Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Menetlusosalised
Vaidlustatud kohtulahend Menetluse alus Riigikohtus Asja läbivaatamine
3-13-385 5. märts 2019 Eesistuja Ivo Pilving, liikmed Viive Ligi ja Nele Parrest Risti 1 PRKT OÜ kaebus Rapla Vallavalitsuse 21. jaanuari 2013. a korralduse nr 2-1.1/17, sh kasutusloa nr 3792 tühistamiseks või õigusvastasuse tuvastamiseks Kaebaja Risti 1 PRKT OÜ, esindaja Kaido Koch Vastustaja Rapla vald, esindaja vandeadvokaat Mikk Lõhmus Kolmas isik Fausto Capital OÜ (Rappeli Keskus OÜ õigusjärglane) Tallinna Ringkonnakohtu 26. aprilli 2017. a otsus Rapla valla kassatsioonkaebus Risti 1 PRKT OÜ vastukassatsioonkaebus Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada Rapla valla kassatsioonkaebus osaliselt.
2.Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 26. aprilli 2017. a otsus osas, millega tunnistati Rapla Vallavalitsuse 21. jaanuari 2013. a korraldus nr 2-1.1/17 ja selle alusel väljastatud kasutusluba õigusvastaseks reoveepumplat, mille ehitusalune pind on 4 m2, puudutavas osas. Selles osas saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
3.Jätta Risti 1 PRKT OÜ vastukassatsioonkaebus rahuldamata. Tasutud kautsjon arvata riigituludesse.
1.Rapla Vallavalitsus otsustas 21. jaanuari 2013. a korraldusega nr 2-1.1/17 väljastada ehitise osa kasutusluba Rappeli Keskus OÜ-le (Põhjakeskuse arendaja Fausto Capital OÜ õiguseellane) juurdepääsuteede ja insenervõrkude kasutamiseks aadressil Rapla vald, Rapla linn, Tallinna mnt 4. Kasutusloaga oli muu hulgas hõlmatud 238 meetri pikkune Risti tänav.
2.Risti 1 PRKT OÜ esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotles Rapla Vallavalitsuse
21.jaanuari 2013. a korralduse nr 2-1.1/17 tühistamist koos selle alusel antud kasutusloaga nr 3792 või alternatiivselt nende õigusvastasuse tuvastamist.
3-13-3853-13-385 Kaebaja selgituste kohaselt on juurdepääsuõigus tema omandis olevale Risti 1 kinnistule seotud vaidlusaluste teede kasutamisega. Põhjakeskuse detailplaneering näeb ette kõnniteede rajamise, kust oleks võimalik pääseda Risti tn 1 kinnistule, ent neid ei ole rajatud. Puudub juurdepääsuks vajalik mahasõit Risti tänavalt kaebaja kinnistule. Põhjakeskuse detailplaneeringus on kaebaja taotlusel fikseeritud nõue, et juurdepääsuteed tuleb ehitada ühes etapis ning enne kaubanduskeskuse kasutusloa väljastamist peab olema väljastatud teede ja tehnovõrkude kasutusluba. Kasutusloa väljastamine on vastuolus Põhjakeskuse detailplaneeringuga, sest neid nõudeid ei ole järgitud. Kaebajale ei ole antud ehitusluba enda kaubanduskeskuse ja juurdepääsutee rajamiseks, sest täidetud ei ole detailplaneeringu nõuet anda tänavad üle Rapla vallale. Detailplaneeringuga on ette nähtud kasutusloa saanud tehnovõrkude kasutamine ka Risti tn 1 kinnistu teenindamiseks, kuid kasutusloa saanud tehnovõrgud ei arvesta vajadusega teenindada Risti tn 1 kinnistut. Kaebajat ei ole kaasatud kasutusloa menetlusse. Loa andmisel on jäetud välja selgitamata, millist mõju see kaebajale avaldab. Õigusvastasuse tuvastamise nõude puhul märkis kaebaja põhjendatud huvina preventiivset huvi vältimaks haldusorgani jätkuvat või korduvat õigusvastast tegevust. Kuna kaebaja ei saa oma kinnistut sihipäraselt kasutada, tekib tal ka arvestatav materiaalne kahju. Kaebaja kavatseb esitada vastustajale hüvitamisnõude.
3.Vastustaja ja kolmas isik vaidlesid kaebusele vastu ja palusid jätta see rahuldamata.
