Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

2(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 Kohustada kostjat I andma nõusolek Köleri tn korteriomandi kohta avatud kinnistusraamatu registriosa IV jao 1. ja 2. kande, mille kohaselt on seatud hüpoteegid Swedbank AS-i kasuks koos kinnisasja igakordse omaniku kohustusega alluda kohesele sundtäitmisele hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks, kustutamiseks.

3(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 Hageja on esitanud nõude Eesti Vabariigi vastu kahju hüvitamiseks summas 65 394 eurot ja sellele lisanduva viivise väljamõistmiseks (kohtuasi nr 3-11-2971). Kohtuasi on hetkel pooleli, sest Riigikohtu 15.03.2016 otsusega kohtuasjas nr 3-3-1-82-15 (p-s 22.2) on tuvastatud, et vaidlusalune kinnisasi oli hageja ja kostja I ühisvaras ja varaühisus ei ole muutunud. Riigikohtu otsuse kohaselt kohtuotsus, millega jätab kohus ühisvarasse kuuluva kinnisasja ühele abikaasale, ei ole kujundusliku toimega ning vara jagamine toimub kinnistamisega, st et kostja I kohta oleks tulnud pärast maakohtu otsuse jõustumist teha uus kanne, milles oleks tulnud märkida, et ta on ainuomanik, hoolimata ka sellest, et ta oli varem ainsana kinnistusraamatusse sisse kantud (asjaõigusseadus (AÕS) § 70 lg 6). Praegusel juhul ei saanud sellist kannet ka teha, sest hageja nõusolekut kande muutmiseks ei olnud ning sellise nõusoleku andmise kohustuse tuvastamist ei kajasta ka ühisvara jagamise kohtuasja otsused (vrd Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29.05.2013 otsus asjas nr 3-2-1-42-13, p 12). Hageja ja kostja I osas tsiviilasjas nr 2-03-693 tehtud otsuse alusel ei ole kinnistusraamatusse kannet tehtud (ei saagi teha ilma hageja nõusolekuta) ja omandisuhe ei ole muutunud. Kinnistusraamatusse tehti omandisuhteid muutvad kanded tehingu alusel. Kostja I ja kostja II vahel 12.01.2010 sõlmitud lepingule laieneb enne 01.07.2010 kehtinud perekonnaseadus (PKS(1995)) § 17 lg 2 esimene lause. Kuigi PKS(1995) § 17 lg 2 esimeses lauses sätestatu rikkumine ei too iseenesest kaasa abikaasade ühisvara hulka kuuluva kinnisasja kohta tehtud käsutustehingu (asjaõiguslepingu) tühisust, tuleb arvestada sellega, et kui asjaõiguslepingut ei sõlminud käsutamiseks õigustatud isik, ei ole sellel kehtiva käsutuse tagajärgi ja asjaõiguslepingu alusel tehtud kanne on ebaõige. Kostja I oleks saanud vaidlusalust kinnisasja käsutada iseseivalt vaid ainuomaniku kandele tuginedes või hageja kui puudutatud isiku nõusolekul. Kande ebaõigsusele tuginedes on hagejal õigus saavutada kohtulahend, millega kinnistu kantakse tagasi kostja I nimele ning selle arvelt saaks hageja nõude rahuldada. Swedbank AS on avaldanud, et nõustub hüpoteegikannete kustutamisega. Hageja on seisukohal, et kostjad II, III ja IV ei ole omandanud kinnistusraamatusse kantud asjaõigusi heauskselt. Kostja I on kostja II poeg. Kostja III on kostja I ja hageja poeg ja kostja II lapselaps. Kostja IV on kostja II abikaasa. Hageja on seisukohal, et ebaõigete kannetega tekkinud kinnisomandi ja piiratud asjaõiguste omanikud on isikud, kes teadsid või pidid teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged, ja nad ei saanud omandada tehinguga kinnisomandit või piiratud asjaõigust kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes. Riigikohus on kohtupraktikas leidnud, et kinnisasja ei saa heauskselt omandada tasuta tehinguga, mis sõlmitakse esimese ja teise järjekorra seadusjärgsete pärijatega. Heausksuse puudumiseks oleks vaja tuvastada kas tehingu tasuta iseloom (mh nt lähisugulaste vahel täitedokumendi kunstliku loomise võimaluse tõttu) või ka muud alused, võivad viidata heausksuse puudumisele. Kostja II ei saanud kinnisasja heauskseks omanikuks, sest ta teadis korteriomandi varaühisusest. Arvestades, et kostja II ei olnud heauskne omanik, ei olnud tal kehtivat käsutusõigust ka kinnistu võõrandamisel kostjale III. Kinnistusraamatu kandest ja 12.01.2010 tehingust

