1.Tühistada Harju Maakohtu 14. augusti 2019. a kohtuotsus osas, millega maakohus jättis hagi rahuldamata, tühistas hagi tagamise abinõu ja jaotas menetluskulud. Muus osas jätta otsus muutmata.
2.Teha tühistatud osas uus otsus, millega hagejate maakohtu poolt rahuldamata jäetud nõuded rahuldada ja jätta poolte menetluskulud maakohtus, ringkonnakohtus ja riigikohtus 10% osas võrdsetes osades hagejate kanda ja 90% osas võrdsetes osades kostjate kanda.
3.Jätta kehtima hagi tagamise abinõu.
4.Kohtuotsuse tervikresolutsioon kehtib järgmises sõnastuses:
4.1.Määrata hagi hinnaks iga kostja vastu esitatud kinnistusraamatu registriosa sulgemise nõudelt 3500 eurot ja kostja Aktsiaseltsi MV KAUBAD vastu esitatud kinnistusraamatu registriosa avamise nõudelt samuti 3500 eurot.
4.2.Jätta rahuldamata Aktsiaseltsi MV KAUBAD (registrikood 10102339), MM (isikukood XXXXXXXXX) ja RV (V, isikukood XXXXXXXXXX) 31.07.2017.a taotlus kohustada hagejaid andma kostjate eeldatavate menetluskulude katteks tagatis.
4.9.2.Kohustada Aktsiaseltsi MV KAUBAD (registrikood 10102339) andma nõusolek kinnistamisavalduse esitamiseks ja kinnistusregistriosa avamiseks, millega moodustatakse ja avatakse uus kinnistusregistri registriosa, katastritunnus 78401:106:1170, pindala 2387 m2, aadress Liivalaia tn 5, Tallinn, maa sihtotstarve elamumaa (75%) ärimaa (25%) ja teha loodava registriosa esimesse jakku kanne nr 1,
3(17)
mille alla kanda sisse 9370/37918 mõttelist osa kinnistust ning reaalosa mitteeluruum nr 1, mille üldpind on 937 m2 ja mille tähistuseks plaanil märkida 67 ning millega kantakse nimetatud registriosa omanikuna registrisse AS MV Kaubad (10102339).
4.10.Jätta läbi vaatamata FP (P, isikukood XXXXXXXXXXX), TZ (isikukood XXXXXXXXXXX), LK (isikukood XXXXXXXXXXX), RR (R, isikukood XXXXXXXXXXX), MH (isikukood XXXXXXXXXXX), KA (A, isikukood XXXXXXXXXXX), PT (isikukood XXXXXXXXXXX), JI (I, isikukood
XXXXXXXXXXX),
GU (isikukood
XXXXXXXXXXX),
LB (isikukood XXXXXXXXXXX), TM (isikukood XXXXXXXXXXX) ja VZ (isikukood XXXXXXXXXXX) hagiavaldus Aktsiaseltsi MV KAUBAD (registrikood 10102339), MM (isikukood XXXXXXXXXX), LV (isikukood XXXXXXXXXX), SS (isikukood XXXXXXXXXX), EV (isikukood XXXXXXXXXX), TŠ (Š, isikukood XXXXXXXXXX), KO (O, isikukood XXXXXXXXXX), RV (V, isikukood XXXXXXXXXXX), TH (isikukood XXXXXXXXXX) vastu nõudes nõuda kostjate omandist hagejate kasuks välja hagejate eriomandi osale vastav kaasomandi osa, mis vastab pindalale suurusega 26,81 m2.
4.11.Jätta poolte menetluskulud maakohtus, ringkonnakohtus ja riigikohtus 10% osas võrdsetes osades hagejate kanda ja 90% osas võrdsetes osades kostjate kanda (TsMS § 162 lg 1, § 168 lg 1 ja § 165 lg 1).
4.12.Harju Maakohtu 05.06.2018.a kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-17-9822 kohaldatud hagi tagamise abinõu jääb tagama praeguse otsuse täitmist. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus. Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.FP, RR, KH, TZ, LK, GU, LB, VZ, PT, JF, JI, MH, TM, KA ja ZP (hagejad) esitasid
26.juunil 2017 Harju Maakohtule hagiavalduse aktsiaseltsi MV KAUBAD (kostja I), MM (kostja II), LV (kostja III), SS (kostja IV), EV (kostja V), TŠ (kostja VI), KO (kostja VII), RV (kostja VIII) ja TH (kostja IX) (kõik koos kostjad) vastu ebaõigete kinnistusraamatu kannete parandamiseks nõusoleku saamiseks. Hagejad palusid oma 10. juunil 2019 täpsustatud lõpliku nõude kohaselt kohustada igat kostjat andma nõusolek talle kuuluva korteriomandi kohta tehtud uue kinnistusregistriosa kõigi kannete kustutamiseks (kinnistusregistriosa sulgemiseks) ja kostjat I kohustada andma nõusolek kinnistusregistriosa avamiseks ja kannete tegemiseks, mis vastaksid algsele 4(17)
korteriomandi registriosale. Hagejad palusid asendada kostjate nõusolekud kohtuotsusega. Alternatiivselt taotlesid hagejad nõuda kostjatelt hagejate kasuks välja nende eriomandi osale vastav kaasomandi osa, mis vastab pindalale 26,81 m2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on hagejad Tallinnas Liivalaia 5 asuva elamu korteriomandite (eluruumide) omanikud. Kostjale I kuulus elamus üks korteriomand (mitteeluruum) üldpinnaga 937 m2. Elamu haldamiseks on moodustatud korteriühistu. Kostja I jagas 28. aprilli 2017 tehinguga (hüpoteegi kustutamise avaldus, korteriomandi korteriomanditeks jagamise avaldus, juurdepääsuservituutide seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud) oma korteriomandi 69 korteriomandiks (mitteeluruumideks), mille üldpind on kokku 910,19 m2. Seega on ühe korteriomandi jagamisel 69 korteriomandiks suurenenud kaasomandis oleva osa pind, kuid kaasomandis oleva osa suurenemine kinnistusraamatust ei nähtu. Kinnistusraamatu kanded kajastavad ebaõigesti vaidlusaluste korteriomandite reaalosa suurust. Korteriomanditeks jagamisel ei ole järgitud hoonejaotusplaani. Hoonejaotusplaan ei vasta ehitusprojektile. Kõigi kaasomanike, sh hagejate nõusolekut oli vaja nii korteriomandite moodustamiseks kui ka ehituslike tööde tegemiseks. Kaasomandi suurendamine puudutab kõiki kaasomanikke. Kostja I ei ole saanud korteriomandi jagamiseks teiste korteriomanike nõusolekut. Kostja I on kinnistamisavalduses, mis oli aluseks kinnistusraamatu kandele, esitanud ebaõigeid andmeid. KÜ põhikirja kohaselt annab üks korteriomand korteriühistu üldkoosolekul ühe hääle. Viidatud tehinguga saavutas kostja I oma eesmärgi kontrollida KÜ tegevust (kostja I moodustatud mitteeluruumidest korteriomandite arv (69) ületab eluruumidest korteriomandite arvu (66)). Kostja I võõrandas kaheksa korteriomandit endaga seotud kostjatele II-IX. Kostja I on soovinud muuta seaduse ja põhikirjaga ettenähtud majandamiskulude jaotust, kuid ei ole selleks nõusolekut saanud. Häälteenamus tagab kostjale I võimaluse võtta korteriühistu üldkoosolekul vastu talle soodsaid otsuseid ning muuta korteriühistu põhikirja. Korteriomandi jagamise tulemusel tekkinud kanded on ebaõiged, sest nende aluseks olev