4.Tallinna Halduskohus jättis 2. septembri 2015. a otsusega Rapla Vallavalitsuse
21.jaanuari 2013. a korralduse tühistamise nõude rahuldamata. Kohus rahuldas alternatiivse nõude ja tunnistas nimetatud korralduse ja selle alusel väljastatud kasutusloa õigusvastaseks. Kohus leidis, et Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirja p 2.14 määrab, et teede ja tänavate valmisehitamise kohustus on kõnealust krunti valdaval huvitatud isikul, kellega tuli vastustajal sõlmida enne detailplaneeringu kehtestamist sellesisuline leping. Seda kohustust tuleb mõista nii, et krundi omanikul tuleb valmis ehitada ka need teed, mis teenindavad teisi kinnistuid. Huvitatud isikutena ei saa käsitada juurdepääsuteid vajavate naaberkruntide omanikke ja kaebajat. Kolmas isik võttis
10.märtsil 2011 sõlmitud lepinguga endale kohustuse pärast planeeringu kehtestamist ja ehitusloa väljastamist ehitada omal kulul valmis planeeringule vastava taristu rajatised. See kohustus puudutab vähemalt kolmanda isiku omandis olevaid kinnistuid. Vastustaja ja kolmanda isiku vahel
18.juunil 2012 sõlmitud leping, mis muutis kõik varasemad lepingud ja nägi ette kolmanda isiku kohustuse ehitada valmis üksnes Põhjakeskuse rajamiseks vajalik taristu, on detailplaneeringu seletuskirja p-ga 2.14 vastuolus. Viimati märgitud lepingu sõlmimisse kaebajat ei kaasatud. Planeerimisseaduse (PlanS) v.r § 9 lg 9 kohaselt tuleb detailplaneeringu koostamise kohustuse korral ehitusprojekt koostada kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitusseaduses sätestatud korras. Ehitusprojekt, mille alusel väljastati ehitusluba nr 3087, ei vastanud detailplaneeringule (seletuskirja p 2.14) ja oli seetõttu õigusvastane. Kasutusloa väljastamisest oleks tulnud kasutusloa andmise ajal kehtinud ehitusseaduse (EhS) § 33 lg 3 ja § 34 lg 1 p 8 alusel keelduda. Kaebaja oleks tulnud kaasata nii ehitusloa nr 3087 kui ka vaidlusaluse kasutusloa andmise menetlusse, sest ta oli isik, kelle õigusi haldusaktid puudutavad. See menetlusviga mõjutas asja otsustamist, sest kaebajal ei olnud võimalik oma õigusi kaitsta. Kasutusloa tühistamise nõue tuleb jätta rahuldamata, sest kolmas isik on teinud kulutusi kasutusloa kehtima jäämist eeldades, valminud ehitis on vajalik avalikes huvides ja ette nähtud avalikuks kasutamiseks. Kaebaja huvi kasutusloa tühistamise vastu on vähem kaalukas kui avalik ja kolmanda isiku huvi. Rahuldada tuleb tuvastamisnõue.
5.Rapla vald esitas ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei riku kolmandale isikule antud kasutusluba kaebaja õigusi. Kaebaja kinnistule juurdepääsu loomine või äravõtmine ei ole kasutusloa ega detailplaneeringu funktsiooniks. Halduskohus on vääralt leidnud, et Põhjakeskuse detailplaneeringuga pandi kolmandale isikule kohustus ehitada lisaks tänavatele valmis ka kõik detailplaneeringukohased juurdepääsuteed. Kolmas isik pidi
2(8)
3-13-3853-13-385 detailplaneeringu seletuskirja p 2.14 kohaselt valmis ehitama vaid tema enda ehituskrunti teenindavad juurdepääsuteed.