4(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 nähtuvalt kostja II teadis seda, et kinnistusraamatu kannet muudetud pole ja tegemist on endiselt ühisvaraga. Seadus ei sätesta mistahes heausksust kohtulahendi täidetavuse lootuse suhtes. Asjaolu, et kostja II ei teadnud, et kohtuotsuse alusel kannet teha ei saa või et see tulnuks enne tehingut teha, ei oma tähtsust kuivõrd seaduse mittetundmine ei vabasta selle täitmistest. Kostja III võis omanikuks saada vaid heauskse omandamise kaudu. Kostja III teadis, et nende vanemad olid abielus ja teadis, et kostja II on tema vanaema, kes pidi teadma, et ta on kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse katud ebaõigele kandele tuginedes. Arvestades, et kostja II ei olnud heauskne omanik, ei olnud tal kehtivat käsutusõigust ka kinnistu võõrandamisel kostjale III ja kostja III ei omandanud heauskselt omandit. Kostja III omand ei oleks heauskne ka siis, kui tegemist ei oleks olnud tasuta tehinguga, vaid see oleks näinud nn tavapärase tsiviilkäibe tehinguna, sest kostja III pidi teadma nii kostja I kui ka kostja II käsutusõiguse puudumisest. Seda seetõttu, et kostja III pidi teadma vanemate abielust ja kinkena saadud korteriomandi kuulumisest ühisvarasse. Kostja II omandas kostjale III kinketehinguga kostjalt III enda kasuks isikliku kasutusõiguse. Arvestades, et kostja II pidi teadma enda käsutusõiguse puudumisest ja kostja III pidi seda teadma, ei saanud kostja II omandada isiklikku kasutusõigust mõlemal eeltoodud puudusel, s.o nii enda teadmisest tulenevalt kui ka kostja III teadmisest tulenevalt. Kostja IV saab omistada teadmise, et tema abikaasa laps, kostja I, oli abielus hagejaga ja neil on ühine laps, kostja III. Kostja IV sai isikliku kasutusõiguse tehinguga, kus kostja II kinkis kostjale III osa, mille võrra suurendati Köleri tn korteriomandit. Tasuta võõrandamistehingust ei tulene majanduslikku sisu, miks isiklik kasutusõigus kostja IV kasuks seatakse. Kostja IV ei ole seda kasutusõigust saanud heauskselt. Arvestades, et kostja III on saanud korteriomandi tasuta, tuleneb tema kohustus nõusoleku andmiseks ka hea usu põhimõttest. Sama hea usu põhimõttest tulenev kohustus kehtib ka teiste kostjate suhtes. Hageja poolt esitatud alternatiivse põhjenduse kohaselt on kostjad II ja III saanud omandiõiguse varjatud tehingute (nii võlaõiguslikud kui ka asjaõiguslikud tehingud) alusel, mille eesmärk oli hagejalt omandi äravõtmine. Fiktiivsusele viitavad muuhulgas laenude ebaselgus ja tõendamatus, tegutsemine ühisvara jagamise kohtuprotsessi ajal, lõpuks laenu vastu korteriomandi vastuvõtmine ja selle kohene edasikinkimine lähikondsele. Sellised võlaõiguslikud ja asjaõiguslikud lepingud on tühised heade kommete vastasuse tõttu. Ebaõiged kanded rikuvad hageja õigusi. Hageja ei anna kostjale I varaühisuse lõpetamiseks nõusolekut kuni kostja I on rahuldanud täielikult tsiviilasjas nr 2-03-693 tehtud otsusest tulenevat kohustust hageja ees ja tasunud selle täitmisega viivitamise eest viivist. Tsiviilasjas nr 2-03-693 jõustunud lahendist tulenevad hageja ja kostja I vastastikused kohustused, seega võib hageja oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni kostja I täidab oma kohustuse samaaegselt. Ebaõige omaniku kannete kustutamine ja kinnistusraamatusse ühisomanike kohta kande tegemine võimaldab hageja õiguste kaitse. Kande ebaõigsusele tuginedes on hagejal õigus saavutada kohtulahend, millega kinnistu kantakse tagasi kostja I nimele ning selle arvelt saaks hageja nõude rahuldada. Arvestades, et varasem kanne hageja omaniku kohta oli ebaõige, esitab

5(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 hageja nõude, et ebaõige omaniku kande kustutamisega samaaegselt kinnistusraamtusse esimesele vabale järjekohale ühisomanikena kostja I ja hageja.