28.aprilli 2017. a käsutustehing on tühine. Kostja I tehing korteriomandi jagamiseks on näilik ning uued korteriomandid ei vastanud korteriomandiseaduses (KOS) sätestatud nõuetele. Samuti on vaidlusalune tehing vastuolus KOS-iga, sest kostjal I ei olnud korteriomanditeks jagamise eelduseks olevaks ehitustegevuseks kaasomanike nõusolekut. Kostja I on asunud koheselt pärast korteriomandi jagamist tekkinud väiksemaid korteriomandeid võõrandama endaga seotud isikutele. Sellega püüab kostja I varjata korteriomandi jagamise tehingu näilikkust. Korteriomandi reaalosade heauskne omandamine uute omanike poolt on välistatud. Juhuks kui kohtu hinnangul ei mõjuta kinnistusraamatusse kantud korteriomandite moodustamine hagejate asjaõiguslikku positsiooni, esitasid hagejad kostjate vastu alternatiivselt vindikatsiooninõude hagejate kasuks nende eriomandi osale vastava kaasomandi osa väljanõudmiseks. Kostjate vastuväited
2.Kostjad vaidlesid hagile vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Kostjale I kuulus enne 28. aprilli 2017 korteriomand (äripind) esimesel- ja keldrikorrusel, millel paiknes kauplus Dünamo. Äripinda kasutati kaubanduse ja ladustamise eesmärgil. Äripinna reaalosa suuruseks (üldpinnaks) oli 937 m2. Kostja I otsustas 2016. aasta alguses lõpetada äripinnal kaupluse tegevuse ja rajada äripinna esimesele korrusele väikesed keskmiselt 10 – 14
5(17)
m2 suurused boksid, mida saaks kasutada kontori- või kaubanduspinnana ning keldrisse hoiuruumid, kus bokside omanikud ja kasutajad saaksid hoida või ladustada oma tegevuseks vajalikke asju. Kostja I eesmärgiks oli loodavad ruumid suuremas osas välja rentida ning väheses osas ära müüa. Kostja I tellis 2016. aastal äripinna ümberehituse eelprojekti ning esitas
11.jaanuaril 2017 ehitusõiguse saamiseks Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ehitusteatise ja likvideeris ehitusteatise menetluse käigus esitatud märkused. Tallinna Linnaplaneerimise Amet andis peale ehitusprojekti nõuetekohasuse kontrollimist kostjale I ehitusõiguse. Ümberehitusprojekt koostati selliselt, et selle realiseerimisel ei muutuks hagejatele kuuluvate korteriomandite (elamupindade) kaasomandi ega reaalosa suurus. Seega planeeritavad ümberehitustööd ei mõjutanud hagejate korteriomanditega seotud asjaõigust. Notar tõestas 28. aprillil 2017 kostja I avalduse korteriomandi (äripinna) jagamiseks. Kostja I moodustas senisest äripinnast 69 korteriomandit (boksid esimesel korrusel ja hoiuruumid keldri korrusel). Eraldi korteriomandiks moodustati ka administratiivpinnad (I korruse koridori ala jms). Kuna eelprojekti alusel ei olnud võimalik ehitada, tellis kostja I äripinna ümberehitustöödeks vajaliku põhiprojekti. Kostja I ei pidanud küsima hagejate nõusolekut enne projekteerimistööde lõppemist, sest põhiprojekti valmimisega selgub täpsem tehniline lahendus ja see, kui palju ja millisel viisil on vajalik kaasomandis olevaid konstruktsioone ja tehnosüsteeme äripindade osas muuta. Korteriomandi jagamise tehing ei ole tühine ega näilik. Tehing ei ole ka vastuolus seadusega, sest kostjal I ei olnud kohustust küsida korteriomandi jagamisel kaasomanikelt nõusolekut (kostjal I on kohustus küsida teiste kaasomanike nõusolekut enne kaasomandi eseme muutmist, st enne faktilisi ehitustöid, mitte korteriomandite jagamisel). Korteriomandi jagamisega ei mõjutatud kaasomanike asjaõigust. Uued korteriomandid moodustati selliselt, et jagatud korteriomandi kaasomandi osa suurus ei muutunud (uute korteriomandite kaasomandi osade mõtteliste osade suurus kokku võrdub jagatud korteriomandi kaasomandi osa mõttelise osa suurusega). Seaduse kohaselt ei pidanud eriomandi esemeks oleva ehitise reaalosa üldpinna suurus ja kaasomandi mõttelise osa suurus kokku langema. Kaasomaniku mõttelise osa suurus väljendab tema osaluse suurust omandi kui õiguse väärtuses, mitte omandi pindalas. Seinte või muude hoone konstruktsioonide lisamine või eemaldamine ei muuda korteriomanike kaasomandi osa suurust. Uued korteriomandid on moodustatud kooskõlas KOS § 2 lg 1 nõuetega. Hagejate alternatiivset nõuet ei saa menetleda.
3.Kostjad EV, LV, TŠ, TH, KO ja SS leidsid lisaks eeltoodule, et nad on omandanud korteriomandid heauskselt, mis välistab nende suhtes hagi rahuldamise. Maakohtu otsus ja põhjendused
4.Harju Maakohus jättis 14. augusti 2019. a otsusega hagi rahuldamata ja hagejate alternatiivse nõude läbi vaatamata. Hagejate JF ja KH hagid jättis maakohus läbi vaatamata nende tagasivõtmise tõttu. Maakohus jättis rahuldamata hagejate taotluse kohustada kostjatena menetluse astuma järgmised isikud: SH, TH, SH, MI, NZ, TH, SP, ET, Osaühing Hot Holding, MK, VK, EV, AF ja EF. Maakohus jättis rahuldamata hagejate taotluse kaasata tsiviilasja menetlusse Tallinn, Liivalaia tn 5 korteriühistu. Ühtlasi tühistas maakohus 5. juuni 2018. a määrusega kohaldatud hagi tagamise. Menetluskulud jäid võrdsetes osades hagejate kanda, menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määratud.