6.Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 26. aprilli 2017. a otsusega Rapla valla apellatsioonkaebuse osaliselt. Ringkonnakohus tühistas halduskohtu otsuse osas, millega tunnistati Rapla Vallavalitsuse
21.jaanuari 2013. a korraldus nr 2-1.1/17 ja selle alusel väljastatud kasutusluba õigusvastaseks Suve, Kagu ja Retke tänavaid ning neil paiknevat tänavavalgustust, survekanalisatsioonitorustikku ja tarbeveetorustikku puudutavas osas, samuti menetluskulude jaotust puudutavas osas. Halduskohtu otsus jäi jõusse osas, millega tunnistati Rapla Vallavalitsuse 21. jaanuari 2013. a korraldus nr 2-1.1/17 ja selle alusel väljastatud kasutusluba nr 3792 õigusvastaseks 238 meetri pikkust Risti tänavat puudutavas osas koos seal paikneva tänavavalgustusega ning 4 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga reoveepumplat puudutavas osas. Ringkonnakohus põhjendas, et teede ja tänavate kasutusluba ei saa rikkuda kaebaja õigusi osas, milles see ei puuduta kaebaja kinnistule juurdepääsu Risti tänav L1 (omanikud Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla Maarja-Magdaleena Kogudus ja Rappeli Keskus OÜ) kinnistult. Vaidlustatud kasutusluba hõlmab vähemalt osaliselt ka Suve, Kagu ja Retke tänavaid ning sinna ehitatud tänavavalgustust. Selles osas ei takista ka õigusvastase kasutusloa andmine kaebaja juurdepääsu Risti tn 1 kinnistule. Seetõttu on põhjendatud tuvastada, et kasutusluba on õigusvastane ainult Risti tänavat puudutavas osas. Risti tn 1 kinnistule juurdepääsud on ette nähtud kehtiva Põhjakeskuse detailplaneeringuga kolmanda isiku omandis olevalt Risti tänav L1 kinnistult (planeeringus pos 8). Planeeringu seletuskirja p 2.4 kohaselt on see tee kavandatud avalikuks juurdepääsuteeks. Ehkki planeeringuga ei loodud kaebajale õiguslikku alust vaidlusaluse kasutusloa alusel ehitatud erateed kasutada, ei saa järeldada, et kaebajal pole kaebeõigust kasutusloa vaidlustamiseks ning kasutusluba tema õigusi ei riku. Arvestades, et kõik juurdepääsuteed tuli detailplaneeringu kohaselt valmis ehitada ühes etapis ning pärast teede ja taristu valmisehitamist anda need vastustajale üle, saab kaebaja pärast teede üleandmist kasutada kohaliku omavalitsuse omandis olevat avalikult kasutatavat teed enda kinnistule juurdepääsuks ka ilma servituudi seadmiseta. PlanS v.r § 2 lg 4 p 3 nägi ette võimaluse panna planeeringuga paika ka selle elluviimise tegevuskava. Halduskohus selgitas õigesti, et kui tee ehitamiseks antud ehitusluba oli õigusvastane, oli õigusvastane ka kasutusluba. Vastustajal tuli kasutusloa väljastamisest EhS § 34 lg 1 p-de 5 ja 8 alusel keelduda. Kasutusluba saaks pidada õiguspäraseks vaid juhul, kui valminud tee vastaks detailplaneeringule. Seega oli kolmandal isikul võimalik detailplaneeringu edasiseks realiseerimiseks, sh pos-l 1 paikneva ärihoone kasutusloa saamiseks valmis ehitada kõik planeeringuga ettenähtud teed, olgugi et lepingu järgi ta sellist kohustust ei võtnud. Teise võimalusena oleks kaebaja võinud vastustajaga kokku leppida, et need avalikuks kasutamiseks kavandatud teed, mille rajamist ehitusprojektis ette ei nähtud, ehitab valmis vald. Kohtule esitatud 30. septembri 2015. a kirja selgitusi arvestades ei ole reoveepumpla valmisehitamisel järgitud detailplaneeringu nõuet projekteerida see rajatis nii, et arvestatakse ka Koguduse planeeringus kavandatud mahtudega. Kasutusluba on selles osas samuti õigusvastane.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Rapla vald taotleb kassatsioonkaebuses nii haldus- kui ka ringkonnakohtu otsuse tühistamist osas, millega kohtud rahuldasid kaebuse alternatiivse nõude osaliselt ja tunnistasid Rapla Vallavalitsuse
21.jaanuari 2013. a korralduse nr 2-1.1/17 ja selle alusel väljastatud kasutusloa nr 3792 õigusvastaseks 238 meetri pikkust Risti tänavat koos seal paikneva tänavavalgustusega ning 4 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga reoveepumplat puudutavas osas. Samuti vaidlustab vastustaja ringkonnakohtu otsuse osas, millega mõisteti vastustajalt välja menetluskulud. Vastustaja leiab, et kohtud eksisid, kui asusid seisukohale, et kolmandal isikul oli kohustus projekteerida ja valmis ehitada Risti 1 kinnistut teenindavad juurdepääsuteed avalikult kasutatavalt teelt. Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirja punktis 2.14 on juurdepääsuteede all silmas peetud 3(8)