kantaks

Kostjate vastuväited

6(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 Kostjad on seisukohal, et isegi juhul kui kostjal I ei olnud õigust kinnistut võõrandada kostjale II, on kostja II saanud igal juhul omanikuks seeläbi, et on omandanud kinnistu heauskselt kinnistusraamatu andmetele tuginedes. Kostjad leiavad, et käesoleval juhul ei ole kostjate heausksuse kontrollimisel oluline mitte nende sugulus- või hõimlussuhted ega ka mitte tehingute tasuline või tasuta iseloom, vaid hoopis see, kas kostja II võis pidada kostjat I kinnistu omanikuks. Kostja II võis pidada põhjendatult kostjat I kinnistu ainuomanikuks, kellel oli õigus kinnistu kostjale II võõrandada. Samamoodi on pidanud kostjat I kinnistu suhtes võõrandamisõigust omavaks isikuks ka tehingu tõestanud notar. Sellises olukorras ei saa mingil juhul pidada kostjat II pahauskseks. Samadel kaalutlustel ei saa pidada pahauskseks ka kostjaid III ja IV. Hageja ei ole olnud Köleri tn korteriomandi omanik ka enne otsuse tegemist tsiviilasjas nr 203693 ning isegi eeldades hageja väidete õigsust ei saaks seega olla mingit alust hagejat nimetatud kinnistu omanikuks kanda. Samamoodi ei oleks mingit õiguslikku alust kanda nimetatud kinnistu omanikuks kostjat I. Sellises koosseisus kinnistu ei ole kunagi kuulunud hageja ja kostja I ühisomandisse. Isegi kui eeldada, et hagejal oleks õigus nõuda kinnistu tagastamist, siis tuleks jätta hageja nõue rahuldamata võlaõigusseaduse § 1032 lg 1 teise lause alusel, kuivõrd kinnistu ei ole endisel kujul säilinud. Hageja väited hagi alternatiivse aluse kohta on ebaselged. Esiteks on tehingu näilisus ja heade kommete vastasus teinetest välistavad tehingu tühisuse alused ja ei saa korraga olla tehingu tühisuse aluseks. Hagi alusena tehingu näilisusele tuginemine eeldaks hageja poolt tsiviilseadustiku üldosa seadus (TsÜS) § 89 lg 1 ja 3 toodud asjaolude väljatoomist. Samuti eeldaks tehingu heade kommete vastasusele tuginemine TsÜS §-s 86 toodud asjaolude väljatoomist. Hageja on hagis seejuures osundanud kostja II poolt kostjale I antud laenude ebaselgusele ning tõendamatusele. Need hageja kahtlused ei vasta tõele, sest laenud on dokumenteeritud ning laenusummade ülekandmise kohta on esitatud kostjate poolt kohtule ka tõendid. Hageja väidab oma hagis, et on isikuks, kellele kuulub kinnistusraamatusse kantav õigus, mille kohta tehtud kanne on ebaõige. Rohkem hageja hagis oma väidetavalt rikutud subjektiivsete õiguste olemasolu ei selgita. Ka ei täpsusta hageja konkreetselt, millist just hageja kohta tehtud kannet ta ebaõigeks peab. Kostjad leiavad, et hageja väide, nagu talle kuuluks kinnistusraamatusse kantav õigus, ei vasta tõele. Selle hageja väite kontrollimiseks on vaja vaadata, kas hageja saaks realiseerida oma oletatavat õigust, kui vahepealseid kinnistusraamatu kandeid ei oleks tehtud ning jätkuvalt oleks kinnistusraamatus kinnistu omanikuks kostja I. Eeldades hageja väidete õigsust, peaks saama hageja kinnistusraamatusse kanda kinnistu ühisomanikuna. See ei oleks aga võimalik, sest jõustunud kohtuotsusega on kinnistu jäetud kostja I ainuomandisse. TsMS § 457 lg 1 kohaselt on jõustunud kohtuotsus siduv nii hagejale kui kostjale I. Kuivõrd enam ei oleks võimalik hageja kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse kandmine, siis ei saa hageja hagiavalduses esitatud nõuded olla seostavad tema subjektiivsete õigustega.