5.Esmalt käsitles maakohus kinnistusraamatu registriosade sulgemise ja kustutamise nõuet ning registriosa avamise nõuet. Maakohus jättis need nõuded rahuldamata, leides, et hagejatel puudub õigus nõuda kostjatelt nõusolekuid kinnistusraamatu kannete parandamiseks, sest
6(17)
kanded ei riku hagejate õigusi ning korteriomandi korteriomanditeks jagamise avaldus on kehtiv. Maakohus märkis, et pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle: Kostjale I kuulus kinnistusraamatu registriossa nr 14321801 kantud korteriomand asukohaga Liivalaia tn 5, Tallinn, mille reaalosaks oli mitteeluruum nr 1, mille kinnistusraamatusse kantud üldpinna suurus oli 937 m2. Notar koostas ja tõestas 28. aprillil 2017 hüpoteegi kustutamise avalduse, korteriomandi korteriomanditeks jagamise avalduse, juurdepääsuservituutide seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud (lepingudokument), millega kostja I jagas temale kuulunud kinnistusraamatu registriossa nr 14321801 kantud korteriomandi 69 korteriomandiks, mis on kantud kinnistusraamatusse järgmiste registriosa numbrite all: 7826150, 7826250, 7826350, 7826450, 7826550, 7826650, 7826750, 7826850, 7826950, 7827050, 7827150, 7827250, 7827350, 7827450, 7827550, 7827650, 7827750, 7827850, 7827950, 7828050, 7828150, 7828250, 7828350, 7828450, 7828550, 7828650, 7828750, 7828850, 7828950, 7829050, 7829150, 7829250, 7829350, 7829450, 7829550, 7829650, 7829750, 7829850, 7829950, 7830050, 7830150, 7830250, 7830350, 7830450, 7830550, 7830650, 7830750, 7830850, 7830950, 7831050, 7831150, 7831250, 7831350, 7831450, 7831550, 7831650, 7831750, 7831850, 7831950, 7832050, 7832150, 7832250, 7832350, 7832450, 7832550, 7832650, 7832750, 7832850, 7832950. Kostja I on andnud kaheksa korteriomandi omandiõiguse üle MM-le, LV-le, SS-le, EVle, TŠ-le, KO-le, RV-le ja TH-le. Hagejad ei ole andnud nõusolekut kostjale I kuulunud kinnistusraamatu registriossa nr 14321801 kantud korteriomandi jagamiseks. Maakohus tõi välja, et asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg 1 järgi võib isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. AÕS § 65 lg 1 järgi saab kinnistusraamatu kande parandamise nõue olla tegelikult õigustatud isikul, st isikul, kelle asjaõigust on kahjustatud. Seetõttu peab kohus kontrollima, kas kostjale I kuulunud korteriomandi jagamine mõjutab negatiivselt hagejate asjaõiguslikku positsiooni. Maakohus leidis, et korteriomandi reaalosa suurus ja mõttelise osa suurus ei pea olema võrdelised. Sellist nõuet ei tulenenud korteriomandi jagamise ajal kehtinud korteriomandiseadusest ega tulene ka hetkel kehtivast korteriomandi- ja korteriühistuseadusest. Seetõttu ei mõjuta hagejate asjaõiguslikku positsiooni see, et moodustatud korteriomandite reaalosade pindala on kokku väiksem jagatud korteriomandi reaalosa pindalast. Hagejad ei ole tõendanud, et kostjale I kuulunud korteriomandi jagamisel tekkinud korteriomandid ei asu samades piirides, milles asus kostjale I kuulunud korteriomand. Eeltoodust tulenevalt asus maakohus seisukohale, et kostjale I kuulunud korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks ei mõjutanud negatiivselt hagejate asjaõiguslikku positsiooni. Hagejate osa kaasomandist ei vähenenud. Seetõttu ei riku kinnistusraamatu kanne kostjale I kuulunud korteriomandi jagamise kohta 69 korteriomandiks hagejate õigusi. Hagejatel puudub seetõttu õigus nõuda AÕS § 65 lg 1 alusel kostjatelt kinnistusraamatu kande parandamise nõusolekut. Maakohus märkis, et kuivõrd korteriomandi jagamine korteriomanditeks ei mõjutanud hagejate asjaõiguslikku positsiooni, esineb alus hagiavalduse rahuldamata jätmiseks. Seetõttu ei anna kohus eraldi hinnangut hagejate väitele, mille kohaselt ei vasta moodustatud korteriomandid KOS § 2 lg 1 sätestatud nõuetele.
7(17)
Korteriomandi korteriomanditeks jagamise avaldus on asjaõigustehing, mistõttu on tegemist abstraktse ja neutraalse tehinguga, mis ei saa seadusest tulenevalt olla näilik. Isegi kui eeldada hagejate väidete õigsust kostja I eesmärgi osas (soov saada rohkem hääli korteriühistu üldkoosolekul hääletamiseks), on selline eesmärk saavutatav üksnes siis, kui kostja I temale kuuluva korteriomandi kehtivalt 69 korteriomandiks jagab. Seega ei saa hagejate avaldatud asjaoludel pidada korteriomandi jagamise avaldust näilikuks tehinguks isegi siis, kui tegemist ei oleks abstraktse ja neutraalse tehinguga. Maakohus ei hinnanud seda, kas hagejate väited kostja I motiivide kohta on tõendatud, sest asjaolude tõendatus ei mõjuta asja lahendamist. Maakohus märkis, et hagejad leiavad, et tehing on tühine seetõttu, et hagejad ei ole andnud kaasomanikena nõusolekut korteriomandi jagamiseks. Maakohus tõi välja, et AÕS § 74 lg 1 ja korteriomandi jagamise ajal kehtinud KOS § 16 lg 1 kohaselt on vaja kaasomanike nõusolekut üksnes kaasomandisse kuuluva konstruktsiooni või tehnosüsteemi oluliseks muutmiseks (ehitusliku ümberkorralduse tegemiseks). Seega on nende sätete järgi kaasomanike nõusolek vajalik faktiliste kaasomandit muutvate ehitustööde teostamiseks, mitte aga korteriomandi jagamiseks. Seetõttu tulenevalt ei too hagejate nõusoleku puudumine korteriomandi jagamiseks kaasa tehingu tühisust. Maakohus jättis hindamata hagejate väited ja tõendid selle kohta, et ehitusprojektide ette nähtud muudatused rikuvad hagejate õigusi. Korteriomandi jagamine korteriomanditeks ei anna kostjatele õigust muuta kaasomandisse kuuluvat konstruktsiooni või tehnosüsteemi. Kaasomandisse kuuluva konstruktsiooni või tehnosüsteemi oluliseks muutmiseks on vajalik korteriomanike nõusolek. Seetõttu ei oma korteriomandi jagamise tehingu kehtivuse hindamisel tähtsust asjaolu, millised muudatused tuleb korteriomandite väljaehitamiseks ehitusprojekti kohaselt teha.
6.Maakohus jättis hagejate alternatiivse nõude (nõuda kostjate omandist hagejate kasuks välja hagejate eriomandi osale vastav kaasomandi osa, mis vastab pindalale suurusega 26,81 m2) läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, sest see oli ebaselge ja polnud täidetav. Apellatsioonkaebus
7.Hagejad FP, TZ, LK, RR, GU, LB, VZ, PT, JI, MH, TM ja KA palusid apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsuse resolutsiooni p-d 7-12 ja hagi rahuldada või alternatiivselt saata asi samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.