3-13-3853-13-385 tänavaid ja teedevõrku planeeringualal ehk juurdepääsuteid planeeringuga ettenähtud ehitistele. Põhjendatud ei ole olukord, kus kolmas isik peaks lisaks teedele valmis ehitama ka juurdepääsud, mis ei puuduta tema planeeringulahendust. Vaidlustatud kasutusluba ei pane kaebajale mitte mingisuguseid kohustusi, ei kehtesta ka keelde ega määra muul viisil kaebaja subjektiivseid õigusi. Põhjakeskuse detailplaneeringuga ei ole muudetud Risti tn 1 ega seda puudutavate juurdepääsude ja tehnorajatiste ehitusõigust, mistõttu ei riku ega saagi kaebaja subjektiivseid õigusi rikkuda teisele isikule väljastatud kasutusluba. Põhjakeskuse kasutusloast ei sõltu juurdepääsu rajamine ega infrastruktuuri valmisehitamine kaebaja kinnistule. Põhjakeskuse detailplaneeringuga Risti tn 1 tehnovõrkude ja juurdepääsude loomiseks ettenähtud lahendused ei erine varasema Koguduse detailplaneeringu lahendustest. Nii Koguduse detailplaneeringu kui ka Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaselt on kaebaja kinnistule juurdepääsude ja selle teenindamiseks vajalike tehnovõrkude asukohaks eraomandis olev Risti tänav L1 ja kaebaja peab juurdepääsu rajamiseks ootama ära tee üleandmise vastustajale või saama maaomaniku nõusoleku, et seda ala kasutada. Kaebuse esitaja oli hoonestusõiguse lepingu sõlminud teadmisega, et kinnisasjal puudub avalik juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Planeeringu seletuskirjas olev üldise sisuga lause, et ühes etapis tuleb valmis ehitada kõik juurdepääsuteed, ei ole käsitatav haldusakti resolutiivosana, mis paneks kolmandale isikule või vastustajale siduvaid kohustusi. Ekslik on halduskohtu viide, et
20.märtsi 2011. a leping nägi ette ka mahasõitude ehitamise kohustuse kaebaja kinnistule ning et kolmandal isikul lasus kohustus valmis ehitada kõik tema kinnistutel asuvad taristu ehitised. Väär on kohtute seisukoht, et kolmandale isikule väljastatud kasutusluba on õigusvastane seetõttu, et pole valmis ehitatud rajatisi, mida kaebuse esitaja soovib ise kasutama hakata. Ringkonnakohus on reoveepumpla kasutusloa õigusvastaseks tunnistamisel lähtunud ainult Rappeli Keskus OÜ ja EELK Maarja-Magdaleena Koguduse 30. septembri 2015. a kirjast, milles eeltoodud isikud asusid seisukohale, et Risti 1 reovee juhtimine kasutusloa alusel valminud reoveepumplasse ei ole võimalik, sest see on juba praegugi piisavalt koormatud. Tegelikult on kaebuse esitajal võimalik juhtida Risti 1 kinnistu reovesi kasutusloa saanud reoveepumplasse. Eelnimetatud kinnistult lisanduv reostuskoormus ei ohusta mitte kuidagi Rappeli Keskus OÜ ja EELK Maarja-Magdaleena Koguduse reoveepumpla toimimist. Eelnevat kinnitavad nii olemasolevate projektide andmed kui ka hoonete ja reoveepumpla teostusjoonised.
18.detsembril 2018. a-l Riigikohtu lisaküsimustele esitatud vastuses märgib Rapla vald, et vaidlustatud korralduse puhul on tegemist osa kasutusloaga, sest Kagu ja Retke tänavate osas oli ristumine Viljandi maanteega valmis ehitamata. Mahasõite Risti 1 kinnistule ei olnud otstarbekas teha, sest selle kinnistu kohta polnud ehitusloa väljastamise ajal teada hoonestuse asukoht. Risti 1 PRKT OÜ-le 30. novembri 2015. a korraldusega nr 484 väljastatud ehitusluba Risti tn 1 kinnistu sissesõidutee rajamiseks hõlmab Põhjakeskuse detailplaneeringus märgitud mahasõite, mis ühendavad Risti tänava ja Risti tn 1 kinnistu, kuid ehitusluba ei ole realiseeritud. Tegemist on siiski Koguduse detailplaneeringu alusel antud ehitusloaga (mitte Põhjakeskuse detailplaneeringu järgmise osa elluviimisega). Rappeli Keskus OÜ selgitused selle kohta, nagu tekitaks Risti 1 PKRT OÜ hoone lisamine pumpla teenindusalasse pumpla ülekoormuse ja ohustaks selle toimimist, ei vasta tõele. Põhjakeskuse detailplaneeringu sõnaline osa ei ole siduv, sest pole selgelt määratletud planeeringu resolutiivosana. Seletuskirja tekstil ei ole haldusakti iseloomu ja vald ei saa nõuda arendajalt kõige realiseerimist, mis planeeringus kirjas. Arendaja kohustused sätestatakse lepingutega.
