliku enampakkumise nõude juurde. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu ning palub kaasomand lõpetamata jätta, kuna nimetatud nõue on vastuolus hea usu põhimõttega ning oleks kostja suhtes äärmiselt ülekohtune.
21.Asjas puudub vaidlus, et kinnistu asukohaga XXX Viimsi (registriosa nr XXX) on hageja ja kostja kaasomandis viisil, mille kohaselt hagejale kuulub 1⁄2 mõttelist osa ja kostjale kuulub 1⁄2 mõttelist osa kinnistust. Nimetatud asjaolu nähtub ka kinnistusraamatu väljavõttest (tlk 5). Hageja ja kostja vaidlevad küsimuses, kas hagejal on õigus nõuda kaasomandi lõpetamist.
22.Kohus märgib, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lõike 1 kohaselt on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-45-06 p-s 19 märkinud, et kohus ei pea üldjuhul tuvastama mingeid põhjusi kaasomandi lõpetamiseks. Olulist põhjust kaasomandi lõpetamiseks on AÕS § 76 lg 3 kohaselt vaja siis, kui kaasomandi lõpetamise nõudeõigus on kokkuleppega välistatud. Kohus märgib, et pooled ei ole esitanud tõendit, millest nähtuks, et pooled on kaasomandi lõpetamise nõudeõiguse kokkuleppega välistanud, seega ei esine kokkuleppest tulenevat takistust kaasomandi lõpetamiseks.
23.Täiendavalt osundab kohus Riigikohtu lahendile nr 3-2-1-39-17, mille punktis 10 on Riigikohus rõhutanud, et kui kas või alternatiivselt on taotletud kõiki kaasomandi lõpetamise viise, mis asjaolusid arvestades võiksid kõne alla tulla, ei saa kohus jätta
kaasomandit lõpetamata, vaid peab valima viisi, mis vastab kõige paremini kaasomanike huvidele. Samuti on Riigikohus oma varasemas praktikas lahendis nr 3-21-46-06 p-s 19 ja lahendis nr 3-2-1-143-04 p-s 16 kinnitanud, et kohus peab hagi alusel kaasomandi lõpetama ühel seaduses sätestatud viisil.
24.Lähtuvalt eeltoodust on kohus seisukohal, et Riigikohus on korduvalt ja aastatepikkuse praktika jooksul kinnitanud, et olukorras, kus menetluse jooksul on tulnud kaalumisele kõik kaasomandi lõpetamise viisid, ei ole kohtul võimalik jätta kaasomandit lõpetamata, vaid kaasomand tuleb igal juhul lõpetada valides selleks sobivaima viisi.
25.Kohus märgib, et antud juhul on lähtuvalt hagiavalduses esitatud nõudest on menetluse kestel tulnud kaalumisele kõik AÕS § 77 lg-s 2 nimetatud kaasomandi lõpetamise viisid. Tulenevalt AÕS § 77 lg-st 2, kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel, kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Menetluses on selgunud, et kinnisasja ei ole võimalik jätta ei hageja ega kostja ainuomandisse, kuna hagejal ega kostjal ei ole piisavalt materiaalseid vahendeid teisele kaasomanikule omandi kaotuse eest õiglase hüvitise tasumiseks. Samuti ilmneb Viimsi Vallavalitsuse e-kirjast (tlk 36), et kaasomandisse kuuluvat kinnistust ei ole võimalik jagada reaalosadeks. Seega langeb ka nimetatud kaasomandi lõpetamise viis ära tulenevalt asjaolust, et see ei ole faktiliselt võimalik.
26.Lähtuvalt eeltoodust on kohus seisukohal, et kaasomand on võimalik lõpetada üksnes viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel.
27.Seoses kostja vastuväidetega, et hageja seadusest tulenev nõue kaasomandi lõpetamiseks ei ole käesolevas asjas kooskõlas hea usu põhimõttega, märgib kohus järgmist. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg-st 2 tulenevalt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kostja leiab, et hageja nõue kaasomandi lõpetamiseks ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega, kuna kostja on hageja vanaema ning hageja sai kinnistu kaasomanikuks tulenevalt asjaolust, et kostja ja kostja abikaasa, kes praeguseks on surnud, kinkisid kaasomandisse kuuluva kinnistu hagejale.
28.Kohus on seisukohal, et eelnimetatud asjaolud ei saa olla takistus kaasomandi lõpetamisele. Kohtu hinnangul on tavapärane, et kaasomandis olev ese kuulub isikutele, kes on omavahel perekonnaliikmed või sugulased, ja nimetatud olukorra esinemisel kaasomandi lõpetamise nõudega kohtusse pöördumine ei saa olla hea usu põhimõttega vastuolus, kuna vastasel korral oleks suur osa kaasomandi lõpetamise nõudeid välistatud.