8.Hagejad leiavad, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust, kui asus seisukohale, et ühe korteriomandi jagamine 69 korteriomandiks ei riku hagejate õigusi ja ei mõjuta negatiivselt hagejate asjaõiguslikku positsiooni. Maakohus tõlgendas ebaõigesti AÕS § 65 lõiget 1, kui leidis, et kanne puudutab isiku õigusi juhul, kui kandega on muudetud negatiivselt isiku asjaõiguslikku positsiooni. AÕS § 65 lg 1 sõnastus on oluliselt laiem ning ei hõlma üksnes asjaõiguslikku positsiooni. Asjaõiguslikku positsiooni saab rikkuda ka olukord, kus isiku nõusolekuta suurendatakse talle kuuluva omandi pinda ja omandi koosseisu kuuluvaid konstruktsioone ja tehnosüsteeme. Maakohus tuvastas, et jagamisel tekkinud korteriomandite üldpind vähenes 26,81m2 võrra. Seega on ühe korteriomandi jagamisel 69 korteriomandiks vähenenud mitteeluruumi reaalosa pind ja seeläbi suurenenud kõigi korteriomandite omanike, sealhulgas hagejatele kuuluva kaasomandis oleva osa pind. Nimetatud pinnale on kavandatud ehitada korteriomandeid eraldavad konstruktsioonid (seinad), mis on kaasomandis. Samuti on uute korteriomandite
8(17)
toimimiseks vajalik ehitada uus küttesüsteem ja elektripaigaldised, mis on kaasomandi esemeks. Järelikult muutsid kinnistusraamatu kanded hagejatele kuuluvat asjaõigust (sealhulgas omandit), kuivõrd suurenes hagejate kaasomandisse kuuluva osa suurus kostjale I kuulunud mitteeluruumi jagamisel tekkinud reaalosa suuruse arvelt. Maakohus on põhjendamatult jätnud käsitlemata selle muudatuse mõju hagejate õigustele. Hagejad märgivad, et kaasomandi eseme pinna suurus on otseselt seotud ka eriomandi osa pinnaga. Kaasomandi eseme eest vastutavad kõik kaasomanikud ühiselt. Suurendades kaasomandi eset ilma kaasomanike nõusolekuta, on kostja I ilma teiste kaasomanike nõusolekuta suurendanud kõigi omanike omandiõigust ning omandiõiguse eset. Kaasomandi eseme korrashoiu, kaasomandi eseme nõuetele vastavuse ning kaasomandi esemest põhjustatud negatiivsete mõjude (nt seina puhul heliisolatsiooni puudumine) eest vastutavad kõik kaasomanikud, sh hagejad. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kuna kaasomandi ese ei vähenenud, siis ei saa see rikkuda hagejate õigusi. Hagejad leiavad, et ka kaasomandi eseme suurendamine hagejate nõusolekuta rikub nende õigusi, sest kaasomandi osa suurenemisega on suurendatud ka hagejate vastutust, sh kaasomandi esemest tekkivaid kulutusi.
9.Hagejad märgivad, et kinnistusraamatusse kantud korteriomandeid ei ole ehitustehniliselt ning nõuetele vastavalt võimalik välja ehitada. Päästeameti seisukoha järgi ei ole ehitusprojektis kavandatud viisil korteriomandite väljaehitamine võimalik. Kaasomandi eseme, sealhulgas korteriomandite eriomandit eraldavate konstruktsioonide nõuetele vastavuse eest vastutavad kõik kaasomanikud. Kuna on selgunud, et kavandatud kujul korteriomandeid välja ehitada ei ole võimalik, siis esineb korteriomandite omanikel nõudeõigus kaasomanike vastu nõuda neile kinnistusraamatu järgi kuuluva eseme (eriomandeid eraldava konstruktsioonide ehk seinte) nõuetele vastavat väljaehitamist. See mõjutab negatiivselt hagejate õigusi. Maakohus on jätnud hindamata selle, kas kinnistusraamatusse kantud õigust (korteriomandeid) on võimalik reaalselt ka realiseerida ehk välja ehitada. Hagejad märgivad lisaks, et faktiliselt ei ole korteriomandeid välja ehitatud, mistõttu saab kostja I jätkuvalt kasutada 937 m2 pinda, tasudes kommunaalkulusid 910,19 m2 suuruse pinna pealt. Seega tuleb hagejatel tasuda need kommunaalkulud, mis tekivad seetõttu, et kostja I poolt moodustatud korteriomandeid ei ole võimalik välja ehitada. Selline olukord rikub hagejate õigusi. Maakohus ei ole eeltoodut oma otsuses käsitlenud.
10.Maakohus jättis hindamata hagejate seisukohad selles osas, et AÕS § 65 lõiget 1 ei tohiks kitsalt tõlgendada selliselt, et sättega on silmas peetud üksnes asjaõigusi (asjaõiguslikku positsiooni). Hagejad leiavad, et AÕS § 65 lõikes 1 nimetatud õiguste alla kuuluvad ka korteriomandi ning selle esemega seotud õigused ja korteriomandist tulenevad õigused, sealhulgas õigus kaasomandi esemele ning õigus osaleda ja hääletada korteriühistu üldkoosolekutel. Maakohus ei ole hinnanud hagejate seisukohti, mis puudutavad korteriühistu üldkoosolekul kostjate poolt saavutatud häälteenamust olukorras, kus kostjatele kuulub vaid ca 24% kogu korterelamu pinnast.
11.Maakohus asus ebaõigesti seisukohale, et eriomandiga ühendatud mõttelise osa suurus ei pea olema võrdelises suuruses kogu kaasomandi eseme üldpinnaga. Liivalaia 5 korterelamus on korteriomandite moodustamise hetkel lepitud kokku, et kõigi korteriomandite reaalosa peab vastama mõttelisele osale. Seega mõjutab ühe korteriomandi jagamine kõigi korteriomandite
9(17)
mõttelist osa ning sellega on kaasnenud kõigile omanikele ühine kohustus hoolitseda kaasomandis olevate ehitiste osade nõuetele vastavuse eest. Mõttelise osa suurenemine peab olema nähtav ka kinnistusraamatust ning seega oleks korteriomandite jagamiseks vajalik olnud ka kõikide korteriomanike nõusolek. Maakohus ei ole eeltoodut oma otsuses käsitlenud.
12.Maakohus asus ebaõigesti seisukohale, et hagejatel ei ole võimalik alternatiivse nõudega saavutada taotletavat eesmärki. Hagejad ei nõustu maakohtu seisukohaga, milles maakohus leidis, et korteriomandi- ja korteriühistuseaduse mõtte kohaselt ei ole välistatud, et kaasomandi eseme hulka kuuluv hoone osa võib paikneda eriomandis olevates ruumides.