8.Risti 1 PRKT OÜ taotleb vastukassatsioonkaebuses Tallinna Ringkonnakohtu 26. aprilli 2017. a otsuse tühistamist osas, millega kohus rahuldas Rapla valla apellatsioonkaebuse ja tühistas osaliselt Tallinna Halduskohtu 2. septembri 2015. a otsuse. Kaebaja vaidlustab ringkonnakohtu otsuse ka menetluskulude jaotust puudutavas osas. Risti 1 PRKT OÜ märgib kassatsioonkaebuses, et temale kuuluvale Risti 1 kinnistule ei ole endist viisi tagatud juurdepääsu avalikult kasutatavalt teelt ning vastustajale ei ole üle antud teid ja tänavaid, mida Põhjakeskuse detailplaneering ette nägi. Kaebaja ei pääse endale kuuluvale maaüksusele ligi. Põhjakeskuse detailplaneering nägi sõnaselgelt ette 4(8)
3-13-3853-13-385 etapilisuse nõude, määrates, mis ajal sai vastustaja väljastada kaubanduskeskuse ehitusloa ja kasutusloa ning mis ajal teede ja tehnovõrkude ehitusloa ja kasutusloa. Etapilisuse nõude üheks eesmärgiks oli tagada kaebajale juurdepääs Risti 1 kinnistule. Kuna vastustaja on rikkunud lubade väljastamise järjekorda, rikub kasutusloa väljastamine tervikuna kaebaja subjektiivseid õigusi. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, leides, et detailplaneeringus ettenähtud etapilisuse nõude rikkumine, samuti detailplaneeringus ettenähtud teede valmis ehitamata jätmine enne kasutusloa väljastamist ei riku kaebaja õigusi osas, mis ei puuduta Risti 1 kinnistule juurdepääsu. Selline käsitlus on põhjendamatu, kuna kogu teede ja tänavate valmisehitamist ning väljastatud kasutusluba tuleb vaadata ühtse tervikuna. Vee- ja kanalisatsioonitorustiku kasutusluba rikub kaebaja õigusi, kuna detailplaneeringuga ettenähtud veetrasse ei ole tegelikkuses valmis ehitatud. 10. juulil 2018 esitatud täiendavates seisukohtades märgib kaebaja, et kohtuasjas nr 3-11-2305 tehtud otsuses on kohtud leidnud, et Põhjakeskuse detailplaneeringuga on kaebaja huvide ja õiguste kaitse piisavalt tagatud, kuid samade menetlusosalistega kohtuasjades nr 3-12-213 ja nr 3-13-43 on kohtud jõudnud järeldusele, et kaebajal ei ole subjektiivset õigust nõuda detailplaneeringus määratud ehitusjärjekorra täitmist. Kui realiseerimise järjekord planeeringu kõrvaltingimusena ei oma puudutatud isiku seisukohast tähendust, ei ole kaebajal kui puudutatud isikul sisuliselt võimalik oma õigusi ja huve tõhusalt kaitsta.
18.detsembril 2018. a-l Riigikohtu lisaküsimustele esitatud vastuses märgib Risti 1 PRKT OÜ, et Risti tänavalõigu ehitamisel on rikutud detailplaneeringus märgitud etapilisuse nõuet, Risti tänavalt puuduvad mahasõidud kaebaja kinnistule, ehitamata on Risti põik ja kergliiklusteed. Kaebaja rõhutab, et mahasõit on tee osa. Kui detailplaneering nõudis ühes etapis teede valmisehitamist, siis hõlmas see ka mahasõite. Kaebajale 30. novembri 2015. a korraldusega nr 484 väljastatud ehitusluba Risti 1 kinnistu sissesõidutee rajamiseks hõlmab Põhjakeskuse detailplaneeringus märgitud mahasõite, kuid kuna Risti tänav ei ole vallale avaliku teena üle antud, vaid on ikka eraomandis, ei saa kaebaja ehitusluba realiseerida. Põhjakeskuse detailplaneeringu sõnaline osa on siduv. Detailplaneeringu joonist ja seletuskirja täiendati vastavalt kaebaja vastuväidetele. Kaebaja loobus vastuväidetest, kuna vald kinnitas 2. augusti 2011. a kirjaga, et neid on detailplaneeringus arvestatud ja detailplaneeringu muudatustega on tagatud kaebaja ligipääs Risti 1 kinnistule. Vastasel juhul oleks kaebaja esitanud detailplaneeringu maavanemale järelevalve tegemiseks.