7(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090

8(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 registreeringumärkest. Seda ei nähtu ka kinnistusraamatu väljavõtteist. Seega ei olnud kinnistusraamatust nähtuvalt AÕS § 63 lg 1 p 3 ja lg 2 järgi Köleri tn korteriomandil käsutamise keelumärget. Hagi tagamise määrust ei ole suunatud selle sisust nähtuvalt kostjale III TsMS § 378 lg 1 p 3 järgi. Seda, et hagi tagamise määrus oleks mingil põhjusel olnud saadetud kostjale III, ei ole vaidluses ka tõstatatud. Lisaks ei olnud kostja III ka tsiviilasjas nr 2-03-697 kostjaks (kellele hagi tagamise määrus tulnuks saata TsMS § 378 lg 1 p 3 järgi). Samuti ei nähtu kinnistusraamatust, et sinna oleks kantud AÕS § 63 lg 1 p 2 alusel vastuväide ebaõige kande muutmise või kustutamise nõude tagamiseks. Eeltoodu alusel leidis maakohus, et kinnistusraamatusse ei olnud kantud mingit vastuväidet ebaõige kande parandamise või kustutamise tagamiseks või õiguse käsutamise piirangut hageja kasuks, mis oleks kostja III suhtes kehtiv ning kohtu seatud kinnistu käsutuspiirangu olemasolust ei olnud ega pidanud kostja III olema teadlik. Järgnevalt vaatles maakohus, kas kostja III võis olla teadlik, et kostja II kasuks tehtud omanikuanne on vale. Maakohus leidis, et kostja III elukogemus, vanus ja teadmised olid sellised, mille tõttu tema ei saanud ega võinudki seada kahtluse alla seda, et kostja II, kes talle korteri kingib, ei või korterit talle kinkida (kuna kostja II ei ole selle korteriomandi omanik). Maakohtul hinnangul puudus alus kahelda, et kostja III sai hageja ja kostja I varaliste suhete tegelikust seisust (sh sellest, et kostja I ei ole ära maksnud hagejale ühisvara jagamise otsusega väljamõistetud summat, teada käesoleva kohtumenetluse käigus, kui talle on saadetud käesoleva kohtuasja materjalid, mh ka kohtuotsus). Maakohus leidis, et ei ole eluliselt usutav, et hageja ja kostja I oleksid kohtuvaidluse käigus kostjat III informeerinud kõikidest ühisvarasse puutuvast tehisoludest ja selle tulemist (korteriomandi ühisomand abikaasade vahel ei lõppe kohtuotsusega). Maakohtul puudus igasugune alus arvata, et kostja III, saades kingitusena kostjalt II vaidlusaluse korteriomandi, kus ta oli lapsena elanud, oli teadlik ja pidi olema teadlik sellest, et selline kinketehing tema ja kostja II vahel on hageja omandiõigusi rikkuv tehing ja et kostja II kohta tehtud omaniku kanne kinnistusraamatus on ebaõige. Kinkeleping, millega vanavanemad kingivad lapselapsele omi asju, sh korteriomandeid, ei ole ühiskonnas tavapäratu. Pigem on see tavapärane, et vanavanemad soosivad oma lapselapsi ega võõranda kinnisasju tasu eest neile. Eelmärgitud kaalutlustel leidis maakohus, et vaidluselane kinkeleping, mille sõlmisid kostja II ja III omavahel, ei ole heade kommetega vastuolus ega tühine TsÜS § 86 lg 1 järgi. Seda tehingut ei ole võimalik pidada ka kuidagi näilikuks TsÜS 89 lg 1 järgi. Kohus leidis, et kostja III on tõendanud, et omandades kostjalt II kinke teel 05.02.2010 sõlmitud tehingu alusel Köleri tn korteriomandi, oli heauskne ja seetõttu tuli tema kohta tehtud omanikukanne, mis on sisse kantud märgitud tehingu alusel vastavalt 12.03.2010, lugeda AÕS § 561 lg 1 alusel õigeks. Seega on kostja III omandanud korteriomandi heauskselt ja on selle korteriomandi omanik. Asjaolu, kus oli registreeritud kostja III elukoht, ei oma tähtsust ning maakohus kohus vastavale tõendile hinnangut ei andnud. Kuna kostja III suhtes on tema kohta kinnistusraamatus korteriomandi omanikukanne õige, siis ei ole hagejal AÕS § 65 lg 1 alusel õigus nõuda kostjalt III tema kohta tehtud omanikukande kustutamist, sest AÕS § 65 lg 3 tulenevalt ei ole hagejal nõuet võimalik kostja III vastu esitada.

9(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 Kostja III ei pea seetõttu andma ka tahteavaldust KRS § 341 lg 1, 8 ja TsÜS § 68 lg 5 järgi tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ning hageja ja kostja I kandmiseks kinnistusraamatusse vaidlusaluse korteriomandi ühisomanikena. Eeltoodu tõttu jättis maakohus rahuldamata hageja nõude kostjate I ja III vastu nõusoleku andmise kohustamiseks Köleri tn korteriomandi osas kostja III kohta tehtud omanikukande kustutamiseks kinnistusraamatust ja hageja ning kostja I kandmiseks kinnistusraamatusse korteriomandi ühisomanikena. Kuna kostja III on korteriomandi omanik ja tema kohta tehtud kannet ei saa hageja nõude alusel kustutada ega hagejat ja kostjat I kinnistusraamatusse ühisomanikena kanda, siis ei riku hageja õigusi kostjate II ja IV kasuks kinnistusraamatusse korteriomandile seatud isiklik kasutusõigus AÕS § 65 lg 1 järgi. Seetõttu jättis maakohus rahuldamata hageja nõude kostja II vastu kohustamaks teda andma nõusolek korteriomandi III jao 3. kande kustutamiseks ja samuti kinnistusaamatu III jao 3. kande järjekoha suhte kohta tehtud kande kustutamiseks. Samuti jäi rahuldamata hageja nõue kostja IV vastu kohustamaks teda andma nõusolek III jao