13.Maakohus jättis ebaõigesti korteriühistu menetlusse kaasamata. Hagejad põhistasid kaasamise taotlust 19. juunil 2019 toimunud kohtuistungil. Hagejad taotlevad kohustada SH, TH, MI ja NZ, TH, SP, ET, OÜ-d Hot Holding, MK ja VK, EV, AF ja EF astuma tsiviilasja menetlusse kostja I asemel. Vastus apellatsioonkaebusele
14.Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Edasine menetluse käik
15.Tallinna Ringkonnakohus tühistas 30. septembri 2020. a otsusega maakohtu otsuse hagi hinna määramise osas, määras uue hagi hinna ja täiendas maakohtu otsust otsustusega menetluskulude jaotuse kohta. Ülejäänud osas jäi maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, arvestades lisaks ringkonnakohtu otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus jäi rahuldamata.
16.Riigikohus tühistas 16. juuni 2021. a otsusega ringkonnakohtu otsuse osas, milles ringkonnakohus jättis samas asjas tehtud Harju Maakohtu 14. augusti 2019. a otsuse muutmata hagi rahuldamata jätmist, hagi tagamist ja menetluskulusid puudutavas osas. Selles osas saatis Riigikohus asja samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Muus osas jäi ringkonnakohtu otsus muutmata. Kohtuotsus on jõustunud osas, milles maakohus jättis JF ja KH hagid läbi vaatamata.
17.Asja uuel arutamisel ringkonnakohtus esitasid pooled oma õiguslikud seisukohad käsutustehingu tühisuse kohta tulenevalt selle vastuolust seadusega (tehingu tegemise ajal kehtinud KOS § 2 lg 1) ja tehingu vastuolu kohta heade kommetega.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
7.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise tõttu. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse asja maakohtule saatmata (TsMS § 657 lg 1 p 2), millega rahuldab maakohtu otsusega rahuldamata jäetud hagejate nõuded kostjate vastu. Hagejate apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele. I
8.Maakohus on tuvastas järgmised vaidluse lahendamise seisukohalt olulised asjaolud, mille üle ei vaidle pooled apellatsioonimenetluses ja mille ringkonnakohus võtab aluseks asja lahendamisel: - kostjale I kuulus kinnistusraamatu registriossa nr 14321801 kantud korteriomand asukohaga Liivalaia tn 5, Tallinn, mille reaalosaks oli mitteeluruum nr 1, mille kinnistusraamatusse kantud üldpinna suurus oli 937m2;
10(17)
- 28.04.2017 notariaalise lepinguga jagas kostja I temale kuulunud kinnistusraamatu registriossa nr 14321801 kantud korteriomandi 69 korteriomandiks; - kostja I on andnud kaheksa korteriomandi omandiõiguse üle kostjatele II-IX; - korteriomandi jagamisel tekkinud korteriomandite üldpind vähenes kinnistusraamatusse kantud 937 ruutmeetrilt 910,19 ruutmeetrini.
9.Hagejad on esitanud nõuded, mis puudutavad Liivalaia 5 tn korteriomandite kohta käivaid kinnistusraamatu kandeid. Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas uute korteriomandite kohta tehtud kinnistusraamatu kanded on ebaõiged tulenevalt sellest, et kannete aluseks olnud käsutustehing on tühine. Kui käsutustehing osutub kehtetuks, on selle alusel tehtud kinnistusraamatu kanne ebaõige. AÕS § 65 lg-st 1 tuleneb, et isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendab kostjate tahteavaldust sellekohaste nõusolekute andmiseks (TsÜS § 68 lg 5).
10.Hagejate hinnangul on tehing tühine (kehtetu), sest see on näilik, vastuolus seaduse ja heade kommetega. Riigikohtu otsuse kohaselt praeguses asjas on kohtud asunud põhjendatult seisukohale, et asjas esitatud asjaolude kohaselt ei ole võimalik järeldada käsutustehingu näilikkust. Riigikohtu suuniste kohaselt ei ole hagejate alternatiivse nõude rahuldamine õiguslikult võimalik ning tuleb jätta läbi vaatamata. Eeltoodud osas on maakohtu otsus seega seaduslik ja põhjendatud.
11.Asja uuel arutamisel ringkonnakohtus tuleb Riigikohtu suuniste kohaselt kindlaks teha, kas käsutustehing on vastuolus seaduse (KO § 2 lg 1) ja heade kommetega. II
12.Esmalt analüüsib ringkonnakohus hagejate väidet selle kohta, et kinnistusraamatu kannete aluseks olnud käsutustehing on tühine vastuolu tõttu seadusest tuleneva keeluga (TsÜS § 87).
13.Hagejad on tuginenud asjaolule, et uute moodustatud korteriomandite reaalosade hulka on arvatud ruume, mis ei vastanud enne 1. jaanuari 2018 (vaidlusaluse tehingu tegemise ajal) kehtinud KOS § 2 lg-s 1 sätestatud tingimustele (korteriomandid on moodustatud selleks sobimatutest ruumidest ning moodustatud korteriomandid ei ole eraldi kasutatavad ilma teiste korteriomanike õigusi kahjustamata). Ringkonnakohus mõistab hagejate väiteid viisil, et kostja I lõi käsutustehinguga kunstlikult korteriomandeid, mis olid väikesed ja eraldi kasutamise võimaluseta, et seeläbi saada juurde korteriomanike hääli. Kostjad leiavad, et uute korteriomandite moodustamisega ei arvanud kostja I reaalosaks ruume, mis korteriomandi osaks olla ei saa ehk korteriomand ei ole moodustatud sobimatutest ruumidest.
13.1.KOS § 2 sätestas nõuded, millele peab korteriomandi eseme reaalosa vastama. KOS § 2 lg 1 järgi on korteriomandi eseme reaalosa piiritletud eluruumid või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata või hoone välist kuju muutmata, ning korteriomandi eseme reaalosa hulka võib kuuluda ka püsiva markeeringuga tähistatud garaažiosa.
11(17)
13.2.Maakohus leidis õigesti, et kostjal I oli AÕS § 68 lg 1 ja § 54 lg 1 järgi õigus oma korteriomand jagada ja määrata, kui suured uued korteriomandid ta senise korteriomandi jagamisel moodustab.
13.3.KOS § 2 lg 2 järgi ei ole korteriomandi eseme reaalosa ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires. Eeltoodust tulenevalt pidi korteriomandi eseme reaalosa olema ruumiliselt piiritletud ja eraldi kasutatav hooneosa (sama põhimõte kehtib KrtS § 4 järgi korteriomandi eriomandi eseme kohta). KOS § 2 ei välistanud iseenesest seda, et korteriomandi reaalosa hulka võisid kuuluda ka nt trepikoja-, keldri- ja pööninguruumid, seda aga juhul, kui need vastasid KOS § 2 lg-s 1 sätestatule (vt RKTKm nr 3-2-1-65-10 p 21).
13.4.Kolleegium hinnangul ei ole korteriomandi suurus KOS § 2 lg 1 seisukohalt määrava tähendusega, kui korteriomandi on piiritletud, sellele on juurdepääs ja see on kasutatav. Hagejad ei ole väitnud, et moodustatud korteriomandid ei sobiks müügiboksideks või panipaikadeks või muuks kostjate toodud otstarbeks.