9.Kolmas isik Fausto Capital OÜ (Rappeli Keskus OÜ õigusjärglane) Riigikohtule oma seisukohta ei esitanud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
I
10.Kolleegium nõustub kaebajaga, et kuna Rapla Vallavolikogu 25. augusti 2011. a otsusega nr 80 kehtestatud Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirja (planeeringu sõnalise osa) p 2.14 sätted hõlmasid ka Risti 1 kinnistut puudutavate juurdepääsuteede ja tehnorajatiste ehitusõigust, tulenesid sellest kaebajale subjektiivsed õigused. Samuti nõustub kolleegium ringkonnakohtuga, et vaidlustatud kasutusluba tuli tunnistada osaliselt õigusvastaseks. Oma järeldust põhjendab kolleegium alljärgnevalt.
11.Planeeringu seletuskiri on planeeringu koosseisu kuuluv tekstiline osa, mis moodustab koos jooniste ja planeeringu kehtestamise otsusega ühtse terviku. Planeeringu elluviimisel tuleb võimalike küsitavuste või vastuolude lahendamisel lähtuda konkreetse planeeringu tervikliku planeeringulahenduse mõttest ja sõnastusest (vrd PlanS § 3 lg 2). Kui tarvis, tuleb lünga täitmisel arvestada planeeringulahenduse vaheversioone ja kooskõlastamise dokumente. 5(8)
3-13-3853-13-385 Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirja p-s 2.14 sätestati muu hulgas, et „planeeringulahenduse elluviimiseks tuleb ühes etapis välja ehitada kõik kavandatud juurdepääsuteed“. Kolleegium leiab, et see põhimõte oli planeeringu elluviimisel siduv, kuna tegemist oli lahendusega, mis sätestati seletuskirjas läbirääkimiste tulemusena ja oli ühtlasi kohaliku omavalitsuse, arendaja ja naaberkinnisasja omaniku vaheline kompromiss. Põhjakeskuse detailplaneeringu menetluse käigus esitas kaebaja vastuväited juurdepääsulahenduse muutmise kohta. Vastustaja 2. augusti 2011. a kirjas märgiti, et kaebaja eelnimetatud ettepanekuga arvestatakse. Enne detailplaneeringu kehtestamist sõlmisid Rapla vald ja Rappeli Keskus OÜ 20. märtsil 2011 lepingu, milles leppisid kokku, et huvitatud isik (ehk arendaja Rappeli Keskus OÜ) kohustub pärast planeeringu kehtestamist ja ehitusloa väljastamist ehitama omal kulul valmis planeeringukohase infrastruktuuri/taristu rajatised vastavalt kehtestatud ehitusstandarditele. Praeguses asjas on oluline, et Risti tänavalõik kanti planeeringuala kaardile koos Risti 1 kinnistule juurdepääsuks vajalike mahasõitudega, mis jäävad planeeringuala sisse. Seega mõistsid nii vastustaja kui ka arendaja esialgset lepingut (20. märts 2011) allkirjastades sama moodi nagu kaebajagi, et Risti tänavalõigu mahasõidud kuuluvad planeeringulahenduse ning -ala sisse ning need tuleb ühes etapis valmis ehitada. Kuna planeeringulahenduse kooskõlastamise tulemusena oli kaebaja ettepanekuid sõnaselgelt arvestatud, saab detailplaneeringu seletuskirja p 2.14 viidatud sätet lugeda kaebajale subjektiivseid õigusi andvaks.