10(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 kehtivat õiguslikku tagajärge ja kanne, millega kostja II kanti Köleri tn korteriomandi omanikuna kinnistusaamatusse, ei ole õige. Hageja nende asjaolude ümberhindamist ei taotle. Maakohus pole seda küll otseselt hinnanud, kuid otsuse sisust tulenevalt on maakohus pidanud õigeks hageja seisukohta, et kostja II suhtes ei saanud kohaldada AÕS § 561 lg 1 heausksuse eeldust, sest kostjat I kohta tehtud omanikukanne iseenesest ei näidanud, et kostja I oleks olnud tehingu tegemise ajal korteriomandi ainus omanik. Hageja nõuded jäid rahuldamata põhjusel, et maakohus asus seisukohale et kostja III on tõendanud, et omandades kostjalt II kinke teel korteriomandi oli ta heauskne ja seetõttu tuleb tema kohta tehtud omanikukanne lugeda õigeks. Seega oli kostja III omandanud maakohtu hinnangul Köleri tn korteriomandi heauskselt ja on selle korteriomandi omanik. Hageja vaidlustab kohtu eeltoodud tuvastused, mis viisid ebaõigele järeldusele. Kohus tuvastas ebaõigesti asjaolud, mis tõi kaasa seaduse ebaõige kohaldamise. Hageja leiab, et kostja III ei omandanud korteriomandit heauskselt, sest tasuta tehinguga vara omandamisel puudub omanikul kõrgendatult kaitstav õigushüve. Kinnisasja ei saa heauskselt omandada tasuta tehinguga, mis sõlmitakse esimese ja teise järjekorra seadusjärgsete pärijatega. Arvestades, et kostja II ei olnud heauskne omanik, ei olnud tal kehtivat käsutusõigust ka kinnistu võõrandamisel kostjale III. Seega kostja III ei saanud omandada korteriomandit heauskselt. Kostja III omand ei oleks heauskne ka siis, kui tegemist ei oleks olnud tasuta tehinguga, vaid see oleks vaadeldav nn tavapärase tsiviilkäibe tehinguna. Seda põhjusel, et kostja III pidi teadma nii kostja I kui ka kostja II käsutusõiguse puudumisest, sest kostja III pidi teadma vanemate abielust ja sellesama kinkena saadud korteriomandi kuulumisest ühisvarasse. Kostja II omandas kinketehinguga kostjale III viimaselt enda kasuks isikliku kasutusõiguse. Arvestades, et kostja II pidi teadma enda käsutusõiguse puudumisest ja kostja III pidi seda teadma, ei saanud kostja II omandada isiklikku kasutusõigust mõlemal eeltoodud puudusel, s.o nii enda teadmisest tulenevalt kui ka kostja III teadmisest tulenevalt. Apelleeritavas kohtuotsuses sedastas kohus, et heausksust lähikondsete vahelises tasuta tehingus ei saa eeldada. Samas hindas maakohus selle järgselt, kas kostja võis olla teadlik, et kostja II kohta tehtud omanikukanne on vale. Hageja ei pea seda õigeks, sest kohus ei hinnanud, kas kostja pidi teadma, et kanne on ebaõige. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud AÕS § 561 lg