13.5.Kostja on esile toonud ja hagejad ei ole seda vaidlustanud, et vaidlusaluses hoones asuvad kaks piiritletud osa, millest hagejate osa koosneb elamupindadest ja kostjate osa äripindadest. Need kaks osa olid enne ja on ka korteriomandite moodustamise järgselt üksteisest eraldatud, eraldi trepikodadega ja tänavalt eraldi sissepääsuga. Kostja on toonud esile, et ehitusprojekti kohaselt on kõik käsutustehingu tulemusena loodud korteriomandite reaalosad piiritletud seinte, põrandate ja lagedega. Hagejate esile toodud asjaolu, et korteriomandid ei ole tänaseks päevaks välja ehitatud, piiritletud ega teistest korteriomanditest eraldatud ja markeeritud seoses Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt vastava ehitusprojekti heaks kiitmata jätmisega, ei oma vaidluse lahendamisel tähendust. Tegemist on kostjate ja linnavõimu avalik-õiguslikust suhtest tuleneva vaidlusega.
13.7.Kolleegium leiab, et sellest tulenevalt on uute korteriomandite puhul täidetud nende piiritlemise nõue.
14.Kinnistusraamatu väljatrükkidega (I kd, tl 52-59) on tõendatud, et igakordsete äripindade korteriomanike kasuks on ligipääsu kindlustamiseks seatud administratiivpindade korteriomanditele ligipääsuservituudid. Poolte vahel on vaidlus, kas reaalosa eraldi kasutamise nõue tähendab seda, et ühe reaalosa kasutamiseks ei tohiks teist reaalosa kasutada või võiks reaalosade kasutamiseks piisata läbitavale reaalosale sellist õigust võimaldavate servituutide seadmisest. Põhjendatud on kostjate seisukoht, et KOS § 2 lg-s 1 sätestatust ei tulene, et moodustatud korteriomandi eseme reaalosadele peab olema tagatud ligipääs just üle kaasomandis oleva pinna. Kolleegium nõustub kostjate seisukohaga KOS § 2 lg 1 tõlgendamisel, et ligipääs tähendab ruumikorralduslikku ja õiguslikku ligipääsetavust. Servituutide seadmisega on kolleegiumi hinnangul tagatud juurdepääs moodustatud korteriomanditele.
15.Kolmanda eeldusena näeb KOS § 2 lg 1 ette, et korteriomandite reaalosaks olevaid mitteeluruume saab muuta, kõrvaldada ja lisada kaasomandit teiste korteriomanike õigusi kahjustamata või hoone väliskuju muutmata.
12(17)
15.1.Hagejad leidsid, korteriomandite väljaehitamise tagajärjel suureneks kõigi korteriomanike kaasomandisse jääv pind, kuna reaalosa puudutavad seinad muutuvad nende ehitamisest alates kaasomandi eseme osaks. Kaasomandi esemest tekkiva kulu suurus on suurem, kui korteriomandeid on üle kahe korra rohkem, st suurenevad kaasomandi korrashoiukulud ja riskid seonduvalt tehnosüsteemide hulga suurenemisega. Korteriomandite vaheliste seinte ja tehnosüsteemide väljaehitamise ja haldamise kulu on kaasomanike ühine kulu (AÕS § 75 lg 1 mõttes) ja kostjad ei ole sõlminud ega avaldanud soovi sõlmida hagejatega kokkulepet seda välistava kokkuleppe sõlmimiseks (et kulud jääks kostjate kanda). Hagejad viitasid ehitusprojektile, mille kohaselt on kavas rajada uutesse korteriomanditesse radiaatorküte, ventilatsiooni koos vastavate agregaatidega. Täiendavad tehnosüsteemid on vajalik luua ka elektrisüsteemi ning vee- ja kanalisatsiooniga seonduvalt. Teisisõnu leiavad hagejad, et asjaõiguslikku positsiooni saab rikkuda ka olukord, kus isiku nõusolekuta suurendatakse talle kuuluva kaasomandi pinda ja kaasomandi koosseisu kuuluvaid konstruktsioone ja tehnosüsteeme. Samuti mõjutab hagejate hinnangul korteriomandite moodustamine kommunaalkulude arvestust.
15.2.Maakohus on otsuse p-s 10 õigesti tuvastanud, et hagejate osa kaasomandis ei vähenenud. Seinte või konstruktsioonide ettenägemine moodustatud korteriomandites ei mõjuta korteriomanike kaasomandi osa suurust, kuna kostja I korteriomandi suurus oli enne tehingut 9370/37918 mõttelist osa kinnistust ja sama suur on uute väiksemate korteriomandite kaasomandi suurus. Nimetatu on tõendatud 28.04.2017 notariaalse lepingu (I kd, tl 38-47) pdega 1.2.1. ja 4.2. Kaasomaniku mõttelise osa suurus väljendab tema osaluse suurust omandi kui õiguse väärtuses, mitte pindalas, mistõttu seinte või konstruktsioonide ettenägemine ei mõjuta korteriomanike kaasomandi suurust.
15.3.Hagejate väide, et neil tuleb kanda täiendavaid kulutusi seoses korteriomandite piiritlemiseks ehitatavate seinte ja tehnosüsteemide väljaehitamisega, on põhjendamatu. Vaidluse asjaoludest ei tulene, et kostja I nõuaks korteriomandite ümberehituse maksumust hagejatelt. Kuna korteriomanike kaasomandi suurus ei muutu, ei saa muutuda ka korteriomanike majandamiskulude jaotus. Korteriomanike kohustute jaotust majandamiskulude kandmisel reguleerib KrtS § 40 lg 1, mille kohaselt teevad korteriomanikud majanduskava alusel perioodilisi ettemakseid vastavalt oma kaasomandi osa suurustele.
15.4.Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et korteriomandite moodustamine ei olnud vastuolus KOS § 2 lg-s 1 toodud nõuetega ja käsutustehing ei olnud sel põhjusel tühine. III
16.Riigikohus täpsustas praeguses asjas tehtud lahendiga oma varasemas praktikas toodud seisukohta, et AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamise õigust ei anna ainuüksi kande tagajärjel nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine (vt RKTKm nr 3-2-1-137-15 p-d 10–12). Kuna korteriomanike üldkoosoleku pädevuses on mh korteriomanike omandiõigust puudutavate otsustuste tegemine (vt nt KrtS § 9 lg 3, § 10 lg 2, § 13, § 14, ja § 32 lg 3), siis ei ole lisahäälte saamine uute korteriomandite loomisega ainult ühinguõiguslik aspekt, vaid puudutab otseselt korteriomandi kui spetsiifilise omandiliigi sisu ja riivab korteriomaniku omandiõigust. Seega annab AÕS § 65 lg 1 järgi nõude esitamiseks aluse nõude esitaja ühinguõigusliku positsiooni muutumine korteriühistus, kui selline muutus on saavutatud õigusvastase kinnistusraamatu kandega.