12.Rapla vald ja Rappeli Keskus OÜ leppisid 18. juuni 2012. a koostöölepingus kokku, et sätestavad uued koostöö alused Põhjakeskuse detailplaneeringus ettenähtud taristu valmisehitamiseks. Kõik varasemad lepingud ja kokkulepped loeti sellega lõppenuks. Kokku lepiti (p 1.5), et arendaja ehitab valmis Põhjakeskuse rajamiseks vajaliku taristu mahus, mille puhul projekti joonis mahasõitude valmisehitamist enam ette ei näinud. Kolleegium rõhutab, et detailplaneeringu elluviimine ei ole arendajale (planeeringu koostamisest huvitatud isikule) kohustuslik, kui seadus või planeering ei näe ette teisiti. Seega ei ole naaberkinnisasja omanikul üldjuhul õigust nõuda arendajalt detailplaneeringu realiseerimist. Kui aga detailplaneeringut on asutud ellu viima, tuleb selle käigus järgida detailplaneeringuga kehtestatud nõudeid. Kohalik omavalitsus peab väljastatud lubadega ja sõlmitud lepingutega tagama, et detailplaneeringuga ettenähtu viiakse ellu nii, nagu planeering naabrite õigusi või avalikke huvi kaitsvaid tingimusi silmas pidades kindlaks määras. Vallal oli kohustus tagada Risti tänavalõigu valmisehitamine mahus, mille sätestas Põhjakeskuse detailplaneeringu p 2.14, ja 18. juuni 2012. a koostöölepinguga ei saanud seda kohustust muuta. EhS v.r §-s 13 on sätestatud, et detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Sama põhimõte on kehtestatud kehtiva PlanS § 131 lg-s 1. Kui avalikuks kasutamiseks planeeritud tee väljaehitamist pole väljastatud lubadega tagatud, on tee väljaehitamise kohustus kohalikul omavalitsusel. Kaebajal on selle alusel võimalik kohustamisnõude kaudu taotleda mahasõitude valmisehitamist kohalikult omavalitsuselt kui planeeringu korraldajalt. Planeeringumenetluse käigus tegi kaebaja ettepaneku näha ette enne detailplaneeringu kehtestamist teemaade üleandmine ning ka see ettepanek leidis planeeringu p-s 2.14 kajastamist: „Pärast tänavate ja taristu väljaehitamist tuleb tänavad tasuta üle anda Rapla vallale.“ Kaebajal ei ole võimalik nõuda
6(8)
3-13-3853-13-385 detailplaneeringu seletuskirja p 2.14 alusel, et Rapla vald ja Rappeli Keskus OÜ sõlmiksid lepingu tänavate üleandmiseks vallale. See planeeringu tingimus ei loonud kaebajale subjektiivset õigust.
13.PlanS v.r § 9 lg 2 p-s 4 on sätestatud (Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud redaktsioonis), et detailplaneeringu ülesandeks on muu hulgas tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine teeseaduses sätestatud korras. Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirja p 2.14 üheks eesmärgiks oli anda Risti tänavalõik pärast selle valmisehitamist avalikku kasutusse. Ka Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise ajal kehtinud teeseaduse § 2 lg 2 p 1 kohaselt kuulub tee koosseisu teemaal asuv, liiklemiseks kasutatav sõidutee ning sellega külgnevale alale sissesõidu ja sealt väljasõidu tee ning kõnnitee. Seega on mahasõit samuti tee osa, mille terviklahendusena valmisehitamine on praegusel juhul avalikuks kasutamiseks ette nähtud tee puhul oluline ka liikluse sujuva korraldamise, liiklusohutuse jms eesmärkide täitmiseks.
14.Seega nõustub kolleegium kohtute seisukohaga, et Risti tänavalõiku puudutavas osas ei vastanud väljastatud ehitusluba detailplaneeringule. Väljakujunenud kohtupraktika järgi ei välista õigusvastane ehitusluba siiski igal juhul kasutusloa andmist. Kolleegium on varem asunud järgmisele seisukohale: „Haldusmenetluse seaduse § 60 kohaselt võib kehtiva ehitusloa adressaat loast tulenevat õigust realiseerida sõltumata ehitusloa õiguspärasusest. Ehitusloa õigusvastasus ei too seetõttu vältimatult kaasa ehitamise ega ehitise õigusvastasust. Seadus ei näe ette absoluutset keeldu anda kasutusluba ehitisele, mis on valminud õigusvastase ehitusloa alusel. Ehitusloa andmisel tehtud vea ilmnemisel tuleb kaaluda ehitise omanike ja kolmandate isikute õigusi ja huve ning otsustada kas kasutusloa andmine või ehitusloa kehtetuks tunnistamine või muutmine. Kasutusloa andmine ei tohi kaasa tuua kolmandate isikute õiguste ülemäärast riivet või rikkumist.“ (Vt halduskolleegiumi