29.Samuti ei muuda hageja nõuet hea usu vastaseks asjaolu, et hageja sai kinnistu omanikuks tänu kostja ja kostja abikaasaga sõlmitud kinkelepingule, kuna nähtuvalt tsiviilasjas nr 2-15-7074 sõlmitud kompromissi kinnitava määruse punktist 1.6 on kostja kinnitanud, et ta on hagejalt täielikult tagasi saanud 02.12.2011 kinkelepingu alusel saadu (tlk 20-23). Seega on hageja juba varasemalt kostjale tagastanud selle, mis kostja
hagejale 02.12.2011 kinkelepingu alusel kinkis, ning käesolev kaasomandi lõpetamise nõue ei ole kostja suhtes kinkelepinguga seotult ühestki aspektist pahauskne.
30.Kostja on esitanud täiendavalt vastuväite, et hagejal ei ole tegelikkuses tarvidust nõuda kaasomandi lõpetamist, kuna hagejal on võimalik talle kuuluvat mõttelist osa eraldiseisvalt käsutada. Kohus on seisukohal, et asjaolu, et hagejal on võimalik kinnistu mõtteline osa eraldiseisvalt võõrandada, ei ole alus jätta kaasomandi lõpetamise nõue rahuldamata. Nimelt oleks ka uuel omanikul, kellele hageja oma mõttelise osa võõrandaks, õigus nõuda kaasomandi lõpetamist, mis tooks kaasa uue vaidluse ja täiendava kohtumenetluse. See ei oleks aga kooskõlas menetlusökonoomika printsiibiga. Võttes arvesse, et ka Riigikohus on eelviidatud lahendites korduvalt rõhutanud, et kaasomand tuleb igal juhul lõpetada, kui hagis või vastuhagis on esitatud vähemalt üks sobiv viis kaasomandi lõpetamiseks, puudub kohtul alus jätta käesolevas asjas esitatud hagi rahuldamata üksnes põhjusel, et hagejal on võimalik oma mõtteline osa maha müüa ning jääda lootma, et uus kaasomanik kaasomandi lõpetamist ei soovi. Kohtu hinnangul ei ole alust sundida hagejat või tema õigusjärglast säilitama kaasomandit seni, kuni kostja seda sobilikuks peab.
31.Kohus märgib, et ka asjaolu, et kaasomandisse kuuluva kinnistu näol on tegemist kostja koduga, ei ole alus, mis võimaldaks jätta kaasomandi lõpetamata. Kaasomandi lõpetamise vaidluste puhul on tavapärane, et vähemalt üks kaasomanikest kasutab kaasomandisse kuuluvat kinnistut oma elukohana. Samuti nähtub tsiviilasja asjaoludest, et ka hageja on kinnistul pikaaegselt elanud, kuid olnud sunnitud kinnistult ära kolima tulenevalt asjaolust, et pooltevahelised suhted kujunesid liialt pingelisteks. Seega ei ole kohtul võimalik asuda seisukohale, et asjaolu, et kostja kinnistul elab, võimaldab jätta kaasomandi lõpetamata. Kohus on pooltele 25.10.2017 e-kirjas (tlk 29) selgitanud, et juhul, kui kostja soovib kaasomandi lõpetamist temale meelepärasel viisil, siis tuleb esitada vastava nõudega vastuhagi. Kohus on seisukohal, et selliselt oli kostjale tagatud võimalus esitada nõue kaasomandi lõpetamiseks viisil, mille kohaselt kostja oleks saanud vaidlusaluse kinnistu ainuomanikuks ning säilitanud võimaluse kinnistule elama jääda, kuid kostja ei ole vastava nõudega vastuhagi esitanud.
32.Kohus on seisukohal, et kaasomandi lõpetamisest keeldumiseks ei anna alust ka kostja vastuväited, et kinnistu avalikule enampakkumisele panekul ei saa kaasomanikud adekvaatses ulatuses hüvitist ning kostjale tekiks eeltoodust tulenevalt kahju. Kohus selgitab, et juhul, kui kostja soovis vältida enampakkumisega kaasnevaid kohtutäituri kulutusi või ebasoodsat müügihinda, oleks kostjal olnud võimalus kinnistu müümiseks kokkuleppel hagejaga. Nähtuvalt asjas esitatud seisukohtadest on kostja sellest keeldunud, seega on kostja ise põhjustanud olukorra, kus kaasomand tuleb lõpetada avalikul enampakkumisel.
33.Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus esitatud hagi ning lõpetab kaasomandi kinnistule asukohaga XXX Viimsi (registriosa nr XXX) viisil, mille kohaselt kaasomandisse kuuluv kinnistu müüakse avalikul enampakkumisel ning enampakkumisest saadud summa jagatakse võrdselt hageja ja kostja vahel.
34.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 132 lg 1, lg 4 p 4 alusel on nii hagihind 3500 eurot. Menetluskulud
35.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus rahuldab esitatud hagi, tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
36.TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg-st 4 tulenevalt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et käesolevas asjas menetluskulusid kohtuotsuse tegemisel kindlaks ei määrata ning kohus lahendab menetluskulude küsimuse TsMS § 174 lg 2, 4 alusel pärast kohtuotsuse jõustumist.