17.Asja uuel arutamisel tuli ringkonnakohtul hinnata hagejate väidet, et kinnistusraamatu kannete aluseks olnud käsutustehing on tühine vastuolu tõttu heade kommetega. Kuigi üldjuhul
13(17)
on käsutustehing õiguslikult neutraalne ega saa olla vastuolus heade kommetega, võib see erandina siiski nii olla, kui tehingu eesmärk või käsutustehing ise on heade kommete vastane (vt RKTKo nr 2-16-11216/75 p 19). Erandlikult on võimalik tugineda käsutustehingu tühisusele selle heade kommete vastasuse tõttu juhtudel, kui asja käsutamise eesmärk on teise isiku kahjustamine (vt RKTKo nr 2-16-7090/106 p 14).
18.Ringkonnakohtul tuli asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas juhul, kui kostja I jagas korteriomandi ilmse sooviga piirata teiste korteriomanike hääleõigust korteriomanike üldkoosolekul korteriomanike omandiõigust puudutavates küsimustes otsuste vastuvõtmisel ning selline piiramine õnnestus, on vaidlusalune käsutustehing kooskõlas heade kommetega.
18.1.Ühele isikule kuuluvate korteriomandite arvust samal kinnisasjal sõltub korteriomaniku võimalus mõjutada kaasomandi eseme valdamise, kasutamise ja valitsemise üle otsustamist korteriomanike üldkoosolekul. Nii andis kehtinud korteriühistuseaduse (KÜS)§ 11 lg 1 järgi korteriühistu liikmete üldkoosolekul iga korteriomand ühe hääle, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestatud teisiti. Sama paragrahvi lg 2 sätestas, et sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust, ei ole korteriühistu liikmeks oleval juriidilisel isikul korteriühistu liikmete üldkoosolekul osalemisel rohkem kui pooli häältest, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Mittetulundusühingute seaduse § 22 lg 1 järgi on üldkoosoleku otsus vastu võetud, kui selle poolt hääletab üle poole koosolekul osalenud mittetulundusühingu liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. Ka kehtiva seaduse kohaselt määrab omandiõigus korteriomandile hääletusvõimalused korteriomanike üldkoosolekul (KrtS § 22 lg 1). Liivalaia 5 korteriühistu põhikirja (I kd, tl 31-35) § 14 lg-ga 2 on tõendatud, et iga korter (korteriomand) annab üldkoosolekul ühe hääle.
18.2.Hagejad tõid maakohtus esile, et kostja I ei tasunud korteriühistu poolt esitatavaid majandamiskulude arveid, kuna leidis et ruutmeetripõhine majandamiskulude jaotus on ebaõiglane. Seoses sellega on olnud poolte vahel mitmeid kohtuvaidlusi, millest kaks olid ka hagi esitamise ajal maakohtu menetluses. Hagejaid häiris hagi kohaselt ka see, et kostja I võimaldas Eluvärav MTÜ-l paigutada oma ruumidesse süstalde vahetuspunkti.
18.3.Kostja I ettepanekuga (I kd, tl 29-30) on tõendatud, et kostja I tegi 07.09.2012 ettepaneku muuta korteriühistu põhikirja selliselt, et ta ei peaks osalema hoone keskküttesüsteemi renoveerimises ja küttekulude kandmises, tehnosüsteemide hoolduses ja renoveerimises, korterühistute liidu liikmemaksu tasumises, korterite juurde kuuluva hoone keldriosa ja korteritesse juurdepääsu võimaldavate trepikodade hoolduse, korrashoiu ja renoveerimisega seonduvate maksete tegemises, pooltevahelistes vaidlustes kohtukulude kandmises ning muude kulude kandmisel, millel puudub seoses kostjaga I. Vaidlus puudub, et korteriühistu üldkoosolekul kostja I ettepanekuid vastu ei võetud.
18.4.Pooltevahelisi erimeelsusi kinnitas kostja I ka oma 31.07.2017 hagile esitatud vastuse (II kd, tl 61-68) p-s 46, milles kinnitas, et kostja I ja hagejate vahel on varem erimeelsusi olnud ja need on tingitud eelkõige sellest, et ühistu on nõudnud läbi ajaloo kostjalt I majandamiskulude tasumist remondifondi osas ruutmeetripõhiselt, kuigi hoone äripinna osas ei ole kaasomandis olevaid konstruktsioone ja süsteeme remonditud ning seda on tehtud üksnes elamupindade osas. Nimetatud põhjusel toimunud kohtuvaidluses (2-11-39167) sõlmiti kompromiss, mille kohaselt lepiti kokku kostja I suhtes kehtivas majandamiskulude tasumise eriregulatsioonis, kuid hagejad ega korteriühistu ei täida seda. Nimetatu tulemusel on kostja I keeldunud
14(17)
majandamiskulude tasumisest. Sama menetlusdokumendi p-s 47 kirjeldas kostja korteriühistu käitumist küttevõimsuse jagamisel eluruumide kasuks, kui külmade ilmadega jäi küttevõimsusest puudu, kostja I pinnal torude külmumist ja kostja küttesüsteemist eraldumist. Ka nimetatud asi lõppes kohtuvaidlusega.
18.5.Peale uute korteriomandite moodustamist 03.09.2018 taotlusega korteriühistu juhatusele (III kd, tl 199) on tõendatud, et kostja I ja veel 9 uut mitteeluruumide omanikku soovisid korteriühistu koosoleku kokkukutsumist mh põhikirja muutmiseks, juhatuse tagasikutsumiseks ning uue juhatuse valimiseks. Taotluse kohaselt põhjendasid allakirjutanud, kes moodustasid vähemalt 1/10 korteriühistu liikmetest, põhikirja muutmise vajadust seoses sellega, et hoones paiknevad kahe erineva sihtotstarbega korteriomandid (äri- ja elamupinnad), ning see oleks kooskõlas KrtS § 12 lg 2 mõttega, kui juhatuses oleksid esindatud nii äri- kui elamupindade korteriomanikud, sest siis arvestatakse ühistu juhtimisel mõlema huvigrupi õigustatud huvidega.
18.6.Ringkonnakohtu istungil kinnitasid pooled, et korteriühistus on põhimõttelised erimeelsused seoses erinevate huvidega elamu eluruumidena kastutatavate ja elamut mitteeluruumidena kasutatavate korteriühistu liikmete vahel, samuti on nende vahel mitmeid kohtuvaidlusi.
18.7.Kolleegium ei võta seisukohta, kellel on sellistes vaidlustes õigus, sest sellel ei ole praeguse vaidluse lahendamisega seost. Samas on hagejad usutavalt põhistanud, et kostja I huvi moodustada oma korteriomandist 69 uut korteriomandit oli kantud soovist omandada korteriühistus tulevikus häälte osakaal vastukaaluks 66 eluruumide korteriomanikele ja saavutada üldkoosolekutel häälteenamus endale soodsate otsuste vastuvõtmiseks.
19.Kostja I leiab, et tal ei ole häälteenamust seoses asjaoluga, et ta on võõrandanud 8 korteriomandit ega saa tagada, et uued mitteeluruumide omanikud käiksid koosolekutel ja hääletaksid kostja I soovitud viisil. Hagejad leiavad, et tegemist on kostjaga seotud isikutega (kostja I juhatuse liikmetega või nende lähikondsetega).