11(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 oleks kostja III olnud teadlik ega pidanud olema teadlik kande ebaõigsusest. Hageja palub tõendeid hinnata teisiti. AÕS § 561 lg 1 rakendamine on hageja hinnangul välistatud. Maakohus on hinnanud ka tõendeid ebaõigesti. Kostja III maakohtus antud ütluste kohaselt tekkis mõte korter kostjale III kinkida kostjal I. Seega pidi kostjal III tekkima mõistlik kahtlus, miks talle kingitakse korter lühikeste ajavahemikega läbi kostja II ja ta pidanuks hageja õiguste kaitstust kontrollima. Samuti pidi kostjale II isikliku kasutusõiguse jätmine korterile kostjas III tekitama kahtluse, kas tegemist on ikka siira kinkelepinguga. Samuti pole eluliselt usutav argument, millisel elulisel põhjusel kostjale III korter kingiti. Kostja III laps oli tehingu tegemise ajaks juba sündinud. Samuti pole usutavad kostja III ütlused, milles ta räägib, et kuna talle sündis laps, siis „seega“ kingiti korter temale. Laps oli tehingu ajaks juba pooleaastane ning kostja III elas samas korteris seda omamata. Asjaolu, et kostjat tema ütluste järgi ei huvitanud, kas korter kuulus vanemate ühisvarasse, ei saa pidada piisavaks heausksuse püstitamiseks, sest nagu märgitud, oli tal mõistlikkuse põhimõtte, hea usu põhimõtte ja AÕS § 561 lg 1 sätestatu pinnal kohustus selles veenduda. Maakohus jättis põhjendamatult käsitlemata teiste kostjate vastu esitatud haginõuded ning käsitles ebaõigesti kostja III vastu esitatud haginõuet. Samuti on põhjendamatult, tulenevalt kostja III vastu esitatud nõude rahuldamata jätmisest, kõik hagi põhjendused ja argumendid jäetud käsitlemata, millega on rikutud kohtuotsuse põhjendatuse nõuet. Kostja vastus apellatsioonkaebusele

Hageja on esitanud rea nõudeid, mis puudutavad Köleri tn korteriomandi kohta käivaid kinnistusraamatu kandeid. AÕS § 65 lg-st 1 tuleneb, et isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Hageja leiab, et kostjad on kohustatud kannete muutmiseks vajalikud tahteavaldused andma (TsÜS § 68 lg 5).

Maakohus on tuvastanud mh järgmised vaidluse lahendamise seisukohalt olulised asjaolud: Hageja ja kostja I abielu lahutati ja ühisvaraks olev Köleri tn korteriomand jagati tsiviilasjas nr 2-03-693 tehtud otsusega. Korteriomand jäi kostjale I ning temalt mõisteti hageja kasuks välja 59 499 eurot 70 senti. Otsus jõustus 02.11.2009. Otsusest tulenevat hageja nõuet kostja I vastu on õnnestunud täitemenetluses sundtäita vaid 276 euro 55 sendi ulatuses. Hageja ja kostja I vahelise abielu ajal oli korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse kantud vaid kostja I ning pärast ühisvara jagamise otsuse jõustumist ei ole tehtud kostja I kohta uut ainuomaniku kannet.

12(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 Harju Maakohus tagas 12.01.2009 määrusega 31.12.2008 tehtud kohtuotsuse täitmise tsiviilasjas nr 2-03-697, seades hagi tagamiseks Köleri tn korteriomandile käsutamise keelumärge hageja kasuks. Harju Maakohtu kinnistusosakond sai kohtu 12.01.2009 määruse 13.01.2009. Kinnistusosakond määruse alusel kannet ei teinud. 12.01.2010 sõlmitud müügilepinguga võõrandas kostja I korteriomandi oma emale kostjale II. Tehingus osalesid veel Swedbank AS hüpoteegipidajana ning kohtutäitur K. Põlts, kelle menetluses oli täiteasi nr 032/2004/415, kus sissenõudjaks oli oma nõudega kostja II kostja I vastu täitedokumendiga, milleks oli 17.02.2004 sõlmitud kokkulepe, mille järgi võlgnes kostja I kostjale II kokku 1 092 107 krooni intressiga 0,035% päevas (laenu tagastamise aeg oli 01.03.2004). Kostja II kanti Köleri tn korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 19.01.2010. 05.03.2010 sõlmitud lepinguga kinkis kostja II korteriomandi kostjale III, kes on kostja I ja hageja ühine poeg. Kostja III on kantud korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 12.03.2010. Nende asjaolude üle ei ole kolleegiumi hinnangul vaidlust ka apellatsioonimenetluses ning ringkonnakohus võtab need apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks (TsMS § 652 lg-d 1 ja 5). Köleri tn korteriomandi kohta kinnistusraamatusse tehtud kanded nähtuvad ka asja materjalide hulgas olevast kinnistusraamatu väljavõttest (I kd, tl 24).