4.detsembri 2017. a otsust asjas nr 3-15-873, p 21.) Praegusel juhul oleks vald pidanud kasutusloa andmisel otsustama, kuidas kõrvaldada ehitusloa andmisel tekkinud vastuolu planeeringu seletuskirja p-ga 2.14. Asja materjalidest ei nähtu, et vastustaja oleks selle küsimusega tegelenud. Seetõttu tegi vald kasutusloa andmisel olulise kaalutlusvea. Kolleegium nõustub ringkonnakohtu põhjendustega selle kohta, miks tuleb kaebaja kaebus ülejäänud osas rahuldamata jätta. Kolleegium ei pea vajalikuks neid põhjendusi täiendada ega korrata. Seega jääb vastukassatsioonkaebus rahuldamata. Kuna kaebaja ei esitanud halduskohtu otsuse peale apellatsioonkaebust, ei vasta kolleegium küsimusele, kas halduskohus jättis põhjendatult rahuldamata kaebuse põhinõude (kasutusloa tühistamine). Kolleegium märgib siiski, et haldusmenetluse seaduse § 67 lg 4 p 1 kohaselt ei saa isik tugineda usaldusele, kui halduskohtule haldusakti kehtetuks tunnistamiseks kaebuse esitamise tähtaeg ei ole veel möödunud, samuti haldusakti kehtetuks tunnistamise kaebuse läbivaatamise ajal. II
15.Rapla vald leiab kassatsioonkaebuses, et Tallinna Ringkonnakohus on reoveepumpla kasutusloa õigusvastaseks tunnistamisel lähtunud ainult Rappeli Keskus OÜ ja EELK Maarja-Magdaleena Koguduse 30. septembri 2015. a kirjast ning jätnud arvesse võtmata vastustaja seisukohad ja kohtutoimikus olevad teised dokumentaalsed tõendid. Rapla vald kinnitab, et reoveepumpla on piisava võimsusega selleks, et suunata sinna Risti tn 1 kinnistu reovesi. Seda asjaolu kinnitavad vastustaja sõnul olemasolevate projektide andmed, samuti hoonete ja reoveepumpla teostusjoonised.
16.Rappeli Keskus OÜ ja EELK Maarja-Magdaleena Koguduse 30. septembri 2015. a kiri on käsitatav kohtumenetluses dokumentaalse tõendina (halduskohtumenetluse seadustiku 7(8)
3-13-3853-13-385 (HKMS) § 56 lg 2, tsiviilkohtumenetluse seadustiku §-d 272–284). Kirja kohaselt „kavandab Risti 1 PRKT OÜ kogu oma reoveekanalisatsiooni juhtimist Rappeli Keskus OÜ poolt välja ehitatud ja tema omandis olevasse pumplasse. Isegi kui mitte pöörata tähelepanu sellele, et Risti 1 PRKT OÜ-l puudub selleks Rappeli Keskus OÜ luba, ei oleks see ka tehniliselt võimalik, sest pumpla võimsus on juba praegugi piisavalt koormatud. Lisaks kavandab Rappeli Keskus OÜ (vastavalt planeeringule) kaubanduskeskuse juurdeehitust ning vajab seetõttu pumplat (ja selle võimsust) ise“. Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, et vastustaja oleks pumpla piisava võimsuse tõendamiseks tõendeid esitanud. Vastustaja on kogu kohtumenetluses väljendanud seisukohta, et kaebaja õigusi ei rikuta ning väljastatud kasutusload on tervikuna õiguspärased. Sellises olukorras pidi ringkonnakohus tegema vastustajale ettepaneku esitada tõendid selle kohta, kas pumpla vastab detailplaneeringu nõuetele või mitte, või koguma tõendeid ise (HKMS § 2 lg 4, § 59 lg 3). Tegemist on menetlusõiguse olulise rikkumisega (HKMS § 230 lg 1 ja lg 5 p 2). Reoveepumplat puudutavas osas tuleb asi saata ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. III
17.Eeltoodu tõttu rahuldab kolleegium Rapla valla kassatsioonkaebuse osaliselt. Tallinna Ringkonnakohtu 26. aprilli 2017. a otsus tuleb tühistada osas, millega tunnistati Rapla Vallavalitsuse
21.jaanuari 2013. a korraldus nr 2-1.1/17 ja selle alusel väljastatud kasutusluba õigusvastaseks reoveepumplat, mille ehitusalune pind on 4 m2, puudutavas osas. Selles osas saadab kolleegium asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Ülejäänud osas jätab kolleegium ringkonnakohtu otsuse muutmata. Risti 1 PRKT OÜ vastukassatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
18.Rapla valla tasutud kautsjon tuleb tagastada. Risti 1 PRKT OÜ tasutud kautsjon arvatakse riigituludesse. Muud menetluskulud jagatakse asja uuel läbivaatamisel (HKMS § 107 lg 4, § 109 lg 4).
(allkirjastatud digitaalselt)
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.