19.1.Ringkonnakohus ei pea vajalikuks hakata hindama, kas tegemist on kostjaga seotud isikutega. Seda tulenevalt asjaolust, et uute mitteeluruumide omanike ilmne huvi hääletada kostjaga I sarnasel viisil tuleneb juba sellest, et esile toodud asjaolude kohaselt tekivad korteriühistus vaidlused tulenevalt erinevatest huvidest eelkõige majandamiskulude kandmisel eluruumide ja mitteeluruumide elanike vahel. Sellises olukorras on loogiline eeldada, et kostjad II-IX ei hakka töötama kostja I huvidele vastu ja seisavad samade huvide eest.
19.2.Kostja I on selgitanud oma majanduslikku huvi korteriomandite jagamisel asjaoluga, et tema poolt peetav Dünamo kauplus ei olnud viimastel aastatel kasumlik. Põhiprobleemiks oli klientide tarbeks parkimiskohtade puudumine, kuna korteriühistu juhatus koosnes alati elamupinna omanikest ja paigaldas hoone sisehoovi parkimisalale tõkkepuu. Seetõttu puudus kaupluse klientidel mõistlik juurdepääs kauplusele. Kostja I otsustas ärikontseptsiooni 2016. a muuta ja rajada äripinna asemele esimesele korrusele 10-14 ruutmeetri suurused boksid kontorivõi kaubanduspindadeks, keldrisse aga hoiuruumid. Ruumid soovis kostja suuremas osas välja rentida ja vähemas osas võõrandada. Kostjal I oli huviline administratiivpinna operaatoriteenuse pakkujaks.
19.3.Kolleegiumi hinnangul ei ole kostja I oma majanduslikku huvi uute korteriomandite rajamiseks eluliselt usutavalt selgitanud. Kostja I põhiprobleem kauplus Dünamo tegevuse
15(17)
lõpetamisel oli soetud parkimiskohtade puudumisega. Uute moodustatavate korteriomandite väljaüürimine või võõrandamine ei kõrvalda parkimisprobleemi, mis tingis kostja I ärikontseptsiooni muutmist. Ka kontori- või kaubanduspindade omanikud vajavad oma klientidele parkimiskohti.
19.4.Eeltoodust tulenevalt leiab kolleegium, et kostja I eesmärk uute korteriomandite moodustamisel oli saavutada häälteenamus korteriühistu üldkoosolekul mitteeluruumide omanikele sobivate otsuste vastuvõtmiseks. Selline käsutustehingu eesmärk on vastuolus heade kommetega ja tühine, kuna asja käsutamise eesmärk on sisuliselt enda õiguste läbisurumine, millega eelduslikult kaasneb praeguse vaidluse asjaolude kohaselt eluruumide omanike huvide kahjustamine.
19.5.Heauskse omandamise üheks eelduseks AÕS § 561 lg 1 alusel on aga käsutustehingu kehtivus, st see ei või olla mh tühine. Sellisel juhul oleks tehtav kinnistusraamatu kanne omaniku kohta ebaõige AÕS § 65 lg 1 mõttes. Riigikohus on leidnud, et heauskne omandamine on võimalik vaid juhul, kui käsutustehing on kehtiv (vt RKTKo nr 3-2-1-127-13, p 20). Korteriomandite moodustamise käsutustehingu tühisus ei võimalda kostjatel II-VIII korteriomandid ostnud isikutel seda heauskselt omandada. Kui heauskne omandamine toimuks, tekiks ostjate sissekandmisel kinnistusraamatusse eelduslikult valed kanded, mis ei tekitaks omandit. Ringkonnakohus ei pea praeguse vaidluse lahendamisel vajalikuks hinnata kostjate teoreetilisi arutlusi hüpoteegipidajate õiguste rikkumise teemal, kuna kostjate subjektiivseid õigusi ei riku hüpoteekidega koormatud korteriomandite kustutamine kinnistusraamatust.
20.Eeltoodust tulenevalt tuleb rahuldada hagejate nõuded kostjate vastu ja kostjaid tuleb kohustada andma nõusolek kinnistamisavalduse esitamiseks, millega suletakse ja kustutatakse korteriomandi jagamisel tekkinud uute korteriomandite kohta avatud registriosad. Samuti tuleb rahuldada hagejate nõuded kohustada kostjat I andma nõusolek kinnistamisavalduse esitamiseks ja kinnistusregistriosa avamiseks, millega moodustatakse ja avatakse uus kinnistusregistri registriosa (9370/37918 mõttelist osa kinnistust ning reaalosa mitteeluruum nr 1, mille üldpind on 937 m2 ja tähistus plaanil 67 ning omanikuks Aktsiaselts MV KAUBAD). Jõustunud kohtuotsuse resolutsioon asendab kostjate tahteavaldust sellekohaste nõusolekute andmiseks (TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1).
21.Riigikohtu suuniste järgi ei pea kohus TMS § 184 lg 1 kohaldamise jaoks oma lahendis tegema otsust, millega ta asendab nõutud tahteavalduse kohtulahendiga, mistõttu ei tee ringkonnakohus resolutsioonis hagejate taotluste alusel otsustusi jõustunud kohtuotsuse asendamise kohta kostjate nõusolekuga. Riigikohus on märkinud, et kui hagejate nõue rahuldatakse, saab lugeda nõude iga esitajat puudutatud isikuks KRS § 341 mõttes. IV
22.Maakohtu otsus tuleb seoses hagejate nõude osalise rahuldamisega tühistada menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus hindab hagejate vindikatsiooninõude mahtu 10% suuruseks vaidlusest. Arvestades, et maakohus jättis selle nõude läbi vaatamata ja ringkonnakohus rahuldab hagejate nõuded kostjate kohustamiseks anda nõusolekud kinnistusraamatu kannete muutmiseks, jäävad poolte menetluskulud maakohtus, ringkonnakohtus ja riigikohtus 10% osas võrdsetes osades hagejate kanda ja 90% osas võrdsetes osades kostjate kanda (TsMS § 162 lg 1, § 168 lg 1 ja § 165 lg 1).
16(17)
23.Kuna maakohus ei ole vaidlustatud otsuses hüvitatavate menetluskulude rahalist suurust kindlaks määranud, ei tee seda TsMS § 174 lg 4 teisest lausest lähtudes apellatsioonkaebuse lahendamisel ka ringkonnakohus. Hüvitatavate menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks asja lahendanud maakohus pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. TsMS § 178 lg 1 järgi saab menetluskulude jaotust vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.
25.Maakohus kohaldas 05.06.2018 määrusega hagi tagamise abinõusid (III kd, tl 133). Ringkonnakohus rahuldas hagejate nõuded. Seetõttu tuleb jätta hagi tagamise abinõu tühistamata ja tagama otsuse täitmist, kuna ei esine eeldusi selle tühistamiseks (vt TsMS § 386 lg 4). (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar, Ele Liiv, Peeter Pällin
17(17)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.