Kolleegiumi hinnangul on õige maakohtu järeldus, et käesolevas asjas ei saanud kostja I üksnes tsiviilasjas nr 2-03-693 tehtud kohtuotsuse alusel Köleri tn korteriomandi ainuomanikuks. Kohtuotsus, millega kohus jätab ühisvarasse kuuluva kinnisasja ühele abikaasale, ei ole kujundusliku toimega ning vara jagamine toimub kinnistamisega. Kostja I kohta oleks tulnud pärast tsiviilasjas nr 2-03-693 tehtud maakohtu otsuse jõustumist teha uus kanne, milles oleks tulnud märkida, et ta on ainuomanik, hoolimata sellest, et ta oli varem ainsa omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud (AÕS § 70 lg 6). Eelmärgitut arvestades oli ka pärast ühisvara jagamise otsuse jõustumist kostja I poolt korteriomandi käsutamiseks PKS(1995) § 17 lg 2 esimese lause järgi vajalik hageja nõusolek. Maakohtu poolt tuvastatu kohaselt puudub vaidlus, et hageja ei ole andnud nõusolekut korteriomandi omandi üleandmiseks kostjale II. Selle üle ei vaidle pooled ka apellatsioonimenetluses.

Maakohus on leidnud, et kostja III oli kostjalt II Köleri tn korteriomandi omandamisel (05.02.2010 lepingu sõlmimisel) AÕS § 561 lg 1 mõttes heauskne ja seetõttu tuleb tema kohta tehtud omanikukanne lugeda õigeks. Seega oli kostja III omandanud maakohtu hinnangul korteriomandi heauskselt ja on selle omanik. 05.02.2010 sõlmitud leping ei olnud maakohtu hinnangul ka näilik ega vastuolus heade kommetega. Eelkõige eelnimetatud põhjustel jättis maakohus hagi rahuldamata. Ringkonnakohus kostja III suhtes AÕS § 561 lg 1 kohaldamist puudutava viidatud maakohtu järelduse ja selle kohta käivate põhjendustega ei nõustu.

13(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 kinnistusraamatusse kantud. AÕS § 561 lg-st 1 tuleneb, et kui isik tehinguga omandab kinnisomandi kinnistusraamatusse kantud andmetele tuginedes, loetakse kinnistusraamatusse kantud andmed tema suhtes õigeks, välja arvatud juhul, kui kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse kantud vastuväide või kui omandaja teadis või pidi teadma, et kinnistusraamatusse kantud andmed on ebaõiged.

Samas on maakohus jätnud hindamata, kas kostja II ise võis omandada Köleri tn korteriomandi AÕS § 561 mõttes heauskselt. Juhul kui kostja II oli omandanud Köleri tn korteriomandi heauskselt, oli ta õigustatud seda kinnisasja edaspidi ka käsutama, ning küsimust kostja III heausksusest (AÕS § 561 lg 1) tehingute tegemisel kostjaga II üldse ei tõusetuks. Asjaolust, et maakohus asus kontrollima kostja III võimalikku heausksust, võib küll järeldada, et maakohus ei pidanud kostjat II korteriomandi omanikuks, kuid maakohtu seisukoht kostja II käsutusõiguse puudumise kohta on nõuetekohaselt põhjendamata (TsMS § 436; § 442 lg 8).

Ringkonnakohus leiab, et kostja II omandas Köleri tn korteriomandi kostjalt I heauskselt ning peab võimalikuks maakohtu otsuse põhjendusi vastavalt muuta, sh täiendada.

14(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 II vahelise tehingu tegemise ajaks (12.01.2010) jõustunud otsus tsiviilasjas nr 2-03-693, millega korteriomand oli jäetud kostja I omandisse. Sellises olukorras ei pidanud kostjal II kolleegiumi arvates tekkima kahtlust, et kostjal I üksinda ei ole õigust korteriomandit käsutada, ning ta võis teha tehingu, tuginedes kinnistusraamatu kandele, mille järgi oli kostja I korteriomandi ainuomanik. Ringkonnakohus rõhutab, et 12.01.2010 seisuga pidas ka tehingut tõestanud notar jõustunud kohtulahendit ühisvara jagamise kohta piisavaks ning ei nõudnud kohtulahendi alusel kannete tegemist. Tõestatud lepingu (tl-d 40–53) p-st 2.6 nähtuvalt on notar kontrollinud kinnistu kuulumist kostja I lahusvara hulka ning järeldanud, et jõustunud kohtulahendi alusel on kinnistu kostja I lahusvara. Notariaal- ja kinnistamispraktika, mille järgi tuleb ühisvara jagamise kohta tehtud kohtulahendi alusel teha kinnistusraamtusse uus omanikukanne ka juhul, kui kinnisasi jääb kohtus ühisvara jagamise tulemusena selle abikaasa ainuomandisse, kes on juba varem asja ainsa omanikuna kinnistusraamatusse sisse kantud, on ringkonnakohtu hinnangul tekkinud oluliselt hiljem. Seda kinnitab ka asja materjalide hulgas olev Notarite Koja vastus, mille kohaselt tekkis n-ö ülekinnistamise praktika alles pärast Riigikohtu 15.03.2016 lahendit kohtuasjas nr 3-3-1-82-15. Nimetatud lahendile eelneval ajal ülekinnistamist ei nõutud ja selles osas oli notarite praktika valdavalt ühtne (III kd, tl 27).

Eelmärgitut arvestades ei pidanud kostja II kolleegiumi hinnangul tehingu tegemisel 2010 a.-l eeldama või ette nägema kostja I omanikukande ülekinnistamise vajadust. Kostja II võis lähtuda eeldusest, et omanikukanne kinnistusraamatus on muutunud tsiviilasjas nr 2-03693 tehtud kohtulahendi tulemusena õigeks. Vastusena hageja väidetele lisab ringkonnakohus, et viidatud ülekinnistamise vajadus ei tulene ühestki imperatiivsest õigusnormist. See vajadus tuleneb kohtupraktikast, mida 2010. a.-l ei olnud veel võimalik ette näha.

Kolleegium märgib samuti, et kostja I on kostja II poeg ning seega samuti esimese järjekorra seadusjärgne pärija, kuid kostja II ei omandanud kostjalt I korteriomandit tasuta tehinguga. 12.01.2010 sõlmitud lepingu p 4.1 järgi oli korteriomandi müügihind kokku 2 030 000 krooni, millest ostjal (kostja II) tuli p 4.2.2 järgi tasuda 19 876 krooni 59 senti otse müüjale. Arvestades lepingu p-s 4.1 tehtud tasaarvestust võib lepingul olla küll osaliselt kinke iseloom, kuid see iseenesest ei välista kostja II heausksust AÕS § 561 lg 1 tähenduses.

Kuivõrd kostja II oli omandanud Köleri tn korteriomandi heauskselt, oli ta õigustatud seda kinnisasja edaspidi ka käsutama, sh võõrandama korteriomandi kostjale III. Kinnistusraamatusse kantud andmete õigsuse vastu on kinnistusraamatusse vastuväidet kantud ei olnud. Eelmärgitut arvestades puudub alus hinnata asjas seda, kas kostja III oli tehingute tegemisel kostjaga II (05.02.2010 lepingu sõlmimisel) AÕS § 561 lg 1 mõttes heauskne ning vastavad põhjendused tuleb maakohtu otsusest välja jätta.

Hagiavalduse alternatiivsete põhjenduste kohaselt on kostja II (ja ka kostja III) saanud omandiõiguse varjatud tehingute (nii võlaõiguslikud kui ka asjaõiguslikud tehingud) alusel, mille eesmärk ei olnud omandi saamine, vaid hagejalt omandi äravõtmine.

15(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 Fiktiivsusele viitavad hageja hinnangul mh kostja II poolt kostjal I antud laenude ebaselgus ja tõendamatus, nende kostjate tegutsemine ühisvara jagamise kohtumenetluse ajal, lõpuks laenu vastu korteriomandi võtmine ja selle kohene edasikinkimine lähikondsele. Sellised võlaõiguslikud ja asjaõiguslikud lepingud on hageja hinnangul tühised heade kommete vastasuse tõttu. Hiljem on hageja täpsustanud, et pärast hageja ja kostja I abieluliste suhete lõppemist (10.11.2000) on kostja I ja kostja II loonud hulgaliselt laenukohustusi kostjale I kostja II ees. Hageja hinnangul lõid kostjad I ja II nende vahel 07.02.2004 sõlmitud kokkuleppes märgitud võlaõiguslikud suhted sooviga tekitada õigusnäivus nõuete olemasolust. Reaalseid võlaõiguslikke suhteid kostjate I ja II vahel ei olnud. Kostja I tunnustas enda võlgnevust kostja II ees ja varjas tegelikke asjaolusid kohtutäituri ees eesmärgiga jätta hageja ilma talle kuuluvast omandist ja mitte tasuda omandi kaotuse eest kohtuotsusega määratud hüvitist.

16(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090 kõigi eelduste kohaselt olnud täitemenetluses tagasivõidetavad (täitemenetluse seadustiku §-d 187–188 ja 194). Sellele on juhtinud tähelepanu ka Riigikohus hageja poolt Eesti Vabariigi vastu esitatud kaebuse lahendamisel (vt Riigikohtu 15.03.2016 otsus kohtuasjas nr 3-3-1-82-15, p-d 21.2– 21.4). Need täitemenetluse seadustikust tulenevad õiguskaitsevahendid on hageja jätnud kasutamata.

17(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-7090

Tsiviilasi nr: 2-16-7090

(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest

(allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur

(allkirjastatud digitaalselt) Ele Liiv

Jõustunud Riigikohtu 18.06.2019 otuses toodud muudatustega

RESOLUTSIOON

19(19)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.